世紀(jì)城物業(yè)管理投標(biāo)書模板

中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理投標(biāo)書目錄第一部分投標(biāo)人服務(wù)承諾……………第2頁第二部分XXXX介紹及相關(guān)資質(zhì)證實(shí)材料…第3頁XXXX介紹………第3頁XXXX關(guān)鍵業(yè)績…………………第5頁資質(zhì)材料…………………第6頁第三部分中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理服務(wù)方案…………第11頁第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)工作整體設(shè)想及策劃………第11頁第二節(jié)擬采取管理方法……………第18頁第三節(jié)工作計(jì)劃………第22頁第四節(jié)物資裝備計(jì)劃…………………第24頁第五節(jié)人員配置………第24頁第四部分中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理各項(xiàng)承諾及完成指標(biāo)采取方法…第27頁房屋及公共部位維修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)施、設(shè)備及場所使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理…………第28頁第二節(jié)治安消防管理…………………第29頁第三節(jié)環(huán)境清潔衛(wèi)生…………………第32頁第四節(jié)交通車輛管理…………………第34頁第五節(jié)住宅區(qū)檔案資料管理…………第35頁第六節(jié)服務(wù)質(zhì)量效果…………………第39頁第七節(jié)裝修管理………第40頁無償便民服務(wù)和代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)……………第42頁第九節(jié)小區(qū)文化和環(huán)境文化…………第46頁物業(yè)維修基金建立和使用…………………第48頁附：中南世紀(jì)城一期管理處各崗位職責(zé)…第49頁第五部分測算報(bào)價(jià)………第61頁第一部分投標(biāo)人服務(wù)承諾致新世界中心開發(fā)企業(yè)：㈠依據(jù)已收到《中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理項(xiàng)目》招標(biāo)文件要求，遵照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《南通市一般住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，本企業(yè)經(jīng)考察現(xiàn)場和研究招標(biāo)文件后，經(jīng)過仔細(xì)測算，小區(qū)按江蘇省物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級提供服務(wù)，公共服務(wù)費(fèi)按人民幣1.2元/m2.月（不含公共能源分?jǐn)傎M(fèi)）價(jià)格收取，辦公用戶及商業(yè)部分將根據(jù)江蘇省優(yōu)異物業(yè)管理大廈標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，公共服務(wù)費(fèi)分別按人民幣2.2/元和3.0元/m2.月（不含公共能源分?jǐn)傎M(fèi)）價(jià)格收取。按招標(biāo)文件要求實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。㈡本企業(yè)確保：自接管中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理項(xiàng)目起隨時(shí)隨地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造精品工程，三年之內(nèi)將成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)異項(xiàng)目并努力爭取創(chuàng)建全國物業(yè)管理示范小區(qū)。㈢若本企業(yè)有幸中標(biāo)，將在簽定物業(yè)管理協(xié)議時(shí)，向貴司交納伍十萬元銀行履約保函。投標(biāo)單位（章）：南通XXXX管理法定代表人（章）：日期：二00六年月日第二部分XXXX介紹及相關(guān)資質(zhì)證實(shí)材料南通XXXX管理情況介紹南通XXXX管理，為集團(tuán)組員企業(yè)，由房地產(chǎn)業(yè)和新世界中心開發(fā)共同投資組建。企業(yè)管理面積達(dá)30萬平方米，企業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)鍵分布在江蘇南京、海門、南通，山東青島、煙臺(tái)等。接管物業(yè)類型包含辦公樓、別墅、公寓、高層住宅等。管理項(xiàng)目關(guān)鍵有：南京——中南·麒麟錦城，海門——中南大廈，青島——中南公寓。隊(duì)伍繼海門、南京、青島以后運(yùn)作已經(jīng)逐步成熟，現(xiàn)在在職職員100余人，其中管理人員大專以上學(xué)歷高達(dá)100%。物業(yè)管理最終目標(biāo)是為了發(fā)揮物業(yè)最大使用功效，是其保值增值，并為物業(yè)全部些人和使用人發(fā)明整齊、文明、安全、舒適生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益統(tǒng)一和同時(shí)增加。這也是我們XXXX人在工作中為之奮斗目標(biāo)，為了愈加好、愈加快實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，本企業(yè)自創(chuàng)建以來，就以“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持企業(yè)做到“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量”。并在工作中形成了以下幾點(diǎn)特色：1、以人為本、重視培訓(xùn)人才對企業(yè)來說，是最關(guān)鍵資源，是決定企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵原因，為人才成長和發(fā)展發(fā)明一個(gè)良好環(huán)境是我們堅(jiān)持一貫方針，在本企業(yè)內(nèi)部，已形成了“能者上，庸者下”，獎(jiǎng)懲嚴(yán)明良好用人體制。對此，我們對外主動(dòng)尋求引進(jìn)人才，對內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)、培養(yǎng)和發(fā)覺人才。每十二個(gè)月、每個(gè)月、每七天我們?nèi)恳朴喚唧w培訓(xùn)計(jì)劃，從總經(jīng)理到保潔員，每個(gè)人全部要參與對應(yīng)內(nèi)容培訓(xùn)，激勵(lì)職員一專多能，每十二個(gè)月培訓(xùn)考評成績?nèi)孔鳛槁殑?wù)晉升和年底獎(jiǎng)勵(lì)關(guān)鍵依據(jù)。2、科學(xué)管理，規(guī)范服務(wù)向管理要效益是本企業(yè)做好物業(yè)管理工作基礎(chǔ)出發(fā)點(diǎn)，也是企業(yè)生存和發(fā)展客觀要求。為此，我們將主動(dòng)導(dǎo)入ISO9001-國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，并在此體系內(nèi)，嚴(yán)格根據(jù)“管理專業(yè)化、服務(wù)規(guī)范化、經(jīng)營企業(yè)化”思想建立起一整套科學(xué)規(guī)范管理體制。使大家一言一行全部有文可依、有據(jù)可查，用科學(xué)管理體系來規(guī)范我們平時(shí)服務(wù)工作，使本企業(yè)企業(yè)管理水平及企業(yè)整體素質(zhì)全部達(dá)成了較高層次。在管理工作中，我們充足利用電腦管理等優(yōu)異管理方法，各部門工作情況、業(yè)主相關(guān)資料經(jīng)過電腦聯(lián)網(wǎng)查尋，一目了然。有效地提升了工作效率和質(zhì)量。3、業(yè)主第一、服務(wù)到家“業(yè)主永遠(yuǎn)是我們上帝”，這是常常掛在我們XXXX人嘴邊一句話，業(yè)主需要，就是我們目標(biāo)，隨時(shí)為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是我們服務(wù)態(tài)度。在抓職員素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求職員面對業(yè)主永遠(yuǎn)要保持微笑姿態(tài)，對業(yè)主提出要求，不許可說“不”字。在抓企業(yè)人員管理上，我們將對職員著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、和業(yè)主講話語氣語氣等方面全部有明確行為規(guī)范要求，在提升對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計(jì)，想方設(shè)法，一切從業(yè)主利益著想，努力強(qiáng)化職員優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到“業(yè)主想到要做好、業(yè)主沒想到也要做好”。企業(yè)經(jīng)過一系列培訓(xùn)和教育，既提升了職員素質(zhì)，也向社會(huì)大眾展示“XXXX人”精神風(fēng)貌。我們愿經(jīng)過自己努力，經(jīng)過自己對業(yè)主全心服務(wù)，取得政府、社會(huì)、業(yè)主認(rèn)同。第二節(jié)南通XXXX管理業(yè)績介紹XXXX承接部分項(xiàng)目概況序號項(xiàng)目名稱服務(wù)內(nèi)容協(xié)議簽約時(shí)間協(xié)議履約情況托管面積（平方米）123第三節(jié)資質(zhì)材料授權(quán)委托書本授權(quán)委托書申明：我（姓名），系南通XXXX管理法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托為本企業(yè)授權(quán)代理人，以本企業(yè)名義參與中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)。授權(quán)代理人在開標(biāo)、評標(biāo)、協(xié)議談判、簽約及辦理相關(guān)公證等過程中所簽署一切文件和處理和之相關(guān)一切事物，我均給予認(rèn)可。該被授權(quán)人就在寧辦理相關(guān)公證事宜有轉(zhuǎn)委權(quán)。授權(quán)代理人：性別：年紀(jì)：職務(wù)：身份證號碼：特此委托！投標(biāo)人（章）：南通XXXX管理法人代表（章）：授權(quán)代理人（簽字）：日期：二00六年月日注：1、本證實(shí)書和本人身份證對照使用。2、本委托書中授權(quán)代理人署名字跡和印章是查對由她們簽發(fā)文件有效性依據(jù)。資格證實(shí)材料以下：（1）資質(zhì)證書復(fù)印件1份（2）法人營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件1份（3）項(xiàng)目責(zé)任人介紹表3-1項(xiàng)目投入人員匯總表人員總數(shù)79人管理人員11人作業(yè)人員68人序號職務(wù)姓名年紀(jì)性別職稱專業(yè)關(guān)鍵資歷簡述公司總部項(xiàng)目分管責(zé)任人31歲男中級法律95年至今，曾前后在中國南車集團(tuán)、南京百家湖物業(yè)、江蘇商茂物業(yè)、南通XXXX就職，主持過全國示范大廈創(chuàng)建工作，并接收全國城建培訓(xùn)中心和中國物業(yè)網(wǎng)邀請進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理人方面培訓(xùn)現(xiàn)場項(xiàng)目責(zé)任人28歲女初級物業(yè)管理詳見個(gè)人簡歷關(guān)鍵管理人員25歲男房地產(chǎn)經(jīng)營管理詳見個(gè)人簡歷表3-2項(xiàng)目關(guān)鍵管理人員簡歷表姓名性別女出生年月1978、09最終學(xué)歷大學(xué)?？飘厴I(yè)院校立即間畢業(yè)專業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)任職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理政治面貌團(tuán)員工作年限7年從事項(xiàng)目工作年限7年專業(yè)技術(shù)職稱身份證號碼320625x專業(yè)技術(shù)證書名及證書號序號證書名證書號1物業(yè)管理經(jīng)理上崗證/2會(huì)計(jì)電算化證/3管理關(guān)鍵服務(wù)經(jīng)歷（包含獲獎(jiǎng)情況）1999、03——、09海門00物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理、10——今南通XXXX管理項(xiàng)目經(jīng)理備注：1、專業(yè)技術(shù)證書指職稱證書和國家注冊專業(yè)證書等。2、本表限項(xiàng)目責(zé)任人和主管填寫。表3-3項(xiàng)目關(guān)鍵管理人員簡歷表姓名性別男出生年月1981、07最終學(xué)歷大學(xué)?？飘厴I(yè)院校及時(shí)間畢業(yè)專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理現(xiàn)任職務(wù)主管政治面貌團(tuán)員工作年限3年從事項(xiàng)目工作年限3年專業(yè)技術(shù)職稱身份證號碼3408250專業(yè)技術(shù)證書名及證書號序號證書名證書號1物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證/2人力資源上崗證/3/4/5/6/管理關(guān)鍵服務(wù)經(jīng)歷（包含獲獎(jiǎng)情況）、7—、8安徽00物業(yè)管理企業(yè)綠園小區(qū)管理處、主任助理、8—、8南京00物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)助理、9—今南通XXXX管理企業(yè)主管備注：1、專業(yè)技術(shù)證書指職稱證書和國家注冊專業(yè)證書等。2、本表限項(xiàng)目責(zé)任人和主管填寫。第三部分中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié)中南世紀(jì)物業(yè)管理服務(wù)工作整體設(shè)想及策劃南通XXXX管理作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力后起之秀，完全有能力有信心負(fù)擔(dān)起中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作，一旦本企業(yè)受委托管理這個(gè)項(xiàng)目，我們將充足憑借自己人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把中南世紀(jì)城一期建設(shè)成為南通首座公寓式物業(yè)管理典范。我們管理總目標(biāo)是：自接管中南世紀(jì)城一期之日起，按五級等級標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，三年內(nèi)成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)異住宅小區(qū)，并主動(dòng)爭創(chuàng)全國示范。整體設(shè)想和策劃分為五個(gè)方面：高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理方法建立和實(shí)施完善物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程證實(shí)了要達(dá)成高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)水平必需建立一套高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量確保體系。近幾年來，在中國物管行業(yè)逐步推廣實(shí)施ISO9001-質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證實(shí)是行之有效，這一點(diǎn)我們企業(yè)在導(dǎo)入并經(jīng)過ISO9001-質(zhì)量體系國際認(rèn)證后，就深深地體會(huì)到其好處。在中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。要依據(jù)中南世紀(jì)城一期管理模式和特點(diǎn)立即建立和實(shí)施ISO9001-質(zhì)量管理體系。1.2培育高素質(zhì)職員隊(duì)伍人才對我們來說，是最關(guān)鍵資源，它決定了企業(yè)興衰。在人才管理上，我們著重抓好兩個(gè)步驟，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)人才要含有較高專業(yè)技能和很好綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們企業(yè)每十二個(gè)月全部要針對不一樣人員分別制訂出具體培訓(xùn)計(jì)劃，要求大家有現(xiàn)代物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務(wù)意識，全部要做到一專多能，每十二個(gè)月培訓(xùn)考評成績?nèi)恳鰹槁殑?wù)晉升和年底獎(jiǎng)勵(lì)關(guān)鍵依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作關(guān)鍵前提，我們?nèi)瞬排囵B(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)精干職員隊(duì)伍。1.3加強(qiáng)和完善物業(yè)管理硬件條件在中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作中，除了要充足依靠現(xiàn)有管理設(shè)備外，還需投入一筆資金加強(qiáng)和完善物業(yè)管理相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，如要實(shí)施全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善監(jiān)控系統(tǒng)等。1.4營造富有特色小區(qū)文化具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有具體描述。1.5實(shí)施辦公、住宅區(qū)人性化專業(yè)物管崇尚人性，是我們管理工作精髓。在中南世紀(jì)城一期，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理理念，關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量，關(guān)注職員不一樣需求，在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和步驟營造一個(gè)既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則這么一個(gè)友好、有序舒暢環(huán)境和文化氣氛。從而使大家潛力得到充足發(fā)揮，大家對工作、生活、文化上品味需求得到滿足。使我們管理工作得到業(yè)主了解、認(rèn)可和支持。也使企業(yè)經(jīng)營管理理念得到管理職員普遍認(rèn)同，在物業(yè)管理各處細(xì)節(jié)，要表現(xiàn)出對人珍愛和關(guān)心。1.6重視發(fā)揮業(yè)主自治、自律功效以業(yè)主管理委員會(huì)為代表廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，變單向推進(jìn)為雙向共管，是物業(yè)管剪發(fā)展要求和趨勢，只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功效，使業(yè)主自治、自律和專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，才能使中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理真正得到升華，這也是發(fā)達(dá)國家和地域物業(yè)管理關(guān)鍵經(jīng)驗(yàn)。為此，我們將充足發(fā)揮中南世紀(jì)城一期業(yè)主管委會(huì)作用，經(jīng)過業(yè)主內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織小區(qū)內(nèi)文化活動(dòng)，潛移默化地增強(qiáng)業(yè)主參與管理意識。管理深度和廣度做法社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對于中南世紀(jì)城一期這么一個(gè)白領(lǐng)精英薈萃廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理服務(wù)深度和廣度是沒有止境。我們認(rèn)為：伴隨社會(huì)進(jìn)步和社會(huì)分工不停專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主多方面需求。我們提出以下兩項(xiàng)方法：在中南世紀(jì)城一期建立對應(yīng)居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。從滿足居民生活需要做起，利用多種條件逐步創(chuàng)辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業(yè)主提供多種便利條件。管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，和各商家、專業(yè)服務(wù)企業(yè)建立廣泛聯(lián)絡(luò)，滿足業(yè)主需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務(wù)、接送小孩、代購多種票務(wù)、介紹住家保姆等等。3超前性、發(fā)明性、全方位服務(wù)意識3.1超前性是中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理前衛(wèi)和楷模地位標(biāo)志。關(guān)鍵由以下幾點(diǎn)組成：3.1.1實(shí)施住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)和建設(shè)（DIS）工程。住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)和建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃（CIS）以后更富時(shí)代特色新概念，它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為組成住宅管理要素之一，同時(shí)，含有對住宅形象塑造功效和對物業(yè)增值功效。3.1.2全方面表現(xiàn)對殘疾人關(guān)心。我們將在整個(gè)住宅區(qū)內(nèi)對殘疾人實(shí)施無障礙通行，公共區(qū)域設(shè)相關(guān)照殘疾人標(biāo)識。這一方法不僅表現(xiàn)了對殘疾人關(guān)愛，同時(shí)也會(huì)提升居民文明意識。3.1.3充足發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)作用，使管理人員立即掌握中南世紀(jì)城一期各個(gè)區(qū)域治安情況，出入人流情況，車輛交通情況及衛(wèi)生保潔情況等，使多種緊急情況能得到立即處理。3.2發(fā)明性是中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理生命源泉科技在進(jìn)步，大家觀念在不停地轉(zhuǎn)變，大家對住宅區(qū)多種需求也在不停地?cái)U(kuò)展。中南世紀(jì)城一期只有不停地創(chuàng)新，吸收中國外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不停完善，并保持在同行業(yè)中領(lǐng)先地位。如：實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營，我們計(jì)劃在接管中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作后，在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等，以滿足廣大住戶日常生活需要，同時(shí)不停提升管理處綜合實(shí)力。3.3實(shí)施小區(qū)全方位服務(wù)我們在接管中南世紀(jì)城一期后，將快速推出“溫馨家園計(jì)劃”，充足利用中南世紀(jì)城一期及周圍地域各類設(shè)施和場所，為廣大業(yè)主提供全方面周到二十四小時(shí)溫馨服務(wù)。如：3.3.1定時(shí)舉行棋牌賽、書畫展、多種派對等，豐富住戶業(yè)余生活，促進(jìn)業(yè)主間情感溝通。。3.3.2設(shè)置業(yè)主接待日和業(yè)主接待電話，向業(yè)主提供二十四小時(shí)全天候護(hù)衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。我們口號是：“住中南世紀(jì)城一期，享受輕松生活”。使每一位入住中南世紀(jì)城一期業(yè)主全部能享受到我們溫馨服務(wù)和現(xiàn)代生活便利。4發(fā)明優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境設(shè)想中南世紀(jì)城一期在新市區(qū)，是一個(gè)高級住宅區(qū)，在物業(yè)管理工作中，我們應(yīng)以高文化品味取勝，經(jīng)過住宅區(qū)軟、硬件配套服務(wù)，發(fā)明出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈高級小區(qū)。4.1硬件建設(shè)可靠安全保障系統(tǒng)、管理完善環(huán)境設(shè)施、簡練醒目標(biāo)住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便交通網(wǎng)絡(luò)和豐富文化色彩等，一系列含有一定超前性能優(yōu)異設(shè)施、設(shè)備為中南世紀(jì)城一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)確保。4.1.1公布空氣質(zhì)量周報(bào)?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量關(guān)鍵內(nèi)容。我們擬在中南世紀(jì)城一期內(nèi)業(yè)主基礎(chǔ)上全部入住以后，實(shí)施空氣質(zhì)量周報(bào)公布方法。這么既能夠讓監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為業(yè)主服務(wù)，同時(shí)又能夠提升住戶環(huán)境保護(hù)意識。中南世紀(jì)城一期應(yīng)為凈化南通環(huán)境做出主動(dòng)貢獻(xiàn)。4.1.2建立優(yōu)美環(huán)境。為了使中南世紀(jì)城一期環(huán)境深入活躍起來，更具文化品味，我們將和南通玄武湖合作，對小區(qū)內(nèi)多種植物進(jìn)行標(biāo)識、歸類，將中南世紀(jì)城一期變?yōu)楦挥刑厣⌒椭参飯@，使居民和來客感受到不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中能夠增加植物、綠化知識，這是一項(xiàng)極有意義方法。4.1.3對垃圾分類處理。伴隨社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步，環(huán)境保護(hù)問題越來越突出，我們計(jì)劃在接管中南世紀(jì)城一期后逐步實(shí)施垃圾分類投放和處理，并在《住戶手冊》和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類搜集方法。設(shè)可回收垃圾、通常垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧?bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主，通常垃圾及渣土等為主，有害垃圾關(guān)鍵為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾分類處理，我們將經(jīng)過多種宣傳手段，增強(qiáng)業(yè)主環(huán)境保護(hù)意識，引導(dǎo)她們養(yǎng)成正確習(xí)慣。4.1.4嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善各類交通標(biāo)識，加強(qiáng)車輛監(jiān)控和引導(dǎo)，立即處理突發(fā)事件。4.1.5利用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。“人防”上我們實(shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗和固定崗相結(jié)合、全方面防范和關(guān)鍵防范相結(jié)合、整裝和便裝相結(jié)合。物防上采取圍墻、防盜裝置等手段提升防范能力。在充足強(qiáng)調(diào)人原因前提下，逐步過渡到技防為主，利用中南世紀(jì)城一期智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。4.2軟件建設(shè)創(chuàng)建高級次住宅小區(qū)，軟件建設(shè)比硬件組成更為關(guān)鍵、更為艱巨。尤其是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，管理企業(yè)和廣大業(yè)主均需要深入加深對物業(yè)管理認(rèn)識和本身修養(yǎng)，這個(gè)過程需要日積月累努力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。關(guān)鍵有以下內(nèi)容：4.2.1將可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為中南世紀(jì)城一期發(fā)展主導(dǎo)戰(zhàn)略。4.2.2組織落實(shí)，方法得力。成立以管理處為主、有業(yè)主代表參與中南世紀(jì)城一期環(huán)境保護(hù)委員會(huì)，著眼于中南世紀(jì)城一期長遠(yuǎn)發(fā)展，依據(jù)可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂和實(shí)施中南世紀(jì)城一期環(huán)境保護(hù)工程。4.2.3引入住宅形象設(shè)計(jì)和建設(shè)功效，對中南世紀(jì)城一期進(jìn)行形象塑造。4.2.4建立“管理處職員人人全部是環(huán)境保護(hù)監(jiān)督員”觀念，對不利于環(huán)境保護(hù)行為立即給予阻止。4.2.5營造“保護(hù)小區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。關(guān)鍵放在提升環(huán)境保護(hù)意識，增加環(huán)境保護(hù)知識方面，經(jīng)過環(huán)境保護(hù)講座、每十二個(gè)月六月世界環(huán)境保護(hù)日系列活動(dòng)等，引導(dǎo)住戶關(guān)心小區(qū)環(huán)境。4.2.6激勵(lì)節(jié)省水電，組織居民開展有利于身心健康文體活動(dòng)。4.2.7嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，控制裝修材料使用，加強(qiáng)工程監(jiān)管。4.2.8要逐步實(shí)施垃圾分類投放、處理。5表現(xiàn)小區(qū)文化、環(huán)境文化特色物業(yè)管理典范模式5.1中南世紀(jì)城一期小區(qū)文化活動(dòng)總體構(gòu)想小區(qū)文化三項(xiàng)專題：營造全新工作理念；熱愛地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)文明使者。小區(qū)文化三項(xiàng)特征：人性化管理理念；超前性文化視角；寧靜、祥和文化氣氛。小區(qū)文化總體目標(biāo)：使中南世紀(jì)城一期成為住宅文化典范。中南世紀(jì)城一期將在我們管理下大力開展小區(qū)文化建設(shè)。中南世紀(jì)城一期文化定位是中西方文化和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化，精神文化等四個(gè)方面全方位展開，經(jīng)過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂小區(qū)文化建設(shè)，提升業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)互助互愛精神，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力，發(fā)揮小區(qū)文化凝聚功效、激勵(lì)功效和約束功效。在中南世紀(jì)城一期文化建設(shè)上，我們還重視近和遠(yuǎn)、大和小、教和樂、雅和俗結(jié)合。我們將實(shí)施名牌和形象戰(zhàn)略，積聚中南世紀(jì)城一期無形資產(chǎn)，發(fā)明名牌。5.2中南世紀(jì)城一期環(huán)境文化構(gòu)想針對中南世紀(jì)城一期園林式布局和環(huán)境保護(hù)要求，我們除了對住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)境保護(hù)要素進(jìn)行監(jiān)測，全方面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)境保護(hù)建設(shè)外，還準(zhǔn)備做好以下幾點(diǎn)：第一，維護(hù)已經(jīng)有園林綠化，實(shí)施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)環(huán)境保護(hù)意識灌輸，使每個(gè)業(yè)主全部自覺熱愛小區(qū)內(nèi)環(huán)境，提議在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)擺放部分雕塑作品，以表現(xiàn)出優(yōu)雅藝術(shù)氣氛。第三、開展小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)，實(shí)施小區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合小區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一計(jì)劃小區(qū)內(nèi)多種自然景觀和人文景觀。我們將確定業(yè)主手冊、環(huán)境手冊、制訂全方面環(huán)境管理方案。5.3XXXX管理模式XXXXXXXX管理模式業(yè)主第一以人為本品牌戰(zhàn)略業(yè)主第一以人為本品牌戰(zhàn)略第二節(jié)擬采取管理方法面對中南世紀(jì)城一期這么一個(gè)高品味、高水平、高素質(zhì)居住人群現(xiàn)代化住宅小區(qū)，選擇怎樣管理模式才能達(dá)成最好管理效果，這是我們確定管理方法關(guān)鍵課題，我們在深入調(diào)查研究基礎(chǔ)上確定了我們基礎(chǔ)思緒是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選擇專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格管理制度規(guī)范各類服務(wù)，利用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實(shí)現(xiàn)高效率、高水平綜合一體化管理，加強(qiáng)小區(qū)精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。我們管理方法分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。組織系統(tǒng)組織機(jī)構(gòu)（見下圖）項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理環(huán)境部工程部綜合客服部環(huán)境部工程部綜合客服部護(hù)衛(wèi)部護(hù)衛(wèi)部組織機(jī)構(gòu)圖說明：2.1從中南世紀(jì)城一期內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)圖中能夠看出，我們將在業(yè)主管理委員會(huì)監(jiān)督和指導(dǎo)下實(shí)施企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下主任負(fù)責(zé)制，這是一個(gè)垂直領(lǐng)導(dǎo)方法，充足利用資源，編制努力爭取精干，其人員努力爭取一專多能。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對各項(xiàng)工作檢驗(yàn)指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由管理處經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在各組職責(zé)范圍內(nèi)由各主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負(fù)責(zé)，而各主管直接向經(jīng)理負(fù)責(zé)。這么結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)絡(luò)簡捷、工作高效。2.2物業(yè)管理組負(fù)責(zé)小區(qū)安全、消防、交通、保潔、綠化、便民服務(wù)和小區(qū)文化活動(dòng)等工作；工程設(shè)備組負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；綜合組負(fù)責(zé)管理處財(cái)務(wù)工作和文件資料管理及電腦打字等工作。運(yùn)作程序系統(tǒng)整體運(yùn)作步驟日常管理和維修養(yǎng)護(hù)日常管理和維修養(yǎng)護(hù)住戶入住住戶入住房屋驗(yàn)收和接管房屋驗(yàn)收和接管各類工種崗位培訓(xùn)各類工種崗位培訓(xùn)護(hù)衛(wèi)組環(huán)境組護(hù)衛(wèi)組環(huán)境組綜合客服組綜合客服組各級各類人員開展管理和養(yǎng)護(hù)工作各級各類人員開展管理和養(yǎng)護(hù)工作完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系協(xié)調(diào)工作完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系協(xié)調(diào)工作整體運(yùn)作步驟圖說明：2.1從整體運(yùn)作步驟圖中看，我們重視于整體設(shè)計(jì)全方面合理，各項(xiàng)工作步驟緊密銜接，起到承上啟下，相互制約作用。2.2整體動(dòng)作各個(gè)步驟我們將嚴(yán)格根據(jù)XXXXISO9001-質(zhì)量確保體系進(jìn)行運(yùn)作，它一樣適適用于中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理處整體運(yùn)作方案。2.3在管理處整體運(yùn)作過程中將一直利用現(xiàn)代化電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從方案確實(shí)定到各項(xiàng)工作任務(wù)完成全部實(shí)現(xiàn)智能化管理。2.4在整體動(dòng)作過程中，一直堅(jiān)持全過程管理，確保指揮和監(jiān)督封閉性管理，確保管理有效、立即到位，從而在最大程度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。信息反饋系統(tǒng)信息反饋示意圖實(shí)施實(shí)施機(jī)構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）實(shí)施實(shí)施機(jī)構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）組織指揮機(jī)構(gòu)（經(jīng)理）監(jiān)督機(jī)構(gòu)（經(jīng)理）監(jiān)督機(jī)構(gòu)（經(jīng)理）信息反饋渠道信息反饋渠道信息反饋示意圖說明：2.1信息也是資源，中南世紀(jì)城一期管理處信息起源于實(shí)施機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。2.2中南世紀(jì)城一期管理處于平時(shí)運(yùn)作時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢驗(yàn)者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，實(shí)施機(jī)構(gòu)對應(yīng)開始運(yùn)作，此時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理就能夠在信息反饋渠道中獲取信息，對指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出各項(xiàng)指令能夠作出較為實(shí)際評定，從而判定其正確是否，從中吸收經(jīng)驗(yàn)，糾正錯(cuò)誤，有效地克服了在工作中盲目現(xiàn)象。2.3在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方法中，我們采取例行檢驗(yàn)和突擊抽查相結(jié)合方法進(jìn)行，而監(jiān)督控制方法以預(yù)先控制和信息反饋控制相結(jié)合方法進(jìn)行。激勵(lì)系統(tǒng)激勵(lì)系統(tǒng)示意圖激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制工資福利機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制工資福利機(jī)制思想工作機(jī)制激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說明：2.1激勵(lì)是管理處內(nèi)部對職員管理關(guān)鍵方法。每個(gè)職員個(gè)人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)一直保持旺盛工作主動(dòng)性，從而能夠在一定程度上取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2.2思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)職員內(nèi)在潛能，充足調(diào)動(dòng)職員個(gè)人主動(dòng)性，適時(shí)做好深入細(xì)致思想工作，其關(guān)鍵工作方法有和職員談心，組織有益集體活動(dòng)和家訪等。2.3獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表彰獎(jiǎng)勵(lì)為主，以處分為輔標(biāo)準(zhǔn)，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝劣汰方法，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，我們堅(jiān)持以精神激勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。2.4工資福利機(jī)制重在考評，縮小固定部分工資，加大活動(dòng)部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵(lì)職員優(yōu)質(zhì)服務(wù)，發(fā)明業(yè)績和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上團(tuán)體精神。2.5培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)目標(biāo)是使職員有較強(qiáng)事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實(shí)學(xué)人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起，使之形成一個(gè)人才培養(yǎng)良性循環(huán)氣氛。2.6文化活動(dòng)機(jī)制是溝通管理處內(nèi)部職員橋梁，經(jīng)過文化活動(dòng)開展增強(qiáng)了職員自信心和認(rèn)同感，把職員利益和企業(yè)利益緊密地結(jié)合在一起。文化活動(dòng)方法可有很多個(gè)，如：集體活動(dòng)、旅游、娛樂晚會(huì)和邀請家眷小孩共同聯(lián)歡等活動(dòng)。第三節(jié)工作計(jì)劃依據(jù)本項(xiàng)目情況，確定管理方法和管理運(yùn)作步驟，具體計(jì)劃以下：序號項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間一前期介入階段搜集工程施工進(jìn)度、計(jì)劃、設(shè)計(jì)圖紙資料，立即編目分類存檔使用。對工程建筑中配套設(shè)備設(shè)施設(shè)計(jì)、選型、配套、安裝、調(diào)試，進(jìn)行滿足物管使用功效評定及提議；建立收發(fā)文、存檔立案制度；搜集產(chǎn)品安裝、使用說明書等資料，為編制規(guī)范高效作業(yè)指導(dǎo)書提供依據(jù)。對售樓資料（協(xié)議、廣告、宣傳）搜集，并對所包含物管服務(wù)條款進(jìn)行咨詢、提議和答疑，促進(jìn)售樓規(guī)范承諾，為以后物管服務(wù)奠定優(yōu)良基礎(chǔ)。.6-.3二制訂入伙方案和入伙資料準(zhǔn)備制訂入伙方案及入伙資料印制.12.三接管驗(yàn)收參與建設(shè)單位報(bào)驗(yàn)工程項(xiàng)目完工驗(yàn)收活動(dòng)。和建設(shè)單位辦理物業(yè)管理接管驗(yàn)收工作。辦理水、電、氣等能耗和施工單位簽認(rèn)交接簽收。4.設(shè)備設(shè)施資料交接造冊。.01四開荒保潔對項(xiàng)目進(jìn)行全方面開荒保潔。對項(xiàng)目進(jìn)行作業(yè)頻次作業(yè)區(qū)域進(jìn)行初步界定。.02五業(yè)主入伙階段入伙現(xiàn)場部署及人員培訓(xùn)，進(jìn)行現(xiàn)場模擬。安排業(yè)主入伙受理程序和工作開展。.02六正常物管工作開展根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容及相關(guān)要求進(jìn)行管理。.3注：以上計(jì)劃依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售進(jìn)度可調(diào)整。第四節(jié)物資裝備計(jì)劃為確保中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作有序進(jìn)行，我們著眼于“必需、節(jié)省、實(shí)用”標(biāo)準(zhǔn)，配置物質(zhì)裝備，同時(shí)管理處依靠XXXX雄厚資金實(shí)力、人才實(shí)力，做到資源共享，愈加好地為業(yè)主服務(wù)。確定物資裝備計(jì)劃以下：管理用房管理用房按建設(shè)方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機(jī)構(gòu)用房，具體安排方案另定。職員宿舍在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量住房面積，確保二十四小時(shí)職守在中南世紀(jì)城一期管理處職員全部能安排在集體宿舍中住宿，具體方案另定。器械、工具、裝備和辦公用具計(jì)劃詳見附表：在物質(zhì)裝備配置上完全根據(jù)“必需、實(shí)用、節(jié)省”標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)為了保障中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作有序進(jìn)行，XXXX將依靠本身資金、人才優(yōu)勢全力支持中南世紀(jì)城一期管理處工作，做到物質(zhì)共享、資源共享。第五節(jié)人員配置伴隨管理方法、管理手段現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性改變，中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理人員配置已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平復(fù)合型人才。為此，我們在人員配置上堅(jiān)持以XXXX企業(yè)“精干、高效、敬業(yè)”用人標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層學(xué)歷上要求達(dá)成大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)大專以上包含計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)專業(yè)人才。人才起源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，確保管理隊(duì)伍高素質(zhì)和高水平。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合方法，利用激勵(lì)機(jī)制，充足調(diào)動(dòng)全體職員工作主動(dòng)性，嚴(yán)格考評，并實(shí)施10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。中南世紀(jì)城一期管理處人員配置圖項(xiàng)目經(jīng)理：1人項(xiàng)目經(jīng)理：1人工程部：9人綜合客服部：工程部：9人綜合客服部：6人人護(hù)衛(wèi)部：43人人人環(huán)境部：20人2人員配置說明中南世紀(jì)城一期是集住宅和商業(yè)用房于一體綜合項(xiàng)目，為便于集中管理，只設(shè)一個(gè)管理處，人員配置共79人。配置表以下：部門崗位人數(shù)管理區(qū)域班次配置標(biāo)準(zhǔn)管理處項(xiàng)目經(jīng)理1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班企業(yè)任命綜合客服部6人經(jīng)理助理兼綜合部主管1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班物管員、收費(fèi)員5住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班工程部9人主管1白班維修人員5住宅、辦公用戶及商業(yè)部分（日常維修）白班維修人員3住宅、辦公用戶及商業(yè)部分（配電房）三班二運(yùn)轉(zhuǎn)1人/班環(huán)境部20人主管1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分保潔員19住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班電梯保潔1人、車庫4人、外場3人、樓宇8人、替班3人護(hù)衛(wèi)部43人主管1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班護(hù)衛(wèi)員12小區(qū)出入口門崗三班二運(yùn)轉(zhuǎn)4人/班護(hù)衛(wèi)員3中控室三班二運(yùn)轉(zhuǎn)1人/班護(hù)衛(wèi)員9住宅、辦公用戶及商業(yè)部分巡查崗三班二運(yùn)轉(zhuǎn)3人/班車管員18停車場、車庫倒班和白班第四部分中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理各項(xiàng)承諾及完成指標(biāo)采取方法依據(jù)《全國優(yōu)異管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》《江蘇省一般住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級收費(fèi)暫行措施》，和《中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理招投標(biāo)要求》中物業(yè)管理招標(biāo)要求，并結(jié)合本企業(yè)ISO9001-質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)鄭重承諾：自接管中南世紀(jì)城一期之日起，按五級等級標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，兩年內(nèi)成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)異住宅小區(qū)，三年內(nèi)在硬件條件符合要求情況下，成為國家示范項(xiàng)目。針對《招標(biāo)書》中物業(yè)管理招標(biāo)要求，我們對房屋、設(shè)備、安全護(hù)衛(wèi)等各分項(xiàng)指標(biāo)共14項(xiàng)以表格形式給予承諾，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成實(shí)際方法。中南世紀(jì)城一期各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾：（見下表）序號指標(biāo)名稱國家評分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)1房屋完好率98%98%2房屋零修、急修立即率98%98%3維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程質(zhì)量回訪率100%4地下停車場完好率95%95%5清潔保潔率99%99%6小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率1‰以下1‰以下自行車、摩托車、汽車被盜率1‰以下1‰以下7大型及關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備完好率95%95%8火災(zāi)發(fā)生率1‰以下1‰以下9違章發(fā)生和處理率發(fā)生率處理率0.5‰100%10業(yè)主有效投訴率2‰以下2‰以下業(yè)主投訴處理率95%95%投訴回訪率95%95%11業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%95%12綠化完好率95%95%13化糞池、雨水井、污水井完好率98%14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%80%第一節(jié)房屋及公共部位維修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)施、設(shè)備及場所使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理設(shè)備管理和維護(hù)及房屋本體維修養(yǎng)護(hù)是中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理關(guān)鍵內(nèi)容，XXXX在物業(yè)管理實(shí)踐中，十分注意這項(xiàng)工作，積累了較為豐富管理經(jīng)驗(yàn)，既保障了廣大業(yè)主利益，也樹立了良好企業(yè)信譽(yù)。在中南世紀(jì)城一期機(jī)電設(shè)備及房屋修繕管理工作中，我們確立了“管養(yǎng)合一”方針，制訂了合理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)規(guī)章制度，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)。實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意，社會(huì)滿意。在前述中南世紀(jì)城一期各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾中，我們已對房屋及設(shè)備、設(shè)施管理指標(biāo)實(shí)施方法進(jìn)行了敘述，此處對房屋及設(shè)備、設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、定時(shí)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃作深入敘述。公共設(shè)備、設(shè)施及場所維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃我們結(jié)合中南世紀(jì)城一期多種公用設(shè)施使用年限，制訂了公用設(shè)施日常維修方案和定時(shí)養(yǎng)護(hù)方案。依據(jù)《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理措施》要求，公用設(shè)施設(shè)備是指共用上下水管道、水管、落水管、電梯、加壓水泵、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、區(qū)內(nèi)道路、路燈、溝渠、池、井、地下停車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用房屋等。每個(gè)方案，每一項(xiàng)內(nèi)容均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施效果四個(gè)方面敘述，量化實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)性和實(shí)操性高度統(tǒng)一。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃按招標(biāo)書要求要求中南世紀(jì)城一期管理處負(fù)責(zé)住宅區(qū)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)。依據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理措施》中要求，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包含基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、本體消防設(shè)施、防盜監(jiān)控設(shè)施等。為了愈加好保護(hù)業(yè)主利益，我們結(jié)合以往管理及貫標(biāo)工作經(jīng)驗(yàn)，對上述房屋本體共用部位現(xiàn)制訂詳實(shí)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。治安消防管理治安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)治安隊(duì)伍治安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考評等關(guān)鍵步驟，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)。護(hù)衛(wèi)員選聘以優(yōu)異退伍軍人為主，應(yīng)含有良好思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考評和工資、職位掛鉤機(jī)制。護(hù)衛(wèi)員管理引入輪換制和淘汰制，在年底考評中，實(shí)施10%淘汰制，保持護(hù)衛(wèi)員高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。對護(hù)衛(wèi)員選聘和培訓(xùn)要求已在第二節(jié)《擬采取管理方法》中作了敘述。入住期治安管理2.1確立治安關(guān)鍵——加大對入住期人流、物流、車流有效監(jiān)控人流控制——對來訪人員須進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)（對辦公式公寓要重視管理方法），對外來裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對她們活動(dòng)范圍、活動(dòng)時(shí)間進(jìn)行一定限制，嚴(yán)禁相互亂竄。常常和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?lián)合查《暫住證》、《身份證》證件，把可疑分子清出小區(qū)。對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控方法，必需時(shí)可上前有禮貌地實(shí)施驗(yàn)證工作。物流控制——對裝修材料流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。尤其是裝修物品搬出須提出申報(bào)，護(hù)衛(wèi)員有責(zé)任和義務(wù)對物資出入進(jìn)行禮貌盤查；全部物資流動(dòng)實(shí)施登記放行手續(xù)。車流控制——兩個(gè)園區(qū)各設(shè)一個(gè)車輛進(jìn)出入口,方便于管理.。運(yùn)輸物資進(jìn)入小區(qū)汽車要進(jìn)行登記，統(tǒng)計(jì)車主身份、車牌號、車型等信息（因?yàn)橛兄悄芑到y(tǒng)，所以能夠替換），針對實(shí)際情況，合理計(jì)劃行車路線，預(yù)防對綠化等公共場所造成破壞。對汽車離開，實(shí)施登記放行手續(xù)。2.2治安防范——“三崗”結(jié)合。全方面防范實(shí)施“三崗結(jié)合，即巡查崗、門衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安防點(diǎn)、線、面配合和行動(dòng)”。2.3立即完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)安防優(yōu)勢。本企業(yè)在中標(biāo)后，將和建設(shè)方協(xié)商，立即完善監(jiān)控設(shè)施，使智能化安防系統(tǒng)全方面開啟，正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮技防在治安管理中關(guān)鍵作用。常規(guī)治安管理依據(jù)《江蘇省一般住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級收費(fèi)暫行措施》及本企業(yè)管理指標(biāo)承諾，治安管理須達(dá)成五級等級標(biāo)準(zhǔn)，為此，我們擬采取封閉式管理。具體方法為：3.1依據(jù)招標(biāo)要求，本企業(yè)在小區(qū)出入口實(shí)施二十四小時(shí)值班，安全護(hù)衛(wèi)人員二十四小時(shí)巡查，關(guān)鍵部位實(shí)施二十四小時(shí)監(jiān)控。3.2關(guān)鍵設(shè)施采取加鎖防范方法，上屋面樓梯間大門上鎖，預(yù)防投毒及水源二次污染事件發(fā)生。3.3對地下室、通道、應(yīng)急樓梯等部位設(shè)置顯著標(biāo)識，以利于人員進(jìn)出。3.4護(hù)衛(wèi)值班人員要嚴(yán)禁小商小販進(jìn)院，杜絕樓內(nèi)、院內(nèi)私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。3.5對外來探訪人員，建立問詢制度，登記時(shí)一定要做到禮貌用語、文明用語、溫情服務(wù)。3.6流動(dòng)崗和固定崗相結(jié)合，分別在上下班高峰期和平時(shí)正常期采取不一樣治安防范方法，確保地下停車場等關(guān)鍵部位安全。3.7制訂護(hù)衛(wèi)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。依據(jù)物業(yè)、業(yè)主實(shí)際情況，對可能發(fā)生突發(fā)事件做好預(yù)案，是物業(yè)管理護(hù)衛(wèi)服務(wù)一項(xiàng)關(guān)鍵工作。預(yù)案工作做好不好，直接影響到業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會(huì)影響到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營情況。本企業(yè)已制訂了詳盡《小區(qū)突發(fā)怒警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》和《刑事突發(fā)事件反應(yīng)預(yù)案》，在預(yù)案中要求管理處全體職員增強(qiáng)對火警、火災(zāi)、刑事反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)緊急方法，以確保小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)及業(yè)主人身安全。治安承諾對應(yīng)處罰條款我們在前面已承諾因管理原所以產(chǎn)生治安案件發(fā)生率為1‰以下。為嚴(yán)守承諾，特制訂以下處罰條款，以確保推行各項(xiàng)賠償承諾。4.1因管理原因造成被盜賠償承諾：凡同時(shí)滿足下列兩種情況小區(qū)被盜案件發(fā)生，管理處將負(fù)擔(dān)責(zé)任并給一定賠償。經(jīng)公安機(jī)關(guān)判定屬于外來犯罪分子以非法手段進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行偷竊或搶劫；經(jīng)本企業(yè)和相關(guān)職能部門判定屬于管理不到位、人員瀆職等管理原因造成小區(qū)被盜或搶劫。4.2其它賠償：凡經(jīng)本企業(yè)和上級主管單位判定屬于管理不到位、人員瀆職等管理這本身原因造成業(yè)主損失，如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識不清等原因造成業(yè)主損失等，我們將視情給對應(yīng)賠償。環(huán)境清潔衛(wèi)生我們將在ISO9001-基礎(chǔ)上，進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，同時(shí)培養(yǎng)居民良好環(huán)境意識和衛(wèi)生習(xí)慣，發(fā)明一個(gè)優(yōu)雅、整齊、文明、靜謐住宅環(huán)境，讓廣大業(yè)主能住安心、放心、稱心和舒心。保潔建立清掃保潔制度，小區(qū)內(nèi)實(shí)施全方位保潔，無臟、亂、差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整齊，無堆放雜物現(xiàn)象。每層放置統(tǒng)一垃圾桶，居民生活垃圾上門搜集，日產(chǎn)日清，立即清運(yùn)，決不許可產(chǎn)生二次污染現(xiàn)象。在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)主環(huán)境保護(hù)意識前提下，我們將逐步推行對業(yè)主生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾搜集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進(jìn)行有效垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。1.1垃圾搜集袋裝化：業(yè)主生活垃圾搜集，統(tǒng)一采取標(biāo)準(zhǔn)垃圾袋進(jìn)行袋裝清運(yùn)（管理處能夠成本提供，必需以業(yè)主自愿為前提）。1.2垃圾回收資源化：經(jīng)過垃圾貯藏間再次分類搜集，從中分檢出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。1.3垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出小區(qū)。在入住期內(nèi)，大部分業(yè)主進(jìn)行二次裝修，裝修垃圾將大量集中產(chǎn)生，極易對小區(qū)環(huán)境造成污染，同時(shí)存在很多不安全隱患。為此，對裝修垃圾管理我們將要求地點(diǎn)集中存放，并增設(shè)隔離方法，嚴(yán)禁亂堆亂放，并委托環(huán)衛(wèi)所立即清運(yùn)。衛(wèi)生2.1水箱、水池按要求每十二個(gè)月委托南通市自來水企業(yè)進(jìn)行清洗消毒一次，清洗人員必需兩證齊全（《衛(wèi)生許可證》、《健康證》）、持證上崗，水質(zhì)必需經(jīng)過南通市衛(wèi)生防疫站水質(zhì)檢定，使供水符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)對貯水池、樓頂水箱采取加鎖等防范方法。預(yù)防有些人蓄意破壞及二次污染，消亡一切隱患。2.2和當(dāng)?shù)亟值莱枪芸疲纭八暮Α甭毮懿块T），定時(shí)殺滅蚊、蠅、鼠，做到無滋生源。2.3制訂業(yè)主條約（精神文明建設(shè)條約），要求區(qū)內(nèi)不得違反要求喂養(yǎng)家禽、家畜和寵物。2.4區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代城市普遍存在環(huán)境保護(hù)問題，我們控制區(qū)內(nèi)噪音污染源具體方法關(guān)鍵包含以下多個(gè)方面內(nèi)容：進(jìn)入小區(qū)車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行使?？刂菩∩绦∝溸M(jìn)入小區(qū)高聲喊叫。在入住期裝修階段，要求施工隊(duì)在要求時(shí)間內(nèi)作業(yè)。培養(yǎng)業(yè)主高度自律意識，讓其本身不產(chǎn)生噪音，對產(chǎn)生噪音者以說服為主，勸其更正。綠化我們接手管理后，將安排專業(yè)綠化工進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無害蟲，修剪立即整齊美觀。我們還將和合作單位合作，對中南世紀(jì)城一期內(nèi)多種植物進(jìn)行標(biāo)識、歸類，盡力營造一個(gè)清潔、平靜、舒適、優(yōu)美小區(qū)環(huán)境，讓花更美、草更青。中南世紀(jì)城一期成為獨(dú)具特色公園。交通車輛管理為了加強(qiáng)住宅區(qū)交通管理，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通秩序，依據(jù)交管部門相關(guān)法規(guī)，結(jié)合中南世紀(jì)城一期實(shí)際情況，實(shí)施嚴(yán)格控管系統(tǒng)服務(wù)，堵疏結(jié)合管理措施。1園區(qū)內(nèi)交通秩序、交通管理，由管理處負(fù)責(zé)，接收交管部門指導(dǎo)，重大交通事故，車輛偷竊等移交交管部門處理，管理處要主動(dòng)配合。2嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車停放小區(qū)，全部業(yè)主車輛均須駛?cè)氲叵峦＼噹旎蛑付ǖ攸c(diǎn)。3小區(qū)設(shè)置門衛(wèi)二十四小時(shí)值班，特殊情況入?yún)^(qū)機(jī)動(dòng)車輛，實(shí)施嚴(yán)格出入登記手續(xù)。4巡查護(hù)衛(wèi)要常常巡視車輛進(jìn)入情況，指揮行使、停放、維護(hù)秩序，督促車輛辦完事后立即離開。5進(jìn)入停車場機(jī)動(dòng)車駕駛員，要服從車管員指揮，按指定地點(diǎn)停放，自覺維護(hù)車輛秩序，停車程序按《停車場管理要求》實(shí)施。6摩托車、自行車一律停放指定地點(diǎn)，其它地方不得亂停亂放。住宅區(qū)檔案資料管理檔案管理運(yùn)作步驟資料搜集1.1.1建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化優(yōu)異手段，實(shí)施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、常?；取傲惫芾恚?yīng)規(guī)章制度，對全部檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。1.1.2資料搜集堅(jiān)持系統(tǒng)、完整標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)實(shí)體資料和信息資料內(nèi)容，從實(shí)際需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料起源，從時(shí)間上講是指從計(jì)劃設(shè)計(jì)到工程完工全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)組成方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一樹一木全部有具體資料搜集。1.2資料分類整理1.3資料歸檔管理歸檔就是根據(jù)資料本身規(guī)律、聯(lián)絡(luò)進(jìn)行分類保留。依據(jù)實(shí)際需要，中南世紀(jì)城一期管理擬采取原始檔案和電腦檔案雙軌制。采取多個(gè)形式文檔儲(chǔ)存方法，便于原始檔案保留，如錄像帶、膠卷、照片等。檔案按不一樣業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保留，利用計(jì)算機(jī)等優(yōu)異管理手段，盡可能把其它形式檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。檔案出、入室全部有嚴(yán)格要求：出室必需由含有資格人員經(jīng)登記后方可借出，入室時(shí)須由專員進(jìn)行檢驗(yàn)，如有破損，立即修復(fù)，并追究相關(guān)人員責(zé)任。檔案管理人員需立即收回在外文件，嚴(yán)防文件流失。檔案管理環(huán)境必需做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。1.4檔案利用采取優(yōu)異檢索軟件，逐步建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充足發(fā)揮檔案貯存和使用價(jià)值。1.4.1外部網(wǎng)：和廣大業(yè)主、主管部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，全部管理資料如住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)情況等，隨時(shí)能夠查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢驗(yàn)。1.4.2內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，利用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對文件進(jìn)行分級管理、分層使用。檔案資料類別檔案資料大致分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，完工驗(yàn)收資料、房屋單體完工圖、住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行檔案、投訴和回訪統(tǒng)計(jì)、其它管理服務(wù)活動(dòng)統(tǒng)計(jì)及檔案。2.1完工驗(yàn)收資料（以下表）名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：計(jì)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A完工圖—總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隸屬工程及隱蔽管線全套圖紙；B地質(zhì)勘察匯報(bào)；C工程協(xié)議及開工、完工匯報(bào)；D工程預(yù)算E圖紙會(huì)審統(tǒng)計(jì)F工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計(jì)）；G隱蔽工程驗(yàn)收簽證；H沉降觀察統(tǒng)計(jì)；I完工驗(yàn)收證實(shí)書；K新材料、構(gòu)配件判定合格證書；L水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書；M砂漿、混凝土試塊試壓匯報(bào)；N供水、供暖試壓匯報(bào)；O園林綠化圖紙和清樣；P設(shè)備清單、安裝調(diào)試統(tǒng)計(jì)、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單，操作手冊等；Q相關(guān)工程項(xiàng)目標(biāo)其它關(guān)鍵技術(shù)決定和文件2.2管理檔案資料（含業(yè)主檔案、裝修管理檔案巡視統(tǒng)計(jì)）名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料小區(qū)基礎(chǔ)資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設(shè)施資料住戶資料A：住戶遷入資料B：住戶人員檔案C：住戶維修檔案事務(wù)資料A：事務(wù)值班表B：事務(wù)交接統(tǒng)計(jì)表C：業(yè)主搬出（入）物品記錄表D：日常事務(wù)巡視統(tǒng)計(jì)E：業(yè)主回訪記錄表合格分承包方資料A：維修申請表（附圖紙）B：維修工程隊(duì)安全責(zé)任書C：臨時(shí)施工人員記錄表D：施工單位營業(yè)執(zhí)照2.3投訴和回訪及其它管理服務(wù)名稱資料內(nèi)容維修資料A：維修申報(bào)表B：維修服務(wù)派工單C：維修回訪統(tǒng)計(jì)表D：公共設(shè)施維修統(tǒng)計(jì)治安交通管理資料A：日常巡查統(tǒng)計(jì)、交接班統(tǒng)計(jì)、值班統(tǒng)計(jì)B：查崗統(tǒng)計(jì)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶C：物資搬運(yùn)放行統(tǒng)計(jì)、緊急事件處理統(tǒng)計(jì)D：車輛管理統(tǒng)計(jì)、車輛具體資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修統(tǒng)計(jì)B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行統(tǒng)計(jì)C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)D：設(shè)備檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)小區(qū)文化資料A：活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)統(tǒng)計(jì)B：文化活動(dòng)圖片及錄像統(tǒng)計(jì)C：傳媒報(bào)導(dǎo)職員管理資料A：職員個(gè)人資料、聘用表B：職員業(yè)績考評及獎(jiǎng)懲統(tǒng)計(jì)C：職員培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施統(tǒng)計(jì)D：職員培訓(xùn)考評統(tǒng)計(jì)E：職員外出考評及參與演練統(tǒng)計(jì)F：職員住房及內(nèi)務(wù)管理統(tǒng)計(jì)業(yè)主反饋資料A：服務(wù)質(zhì)量回訪統(tǒng)計(jì)表B：業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)C：業(yè)主投訴及處理統(tǒng)計(jì)表行政文件資料A：管理處主管值班及督察統(tǒng)計(jì)B：政府部門文件C：物業(yè)企業(yè)及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件D：管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件E：管理處榮譽(yù)一覽表F：管理處接待來訪參觀統(tǒng)計(jì)表業(yè)主管委會(huì)資料A：籌備成立文件B：成立后運(yùn)行文件第六節(jié)服務(wù)質(zhì)量效果1服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責(zé)，各工種崗位職責(zé)上墻公布，代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格上墻公布，接收業(yè)主監(jiān)督。這也是本企業(yè)實(shí)施形象戰(zhàn)略關(guān)鍵組成部分，全方面提升企業(yè)美譽(yù)度。公共服務(wù)費(fèi)收支情況每六個(gè)月以書面形式公布財(cái)務(wù)收支帳目，接收業(yè)主委員會(huì)和使用人監(jiān)督，同時(shí)將本年度收支決算匯報(bào)，下六個(gè)月度收支預(yù)算匯報(bào)及重大費(fèi)用支出項(xiàng)目提請業(yè)主委員會(huì)討論經(jīng)過。維修基金由中南世紀(jì)城一期業(yè)主委員會(huì)管理，專戶存放、?？顚Ｓ?，實(shí)施收支兩條線，本企業(yè)需要使用維修基金時(shí)，報(bào)請業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)同意后方可動(dòng)用，同時(shí)使用情況及賬目要定時(shí)向業(yè)主匯報(bào)。認(rèn)真接待群眾投訴，建立群眾投訴檔案統(tǒng)計(jì)，本企業(yè)承諾有效投訴辦結(jié)率為95%。按本企業(yè)ISO9001-貫標(biāo)要求，定時(shí)對住戶進(jìn)行走回訪，同時(shí)了解業(yè)主對服務(wù)滿意率，建立信息反饋渠道，項(xiàng)目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢驗(yàn)者，確保反饋渠道通暢。本企業(yè)承諾業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%以上。“業(yè)主永遠(yuǎn)是我們上帝”這是我們XXXX人宗旨，業(yè)主需要就是我們工作目標(biāo)，為各位業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，是我們應(yīng)盡義務(wù)。在提升對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計(jì)，想方設(shè)法，一切為業(yè)主利益著想，努力強(qiáng)化職員優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到“你想到我為你做好，你沒想到我為你做到”，向社會(huì)展示“XXXX人”精神風(fēng)貌。我們服務(wù)效果就是要讓中南世紀(jì)城一期業(yè)主住“安心、放心、舒心、稱心”。第七節(jié)裝修管理為維護(hù)中南世紀(jì)城一期外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)正常使用功效不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以小區(qū)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、外觀為裝修工作監(jiān)管關(guān)鍵，對業(yè)主裝修實(shí)施嚴(yán)格管理。依據(jù)我們多年來所取得裝修管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，將在中南世紀(jì)城一期裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由主任親自抓裝修管理，著重抓裝修宣傳培訓(xùn)——裝修審批——裝修跟蹤——違章裝修即時(shí)處理——裝修驗(yàn)收五個(gè)步驟工作，努力爭取服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線。為正面引導(dǎo)業(yè)主裝修，我們將為業(yè)主提供裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。擬采取違章裝修控制方法：業(yè)主辦理入住手續(xù)；對業(yè)主、裝修施工隊(duì)伍進(jìn)行裝修須知培訓(xùn)；申報(bào)裝修，嚴(yán)格方案審核、簽署裝修押金、辦理入場手續(xù)；裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防；發(fā)覺違章，立即發(fā)出通知，上門工作，曉之以理、動(dòng)之以情，說服業(yè)主整改，說服無效，配合相關(guān)部門，以經(jīng)濟(jì)、法律手段處理。為加大裝修宣傳培訓(xùn)力度，我們將充足發(fā)揮小區(qū)文化導(dǎo)向功效、約束功效，并架起管理處和業(yè)主橋梁，真正提升業(yè)主按章裝修自覺性。為做好業(yè)主裝修培訓(xùn)工作，我們將提前對每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修管理要求》，明示裝修要求、違章裝修危害性和處理方法。裝修審批，嚴(yán)格把關(guān)針對裝修管理上對房屋結(jié)構(gòu)、外觀保護(hù)特殊要求，我們對業(yè)主申報(bào)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，并加強(qiáng)裝修審批人員內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)格把關(guān)。裝修審批關(guān)鍵以下：確保房屋設(shè)施正常使用功效。審核關(guān)鍵：房屋結(jié)構(gòu)、管線，電梯、供水、供電、供氣管線。確保房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核關(guān)鍵：陽臺(tái)、窗臺(tái)、空調(diào)安裝、曬衣架、遮陽蓬安裝及管線走向。裝修材料符合防火要求。建立細(xì)致嚴(yán)密裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修、施工，指定專職責(zé)任人，實(shí)施“全過程”追蹤監(jiān)管。天天巡視施工現(xiàn)場不少于2次，經(jīng)過現(xiàn)場巡查立即和業(yè)主溝通，了解施工方案及裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消亡在初始階段。處理違章裝修四個(gè)手段3.1情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主支持和了解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。3.2經(jīng)濟(jì)手段在業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)，具體通知裝修注意事項(xiàng)和影響安全嚴(yán)禁行為，如出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促進(jìn)其整改外，針對違章情況，采取返還原狀和經(jīng)濟(jì)賠償?shù)冉?jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)主違章裝修。3.4法律手段業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別和業(yè)主和裝修施工單位簽署含有法律效力《裝修協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間責(zé)、權(quán)，對住宅裝修進(jìn)行法制管理。對違章裝修并無視一切業(yè)主，我們將經(jīng)過法律路徑給予處理。無償便民服務(wù)和代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)便民服務(wù)是物業(yè)管理單位服務(wù)小區(qū)提升業(yè)主生活質(zhì)量一項(xiàng)關(guān)鍵保障。XXXX經(jīng)過ISO9001-貫標(biāo)工作實(shí)踐，形成了一整套便民服務(wù)工作體系。在中南世紀(jì)城一期，我們將依據(jù)小區(qū)結(jié)構(gòu)，地理位置及周圍配套設(shè)施情況，對業(yè)主調(diào)研結(jié)果，并結(jié)合我們多年來開展便民服務(wù)成功經(jīng)驗(yàn)，充足考慮中南世紀(jì)城一期業(yè)主生活每一細(xì)節(jié)，經(jīng)過提供豐富便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提升中南世紀(jì)城一期業(yè)主生活質(zhì)量。圍繞業(yè)主切身需求，我們將秉持“以業(yè)主為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費(fèi)”經(jīng)營方針，在中南世紀(jì)城一期開展便民服務(wù)項(xiàng)目中充足表現(xiàn)出這一點(diǎn)。日常便民服務(wù)項(xiàng)目無償服務(wù)31項(xiàng)：無償服務(wù)項(xiàng)目類別編號項(xiàng)目內(nèi)容家

政

服

務(wù)1代請遷居企業(yè)2代請居家守護(hù)3代請專業(yè)清潔企業(yè)4介紹保姆5代請家教6代租汽車7義務(wù)醫(yī)藥上門（藥費(fèi)自理）商

務(wù)

服

務(wù)8代購車船票9代辦旅游手續(xù)10代寄、代領(lǐng)郵件11代訂報(bào)刊、雜志12臨時(shí)代為保管小件物品13代訂牛奶14電話留言服務(wù)15代訂酒店客房16代辦銀行開戶禮儀

服務(wù)17代辦喜事慶典18代請攝影、攝像19區(qū)內(nèi)代購代送禮品、鮮花文

化

娛

樂

服

務(wù)20提供報(bào)刊雜志閱覽21組織圖書閱覽22組織圖書、音像制品交流23組織郊游24開設(shè)棋類活動(dòng)25開展氣功、太極拳、秧歌活動(dòng)26邀請相關(guān)展覽、小型演出隊(duì)來小區(qū)服務(wù)27義務(wù)檢驗(yàn)煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動(dòng)28提供居室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)29義務(wù)宣傳家庭安全用電常識老年服務(wù)30建立老年活動(dòng)組織31組織老人交誼活動(dòng)有償服務(wù)58項(xiàng)：有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類別編號項(xiàng)目內(nèi)容參考價(jià)格日

常

維

修、

裝

飾

服

務(wù)1150×150×10瓷片改造100元/平方米2鋪貼一般地磚15元/平方米3洗手盆安裝10元/個(gè)4坐廁安裝45元/個(gè)5安裝抽油煙機(jī)20元/個(gè)6安裝窗式空調(diào)130元/臺(tái)7安裝分體式空調(diào)200元/臺(tái)8安裝熱水器20元/套9安裝吊燈、吊扇20元/套10家用電器檢驗(yàn)、小修10-20元/次11換門鎖（自備）10元/次12換抽屜鎖、信箱鎖5元/次13更換開頭、插座5元/次14檢驗(yàn)線路、開頭插座50元/次15灶具檢修5-10元/次16查線、換線、室內(nèi)移電話線10元/次17自行車檢修面議18電話機(jī)維修（材料費(fèi)另算）面議19換鎮(zhèn)流器（材料費(fèi)另算）5元/個(gè)20木門維修45元/工日21安裝音響和家用電器20-80元/次22安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）20-30元/次23修理、更換水表總閥、水表等（不含材料）20-30元/次24修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）10元/次25修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）10元/次26修理窗簾、拉窗等（不含材料）10元/次27疏通下水管道（支管）20-50元/次28修理家俱配件（不含材料）10-80元/次有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類別編號項(xiàng)目內(nèi)容參考價(jià)格家

政

服

務(wù)29打掃衛(wèi)生、買菜、做飯（中餐）300元/月30打掃衛(wèi)生、買早餐150元/月31打掃衛(wèi)生30元/次·套32木地板打蠟、清洗地毯3元/平方米33看護(hù)病人4元/小時(shí)34上門收洗衣服2元/次幫（洗衣費(fèi)另計(jì)）35接送小孩上學(xué)30元/月36創(chuàng)辦家政培訓(xùn)10元/小時(shí)37家庭綠化、盆景造型15元/小時(shí)38擦玻璃5元/小時(shí)39健美訓(xùn)練10元/小時(shí)40裁剪、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)面議41鐘點(diǎn)工（上門服務(wù)）5元/小時(shí)42送快餐1元/盒（不含餐費(fèi)）43代購二手家私面議44租借貨車90元/半天健

康

服

務(wù)45健康檢驗(yàn)工本費(fèi)46建立健康檔案工本費(fèi)47幫兒童計(jì)劃免疫檔案工本費(fèi)48家庭病床國家定價(jià)49其它醫(yī)療項(xiàng)目國家定價(jià)商

務(wù)

服

務(wù)50復(fù)印0.5元/張51傳真7元/張52打字7元/張53自行車輪胎充氣0.1元/車/輪54洗汽車5-10元/輛55車打蠟10元/小車；20元/面包56自行車看管3-5元/輛/月57摩托車看管15-20元/輛/月58股票投資咨詢傳真面議小區(qū)文化和環(huán)境文化伴隨物質(zhì)文明提升，大家越來越重視生活質(zhì)量，重視精神文明，重視人生價(jià)值，針對中南世紀(jì)城一期入住人群特點(diǎn)，“以人為本”、“延年益壽”已成為廣大業(yè)主們普遍追求。XXXX管理所推行是一個(gè)富有些人情味住宅文化，一個(gè)富有些人文情調(diào)生活方法，從小區(qū)意識角度上說，最終要轉(zhuǎn)化為小區(qū)居民歸宿感，這種歸屬感很大程度上源自管理處和居民感情上聯(lián)絡(luò)投入。管理處盡心盡力，肝膽相照，極富人情味經(jīng)營作風(fēng)，將使廣大業(yè)主們感到最大便利和無限溫馨。中南世紀(jì)城一期小區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施方案1.1簽訂業(yè)主精神文明條約，發(fā)明文明生活風(fēng)氣中南世紀(jì)城一期精神文明條約：愛黨愛國熱愛公寓遵守秩序舉止文明講究衛(wèi)生保持清潔珍惜公物保護(hù)環(huán)境上孝父母下愛兒女夫妻友好相敬如賓求同存異胸懷開闊和人為善和睦鄰里熱心公益關(guān)心她人見義勇為維護(hù)安定※愛黨愛國熱愛公寓遵守秩序舉止文明熱愛祖國，擁護(hù)共產(chǎn)黨，熱愛自己家園，熱愛中南世紀(jì)城一期，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，舉止端莊，守時(shí)正點(diǎn)，待人和氣?！v究衛(wèi)生保持清潔珍惜公物保護(hù)環(huán)境不亂張貼、亂涂、亂建，不亂吐、亂倒，不在小區(qū)內(nèi)私自喂養(yǎng)寵物，不養(yǎng)家畜；維護(hù)道路、水電、通訊等公共設(shè)施；珍惜花草樹木、中南世紀(jì)城一期自然環(huán)境，節(jié)省水電?！闲⒏改赶聬蹆号蚱抻押孟嗑慈缳e孝敬雙方父母，尊重長輩，撫育兒女，不溺愛、不打罵，激勵(lì)兒女全方面發(fā)展，夫妻平等，相互尊重，重事業(yè)，重家庭；計(jì)劃生育。※求同存異胸懷開闊和人為善和睦鄰里胸襟開闊，平等相待，友好相處，正確對待不一樣生活習(xí)俗，求大同、存小異，相互尊重、相互溝通、相互幫助，多為她人著想，關(guān)心中南世紀(jì)城一期建設(shè)，珍惜小區(qū)，主動(dòng)參與小區(qū)活動(dòng)?！鶡嵝墓骊P(guān)心她人見義勇為維護(hù)安定熱愛集體，主動(dòng)參與小區(qū)公益活動(dòng)，擁軍愛民，濟(jì)困扶貧，主持公道，伸張正義，不打架斗毆、不吸毒、不賭博、不搞色情活動(dòng)，見危相救，遇難相幫，挺身而出，阻止犯罪。1.2引導(dǎo)扶植多種無序自發(fā)有益活動(dòng)對多種無序自發(fā)活動(dòng)主動(dòng)引導(dǎo)、扶植，同時(shí)也舉行部分以前沒有活動(dòng)。所以，我們將成立小區(qū)文化活動(dòng)小組，進(jìn)行組織管理，使得居民能在小區(qū)公共空地上唱歌、跳舞、打拳、練功、做晨練，各得其所。我們將依據(jù)小區(qū)居住業(yè)主特點(diǎn)，定時(shí)或不定時(shí)地邀請相關(guān)老師舉行各類講座，還要和業(yè)主一起辦板報(bào)和宣傳欄，宣傳互助互幫、互敬互愛、見義勇為、熱心公益等中華好風(fēng)尚，做到小區(qū)內(nèi)十二個(gè)月四季活動(dòng)不停。2中南世紀(jì)城一期環(huán)境文化建設(shè)實(shí)施方案2.1加強(qiáng)綠化和管理，深入改善業(yè)主生活環(huán)境我們接手管理以后，會(huì)大力改善綠化環(huán)境，進(jìn)行花草、樹木養(yǎng)護(hù)，使之達(dá)成綠草如茵。我們將和玄武湖合作，對全部植物進(jìn)行分類標(biāo)識介紹，增加居民植物知識。以后我們還將逐步增加綠化造型，做到顏色搭配合理，綠化造型錯(cuò)落有致。同時(shí)加強(qiáng)管理，使綠化設(shè)施保持完好，并大力宣傳文明意識，使住戶珍愛珍惜優(yōu)美環(huán)境。2.2實(shí)施小區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，如小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共信息顯示器，顯示天氣預(yù)報(bào)、大氣質(zhì)量、聲音分貝和關(guān)鍵通知等，整合小區(qū)環(huán)境形象，我們將確定視覺手冊、環(huán)境手冊，制訂全方面環(huán)境管理方案。物業(yè)維修基金建立和使用依據(jù)《南通市維修基金管理措施》相關(guān)要求：“物業(yè)維修基金專題用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修，期滿后大修、更新、改造?！彼灾心鲜兰o(jì)城一期維修基金專題用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機(jī)電設(shè)備、屋面、外墻等共用部位、共用設(shè)施大修、更新和改造。本企業(yè)將嚴(yán)格根據(jù)政策要求，報(bào)請業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)同意后精打細(xì)算地使用維修基金，同時(shí)使用情況及賬目要定時(shí)向業(yè)主匯報(bào)。XXXX在近幾年物業(yè)管理實(shí)踐中，一直將怎樣保障房屋使用壽命，堅(jiān)持七十年如一日房屋、設(shè)備養(yǎng)護(hù)視為關(guān)鍵戰(zhàn)略，在建設(shè)方主動(dòng)配合下，不停探索，進(jìn)行了較為有效嘗試，探索出成功經(jīng)驗(yàn)，在所管理物業(yè)范圍已廣泛加以利用，既保障了廣大業(yè)主利益，又促進(jìn)了建設(shè)方項(xiàng)目投資良性循環(huán)。我們將根據(jù)政府相關(guān)要求，結(jié)合中南世紀(jì)城一期實(shí)際情況，靈活利用所取得實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在做好中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作同時(shí)，更重視房屋維修最大效用，保障房屋一直完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。附：中南世紀(jì)城一期管理處各崗位職責(zé)：第一節(jié)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級：總經(jīng)理；直接下級：專業(yè)主管。在物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)管理處全方面工作，努力經(jīng)營好中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理處。落實(shí)國家相關(guān)政策、法令、法規(guī)，企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)，確保各項(xiàng)管理服務(wù)工作能使業(yè)主（用戶）滿意。確立管理處組織機(jī)構(gòu)并要求其職責(zé)和相互關(guān)系，任命管理處各部門責(zé)任人，并按要求給予職權(quán)，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門責(zé)任人工作，負(fù)責(zé)管理處職員提升、獎(jiǎng)懲、錄用、休假、公出、解聘等工作審批。確立管理處財(cái)務(wù)管理制度，審核管理處年度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān)督，督促財(cái)務(wù)部門做好成本控制、財(cái)務(wù)節(jié)流等工作。協(xié)調(diào)各部門之間工作關(guān)系。主持召開例會(huì)。定時(shí)、不定時(shí)地聽取職員意見和提議，不停完善管理處經(jīng)營管理。確保根據(jù)ISO9001:標(biāo)準(zhǔn)建立和保持質(zhì)量管理體系。代表管理處和外部各方面聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)。對管理處物業(yè)管理服務(wù)負(fù)最終責(zé)任。第二節(jié)管理處行政事務(wù)助理崗位職（客服兼）直接上級：項(xiàng)目經(jīng)理。在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，落實(shí)實(shí)施國家相關(guān)政策、法規(guī)及企業(yè)規(guī)章制度，全方面負(fù)責(zé)管理處日常行政、人事、后勤工作協(xié)調(diào)及對外接待工作。督導(dǎo)職員自覺遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度。接收外來發(fā)給管理處全部文件，轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理批閱。以管理處名義確定、印發(fā)全部匯報(bào)、文件，并轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)。審查、修改各部門呈送項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，并轉(zhuǎn)呈項(xiàng)目經(jīng)理指示。安排和部署多種會(huì)議，印發(fā)會(huì)議紀(jì)要，并負(fù)責(zé)檢驗(yàn)落實(shí)決議決定實(shí)施情況。負(fù)責(zé)職員考評、晉升、獎(jiǎng)懲管理工作。負(fù)責(zé)職員考勤、考評、獎(jiǎng)懲統(tǒng)計(jì)匯總。負(fù)責(zé)各類文件資料控制、收發(fā)、傳輸、管理及歸檔。幫助管理處日常對內(nèi)、對外溝通、聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作，組織安排接待、參觀等公關(guān)活動(dòng)。負(fù)責(zé)辦公用具、勞保用具等采購計(jì)劃、保管、發(fā)放工作。負(fù)責(zé)管理處關(guān)鍵證件和協(xié)議進(jìn)行保管、管理、年審。參與管理處例會(huì)，作好統(tǒng)計(jì)。制訂職員培訓(xùn)計(jì)劃及其工作考評和評定方案。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。第三節(jié)管理處主賬會(huì)計(jì)崗位職責(zé)（客服兼）直接上級：項(xiàng)目經(jīng)理，企業(yè)財(cái)務(wù)部經(jīng)理；直接下級：出納。落實(shí)實(shí)施國家財(cái)政、稅務(wù)方針、政策，和相關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，負(fù)責(zé)制訂各項(xiàng)費(fèi)用開支定額及相關(guān)報(bào)銷、核銷制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制管理。負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算，并檢驗(yàn)、監(jiān)督、落實(shí)計(jì)劃實(shí)施情況，按時(shí)做好月、季、年度財(cái)務(wù)決算，編制報(bào)送相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表。負(fù)責(zé)財(cái)會(huì)資料檔案保管保密工作。負(fù)責(zé)組織每六個(gè)月一次資產(chǎn)清理，盤點(diǎn)工作，確保帳實(shí)相符、帳帳相符、帳物相符。負(fù)責(zé)對部門職員進(jìn)行培訓(xùn)和工作考評。根據(jù)企業(yè)費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)和開支范圍，檢驗(yàn)多種費(fèi)用開支，杜絕鋪張浪費(fèi)，堅(jiān)持勤儉節(jié)省。認(rèn)真審核各項(xiàng)原始單據(jù)，依據(jù)審核無誤原始單據(jù)，編制會(huì)計(jì)憑證并立即入帳，負(fù)責(zé)管理處一切往來帳項(xiàng)查對、清查。加強(qiáng)計(jì)費(fèi)、收費(fèi)管理，負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、停車費(fèi)及其它服務(wù)收入收繳統(tǒng)計(jì)及分析工作。定時(shí)檢驗(yàn)固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金，幫助做好物資盤點(diǎn)工作，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)核實(shí)，對帳目做到日清月潔。編制管理處年、季、月度財(cái)務(wù)預(yù)算，組織編制企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)匯報(bào)。檢驗(yàn)和掌握計(jì)劃實(shí)施情況。按時(shí)發(fā)放工資、各類補(bǔ)助等。配合企業(yè)財(cái)務(wù)部和稅務(wù)部門保持親密聯(lián)絡(luò)，辦理稅務(wù)登記、稅務(wù)申報(bào)等稅務(wù)工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。第四節(jié)管理處出納崗位職責(zé)（客服兼）直接上級：主賬會(huì)計(jì)。堅(jiān)持各項(xiàng)規(guī)章制度，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，對業(yè)主做到禮貌熱情，保持儀表端莊。根據(jù)相關(guān)要求，辦理現(xiàn)金報(bào)銷手續(xù)、經(jīng)營收入手續(xù)，對現(xiàn)金收支及轉(zhuǎn)帳應(yīng)立即辦理。對日常發(fā)生現(xiàn)金、銀行業(yè)務(wù)要立即登記現(xiàn)金日志帳、銀行日志帳。確保做到日清月結(jié)，帳款相符。保管好銀行核定庫存現(xiàn)金，超出核定庫存現(xiàn)金要立即送存銀行，對支票進(jìn)行登記領(lǐng)用，保管好空白支票及有價(jià)證券、收據(jù)。按時(shí)計(jì)發(fā)各類人員工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金等。立即辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，管理銀行帳戶，月終應(yīng)立即將銀行日志帳和銀行對帳單進(jìn)行查對，并編制銀行余額調(diào)整表。每日收取現(xiàn)金及銀行轉(zhuǎn)帳支票等要清點(diǎn)后立即送存銀行，方便做到帳目正確，情況清楚。收款情況應(yīng)有考評，認(rèn)真、正確、立即編制月報(bào)表，收入明細(xì)和會(huì)計(jì)核實(shí)相符，按月查對。每個(gè)月定時(shí)由業(yè)主到管理處交納物管費(fèi)，超出時(shí)間按3‰/天繳滯納金，對超出時(shí)間仍不交款業(yè)主，采取書面通知、電話催交、上門收款措施，對拒不交納管理費(fèi)業(yè)關(guān)鍵立即向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，方可采取一定方法。管理處客服主管崗位職責(zé)直接上級：項(xiàng)目經(jīng)理。熟悉相關(guān)物業(yè)管理及相關(guān)法律、法規(guī)和政策和各類物業(yè)管理知識，并能有效利用。對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃主動(dòng)提出意見和提議。負(fù)責(zé)接待業(yè)主和來訪客人，對業(yè)主投訴要耐心解釋，立即處理，投訴處理率達(dá)100%，投訴回訪率達(dá)100％。建立和業(yè)主親密友好關(guān)系，熟悉小區(qū)業(yè)主情況，主動(dòng)和業(yè)主交流、溝通，定時(shí)訪問業(yè)主。立即向項(xiàng)目經(jīng)理反應(yīng)業(yè)主意見和提議，定時(shí)提交小區(qū)業(yè)主提案。熟悉小區(qū)房屋及各類公共設(shè)施結(jié)構(gòu)和管理要求，立即滿足業(yè)主合理要求。做好業(yè)主（用戶）進(jìn)住工作，建立業(yè)主（用戶）檔案，簽署相關(guān)管理協(xié)議，配合工程部進(jìn)行裝修監(jiān)管，裝修結(jié)束，組織驗(yàn)收，建立業(yè)主（用戶）工程檔案。負(fù)責(zé)接聽業(yè)主報(bào)修電話，認(rèn)真做好統(tǒng)計(jì)，快速轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門，并立即對業(yè)主進(jìn)行回訪。做好編制物管費(fèi)、公共分?jǐn)傎M(fèi)、特服費(fèi)用一覽表工作，做好收繳工作，妥當(dāng)解釋業(yè)主提出相關(guān)問題。做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。第六節(jié)管理處護(hù)衛(wèi)主管崗位職責(zé)直接上級：項(xiàng)目經(jīng)理，直接下級：護(hù)衛(wèi)隊(duì)員。定時(shí)或不定時(shí)對本班安全護(hù)衛(wèi)人員工作進(jìn)行抽查、檢驗(yàn)，對不合格工作（服務(wù)）作出處理。監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運(yùn)作，對不合格工作實(shí)施糾正方法。主持召開班務(wù)會(huì)議，正確傳達(dá)上級工作安排和決議指令，率領(lǐng)本班人員做好安全護(hù)衛(wèi)工作。負(fù)責(zé)對日常班務(wù)處理，負(fù)責(zé)檢驗(yàn)糾正本班人員執(zhí)勤中違規(guī)行為。負(fù)責(zé)本班人員考勤、考評等工作，對不稱職者上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)處理。負(fù)責(zé)對本班人員崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)統(tǒng)計(jì)整理。熟悉安全護(hù)衛(wèi)各崗位職責(zé)和任務(wù)，掌握本轄區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作規(guī)律和特點(diǎn)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)班和其它班人員關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。督導(dǎo)本班人員日常工作，并對因管理不力造成本班人職員作失誤及重大責(zé)任事故負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任。做好安全標(biāo)識管理和質(zhì)量統(tǒng)計(jì)工作。對本班安全、消防工作負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。第七節(jié)管理處中控室監(jiān)控員崗位職責(zé)直接上級：護(hù)衛(wèi)主管。正確操作和珍惜監(jiān)控設(shè)備、消防報(bào)警、防盜報(bào)警設(shè)備及電梯監(jiān)控報(bào)警設(shè)備。經(jīng)過安防設(shè)備對小區(qū)實(shí)施二十四小時(shí)監(jiān)控。經(jīng)過觀察攝像監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視畫面，掌握治安目標(biāo)情況，并將異常情況通知相關(guān)崗位進(jìn)行處理。經(jīng)過消防報(bào)警系統(tǒng)、電梯監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)將報(bào)警情況立即通知值班隊(duì)員，并對報(bào)警情況進(jìn)行應(yīng)急處理。利用現(xiàn)有通訊工具和各崗位進(jìn)行信息溝通和交流，傳輸各類指令。對智能化器材進(jìn)行簡單維護(hù)和保養(yǎng)。做好多種質(zhì)量信息統(tǒng)計(jì)、反饋。對自己工作進(jìn)行自檢，做好工作中多種標(biāo)識。做好值班質(zhì)量統(tǒng)計(jì)和交接班工作，保持室內(nèi)整齊設(shè)備無故障。對錄相帶及其相關(guān)資料做好存放管理工作，確保正常使用隨時(shí)幫助備查各類案件。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。第八節(jié)管理處護(hù)衛(wèi)員崗位職責(zé)直接上級：護(hù)衛(wèi)主管。認(rèn)真做好交接班質(zhì)量統(tǒng)計(jì)，按時(shí)交接班。上崗前按管理處要求整理好自己儀容儀表，熱情禮貌服務(wù)。珍惜公物及崗位上多種設(shè)備。。對日常安全工作進(jìn)行自檢。熟悉當(dāng)值崗位地形地物，熟悉小區(qū)基礎(chǔ)情況（包含樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材和業(yè)主入住情況等）。巡查小區(qū)各樓層房間門、走道、消防通道、電梯間、設(shè)備間、消防間、配電間等有沒有異常情況。巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好、有沒有短少，供水、供電系統(tǒng)有沒有跑、冒、滴、漏異常情況及氣味。查看是否有可疑人員、可疑情況等，對在巡查中發(fā)覺重大情況或重大問題，必需立即上報(bào)，按要求和管理權(quán)限作對應(yīng)應(yīng)急處理。巡查施工人員是否佩帶臨時(shí)出入證，是否按裝修管理要求要求、規(guī)范施工（尤其是動(dòng)火施工），是否有非該作業(yè)區(qū)域人進(jìn)入，是否有亂扔裝修垃圾等情況。消防通道是否通暢，有沒有侵占公共部位現(xiàn)象，電