3投資性房地產(chǎn).-(部編)課件

第3號投資性房地產(chǎn)

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)定義

是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。7/2/20241

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

1、已出租的土地使用權(quán)

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

——是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3、已出租的建筑物

7/2/20242【例題】下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用權(quán)

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.已出租的機(jī)器設(shè)備

E.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物

【答案】ABC7/2/20243

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)初始計量一.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

初始計量——投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。

后續(xù)計量——企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

◆同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。7/2/20244

1、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

外購房地產(chǎn)——只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。外購的土地使用權(quán)和建筑物——按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。其實際成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。7/2/20245

采用成本模式計量的會計處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款

采用公允價值模式計量的會計處理：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：銀行存款

◆企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于投資、部分自用

——用于投資的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨確認(rèn)。按各部分的公允價值占公允價值總額的比例進(jìn)行分配，或按各部分面積所占比例進(jìn)行分配。7/2/20246

2、自行建造投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。但只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租——才能將自行建造或開發(fā)活動完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

7/2/20247

采用成本模式計量的會計處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程或開發(fā)成本

無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)采用公允價值模式計量的會計處理：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：在建工程或開發(fā)成本

無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7/2/20248

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的——應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本

7/2/20249

（二）費用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的——應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

會計處理如下：

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：銀行存款

7/2/202410

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)

（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的建筑物按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

（二）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量土地使用權(quán)按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期（月）攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。7/2/202411二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公允價值模式計量的條件

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有的投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。7/2/202412

（二）會計處理

采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。

會計處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益7/2/202413

◆投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)若屬于企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。7/2/202414

三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。7/2/202415成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的會計處理借：投資性房地產(chǎn)——成本投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)利潤分配——未分配利潤盈余公積7/2/202416

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

7/2/202417

（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)

1、采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備7/2/202418

2、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)——應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動公允價值變動損益

7/2/202419（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

1、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

——按存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品7/2/202420

（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7/2/202421

2、采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量

會計處理原則

投資性房地產(chǎn)——按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價；

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的——其差額計入當(dāng)期損益；

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權(quán)益（資本公積——其他資本公積），處置時轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

7/2/202422

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的

借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價準(zhǔn)備公允價值變動損益（差額）貸：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的

借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品資本公積——其他資本公積7/2/202423

（2）自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的借：投資性房地產(chǎn)——成本累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）7/2/202424【例】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額450000000元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式計量，4月15日該寫字樓的公允價值為410000000元，20×7年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為430000000元。20×8年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并于20×8年6月以460000000元出售，出售款項已收訖。

7/2/202425（1）20×7年4月15日

借：投資性房地產(chǎn)——成本410000000

公允價值變動損益40000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000

（2）20×7年12月31日

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動20000000

貸：公允價值變動損益20000000

7/2/202426（3）20×8年6月，出售時

借：銀行存款460000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入460000000

借：其他業(yè)務(wù)成本430000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本410000000

——公允價值變動20000000

同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

公允價值變動減值40000000元-公允價值變動增值20000000元=公允價值變動減值20000000元

借：其他業(yè)務(wù)收入20000000

貸：公允價值變動損益20000000

7/2/202427

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的借：投資性房地產(chǎn)——成本累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）資本公積——其他資本公積

◆處置投資性房地產(chǎn)時，將“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。

7/2/202428【例】如上例，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式計量，4月15日該寫字樓的公允價值為470000000元。20×7年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為480000000元。20×8年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并于20×8年6月以550000000元出售，出售款項已收訖。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

（1）20×7年4月15日

借：投資性房地產(chǎn)——成本470000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000

資本公積——其他資本公積20000000

7/2/202429（2）20×7年12月31日借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動10000000

貸：公允價值變動損益10000000

（3）20×8年6月，出售時

借：銀行存款550000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入550000000

借：其他業(yè)務(wù)成480000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本470000000

——公允價值變動100000007/2/202430

同時，將資產(chǎn)性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：公允價值變動損益l0000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入l0000000

同時，將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積——其他資本公積20000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入20000000

7/2/202431【例題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的有（）。

A.在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值

B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值

C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值

D.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值計價

E.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益【答案】AB7/2/202432

二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。7/2/202433

（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)——實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入；處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。

（1）借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)7/2/202434

（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

（1）借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（3）借：公允價值變動損益（累計公允價值變動）貸：其他業(yè)務(wù)收入（4）借：資本公積——其他資本公積（轉(zhuǎn)換中形成的）貸：其他業(yè)務(wù)收入7/2/202435

【例題】甲房地產(chǎn)公司于2007年12月31日將一建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準(zhǔn)備300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為1800萬元，甲公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。

2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬元。2009年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬元。2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬元。

7/2/202436

2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投入行政管理部門使用。假定轉(zhuǎn)換后建筑物的折舊方法、預(yù)計折舊年限和預(yù)計凈殘值未發(fā)生變化。2011年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1560萬元。2012年1月5日甲公司將該建筑物對外出售，收到1530萬元存入銀行。假定不考慮相關(guān)稅費。

要求：編制甲公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會計分錄。

（1）2007年12月31日

借：投資性房地產(chǎn)2800

累計折舊500

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備300

貸：固定資產(chǎn)2800

投資性房地產(chǎn)累計折舊500

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3007/2/202437（2）2008年12月31日

借：銀行存款150

貸：其他業(yè)務(wù)收入150

借：其他業(yè)務(wù)成本100（2000÷20）

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊100

2008年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=2000-100=1900萬元，可收回金額為2000萬元，按規(guī)定，計提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。

（3）2009年12月31日

借：銀行存款150

貸：其他業(yè)務(wù)收入150

借：其他業(yè)務(wù)成本100（1900÷19）

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊100

2009年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1900-100=1800萬元，可收回金額為1710萬元，應(yīng)計提減值準(zhǔn)備90萬元。

借：資產(chǎn)減值損失90

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備907/2/202438（4）2010年12月31日

借：銀行存款150

貸：其他業(yè)務(wù)收入150

借：其他業(yè)務(wù)成本95（1710÷18）

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊95

2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1710-95=1615萬元，可收回金額為1700萬元，按規(guī)定，計提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。

借：固定資產(chǎn)2800

投資性房地產(chǎn)累計折舊795

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備390

貸：投資性房地產(chǎn)2800

累計折舊795

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備3907/2/202439（5）2011年12月31日

借：管理費用95（1615÷17）

貸：累計折舊95

2011年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價值=1615-95=1520萬元，可收回金額為1560萬元，按規(guī)定，計提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。

（6）2012年1月5日

借：固定資產(chǎn)清理1520

累計折舊890

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備390

貸：固定資產(chǎn)2800

借：銀行存款1530

貸：固定資產(chǎn)清理1520

營業(yè)外收入107/2/202440

【例題】乙房地產(chǎn)公司于2007年1月