注冊會計師《稅法》講義-037-0704-j

注冊會計師《稅法》講義-037-0704-jPAGE高頓財經(jīng)CPA培訓中心電話：400-600-8011網(wǎng)址：微信公眾號：gaoduncpa第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目三、扣除項目的確定【歸納】土地增值稅扣除項目（六項）（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括：地價+獲取時按國家規(guī)定繳納的費用（契稅）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括：利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)或：[（一）+（二）]×10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括：營業(yè)稅、城建稅、兩個附加印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外）（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目——適用房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)行為包括：[（一）+（二）]×20%（六）舊房及建筑物評估價格——適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估價格=重置成本價×成新度折扣率或：購房發(fā)票所載金額×[1+5%×售買年限加計扣除]【分類歸納1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用①利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)或：②[（一）+（二）]×10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營業(yè)稅；②城建稅和教育費附加、地方教育附加。（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）[（一）+（二）]×20%【分類歸納2】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用定的價格。不是由稅務機關(guān)進行評估。2.稅務機關(guān)可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務機關(guān)可根據(jù)評估價格確定扣除項目金額?！纠}·單選題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照（）。（2001年）A.稅務部門估定的價格扣除B.稅務部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除C.房地產(chǎn)評估價格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C二、應納稅額的計算方法（一）計算土地增值稅的步驟和公式第一步，計算收入總額第二步，計算扣除項目金額第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計算稅額。公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（二）土地增值稅計算的命題規(guī)律關(guān)于土地增值稅的計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“配比型”的變化。【例題1·計算問答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（城建稅稅率7%，教育費附加征收率3%，不考慮地方教育附加，印花稅稅率為0.5‰）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應納的土地增值稅稅額。（1997年）【答案及解析】（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入15000萬元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費用=（3000+4000）×10%=700（萬元）④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（萬元）⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除=（3000+4000）×20%=1400（萬元）⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額=3000+4000+700+825+1400=9925（萬元）（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=15000-9925=5075（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額比率=5075÷9925≈51%（5）計算應納土地增值稅稅額：第一種計算方法：應納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（萬元）第二種計算方法：應納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75（萬元）?！纠}2·計算問答題】李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關(guān)稅費l萬元，購置后一直對外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評估機構(gòu)評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80%。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（2009年原制度節(jié)選）（1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加（不考慮地方教育附加）。（2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的印花稅。（3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的土地增值稅?！敬鸢讣敖馕觥浚?）營業(yè)稅、城建稅和教育費附加=（80－50）×5%×（1＋7%＋3%）=1.65（萬元）（2）印花稅=80×0.05%=0.04（萬元）（3）可扣除項目=70×80%＋1.65＋0.04=57.69（萬元）增值額=80－57.69=22.31（萬元）增值率=22.31/57.69×100%=38.67%＜50%土地增值稅=22.31×30%=6.69（萬元）?！練w納】配比型——項目配比計算方法在紛繁成本費用項目條件中，只有已售（含視同銷售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交政府）房地產(chǎn)的地價成本和建造成本可扣除；未開發(fā)以及以開發(fā)未售的地價成本和建造成本不可扣除。【例題·計算問答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，支付地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生利息費用300萬元，不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；不考慮地方教育附加；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%。）（2010年）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4～6月共計應繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4～6月共計應繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。【答案及解析】（1）4～6月應繳納的營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=703（萬元）（2）4～6月應繳納的城建稅和教育費附加=3×（7%+3%）+700×（7%+3%）=70.3（萬元）（3）應繳納的契稅=6000×3%=180（萬元）應扣除的土地成本=（6000+180）×70%×80%=3460.8（萬元）（4）應扣除的開發(fā)成本=5800×80%=4640（萬元）（5）應扣除的開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）