南寧五象新區(qū)外灘街項(xiàng)目定位策劃方案

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章南寧市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 3一、南寧市概況 3二、2023年上半年南寧市固定資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)情況分析 4三、南寧市2023年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 5四、南寧市城市總體規(guī)劃（2023-2023） 7五、南寧未來(lái)五年發(fā)展前景 10六、南寧市良慶區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 11第二章南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況 19一、近年來(lái)南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況 19二、2023年南寧地產(chǎn)市場(chǎng)研究 46三、2023—2023年南寧市土地市場(chǎng)總匯 78四、南寧市房地產(chǎn)總結(jié)分析 85五、房地產(chǎn)政策研究 86六、項(xiàng)目所在區(qū)域（良慶區(qū)）分析研究 92第三章南寧市客群研究 98一、研究資料收集方式 98二、需求特性 98三、調(diào)查原則 117四、客戶群特性分析 117五、總結(jié) 140目錄第五章本項(xiàng)目定位分析與闡述 141一、項(xiàng)目定位總述 141二、項(xiàng)目定位分析細(xì)論 147三、主題訴求 165四、形象傳播 165第六章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 167一、項(xiàng)目概況 167二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 171第七章項(xiàng)目整合開(kāi)發(fā)策略 209一、項(xiàng)目指標(biāo) 209二、預(yù)計(jì)銷售額 209三、項(xiàng)目成本 209四、開(kāi)發(fā)策略原則 210五、開(kāi)發(fā)體量 211六、開(kāi)發(fā)周期 212七、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 214八、銷售時(shí)機(jī) 214第一章南寧市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、南寧市概況南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南。土地面積22112平方公里，市區(qū)面積6479平方公里。南寧作為“中國(guó)—東盟博覽會(huì)”的永久舉辦地，其地理位置優(yōu)越，處在中國(guó)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有“兩近兩沿”的特點(diǎn)：“兩近”：一是近海，與欽州港、防城港、北海港形成百公里經(jīng)濟(jì)圈；二是近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市也僅200余公里。“兩沿”：一是沿鐵路線，湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐；二是沿江，邕江為西江支流，而西江又是珠江的干流，1000噸級(jí)內(nèi)河船舶可以從南寧直達(dá)港澳。綜述：南寧市對(duì)廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對(duì)華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮著中國(guó)前沿城市的開(kāi)放作用。二、2023年上半年南寧市固定資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)情況分析今年以來(lái)，南寧市積極開(kāi)展五象新區(qū)建設(shè)、打造“中國(guó)水城”、完善交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，同時(shí)加大投資和項(xiàng)目建設(shè)工作力度，進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，切實(shí)改善發(fā)展環(huán)境，1-4月固定資產(chǎn)投資保持良好發(fā)展勢(shì)頭。（一）、前四個(gè)月固定資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)總體情況

1-4月全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完畢262.15億元，同比增長(zhǎng)39.76%。其中城建投資完畢26.69億元，同比增長(zhǎng)27.76%。

從投資構(gòu)成看，基本建設(shè)投資完畢116.74億元，比去年同期增長(zhǎng)53.8%；更新改造投資完畢42.71億元，比去年同期增長(zhǎng)27.3%.

（二）、1-4月固定資產(chǎn)投資重要特點(diǎn)投資增速呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

1-4月全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅為39.76%,四月份全市投資累計(jì)增速比1－3月提高1個(gè)百分點(diǎn)，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。四大行業(yè)共同推動(dòng)投資經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

南寧四大重點(diǎn)行業(yè)制造業(yè)、交通運(yùn)送倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)1-4月四大行業(yè)共完畢投資122.68億元，占全市投資總額比重為46.74%，拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)21.48個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市的奉獻(xiàn)率為53.83%。重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)度推動(dòng)較快

今年以來(lái)，繼續(xù)加大項(xiàng)目推動(dòng)力度，全市100個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中，有59個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)工，共完畢投資28.58億元。重點(diǎn)投資項(xiàng)目的順利推動(dòng)為投資的快速增長(zhǎng)提供了有力保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)

1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完畢74.72億元，同比增長(zhǎng)43.8%，較去年同期提高43.07個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅完畢投資54.47億元，同比增長(zhǎng)64.65%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的72.9%；商品房屋建筑施工面積2331.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.99%。其中，住宅施工面積1761.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.22%。全市商品房新開(kāi)工面積377.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)198.02%，其中，住宅新開(kāi)工311.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)213.87%。三、南寧市2023年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（一）、上半年全市重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完畢情況生產(chǎn)總值（GDP）801.8億元，同比增長(zhǎng)14.1%，其中第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值469.09億元，同比增長(zhǎng)15.5%。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP奉獻(xiàn)率為58.5%。財(cái)政收入151.27億元，同比增長(zhǎng)44.22%，增速比一季度快18.91個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期快31.44個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資592.42億元，同比增長(zhǎng)45.8%，增速比一季度快9.04個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落7.75個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額418.21億元，同比增長(zhǎng)20.05%。增速比一季度快0.21個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高1.16個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民可支配收入9276元，同比增長(zhǎng)10.5%。增速比一季度高0.23個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落4.41個(gè)百分點(diǎn)。（二）、上半年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)的重要特點(diǎn)1、三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)支撐全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)上半年，一、二、三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出同步協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，特別是第三產(chǎn)業(yè)有力支撐全市經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。三產(chǎn)業(yè)增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率達(dá)65.5%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)。2、“三駕馬車”齊發(fā)力，內(nèi)需外需動(dòng)力在增強(qiáng)1)固定資產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)今年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資增速逐月加快。上半年，全市共完畢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資592.42億元，同比增長(zhǎng)45.8%，增速比一季度高6.39個(gè)百分點(diǎn)，上半年全市固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨向合理，重要特點(diǎn)有：

2）消費(fèi)市場(chǎng)活躍，發(fā)展加快今年以來(lái)，全市消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，消費(fèi)需求繼續(xù)發(fā)揮全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“穩(wěn)壓器”作用。上半年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額418.21億元，同比增長(zhǎng)20.05%，增速比一季度快0.21個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高1.16個(gè)百分點(diǎn)。城市消費(fèi)仍是全市消費(fèi)增長(zhǎng)的主力汽車、家居類商品銷售連續(xù)旺銷各行業(yè)平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢(shì)3）對(duì)外經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，出口增速逐月減緩

四、南寧市城市總體規(guī)劃（2023-2023）近年來(lái)，南寧城市規(guī)模不斷發(fā)展擴(kuò)大，城市建成區(qū)已提前突破原《規(guī)劃》建設(shè)范圍。另一方面，國(guó)家正式批準(zhǔn)實(shí)行《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建設(shè)，泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作、大湄公河次區(qū)域合作和泛珠三角區(qū)域合作、西南區(qū)域協(xié)作不斷深化，使南寧面臨著更大的發(fā)展機(jī)遇。為了適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展需要，突出南寧在中國(guó)-東盟戰(zhàn)略合作中和北部灣城鄉(xiāng)群發(fā)展中的核心作用，更加有效的指導(dǎo)南寧城市發(fā)展建設(shè)，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《關(guān)于批準(zhǔn)修編南寧市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》，新《南寧市城市總體規(guī)劃（2023-2023）》完美呈現(xiàn)。(一)、城市性質(zhì)南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，面向中國(guó)與東盟合作的區(qū)域性國(guó)際城市，西南出海大通道的綜合交通樞紐。

（二）、城市重要職能

1、廣西壯族自治區(qū)首府：承擔(dān)政治、經(jīng)濟(jì)、文化與信息中心職能。

2、

區(qū)域性國(guó)際城市：面向中國(guó)與東盟合作的區(qū)域性國(guó)際城市，區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性綜合交通樞紐、信息交流中心和金融服務(wù)中心。

3、西南出海大通道的綜合交通樞紐：承擔(dān)西南出海大通道的交通樞紐職能。

4、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市：承擔(dān)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地職能。

5、泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈西部區(qū)域性中心城市：珠三角經(jīng)濟(jì)向西擴(kuò)散的樞紐，新興產(chǎn)業(yè)基地。（三）、城市發(fā)展目的（1）

開(kāi)放創(chuàng)新城市——提高城市綜合實(shí)力和開(kāi)放度，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，鼓勵(lì)創(chuàng)新，建設(shè)開(kāi)放的現(xiàn)代化文明城市。

（2）

和諧平安城市——促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，擴(kuò)大就業(yè)，完善社會(huì)保障體系，構(gòu)建平安有序、社會(huì)穩(wěn)定、公平正義的和諧城市。

（3）

生態(tài)園林城市——深化塑造“中國(guó)綠城”品牌，建設(shè)生態(tài)環(huán)境連續(xù)發(fā)展、人與自然高度和諧，最適于人居的生態(tài)園林城市。

（4）

魅力文化城市——彰顯秀麗嶺南風(fēng)光，展現(xiàn)以壯民族文化為主的體現(xiàn)時(shí)代性、包容性的城市文化，形成富有魅力的區(qū)域性旅游中心城市和文化交流平臺(tái)。（四）、城市規(guī)模中心城人口2023年控制在210萬(wàn)人，建設(shè)用地控制在216k㎡；2023年控制在300萬(wàn)人，建設(shè)用地控制在300k㎡。（五）、城市發(fā)展方向的選擇城市的主導(dǎo)發(fā)展方向：以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提高江南，重點(diǎn)向南。（六）、公共設(shè)施建設(shè)玉洞、龍崗、相思湖等將建行政中心在公共設(shè)施建設(shè)方面，建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級(jí)市民中心；在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置部分城區(qū)的新行政辦公用地。五象：在五象新區(qū)建設(shè)以行政辦公、體育休閑、文化娛樂(lè)等為主導(dǎo)功能的城市中心。（七）、南寧市城市功能規(guī)劃發(fā)展1、建設(shè)行政中心帶旺一片新區(qū)規(guī)劃：中心城內(nèi)自治區(qū)級(jí)、市級(jí)行政辦公用地將得到整合和優(yōu)化，形成沿民族大道、友愛(ài)路、東葛路等幾條重要干道和以埌東為核心的格局。建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級(jí)市民中心。在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置一部分城區(qū)的新行政辦公用地。在各開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)建設(shè)配套的行政辦公和管理中心。2、建設(shè)大型體育場(chǎng)館六城區(qū)均有體育中心規(guī)劃：重要建設(shè)項(xiàng)目有廣西體育中心、廣西奧林匹克廣場(chǎng)、南寧市體育休閑公園、南寧市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校。其中位于五象新區(qū)的廣西體育中心，規(guī)劃用地4000畝，具有接待國(guó)內(nèi)大型綜合性體育運(yùn)動(dòng)會(huì)和部分單項(xiàng)國(guó)際比賽能力，配備大型體育館、體育場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)館和各種室內(nèi)外場(chǎng)館、運(yùn)動(dòng)員公寓、行政設(shè)施、停車場(chǎng)地以及其他服務(wù)設(shè)施。3、軌道公交“巡城”出行更加便捷五、南寧未來(lái)五年發(fā)展前景2023年4月12日，自治區(qū)人民政府在南寧市舉行新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)外發(fā)布《關(guān)于加快廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)大產(chǎn)業(yè)大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化發(fā)展實(shí)行意見(jiàn)》（下稱《實(shí)行意見(jiàn)》）。廣西將在3至5年內(nèi)投入1.5萬(wàn)億元，推動(dòng)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)?！秾?shí)行意見(jiàn)》提出的加快推動(dòng)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)“大城建”工作發(fā)展目的中指出，到2023年，城市化率將達(dá)成50%。2023年前，南寧將按照“以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提高江南，重點(diǎn)向南”的發(fā)展思緒，打理推動(dòng)鳳嶺片區(qū)、五象新區(qū)建設(shè)，建成面向中國(guó)與東盟合作的區(qū)域性國(guó)際城市、廣西首善之區(qū)。同時(shí)，南寧要在加快五象新區(qū)建設(shè)上取得新的突破，到2023年18平方公里的核心區(qū)要有一批項(xiàng)目竣工，自治區(qū)重大公益性項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)區(qū)全面開(kāi)工建設(shè)廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、美術(shù)館、銅鼓博物館，通過(guò)“一館帶一街區(qū)”的模式，建成南寧市發(fā)展的新核心，到2023年初步形成規(guī)模。

1、堤路園江濱公園上半年開(kāi)工統(tǒng)籌推動(dòng)南寧保稅物流中心（二期）、廣西體育中心（二期）、廣西藝術(shù)中心、廣西規(guī)劃建設(shè)展示館、廣西銅鼓博物館、廣西美術(shù)館、廣西政協(xié)會(huì)館、廣西信息中心、廣西教育學(xué)院、南寧藝術(shù)博物館、北部灣國(guó)際總部大廈、“老南寧”（一期）、邕江大學(xué)、沿海鐵路總部基地等50個(gè)項(xiàng)目，推動(dòng)這些項(xiàng)目早日建成。此外，全長(zhǎng)12公里，占地196公頃，總投資81000萬(wàn)元的五象新區(qū)堤園路江濱公園一期，目前已開(kāi)工建設(shè)。2、推動(dòng)龍崗片區(qū)整體開(kāi)發(fā)路網(wǎng)續(xù)建、新開(kāi)工建設(shè)方面：實(shí)現(xiàn)五象大道、玉洞大道、銀海大道、堤園路大道、平樂(lè)大道、龍崗大道等重點(diǎn)路橋項(xiàng)目年內(nèi)建成通車。同時(shí)推動(dòng)龍崗片區(qū)整體開(kāi)發(fā)。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)龍崗片區(qū)5號(hào)、2號(hào)和3號(hào)路開(kāi)工建設(shè)，年終竣工。小結(jié)：從以上情況分析可以看出，近年來(lái)，南寧城市建設(shè)不斷發(fā)展，南寧房地產(chǎn)土地價(jià)格不斷地攀升，城市規(guī)劃在不斷地改善，這對(duì)于外來(lái)投資者和本地投資商，都有極大的促進(jìn)和鼓勵(lì)作用，為未來(lái)規(guī)范南寧房地產(chǎn)土地市場(chǎng)，起到重要的作用。六、南寧市良慶區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）、良慶區(qū)概況1、地理位置

良慶區(qū)屬?gòu)V西壯族自治區(qū)首府南寧市轄區(qū)，于2023年3月18日籌建，2023年4月30日正式掛牌成立，是南寧市最年輕的城區(qū)。良慶區(qū)位于南寧市區(qū)南部，地理位置得天獨(dú)厚，是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，扼大西南出海通道之要沖，是南寧市通往北海市、欽州市、防城港市的門戶。2、行政區(qū)劃

良慶區(qū)轄良慶鎮(zhèn)、那馬鎮(zhèn)、大塘鎮(zhèn)、那陳鎮(zhèn)、南曉鎮(zhèn)等5個(gè)鎮(zhèn)和大沙田街道、廣西良慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，城區(qū)總面積1369平方公里，總?cè)丝?0．8萬(wàn)人，人口密度每平方公里151人，為目前南寧市面積最大、人口最少的城區(qū)。2023年，自治區(qū)黨委、南寧市委提出了“以邕江為軸線、西建東擴(kuò)、完善江北、提高江南、重點(diǎn)向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。重點(diǎn)向南就是開(kāi)發(fā)建設(shè)五象新區(qū)，再造一個(gè)新南寧，這給五象新區(qū)建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)的良慶區(qū)帶來(lái)了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。規(guī)劃中的五象新區(qū)范圍175平方公里，核心區(qū)范圍18平方公里，五象新區(qū)的功能定位為：中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，南寧市新的行政、信息、文體、商業(yè)商務(wù)中心以及現(xiàn)代宜居城市，是一個(gè)功能復(fù)合的新南寧中心區(qū)域，更是一個(gè)融入自然的生態(tài)城市典范。隨著著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，首府南寧市引起了世人的關(guān)注，良慶區(qū)也成為了關(guān)注的焦點(diǎn)?，F(xiàn)在，良慶區(qū)人肩負(fù)著一種使命：以一種新的實(shí)踐，借著中國(guó)—東盟博覽會(huì)起跳，從埌東躍過(guò)邕江，奔向北部灣，為南寧發(fā)明新的輝煌。

3、城市規(guī)劃良慶區(qū)按照自治區(qū)、南寧市構(gòu)建區(qū)域性國(guó)際城市的規(guī)定，全面實(shí)行“兩帶兩區(qū)一中心”的發(fā)展決策。“兩帶”即沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和沿江都市生活與服務(wù)帶。其中北部和中部重要發(fā)展新型制造業(yè)、都市型工業(yè)和物流業(yè)，南部重要發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)；沿江都市生活與服務(wù)帶沿邕江南岸向東、向西延伸，重要發(fā)展行政辦公、生態(tài)居住、娛樂(lè)休閑、文化、教育等配套服務(wù)業(yè)?！皟蓞^(qū)”即良慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和五象新區(qū)，是“兩帶”中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。五象新區(qū)總規(guī)劃研究范圍175平方公里，規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍約88平方公里。根據(jù)正在編制的五象新區(qū)初步方案，將新區(qū)定位為：北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的總部基地，自治區(qū)的先進(jìn)制造業(yè)基地，南寧市新的行政、文體、商業(yè)中心，物流、制造業(yè)基地。對(duì)如此遼闊的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，將采用分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一方面，集中人力、財(cái)力、物力，將蟠龍社區(qū)所在位置的18平方公里作為核心區(qū)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。5年后，我們將看到一個(gè)欣欣向榮、初具規(guī)模的五象新區(qū)核心區(qū)。五象大道建設(shè)已先期啟動(dòng)，支撐起核心區(qū)的重要項(xiàng)目有市級(jí)行政文化藝術(shù)中心、大型娛樂(lè)中心和“老南寧”古城文化旅游等大型項(xiàng)目。五象新區(qū)核心區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將貫穿著人與自然和諧相處的理念，努力建成“生態(tài)核心區(qū)”。注重山體、水系的保護(hù)和運(yùn)用，充足發(fā)揮五象嶺森林公園的生態(tài)效能，體現(xiàn)建筑群體與周邊環(huán)境相呼應(yīng)的空間氣勢(shì)與時(shí)代氣息。再造一個(gè)具有150萬(wàn)人口的新南寧，使五象新區(qū)融入北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)，與中國(guó)—東盟“M”型區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接?！耙恢行摹奔葱姓k公中心，處在“兩帶”交匯區(qū)域，重要涉及北部的蟠龍社區(qū)和南部的玉洞社區(qū)、良慶社區(qū)三個(gè)組團(tuán)，以南寧市、良慶區(qū)行政大樓建設(shè)為重要契機(jī)，加快辦公樓、高檔賓館、大型商場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成南寧南部最重要的以行政辦公、外向服務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)特性的服務(wù)中心。（二）、五象新區(qū)綜述1、新區(qū)簡(jiǎn)介五象新區(qū)，是南寧城市規(guī)劃中一個(gè)全新的城區(qū)，是邕江之南的一個(gè)遼闊區(qū)域，以良慶區(qū)的蟠龍社區(qū)、良慶鎮(zhèn)、玉洞經(jīng)濟(jì)園區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)走廊開(kāi)發(fā)區(qū)、龍崗新區(qū)、邕寧老城區(qū)和那馬組團(tuán)為主的175平方公里的土地。五象新區(qū)規(guī)劃讓城市南部未開(kāi)發(fā)的這片土地，一躍成為城市未來(lái)的建設(shè)區(qū)域，也將在未來(lái)被建設(shè)成為我們城市的形象代表。規(guī)劃中的五象新區(qū)核心區(qū)，是一個(gè)功能復(fù)合的城市中心區(qū)，也是一個(gè)以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個(gè)融入自然的生態(tài)城市典范。2、五象新區(qū)發(fā)展大事記2023年4月，時(shí)任廣西區(qū)黨委副書(shū)記的劉奇葆提出，南寧市應(yīng)當(dāng)重視加大向南發(fā)展。11月28日，中共南寧市第九屆委員會(huì)第十二次全體會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》，提出：“十一五”期間(2023至2023年)，南寧“城市建設(shè)以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提高江南，重點(diǎn)向南”，“啟動(dòng)五象嶺新區(qū)和龍崗新區(qū)建設(shè)，推動(dòng)江南片區(qū)發(fā)展”。2023年4月28日，五象大道開(kāi)工，標(biāo)志著五象新區(qū)建設(shè)正式啟動(dòng)。12月17日，南寧市五象新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部掛牌成立，標(biāo)志著五象新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。2023年8月，五象新區(qū)又一條主干道——銀海大道開(kāi)工拓寬。2023年2月25日，廣西體育中心一期主體工程開(kāi)始施工。2023年1月，南寧保稅物流中心動(dòng)工。5月22日，南寧市北部灣辦(五象新區(qū)指揮部)現(xiàn)場(chǎng)指揮部掛牌成立。7月，南寧大橋通車。2023年1月7日，南寧保稅物流中心正式揭牌，進(jìn)入封關(guān)運(yùn)作階段。1月15日上午，廣西體育中心二期工程開(kāi)工。2023年1月7日正式揭牌的南寧保稅物流中心。2023年以后按照規(guī)劃進(jìn)一步拓展新區(qū)，引導(dǎo)城市不斷向南發(fā)展，再造一個(gè)新南寧。3、空間規(guī)劃（1）、一個(gè)樞紐——交通樞紐

五象新區(qū)處在南寧南向發(fā)展軸線核心位置，以交通優(yōu)勢(shì)作為支撐，以大交通帶動(dòng)大開(kāi)發(fā)。

水路：邕江穿城而過(guò)，溝通各地;

海運(yùn)：五象新區(qū)緊逼欽州灣。出海便捷。

陸路：新區(qū)通過(guò)南寧大橋、仙葫大橋等跨江大橋與市中心區(qū)連為一體;五象大道、玉洞大道、堤路園、銀海大道、南寧大橋南岸和環(huán)城高速公路、南北高速公路、南北二級(jí)公路等道路連接內(nèi)外交通。

鐵路：湘桂鐵路就在五象新區(qū)，玉洞火車站也將落戶新區(qū)。

航空：五象新區(qū)核心區(qū)距吳圩國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。（2）、一個(gè)中心——信息交流中心

規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化信息樞紐大樓，服務(wù)于“數(shù)字南寧”建設(shè)的信息產(chǎn)業(yè)基地（3）、三個(gè)基地

物流基地

商貿(mào)基地

加工制造基地（4）、四大中心

市級(jí)行政中心

2023畝

廣西文化藝術(shù)中心

400畝

廣西體育中心

2023畝

大型娛樂(lè)中心/主題公園

1000畝（5）、一批大型綜合項(xiàng)目

濱江公園邕江之畔，核心區(qū)旁?；狙赜貌⑦m當(dāng)整理現(xiàn)在的大片水面，形成生態(tài)環(huán)保的綠地、濕地景觀。

“老南寧”古城文化旅游項(xiàng)目

500畝

重點(diǎn)在于建設(shè)“老南寧”品牌，豐富南寧歷史民俗文化旅游產(chǎn)品內(nèi)涵。

（三）、五象新區(qū)總部基地總部基地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化背景下產(chǎn)生的總部經(jīng)濟(jì)及其載體。建立公司家具樂(lè)部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)公司家的信息交流和資源共享，成為招商引資的新平臺(tái)。五象新區(qū)總部基地“呼之欲出”。《南寧市五象新區(qū)總部基地修建性具體規(guī)劃》進(jìn)入公示階段，規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂(lè)大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約259.28公頃。1、區(qū)位及規(guī)模今年1月下發(fā)的南寧市2023年城建項(xiàng)目第一期投資計(jì)劃提出，五象新區(qū)今年將形成三大片區(qū)，總部基地、蟠龍片區(qū)和龍崗片區(qū)的路網(wǎng)今年將成片開(kāi)工建設(shè)。根據(jù)《規(guī)劃》，五象新區(qū)總部基地選址在五象新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，總部基地規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂(lè)大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約259.28公頃，其中，商業(yè)金融用地面積約為112.81公頃，占總面積的43.51%。2、公共交通：每300米內(nèi)有2個(gè)公交站總部基地內(nèi)的城市道路等級(jí)分為城市快速路、城市主干道、城市次干道和城市支路四級(jí)。將有便捷的公共交通線網(wǎng)到達(dá)總部基地。劃沿城市主干道、次干道和部分支路公交?？空?，保證每300米的范圍內(nèi)有2個(gè)公交站點(diǎn)，方便市民的平常出行活動(dòng)。此外，軌道交通也將途經(jīng)這里，在軌道交通站設(shè)立站前廣場(chǎng)，方便交通站內(nèi)人流的快速集散。3、功能定位：體現(xiàn)商務(wù)辦公金融服務(wù)等假如說(shuō)五象新區(qū)核心區(qū)是五象新區(qū)的心臟，那么總部基地就是心臟的中心。五象新區(qū)總部基地是南寧市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的標(biāo)志性建筑群，根據(jù)政府已下發(fā)的《南寧市五象新區(qū)總部基地建設(shè)工作方案》，將體現(xiàn)商務(wù)辦公功能、金融服務(wù)功能、產(chǎn)品展示功能、信息交流功能和研發(fā)創(chuàng)新功能這六大功能。4、影響：金融輻射帶來(lái)多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)總部基地的建設(shè)要堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”。根據(jù)《修建性具體規(guī)劃》的規(guī)劃條件和相關(guān)建設(shè)規(guī)定，建成智能化、生態(tài)型的樓群組合，形成集辦公、金融、展示、科研、信息交流于一體的公司總部集聚地。（四）、城市公共設(shè)施中小學(xué)：大沙田小學(xué)、五象小學(xué)、英華學(xué)校、玉洞小學(xué)、玉龍學(xué)校、英華學(xué)校、金象小學(xué)、西南外語(yǔ)小學(xué)、良慶區(qū)華登學(xué)校、西南中學(xué)等；

綜合商場(chǎng)：五象綜合市場(chǎng)、利客隆超市、家具商場(chǎng)、便利店、金象三區(qū)綜合市場(chǎng)、玉洞商貿(mào)綜合市場(chǎng)、南城百貨、利客隆、金盛商業(yè)廣場(chǎng)；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信用合作社；醫(yī)院：江嶺醫(yī)院、廣西工人醫(yī)院大沙田門診部、廣西水電醫(yī)院、博大醫(yī)院、玉洞醫(yī)院、市二醫(yī)院大沙田分院；交通：21路、23路、65路、607路、707路、501路等公車；輕軌1號(hào)即將施工，必將給輕軌沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇；其他:中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、金象嶺森林公園、五象嶺森林公園、江濱公園等；鄰近地標(biāo)：保稅物流園、廣西銅鼓博物館、廣西美術(shù)館、廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、自治區(qū)行政中心等。第二章南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況一、近年來(lái)南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）2023年南寧市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況1、2023年房地產(chǎn)開(kāi)工、竣工緩慢，2023年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售量下降2023年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度放緩，供應(yīng)雙方進(jìn)入觀望狀態(tài)。受其影響，2023年全市供應(yīng)大幅下降，進(jìn)入下半年，在剛性需求的帶動(dòng)，需求井噴，市場(chǎng)重新進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊升”的局面。根據(jù)上圖表顯示，南寧市商品住宅市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售量大幅下降，批準(zhǔn)套數(shù)為27075套，降幅為24.11%，批準(zhǔn)面積2785834㎡，降幅為28.21%，由于2023年進(jìn)入調(diào)整期，各大開(kāi)發(fā)公司放慢了拿地、開(kāi)發(fā)的速度；房地產(chǎn)投資、新增開(kāi)工、施工、竣工面積都將繼續(xù)下降，下降幅度也許會(huì)在下半年有所收窄，受此影響，2023年商品住宅市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)銷量有所下降。 2、商品住宅各大城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售情況從以上表中來(lái)看，2023年年度青秀區(qū)的商品住宅獲得批準(zhǔn)預(yù)售繼續(xù)占據(jù)全市主力，但市場(chǎng)份額卻同比減少16.85%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)與去年同期相比下降44.69%；西鄉(xiāng)塘區(qū)獲得批準(zhǔn)預(yù)售量位居第二，市場(chǎng)份額保持增長(zhǎng)，占比為25.47%，市場(chǎng)份額增長(zhǎng)9.26%，與去年同期相比增長(zhǎng)19.26%；江南區(qū)屬于南寧市工業(yè)比較多的區(qū)域，批準(zhǔn)預(yù)售量有小幅度下降，批準(zhǔn)套數(shù)為4664套，與去年同期相比下降2.59%，占比為17.23%，市場(chǎng)份額小幅度增長(zhǎng)3.81%；2023年年度興寧區(qū)獲得批準(zhǔn)預(yù)售量增幅最大區(qū)域，批準(zhǔn)數(shù)套1542套，面積為281354.92㎡，與去年同期相比增長(zhǎng)58.27%，占比為10.53%，其它城區(qū)批準(zhǔn)量均局限性5%。3、批準(zhǔn)預(yù)售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售各戶型來(lái)看，二室和三室的戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)市場(chǎng)主力，分別批準(zhǔn)10145套和9679套，兩類戶型產(chǎn)品占據(jù)全市商品住宅批準(zhǔn)套數(shù)的73.22%，重要批準(zhǔn)項(xiàng)目為臺(tái)灣街·宜蘭灣、盛天華府、榮和·大地、盛天國(guó)際、隆源國(guó)際公館、匯東酈城、瀚林雅筑、風(fēng)格·雨林、保利·山水怡城、奧翔碧園等；一室的戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售量位居第三，批準(zhǔn)3689套，占比為13.63%，主力獲得批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目錦繡花園、嘉華綠洲、榮寶華·星光大廈、盛天國(guó)際等；其它各類戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售局限性5%。4、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積區(qū)從以上面積區(qū)間登記表中來(lái)看，面積區(qū)間分布批準(zhǔn)預(yù)售量相對(duì)較比合理，120-144㎡和75-90㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)分別為5791套、5597套，占比為21.39%、20.67%，這兩個(gè)面積區(qū)間的產(chǎn)品也是暢銷商品住宅面積區(qū)間；90-105㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為4657套，占比為17.20%，重要是寬松二室和小三室；105-120㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)3758套，占比13.88%；以投資型產(chǎn)品為45-75㎡和45㎡以下批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)分別3286套和1897套，占比為12.14%和7.01%；144㎡以上的超大戶型產(chǎn)品商品住宅由于成本和稅收的加重，購(gòu)房者有限的購(gòu)買力下也逐步轉(zhuǎn)向買購(gòu)中小面積戶型產(chǎn)品的商品住宅，所有該面積區(qū)間僅占據(jù)市場(chǎng)份額的7.72%。（二）、2023-2023年南寧市商品住宅市場(chǎng)總體簽約數(shù)據(jù)分析1、整體商品住宅"牛市"再現(xiàn)交易量成倍增長(zhǎng)2、市場(chǎng)房源"求"遠(yuǎn)超"供"房?jī)r(jià)急速上升縱觀全局，2023年南寧市商品住宅月均價(jià)上升速度有所加快，在消化量逐步增長(zhǎng)的同時(shí)，南寧市場(chǎng)房源顯得頗為緊張，該現(xiàn)象在鳳嶺一帶最為明顯。3、南寧市商品住宅簽約量按城區(qū)劃分?jǐn)?shù)年來(lái)，青秀區(qū)一直保持著南寧樓市的領(lǐng)銜位置，商品住宅供應(yīng)和消化該區(qū)域都能占到市場(chǎng)份額的50%以上，獨(dú)占市場(chǎng)熬頭。相比之下，西鄉(xiāng)塘區(qū)為南寧人口最多片區(qū)，由于拆遷較為困難，舊城改造工作較為復(fù)雜和緩慢，因此大多項(xiàng)目都集中在土地儲(chǔ)備較多的地帶，如大學(xué)路、魯班路、高新區(qū)和相思湖一帶，而該地帶卻為南寧眾多高校集中地，因此被人們稱為"學(xué)府寶地"。在"學(xué)府寶地"的美譽(yù)下，西鄉(xiāng)塘區(qū)成為南寧的另一個(gè)樓市"新星"區(qū)域，同樣也是居住和投資較為優(yōu)越區(qū)域。2023年興寧區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)均靠老盤的后推和剩余貨量供應(yīng)市場(chǎng)，因此全年簽約量較少，均在4000套以下。4、南寧市商品住宅戶型配比2023年南寧市商品住宅最為暢銷的戶型仍然為舒適型的三室。5、南寧市商品住宅按面積區(qū)間劃分與2023年相比，2023年我市所消化的商品住宅各面積區(qū)間分派比率基本接近，仍以單套面積為75-90㎡和120-144㎡的區(qū)間為主。一直以來(lái)，小戶型75㎡以下的單間和一室戶型銷售價(jià)格都較高，而隨著"70/90"政策逐步滲入市場(chǎng)，大戶型供應(yīng)明顯減少，因此其銷售單價(jià)也明顯提高。6、南寧市商品住宅按價(jià)格區(qū)間劃分2023年，南寧市商品住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)較快，特別在青秀區(qū)鳳嶺一帶，臨近年終，各樓盤所推貨量銷售均價(jià)基本保持在8000左右，甚至少部分已經(jīng)達(dá)成上萬(wàn)元，因此，今年全市銷售單價(jià)已不再是2023年的3750-4000元為主了，而是跳躍了六個(gè)等級(jí)，基本都在6000元以上，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅12154套，占全市總量20.5/%，是08年的5倍尚有余。另一方面，價(jià)格區(qū)間5000-5500元銷量也比較樂(lè)觀，共簽約商品住宅6948套，占全市總量11.72/%，該價(jià)位多集中于江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)一帶。7、南寧市商品住宅按總價(jià)區(qū)間劃分2023年，南寧市商品住宅銷售單價(jià)都大幅度增長(zhǎng)，因此從總價(jià)區(qū)間看，單套住房總價(jià)在66萬(wàn)以上已經(jīng)成為市場(chǎng)主體。8、南寧市商品住宅購(gòu)買人群來(lái)源地2023年，南寧市商品住宅購(gòu)買人群外地客戶逐漸增多，其中本省其他地區(qū)購(gòu)買商品住宅26591套，占全市總量的44.85%，成為我市住房消費(fèi)主力客群。另一方面，受東盟發(fā)展影響，外省客戶也有多增長(zhǎng)，共消化13393套商品住宅，占全市總量的22.59%。9、南寧市商品住宅簽約套數(shù)排行(三)、2023—2023年良慶區(qū)商品住宅市場(chǎng)簽約數(shù)據(jù)分析1、良慶區(qū)商品住宅市場(chǎng)總體情況2023年度良慶區(qū)商品住宅累計(jì)24個(gè)項(xiàng)目有成交備案，成交備案套數(shù)累計(jì)1887套，與上年相比增長(zhǎng)121.48%；成交備案面積累計(jì)183190.56㎡，與上年相比增長(zhǎng)133.34%。成交備案套數(shù)與成交備案面積兩項(xiàng)均為年度全市環(huán)比增幅最大的片區(qū)。從月度成交量走勢(shì)來(lái)看，除1月和12月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增長(zhǎng)，特別是11月，漲幅高達(dá)835.71%。其中，3月和10月成交量較高，累計(jì)分別成交備案208套和251套。1月、6月和12月成交量較低，累計(jì)分別成交備案102套、109套和109套。由于片區(qū)內(nèi)的原住民多，土地權(quán)屬問(wèn)題較為復(fù)雜，給征地帶來(lái)了一定的困難，致使良慶區(qū)在2023年可選房源不多。據(jù)良慶區(qū)發(fā)展和改革局的數(shù)據(jù)，2023年良慶區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額達(dá)6.04億元，而2023年1月至10月，良慶區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額僅為2.27億元，僅這一項(xiàng)，就同比下降了62.39%。目前，良慶區(qū)在售的大部分樓盤均為尾盤，加上五象新區(qū)還在進(jìn)一步的規(guī)劃當(dāng)中，暫時(shí)沒(méi)有太多的新盤開(kāi)發(fā)。片區(qū)目前正在開(kāi)發(fā)的有位于銀海大道的銀海華廷和天筑米蘭兩個(gè)新項(xiàng)目，但具體放量均未定。藍(lán)波灣和金象綠城新一期產(chǎn)品則分別要等到2023年的3月份和6月份才推出，總量1000多套。2、良慶區(qū)商品住宅簽約價(jià)格走勢(shì)2023年度良慶區(qū)商品住宅類成交備案均價(jià)3264元/㎡，與上年相比上漲5.23%。從月度成交均價(jià)看，11月份以3761元/㎡的成交備案均價(jià)位居各月度首位。與上年相比，除了4、5、6月份分別有-2.11%、-6.28%、-5.05%的小幅下滑外，其他月份均價(jià)均呈上漲趨勢(shì)，其中，11月份漲幅高達(dá)26.82%。3、良慶區(qū)商品住宅簽約套數(shù)戶型配比2023年度良慶區(qū)成交套數(shù)最多的仍然是三室戶型，共成交套數(shù)624套，一室與二室戶型成交量緊隨其后，分別為470套和448套。同上年相比，四室與復(fù)式戶型成交量大幅上漲，漲幅分別為436.00%和226.19%，位居各戶型漲幅前兩位。而五室戶型成為本年度所有戶型中唯一成交量下滑的戶型，環(huán)比下降了25%。4、良慶區(qū)商品住宅按面積區(qū)間劃分2023年度良慶區(qū)商品住宅以單套面積為45~75㎡、105~120㎡以及75~90㎡的區(qū)間為主，分別簽約566套、288套和271套，占成交備案量的29.99%、15.26%和14.36%，位列前三。同上年相比，面積區(qū)間為105~120㎡和120~144㎡的商品住宅漲幅最大，分別上漲了223.60%和206.67%。而面積區(qū)間為45㎡以下的商品住宅環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅為18.27%。5、良慶區(qū)商品住宅按價(jià)格區(qū)間劃分2023年，良慶區(qū)商品住宅銷售價(jià)格略有增長(zhǎng)，價(jià)格區(qū)間在4500~4750元的商品住宅漲幅最大，達(dá)成了170%。2023年良慶區(qū)商品住宅銷售單價(jià)重要集中在2500~3500元，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅1001套，占總量53.04%；3500~4000元的商品住宅銷量也不少，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅504套，占總量26.71%。6、良慶區(qū)商品住宅按總價(jià)區(qū)間劃分2023年良慶區(qū)商品住宅成交總價(jià)仍然以22~33萬(wàn)這一價(jià)格區(qū)間為主，但與上年相比，此價(jià)格區(qū)間的占比下降了2.09個(gè)百分點(diǎn)。而33~44萬(wàn)和44~55萬(wàn)這兩個(gè)價(jià)格區(qū)間的成交量增長(zhǎng)迅速，環(huán)比分別增長(zhǎng)了222.81%和276.60%。從上表中可以很清楚地看出，隨著2023年南寧樓市整體上揚(yáng)的趨勢(shì)，良慶區(qū)的住宅銷售單價(jià)也有所上漲，這必然導(dǎo)致住宅總價(jià)逐步增高。7、良慶區(qū)商品住宅購(gòu)買人群來(lái)源地 2023年，良慶區(qū)商品住宅銷售套數(shù)共計(jì)1887套，較2023年增長(zhǎng)了1035套，漲幅121.48%。各類購(gòu)買人群均有所增長(zhǎng)，其中本市非城區(qū)客戶增長(zhǎng)迅速，環(huán)比增長(zhǎng)262.04%，本省其他地區(qū)客戶也較2023年增長(zhǎng)了173.06%。這兩部分客戶共購(gòu)買商品住宅1131套，占良慶區(qū)商品住宅銷售總量的59.94%。此外，外省市客戶成交量增長(zhǎng)了97.26%，幾乎翻番。而2023年良慶區(qū)商品住宅消費(fèi)的主力客群——本市城區(qū)客戶今年占比下降15.28%。8、良慶區(qū)商品住宅簽約套數(shù)排行（四）、商鋪市場(chǎng)簽約數(shù)據(jù)分析1、2023年南寧商鋪簽約量大幅增長(zhǎng)，12月達(dá)最高鋒值2023年，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅火了商品住宅，同時(shí)也火了商鋪物業(yè)，簽約量大幅度增長(zhǎng)。據(jù)記錄，今年商鋪物業(yè)累計(jì)簽約5214套，總面積約為13.82萬(wàn)㎡，與上年相比分別增長(zhǎng)20.19%、48.86%；簽約均價(jià)為10435元/㎡，與上年相比上漲27.10%。主力簽約項(xiàng)目《廣西國(guó)際貿(mào)易中心》、《云星城市春天》、《西南商都》、《大和平商貿(mào)批發(fā)城》等。從簽約量走勢(shì)圖看，2023年商鋪物業(yè)各月度漲跌幅度十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，簽約量最低的在2月份，累計(jì)成交207套，面積為14609㎡，與去年同期相比下降38.76%、8.26%；12月份銷量突破年度最高，達(dá)761套，面積為75563㎡，同比增長(zhǎng)30.98%、77.40%。2、2023年青秀區(qū)商鋪與上年相比增幅達(dá)160.46%從各城區(qū)簽約情況看，2023年青秀區(qū)代替了2023年度成為了“大贏家”，累計(jì)簽約1818套，占比達(dá)34.87%，主力簽約項(xiàng)目分別為《老撾園區(qū)月亮灣》、《廣西國(guó)際貿(mào)易中心》。另一方面為西鄉(xiāng)塘區(qū)，累計(jì)成交備案1235套，占比為23.69%，重要項(xiàng)目為《云星城市春天》、《盛天名都》等。一直以供應(yīng)商鋪的興寧區(qū)，本年度供應(yīng)量下降，以簽約1197套排第三位，占比22.96%，主力簽約項(xiàng)目《西南商都》、《大和平商貿(mào)批發(fā)城》、《澳華花園》、《盛世聯(lián)邦廣場(chǎng)》等；江南區(qū)良慶區(qū)分別簽約822套、142套，占比為15.77%、2.72%。從各城區(qū)簽約均價(jià)上看，興寧區(qū)平均銷售價(jià)格為全市最高，達(dá)13725元/㎡，與上年相比上漲24.50%；其中，個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)忽然，如位于朝陽(yáng)路上的《西南商都》項(xiàng)目以均價(jià)56155元/㎡簽約263套。另一方面青秀區(qū)，為11543元/㎡，與上年相比上漲7.02%，主力奉獻(xiàn)項(xiàng)目《盛世聯(lián)邦廣場(chǎng)》等。3、2023年南寧商鋪簽約產(chǎn)品面積區(qū)間分布從各面積區(qū)間來(lái)看，2023年度商鋪物業(yè)以40㎡以下面積區(qū)間簽約套數(shù)所占份額最高，累計(jì)備案2388套，占比達(dá)45.80%，與上年相比下降15.08%，主力由《西南商都》、《廣西國(guó)際貿(mào)易中心》和《大和平商貿(mào)批發(fā)城》等供應(yīng)；另一方面為40-60㎡的面積區(qū)間，累計(jì)簽約1311套，占比量為25.14%，與上年相比增長(zhǎng)68.51%；60-80㎡面積區(qū)間累計(jì)簽約610套，占比量為11.70%，與上年相比增長(zhǎng)68.27%。大面積區(qū)間500㎡以上簽約量較小，僅簽約92套，占比為1.76%。4、2023年南寧商業(yè)簽約產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間分布從各價(jià)格區(qū)間上看，2023年商鋪物業(yè)簽約以6000-10000元/㎡價(jià)格區(qū)間為主力，累計(jì)簽約1326套，占比量為25.43%，與上年相比增長(zhǎng)25.93%；另一方面為6000元/㎡以下價(jià)格區(qū)間，累計(jì)簽約1234套，占比量為23.67%，與上年相比下降24.43%；20230-25000元/㎡以上價(jià)格區(qū)間簽約量最低，累計(jì)291套，占比量為5.58%，與上年相比增長(zhǎng)19.75；高價(jià)位20230元/㎡以上簽約量與上年相比大幅度增長(zhǎng)，增幅為208.80%。（五）、寫字樓市場(chǎng)簽約數(shù)據(jù)分析1、2023年寫字樓物業(yè)簽約清淡，年終收官12月價(jià)格跌破底谷2023年南寧市無(wú)論是商品住宅還是商鋪物業(yè)簽約量均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而寫字樓市場(chǎng)異常冷清，簽約量大幅度下降，降幅超過(guò)5成。據(jù)記錄，全年累計(jì)259套，面積為27696㎡，與上年相比分別下降52.82%、58.11%，累計(jì)金額15656.36萬(wàn)元，與上年相比下降53.37%，均價(jià)為5653元/㎡，與上年相比漲幅為10.85%。主力簽約項(xiàng)目為《盛世龍騰》、《上東國(guó)際》、《大和平商貿(mào)批發(fā)城》、《東方國(guó)際商務(wù)港》等。從月度走勢(shì)看，2023年寫字樓物業(yè)無(wú)論簽約量還是均價(jià)漲跌幅度較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，簽約量最高鋒值在1月份，累計(jì)成交6023套，面積為3446㎡，與上年相比增長(zhǎng)10.34%、60.48%；從均價(jià)上看，最高均價(jià)同樣出現(xiàn)在1月份，為6844元/㎡，與上年相比增長(zhǎng)20.14%，年終收官12月份，均價(jià)跌至全年最低價(jià)，為3717元/㎡，與上年相比下降42.33%，僅簽約8套。2、2023年南寧寫字樓物業(yè)備案價(jià)格區(qū)間分布從各價(jià)格區(qū)間看，2023年寫字樓物業(yè)以中、低價(jià)位5000元/㎡以下和5000-7500元/㎡的價(jià)格區(qū)間為主，累計(jì)簽約套數(shù)分別為114套、99套，占比為44.02%、38.22%，與上年相比分別下降56.49%、59.92%；7500-10000元/㎡及10000元/㎡以上價(jià)格區(qū)間簽約套數(shù)較低，分別為28套、18套，占比為10.81%、6.95%，與上年相比7500-10000元/㎡增長(zhǎng)40%、10000元/㎡以上下降10%。。（六）、別墅市場(chǎng)簽約數(shù)據(jù)分析1、2023年南寧市別墅市場(chǎng)表現(xiàn)清淡3月成交量跌破底谷隨著“禁別令”執(zhí)行的尾聲，當(dāng)年趕在“禁別令”前報(bào)建開(kāi)發(fā)的最后一批獨(dú)棟別墅，在2023年將成為現(xiàn)房，該批開(kāi)發(fā)的獨(dú)棟別墅已成為獨(dú)棟一手房市場(chǎng)上的最后晚餐。近來(lái)外地購(gòu)房者紛紛投資獨(dú)棟別墅，就是由于其他城市的獨(dú)棟別墅已完全進(jìn)入稀缺，價(jià)格已到了8-15萬(wàn)元/平方米左右，而南寧的獨(dú)棟別墅只在18000-25000元/平方米，價(jià)格的差距，使他們看到南寧獨(dú)棟別墅仍然有“末班車”的機(jī)會(huì)，這將會(huì)成為2023年南寧房地產(chǎn)投資的一大趨勢(shì)。從月度走勢(shì)看，受項(xiàng)目個(gè)案的影響，2023年南寧別墅市場(chǎng)無(wú)論成交量還是均價(jià)月度漲跌幅度較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，成交量最低的在3月份，累計(jì)成交12套，面積為3516.48㎡；8月份，均價(jià)達(dá)成2023年的最高鋒，達(dá)10152元/㎡，集中主力備案項(xiàng)目為《嘉和城》、《楓林藍(lán)岸》。2、2023年南寧別墅備案價(jià)格區(qū)間分布從成交備案價(jià)格區(qū)間看，2023年南寧別墅以200萬(wàn)以上、125~150萬(wàn)和75萬(wàn)以下的價(jià)格區(qū)間為主，累計(jì)備案套數(shù)分別為287套、108套和87套，占比為47.28%、17.79%和14.33%。75~100萬(wàn)及150~175萬(wàn)價(jià)格區(qū)間成交備案套數(shù)較低，累計(jì)成交套數(shù)分別為18套和19套，占比為2.97%、3.13%。二、2023年南寧地產(chǎn)市場(chǎng)研究(一)、2023年1-8月南寧市商品房市場(chǎng)分析1、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況1-8月份，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積406.88萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)28.87%。其中商品住房332.78萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)26.34%；辦公樓13.73萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)256.62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房23.44萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)16.27%。8月份，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積59.11萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比增長(zhǎng)50.45%。其中新建商品住房50.64萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比增長(zhǎng)74.56%；辦公樓0.15萬(wàn)平方米，上月辦公樓無(wú)預(yù)售量；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4.61萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比下降11%。2、新建商品房銷售情況1-8月份，新建商品房成交面積311.25萬(wàn)平方米，與去年同比下降39.49%，成交套數(shù)32795套，與去年同比下降36.98%。其中住房成交面積259.46萬(wàn)平方米，與去年同比下降44.01%，成交套數(shù)25501套，與去年同比下降41.54%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積13.97萬(wàn)平方米，與去年同比下降38.05%，成交套數(shù)1473套，與去年同比下降59.73%；辦公用房成交面積7.79萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)116.99%，成交套數(shù)293套，與去年同比下降43.76%。8月份，新建商品房成交面積36.42萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比下降5.65%，成交套數(shù)4072套，與上月環(huán)比下降3.51%。其中住房成交面積為30.57萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比下降14.27%，成交套數(shù)3114套，與上月環(huán)比下降15.82%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積2.31萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比增長(zhǎng)106.25%，成交套數(shù)149套，與上月環(huán)比增長(zhǎng)112.86%；辦公用房成交面積0.84萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比增長(zhǎng)500%，成交套數(shù)41套，與上月環(huán)比增長(zhǎng)192.86%；其余商品房2.7萬(wàn)平方米，分別屬于車庫(kù)、雜物房等其它用途的房屋。3、存量房交易情況1-8月，存量房成交面積91.44萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)38.99%；成交套數(shù)9773套，與去年同比增長(zhǎng)39.47%；成交金額36.94億元，與去年同比增長(zhǎng)73.75%。其中存量住房成交面積83.55萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)39.76%；成交套數(shù)8650套，與去年同比增長(zhǎng)35.66%，金額33.41億元，與去年同比增長(zhǎng)73.92%。8月份，存量房成交面積10.08萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比下降6.06%；成交套數(shù)1122套，與上月環(huán)比下降0.62%；金額4.18億元，與上月環(huán)比增長(zhǎng)0.48%。其中存量住房成交面積9.48萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比增長(zhǎng)0.64%，成交套數(shù)1002套，與上月環(huán)比下降1.76%，金額3.79億元，與上月環(huán)比下降0.26%。（二）、1-8月南寧市商品房月份分析1、2023年1月南寧市商品房交易情況2023年1月，南寧普通住宅成交2727套，成交套數(shù)環(huán)比下降63.36%同比上漲53.89%；成交價(jià)為6316元/㎡，環(huán)比上漲10.16%同比上漲52.79%。官方記錄數(shù)據(jù)顯示，2023年1月南寧市普通住宅成交均價(jià)達(dá)6316元/㎡，攜2023年房房事之兇猛，勇冠2023年上半年月度均價(jià)。1月成交1261套、面積151255㎡、金額10億7千余萬(wàn)、均價(jià)7098元/㎡，青秀區(qū)一如既往的勇猛。青秀區(qū)鳳嶺南、北兩個(gè)板塊顯然以是南寧樓市的核心板塊和風(fēng)向標(biāo)，其對(duì)南寧整體市場(chǎng)的影響不可謂不巨大。南寧樓市的格局大體如此：青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)三足鼎立，其中又以青秀區(qū)為重點(diǎn)；從市場(chǎng)占比來(lái)看，青秀區(qū)無(wú)論套數(shù)還是成交面積均占南寧市場(chǎng)50%以上份額，成為市場(chǎng)佼佼者。從樓市規(guī)律來(lái)看，一季度為市場(chǎng)淡季，樓盤以自然銷售和常規(guī)去貨為主。1月份的市場(chǎng)表現(xiàn)與規(guī)律相符，并無(wú)異常，青秀區(qū)由于有鳳嶺南、北兩個(gè)板塊的引領(lǐng)之下表現(xiàn)強(qiáng)悍也與其區(qū)域價(jià)值和板塊所承載的區(qū)域使命相符。（1）、價(jià)格如上圖，1月，南寧普通住宅成交2727套，成交套數(shù)環(huán)比下降63.36%，同比上漲53.89%；成交價(jià)為6316元㎡，環(huán)比上漲10.16%，同比上漲52.79%。其中，單價(jià)為6250~6500元/㎡的住宅備案套數(shù)為260套，占比最高，為總占比的9.53%，這部分房源的均價(jià)為6380元/㎡。如圖，1月南寧普通住宅中，總價(jià)為44~45萬(wàn)房源備案套數(shù)為512套，備案面積為48311平方米，這部分房源的均價(jià)為5243/㎡。（2）、面積如上圖，1月南寧普通住宅75~90平方米房源備案量為508套，備案面積為43159平方米，占總比的18.63%，這部分房源的均價(jià)為6106/㎡。（3）、戶型如上圖，1月南寧普通住宅三室房源備案量為1110套，備案面積為141550平方米，占總比的40.70%，這部分房源的均價(jià)為6270元/㎡。（4）、區(qū)域如圖，1月青秀區(qū)本案套數(shù)為1261套，備案面積為151255平方米，均價(jià)為7098元/㎡。在幾個(gè)城區(qū)中，青秀區(qū)的備案套數(shù)、備案面積及均價(jià)仍居第一。2、2023年2月南寧市商品房交易情況2月，南寧市普通商品房成交局限性1500套，成交均價(jià)也回落至5817元/㎡，淡季來(lái)襲。整個(gè)2月，南寧樓市翹楚區(qū)域青秀區(qū)成交646套，與1月相比銳減幾近50%；西鄉(xiāng)塘區(qū)成交428套；江南區(qū)215套；興寧區(qū)83套；良慶區(qū)43套。價(jià)格方面，青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)以6136元/㎡和6033元/㎡同屬第一陣營(yíng)；興寧區(qū)以5322元/㎡處第二陣營(yíng)；江南區(qū)以4857元/㎡、良慶區(qū)以4180同屬第三陣營(yíng)?；赝?023的瘋狂樓市，西鄉(xiāng)塘區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)甚至比常占樓市頭把交椅的青秀區(qū)更值關(guān)注。（1）、價(jià)格

如上圖，2月，南寧普通住宅成交1415套，成交套數(shù)環(huán)比下降48.11%，同比下降43.80%；成交均價(jià)為5817元/㎡，環(huán)比下降7.91%，同比上漲48.90%。其中，單價(jià)為6250~6500元/㎡的住宅備案套數(shù)為215套，占比最高，為總占比的15.19%，這部分房源的均價(jià)為6236元/㎡。如圖，2月南寧普通住宅中，總價(jià)為22~33萬(wàn)房源備案套數(shù)為310套，占總占比的21.91%，這部分房源的均價(jià)為4759元/㎡。（2）、面積如上圖，2月南寧普通住宅75~90平方米房源備案量為301套，占總比的21.27%，這部分房源的均價(jià)為5669元/㎡。（3）、戶型如上圖，2月南寧普通住宅三室房源備案量為497套，占總比的35.12%，這部分房源的均價(jià)為5883元/㎡。(4)、區(qū)域從上圖中我們可以看到，2月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為646套，占總占比的45.65%，備案面積為73200㎡，占總占比的52.38%。青秀區(qū)2月份普通住宅均價(jià)為6136元/㎡。3、2023年3月南寧市商品房交易情況整個(gè)3月，南寧市普通商品房成交套數(shù)局限性1700套，其中，青秀區(qū)708套、江南區(qū)423套、西鄉(xiāng)塘區(qū)315套。受“兩會(huì)”定調(diào)以及政策風(fēng)向影響，買方率先進(jìn)入觀望，政府調(diào)控樓市的各種表態(tài)，顯然已引起神經(jīng)敏感的購(gòu)房者們的高度注意。（1）、價(jià)格如上圖，3月，南寧普通住宅成交1692套，成交套數(shù)環(huán)比上漲19.58%，同比下降60.37%；成交均價(jià)為6039元/㎡，環(huán)比上漲3.81%

，同比上漲38.79%。其中，單價(jià)為3500㎡以下的住宅備案套數(shù)為231套，占比最高，為總占比的13.65%，這部分房源的均價(jià)為2963元/㎡。如圖，3月南寧普通住宅中，總價(jià)為44~55萬(wàn)房源備案套數(shù)為427套，占總占比的25.24%，這部分房源的均價(jià)為5144元/㎡。（2）、面積如上圖，3月南寧普通住宅75~90平方米房源備案量為401套，占總比的23.70%，這部分房源的均價(jià)為5770元/㎡。（3）、戶型如上圖，3月南寧普通住宅三室房源備案量為710套，占總比的41.96%，這部分房源的均價(jià)為5893元/㎡。(4)、區(qū)域從上圖中我們可以看到，3月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為708套，占總占比的41.84%，備案面積為79645㎡，占總占比的44.27%。青秀區(qū)3月份普通住宅均價(jià)為6535元/㎡。4、2023年4月南寧市商品房交易情況4月，號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控的新政出臺(tái)，陸續(xù)，從土地到稅收，從貸款到利率，調(diào)控政策接踵而至。在這樣的市場(chǎng)和政策背景之下，4月，南寧普通住宅成交2285套，均價(jià)6081元/㎡，市場(chǎng)走向未有明顯變化。從成交戶型來(lái)看，兩室成交632套，三室成交1083套；從面積區(qū)間來(lái)看，75—90㎡成交560套，90—105㎡成交399套。（1）、價(jià)格如上圖，4月，南寧普通住宅成交2141套，成交套數(shù)環(huán)比上漲26.54%，同比下降48.07%；成交均價(jià)為6193元/㎡，環(huán)比上漲2.55%，同比上漲44.96%。其中，單價(jià)為7500~8000元/㎡的住宅備案套數(shù)為288套，占比最高，為總占比的13.45%，這部分房源的均價(jià)為6890元/㎡。如圖，4月南寧普通住宅中，總價(jià)為33~44萬(wàn)房源備案套數(shù)為389套占總占比的18.17%，這部分房源的均價(jià)為3957元/㎡。（2）、面積如上圖，4月南寧普通住宅75~90平方米房源備案量為602套，占總比的28.12%，這部分房源的均價(jià)為5752元/㎡。（3）、戶型如上圖，4月南寧普通住宅三室房源備案量為955套，占總比的44.61%，這部分房源的均價(jià)為6126元/㎡。（4）、區(qū)域從上圖中我們可以看到，4月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為1233套，占總占比的57.59%，備案面積為140455㎡，占總占比的60.70%。青秀區(qū)4月份普通住宅均價(jià)為6423元/㎡。5、2023年5月南寧市商品房交易情況“黃金5月”在史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策的隨著下萎靡到來(lái)，全市當(dāng)月成交4000余套。我們來(lái)看5月樓市表現(xiàn)中的購(gòu)房者來(lái)源：本市城區(qū)957套、本市非城區(qū)322套、本省其他地區(qū)1845套、外省市953套、無(wú)法辨認(rèn)39套。這組微觀數(shù)據(jù)至少釋放了以下幾個(gè)信息：其一，南寧的市場(chǎng)是廣西的市場(chǎng)，立足南寧放眼全區(qū)才是出路；其二外省市953套的成交量說(shuō)明投資需求并不像傳說(shuō)中那般兇猛（特別在新政背景之下）。（1）、價(jià)格如上圖，5月，南寧普通住宅成交4116套，成交套數(shù)環(huán)比上漲92.25%，同比下降40.95%；成交均價(jià)為5493元/㎡，環(huán)比下降11.30%，同比上漲24.36%。其中，單價(jià)為3500元/㎡以下的住宅備案套數(shù)為781套，占比最高，為總占比的18.97%，這部分房源的均價(jià)為3055元/㎡。如圖，5月南寧普通住宅中，總價(jià)為44~55萬(wàn)房源備案套數(shù)為1011套，占總占比的24.56%，這部分房源的均價(jià)為5191元/㎡。（2）、面積如上圖，5月南寧普通住宅75~90平方米房源備案量為1331套，占總比的32.34%，這部分房源的均價(jià)為5523元/㎡。（3）、戶型如上圖，5月南寧普通住宅二室房源備案量為1760套，占總比的42.76%，這部分房源的均價(jià)為5727元/㎡。（4）、區(qū)域從上圖中我們可以看到，5月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為2521套，占總占比的61.25%，備案面積為283736㎡，占總占比的65.83%。青秀區(qū)5月份普通住宅均價(jià)為5477元/㎡。6、2023年6月南寧市商品房交易情況6月，從江南燃起的戰(zhàn)火有燎燒全市的趨勢(shì)。6月的成交數(shù)據(jù)：成交2289套，均價(jià)5639元/㎡。本市城區(qū)成交435套、本市非城區(qū)141套、本省其他地區(qū)1112套、外省市574、無(wú)法辨認(rèn)27套。（1）、價(jià)格如上圖，6月，南寧普通住宅成交2289套，成交套數(shù)環(huán)比下降44.39%，同比下降66.12%；成交價(jià)為5639元㎡，環(huán)比上漲2.65%

，同比上漲23.44%。其中，單價(jià)為4500~5000元/㎡的住宅備案套數(shù)為356套，占比最高，為總占比的15.55%，這部分房源的均價(jià)為4786元/㎡。如圖，6月南寧普通住宅中，總價(jià)為44~55萬(wàn)房源備案套數(shù)為791套，占總占比的29.66%，這部分房源的均價(jià)為5017元/㎡。（2）、面積如上圖，6月南寧普通住宅75~90平方米房源備案量為791套，占總比的34.56%，這部分房源的均價(jià)為5978元/㎡。（3）、戶型如上圖，6月南寧普通住宅二室房源備案量為1016套，占總比的44.39%，這部分房源的均價(jià)為5762元/㎡。（4）、區(qū)域從上圖中我們可以看到，6月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為891套，占總占比的38.93%，備案面積為103121㎡，占總占比的44.52%。青秀區(qū)6月份普通住宅均價(jià)為6265元/㎡。7、2023年7月南寧市商品房交易情況在新政連續(xù)影響下，南寧市商品房新增供應(yīng)量和成交量本月均創(chuàng)下4月新政以來(lái)新低。7月南寧商品房新增供應(yīng)量為37.23萬(wàn)㎡，環(huán)比下降44.35%，同比下降51.59%，與2023年月度供應(yīng)均值相比下降31.41%，開(kāi)發(fā)公司再度進(jìn)入調(diào)整，市場(chǎng)供應(yīng)減少。7月南寧商品房成交面積為28.98萬(wàn)㎡，環(huán)比減少29.39%，同比減少51.78%，與2023年月度成交均值相比減少57.46%，市場(chǎng)成交量再回落，需求萎縮趨勢(shì)仍然在加劇。7月南寧商品房成交均價(jià)為5632元/㎡，環(huán)比下降2.87%，同比上漲15.13%。在商品住宅價(jià)格有所松動(dòng)的帶動(dòng)下，商品房?jī)r(jià)格環(huán)比小幅下滑。表：南寧市2023年7月商品房供求及成交情況表（1）、供求比分析09年6月至10年7月南寧市商品房供求情況?開(kāi)發(fā)公司放緩供應(yīng)節(jié)奏，供求差距縮小7月南寧商品房市場(chǎng)供求比為1：0.78，為了在需求萎縮的市場(chǎng)營(yíng)造熱銷場(chǎng)面，開(kāi)發(fā)公司本月調(diào)整推案節(jié)奏，市場(chǎng)新增供應(yīng)放緩明顯，雖然成交量仍然繼續(xù)惡化，但在供應(yīng)量相對(duì)減少的情況下，本月供求比與上月比狀況有所改善，南寧樓市繼續(xù)調(diào)整。（注：供求比即面積供銷比=1：當(dāng)月成交面積/當(dāng)月新批預(yù)售面積）（2）、供應(yīng)量分析?開(kāi)發(fā)公司調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，市場(chǎng)供應(yīng)再萎縮20236月-20237月南寧商品房新增供應(yīng)情況7月南寧商品房新增供應(yīng)量為37.23萬(wàn)㎡，環(huán)比下降44.35%，同比下降51.59%，與2023年月度供應(yīng)均值相比下降31.41%。7月在調(diào)控風(fēng)潮仍然繼續(xù)的預(yù)期作用下，部分住宅為主的項(xiàng)目拉長(zhǎng)了蓄客的時(shí)間，部分項(xiàng)目則選擇了按兵不動(dòng)。總之，本月開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了短暫的策略調(diào)整。（3）、成交量分析?市場(chǎng)成交量連續(xù)回落，需求萎縮趨勢(shì)繼續(xù)加劇20236月至20237月南寧商品房成交量走勢(shì)7月南寧商品房成交面積為28.98萬(wàn)㎡，環(huán)比減少29.39%，同比減少51.78%，與2023年月度成交均值相比減少57.46%。無(wú)論環(huán)比、同比抑或是與2023年均值相比均出現(xiàn)了較大幅度的減少，并且下跌的幅度在加大，南寧樓市成交情況似乎并未探底。成交量大幅度下跌固然有開(kāi)發(fā)公司調(diào)整供應(yīng)策略，供應(yīng)量減少有關(guān)，但由于新政作用連續(xù)影響，投資性需求以及改善性需求大量被壓制。市場(chǎng)前景迷霧重重，也導(dǎo)致了部分剛性需求的觀望，新政的影響本月仍然在加劇。（4）、成交均價(jià)分析?在商品住宅、辦公物業(yè)成交價(jià)格回調(diào)的帶動(dòng)下，商品房?jī)r(jià)格小幅調(diào)整從成交均價(jià)來(lái)看，2023年7月南寧商品房成交均價(jià)為5632元/㎡，環(huán)比下降2.86%，同比上漲15.13%。從成交的具體情況看，我們認(rèn)為商品房成交價(jià)格的調(diào)整重要還是成交結(jié)構(gòu)變化所致，本月商品住宅成交量較大，且成交多來(lái)自興寧區(qū)、江南區(qū)兩大房?jī)r(jià)相對(duì)較低的區(qū)域，商品住宅成交結(jié)構(gòu)性下調(diào)，7月份，南寧市商品住宅成交均價(jià)為5643元/㎡，環(huán)比下跌5.56%。此外，本月成交的辦公和商業(yè)物業(yè)當(dāng)中，非市中心高價(jià)物業(yè)成交有所增長(zhǎng)，整體拉低了成交均價(jià)，導(dǎo)致了價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回調(diào)。8、2023年8月南寧市商品房交易情況（1）、價(jià)格2023年8月份，南寧市整個(gè)商品房市場(chǎng)共備案成交商品房383104.97㎡，銷售金額為22.986億元，商品房均價(jià)為6000元/㎡。▼同比與去年同期相比，8月份南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售備案面積↓51.89%，銷售金額↓34.20%，均價(jià)↑23.45%。▼環(huán)比環(huán)比20237月份，8月份南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售備案面積↓6.93%，銷售金額↑21.88%，均價(jià)↑12.49%。從上圖表可知，南寧市商品房8月單月均價(jià)6000元∕㎡，環(huán)比上升12.49%，成交備案面積小幅波動(dòng)。隨著全國(guó)出現(xiàn)樓市小回暖的態(tài)勢(shì)，南寧市場(chǎng)也呈回升態(tài)勢(shì)，目前購(gòu)房者的購(gòu)買意向有所增強(qiáng)。、面積2023年8月份，南寧市住宅共新增批準(zhǔn)預(yù)售面積365897.2㎡,成交備案面積為292632㎡，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)成交備案面積73265㎡。售批比為0.79，環(huán)比下降0.72點(diǎn)。1-8月份，南寧市商品住宅累計(jì)共新增批準(zhǔn)預(yù)售面積2979178㎡,累計(jì)成交備案面積2347610㎡，累計(jì)新增批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)成交備案面積631568㎡。從以上圖表可知，南寧市累計(jì)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積大于住宅成交備案面積，估計(jì)有6300套左右的大戶型產(chǎn)品于市場(chǎng)，而目前剛性需求客戶普遍青睞中小戶型產(chǎn)品，剩余庫(kù)存的產(chǎn)品都以大戶型為主，銷售速度較為緩慢。（3）、8月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析傳統(tǒng)淡季不淡大盤小戶熱賣都說(shuō)8月是樓市的傳統(tǒng)淡季，但在新政調(diào)控的影響下，不少觀望的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)在臨近“金九銀十”之際開(kāi)盤試水樓市，令這個(gè)8月樓市不太冷。除已在7月集體發(fā)力的青秀暫時(shí)“沉默”外，興寧、西鄉(xiāng)塘、城南共有9個(gè)樓盤上市，開(kāi)發(fā)商大多表達(dá)開(kāi)盤當(dāng)天賣出90%以上或者售罄。南寧住房局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月新增住宅供應(yīng)量1676套。各上市樓盤中，西鄉(xiāng)塘部分樓盤價(jià)格略高于購(gòu)房者預(yù)期，興寧和城南的房?jī)r(jià)維穩(wěn)。從購(gòu)房者來(lái)看，剛需仍然是主力，有部分改善型購(gòu)房者和少數(shù)投資者入場(chǎng)。心態(tài)樓盤小步試水

購(gòu)房出手果斷8月，已于7月進(jìn)行較大規(guī)模發(fā)售的青秀樓市“放空檔”，無(wú)一樓盤開(kāi)盤。青秀大多樓盤是受工程節(jié)點(diǎn)影響，而更多的是寄望即將到來(lái)的“金九銀十”，全力蓄勢(shì)迎戰(zhàn)傳統(tǒng)樓市旺季。相對(duì)而言，興寧、城南和西鄉(xiāng)塘多個(gè)樓盤較為活躍，多以小量多次推貨的方式維持市場(chǎng)熱度，以一邊試探市場(chǎng)一邊謀略的方式迎接“金九銀十據(jù)記錄，8月南寧共有9個(gè)樓盤開(kāi)盤，推出1676套房。與7月相比，開(kāi)盤數(shù)量和推貨量均有所減少，但是人氣有增無(wú)減。如碧園南城故事、臺(tái)灣街開(kāi)盤當(dāng)天分別有1500多人和2023多人到場(chǎng)。采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購(gòu)房者買房出手果斷，對(duì)于個(gè)別價(jià)格高于預(yù)期的樓盤，皆能從自身自住需求出發(fā)，結(jié)合政策和項(xiàng)目品質(zhì)綜合判斷，適逢房源合適，價(jià)格在承受范圍內(nèi)的，出手購(gòu)房不再顯躊躇。價(jià)格樓盤價(jià)格維穩(wěn)

少數(shù)房?jī)r(jià)高于預(yù)期8月，房?jī)r(jià)基本維穩(wěn)，少數(shù)樓盤開(kāi)盤價(jià)高于購(gòu)房者預(yù)期。青秀自然銷售的樓盤，房?jī)r(jià)無(wú)大變動(dòng)，主力價(jià)格多在7000~1萬(wàn)元/平方米之間。其他各片區(qū)的多個(gè)推新樓盤，大部分價(jià)格維穩(wěn)，如興寧的保利山水怡城多次開(kāi)盤均價(jià)保持6300元/平方米，龍光普羅旺斯新推闊景房起步價(jià)4980元/平方米，均價(jià)5500元/平方米，與上期開(kāi)盤價(jià)持平。此外，有少數(shù)樓盤價(jià)格高于購(gòu)房者預(yù)期，如臺(tái)灣街開(kāi)盤均價(jià)5390~6460元/平方米，不少購(gòu)房者表達(dá)實(shí)際認(rèn)購(gòu)價(jià)格比預(yù)期的要高出800元/平方米左右。碧園·南城故事打出“3”字頭起步價(jià)，但低價(jià)房多為大戶型，小戶型單價(jià)都在5000元以上。購(gòu)房者表達(dá)價(jià)格比預(yù)想的高，但還在接受范圍內(nèi)。需求大盤小戶受寵

剛需仍唱主角8月份推新項(xiàng)目，以剛需樓盤為主，剛需自住購(gòu)房者一如既往是樓市的主力軍。多數(shù)剛需樓盤房?jī)r(jià)在4000~6000元/平方米之間，戶型以60多~120平方米的N+1房為多。價(jià)格適中，戶型緊湊的新品，吸引了許多自住型購(gòu)房者出手。如榮和山水綠城、保利山水怡城、臺(tái)灣街、融晟公園大地開(kāi)盤，90平方米以下的戶型走量最快。興寧與城南吸引的仍是大批剛需，其中出現(xiàn)了少量改善型購(gòu)房者。西鄉(xiāng)塘的臺(tái)灣街、君臨天下的購(gòu)房人群以項(xiàng)目周邊的居民為多，也有不少來(lái)自周邊縣市的購(gòu)房者，其中大部分為自住購(gòu)房需求，其中不乏少量投資者。9、后市分析金九銀十南寧樓市將有42個(gè)新老樓盤扎堆上陣錯(cuò)過(guò)了“五一”，不能再失守“十一”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這是一年中兩個(gè)最重要的賣房節(jié)點(diǎn)。由于調(diào)控新政的出臺(tái)，致使“五一”樓市受挫，“金九銀十”成為不容錯(cuò)過(guò)的樓市銷售時(shí)機(jī)。居周刊初步記錄，9月、10月，南寧樓市將有42個(gè)新老樓盤扎堆上陣，總供應(yīng)量超過(guò)4500套，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)坐不住了。而從近期開(kāi)盤樓盤里的人氣、成交量來(lái)看，購(gòu)房者也按耐不住了，迎來(lái)買房良機(jī)。金九銀十

買房良機(jī)據(jù)記錄，南寧樓市將有42個(gè)新老樓盤將在9、10月份發(fā)售4500套以上的新品，其中，以青秀、西鄉(xiāng)塘最為集中，兩個(gè)區(qū)域約有30個(gè)樓盤上市，新增房源3000余套。各片區(qū)所推新品戶型豐富，鳳嶺片區(qū)多為100平方米以上的中大戶型，但也有中國(guó)鐵建·鳳嶺山語(yǔ)城推出38~76平方米的小戶公寓，其他區(qū)域如西鄉(xiāng)塘、城南仍以剛需購(gòu)房者為主，主推100平方米以下的中小戶型。“金九銀十”將是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)，不僅供應(yīng)量大，選擇范圍也廣。并且，當(dāng)前正值樓市調(diào)控，不少開(kāi)發(fā)商也會(huì)進(jìn)行一些打折促銷或讓利賣房，因此碰到好機(jī)會(huì)就不能錯(cuò)過(guò)。一段時(shí)間以來(lái)，一些樓盤特別是大盤的人氣，與以前相比增長(zhǎng)了不少，這些到訪的購(gòu)房者中很大一部分都表達(dá)會(huì)選在9、10月份買房。選在“金九銀十”買房已經(jīng)成了不少購(gòu)房者約定成俗的習(xí)慣，因此每年的這個(gè)時(shí)候，樓市都會(huì)形成一輪供應(yīng)和需求的高潮。即使在2023年這樣的樓市低迷期也不例外，9、10月銷售成績(jī)要遠(yuǎn)勝于其他月份。新政調(diào)控之下，南寧樓市并未出現(xiàn)明顯下行，觀望情緒逐漸減弱，9、10月份正是購(gòu)房者特別是剛需們出手的好時(shí)機(jī)。資金緊張

開(kāi)盤救急隨著“金九銀十”的到來(lái)，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著急開(kāi)盤賣房了。資金壓力恐怕是其中較為重要的因素之一。如今已經(jīng)進(jìn)入第三季度，過(guò)了“金九銀十”，2023年即將見(jiàn)底，屆時(shí)施工建設(shè)、設(shè)計(jì)、銀行等多個(gè)單位就要找開(kāi)發(fā)商“算賬”了，假如屆時(shí)沒(méi)有充足的資金，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商特別一些實(shí)力有限的開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)冬天將不會(huì)好過(guò)。而今年以來(lái)，除了一些品牌公司，如榮和、保利、龍光和匯東等公司的樓盤銷售形勢(shì)較好，南寧真正賣得好的樓盤并不多，不少樓盤也許至今沒(méi)開(kāi)過(guò)一次盤，由于產(chǎn)品品質(zhì)一般，價(jià)格較高，走量也較慢。憋了三月

不開(kāi)不行新政以來(lái)，南寧樓市可謂“一半海水，一半火焰”。城南等定位剛需的樓盤，大打價(jià)格戰(zhàn)，由于在價(jià)格上積極迎合了剛需，價(jià)位符合他們的預(yù)期，熱銷捷報(bào)不斷，甚至“日光”頻現(xiàn)。但是這只是南寧樓市的一面，就在中低價(jià)位樓盤熱銷的同時(shí)，那些高價(jià)樓盤基本走不動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，7月份銷售排行榜中，入圍成交套數(shù)前十名的多數(shù)是均價(jià)在5500元/平方米以下的樓盤，均價(jià)在6500元以上的樓盤沒(méi)有一個(gè)。調(diào)控之初，市場(chǎng)不明朗的形勢(shì)下，不少樓盤選擇了觀望等待，一些樓盤紛紛推遲了開(kāi)盤計(jì)劃。以高價(jià)樓盤集中的青秀為例，6月份原計(jì)劃有8個(gè)樓盤推出新品，結(jié)果有6個(gè)推遲了開(kāi)盤。從現(xiàn)在來(lái)看，政策在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)的也許性幾乎沒(méi)有，繼續(xù)推遲開(kāi)盤意味著時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本大大增長(zhǎng)。如今適逢一年一度的“金九銀十”，一些樓盤也終于憋不住了，南寧樓市即將迎來(lái)樓市大爆發(fā)。房地產(chǎn)不像其他行業(yè)，從生產(chǎn)到銷售有一個(gè)周期，去年下半年由于市場(chǎng)預(yù)期較好，有一大批項(xiàng)目上馬，到今年9、10月份正好趕上工程節(jié)點(diǎn)。并且，在樓市前景仍不明朗的情況下，誰(shuí)能搶占先機(jī)誰(shuí)就能占據(jù)積極權(quán)，不然將陷入被動(dòng)局面。憋了這么久，不得不開(kāi)了。市場(chǎng)復(fù)蘇

正好入市據(jù)媒體報(bào)道，7、8月，北京、上海等不少國(guó)內(nèi)其他城市的樓市成交量開(kāi)始回暖。根據(jù)南寧市住房局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，南寧的樓市狀況也有所好轉(zhuǎn)。7月，南寧市新建商品住房成交面積35.66萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)26.45%，成交套數(shù)3699套，環(huán)比增長(zhǎng)25.47%。8月份截至30日，南寧市新建商品房累計(jì)簽約成交已經(jīng)到達(dá)3996套，超過(guò)了7月份的成交量。相比新政以來(lái)不斷下降的成交量，7月以來(lái)成交量開(kāi)始回升，此外從人氣來(lái)看，市場(chǎng)也正在慢慢走向復(fù)蘇。由于有大量的樓盤放量，樓市不缺少供應(yīng)，從買方市場(chǎng)來(lái)看，通過(guò)一段時(shí)間的觀望，不少購(gòu)房者紛紛解禁。譚志宏認(rèn)為，調(diào)控當(dāng)?shù)?，后市走?shì)尚不明朗，在這樣的的背景下，開(kāi)發(fā)商趁著市場(chǎng)的復(fù)蘇出貨不失為明智之舉。與2023年的瘋狂高漲情況相比，今年的“金九銀十”應(yīng)當(dāng)會(huì)呈現(xiàn)不慍不火的局面，供應(yīng)量肯定會(huì)增長(zhǎng)，而價(jià)格將以穩(wěn)為主，不排除會(huì)溫和上漲的也許，由于青秀大量高端樓盤的上市，也許會(huì)拉高南寧樓市的整體房?jī)r(jià)。9~10月預(yù)計(jì)上市樓盤

青秀區(qū)

樓盤

面積區(qū)間(平方米)

房源數(shù)量

榮和大地

89~141平方米

未定中國(guó)鐵建鳳嶺山語(yǔ)城

38~76的高層公寓，400多套128~179的洋房信地伴云居

119~164

160多套潤(rùn)華尚城街區(qū)

87~130

200多套維也納森林社區(qū)

82~210

60多套楓林藍(lán)岸

154~290

未定財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)

134~152

50多套匯東酈城

139

32套恒大蘋果園

97~135

160多套凱悅國(guó)際

142~145

130多套夢(mèng)之島花園

96~124

約60套綠海云天

87~129

100多套廣源國(guó)際社區(qū)

125~173

未定金菲豪園

120~150，首期40多套文萊御園

120~180

約20套聯(lián)發(fā)尚品

84~131

139套云星錢隆天下

50~103

78套昊壯一品尊府

131~133，

18套209~210(復(fù)式)

民發(fā)大觀天下

110~216

未定西

鄉(xiāng)塘

振寧·現(xiàn)代魯班

89~90

約120套

隆源國(guó)際公館

42~49

168套臺(tái)灣街

78~134米

250套華亨邕江御景

40~96

未定天域香格里拉

36~89

未定西建水岸華府

26~60

100余套同人學(xué)府大道

38~110

約200套騁望怡璟灣

80~120

約200套紅日江山

72~205

未定泛宇邕江一品

24~130

未定興寧