上海新天地案例和舊城改造

2024/7/9舊城改造規(guī)劃的理解和案例

－關(guān)于改造規(guī)劃的專題及應(yīng)用2舊城改造規(guī)劃的不同層面3應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃工程舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃工程、也不同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時兼具了城市更新和區(qū)域開展的特性。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：技術(shù)角度〔微觀層面〕市場角度〔中觀層面〕城市開展角度〔宏觀層面〕4技術(shù)角度〔微觀層面〕市場角度〔中觀層面〕城市開展角度〔宏觀層面〕容積率建筑承載力水電配套交通外觀負(fù)面影響〔消防、治安〕資源占用等5技術(shù)角度〔微觀層面〕市場角度〔中觀層面〕城市開展角度〔宏觀層面〕拆賠代價〔經(jīng)濟測算〕房地產(chǎn)市場開展開發(fā)順序及難易資金問題開發(fā)商意愿利益平衡等政策－規(guī)劃獎勵、改造政策、規(guī)劃審批6技術(shù)角度〔微觀層面〕市場角度〔中觀層面〕城市開展角度〔宏觀層面〕產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局、功能用途風(fēng)險〔政治、社會、管理〕緊迫性城市意象可持續(xù)開展外部環(huán)境未來機遇7舊城改造規(guī)劃的視野

城市未來十年開展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未業(yè)開展找到關(guān)聯(lián)舊城改造帶來的機遇及對城市未來開展的影響舊城改造為城市能奉獻什么？改造對未來城市開展能夠起到的作用城市未來開展的瓶頸判斷舊改造對城市未來的意義建立指標(biāo)體系活力競爭力土地利用稅收城市管理……成為城市開展的利器對未來的預(yù)見力8對未來的預(yù)見是改造規(guī)劃“定位”的根底城市現(xiàn)所處階段對未來開展指標(biāo)判定GDP人口產(chǎn)業(yè)城市化房地產(chǎn)國內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo)通過比照國內(nèi)外城市相同階段各項指標(biāo)對城市未來開展預(yù)見改造對城市未來開展影響預(yù)見人口要素文化要素資本要素產(chǎn)業(yè)土地要素市場城市環(huán)境法制與政策9改造規(guī)劃“定位”的最正確方向我們的定位對城市未來開展預(yù)見城市優(yōu)化城市競爭力城市管理站在“城市”的視角而非“工程”對城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對城市未來的影響對未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的根底舊城改造開展綱領(lǐng)與策略實施應(yīng)具備的條件實現(xiàn)條件的策略10局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化〔有形磨損〕環(huán)境的改善和城市美化多個城市工程的組合舊城改造和城市更新的比較，對舊城改造進行重新界定舊城改造城市更新涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退〔無形磨損〕著眼于區(qū)域的整體開展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略方案一個城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新方案”11舊城改造規(guī)劃的重點問題12需解決的一些主要問題I－定位開展戰(zhàn)略——立意、目標(biāo)取向，決定戰(zhàn)略高度整體定位——決定價值實現(xiàn)II－規(guī)劃成果功能布局技術(shù)成果III－容積率經(jīng)濟測算——制定容積率依據(jù)容積率確定——與現(xiàn)狀規(guī)劃的比照和調(diào)整IV－實施支撐實施策略——改造目標(biāo)、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風(fēng)險控制規(guī)劃獎勵——決定資源利用政府規(guī)劃審批－審批支撐13改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點應(yīng)重點關(guān)注以下八大關(guān)鍵點：改造目標(biāo)體系建立改造政策問題研究資金平衡問題研究開發(fā)控制問題研究社會效益目標(biāo)市場價值實現(xiàn)改造進程目標(biāo)對開發(fā)主體的政策：容積率獎勵、地價減免等對拆遷補償?shù)恼邔Α霸用瘛卑仓玫恼哒Y金援助條件及方式投資收益細(xì)目的分類列舉及平衡計算新增土地價值清算政府在開發(fā)過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益開發(fā)商在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益社會及國家在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益風(fēng)險控制14需解決的關(guān)鍵點〔續(xù)〕功能布局與規(guī)劃指標(biāo)問題研究建筑風(fēng)格問題研究開發(fā)模式問題研究拆賠方案研究核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標(biāo)如何使利潤平衡指標(biāo)如何使土地增值改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問題新建建筑與整體風(fēng)格相容性問題改建建筑與整體風(fēng)格相容性問題街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問題改造主體分析改造中利潤實現(xiàn)主體與風(fēng)險控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發(fā)與分期開發(fā)拆賠模式拆賠比經(jīng)濟測算補償方式15舊城改造規(guī)劃案例－上海新天地16上海新天地－城市開展的新動力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊城改造啟開工程新天地為上海太平橋改造的啟開工程城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉路－－西至馬當(dāng)路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人17新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一局部太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑18新天地改造歷程1997年規(guī)劃設(shè)想1998年拿地1999年新天地北里開工中心綠地及人工湖開工2001年新天地北里開業(yè)〔商業(yè)只租不售〕中心綠地及人工湖開放新天地南里開工住宅一期開工寫字樓一期開工2002年新天地南里開業(yè)〔商業(yè)、公寓只租不售〕2003年住宅一期完工，銷售率100％寫字樓一期完工，銷售率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進度新天地北里〔商業(yè)〕綠地、人工湖2002年進度新天地南里〔商業(yè)、公寓〕2003年進度住宅、寫字樓一期太平橋改造秩序19改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，表達上海20年代建筑特色，是建筑修繕的根底20上海新天地工程定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個國際交流和聚會的地點里會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會21改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局北里以保存石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。北里南里人工湖22新天地北里—石庫門建筑為主新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯的15個里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。23新天地南里—現(xiàn)代建筑為主24石庫門建筑元素25舊城改造規(guī)劃案例－深圳大沖村26南山區(qū)大沖村－提升居住環(huán)境與區(qū)域素質(zhì)工程：南山區(qū)大沖村改造工程規(guī)模：130萬平方米工程類型：城中村改造工程改造重點：改造前提條件研究實施階段劃分拆賠方案開發(fā)方案招商方案風(fēng)險控制措施實施細(xì)那么〔初稿〕27

小結(jié)28小結(jié)根據(jù)以往改造案例，對舊城改造及城市更新有如下認(rèn)識：觀點一：舊城改造是城市開展到一定階段的必然，是一項城市更新的方案觀點二：良好的城中村改造不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼