微信：真叫盧俊的地產(chǎn)觀-中天城投商業(yè)業(yè)態(tài)定性、品類定量及空

商業(yè)業(yè)態(tài)定性、品類定量及空間模擬（基礎(chǔ)版）中天城投集團(tuán)1一、社區(qū)會(huì)所

——純粹的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品家，在這里延續(xù)21、會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃：

會(huì)所自助售貨機(jī)便利店超市……32、會(huì)所規(guī)模：規(guī)模大小需要根據(jù)每個(gè)樓盤的具體情況判斷:

一般1000-1500戶左右的社區(qū),大概面積在3000-4000㎡的會(huì)所就夠,即按照每戶3㎡左右考慮,有些高檔項(xiàng)目根據(jù)需要可以適當(dāng)加大。帝景傳說經(jīng)濟(jì)規(guī)模：2000余平方米注：人類不同交往形式的習(xí)慣尺度：（1）親密尺度（0cm～45cm）是一種表達(dá)溫柔、舒適、愛撫等強(qiáng)烈感情的尺度。（2）個(gè)人尺度（0.45ｍ～1.3ｍ）是親近朋友和家庭成員之間談話的尺度。（3）社會(huì)尺度（1.3ｍ～3.75ｍ）是朋友、熟人、鄰居、同事等之間日常交談的尺度。（4）公共尺度（大于3.75ｍ）是用于單向交流的集會(huì)、演講，或者人們只愿旁觀而無意參與這樣一些較拘謹(jǐn)場合的尺度。——《隱匿的尺度》，愛德華．Ｔ．霍爾（EdwardT.Hall），人類學(xué)家43、會(huì)所產(chǎn)權(quán)形式：

開發(fā)商整體產(chǎn)權(quán)+獨(dú)立產(chǎn)權(quán)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)54、會(huì)所動(dòng)線規(guī)劃65、會(huì)所空間規(guī)劃：遵循“災(zāi)平”原則空間流動(dòng)性，動(dòng)線統(tǒng)一設(shè)計(jì)，視覺標(biāo)識(shí)不間斷根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行最適宜空間劃分空間視覺性，色彩、燈光、氣氛營造宜人的功能尺度……76、會(huì)所品類規(guī)劃：符合社區(qū)高檔次消費(fèi)人群“滿足精神需求”特征如：高級(jí)餐飲、兒童教育、如家會(huì)所、寄存/托管/托銷、婚禮臺(tái)、情景商品賣場、洗浴/水療/SPA/熱瑜珈、私人PARTY屋……87、會(huì)所經(jīng)營與管理：統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理總承攬8、會(huì)所輻射圈層：

社區(qū)高檔次業(yè)主社區(qū)外社會(huì)精英階層……9二、干道臨街底商社區(qū)商業(yè)與城市干道商業(yè)的共享模式產(chǎn)品101、業(yè)態(tài)規(guī)劃：商業(yè)街社區(qū)生活超市便利店自動(dòng)售賣機(jī)……11122、經(jīng)濟(jì)規(guī)模：臨街界面長度×2層×進(jìn)深（10m以上）3、產(chǎn)權(quán)形式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)ⅲ侯櫩唾徫镄蓍e的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算，顧客對(duì)商場單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。134、動(dòng)線規(guī)劃145、空間規(guī)劃室內(nèi)外步行街全貫通，不間斷原則雙首層規(guī)劃6、品類規(guī)劃：與干道商業(yè)主題呼應(yīng)，成街成市。如：汽車售賣店、建材售賣店、音像店、時(shí)裝店、洗衣店、休閑甜品屋、咖啡西餐、美食廣場、酒吧、品牌旗艦店……157、經(jīng)營與管理售為主，租為輔獨(dú)立經(jīng)營，統(tǒng)一管理8、輻射圈層

社區(qū)業(yè)主社區(qū)周邊居住人群體共享城市商圈消費(fèi)群體……16香港柏麗廣場：兩層白色建筑物，長200米。沿街可見各式商店，均以售賣名牌為主。鄰近還有許多飲食、娛樂場所及小型商場。17三、城市級(jí)步行街產(chǎn)品181、業(yè)態(tài)規(guī)劃：（1）室內(nèi)步行街步行街便利店移動(dòng)售賣車自動(dòng)售賣機(jī)超市……19（2）室外步行街步行街自動(dòng)售賣機(jī)便利店移動(dòng)花車……202、經(jīng)濟(jì)規(guī)模：縱與橫多街成市，競爭性決策3、產(chǎn)權(quán)形式整體投資+獨(dú)立店+獨(dú)立鋪214、動(dòng)線規(guī)劃225、空間規(guī)劃

T字形步行街：社區(qū)與城市連通，將城市干道上的人引入社區(qū)中消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。平行步行街網(wǎng)格狀步行街：日本大阪步行街模式全通透的、不間斷的、主題休閑的內(nèi)街與外街“金角銀邊鉆石鋪”的整體規(guī)劃。與城市商業(yè)間統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線中的多首層概念23日本大阪步行街246、品類規(guī)劃：室內(nèi)步行街以滿足社區(qū)業(yè)主生活需求為主。如：小吃店、洗衣店/維修店、鮮花店、生活超市……室外步行街可設(shè)計(jì)成以各種文化主題為主，擁有自身獨(dú)特魅力。提供休閑、娛樂、會(huì)客、聚餐、住宿等。如：咖啡西餐、酒吧一條街、KTV、烤肉吧、酒吧、休閑飲品、娛樂場所、旅館……257、經(jīng)營與管理先租后售商鋪式經(jīng)營，商場式管理8、輻射圈層

內(nèi)街——社區(qū)業(yè)主外街——城市中青年精神消費(fèi)群體……26案例：成都錦里錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶、川戲、川中草藥等，定期舉行豐富多彩的民俗文化活動(dòng)，再現(xiàn)蜀地民俗文化，使游客充分體驗(yàn)四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力，對(duì)蜀漢文化和古成都風(fēng)貌有更深入的了解，留下美好的回憶。

錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分。2728四、購物中心三層以上的商業(yè)裙樓主題式/銀座式/主體/式/附屬式/全服務(wù)概念式（一站式、購物、飲食娛樂、電影……）產(chǎn)品29301、業(yè)態(tài)規(guī)劃：室內(nèi)步行街便利店超市自動(dòng)售貨機(jī)移動(dòng)售賣車會(huì)所

……312、經(jīng)濟(jì)規(guī)模：

7500-15000平方米3、產(chǎn)權(quán)形式整體投資+獨(dú)立店+獨(dú)立鋪324、動(dòng)線規(guī)劃335、空間規(guī)劃統(tǒng)一的建筑設(shè)計(jì)與中央管理中庭設(shè)計(jì)統(tǒng)一的內(nèi)部商店建筑配置和未來發(fā)展安排多首層進(jìn)入，各樓層之間交通要方便、通暢有吸引顧客的景觀設(shè)計(jì)和安全考慮顧客與貨品出入口分離，有方便汽車和行人的進(jìn)出口足夠的停車空間各種不同業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施應(yīng)相互銜接聯(lián)線成片；各商家對(duì)客流進(jìn)行共享，避免出現(xiàn)“死角”。注：某心理報(bào)告指出：顧客到一家便利店所能忍受的最長時(shí)間是5分鐘，到一家超級(jí)市場所能忍受的時(shí)間是20分鐘，而到一家大型百貨商店所能忍受的時(shí)間是40分鐘左右。

346、品類規(guī)劃：有效地滿足大多數(shù)消費(fèi)者“一次購齊，一次觀賞齊”的需要，不同樓層服務(wù)類型不一，售賣品種多而全。如：地下層設(shè)置車庫與生活超市，以滿足消費(fèi)者的順便性購物行為。地面一層以高檔商品為主，中檔商品為輔。品牌選擇上多以名牌為主，以名牌商品來突出商場特色，以名興名，相得益彰。非日常使用的高檔商品，可放在較高樓層。如家電、家居。也可設(shè)置高級(jí)會(huì)所等顯示樓層越高，消費(fèi)檔次和消費(fèi)者身份就越高。357、經(jīng)營與管理統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一營銷宣傳、統(tǒng)一物管、統(tǒng)一服飾形象8、輻射圈層

社區(qū)業(yè)主社區(qū)周邊居住人群體城市有車族消費(fèi)群體……36五、專業(yè)市場

批零兼營

產(chǎn)品371、業(yè)態(tài)規(guī)劃：市場步行街購物中心便利店自動(dòng)售貨機(jī)移動(dòng)售賣車行業(yè)會(huì)所……38392、經(jīng)濟(jì)規(guī)模：競爭性決策：第一為王3、產(chǎn)權(quán)形式分產(chǎn)權(quán)404、動(dòng)線規(guī)劃415、空間規(guī)劃物流組織流暢動(dòng)線不間斷，人流引進(jìn)及輸送外圍交通及入口制定，具備相應(yīng)物流條件“鴿子鋪”劃分：增加單元數(shù)量，從而增加品種數(shù)量。扶手梯，樓梯處理，客貨電梯是否足夠橫向空間：內(nèi)步行街豎向空間：上下貫通426、品類規(guī)劃：滿足單一業(yè)態(tài)、不同品類的需求如：快餐店、茶葉市場/古玩市場/布藝街/女人街/電腦城/家居建材市場/花鳥市場……7、經(jīng)營與管理帶租約出售以租金回報(bào)出售8、輻射圈層城市有固定需求的消費(fèi)群體

……43六、城市新都心、新商圈規(guī)劃產(chǎn)品44城市成熟商圈輻射區(qū)域人口的55-70%。

深圳東門商業(yè)圈451、業(yè)態(tài)規(guī)劃：多主題賣場多大型購物中心多商業(yè)步行街多大型超市多小商品市場便利店自助售賣機(jī)移動(dòng)售賣車……462、經(jīng)濟(jì)規(guī)模：競爭性決策3、產(chǎn)權(quán)形式多樣性474、動(dòng)線規(guī)劃485、空間規(guī)劃：

網(wǎng)格狀商業(yè)步行街注重休閑場所人流控制，商業(yè)不間斷商戶分類外圍交通及入口制定物流、車流、人流交通規(guī)劃與城市規(guī)劃呼應(yīng)496、品類規(guī)劃：服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品市場女人世界/男人世界/電腦城507、經(jīng)營與管理：統(tǒng)一招商，分散經(jīng)營，分散管理8、輻射圈層：囊括城市50%-70%消費(fèi)人群……51（一）帝景傳說項(xiàng)目52photo

T字形步行街金陽大道53未來金陽區(qū)商業(yè)核心54（二）中天花園項(xiàng)目55中天花園商業(yè)大統(tǒng)籌56貴陽未來新都心貴陽新都心57序號(hào)品類序號(hào)品類1超市16花卉、苗圃2銀行17照相3書籍、文具18美發(fā)、美容、理發(fā)4電器、音像、通訊19情態(tài)商店5娛樂20連鎖便利店6餐飲、食品21自動(dòng)售貨機(jī)7醫(yī)療、藥店、保健22女裝/男裝/童裝/鞋8報(bào)刊、彩票23客戶服務(wù)/商場管理9進(jìn)口精美食品商店24房地產(chǎn)代理10玩具、運(yùn)動(dòng)、寵物25汽車麥當(dāng)勞11家居用品、禮品26小商品市場12時(shí)尚精品27電影院13珠寶、手表28涼茶14眼鏡29維修/干洗/飲用水15旅行/票務(wù)30琴行附1：常見品類清單58附2：社區(qū)商業(yè)步行街中常見品類的一般面積需求序號(hào)經(jīng)營品類需求面積（平方米）1藥店30—802干洗20左右3咖啡蛋糕20左右4書店音像20左右5數(shù)碼沖印攝影30左右6美容美發(fā)美體100—5007超市300—8008水果專賣10—309煙酒茶15—3010培訓(xùn)中心150—40011琴行200—50012衣服、鞋20—9013家電維修40左右14文具玩具15—3015眼鏡30—80序號(hào)經(jīng)營品類需求面積（平方米）16便利店30—10017地產(chǎn)中介15—4018彩票10左右19銀行200—50020餐飲60—20021鮮花禮儀10左右22票務(wù)10左右23涼茶15—2524汽車護(hù)理美容100—30025飲用水15左右26醫(yī)療、保險(xiǎn)300—60027郵政通訊15—6028五金燈飾30—7029休閑娛樂200—40030健身房500—100059附3：2005年中國人大關(guān)于《社區(qū)商業(yè)服務(wù)便利需求》調(diào)查報(bào)告社區(qū)內(nèi)可能需要的服務(wù)項(xiàng)目要求擁有該服務(wù)項(xiàng)目的人數(shù)百分比（%）社區(qū)內(nèi)配備健身場所69.6娛樂場所38.2花店10.45音像店8.77大眾餐館41.1茶室、蛋糕店、面包房32理發(fā)美發(fā)63.53廢舊物品回收69.84請(qǐng)保姆6雇小時(shí)工6請(qǐng)家教660附4：國外社區(qū)商業(yè)特色新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個(gè)層面，配建和設(shè)置了相應(yīng)的商業(yè)。三個(gè)層面的劃分：一是1000-1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里商店；二是6000-8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心；三是40000-60000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心。新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場、百貨公司及高檔商品、商店餐館、快餐店。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。新加坡61鄰里商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品商店和餐廳。一個(gè)典型的鄰里中心設(shè)置35個(gè)商店和2個(gè)食屋、1個(gè)超級(jí)市場、1家菜市場1-2臺(tái)自動(dòng)提款機(jī)。必備功能有：診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品書局、家庭娛樂中心。新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個(gè)基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動(dòng)中心。推薦13個(gè)行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。62新加坡社區(qū)購物中心規(guī)范地區(qū)型購物中心社區(qū)型購物中心近鄰型購物中心占地面積萬㎡12.2-40.54.5-12.21.3-4.1出租面積萬㎡1.8-3.60.9-1.80.18-0.9主要租戶1-2家或更多傳統(tǒng)百貨商店一家百貨商店或雜貨店或大型折扣商店超級(jí)市場或雜貨店商店數(shù)目50-150個(gè)15-50個(gè)5-15個(gè)商品和服務(wù)范圍向消費(fèi)者提供商品種類最多，有助于仔細(xì)選購，能提高顧客購物經(jīng)驗(yàn)適當(dāng)?shù)纳唐贩N類，主要為選購商品和方便商品，并結(jié)合服務(wù)向顧客提供最低限度的商品種類，更強(qiáng)調(diào)方便商品和便民服務(wù)最低支持人口10萬以上2-10萬0.3-0.5萬購物者乘車到達(dá)時(shí)間30分