房地產(chǎn)集團(tuán)員工管理制度樣本

順馳集團(tuán)職員管理制度第一部分企業(yè)介紹一、順馳集團(tuán)介紹順馳集團(tuán)成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理于一體，并涉足傳媒業(yè)及IT業(yè)、電子商務(wù)、生物芯片等高科技領(lǐng)域大型企業(yè)集團(tuán)。順馳集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)絕對第一。，順馳集團(tuán)項目開工面積達(dá)200萬平方米，銷售面積達(dá)130萬平方米，銷售額40億元，占有天津市商品房市場20%市場份額。順馳集團(tuán)是天津房地產(chǎn)中介行業(yè)絕對第一。擁有500余家直營連鎖店和小區(qū)協(xié)作店，占有天津市二手房市場30%市場份額。順馳集團(tuán)得到了各級政府和廣大消費者認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶曉強勢品牌。集團(tuán)繼榮膺中國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后，再奪中國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。順馳集團(tuán)含有完善法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同關(guān)鍵價值觀和優(yōu)異企業(yè)文化、明晰愿景和戰(zhàn)略，并經(jīng)過聚焦戰(zhàn)略管理體系，確保戰(zhàn)略得到強勢實施。，順馳堅定地推進(jìn)全國化戰(zhàn)略，向全國多個城市派駐團(tuán)體，并成立分企業(yè)。到底，集團(tuán)在上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已前后經(jīng)過多個形式獲取項目；同時，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成全部、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等城市中介市場。未來三年，將是集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中關(guān)鍵三年。順馳將繼續(xù)深化全國化發(fā)展戰(zhàn)略，立志成為中國房地產(chǎn)行業(yè)NO。1，成為所進(jìn)入?yún)^(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者。二、集團(tuán)組織架構(gòu)（略）三、集團(tuán)大事記1994年1994年4月天津順馳房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)成立。1994年12月企業(yè)增資更名為“天津順馳置業(yè)”。1994年12月成立“北京順馳房地產(chǎn)咨詢”。1995年1995年1月和中科集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)合作成立“天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展”，向房地產(chǎn)開發(fā)前進(jìn)。1995年7月企業(yè)簽約第一個開發(fā)項目“香榭里”小區(qū)。1996年1996年9月企業(yè)代理銷售“華苑居華里”，確立在天津房地產(chǎn)代理市場領(lǐng)先位置。1997年1997年12月成立天津順馳物業(yè)管理，并運作企業(yè)第一個物業(yè)管理小區(qū)“香榭里”，企業(yè)事業(yè)領(lǐng)域擴(kuò)展至物業(yè)管理。1998年1998年1月和天津華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)企業(yè)合資成立“天津華夏住宅建設(shè)”。1998年11月“天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展”改組為“天津順馳投資”。1999年1999年8月集團(tuán)作為天津市唯一組員成為“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)始企業(yè)之一。1999年9月“順馳集團(tuán)”正式注冊成立，注冊名稱為“天津順馳投資集團(tuán)”。1999年11月集團(tuán)和天津市政局濱海建設(shè)企業(yè)和天津路橋基建投資合資組建“天津順馳建設(shè)”。1999年12月集團(tuán)成立“天津順馳網(wǎng)際應(yīng)用服務(wù)”和“天津順馳網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”，涉足電子商務(wù)事業(yè)。5月順馳天津置業(yè)網(wǎng)..tjhouse.開通。10月順馳物業(yè)企業(yè)加盟中國物業(yè)管理協(xié)會。11月集團(tuán)加入“中國住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”。12月“天津華廈住宅建設(shè)”改制更名為“天津順馳發(fā)展股份”7月和天津日報社合作成立假日傳媒，共同主辦時尚生活類周刊--《假日100》。12月加入由“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”轉(zhuǎn)型而來“中國住宅產(chǎn)業(yè)商會”并成為副會長單位。1月順馳置業(yè)股份成立。6月集團(tuán)和工商銀行天津分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。12月和聯(lián)想集團(tuán)共同組建天津順馳融科置地。2月和天津市政投資企業(yè)合作成立天津順馳融創(chuàng)置地。2月和天津信托投資、天津日報集團(tuán)合作成立天津順馳融創(chuàng)奧城。6月天津順馳投資集團(tuán)更名為“天津順馳地產(chǎn)”。8月天津奧林匹克中心配套區(qū)招標(biāo)成功。9月集團(tuán)在上海、蘇州、石家莊、武漢等地獲取項目，全國化戰(zhàn)略邁出堅實一步。10月順馳第一個異地項目——順馳·林溪鄉(xiāng)村別墅在北京正式亮相。2月順馳集團(tuán)和香港上海匯豐銀行簽署協(xié)議，聘用香港上海匯豐銀行擔(dān)任海外融資顧問。3月和天津日報合作主辦《城市快報》發(fā)行，這是即《假日100》以后順馳進(jìn)入傳媒業(yè)又一力作。4月和摩根士丹利房地產(chǎn)基金正式簽署戰(zhàn)略合作投資意向書，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資。四、獲獎情況在“天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強”評選中榮獲第三。世紀(jì)城、名全部、新園、久華里獲天津市“百姓最喜愛明星樓盤”。物業(yè)企業(yè)榮膺“天津市物業(yè)管理十強企業(yè)”。久華里、世紀(jì)城榮獲“康居型住宅模式典范”稱號。置業(yè)企業(yè)榮獲“中介拓展運行模式典范”。久華里獲全國優(yōu)異小區(qū)環(huán)境推介一等獎。藍(lán)水假期項目取得“亞太村國際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)異示范小區(qū)”稱號。順馳太陽城取得“度中國房地產(chǎn)名盤”稱號。順馳集團(tuán)榮膺“中國房地產(chǎn)名企”稱號。集團(tuán)董事長孫宏斌被評選為“中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。順馳集團(tuán)獲“納稅優(yōu)異單位”稱號。順馳集團(tuán)再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強”。半島藍(lán)灣、藍(lán)水假期Ⅱ項目榮獲“中國住宅創(chuàng)新示范樓盤”大獎。半島豪庭、太陽城藍(lán)山園榮獲“中國住宅經(jīng)典示范樓盤”大獎。萊茵春天獲“景觀示范樓盤”單項獎。順馳集團(tuán)再次一舉囊括“名企”“名人”“名盤”三項大獎。置業(yè)企業(yè)取得“中國房地產(chǎn)中介代理品牌企業(yè)20強”稱號。順馳集團(tuán)再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強”。順馳地產(chǎn)榮獲首批“天津市房地產(chǎn)開發(fā)信譽度AAA企業(yè)”稱號。8月博鰲二十一世紀(jì)房地產(chǎn)論壇年會上，榮獲“引領(lǐng)中國住宅十大風(fēng)尚企業(yè)”大獎。五、地產(chǎn)集團(tuán)介紹天津順馳地產(chǎn)，成立于1995年1月23日，注冊資金一億五千萬元人民幣，是天津房地產(chǎn)行業(yè)絕對第一，關(guān)鍵負(fù)責(zé)天津、河北、山東及周圍區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。企業(yè)現(xiàn)有1544名職員，本科學(xué)歷占84%。1．組織架構(gòu)（略）2．部門職能①運行體系：運行工作：關(guān)鍵負(fù)責(zé)項目標(biāo)材料采購、招標(biāo)；項目標(biāo)成本核實；協(xié)議、資金、付款管理；考評指標(biāo)體系（控制每個項目標(biāo)每個步驟）；銷售管理工作：關(guān)鍵對銷售進(jìn)度和銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析；對業(yè)務(wù)把控，進(jìn)行交流共享。②財務(wù)體系：資金管理工作：關(guān)鍵負(fù)責(zé)融資、籌資、資金計劃、金融關(guān)系搭建和維護(hù)；財務(wù)管理工作：關(guān)鍵負(fù)責(zé)預(yù)算、核實管理、薪酬、稅務(wù)、內(nèi)部審計、財務(wù)體系人員培養(yǎng)、上市審計等工作。③開發(fā)體系：關(guān)鍵負(fù)責(zé)辦理天津市內(nèi)項現(xiàn)在期相關(guān)手續(xù)及市政配套工程報裝、繳費等方面工作。④戰(zhàn)略發(fā)展體系：關(guān)鍵負(fù)責(zé)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略布局、土地資源貯備、房地產(chǎn)市場分析、項目可行性研究、土地獲取等工作，并統(tǒng)籌各企業(yè)拓展部。⑤研發(fā)體系：關(guān)鍵負(fù)責(zé)土地價值判定，項目定位和階段性跟蹤；地產(chǎn)研究、項目方案和施工圖設(shè)計；產(chǎn)品創(chuàng)新，提升整體項目水平。⑥支持保障體系：人力資源：關(guān)鍵負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)人力資源開發(fā)、培訓(xùn)、人事管理、薪資福利、人事關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)等工作。行政管理：關(guān)鍵負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)行政制度統(tǒng)一管理；企業(yè)內(nèi)勤、后勤管理；企業(yè)大宗采購管理、相關(guān)政府職能部門關(guān)系維護(hù)。法務(wù)管理：關(guān)鍵負(fù)責(zé)地產(chǎn)企業(yè)法務(wù)體系管理，和企業(yè)相關(guān)訴訟情況處理，對企業(yè)投訴處理，和企業(yè)協(xié)議法律審查、企業(yè)日常運行中法律咨詢等工作。新聞中心：關(guān)鍵負(fù)責(zé)集團(tuán)信息和交流平臺等工作。關(guān)注企業(yè)發(fā)展動態(tài)、各企業(yè)團(tuán)體氣氛建設(shè)，地產(chǎn)企業(yè)外部形象宣傳；地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵活動及事件宣傳營造企業(yè)整體良好氣氛。3．現(xiàn)有項目及拓展區(qū)域建設(shè)企業(yè)：目前項目：半島系列、藍(lán)色版塊、檸檬home拓展區(qū)域：河西區(qū)、南開區(qū)、和平區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)發(fā)展企業(yè)：目前項目：太陽城、城市系列(城市之光、城市之星、城市星座、北岸華庭)、翡翠城拓展區(qū)域：河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)濱海企業(yè)：目前項目：萊茵春天、城市藝墅（寧河、靜海）、順馳第壹城（漢沽）拓展區(qū)域：塘沽、漢沽、寧河、靜海、大港、濱海區(qū)域新地企業(yè)：目前項目：青山溪語（薊縣）、城市藝墅（寶坻、武清）拓展區(qū)域：薊縣、寶坻、武清、天津其它周圍區(qū)域河北企業(yè)：目前項目：石家莊藍(lán)郡、國際城、榆次城市藝墅拓展區(qū)域：石家莊周圍區(qū)縣、榆次、河北省其它城市及太原、山西省內(nèi)城市。山東企業(yè)：目前項目：高唐項目拓展區(qū)域：山東省內(nèi)濟(jì)南區(qū)域、膠東區(qū)域、魯西南區(qū)域新拓展區(qū)域企業(yè)：海南省物業(yè)企業(yè)：順馳物業(yè)企業(yè)現(xiàn)掌管200余萬平方米管業(yè)面積，所管轄項目均為順馳天津區(qū)域開發(fā)全部項目。4．異地企業(yè)介紹河北順馳：河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)成立于8月，邁出了地產(chǎn)企業(yè)全國化戰(zhàn)略第一步。企業(yè)成立伊始職員數(shù)量6人，9月19日，經(jīng)過161輪報價猛烈爭奪，河北順馳最終以5.97億元價格競得石家莊[]009號國有土地使用權(quán)（順馳藍(lán)郡項目），同年11月，在山西榆次簽署土地協(xié)議。河北順馳全體同仁堅信：順馳人永不滿足挑戰(zhàn)精神，必將促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)順利實現(xiàn)。山東順馳：山東順馳地產(chǎn)成立于5月9日。企業(yè)成立為集團(tuán)全國化戰(zhàn)略向縱深拓展邁出了堅實一步，并將為集團(tuán)和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)提供強有力資金支持和人才貯備。企業(yè)會以大量土地貯備和政府、市場和居民對“順馳”品牌認(rèn)可、滿意程度，形成強大土地貯備能力，和品牌影響力和輻射力，為進(jìn)入周圍省份市場，實現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展做好充足準(zhǔn)備。六、集團(tuán)及地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)（一）順馳集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略1．三年戰(zhàn)略用三年時間讓我們企業(yè)達(dá)成600億規(guī)模，進(jìn)入全國20個以上區(qū)域，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕對第一，中國房地產(chǎn)中介企業(yè)絕對第一，成為中國房地產(chǎn)業(yè)“GE”。2．戰(zhàn)略目標(biāo)集團(tuán)在開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)160億銷售回款，銷售利潤30億。（二）地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略1．三年戰(zhàn)略在集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略要求下，在未來三年內(nèi)，經(jīng)過鞏固并不停強化天津絕對第一市場地位，強勢進(jìn)入河北、山東、山西、海南實施項目開發(fā)，成為當(dāng)?shù)刂髁鏖_發(fā)商和市場領(lǐng)導(dǎo)者，成為集團(tuán)最關(guān)鍵戰(zhàn)略實施單元之一。2．考評目標(biāo)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售回款60.6億元，發(fā)明利潤7.5億元，為結(jié)轉(zhuǎn)90億元項目貯備。地產(chǎn)企業(yè)60.6億目標(biāo)分解單位：億元企業(yè)天津河北山東目標(biāo)50.09.51.1七、開發(fā)項目自1995年開發(fā)第一個項目——香榭里，到今天世紀(jì)城、太陽城、半島系列、藍(lán)色版塊、城市版塊、萊茵春天、城市藝墅和河北藍(lán)郡、武漢金銀湖等幾十個項目，十年時間，見證了順馳快速成長，一幅品質(zhì)卓越、空間無限藍(lán)圖展現(xiàn)在大家面前。（一）建設(shè)企業(yè)：分類項目名稱已售罄項目順馳名全部、順馳名全部新園、世紀(jì)城、藍(lán)水假期、藍(lán)調(diào)街區(qū)、半島藍(lán)灣正在銷售項目半島豪庭、藍(lán)水假期II、將開盤項目檸檬home項目介紹：順馳名全部：項目專題“花園景致世紀(jì)花園”坐落于解放南路，是順馳集團(tuán)成功開發(fā)運作第一個高級溫泉小區(qū)，占地約10萬平方米，總建筑面積15萬平方米。該項目已經(jīng)全部按期入住。順馳名全部開發(fā)建設(shè)是隨市場發(fā)展而不停發(fā)展，“逸翠園”和“逸軒園”及中心生態(tài)植物園推出，顯示出開發(fā)理念進(jìn)步。新世紀(jì)、新概念、新發(fā)展順馳名全部讓理念引導(dǎo)居住，改變了過去“樓間綠化”概念，實現(xiàn)了真正意義上“園中樓”。世紀(jì)城：在河西區(qū)黑牛城道、友誼路和紫金山路之間，占地250畝，總建筑面積22萬平方米。世紀(jì)城建筑形式以五層半以下多層住宅為主，并輔有SOHO概念板式小高層。整個小區(qū)秉承“國際化園林專題小區(qū)”定位，一草一木均根據(jù)國際級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行構(gòu)建，充足表現(xiàn)動感、明快、浪漫、合理、實用建筑風(fēng)格，是天津首個含有“國際化水準(zhǔn)”代表性示范小區(qū)。世紀(jì)城榮獲中國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范。半島藍(lán)灣：項目專題“純粹純正別墅生活”作為本市最高級別墅項目之一，在梅江南生態(tài)別墅區(qū)北部，由中國建筑設(shè)計研究院和景觀計劃大師美國EDAW聯(lián)手協(xié)作。依靠梅江南50萬平方米不可復(fù)制天然水面，在17萬平方米小區(qū)里提倡自然和人文友好共融，以極富特色沿湖建筑計劃，優(yōu)美舒適自然環(huán)境和超凡脫俗人文氣質(zhì)，營造臨水而居高尚生活小區(qū)。半島豪庭：項目專題“有一個生活無法復(fù)制”總占地面積為11.58萬平方米，以“地中海水景文化”住宅小區(qū)為總體計劃專題，整個小區(qū)由多款式“新奇短板式”建筑組成，單體建筑采取“全新錯動式庭院布局”，在天津首創(chuàng)“電梯花園入戶、雙玄關(guān)入戶”設(shè)計，讓每家每戶更貼近自然，全部有完全屬于自己私家空中花園。精心圍合出以湖、河、島為中心專題豐富水岸景致園林，并連綴三個水景特色不一景觀組團(tuán)，強調(diào)對生態(tài)尊重及對居住者養(yǎng)生照料，四處裝點和家人戶外休憩和活動空間，充足表現(xiàn)悠閑、安逸、舒適、健康小區(qū)文化。藍(lán)水假期：項目專題“品味有湖生活”作為梅江生態(tài)居住區(qū)起步區(qū)第一個高級住宅項目，已于10月入住。該項目占地13.9公頃，保留了2.85公頃水面，并分割為兩個人工湖，綠化面積占總面積59%，建筑面積11.37萬平方米，容積率僅為0.85。項目建筑包含別墅和小高層，高低錯落，樓映水中，使藍(lán)水居民充足品味到有湖生活。，藍(lán)水假期榮獲“亞太村”國際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)異示范小區(qū)。藍(lán)調(diào)街區(qū)：項目專題“消費品位時尚天堂”在梅江6號地，計劃用地4.5萬平方米，擁有1.7萬平方米水面，是梅江居住區(qū)首個公建項目。藍(lán)調(diào)街區(qū)定在水岸商業(yè)群落VS別墅版水景商務(wù)空間。建成后將以其充滿活力鮮明個性引導(dǎo)用戶進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)理性投資，和藍(lán)水假期、藍(lán)水假期II等協(xié)力打造一個天津中產(chǎn)階級生活圈。藍(lán)水假期II：項目專題“開創(chuàng)藍(lán)色富豪時代”“上東”和藍(lán)水假期隔路相望。相比藍(lán)水假期大面積湖景，藍(lán)水假期II將推出其獨具特色“參與性響水系”。小區(qū)里投建多個更富參與性專題小水景，以時寬時窄、時斷時續(xù)、清潔靈動響水系溪流貫穿，為居者營造出一個悠閑、夢幻全新浪漫水城生活。檸檬星座：項目專題“愛我就給我檸檬”在津淶公路南側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通便利，東面為大梅江版塊，西面有成熟華苑版塊，東南為衛(wèi)南洼海逸長洲項目,北面距離天津奧運場館1500米，和時代奧城和仁愛濠景莊園只是一路之隔。小區(qū)綠化率達(dá)成45%以上，建筑密度小于25%，小區(qū)環(huán)境是WSP企業(yè)設(shè)計純德式風(fēng)格；小區(qū)全部為精裝修成品房，由彥邦室內(nèi)設(shè)計企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)計，裝修風(fēng)格很有品位，既為您節(jié)省了時間又節(jié)省了成本。（二）發(fā)展企業(yè)：分類項目名稱已售罄項目久華里、城市之星、翡翠城正在銷售項目順馳太陽城、北岸華庭、城市星座、城市之光將開盤項目項目介紹：久華里：項目專題“生態(tài)共享家園”在華苑居住區(qū)東北端，總建筑面積16萬平方米，綠化率42%，于開工建設(shè)，銷售完成并全部入住。小區(qū)一切功效設(shè)施、園林環(huán)境、計劃安排落實在每一個生活空間單元，在設(shè)計上充足考慮了休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、文化全方位需求，是名副其實生態(tài)智能化家園。華苑是全國大型關(guān)鍵安居工程和天津市第一個超大規(guī)模成熟居住區(qū)，久華里作為其收山之作，為華苑建設(shè)畫上一個圓滿漂亮句號。久華里榮獲“中國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范”。順馳太陽城：項目專題“建筑承載生活方法”；項目專題“品質(zhì)生活年”；項目專題“生活總在超越中”；太陽城計劃建筑面積131萬平方米，是天津市第一個由一家房地產(chǎn)企業(yè)獨立開發(fā)大盤項目，榮膺住交會中國十大名盤。太陽城以“建筑承載生活方法”為項目理念，在計劃上，強調(diào)城鎮(zhèn)式大小區(qū)開發(fā)思想，在建設(shè)精品房屋同時，也引領(lǐng)著重視休閑娛樂，提升文化品位生活模式。成品房銷售和景觀兼顧個性化及全局處理是太陽城項目標(biāo)兩個突出特色。城市之星：項目專題“給富有人自由給自由人財富”在河?xùn)|區(qū)新開路和華龍道交口，占地面積1.33萬平方米，建筑面積5.6萬平方米。城市之星是天津市第一個“非主流”產(chǎn)品，SOLO是天津市第一個高品質(zhì)超小戶性，SOHO是天津市第一個高品質(zhì)個性化辦公空間。城市之光：項目專題“用建筑照亮未來，用未來照亮城市”在市中心東站后廣場內(nèi)環(huán)線內(nèi)，占地面積11.99萬平方米，建筑面積30萬平方米，建筑形式為點式高層。城市之光定在高端產(chǎn)品，項目表現(xiàn)了獨特城市生活特點，是市中心大規(guī)模居住區(qū)。城市星座：項目專題“五星蝶式全明全景住宅”在河?xùn)|區(qū)華龍道北側(cè)，距離和平區(qū)中心商業(yè)區(qū)直線距離約1300米，距離河北區(qū)金緯路商業(yè)區(qū)僅一橋之隔，距離東站后廣場僅600米，該地塊是未來發(fā)展中最具升值潛力地塊之一?？傉嫉孛娣e1.55公頃，總建筑面積約5.8萬平方米。建筑形式為五幢蝶式高層（24層）。星座價格定位在城市版塊中是最低，適宜經(jīng)濟(jì)條件中等或中等偏上家庭。北岸華庭：項目專題“法式園林城中大家”在河北區(qū)獅子林大街，金獅立交橋西側(cè)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)，地處河北區(qū)商業(yè)和居住中心旺地，它不僅有完善生活配套、豐富人文景觀、還含有成熟居住條件。項目占地面積6.92萬平方米，建筑面積16萬平方米，綠化率40%以上，建筑采取點式高層和板式高層相結(jié)合形式，以高低錯落格局展現(xiàn)出新古典主義風(fēng)格，營造出高端尊貴生活，成為河北區(qū)頂級住宅。城市之星、城市之光、城市星座、北岸華庭統(tǒng)稱為城市板塊，項目專題“堅守城市關(guān)鍵演繹城市生活”。翡翠城：項目專題“德式洋房，風(fēng)景庭院”在天津市北部瑞景居住區(qū)，占地面積為66公頃，計劃建筑面積60萬平方米。距市區(qū)中環(huán)線4公里，距京津快速路3公里，是繼太陽城以后開發(fā)第二個大盤項目。順馳翡翠城建筑形式關(guān)鍵為五層半以下磚混多層，并配有多個房型。利用地塊水景和扇形區(qū)域特征，將各個建筑計劃到若干個家院式組團(tuán)中，使業(yè)主充足享受家居私密和寧靜。項目依靠本身景觀資源，并利用靠近劉園苗圃景區(qū)優(yōu)勢，不僅在小區(qū)中形成了天然"氧吧"，而且形成了人文和自然友好統(tǒng)一獨特項目氣質(zhì)。（三）濱海企業(yè)分類項目名稱已售罄項目萊茵春天[塘沽]正在銷售項目城市藝墅[靜海]、城市藝墅[寧河]、順馳第壹城[漢沽]將開盤項目項目介紹：萊茵春天[塘沽]：項目專題“很藝墅很春天”該項目建筑面積為18萬平方米，擁有43.2%高綠化率。在建筑設(shè)計方面，萊茵春天簡約、現(xiàn)代德式建筑，強調(diào)人和空間友好統(tǒng)一。從計劃布局、外檐立面設(shè)計、外墻色彩搭配到戶型空間計劃，全部含有現(xiàn)代德國小城風(fēng)格和特色，表現(xiàn)細(xì)膩人文關(guān)心。城市藝墅[靜海]：項目專題"城市生活藝術(shù)空間”是順馳集團(tuán)在靜海開發(fā)20余萬平方米時尚小區(qū)，在靜海新城40米寬迎賓大道南側(cè)，和靜?？h政府新址和名校靜海一中新址共同成為靜海"新造城運動"中心和焦點。城市藝墅獨辟10萬平方米大型標(biāo)志性休閑專題廣場，小區(qū)內(nèi)開創(chuàng)和國際流行同時商業(yè)休閑名店街，其建筑計劃全方面實現(xiàn)低層低密度人性化生活指標(biāo)。而4層半泛連排藝墅建筑風(fēng)格，為靜海居民提供了最靚麗洋房新生活。小區(qū)內(nèi)所建造業(yè)主專屬生活會館，和由國際景觀大師所設(shè)計園林境界，也將為靜海發(fā)明無比靚麗生活風(fēng)景。城市藝墅[寧河]：項目專題“首座國際水景園林健康城”寧河城市藝墅園林景觀是香港境易企業(yè)和美國景觀計劃大師edaw聯(lián)手制作。是順馳集團(tuán)在寧河開發(fā)時尚小區(qū)。順馳第壹城[漢沽]：項目專題“首座專題教育小區(qū)”在漢沽中心，占地面積9.47萬平方米，建筑面積12.7萬平方米。其整體計劃堅持順馳集團(tuán)一貫超群品質(zhì)，聘用著名國際景觀大師擔(dān)綱園林設(shè)計，小區(qū)建有引領(lǐng)時尚生活精品商業(yè)街—“陽光第壹街”，獨一無二業(yè)主專屬休閑生活會館，素質(zhì)教育基地，現(xiàn)代坡頂洋房式建筑外觀和合理人性化戶型設(shè)計，為漢沽打造引領(lǐng)高尚品質(zhì)生活境界楷模特區(qū)。（四）新地企業(yè)分類項目名稱已售罄項目城市藝墅[武清]正在銷售項目城市藝墅[寶坻]、青山溪語[薊縣]將開盤項目項目介紹：城市藝墅[寶坻]：項目專題“寶坻首座帶游泳池水岸花園洋房”項目居住區(qū)計劃用地10.56公頃,計劃總建筑面積12.44萬平方米,其中住宅建筑面積11.69萬平方米,公建建筑面積0.75萬平方米。小區(qū)容積率1.18,建筑密度21.5%，綠地率35.1%，城市藝墅占地面積150畝，包含住宅和商業(yè)項目。商業(yè)街項目長約290米，總建筑面積12.44萬平方米，其中住宅建筑面積為11.69萬平方米，9月底入住。城市藝墅[武清]：項目專題“純正歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)景庭院生活”城市藝墅在楊村鎮(zhèn)西南角，總占地面積14.4萬平方米，建筑面積11.5萬平方米，容積率為1。因為建筑采取歐式風(fēng)格，專題以歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格為主，再加上計劃上人車分流，采取地形高差改變來處理，依據(jù)這種地形特點，景觀采取意大利文藝復(fù)興和巴洛克園林風(fēng)格。另外小區(qū)配有以休閑、健身、文化、購物為一體綜合性會館。青山溪語[薊縣]：項目專題“山水明筑靜雅世家”青山溪語盤居薊縣府君山腳下，占地面積180畝，總建筑面積12.34萬平方米，其中住宅建筑面積為11.96萬平方米，“青山溪語”整體設(shè)計簡約，自然，高貴，設(shè)計風(fēng)格以四層、五層為主，結(jié)合計劃、環(huán)境和立面設(shè)計提升產(chǎn)品附加值，加上齊全配套設(shè)施及物業(yè)品牌，在區(qū)域內(nèi)以創(chuàng)新理念開啟新生活方法，成為中高端用戶全新選擇。未來將成為薊縣“新城市生活”中心和焦點，成為薊縣無比靚麗生活風(fēng)景。（五）河北企業(yè)分類項目名稱已售罄項目正在銷售項目國際城、城市藝墅（榆次）將開盤項目藍(lán)郡項目介紹：藍(lán)郡：在地處石家莊裕華區(qū)，占地294畝，容積率1.1；總建筑面積21.59萬平方米；綠化率50%。產(chǎn)品類型為聯(lián)體別墅、疊拼、高層。住宅面積為20萬平方米。開盤確定于9月。銷售周期為24個月。銷售回款估計14億左右。。國際城:在石家莊關(guān)鍵發(fā)展區(qū)域裕華區(qū)，占地450畝，銷售面積70萬平方米。容積率1.56；綠化率39.8%。共分三期開發(fā)，現(xiàn)一期已銷售完成，二、三期共50萬平方米待開發(fā)。項目周圍交通、配套齊全。小區(qū)內(nèi)有14萬平方米森林公園、藏谷文化等。二期多層13棟，主力戶型兩室為100—110平方米；三室130平方米左右。銷售周期初定3個月，均價實現(xiàn)2800元?，F(xiàn)在開盤時間定在4月28日。實現(xiàn)回款6.2億。開盤當(dāng)月實現(xiàn)1.2億?，F(xiàn)在處于銷售前期準(zhǔn)備階段。榆次城市藝墅：榆次"城市藝墅"，在榆次西北，地理位置優(yōu)越，且處于城市發(fā)展主方向和山西省太原市向南發(fā)展城市擴(kuò)展趨勢形成最好匯合點。項目宗地四面環(huán)路，交通便利，距太原市車程僅有20分鐘，距太原飛機(jī)場，也只需車程15分鐘。項目落成后，將是太原、榆次及晉中其它市縣中，頗具領(lǐng)跑風(fēng)范新城市運行杰作，更將以其清新空氣，居住、生活環(huán)境優(yōu)越，成為榆次及周圍市縣投資和居住首選之地。榆次“城市藝墅”，是由多層公寓和情景洋房組成高尚小區(qū)，溫暖亮麗色彩，簡練明快外立面，四處洋溢純凈、自然法式生活浪漫氣息；計劃3月1日開工、3月6日產(chǎn)品亮相、4月3日內(nèi)部認(rèn)購、5月1日開盤！（六）山東企業(yè)分類項目名稱已售罄項目正在銷售項目將開盤項目高唐項目項目介紹：高唐項目：高唐縣在山東省西北部，總面積960平方千米，耕地91萬畝，轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng)3個辦事處，748個行政村，46萬人。處于東部沿海開放省份和中西部內(nèi)陸省份過渡區(qū)。居于濟(jì)南、聊城、德州三個大中城市組成“金三角”中心。東依京滬高速公路，西靠京九鐵路，邯濟(jì)鐵路、青銀高速、濟(jì)銀高速從境內(nèi)穿過，形成了能快速上天、下海、進(jìn)京、赴省快捷網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)在，企業(yè)已經(jīng)在高唐縣獲取了17.97公頃土地，該宗地是環(huán)湖區(qū)域內(nèi)最終一塊未出讓地塊，也是高唐起源地，位置優(yōu)越，整體規(guī)模在中心城區(qū)較大，適合開發(fā)規(guī)模性高級居住小區(qū)。八、企業(yè)文化戰(zhàn)略文化——行動綱領(lǐng)是我們關(guān)鍵競爭力(一)我們行動綱領(lǐng)行動綱領(lǐng)是對我們多年來實踐總結(jié)、提煉和系統(tǒng)化，它將關(guān)鍵價值觀、戰(zhàn)略思索、戰(zhàn)略實施和期望結(jié)果之間聯(lián)絡(luò)明晰表示。來自....中國最大資料庫下載行動綱領(lǐng)是我們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動綱領(lǐng)。行動綱領(lǐng)是我們共同信念、共同目標(biāo)、共同行動、共同成功。(二)關(guān)鍵價值觀使我們和眾不一樣我們有著優(yōu)異企業(yè)文化，關(guān)鍵價值觀是我們企業(yè)文化靈魂，是我們性格，是我們做一切事情出發(fā)點和根本，是我們共同信念，共同認(rèn)可深信不疑標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵價值觀使我們有了信任尊重文化氣氛，使我們有了創(chuàng)新變革勇氣，挑戰(zhàn)性激情文化，使我們有了合作共贏文化，使我們有了重視職員發(fā)展文化。對關(guān)鍵價值觀堅定信仰，對關(guān)鍵價值觀偏執(zhí)和實施，對違反關(guān)鍵價值觀人和事零容忍，使我們把關(guān)鍵價值觀落實在每一個人一言一行、一舉一動中，把關(guān)鍵價值觀溶化在每一個人血液里，使我們把關(guān)鍵價值觀表現(xiàn)在戰(zhàn)略思索、戰(zhàn)略實施和期望結(jié)果中。我們關(guān)鍵價值觀使命般激情信任并尊重每一個人永不滿足挑戰(zhàn)精神激勵創(chuàng)新主動變革發(fā)明奇跡團(tuán)體精神共同發(fā)展分享成功（三）我們需要文化和氣氛1．信任和尊重文化和氣氛（1）信任并尊重每一個人是我們自始至終堅定不移信念，是企業(yè)發(fā)展壯大基礎(chǔ)，我們堅信付出信任和尊重、回報肯定是責(zé)任心和使命感。（2）信任和尊重文化和氣氛讓每一個干活人或在某一位置上人有絕正確權(quán)力；在明確目標(biāo)下，每一個人擁有最大程度自由以自己方法做事；每一個人全部主動參與，主動表示自己意見，主動以創(chuàng)新方法完成自己使命。每一個人潛能全部得到挖掘和釋放。（3）信任和尊重文化氣氛讓每一個人全部有高度責(zé)任心，全部有主人翁心態(tài)，全部對自己工作負(fù)擔(dān)責(zé)任。（4）信任和尊重文化氣氛需要好風(fēng)氣和正氣，需要職員有正確感覺，正氣和正確感覺讓大家對事情判定、問題處理變得簡單和直接。2．創(chuàng)新變革勇氣，挑戰(zhàn)性激情文化（1）永不滿足，不停對自己提出新要求，不停追求高目標(biāo)是我們前進(jìn)和發(fā)展動力。（2）高目標(biāo)不只是我們?nèi)〉酶偁巸?yōu)勢戰(zhàn)略要求也是我們信念。（3）以如履薄冰、如臨深淵心態(tài)，不停處理我們發(fā)展中存在問題，連續(xù)改善，不停進(jìn)步，超越自己是我們追求，不停超越自己，我們就會超越全部人。（4）激勵嘗試、創(chuàng)新，許可犯錯誤，愿意交學(xué)費。（5）適應(yīng)環(huán)境改變，追求高目標(biāo)，需要我們有主動變革勇氣，歡迎、甚至熱愛變革。（6）使命般激情，全身心投入和努力使看似不可能事成為可能，使高目標(biāo)變?yōu)楝F(xiàn)實。（7）在不停創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目標(biāo)過程中，我們每一個人專業(yè)水平、組織和管理能力、學(xué)習(xí)能力得到連續(xù)提升和進(jìn)步，企業(yè)關(guān)鍵能力不停形成和加強。（8）將個人自覺融入企業(yè)發(fā)展過程中，在壓力和挑戰(zhàn)面前，一直保持工作熱情，勇于負(fù)擔(dān)風(fēng)險，不停探索新方法，學(xué)習(xí)，分享新知識和觀念；能夠從失敗中學(xué)習(xí)，主動改變不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展步驟和思維方法，含有靈活快速應(yīng)變能力。3．合作共贏文化（1）我們知道我們每一個人，每一個人所在團(tuán)體，每一個企業(yè)，我們和合作者之間，大家利益是一致，大家利益是捆綁在一起，大家休戚相關(guān)、榮辱和共，所以我們追求多贏和共同成功。（2）精誠合作，相互支持，相互學(xué)習(xí)感覺、氣氛讓我們能達(dá)成一個人或部分人不能達(dá)成事業(yè)，讓我們每一個人能感覺和體會到團(tuán)體比自我強大。（3）只有經(jīng)過團(tuán)體精神和合作，我們才可能達(dá)成高目標(biāo)，發(fā)明奇跡。（4）最好實踐共享使我們作為團(tuán)體相互學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。（5）虛擬組織是跨部門合作、交流、學(xué)習(xí)好措施，它促進(jìn)資源共享，促進(jìn)最好實踐共享。(6)我們盡可能使我們企業(yè)架構(gòu)扁平，盡可能降低管理層級，盡可能讓團(tuán)體發(fā)揮作用。(7)我們盡可能獎勵團(tuán)體，經(jīng)過獎勵團(tuán)體激勵團(tuán)體合作和團(tuán)體精神。(8)團(tuán)體精神、合作共贏需要我們有開放心態(tài)，站高、看遠(yuǎn)。4．重視職員發(fā)展文化(1)滿意職員是企業(yè)發(fā)展出發(fā)點和源動力(2)我們期望職員感覺到了解和關(guān)心，我們期望職員滿意，我們知道每一個人其實更在意發(fā)展：能力提升、收入增加、機(jī)會增多。只有職員發(fā)展了，她才會滿意，所以我們重視職員發(fā)展文化。(3)我們重視職員發(fā)展，不是僅僅培訓(xùn)她，教她怎么做，告訴她怎么做，我們是要給她提供機(jī)會讓她嘗試，提供舞臺讓她施展，提供沃土讓她成長，讓她有機(jī)會努力，有機(jī)會學(xué)習(xí)，在努力和學(xué)習(xí)過程中發(fā)展。(4)我們讓職員滿意，不是讓全部職員滿意，我們重視職員發(fā)展，不是全部人全部能發(fā)展，只有那些認(rèn)同和實施企業(yè)關(guān)鍵價值觀人，愿意激情投入，有責(zé)任心和使命感人才能得到發(fā)展，那些不認(rèn)同業(yè)關(guān)鍵價值觀、沒有責(zé)任心人一定要讓她離開。(5)我們盡可能自己培養(yǎng)企業(yè)發(fā)展所需要人才和領(lǐng)導(dǎo)人，盡可能為企業(yè)內(nèi)部職員提供更多發(fā)展機(jī)會。(6)我們期望每一個人全部有危機(jī)感，全部能感覺到非人際關(guān)系工作壓力，全部能快速行動、連續(xù)進(jìn)步。(7)我們期望職員能在精神和物質(zhì)兩方面需要全部能得到滿足，期望職員在這里能有自豪感和成就感。（四）對關(guān)鍵價值觀偏執(zhí)發(fā)明奇跡1．對關(guān)鍵價值觀堅定信仰2．對關(guān)鍵價值觀偏執(zhí)和實施3．對違反關(guān)鍵價值觀人和事零容忍4．把不符合關(guān)鍵價值觀人清除出去，讓我們擁有一支有共同信念隊伍5．把關(guān)鍵價值觀落實在每一個人一言一行、一舉一動中，把關(guān)鍵價值觀溶化在每一個人血液里6．把關(guān)鍵價值觀表現(xiàn)在戰(zhàn)略思索、戰(zhàn)略實施和期望結(jié)果中，溶入企業(yè)聚焦戰(zhàn)略管理體系和考評獎懲體系全部行動中（五）企業(yè)戰(zhàn)略1．戰(zhàn)略思索戰(zhàn)略是面對現(xiàn)實分析，對多種理論和實踐綜合，是包含直覺、悟性、智慧、洞察力和發(fā)明性思索。戰(zhàn)略決定企業(yè)方向和期望，決定企業(yè)做什么不做什么，決定事情輕重緩急，決定企業(yè)資源配置。我們在深刻了解自己企業(yè)、深刻了解行業(yè)、深刻了解宏觀形勢和周圍環(huán)境基礎(chǔ)上，制訂我們發(fā)展戰(zhàn)略，并不停依據(jù)形勢改變修正我們戰(zhàn)略，使戰(zhàn)略成為一個連續(xù)過程。我們戰(zhàn)略是：FOCUS、NO。1．MARKETLEADERFOCUS：房地產(chǎn)行業(yè)含有很強區(qū)域性，我們要聚焦于我們選定區(qū)域，聚焦于我們選定城市，聚焦于我們選定產(chǎn)品類型，聚焦于我們商業(yè)模式，聚焦于我們關(guān)鍵能力。NO.1.在選定區(qū)域和產(chǎn)品類型上做到第一MARKETLEADER：在選定城市和產(chǎn)品類型上，做市場領(lǐng)導(dǎo)者，能夠影響市場，引導(dǎo)市場，重新定位市場2．戰(zhàn)略實施：聚焦戰(zhàn)略管理體系戰(zhàn)略實施比戰(zhàn)略制訂更關(guān)鍵，大多數(shù)企業(yè)失敗不是因為戰(zhàn)略制訂不好，而是因為戰(zhàn)略實施得不好；戰(zhàn)略制訂比戰(zhàn)略實施更困難，因為快速改變形勢和環(huán)境。我們用聚焦戰(zhàn)略管理體系實施戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略管理體系把戰(zhàn)略翻譯成考評指標(biāo)體系，使我們有了共同語言，共同了解，共同關(guān)鍵，共同思索體系，共同行動指南。聚焦戰(zhàn)略管理體系強調(diào)整合，強調(diào)溝通，強調(diào)參與，強調(diào)職員創(chuàng)新，強調(diào)主動變革，強調(diào)獎勵和戰(zhàn)略相聯(lián)絡(luò)，和我們關(guān)鍵價值觀相一致。聚焦戰(zhàn)略管理體系把全部資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，取得整體大于部分相加之和效果，取得整體最優(yōu)化效果，取得突破性業(yè)績。3．以結(jié)果為導(dǎo)向股東價值最大化是戰(zhàn)略終極目標(biāo)，也是企業(yè)存在發(fā)展終極目標(biāo)。要實現(xiàn)股東價值最大化就必需要有滿意用戶、高效步驟、滿意職員。我們追求股東滿意、用戶滿意、高效步驟、職員滿意。我們追求共贏和共同成功。我們追求結(jié)果四個方面互為因果關(guān)系。第二部分相關(guān)知識匯總一、常見名詞基礎(chǔ)解釋（一）名詞解釋1．建筑密度：計劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積和地塊面積之比。2．建筑容積率：是反應(yīng)和衡量建筑用地使用強度一項關(guān)鍵指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物總建筑面積和地塊面積比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上全部建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。3．綠化率：是指計劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積和計劃建設(shè)用地面積之比。4．樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。5．建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層高度國家在設(shè)計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中要求，住宅層高采取下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度凈剩值。6．人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納計劃人口數(shù)量(人/ha)。7．人口凈密度：每公頃住宅用地上容納計劃人口數(shù)量(人/ha)。8．進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨立房屋或一幢居住建筑以前墻皮到后墻壁之間實際長度。9．開間：即住宅寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間實際距離，因為就一個自然間寬度而言，故又稱為開間。10．公攤面積：商品房分?jǐn)偣媒ㄖ娣e關(guān)鍵由兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功效上為整樓建筑服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積；（2）各單元和樓宇公共建筑空間之間分隔和外墻（包含山墻）墻體水平投影面積50％。11．共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。12．公用建筑面積：公用建筑面積不包含任何作為獨立使用空間租、售地下室、車棚等面積，作為人防工程地下室也不計入公用建筑面積。通常公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑公用建筑面積13．公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物公用建筑面積除以整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14．銷售面積：銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購置套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）和應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e之和。15．陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等空間。16．平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動上人屋面或由住宅底層地面伸出室外部分。17．走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空間。18．地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／2者。19．半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／3，且不超出1／2者。20、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地總稱。21．住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱。22．公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地通常稱公建用地，是和居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建、為居民服務(wù)和使用各類設(shè)施用地，應(yīng)包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。來自....中國最大資料庫下載23．道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場地。24．公共綠地：公共綠地是指滿足要求日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施、供居民共享游憩綠地，應(yīng)包含居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。25．建筑線：建筑線通常稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。26．玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在位置，它是一個緩沖過渡地段。居室是家庭“領(lǐng)地”，講究一定私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)通常和廳相連，因為功效不一樣，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包地方。平時，玄關(guān)也是接收郵件、簡單會客場所。27．隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間不到頂半截立面。28．過道：指住宅套內(nèi)使用水平交通空間。29．鋼結(jié)構(gòu)：是指承重關(guān)鍵構(gòu)件是用鋼材料建造，包含懸索結(jié)構(gòu)。30、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重關(guān)鍵構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造。31．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重關(guān)鍵構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造。包含薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物。32．混合結(jié)構(gòu)：是指承重關(guān)鍵構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造。如一幢房屋梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33．框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而住宅。34．磚混結(jié)構(gòu)：承重關(guān)鍵結(jié)構(gòu)采取梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。35．框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中部署一定數(shù)量剪力墻，組成靈活自由使用空間，滿足不一樣建筑功效要求，一樣又有足夠剪力墻，有相當(dāng)大剛度，框剪結(jié)構(gòu)受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不一樣抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成新受力形式，所以它框架不一樣于純框架結(jié)構(gòu)中框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不一樣于剪力墻結(jié)構(gòu)中剪力墻。36．墻：墻是建筑物承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界多種原因?qū)κ覂?nèi)侵襲作用，內(nèi)墻起著分隔房間、發(fā)明室內(nèi)舒適環(huán)境作用。37．橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向部署墻稱橫墻，橫向外墻通常稱山墻；而沿建筑物長軸方向部署墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻和外縱墻之分；在一片墻上，窗和窗或門和窗之間墻稱窗間墻；窗洞下部墻稱窗下墻。38．樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向承重構(gòu)件。樓板層承受著家俱、設(shè)備和人體荷載和本身自重，并將這些荷載傳給墻。39．地坪：地坪是底層房間和土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣作用。41．商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理措施》（建住房[1998]213號）要求，新建商品住宅（包含經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42．確權(quán):是依據(jù)法律、政策要求，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核同意、登記注冊、發(fā)放證書等登記要求程序，確定某一房地產(chǎn)全部權(quán)、使用權(quán)隸屬關(guān)系和她項權(quán)利。43．土地使用權(quán):是指土地使用者在法律許可范圍內(nèi)對依法交由其使用國有土地或集體土地占有、使用和部分收益、處分權(quán)利。44．房屋她項權(quán)利:房屋她項權(quán)利是指由房屋全部權(quán)衍生出來典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45．房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓市場，即國家經(jīng)過其指定政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者市場，出讓土地，能夠是生地，也能夠是經(jīng)過開發(fā)達(dá)成“七通一平”熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷市場。46．房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租市場。即通常指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成市場。房地產(chǎn)二級市場也包含土地二級市場，即土地使用者將達(dá)成要求能夠轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易市場。47．房地產(chǎn)三級市場:含有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間交易行為。反應(yīng)是以效用為價值尺度市場價格，是調(diào)劑需求條件下市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一計劃”包含：《建設(shè)用地計劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程計劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設(shè)工程投資計劃》（三）現(xiàn)行土地獲取方法（起源）：1．劃撥2．出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種依據(jù)6月1日頒布《天津市國有土地有償使用措施》，對于經(jīng)濟(jì)性用地必需采取土地出讓方法取得。（四）房屋建筑分類1．從組成房屋建筑結(jié)構(gòu)材料分：①木結(jié)構(gòu)（老樓，通常為1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，通常為1——3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（通常為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2．從房屋層數(shù)高度分：①低層1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）②多層4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）③中高層7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）④高層10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）3．按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級1以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級50～1以上(磚混)③三級25～50年（平房）4．房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)1．房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物通常是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2．房屋承重結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)構(gòu)件類型（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包含鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重關(guān)鍵結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采取鋼筋混凝土建造（關(guān)鍵承重部件為梁和柱）。（2）磚混結(jié)構(gòu)：承重關(guān)鍵結(jié)構(gòu)采取梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。（3）磚木結(jié)構(gòu)：承重關(guān)鍵結(jié)構(gòu)采取磚、木建造。（4）其它結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重關(guān)鍵結(jié)構(gòu)采取竹、磚石、等材料建造簡易房屋。3．地基和基礎(chǔ)（1）地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)部分巖、土體。整個建筑物全部荷載全部經(jīng)過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載能力是有一定程度。（2）基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋關(guān)鍵組成部分，在房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墻或柱埋入地下擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。基礎(chǔ)用來承受房屋全部荷載，并將荷載傳給地基?；A(chǔ)類型：1．按基礎(chǔ)材料及受力特點分類（1）剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。（2）柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。2．基礎(chǔ)按結(jié)構(gòu)形式分：（1）條形基礎(chǔ)：（2）獨立基礎(chǔ)：指呈獨立柱墩形式基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)關(guān)鍵形式之一。（3）筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，通常為50CM厚，對多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采取條形基礎(chǔ)不能滿足地基許可承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)許可變形時或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)含有足夠剛度以調(diào)整不均勻下沉?xí)r，可采取筏板基礎(chǔ)。（4）箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。（5）樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁A、多層住宅七層及其層以下可采取磚混結(jié)構(gòu)，可依據(jù)地基情況采取柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要和樁相結(jié)合。B、中高層住宅可采取框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，依據(jù)地基情況采取柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要和樁基礎(chǔ)結(jié)合。C、高層住宅可采取框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，依據(jù)地基情況采取筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并和樁基礎(chǔ)相結(jié)合。3．墻體分類：（1）按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2）按墻方向：縱墻和橫墻；（3）通?？v墻間間距為房屋進(jìn)深，橫墻間間距為房屋開間；（4）按墻受力分：承重墻、非承重墻。4．樓層、地面：（1）樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。（2）按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。5．樓梯：（1）樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）樓梯使用性質(zhì)：關(guān)鍵樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯7．屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。（1）屋頂類型：①平屋頂：平屋頂坡度很小，通常采取3%以下，上人屋頂坡度為1%--2%。②坡屋頂：坡度較陡，通常在10%以上。③曲面屋頂：通常見在大跨度大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生原因裂縫產(chǎn)生原因很多，但從產(chǎn)生原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害和裂縫出現(xiàn)部位、裂縫出現(xiàn)原因和裂縫寬度和長度相關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，所以在磚厚大于240磚墻和樓板上出現(xiàn)裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但假如表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0。3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。（七）相關(guān)室內(nèi)采光有何要求？1．每套住宅最少應(yīng)有一個居住空間內(nèi)取得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超出四個時，其中宜有二個取得日照。2．采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0。5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間側(cè)窗洞口面積Ac和該房間地面面積Ad之比。3．高度低于0。5米窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁種類：1．梁種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡支梁：單跨梁通常為簡支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續(xù)梁：兩跨以上梁為連續(xù)梁。（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。2．以上三種梁可依據(jù)建筑實際情況設(shè)計為上返梁或下返梁。（九）不一樣建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)缺點比較？磚混結(jié)構(gòu)住宅和框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。二、房地產(chǎn)開發(fā)步驟解釋商品房開發(fā)通常指開發(fā)商以贏利為目標(biāo)投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、計劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。通常包含以下多個程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會選擇和決議分析，土地獲取、項現(xiàn)在期，項目設(shè)計，項目施工建設(shè)，銷售。1．投資機(jī)會選擇和決議分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，在擁有大量市場信息基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實現(xiàn)開發(fā)設(shè)想開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，和潛在業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地可行性；進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，會同研發(fā)、財務(wù)等部門，依據(jù)預(yù)估成本和價格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判定項目可行性。2．土地獲取階段：依據(jù)項目可行性研究匯報，根據(jù)國家獲取土地相關(guān)要求和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。3．項現(xiàn)在期階段：關(guān)鍵包含和開發(fā)全過程相關(guān)多種協(xié)議、條件談判和簽約，由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行計劃審批等，獲取“五證一計劃”。4．項目設(shè)計階段：依據(jù)市場研究中得到用戶需求特征確定用戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)品提出最終設(shè)計要求，并撰寫設(shè)計方案。5．項目施工建設(shè)階段：開發(fā)商委托建筑企業(yè)進(jìn)行項目施工。施工過程中開發(fā)商要親密注意項目建設(shè)過程進(jìn)展，定時視察現(xiàn)場，和派駐工地監(jiān)理工程師見面，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)優(yōu)異度計劃實施。7．銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理用戶資源、項目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程完工之前進(jìn)行銷售，能夠提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得完工驗收合格文件后進(jìn)行銷售。三、考評指標(biāo)體系編制（一）考評指標(biāo)體系概念：1．企業(yè)考評指標(biāo)體系：是將各個項目標(biāo)考評指標(biāo)體系橫向貫穿起來，集合成企業(yè)整體目標(biāo)，包含兩個層面，其一為各項目年度目標(biāo)、項目整體目標(biāo)，其二為企業(yè)年度目標(biāo)，各項目標(biāo)年度目標(biāo)之和即為企業(yè)年度目標(biāo)。它是項目考評指標(biāo)體系延伸，項目考評指標(biāo)體系是將目標(biāo)分解到本年度，而企業(yè)考評指標(biāo)體系更聚焦于項目整體目標(biāo)，它將本年度目標(biāo)分解至月度，將轉(zhuǎn)年分解至季度，將后面年份分解至年度，最多分解至3個年度，各年度之和即為項目標(biāo)整體目標(biāo)。2．項目考評指標(biāo)體系：是在項目操作過程中，圍繞項目責(zé)任書目標(biāo)或階段性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行月度分解和估計，并依據(jù)編制月份完成情況、項目累計完成情況對應(yīng)調(diào)整后期計劃，形成月度考評及整年考評動態(tài)項目管理文件。（二）考評指標(biāo)體系在戰(zhàn)略制訂和實施過程中位置（三）考評指標(biāo)體系四個層面：（四）地產(chǎn)集團(tuán)年度計劃、階段調(diào)整計劃編制1．地產(chǎn)運行部、地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心、地產(chǎn)財務(wù)管理部依據(jù)庫存和新開項目情況、新增項目情況及資金情況，初步匯總年度計劃，上報至地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會。2．地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會年底確定第二年整體戰(zhàn)略目標(biāo)。3．地產(chǎn)運行部將庫存及新開目標(biāo)初步分解至各分企業(yè)，并下達(dá)成各分企業(yè)運行部。4．地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心將新增目標(biāo)初步分解至各分企業(yè)，并下達(dá)成各分企業(yè)土地拓展部，由土地拓展部傳達(dá)成分企業(yè)運行部。5．各分企業(yè)運行部將指標(biāo)下達(dá)成各相關(guān)部門，并組織編制。6．各分企業(yè)銷管、財務(wù)等相關(guān)部門根據(jù)庫存、新開、新增項目分解指標(biāo)到年度和月度，匯總到分企業(yè)運行部。7．各分企業(yè)運行部審核匯總，并經(jīng)分企業(yè)總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確定后，上報地產(chǎn)運行部。8．地產(chǎn)運行部審核各分企業(yè)指標(biāo)分解情況，形成地產(chǎn)集團(tuán)第二年經(jīng)營預(yù)算初稿，報送地產(chǎn)財務(wù)管理部。9．地產(chǎn)財務(wù)管理部匯總形成整年資金預(yù)算。10．地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會最終審定年度指標(biāo)。11．地產(chǎn)運行部形成地產(chǎn)集團(tuán)考評指標(biāo)體系，下發(fā)到各分企業(yè)。12．各分企業(yè)總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確定并報送地產(chǎn)運行存檔。13．階段調(diào)整計劃參考此步驟實施。（五）月度考評指標(biāo)體系編制周期：每個月26日至次月25日；實際財務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)果截止時間為每個月25日14．地產(chǎn)運行部結(jié)合企業(yè)及項目年度考評指標(biāo)總體要求，結(jié)合下月集團(tuán)現(xiàn)金流情況和項目具體情況，和各企業(yè)銷管部充足溝通，于每個月23日形成下月回款計劃。15．經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會最終確定下月各企業(yè)及項目回款指標(biāo)。16．地產(chǎn)運行部將已確定回款指標(biāo)于每個月25日下發(fā)至各分企業(yè)銷管部。17．各分企業(yè)銷管部依據(jù)回款指標(biāo)進(jìn)行具體分解至各項目，經(jīng)銷售副總審核后于26日報送分企業(yè)運行部、地產(chǎn)運行部。18．地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心于當(dāng)月25日將最新新增項目分解指標(biāo)下發(fā)到地產(chǎn)企業(yè)運行部和分企業(yè)土地拓展部，由分企業(yè)土地拓展部傳達(dá)至分企業(yè)運行部。19．首先，各企業(yè)運行部和銷管部分別編制出各項目當(dāng)月初步動態(tài)成本及項目整體價格測算，將結(jié)果量化，反應(yīng)到項目利潤率上，并對項目成本動態(tài)改變、及價格改變原因進(jìn)行充足分析；第二步，在確保項目整體利潤率前提下，結(jié)合動態(tài)成本、結(jié)合項目整體及月度價格測算，結(jié)合項目市場情況，由運行部和銷管部對后期成本調(diào)整方向、余盤售價調(diào)整方向作出合理判定，成本和價格互動后共同形成當(dāng)月項目動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)。20．各分企業(yè)運行部組織各相關(guān)部門編寫當(dāng)月項目及企業(yè)考評指標(biāo)體系，并于當(dāng)月28日形成初稿及分析文件，報送地產(chǎn)運行部。21．地產(chǎn)運行部于當(dāng)月31日組織各分企業(yè)運行部、銷管部進(jìn)行考評指標(biāo)月度分析總結(jié)會，明確要求，達(dá)成共識。22．各分企業(yè)運行部、銷管部結(jié)合會議要求，調(diào)整指標(biāo)，總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字后于次月2日形成正式項目考評指標(biāo)體系及企業(yè)考評指標(biāo)體系，報送地產(chǎn)運行部。23．地產(chǎn)運行部于次月4日形成地產(chǎn)集團(tuán)考評指標(biāo)體系。四、商品房銷售相關(guān)法律政策1．房屋維修基金（1）為何要建立房屋維修基金？用于對住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主體結(jié)構(gòu)（包含基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施、設(shè)備：包含物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。（2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？自1月1以后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購置商品住宅或和住宅結(jié)構(gòu)相連非住宅均應(yīng)繳存。（3）由誰繳存維修基金？金額開發(fā)建設(shè)單位（1%，帶電梯1。5%）和購房人（1%）共同繳存。（4）怎樣繳存？在《商品房買賣協(xié)議》立案時，一次性存入市維修基金帳戶。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機(jī)構(gòu)管理。2．《天津市商品房管理條例》（1）商品房交付使用時應(yīng)該提供兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時，應(yīng)該向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量確保書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其它使用注意事項。（2）定金能夠退嗎？答：《條例》要求：購房人已交定金并約定協(xié)議簽訂日期，開發(fā)商不按期簽定協(xié)議，定金雙倍返還；購房人不按期簽訂協(xié)議，定金不和退還；在約定日期內(nèi)，雙方就協(xié)議條款不能達(dá)成一致時，應(yīng)返還定金。應(yīng)依據(jù)實際情況靈活處理。3．物業(yè)管理相關(guān)說明（1）物業(yè)服務(wù)包含什么？綜合服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)。收取綜合服務(wù)費提供服務(wù)以下：①確保樓宇安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按相關(guān)要求裝修、使用房屋。②維護(hù)公共衛(wèi)生：包含打掃公共走廊、樓梯、通道、小區(qū)內(nèi)道路，外墻和清理垃圾等。③水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施和其它設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報案服務(wù)⑤綠化維護(hù)管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)處理日常生活中所包含公共事物。收取公眾代辦性服務(wù)費可提供以下服務(wù)：代收冷水熱水費、煤氣費、有線使用費、購電、采暖費（現(xiàn)在煤氣、水、購電為親情服務(wù)暫不收費）。收取特約有償服務(wù)費應(yīng)提供服務(wù)雙方協(xié)商議定。（2）物業(yè)哪些服務(wù)是無償？哪些服務(wù)是收費？代收煤氣、水、購電服務(wù)是無償。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費。（3）主若出現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)怎樣處理？萬一發(fā)生這類事情（通常情況下，發(fā)生這類事情可能性不大），將根據(jù)天津市物業(yè)管理條例實施。物業(yè)幫助相關(guān)部門處理。（4）修是否能夠拆改？如想拆改怎么辦？怎樣收費？規(guī)范要求，磚混結(jié)構(gòu)住宅全部墻體包含非承重墻全部不能拆改。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。按其要求收取一定費用，通常300元左右。（5）樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。通常物業(yè)每個月全部會定時檢修供公部位。（6）小院里能加部分防護(hù)設(shè)施嗎？全部外檐部分全部不能夠改變包含小院。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈予含義是業(yè)主僅有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)，所以不許可改變。（7）辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費用？在辦理入住時需帶入住憑單,購房協(xié)議。十二個月物業(yè)費、業(yè)主裝修押金1500-、電費（300度）、衛(wèi)視費、水卡費。（8）辦入住時是否還交配套設(shè)施初裝費？辦入住時不需交配套設(shè)施初裝費，全部含在房款里了。（不一樣項目有所不一樣，合適收取相關(guān)費用，如煤氣點火費）（9）裝修押金什么情況下不退或扣錢？不符合相關(guān)要求拆改，暫扣，待恢復(fù)原狀后退還。五、財務(wù)知識1．項目直接成本及總成本包含內(nèi)容項目直接成本包含土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、資金成本。項目完全成本除直接成本外，還包含銷售費用、管理費用、營業(yè)稅。2．銷售回款、銷售收入銷售回款是實際到帳金額、銷售收入是銷售協(xié)議值、每個月測算職員薪酬時，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。3．相關(guān)計算公式：((1)資金缺口=回款-土地款-工程款-費用-稅金+貸款凈增(2)項目毛利率=1-直接成本/銷售收入(3)項目利潤率=1-總成本/銷售收入(4)項目現(xiàn)金凈流量=回款-支付工程及土地款-銷售費用-管理費用-營業(yè)稅4．貸款知識：((1)現(xiàn)在銀行信貸按會計核實劃分為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)、表外信貸業(yè)務(wù)；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長久貸款。(2)銀行信貸基礎(chǔ)要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。(3)銀行信貸基礎(chǔ)操作程序：受理、調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理。(4)銀行貸款形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)是：安全性、流動性、盈利性。(6)用土地進(jìn)行抵押時需含有土地證，通常按不超出評定值50%折扣計算。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押協(xié)議、借款協(xié)議、董事會決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程計劃許可證、銷售許可證、投資計劃、施工協(xié)議、雙方身份證、雙方介紹信。(8)土地在條件許可情況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不能夠做第三方抵押。六、法務(wù)知識1．商品房必需按套銷售嗎？可不能夠分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅做法，違反了建設(shè)部相關(guān)不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋全部權(quán)證”相關(guān)要求。而且，一套住宅因為拆零銷售，造成多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)要求。所以，《商品房銷售管理措施》要求，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2．商品房銷售廣告、宣傳資料能夠認(rèn)定為協(xié)議內(nèi)容嗎？通常而言，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是協(xié)議一部分。不過房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確定，并對商品房買賣協(xié)議簽訂和房屋價格確實定有重大影響，應(yīng)該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協(xié)議，亦應(yīng)該視為協(xié)議內(nèi)容，當(dāng)事人違反，應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。3．商品房能夠按什么樣方法計價銷售？商品房能夠按套（單元）計價，也能夠按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價銷售。4．開發(fā)商變更計劃、設(shè)計，應(yīng)該怎樣處理？《商品房銷售管理措施》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)同意計劃，設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得私自變更計劃、設(shè)計。經(jīng)計劃部門同意計劃變更、設(shè)計單位同意設(shè)計變更造成商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向改變，和出現(xiàn)協(xié)議當(dāng)事人約定其它影響商品房質(zhì)量或使用功效情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知抵達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房書面回復(fù)。買受人在通知抵達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面回復(fù)，視同接收計劃、設(shè)計變更和由此引發(fā)房價款變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在要求時限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)退房；買受人退房，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)違約責(zé)5．什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在簽訂協(xié)議時不能預(yù)見、不能避免并不能克服客觀情況。它包含自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯，社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。6．商品房面積由誰來申請測繪？《商品房銷售管理措施》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在商品房交付使用前按項目委托含有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。7．廣告和樣板間內(nèi)容和實際交付房屋不符，應(yīng)怎樣處理？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)該實施《中國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告公布暫行要求》等相關(guān)要求，廣告內(nèi)容必需真實、正當(dāng)、科學(xué)、正確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示事項，當(dāng)事人應(yīng)該在商品房買賣協(xié)議中約定。另外，為了解消費者反應(yīng)所購商品房和樣板房不一致情況，《商品房銷售管理措施》還要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房，應(yīng)該說明實際交付商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修和樣板房是否一致，未作說明，實際交付商品房應(yīng)該和樣板房一致。8．商品房現(xiàn)售應(yīng)符合那些條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該含有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或使用土地同意文件；（三）持有建設(shè)工程計劃許可證和施工許可證；（四）已經(jīng)過完工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施含有交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施含有交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。9．房產(chǎn)商要對所售商品房負(fù)擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對所售商品房負(fù)擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)該在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書約定保修期存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實施質(zhì)量確保書和住宅使用說明書制度要求》中確定最低保修期限，保修期不得低于《商品住宅實施質(zhì)量確保書和住宅使用說明書制度要求》中確定最低保修期限。非住宅商品房保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書約定保修期存續(xù)期。10．購房人以商品房預(yù)售協(xié)議未辦理登記立案手續(xù)為由，能夠請求法院確定協(xié)議無效嗎？購房人以商品房預(yù)售協(xié)議未根據(jù)法律、行政法規(guī)要求辦理登記立案手續(xù)為由，請求確定協(xié)議無效，法院不予支持。不過協(xié)議雙方約定以辦理登記立案手續(xù)為商品房預(yù)售協(xié)議生效條件，根據(jù)約定處理，但假如協(xié)議一方已經(jīng)推行關(guān)鍵義務(wù)，對方接收除外。11．商品房面積誤差怎樣處理？出賣人交付使用房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積和商品房買賣協(xié)議約定面積不符，協(xié)議有約定，根據(jù)約定處理；協(xié)議沒有約定或約定不明確，根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），根據(jù)協(xié)議約定價格據(jù)實結(jié)算，買受人不得請求解除協(xié)議；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人能夠要求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息。假如買受人同意繼續(xù)推行協(xié)議，房屋實際面積大于協(xié)議約定面積，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分房價款由買受人根據(jù)約定價格補足，面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人負(fù)擔(dān)，全部權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于協(xié)議約定面積，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。12．法律對于商品房廣告中相關(guān)價格有什么要求？房地產(chǎn)廣告中對價格有表示，應(yīng)該清楚表示為實際銷售價格，明示價格使用期限。13．法律對于商品房廣告中相關(guān)項目位置有什么要求？表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目抵達(dá)某一具體參考物現(xiàn)有交通干道實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中項目位置示意圖，應(yīng)該正確、清楚、百分比合適。14．法律對于商品房廣告中相關(guān)市政條件介紹有什么要求？房地產(chǎn)廣告中包含交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其它市政條件等，如在計劃或建設(shè)中，應(yīng)該在廣告中注明。15．法律對于商品房廣告中相關(guān)面積有什么要求？房地產(chǎn)廣告中包含面積，應(yīng)該表明是建筑面積或使用面積。16．法律對于商品房廣告中相關(guān)效果圖片有什么要求？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片，應(yīng)該在廣告中注明。17．法律對于商品房廣告中相關(guān)貸款有什么要求？房地產(chǎn)廣告中包含貸款服務(wù)，應(yīng)該載明提供貸款銀行名稱及貸款額度、年期。18．房地產(chǎn)廣告中不得含有內(nèi)容：（1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進(jìn)行說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚；（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得包含裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得利用其它項目標(biāo)形象、環(huán)境作為本項目標(biāo)效果；（4）不得出現(xiàn)融資或變相融資內(nèi)容，不得含有升值或投資回報承諾；（5）不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項承諾。19．房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必需載明什么事項？（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（3）預(yù)售或銷售許可證書號。不過廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱，能夠無須載明上述事項。第三部分管理規(guī)范一、人事制度(一)聘用和離職1．新職員報到手續(xù):交驗學(xué)歷證書,戶口本,身份證及其崗位要求其它證件正本(如會計證等),并收存上述相關(guān)證件復(fù)印件各一份及一寸彩色免冠近照8張；交付原工作單位開具《終止勞動協(xié)議書》或《離職證實》；交付企業(yè)指定醫(yī)療定點醫(yī)院出具體檢合格證實(或由企業(yè)人力資源部將體檢結(jié)果由指定醫(yī)院取回后分送至各二級企業(yè)人資部門),錄用職員體檢費到各部門內(nèi)勤處報銷；交付人力資源部指定其它資料；填寫《錄用職員記錄表》；簽署《勞動協(xié)議》及《保守企業(yè)商業(yè)機(jī)密承諾書》；簽署《新職員服裝代購委托協(xié)議書》；辦理職員胸卡,發(fā)放司標(biāo)；地產(chǎn)企業(yè)人力資源部或二級企業(yè)人力專員(以下簡稱“人資部門”)填寫《新增職員記錄表》；人資部門按《地產(chǎn)企業(yè)職員人事檔案管理措施》為新職員建檔,并錄入職員電子檔案。注:新職員入司日期為參與企業(yè)人力資源部組織培訓(xùn)具體日期,即依據(jù)《職員報到證》底部標(biāo)明日期。如新職員培訓(xùn)后仍須回原工作單位交接工作或因為其它原因不能立即到崗,以實際報到日期為入司日期。職員個人信息有更改或補充時,應(yīng)在30天內(nèi)向所在企業(yè)人資部門申報變更或申明,以確保和職員本人相關(guān)各項權(quán)益。姓名,身份證號碼；家庭地址和電話號碼；婚姻情況及家庭組員情況；學(xué)歷教育情況；企業(yè)內(nèi)特殊(親屬)關(guān)系；業(yè)務(wù)合作單位內(nèi)特殊(親屬)關(guān)系；其它個人認(rèn)為有必需知會企業(yè)個人信息。2．人事關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn):根據(jù)《勞動法》相關(guān)要求,全部新入司職員在報到時全部應(yīng)和原用人單位終止勞動協(xié)議,并于三十日內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入企業(yè)指定當(dāng)?shù)貏诟腥耸虏块T并向所在企業(yè)人資部門提供調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系證實(農(nóng),漁業(yè)戶籍職員除外)。逾期不能轉(zhuǎn)入者,如屬特殊情形,需經(jīng)總經(jīng)理同意后方可留任。3．保險關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn):新進(jìn)人員于報到后三十日內(nèi)將保險關(guān)系轉(zhuǎn)入企業(yè),由企業(yè)根據(jù)《勞動法》相關(guān)要求于試用期第30天開始為其繳納“三險一金”。逾期不能轉(zhuǎn)入者,如屬特殊情形,需提供繳納證實,并經(jīng)總經(jīng)理同意后方可留任。4．勞動協(xié)議簽署新職員應(yīng)于報到當(dāng)日持原工作單位開具《終止勞動協(xié)議書》或《離職證實》在人資部門簽署勞動協(xié)議,如有特殊情況,當(dāng)日不能辦理,則必需在10日內(nèi)簽署完成；新職員勞動協(xié)議期限三年,其中含試用期三個月。勞動協(xié)議起始日期以報到證日期為準(zhǔn),終止日期為協(xié)議到期當(dāng)月最終一天。如某職員報到證日期為2月9日,則其勞動協(xié)議起止日期為2月9日至2月28日。正式職員勞動協(xié)議到期,企業(yè)如留任,將和其續(xù)簽勞動協(xié)議,續(xù)簽期限為十二個月(人資部門須在勞動協(xié)議期滿前15天辦理續(xù)簽手續(xù))。5．職員轉(zhuǎn)正考評辦理地產(chǎn)企業(yè)人力資源部每個月25日以通知形式公布參與下月轉(zhuǎn)正考試職員名單,并于每個月5日(遇節(jié)假日,休息日順延)組織當(dāng)月轉(zhuǎn)正考試。試用期職員(入司二個月職員)按通知要求在要求時間,地點參與由地產(chǎn)企業(yè)人力資源部統(tǒng)一組織安排轉(zhuǎn)正考試,如遇外派離津情況,需提前向人力資源部提出延期考試申請。轉(zhuǎn)正考試成績在70分(含70分)以上為合格,轉(zhuǎn)正考試成績合格試用期滿三個月職員到人資部門領(lǐng)取并填寫《職員轉(zhuǎn)正申請表》,并按相關(guān)程序分別由部門經(jīng)理,主管副總經(jīng)理簽字審批,審批合格后由人力資源部以通知形式進(jìn)行公布。轉(zhuǎn)正考試成績不及格試用期職員,企業(yè)將延期30天補考,補考成績?nèi)圆患案?將給予解聘。6．職員異動職員發(fā)生職務(wù)異動，需向人力資源部或二級企業(yè)人力專員申領(lǐng)并填寫《職員異動審批表》，（1）屬于跨部門異動，需經(jīng)調(diào)出部門部門經(jīng)理和主管副總簽字同意，報人資部門會簽。（2）屬于跨企業(yè)異動,需經(jīng)調(diào)出企業(yè)部門經(jīng)理和主管副總簽字同意，報人資部門會簽，調(diào)入企業(yè)部門經(jīng)理簽字同意，報人資部門會簽。（3）屬于跨集團(tuán)異動，需經(jīng)調(diào)出部門部門經(jīng)理、主管副總簽字同意后，報人資部門會簽后，報地產(chǎn)人力資源部。（4）《職員異動審批表》完成審批程序后，異動職員應(yīng)填寫《離職（調(diào)動）工作交接表》并辦理相關(guān)工作交接手續(xù)，立即報送人力資源部或異動職員所屬二級企業(yè)存檔，并辦理相關(guān)人事檔案及保險關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。7．職員離職職員離職包含：解聘（含開除）、辭職、勞動協(xié)議期滿不再續(xù)簽職員申請辭職，由職員本人提前30天填寫《職員辭職申請表》及《離職審批表》；企業(yè)解聘（開除）職員，由用人部門經(jīng)理提前30天填寫《離職審批表》；職員協(xié)議到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽一方填寫《離職審批表》?！峨x職審批表》需經(jīng)主管副總經(jīng)理審核后報人力資源部會簽、總經(jīng)理同意。人力資源部應(yīng)安排和離職職員進(jìn)行離職面談，了解辭職具體情形及原因，咨詢其對企業(yè)意見?！峨x職審批表》完成審批程序后，離職職員應(yīng)按“離職職員工作交接單”內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并立即報送人力資源部或二級企業(yè)人力專員，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。（具體步驟參見《職員離職實施細(xì)則》）職員離職未經(jīng)同意，不得私自離崗，不然以曠工論。（二）薪酬福利■薪酬1．薪酬組成：職員現(xiàn)金年收入包含固定收入和浮動收入兩部分。（1）固定收入=崗位工資+工齡工資+異地津貼A．崗位工資：企業(yè)實施月薪制，崗位薪金是固定收入關(guān)鍵組成。B．工齡工資：新職員進(jìn)入企業(yè)工作，試用期轉(zhuǎn)正后能夠享受每個月200元工齡工資，以入司日為工齡工資起算日，每滿十二個月增加200元，三年以上不再累計。部門經(jīng)理級（含）以上人員均不享受工齡工資。職員若屬于從企業(yè)離職后重新進(jìn)入企業(yè)情況，其工