房地產(chǎn)項目策劃案產(chǎn)品篇樣本

戀日水岸大道房地產(chǎn)項目策劃方案（產(chǎn)品篇）產(chǎn)品篇

一、產(chǎn)品計劃綜述

1、周圍環(huán)境

本案地處北緯40°，冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，嚴寒干燥；夏季受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨，是經(jīng)典暖溫帶半濕潤季風(fēng)型氣候，海拔為35米。

地處北京西南花鄉(xiāng)，是北京最大花卉生產(chǎn)基地，有豐富養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化。花鄉(xiāng)有近7養(yǎng)花歷史，現(xiàn)在，花鄉(xiāng)也是北京地域最大花卉生產(chǎn)基地。現(xiàn)在，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場４個，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)合、工程服務(wù)一齊上產(chǎn)業(yè)鏈。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國關(guān)鍵花卉市場”稱號。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家俱、花卉等大型市場集中地域，在北京著名度很高。其中葆臺村正在建設(shè)綠化工程和高爾夫球場項目。本案所屬區(qū)域為花鄉(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺，為京師養(yǎng)花之所”，清代康熙進士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當年從事花卉生產(chǎn)盛況及迷人景色，是當初真實寫照。

本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早地域之一，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為南城關(guān)鍵生活居住區(qū)之一，周圍一般住宅項目眾多，而且大多已入住。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、漂亮愿景、璽萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵，共同形成了一個大型成熟生活小區(qū)。

2、地理位置

本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政計劃道路。本案交通便捷，道路通暢，距離關(guān)鍵交通干線比較近，自駕車出入方便。但直達或途經(jīng)本案公交線路較少，最近公交候車站須步行七分鐘左右。

地鐵四號線估計底動工，建成試運行，四號線起點豐臺馬家堡，途經(jīng)本項目，將真正縮短北京南城北城地理差距。

3、建筑計劃

本案一期總占地面積約7萬平方米，總建筑面積約19萬平方米，容積率2.2，綠化面積約2.24萬平方米，綠化率32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。

本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計嚴謹大方，色彩豐富時尚，符合現(xiàn)代生活趨勢。

小區(qū)內(nèi)另有一所小學(xué)、一所幼稚園、一個運動場和一棟小型商業(yè)樓，和9#樓底層商業(yè)共同組成小區(qū)關(guān)鍵配套設(shè)施。

小區(qū)地塊南北進深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團式綠化景觀，并有水景設(shè)計，較大規(guī)模中心景觀有兩組，并經(jīng)過行進路線組成逐步深遠景觀軸心線，布局巧妙，風(fēng)格簡練而大氣。

整體計劃設(shè)計十分出色。環(huán)境設(shè)計和人居流動融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營造園林式栽花種草。建筑造型遵照歷史文脈，含有一定文化內(nèi)涵及審美個性。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人和人之間友好相處。整體設(shè)計滲透著對人居住理念具體化，是環(huán)境景觀、建筑空間和小區(qū)氣氛完善融合，表現(xiàn)一個全方位“生態(tài)居住”和“人文小區(qū)”概念。

周圍地塊情況逐步成熟配合了本案設(shè)計產(chǎn)生。戀日一期、二期成功，已給了市場一個信心。伴隨本案計劃深入完善，使本案在整個南城項目中含有一定品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅層消費者吸引力毋庸置疑。

二、小區(qū)計劃設(shè)計

了解小區(qū)計劃中各部分細節(jié)，對于挖掘本案優(yōu)勢賣點，促進營銷活動成功進行有相當關(guān)鍵作用。分析目前市場中產(chǎn)品計劃引導(dǎo)趨勢，使我們掌握本案優(yōu)勢。方便營銷中強化優(yōu)勢，弱化劣勢。

是否符合“人居要求”是衡量一個房地產(chǎn)產(chǎn)品計劃根本要求。下面我們將就各項數(shù)據(jù)各項指標及設(shè)計特點――進行分析歸納。

1、容積率安排

本案容積率為2.2，直接低于競爭對手戀日嘉園2期2.49容積率。星河城2.7容積率。更是低于花香麗舍3點多容積率。容積率是衡量人居環(huán)境一個關(guān)鍵指標。它和大家生活舒適度有著直接關(guān)系。我們認為這是本案在區(qū)域內(nèi)競爭一個有效優(yōu)勢，即使北京房地產(chǎn)市場上以容積率為自豪富力城，它容積率也達成了2.4。

2、綠化率安排

現(xiàn)在計劃中本案綠化率達成了32.05％。而這其中未含西區(qū)集中綠地，在看看我們直接競爭對手情況吧。戀日嘉園2期綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案和之沒有絕正確優(yōu)勢。經(jīng)過綠化和之競爭。我們提議可從綠化植被品種和布局和之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。星河城綠化率30％，遠低于本案綠化率，在未來銷售說詞中，這將是一個有利原因。

3、建筑形式

本案9號樓、10號樓、11號樓為高板形式。經(jīng)過北京4、5月份SARS疫情以后，大家已經(jīng)開始重新審閱自己居住理念，尤其是對建筑形式見解轉(zhuǎn)變,認為南北通透板樓品質(zhì)要強于塔樓。依據(jù)5月份以后北京市場調(diào)查發(fā)覺，塔樓銷售百分比在急劇萎縮。板樓銷售百分比顯著上漲。

本案12號樓、13號樓、14號樓為圍合式塔樓形式。在現(xiàn)在塔樓形式中，這顯著是一個帶有革命性塔樓新形式，現(xiàn)在中國塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設(shè)計特點，或在朝向上作部分改變，發(fā)射形狀或風(fēng)車狀塔樓已算比很好塔樓形式了。而本案不一樣于以往任何一個塔樓形式，中空圍合式設(shè)計有效處理了通風(fēng)采光等很多塔樓形式弊端。尤其中空部分栽種植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機。這是本案一個關(guān)鍵產(chǎn)品優(yōu)勢，使塔樓含有板樓產(chǎn)品品質(zhì)。那再看看本案競爭項目情況。星河城塔樓、花香麗舍塔樓、明日嘉園塔樓全部全部是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生很多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點也不過分。

4、外立面設(shè)計

戀日嘉園2期產(chǎn)品外里面設(shè)計和本案基礎(chǔ)相同，在這一點上，二者之間沒有可比性。相對于星河城，它加大了采光面，面寬達成4.2米，使建筑整體感覺比較通透，給予時尚裝飾線條，含有一定現(xiàn)代感，而明日嘉園外立面是一個“千樓一面”外立面設(shè)計，沒有什么特點。綜合下來，在外立面方面，本案和戀日嘉園2期，星河城不相上下。但比同區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品要高一個檔次。

5、朝向改變

本案朝向改變關(guān)鍵為兩種。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向45°角朝向。前一個朝向方法比較傳統(tǒng)?，F(xiàn)在北京絕大部分全部采取此方法，而45°角朝向方法不是太多，大多表現(xiàn)在塔樓形式。此種朝向方法有效分配了樓體各方向單元在十二個月中采光時間。當夏季太陽運動至北回歸線周圍時，本案塔樓東北樓面單元將加大接收陽光時間，而冬季西北一側(cè)露面接收太陽照射時間加大。因為45°角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在十二個月中全部能接收到太陽照射，相對于明日嘉園、星河城塔樓，她們一直有一面不能接收太陽照射，肯定會造成營銷困難和開發(fā)利潤降低。在這個時代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們一個優(yōu)勢所在。

（朝陽和采光示意）

6、樓體排列和樓間距安排

現(xiàn)在本案符合政府相關(guān)商品房樓間距要求。各樓座之間距離比較開闊。使景觀視野較闊?，F(xiàn)在本案東西兩側(cè)沒有計劃建筑產(chǎn)品，整個小區(qū)感覺較通透開闊，尤其是西側(cè)未來為綠化隔離帶，視野開闊。戀日嘉園2期情況基礎(chǔ)本案相同。另一個競爭對手星河城則不一樣，星河城一期采取了平行陳列和圍合式布局，在平行陳列部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局部分，竟然在圍合出中央綠地又計劃了一棟樓，原來圍合式布局特點就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又計劃出一棟樓，無疑犯了圍合式設(shè)計大忌。產(chǎn)品品質(zhì)一下就降低了。即使她們之間樓間距也符合政府要求，可整個小區(qū)顯得密不透風(fēng)，堵塞擁擠。應(yīng)該說，在計劃設(shè)計中，星河城一期犯了一個大錯。

7、其它計劃設(shè)計分析

①樓座設(shè)計改變分析

本案樓座中設(shè)計全部意識地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式改變和高低錯落改變，尤其是塔樓部分，顯得靈動，有生機，不一樣于通常呆板塔樓形式。尤其值得一提是，C1、B2戶型中露臺設(shè)計，讓整個樓體形象愈加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺休閑生活場景。

②窗戶

窗戶是一個樓體眼睛，既和樓座是一個整體，又有跳躍地方。在本案中，設(shè)計師將窗框顏色和樓體主色調(diào)之一相統(tǒng)一，使之友好，而頂部從法式“老虎窗”演變而來窗戶設(shè)計又讓人眼前一亮。白色邊框使之顯得很優(yōu)雅。再看看明日嘉園，密密麻麻充滿了窗戶，給人感覺仿佛是從樓體上多出一塊塊東西。這種設(shè)計已顯著落后于本案產(chǎn)品。星河城因為開間較大，感覺象玻璃幕墻，大面積使用玻璃是它一個特點。

③空調(diào)機位

現(xiàn)在北京市場產(chǎn)品設(shè)計中，相關(guān)空調(diào)機位處理有部分不錯案例。如北京青年城等，設(shè)計師將空調(diào)機位有效地融合到整個樓體之中，友好大方，反之一個個地掛在墻上，則會造成小區(qū)美感差和排水問題出現(xiàn)。在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計師可能未將此問題考慮進去，而明日嘉園干脆還是傳統(tǒng)設(shè)計，突出一塊水泥板做空調(diào)機位。

④陽臺

陽臺是大家從室內(nèi)環(huán)境過渡到室外環(huán)境一個通道，也是居家和大自然接觸一個通道，呼吸新鮮空氣，了望等生活功效全部是經(jīng)過陽臺來實現(xiàn)。

本案在局部區(qū)域設(shè)計了一部分陽臺和露臺。在高層塔樓中并不多見。這種設(shè)計一定程度上說明了產(chǎn)品品質(zhì)。周圍項目中，基礎(chǔ)沒有這類產(chǎn)品出現(xiàn)，樓體捂嚴嚴實實，沒有“美學(xué)”中透氣感。

三、戶型設(shè)計分析

1、戶型分析概述

①板樓部分

本案一期計劃為6棟板式和塔式高層，分別是9號樓、10號樓和11號樓、12號樓、13號樓、14號樓。

據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期板樓部分供量總計697套，共有24種戶型，其中13種為關(guān)鍵戶型。戶型種類很豐富，一居、兩居、三居、四居各類俱全，而且還有頂層挑空式上躍和底層沉降式下躍超大戶型。

戶型單套面積從50㎡到260㎡，面積跨度很大。一居戶型面積在50㎡左右，共有62套，數(shù)量較少，僅占8.9%；二居戶型面積在100㎡—120㎡之間，共有198套，數(shù)量較多，占28.41%；三居戶型面積在130㎡—160㎡之間，共有376套，數(shù)量最多，占53.95%；四居以上和躍層戶型面積在160㎡—260㎡左右，共有61套，數(shù)量較少，僅占8.75%，但因為面積大，所以比重仍然較大。

多種戶型設(shè)計比較合理，無顯著缺點，A1、A2小一居戶型設(shè)計緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采取“南三陽”設(shè)計，采光面達10米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設(shè)計利用了多個手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設(shè)計教授”。

板樓部分以套內(nèi)建筑面積100-130平方米大戶型為主，戶型設(shè)計愈加完善，未來高品質(zhì)生活有效地經(jīng)過戶型設(shè)計展現(xiàn)出來。各功效分區(qū)及各區(qū)品質(zhì)很合理。此設(shè)計不僅能滿足正常居住需要，而且將居住概念更提升一個層次，即真正能“享受生活”好房子，很符合中堅層人群大戶人家購房需求。

整體戶型設(shè)計風(fēng)格，趨向于營造舒適型大空間格局，顯著追求享受生活極致感受。

□戶型配比分布特點：

1、紡錘形分布：小戶型和超大戶型在兩極，居中是三居和兩居戶型為主流。

2、每樓集中分布：一居和兩居較小戶型關(guān)鍵集中分布在9號樓，而三居戶型關(guān)鍵集中分布在10號和11號樓。

□本案主力戶型：

1、第一主力戶型：C4（三室二廳二衛(wèi)）

2、第二主力戶型：C1（三室二廳二衛(wèi)）

3、第三主力戶型：B2（二室二廳二衛(wèi)）

□本案主流戶型：

三室二廳二衛(wèi)：C1、C2、C3、C4、C5、C6

②塔樓部分

據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期塔式高層供量總計377套。共11種戶型。其中8種戶型較多。分配也較平均。戶型種類基礎(chǔ)俱全，戶型單套面積從39.05-101㎡。一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在50㎡左右，共141套。塔樓總供量37.4%；二居戶型面積在68.7-94.17㎡。面積分布范圍較大，基礎(chǔ)能滿足多種對二居戶型市場需求。二居總供量為193套，占塔樓總供量51.2％是塔樓部分主力戶型群；三居戶型只有C1,C2兩種，其中C1面積為101㎡，共43套，占塔樓部分總供量11.4％，屬于比較合理一個百分比系數(shù)。一居戶型設(shè)計是比較出新一類戶型。功效完善，沒有“暗房”出現(xiàn)，遠遠強于“炫特區(qū)”小戶型設(shè)計。二居戶型對面積控制很有效。即使本案是塔樓形式，但基礎(chǔ)每個房間全部有采光面，有利消除了開間小問題，尤其是B2戶型，未封閉露臺完全就是一個“空中花園”。C1戶型設(shè)計，有效地處理了開間問題等于將起居室橫置，使之開間達成了5.7米，即使進深達成了16.8米，但仍不能覺察。

整個塔樓部分設(shè)計緊湊，功效完善，很多因建筑形式而產(chǎn)生弊端被有效避免了。應(yīng)該屬于實用型向舒適型過渡產(chǎn)品。

□戶型配比分布特點：

一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其它三面，其中三居戶型全全部在正南角。

2、設(shè)計標準分析

①分區(qū)標準

其實說到分區(qū)標準，它僅僅是一個通稱。它是由很多單個分區(qū)標準組成。關(guān)鍵有動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、污潔分區(qū)等。這其中又包含了功效分區(qū)等標準，相對而言，面積大戶型，分區(qū)標準輕易落實部分，面積越小，分區(qū)標準越難處理。

動靜分區(qū)——關(guān)鍵是指家庭活動中心和休息區(qū)有效分隔。本案兩居以上戶型基礎(chǔ)全部滿足了這一分區(qū)標準，即使是一居戶型中，除了A1外也全部滿足這一分區(qū)標準。

干濕分區(qū)——常規(guī)意義上講就是廚衛(wèi)部分有效獨立，在這一點上，本案設(shè)計尤其“棒”。任何一個戶型全部確保了廚衛(wèi)獨立。

主次分區(qū)——這里指兩個方面。一是指休息室區(qū)和活動區(qū)主次關(guān)系；二是指臥室之間主次關(guān)系（二居以上）。市場上曾出現(xiàn)過臥室巨大，而起居室狹小，甚至有起居室因開門過多，而成為無用區(qū)域，在這一點上，主次分區(qū)標準尤其關(guān)鍵。本案設(shè)計師注意了這一問題,活動區(qū)安排基礎(chǔ)滿足了活動和就餐需要。

污潔分區(qū)——在最近相關(guān)“健康住宅”報道中，這個詞出現(xiàn)頻率較高。好人居環(huán)境能有效地將污潔部分進行分區(qū)處理，以避免交叉污染。好戶型能有效控制污染通道和污染范圍擴大。

②面積配比

本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對而言，面正確市場并不廣泛。塔樓部分戶型以一居、二居為主。有效地均衡整個一期產(chǎn)品配比情況，拓寬了市場范圍，使之相互促動，以帶來更多用戶源。戀日嘉園二期在銷售中，對面積配比問題沒有重視，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達成65－70％以后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應(yīng)引發(fā)重視。

③層高

層高即使僅僅是一個數(shù)字，但往往能反應(yīng)一個項目標品質(zhì)和開發(fā)商實力。本案層高達成了2.9米。在未來銷售過程，應(yīng)以這一優(yōu)勢來好好引導(dǎo)給用戶，這也是本案區(qū)分于其它項目標一個關(guān)鍵指標，包含戀日嘉園二期產(chǎn)品。

層高增加能緩解居住心情，低層高使人生活壓抑，同時也影響采光，裝飾風(fēng)格等。

④健康指標

講到健康或健康住宅，通常我們是經(jīng)過“內(nèi)部”和“外部”兩個方面來考慮。“內(nèi)部”關(guān)鍵指通風(fēng)情況，采光情況，排污情況等。“外部”關(guān)鍵指空氣，人口密度，容積率，日照，氣候等。從去年開始，越來越多開發(fā)商已經(jīng)開始注意這一問題。

“光彩國際公寓”打出了“營造會呼吸房屋”口號。采取愛迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)；“藍堡”采取了單元模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計量，新風(fēng)交換；“棕櫚泉國際公寓”采取美國全新空氣凈化系統(tǒng)，將0.01-1.0微米顆粒清除，同時維持40％左右濕度，三元橋周圍“旺座”建立了呼吸幕墻，留有0.5米中間層，經(jīng)過外層幕墻底部百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，確保源源不停新風(fēng)量，能夠滿足自然通風(fēng)需求。

當然以上項目標“外部”情況全部比較糟糕，本案外部情況要好多。另外在內(nèi)部處理上，設(shè)計師有意識增加每間屋子采光和通風(fēng)渠道，不留暗房。這一點上，本案設(shè)計是相當成功。

⑤開間和進深關(guān)系

開間和進深是一般住宅中消費者比較關(guān)心問題。本案標準開間大多在3.9米，另還存在3.6米、4.2米、4.5米、5.7米這多個開間。這些指標基礎(chǔ)能滿足用戶底要求。即使3.6米底開間，設(shè)計師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡B1一個戶型中。本案進深設(shè)計比較靈活。板樓部分12米多進深依靠各單元錯落改變使之覺察不出，塔樓部分進深安排則顯得愈加靈活，大進深產(chǎn)品最大問題就是采光問題，而本案塔樓基礎(chǔ)確保每個房間全部有采光面，而且樓體設(shè)計時特意留了一個采光通風(fēng)口。所以，未來銷售中，銷售人員可將之作為本案優(yōu)勢進行推廣。

⑥室內(nèi)和室外關(guān)系

一個好設(shè)計，能確保室內(nèi)外有效溝通，和大自然親近，和風(fēng)，和陽光，和景觀，和綠樹親近。本案不管是板樓還是塔樓部分全部確保了兩面和室外親近。尤其是塔樓設(shè)計，兩面采光、通風(fēng)、觀景，品質(zhì)一點全部不亞于板樓品質(zhì)。使室內(nèi)室外溝通成為現(xiàn)實。

3、功效分區(qū)分析

大家居住房屋是由一個個小單元所組成。有臥室，有廚房等。因功效不一樣而被分開，但并不是每一個單元全部只是簡單分割就能夠。臥室，對采光、面積要求就和起居室不一樣。每一個單元，她們是相互獨立，而又相互聯(lián)絡(luò)，她們之間依靠玄關(guān)、通道等聯(lián)絡(luò)在一起。

①起居室

起居室是一個家庭活動中心，基礎(chǔ)要求為面積要足夠大，采光通風(fēng)要好。抵達各個單元房間方便，能滿足正常家庭集中活動需要。通常起居室開間較大，如本案12號樓L1戶型，開間達成了5.7米，起居室大多和餐廳在一起，方便于集中活動，出入口較多。

②臥室

臥室功效關(guān)鍵是休息，臥室是一個溫馨浪漫空間。二居以上還分主臥和次臥，進出口通常只有一個，主臥要求較高，對面積大小，采光通風(fēng)全部有一定要求，有為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。

③廚房

廚房是一個家庭關(guān)鍵活動場所。因功效需要，一般住宅廚房大多一字排開或圍合部署案臺、灶臺、洗菜池等。因為排污需要，通常全部設(shè)有窗戶，煙道等。廚房通常緊挨著起居室、餐廳，方便于食用主食和休閑副餐。有廚房還帶有儲藏室和生活陽臺，方便于這一空間完成全部工作，以確保干濕分區(qū)及污潔分區(qū)需要。

④衛(wèi)生間

通常來講，衛(wèi)生間功效關(guān)鍵是洗浴和排瀉功效。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。部分高級物業(yè)，它們衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化，如觀景洗浴等。但本案作為一個一般住宅出現(xiàn)，只要滿足洗浴和排泄功效也就能夠了，關(guān)鍵是要做好排水和排風(fēng)處理。

四、景觀設(shè)計

景觀設(shè)計是小區(qū)一個關(guān)鍵組成部分。因為近幾年北京房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和大家生活水平提升，大家已不滿足于簡單栽點樹，種點草，留條路產(chǎn)品景觀設(shè)計。大家對景觀設(shè)計提出了更高要求。

①道路系統(tǒng)

道路系統(tǒng)設(shè)計和房產(chǎn)物業(yè)設(shè)計一樣。好設(shè)計也要注意多個設(shè)計標準，如人車分流標準，一級主干道和二級次道關(guān)系等。

本案采取人車分流標準，將行車道和人行道有效分離開來。圍繞人行主干道設(shè)計本案景觀。主干道為引導(dǎo)性設(shè)計，移步換景，同時給予很多林間小路和水景道，使業(yè)主在行進間享受景觀帶來生活樂趣。一級主干道和二級次道區(qū)分顯著，小區(qū)內(nèi)四通八達，即使是道路色彩也有改變。

②綠化系統(tǒng)

綠化系統(tǒng)關(guān)鍵由栽植喬木、灌木、藤蔓、草地組成。

l品種——綠化系統(tǒng)喬木、灌木應(yīng)依據(jù)北京氣候特點，進行選擇合適部分針科類植物，以確保冬季景觀需要；局部可使用部分灌木科黃芽；移植部分原生大樹和植物更能反應(yīng)小區(qū)人文居住理念；草地需求相對弱點，進口草皮價格高，到一定高度就不再長高，國產(chǎn)草皮價格低，需要不停修剪，維護成本高。

l布局——我們認為綠化組合設(shè)計是一門科學(xué)。高低改變，樹形對比，顏色改變，和建筑物關(guān)系。這些全部是要注意問題。闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架全部能帶來一個生活情趣。

③水景系統(tǒng)

經(jīng)過平面設(shè)計圖，我們發(fā)覺水景系統(tǒng)設(shè)計相當有特點。關(guān)鍵集中在兩個方面：一是主次方面，主水景設(shè)計氣勢磅礴，次水景設(shè)計曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動集中；二是點線面組成式水景部署，水溪象一根飄帶將各建筑物關(guān)系聯(lián)絡(luò)起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折地方處理，如疊水池、人工小瀑布全部是一個個出色水景點。

在北京這個缺水城市，如此水景設(shè)計肯定讓眾多消費者刮目相看，在營銷過程中，此一樣是本案又一大優(yōu)勢。

④小品處理

景觀系統(tǒng)中小品處理，會對綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進行有益補充。豐富小區(qū)景觀系統(tǒng)內(nèi)容，增加小區(qū)人文內(nèi)涵，關(guān)鍵小區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點、涼亭、疊石花池等。經(jīng)過對產(chǎn)品分析，我們發(fā)覺設(shè)計師在這方面已經(jīng)考慮很周全。這里我們要提一下，在未來小區(qū)中，引導(dǎo)系統(tǒng)和說明系統(tǒng)設(shè)計，需要和本案產(chǎn)品風(fēng)格，人文氣息相統(tǒng)一，不然就會顯得格格不入。

⑤地面處理

綠化部分地面處理不再多說，關(guān)鍵說一下道路系統(tǒng)中地面處理。我們認為一級主路和二級次路及林間小徑之間地面處理應(yīng)區(qū)分對待。這么做目標就是建立引導(dǎo)作用，同時和周圍景觀能相融合。如主干道采取大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采取鵝卵石鋪設(shè)，和涼亭相連小徑設(shè)置高于地面10㎝木板等。

總而言之，景觀系統(tǒng)處理和建筑產(chǎn)品、小區(qū)文脈是相聯(lián)絡(luò)。因為本案小區(qū)是一般住宅小區(qū)，所以工業(yè)化景觀設(shè)計要謹慎使用，一個好小區(qū)景觀應(yīng)該是地勢錯落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。它們之間有動靜改變，高低改變，有急促和平緩對比，包含營造大自然音響（如流水聲、疊瀑聲）。從現(xiàn)在計劃來看，本案景觀系統(tǒng)設(shè)計已走在南城項目標前列，星河城雖有集中廣場，但設(shè)計并不豐富，且各樓座之間景觀設(shè)計基礎(chǔ)沒有，只有部分綠色植被。本案景觀系統(tǒng)優(yōu)勢在營銷中應(yīng)大力加以引導(dǎo)。

五、配套設(shè)施

①室內(nèi)配套設(shè)施

因為本案沒有采取精裝修交房標準，未來交房標準，室內(nèi)配套設(shè)施關(guān)鍵有門、窗、采暖設(shè)備(暫未知是集中還是分戶供暖)、電路安排、寬帶入戶等。因本案配送東西較少。在用戶較關(guān)心表面可考慮設(shè)備質(zhì)量好一點。

其它配套設(shè)施資料暫不詳。

②室外配套設(shè)施

本案室外配套設(shè)施較多，關(guān)鍵有會所、車位、電梯等?，F(xiàn)在市場中小區(qū)會所形式已受到消費者認可，會所是小區(qū)活動中心，有會所也會兼顧生活配套功效，如醫(yī)療、洗衣、幼兒托管等。因為本案有部分底商，所以未來會所功效盡可能安排公共服務(wù)性質(zhì)內(nèi)容，如健身、娛樂等。車位安排也是小區(qū)一個關(guān)鍵配套。現(xiàn)在北京市場部分新建項目標車位和人居戶數(shù)百分比達成1比1百分比，甚至有更高，這是社會發(fā)展肯定趨勢。本案機動車車位安排數(shù)量相對較少，總數(shù)為592個，而本案現(xiàn)在總戶數(shù)為1182套，機動車停車率為50.08％，這是本案一個劣勢，應(yīng)在銷售中注意此問題處理。電梯品牌資料臨時不詳。板樓部分基礎(chǔ)一梯兩戶，小戶型部分為一梯四戶。塔樓部分戶數(shù)相對較多，這是塔樓建筑形式存在一個通病。和其它項目塔樓相比。本案塔樓電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中一個優(yōu)勢。

六、競爭項目產(chǎn)品分析

1、戀日嘉園二期

現(xiàn)銷售為二期，有90米左右樓間距，開闊舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀”排列；戶型上開間較大，短進深，采光很好；現(xiàn)在已經(jīng)有樣板間。

外墻：高級外墻面磚、高級外墻涂料、花崗巖結(jié)合裝飾。

內(nèi)墻：樓門大廳為進口高級耐擦洗涂料和花崗結(jié)合。電梯門套為花崗巖拼飾。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級乳膠漆。戶內(nèi)部分為耐水膩子刮平。

地面：樓門大廳、頂層候梯廳為花崗巖。其它層候梯廳為地磚。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成活。廚房、衛(wèi)生間作至防水保護層。

門窗：樓門為高級金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級三防門。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。

天花：公共部分為高級進口乳膠漆。戶內(nèi)為耐水膩子刮平。

衛(wèi)生間/廚房：初裝修。預(yù)留上下水接口。預(yù)留通風(fēng)/排煙管道。

空調(diào)機位：每戶預(yù)留空調(diào)機位。

電源：小區(qū)采取380/220V六路供給，三相四線制。戶內(nèi)5路供電：空調(diào)、插座、廚房、衛(wèi)生間。每戶容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；復(fù)式及躍層12KW。磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護。

通訊：每戶配2條超五類電纜（每纜4對8芯）。雙線電話入戶（使用其中兩對線）。每戶設(shè)置1條和物業(yè)管理中心專線，可用作緊急求援系統(tǒng)。

燃氣：市政管道煤氣。

電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。有線電視系統(tǒng)。

小區(qū)廣播：小區(qū)設(shè)置專用及一般電視頻道對住房內(nèi)部廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：小區(qū)外圍墻采取紅外線對射防護系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)部采取超低照度攝象機二十四小時可監(jiān)視系統(tǒng)。每戶安裝可視對講機。

采暖系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。

主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，抗震等級8度。

信箱：首層為每戶設(shè)獨立信箱。

層高：2.8米。

供水：城市自來水。每戶配置大容量合資熱水器。

電梯：合資名牌電梯。（不詳）

有線電視系統(tǒng)：為小區(qū)提供豐富電視頻道。

閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場資料，確保時時安全。

樓宇對講及門禁系統(tǒng)：控制人員出入，提供日益完善安全防范管理方法。

戀日嘉園占地4.4萬平方米，由5棟板式小高層精品住宅及其它配套設(shè)施組成，總建筑面積近12萬平方米，正南正北朝向，通風(fēng)良好，含有超闊采光面。一梯