《企業(yè)經(jīng)營管理法規(guī)》課件第3章

三、物權法

1．這臺彩電的損壞應由誰承擔責任？

案情：劉某即將調(diào)往外地工作，其朋友王某知道后同劉某商量，要求劉某把東芝牌彩電賣給他。雙方協(xié)定的價格是1000元。王某將錢交給劉某以后，便將電視機用三輪車拉走。到家后，王某接通電源，電視機卻不顯示圖像，王某認為劉某的電視機在賣給他之前就已經(jīng)壞了，便把電視機又給送回來，要求劉某把錢退給他。劉某請來修理電視機的技術

人員進行檢查，技術員檢查后認為是搬運不當造成顯像管損壞，便進行修理。王某表示堅決不要電視機了，如果劉某非要賣給他，可再減少一半的錢。劉某問：王某這樣做是否合法？

問題：財產(chǎn)運輸過程中的損壞由誰負責？

評析：王某這種做法是沒有法律根據(jù)的。我國《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！眲⒛澈屯跄掣鶕?jù)口頭合同構成了買賣電視機的法律關系，但并沒有特殊約定。因此，王某將錢交給劉某，劉某將電視機交給王某時，電視機的財產(chǎn)權已經(jīng)轉移。至于王某在運輸期間不慎將電視機損壞，應由王某自己負責。他要求劉某承擔一半的責任是沒有法律根據(jù)的。劉某與王某應該進行協(xié)商，爭取自行解決，如不能解決可向人民法院起訴，通過法律途徑解決。

2．施工時挖到埋藏的金銀怎么辦？

案情：某工程隊在野外施工時挖到一壇金銀，有人說：“這是無主財產(chǎn)，誰挖到就歸誰。”還有的人說：“我們應當發(fā)揚拾金不昧的精神，把它交公?！闭垎枺哼@種事情應當怎么辦？

問題：施工挖到的財物究竟歸誰所有？

評析：本案遇到的問題，涉及財產(chǎn)的所有權問題。一般來說，財產(chǎn)所有權歸屬是明確的。但有時因為動亂、多次轉手、時間過久等原因，可能使財產(chǎn)所有權發(fā)生變更而成為無主財產(chǎn)。對于無主財產(chǎn)，我國法律有明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國民法通則》第79條第1款規(guī)定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。接收單位應當對上繳的單位或者個人，給予表揚或者物質(zhì)獎勵。拾到遺失物、漂流物或者失散的伺養(yǎng)動物，應當交公安機關或者有關單位，收歸國有。”工程隊在野外施工挖到的金銀，屬于無主財產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，這些財物應當上繳國家，國家對上繳財物的人應當給予表揚或物質(zhì)獎勵。所以“誰挖到就歸誰”的說法是不對的。

3．公民不肯把拾得的遺失物交還失主該如何處理？

案情：方某在浴池洗澡，不慎將金戒指丟失，有人看到金戒指被胡某拾到，方某向胡某索要金戒指時，胡某承認戒指是自己拾到的，但不肯歸還方某，并說：“有丟的，有拾的，誰拾到是誰的?！?/p>

問題：拾到他人的財物應該如何處理？

評析：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第79條第2款規(guī)定：“拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動物，應當歸還失主，因此而支出的費用由失主償還。”公民拾得遺物，應當如數(shù)交還失主；如果失主不明，就要交給公安機關或其他有關單位處理，如果認為揀來之物，既非偷，又非搶，應歸自己所有，這是錯誤的，是同我國人民拾金不昧的道德風尚格格不入的。方某向胡某討還遺失物，胡某不肯歸還，是對方某財產(chǎn)所有權的侵犯，是不法行為。如果胡某始終不肯歸還方某的遺失物，方某可向人民法院起訴，要求胡某歸還其物，如果因此遭受損失，可要求胡某賠償。

4．墻角基石被鄰居挖掉，如果造成倒塌危險應如何處理？

案情：王某的鄰居李某在建房挖墻腳時，把王某家的墻腳石挖掉，引起墻基分裂，現(xiàn)墻有倒塌的危險，應如何處理？

問題：房屋由于鄰居不當行為導致危險應該如何處理？

評析：《中華人民共和國民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！崩钅辰ㄐ路堪淹跄车膲δ_石挖掉，引起墻腳分裂這是一種侵權行為，所以李某應該盡快設法排除妨礙，以免發(fā)生房墻倒塌砸壞人的惡性事件。如果李某執(zhí)意不肯排除妨礙，王某可以找居民委員會的調(diào)解委員會進行調(diào)解，或直接向有管轄權的基層人民法院提起民事訴訟。但在問題沒解決時，王某應采取一定措施以防止房墻倒塌。

5．在商店買東西時，營業(yè)員多找回的錢，是否應該返回？

案情：田某在百貨商店買洗衣粉時，他給營業(yè)員10元錢，洗衣粉2元一袋，可是營業(yè)員找回零錢98元，多找回90元。事后營業(yè)員找到田某，請?zhí)锬撤颠€多找的90元。田某稱這90元是營業(yè)員主動找回的，他不用給營業(yè)員。田某所說是否有道理？

問題：獲得不當?shù)美麜r應該如何處理？

評析：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第84條規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當事人間產(chǎn)生的特定的權利和義務關系。享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務?！碧锬骋殉蔀榘儇浭袌龅膫鶆杖肆耍@種債務是由法律規(guī)定的，叫不當?shù)美?。所謂不當?shù)美侵笡]有合法根據(jù)而取得他人的利益，并造成他人損失，從而在不當?shù)美伺c權益受損人之間發(fā)生的債權債務關系。依照法律規(guī)定，利益受損人(百貨商場)有要求不當?shù)美?田某)返還不當?shù)美臋嗬划數(shù)美?田某)負有向利益受損人(百貨商場)返還不當?shù)美牧x務。所以田某應該把多找的90元錢，返還給百貨商店。

6．歸還他人遺失物可以索取報酬嗎？

案情：2012年元月，胡某帶著妻子來到城關鎮(zhèn)最大的集貿(mào)市場購買貨物，由于市場人多擁擠，場內(nèi)溫度較高，胡某就把棕色熊貓牌皮大衣脫下交給了妻子。走到一貨攤前選購時，胡某的妻子將這件大衣放到了貨攤上。選完貨物，在返家的路上二人才發(fā)現(xiàn)將皮大衣遺失在了貨攤上。二人迅速回到遺失的地點，大衣早已不在。經(jīng)向周圍的人詢問，也沒有發(fā)現(xiàn)任何線索。

時隔一周胡某的妻子再次來到這個集貿(mào)市場，發(fā)現(xiàn)一個騎摩托車的小伙子穿的皮大衣與其遺失的那件一模一樣，于是上前盤問，這個小伙子(林某)聲稱是在市場上揀到的，也不是偷的，并告訴胡某的妻子，想要把這件大衣要回，用錢來贖買。經(jīng)反復交涉，林某要價2000元，胡某無法接受，只好訴諸當?shù)厝嗣穹ㄔ?。該縣人民法院受理案件后，經(jīng)過調(diào)查審理，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第79條第2項規(guī)定判決如下：判令林某返還所拾得的棕色熊貓牌皮大衣給胡某。林某提出的2000元贖金的訴訟請求不予支持。

問題：歸還別人遺失的財物可以索要酬金嗎？

評析：本案涉及對拾得物在法律上應如何處理的問題。拾得遺失物，是發(fā)現(xiàn)他人遺失物而予以占有的一種法律事實。拾得遺失物的情況比較復雜，應區(qū)分不同的行為而確定當事人應當承擔的不同義務和責任。本案中的林某在拾得遺失物后，公開宣稱拾得物屬于自己所有，在遺失人胡某要求其返還時，拒不返還。因此，根據(jù)最高人民法院的司法解釋認為，拾得人將拾得物據(jù)為己有的行為，構成侵權行為。因為，拒不返還行為本身是一種拒不履行法定義務的行為，同時，將他人財產(chǎn)據(jù)為己有表明行為人主觀上具有過錯。

再者，拾得物不是他人拋棄的財產(chǎn)，也不是無主物，而是他人丟失的物品，失主并不因其動產(chǎn)的不慎丟失在法律上喪失對該動產(chǎn)的所有權。可見，林某拾得遺失物之后應當及時歸還失主，如果拒不返還則構成對失主所有權的侵害。

一般認為，《中華人民共和國民法通則》第79條關于否認報酬請求權的規(guī)定，旨在鼓勵拾金不昧的行為，保持我國優(yōu)良的道德傳統(tǒng)。但是，隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的道德觀念受到新的挑戰(zhàn)，拾金有償被許多人認為體現(xiàn)了等價交換的原則。所以，規(guī)定拾得人報酬請求權有其一定的必要性。這樣不僅可以極大地激勵人們將遺失物及時返還給失主，而且也可以避免許多新的糾紛的發(fā)生。所以，有學者認為，在今后的立法當中，應當對此作出細致明確的規(guī)定。

7．老宅中的埋藏物屬于誰？

案情：孔某所居住的房屋是祖父所留。2002年，孔某將其中的一間進行翻修改造時，在屋子的房脊內(nèi)發(fā)現(xiàn)一幅清代名人字畫，并有孔某祖父對字畫裱糊的年代。這一字畫的發(fā)現(xiàn)，引起在場人的震驚，大家認為這是稀世珍寶，應當歸村委會所有。當天，村委會主任就無償將字畫收歸公有保存。為此，孔某多次與村委會成員協(xié)商索要，均未成功。最后，孔某向當?shù)乜h人民法院提起訴訟，要求人民法院依法保護他的財產(chǎn)所有權。法院受理此案后，進行了充分細致的調(diào)查取證工作。經(jīng)審理認為，這幅名人字畫系孔某祖父所留遺產(chǎn)，埋藏多年未見，不屬國家文物，故依《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第93條規(guī)定，判決該字畫歸孔某所有，該村委會應當及時予以返還。

問題：祖宅內(nèi)發(fā)現(xiàn)的埋藏物歸誰所有？

評析：本案涉及埋藏物的發(fā)現(xiàn)權屬問題。埋藏物之發(fā)現(xiàn)是指發(fā)現(xiàn)埋藏物而予以占有的一種法律事實。在本案中，孔某對其房屋進行修繕時，發(fā)現(xiàn)這幅字畫并載有其祖父所留筆跡，因此字畫應當歸孔某所有。依照最高人民法院的司法解釋，公民、法人對于挖掘、發(fā)現(xiàn)的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據(jù)現(xiàn)行的法律、政策又可歸其所有的，應當予以保護。所以，當?shù)厝嗣穹ㄔ鹤鞒龅呐袥Q是正確的。

8．添附取得的財產(chǎn)如何處理？

案情：2001年，趙某與其妻遷往外地居往，遂將自己的三間正房及院落全部交給丁某看管，不收房租，并約定直到趙某返回后再讓其遷出。在此期間，丁某精心照管趙某的房屋，隨時修繕。2003年，丁某頓生在該院南端的空地再蓋兩間偏房的念頭，自認為居住趙某的房子不論多久，也不能成為自家的。于是，花了將近10000元，就在趙某的院子里蓋起了兩間偏房。2003年年底，趙某與其妻一同返回，要求丁某搬走。但是，丁某住在自己蓋的偏房內(nèi)不肯離去，理由是此房為自己所蓋并擁有所有權。

于是趙某就向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，請求丁某搬出。法院受理此案后，依法進行了公開審理。法院認為，丁某在趙某的宅基地建蓋房屋，此房屋是附著于趙某使用的土地上，該房屋的所有權與宅基地的使用權不可分離。故依照《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第86條的規(guī)定，判決趙某取得該兩間偏房的所有權，趙某同時向丁某支付建房所支付的10000元費用。

問題：什么是物權的添附取得？

評析：本案爭議的焦點是添附物的所有權歸屬問題。添附是指不同所有人的財產(chǎn)、勞動產(chǎn)品合并在一起形成一種不能分離的財產(chǎn)，如果要恢復原狀則在事實上不可能或在經(jīng)濟上不合理，在這種情況下，就要確認新的財產(chǎn)歸屬問題。因此，添附為所有權的一種取得方式。添附一般包括附合、混合、加工三種。無論何種情形的添附，均導致原物的形態(tài)發(fā)生變化而成為新物，并且增加了物的經(jīng)濟價值。在這種情況下，或者不能恢復原狀，或雖恢復原狀但在經(jīng)濟上不合理、不合算。

因而不應當恢復原狀，而由一方當事人取得新形成的物的所有權。從本案來分析，丁某利用趙某的宅基地建房，不屬違法建筑，由于宅基地的使用權與房屋的所有權是一致的，只能為同一人所有，故丁某無法成為該房屋的所有權人。丁某的建筑材料這些動產(chǎn)與趙某的土地不動產(chǎn)附合，應由不動產(chǎn)所有權人趙某對房屋擁有所有權。不過，在添附中，取得所有權一方?jīng)]有取得利益的根據(jù)，其對因此而使他人造成的損失應于所得利益范圍內(nèi)予以返還。所以，趙某應向丁某返還建房所支付的費用以及勞務報酬。

9．善意取得他人財產(chǎn)該如何處理？

案情：沈華與沈榮系同胞兄弟，二人于2005年6月同時辭去公職，出資28萬元共同購置新式東風牌大卡車一輛，專門從事長途貨運。在不到一年的時間里，沈華、沈榮就贖回了各自的投資，并略有盈余。此時，雙方開始漸有間隙，且時有爭吵。2007年5月，沈華與沈榮因對車輛維修保養(yǎng)的費用而發(fā)生嚴重沖突，二人均表示不能繼續(xù)合作。此時，沈華將汽車開走，與張某商量，將車賣給張某，并以種種理由取得了車輛管理部門的信任，為其辦理了汽車所有權轉移手續(xù)。幾天之后，沈榮發(fā)現(xiàn)此車已由張某駕駛運貨，遂找張某要車，遭張某拒絕。無奈，沈榮向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，要求張某歸還財產(chǎn)。

處理：法院受理此案后，經(jīng)過審理認為，張某善意、有償?shù)厝〉蒙蛉A出賣的東風牌汽車，符合善意取得的構成要件。依照《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定判決如下：(1)確認張某對該汽車擁有所有權；(2)賣車所得價款為沈榮、沈華二人共同共有，共同享有該車款的所有權，平均分割。

問題：善意取得他人財產(chǎn)該如何處理？

評析：《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對于其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！边@一司法解釋雖然并未完整地確定了善意取得制度，但畢竟為處理這類案件提供了法律上的依據(jù)。

在審判實踐中，應從以下幾個方面來理解把握善意取得制度：

(1)對于部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的善意取得，應當嚴格依照已有的司法解釋處理。第一，出讓人不是無所有權人而是部分共有人。第二，共同財產(chǎn)可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)，其中不動產(chǎn)主要指共有房屋。財產(chǎn)的取得占有應是善意、有償?shù)摹５谌?，對于其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。第四，應當維護第三人合法權益就

是即時轉移所有權歸受讓人享有。第五，非善意、有償取得的，其轉讓行為無效，應返還原物。

(2)對于一般動產(chǎn)的善意取得，結合我國司法實踐，注意以下要件：第一，出讓人必須是非所有權人或無轉讓權人。第二，取得的財產(chǎn)必須是依法準予流通的動產(chǎn)，除記名的有價證券外，貨幣、不記名有價證券，也同樣適用。第三，善意取得的財產(chǎn)必須已經(jīng)由受讓人實際占有。第四，善意取得的受讓人必須善意且無過失。第五，善意取得必須是通過交換有償取得。

在審判實踐中，審理善意取得案件應當掌握以下原則：

第一，對于拾得物，原則上按照《中華人民共和國民法通則》第79條規(guī)定，應歸還失主，不應適用善意取得制度。同樣，對于所有人不明的埋藏物、隱藏物、漂流物，應歸國家所有，也不適用善意取得制度。

第二，構成善意取得的，應承認受讓人即時取得所有權，原所有人的所有權即行消滅，產(chǎn)生侵權損害賠償責任的，受讓人的權利依法予以保護。

第三，不構成善意取得的，受讓人負返還之責，原所有權人有權要求返還該物。

第四，對于贓物，應依司法機關的規(guī)定辦理，買受人屬惡意購買的，應無償追回，沒收或退還失主；對善意買受人，應由罪犯按賣價將原物贖回。應負返還責任的受讓人因受讓的財產(chǎn)已經(jīng)毀損或滅失而無法返還原物的，應負責依照該物的原價賠償損失。

總之，人民法院在審理這類案件時，應當依照《中華人民共和國民法通則》的原則規(guī)定，適用善意取得制度的原理來審判。其法律依據(jù)有：(1)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條的規(guī)定。(2)《中華人民共和國民法通則》關于惡意串通損害他人利益的民事行為無效的條款。人民法院應以善意轉移占有行為應當有效的立法精神，予以判決。

10．不動產(chǎn)所有權變動的依據(jù)是什么？

案情：許某在杭州市江干區(qū)同協(xié)路有私房兩間，2002年5月，許某以20萬元價格把房賣給周某，并訂立了書面合同。不久，周某搬入此房，但未辦理登記過戶手續(xù)。后許某與周某發(fā)生糾紛，許某聲稱所訂合同不生效，又將該房以26萬元價格賣給秦某，并到房管部門辦理了登記過戶手續(xù)。其后，許某把周某的20萬元房款退給周某，并要周某盡快搬走騰出房子。對此，雙方爭執(zhí)不下，周某訴至江干區(qū)人民法院，要求確認該房屋歸其所有，并由許某賠償其所受損失。

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處理：江干區(qū)人民法院依法受理此案，并進行了公開審理。法院認為，許某與周某、秦某所訂立的房屋買賣合同為有效合同，但是，秦某已辦理了房屋所有權過戶變更登記，因而取得房屋所有權，許某與周某所訂立的合同因履行不能應予以解除。依照《城市私有房屋管理條例》第6、9、12條的規(guī)定，作出如下判決：(1)駁回原告周某關于確認房屋歸其所有的訴訟請求，確認秦某對該房屋擁有所有權；(2)許某向周某支付違約金。

問題：不動產(chǎn)所有權變動的依據(jù)是什么？

評析：本案的爭議主要涉及財產(chǎn)所有權變更進行登記的特殊要求。不動產(chǎn)登記是指主管部門在相關的登記簿上記載物權變動的情況。依我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)以及適用不動產(chǎn)規(guī)定的動產(chǎn)的物權變動，以登記生效為要件。例如，土地使用權的出讓和轉讓，未辦理登記手續(xù)的，土地使用權不發(fā)生轉移。再如買賣車輛的，未辦理過戶登記手續(xù)的，車輛所有權不發(fā)生轉移。房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)買賣有不同的要求，不動產(chǎn)產(chǎn)權的轉移與一般動產(chǎn)產(chǎn)權的轉移有不同的規(guī)定，這是各國立法的通例。我國法律對私有房屋所有權變更則賦予了特殊的要件。

這些特殊要件是確定合同能否有效成立的前提。即：應以書面的形式簽訂合同，須經(jīng)有關部門批準和辦理有關手續(xù)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第10條規(guī)定：“依法改變土地的所有權，必須辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！币虼?，因買賣而發(fā)生房屋所有權轉移的，應當辦理所有權轉移、變更登記手續(xù)。這一規(guī)定的實質(zhì)在于房屋產(chǎn)權轉移的必要程序是所有權登記手續(xù)，而不是以買賣合同有效為條件。

就本案來說，雙方買賣房屋未辦理所有權過戶登記手續(xù)，但并不能說明雙方買賣合同無效，相反，買賣合同是有效的，任何一方不履行合同，都應當承擔合同不履行的違約責任。

認定未辦理產(chǎn)權登記的合同無效，不利于保護買受人的利益，認定未辦理產(chǎn)權登記的合同有效或無效，盡管從買受人未取得房屋所有權方面看，其后果沒有區(qū)別，但從案件的最終處理結果看就不大一樣。因為，無效合同發(fā)生無效民事行為的法律后果，對當事人雙方無約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。

財產(chǎn)所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行，如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任?！边@一規(guī)定說明了財產(chǎn)所有權的轉移，并不取決于雙方協(xié)議的效力。本案的事實說明，周某、許某雙方的合同有效，周某有權請求許某履行合同，協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。但因為許某已將房屋賣與秦某，由秦某取得了房屋所有權，周某與許某不能履行合同，雙方應當解除，許某應當承擔違約責任，賠償周某的損失。

11．不動產(chǎn)抵押登記的重要性何在？

案情：1995年10月，柯某與劉某合伙在某縣規(guī)劃區(qū)太婆堰37號建房一棟，總造價1萬元人民幣。其中柯某出資6500元，劉某出資3500元，房屋左側一套間為劉某所有，右側門一套間加廳堂歸柯某所有。1997年該屋以劉某名字補辦了宅基地使用證手續(xù)。1998年6月，劉某將屬于自己所有的左側的一套間作價4000元賣給柯某，雙方訂立了買賣協(xié)議，柯某付清房款。

柯某讓劉某把宅基地使用證辦理更名，劉某稱證已遺失，并寫了書面報告請求土地管理部門予以補發(fā)。1998年8月23日，劉某向縣工商銀行貸款7000元，工商銀行要其提供擔保，劉某即憑太婆堰37號房屋抵押。合同附件是劉某的太婆堰37號原宅基地使用證，該合同由公證機關予以公證。2000年10月，柯某領取了土地管理部門補發(fā)的宅基地使用證，并對該棟房屋進行了產(chǎn)權登記，劉某知曉這些情況。2000年12月，劉某未能如期還貸，工商銀行要求行使抵押權?？履诚蚩h法院提起訴訟，要求判決該抵押無效。

問題：

(1)哪些財產(chǎn)不可以抵押？

(2)公證機關即對以該房屋抵押的房款合同予以公證，是否有過錯？如果沒有，為什么？如果有，公證機關應該承擔什么責任？

(3)請結合本案談談房屋等不動產(chǎn)抵押登記的重要性。

評析：

(1)《中華人民共和國擔保法》37條規(guī)定，下列財產(chǎn)不可作為抵押物：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但依法承包并經(jīng)承包方同意抵押的土地使用權及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占有范圍內(nèi)的土地使用權除外；③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封扣押監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

(2)公證機關對以該房屋抵押的貸款合同予以公證存在過錯。

第一，《中華人民共和國公證法》第13條規(guī)定公證機構不得為不真實、不合法的事項出具公證書。物權法和擔保法均規(guī)定宅基地不得抵押。本案中，雖然，劉某與工商銀行間約定是以房屋進行抵押，但合同附件并非是房屋產(chǎn)權證書而是劉某的太婆堰37號原宅基地使用證。法律明確規(guī)定宅基地不得抵押，而公證機構卻給予公證，屬于“不合法事項出具公證書”，違反了公證法。

第二，《公證程序規(guī)則》第24條規(guī)定公證機構受理公證申請后，應當進行合法性、真實性審查，包括審查：申請公證的文書的內(nèi)容是否完備，含義是否清晰；提供的證明材料是否真實、合法、充分；申請公證的事項是否真實、合法等。本案中，合同約定是以房屋抵押，而所附的卻是宅基地使用證，合同約定與所附文件明顯不符，僅憑此點公證機關就不應為該合同辦理公證?！吨腥A人民共和國公證法》第42條規(guī)定，公證機構及其公證員有下列行為之一的，由省、自治區(qū)、直轄市或者設區(qū)的市人民政府司法行政部門對公證機構給予警告，并處二萬元以上十萬元以下罰款，并可以給予一個月以上三個月以下停業(yè)整頓的處罰；對公證員給予警告，

并處二千元以上一萬元以下罰款，并可以給予三個月以上十二個月以下停止執(zhí)業(yè)的處罰；有違法所得的，沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府司法行政部門吊銷公證員執(zhí)業(yè)證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。(1)私自出具公證書的；(2)為不真實、不合法的事項出具公證書的；(3)侵占、挪用公證費或者侵占、盜竊公證專用物品的；(4)毀損、篡改公證文書或者公證檔案的；(5)泄露在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密或者個人隱私的；(6)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應當給予處罰的其他行為。

因故意犯罪或者職務過失犯罪受刑事處罰的，應當?shù)蹁N公證員執(zhí)業(yè)證書。第43條規(guī)定，公證機構及其公證員因過錯給當事人、公證事項的利害關系人造成損失的，由公證機構承擔相應的賠償責任；公證機構賠償后，可以向有故意或者重大過失的公證員追償。

此外，對于宅基地使用證的真實性以及房屋的權屬狀況公證機關還應向有關單位及個人核實，而本案中，公證機關顯然沒有履行相應的核查程序。因為劉某與銀行簽訂房屋抵押合同時，已經(jīng)向當?shù)赝恋毓芾聿块T辦理了宅基地使用證掛失手續(xù)并申請補發(fā)，如果公證機關向當?shù)赝恋毓芾聿块T核實劉某的宅基地使用證真實性時，肯定會知道劉某該證已經(jīng)因掛失失效。綜上兩點，公證機關違反了公證法以及公證程序規(guī)則為案中的貸款合同辦理公證，顯然存在過錯。依據(jù)公證法第42條及第43條規(guī)定，公證機關應承擔相應的行政責任及民事賠償責任。

(3)不動產(chǎn)抵押登記的重要性主體體現(xiàn)在三個方面：第一，登記是房屋等不動產(chǎn)抵押的必要程序，如果未進行房屋抵押登記，雖然房屋抵押合同有效，但當事人之間依照該合同所設立的抵押權不成立。第二，只有依法進行房地產(chǎn)抵押登記才能有效保障當事人的權益從而回避風險。實踐中，房產(chǎn)管理部門在準予抵押登記前，根據(jù)申請人提供的資料要進行全面審核，確認當事人以及房屋權屬狀況的真實性、合法性后，才向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》并在《房屋所有權證》上備案。因此，只有辦理抵押登記，抵押權人的利益才能得到有效的法律保護，從而有利于回避或減輕風險。第三，房屋抵押登記還影響抵押權人抵押權實現(xiàn)的順序和份額。

12．租出去的房屋能否隨意賣？

案情：某建材公司自1995年12月起與王某簽訂為期8年的房屋租賃合同后，一直承租著王某的90余平方米的門面房用于經(jīng)營建材業(yè)務。合同到期后，雙方雖未續(xù)簽新的合同，但建材公司仍向王某交納租金，王某也未提出異議。2005年5月19日，王某突然發(fā)出對外出售門面房的公告，要求欲購者報名登記。8月23日，建材公司提交了購買現(xiàn)已承租門面房的申請，并向王某交納了競標保證金。9月9日，王某再次通知有意購房者有權參與競買，開標時由出價最高者中標。

在9月14日的競賣中，王某要求建材公司在內(nèi)的六位競買者采用密寫方式報價。最終建材公司每平方米5800元的報價不敵張女士的每平方米6050元的報價。同月，王某與張女士到房管部門辦理了房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)?？吹竭@個結局，建材公司一紙訴狀將王某與張女士告上了法庭，要求確認這一買賣無效，并由自己按張女士的價格買下房屋。最終，法院判決王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

問題：為什么王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無效？

評析：法院為何判決王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無效呢？首先，建材公司和王某簽訂的房屋租賃合同是真實有效的，這是前提。合同期屆滿，雙方雖未續(xù)簽書面合同，但建材公司仍使用租賃房屋并繳納租金，故雙方租賃關系繼續(xù)有效。當王某決定出售該房時，應依法提前三個月將售房事宜告知承租人。本案中，房屋售價形成于競價結果確定之時，故合同法規(guī)定的“合理時間”和民法通則貫徹意見規(guī)定的“三個月”均應以中標價產(chǎn)生后起算。也就是說，王某并未提前三個月將售房事宜告知建材公司。

其次，王某采用密寫報價方式競賣房屋，屬程序不當，對承租人建材公司而言，不能視為“同等條件”。建材公司參與競價和其起訴前的行為不能認定建材公司已放棄優(yōu)先購買權，相反，建材公司以訴訟方式明確表示其主張該權利的意愿。王某與張女士簽訂購房合同及產(chǎn)權過戶行為，因侵害建材公司享有的優(yōu)先購買權，所以認定無效。

對于建材公司提出以相同價格購買房屋的要求，法院沒有支持。這是因為原合同無效并不等于建材公司自然與王某建立了新的房屋買賣合同。法律僅規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權，當出租人未按規(guī)定將房屋優(yōu)先出售給承租人時，承租人有權請求人民法院宣告合同無效。此不僅是合同行為的無效，更延伸至合同內(nèi)容的無效。同時，王某與張女士所簽的合同無效后，建材公司并不能當然取得原合同中買受人的地位，即建材公司并不能簡單地將無效合同中買受人張女士的權利義務取而代之。對于相關約定，仍應由出租人與承租人形成合意，新合同方能成立。

13．他人能擅自拆除違法建筑嗎？

案情：李某與張某兩家東西相鄰，李某居東，張某居西，中間共用一條狹窄的通道。2005年3月李某家開始建一道圍墻，張某不答應，他以李某所建圍墻占用了公用通道，影響了正常通行為由出面阻止。阻止未果，后舉報至有關部門，有關部門現(xiàn)場認定是違法建筑，責令李某限期拆除?？衫钅巢宦爠褡璨⒗^續(xù)施工。后張某帶人強行扒掉了李某的圍墻。李某即以財產(chǎn)損害賠償為由，將張某訴至法院，要求張某賠償其財產(chǎn)損失。

庭審中，張某認為，李某未經(jīng)有關部門審批擅自搭建圍墻，經(jīng)有關部門確認，其所建圍墻系違法建筑，且該圍墻占用了公用通道，影響了他人的正常通行。在李某經(jīng)阻止仍不停止的情況下，無奈才扒掉圍墻的，故其不應對李某進行財產(chǎn)賠償。

法院經(jīng)審理認為，民事訴訟所調(diào)整的是平等主體的自然人之間、法人之間和自然人與法人之間的財產(chǎn)、人身關系，人民法院并不具有替代行政主管部門行使具體行政職權并作出具體行政行為的權限，即司法權不能代行行政權。在未經(jīng)法定部門對李某所建圍墻行使公權予以拆除或其自行拆除前，李某基于對該建筑的實際控制、支配、保護，可行使因占有物被侵害而發(fā)生的賠償請求權，故張某應對李某所建圍墻的損失予以賠償。遂判決張某賠償李某建圍墻所需材料損失1000元。

問題：為何李某的圍墻已被有關部門認定為違法建筑，他人不能擅自拆除呢？法院又為何只判張某賠償李某建圍墻所需的材料損失呢？

評析：因為，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，違反土地管理法相關規(guī)定的違法建筑應由縣級以上土地管理部門作出處罰，限期拆除，對拒不拆除的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執(zhí)行。因此任何公民或其他機關、單位擅自拆除違法建筑的行為亦屬違法行為。雖然違法建筑是不合法的存在物，但基于其材料來源的合法性，全部不保護則侵害了違法建筑人合法的財產(chǎn)，所以只能賠償其材料損失，而施工費用因是用于支付不合法的行為和目的的，該部分費用不予賠償。

還有一個問題，假如李某建圍墻的行為已經(jīng)得到有關部門的行政許可，也就是說得到了批準，但事實上影響了相鄰他人的通行，是否就不能拆除了呢？回答并非如此。因為行政許可并不等于對侵權行為的許可。根據(jù)我國民法通則有關規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。法律通過對相鄰關系權利的合理分配，協(xié)調(diào)不動產(chǎn)相鄰各方的權利義務關系。

本質(zhì)上，這是一方財產(chǎn)權利的延伸，也是對相鄰方財產(chǎn)權利的制約。一方對其不動產(chǎn)權利的行使應盡量避免妨害相鄰方；相鄰方對他方權利者造成的輕微妨害，負有一定的容忍義務。但在給鄰居造成較為明顯的妨礙或者造成損失時就應當排除妨礙、賠償損失。本案中，李某與張某之間的公用通道是張家的必經(jīng)之路，而李某新建圍墻妨礙了張某的正常通行，即使該圍墻的建設已經(jīng)獲得有關部門的審批，法院仍可判決李某拆除。

14．戀愛一方或雙方婚前買房，產(chǎn)權歸誰？

案情1：劉先生與女友就快結婚了，之前，他購得商品房一套，已取得產(chǎn)權證，款項均為他一人支付。

問題：婚前一方買下的房屋是不是夫妻共同財產(chǎn)？結婚后妻子會成為該房的共有人嗎?

評析：由于劉先生在婚前即取得了該房的產(chǎn)權證，并且款項均為他一人支付，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》的有關規(guī)定，該房屬于劉先生的婚前財產(chǎn)，屬于個人所有，婚后不管多久妻子都無權分割該房產(chǎn)權。專家建議：若要使這套房子成為夫妻共同財產(chǎn)，劉先生可與女友另作約定。

案情2：楊小姐與男友認識前，男友正在按揭購買一套商品房，已首付25萬元，月供2400元。確立關系后，楊小姐也承擔了每月1200元的按揭款，但由于購房合同上是男友一人的名字，她將按揭款打入為購房者設立的銀行賬號時，用的都是男友的存折和銀行卡號，沒有任何證據(jù)表明她支付了那筆錢。楊小姐擔心，這套房子還有自己的份嗎?

問題：以對方名義支付部分房款，能不能擁有部分產(chǎn)權?

評析：由于楊小姐沒有任何證據(jù)能夠證明自己給該房支付了資金，同時由于購房合同與房屋產(chǎn)權證上的名字不能變更，即使產(chǎn)權證領出后，楊小姐也不能在上面添上自己的名字。因此，如果在婚前領出產(chǎn)權證，這套房以法律上來說屬于男友的婚前財產(chǎn)，為男友個人所有；如果產(chǎn)權證在婚后領出，婚前所支付的購房款仍為男友個人所有，楊小姐無權分享。專家建議：雙方共同出資買房時，最好在購房合同上寫出資雙方的名字；如果只能寫一個人名字的，要立下有法律效力的書面說明，寫清楚該房的出資關系。楊小姐最好與男友做一份公證，或在律師鑒證下簽一份協(xié)議，明確注明雙方為該房已支付和將支付的款項，每人應享有的該房的份額等。

案情3：小何與女友小張未婚同居后，看中了一套合同價為60萬元的二手房，并決定買下共同居住，40%的首付款(24萬元)小何支付了18萬元，小張支付了6萬元，每月2000元的按揭款由雙方各承擔一半，購房合同上簽了何、張兩個人的名字。兩個人商量后，小張還向同學借了5萬元用于裝修這套房子，但雙方?jīng)]有說明今后由誰來還。合同履行10個月后，小何與女友還未登記結婚，關系便告破裂。

在分割房產(chǎn)時，法院根據(jù)雙方出資情況的舉證，將房產(chǎn)合同判給小何繼續(xù)履行，小張則得到了為該房所支付的7萬元錢(首付款6萬元，每月一半按揭款為1000元，10個月共1萬元，總計7萬元)。5萬元借款由誰來償還呢？小張出具了當初借錢是為買這套房子的證明，并請來當初借錢給她的同學作證，最后，法院判小何與小張各償還2.5萬元，但女友小張所需償還的2.5萬元由小何補償給小張。

問題：未婚同居后共同買房，并為之欠下債務，房子和債務該怎么分?

評析：這里牽涉到雙方出資和共同債務兩個問題。在第一個問題上，只要兩個人還未結婚，對共有房屋的分割與兩個人是否同居無關。在房產(chǎn)證還沒有領出的情況下，如果雙方能對自己的出資情況舉出充分的證據(jù)，法院比較傾向于將購房合同判給出資多的一方繼續(xù)履行，而另一方可拿回自己為該房所支付的所有款項?，F(xiàn)在，這種情況用“競價”的方法解決也比較多：何、張如果都堅決想要履行購房合同，可以在法庭上當場說明愿意給對方多少錢作為補償，并互相競價，出價高者可以繼續(xù)履行合同。以上若雙方另有約定的除外。

第二，在債務的問題上，根據(jù)新婚姻法司法解釋第一條的規(guī)定，對同居期間為共同生產(chǎn)、生活而形成的債權、債務，可按共同債權債務處理。女友借錢是在與小何同居期間發(fā)生的，而且所買的房子用于與小何共同居住。所以5萬元借款是小何與小張的共同債務。但由于購房合同判給小何繼續(xù)履行，而小張所需償還的2.5萬元也投入到房子中了，所以，這5萬元借款應該由小何承擔。專家建議：婚前購房，雙方最好作一份公證或立下書面約定，至少應明確各自的出資情況。未婚同居后為購買兩個人共同居住的房子而與外界發(fā)生債務關系，借款的一方最好留下相應的證據(jù)，如銀行的轉賬單等，如果同居雙方能為該筆借款簽下有法律效力的書面協(xié)議，是最好的方法。

案情4：方小姐收入較高，為表示對男友王某的愛意，她一次性付款85萬元買下一套二手房，并將王某一人的名字登記在該房的產(chǎn)權證上，為婚后共同生活之用。不料婚還沒結，王某因賭博欠下巨款，將該房抵押。方小姐對王某徹底失望，與他結束了戀愛關系，同時想收回那套房子。但最后，方小姐沒能收回該房的產(chǎn)權，只在法院的協(xié)調(diào)下，從王某處得到了30萬元的補償，房子產(chǎn)權仍屬于王某。

問題：自己出錢為對方購房，產(chǎn)權怎么分割?

評析：由于該套房子的產(chǎn)權屬于王某，無論是誰付的房款，王某都是該房產(chǎn)權的合法擁有者，方小姐又提供不出出資購房的任何證據(jù)，確實無法收回房屋產(chǎn)權。專家建議：不要輕易出資以他人名字買房。如果情侶之間要用房子表達愛意，可以用贈與的方式將房子送給對方，不過應該寫明贈與的附加條件(如“若雙方不能結婚或婚后離婚，該房應歸屬贈與方所有”等)，這樣，一旦今后發(fā)生變故，也可通過法律程序收回房子。

15．父母為子女結婚買房，誰擁有產(chǎn)權？

案情1：老李夫婦準備把5年前買的一套商品房留給兒子，產(chǎn)權證上登記的是老李夫婦兩個人的名字。再過一個月兒子就要結婚了，高興之余，老李夫婦又擔心起房子來：房子遲早要轉到兒子名下的，現(xiàn)在離婚的那么多，萬一兒子與兒媳結婚后又離婚，兒媳會不會白白占去房子的一部分?

問題：父母產(chǎn)權下的房子，結婚后兒媳能擁有嗎?

評析：由于這套房子產(chǎn)權證上的名字是老李夫婦，那么老李夫婦才是這套房子的所有人，子女如果住在里面，與他們只是租賃關系，老李夫婦完全可以憑自己意愿處置該房產(chǎn)。只要產(chǎn)權證上的名字沒有變更，兒子婚后，兒子和兒媳都無權處分該房產(chǎn)權。專家建議：如果婚后確實要將該房轉到兒子一人名下，可以立一份“贈與合同”，明確表明將該房只贈與兒子一人所有，他人不得所有。如果婚后沒有明確表示(如公證等)，而將房