房地產(chǎn)公司員工手冊模板

房地產(chǎn)企業(yè)職員手冊范例

××房地產(chǎn)企業(yè)職員手冊名稱××房地產(chǎn)企業(yè)職員手冊文件編號版本頁次修改狀態(tài)目錄一、序言………………………二、董事長致詞………………三、企業(yè)概況…………………四、職員守則…………………五、人力資源管理制度………………………六、行政事務(wù)管理制度………………………七、招標(biāo)工作管理措施………………………八、工程項(xiàng)目采購程序………………………九、工程質(zhì)量管理措施………………………十、銷售人員管理措施………………………十一、生效、修訂和解釋……………………相關(guān)說明編制人員審核人員同意人員編制日期審核日期同意日期名稱××房地產(chǎn)企業(yè)職員手冊文件編號版本頁次修改狀態(tài)一、序言（略）二、董事長致詞（略）三、企業(yè)概況（略）四、職員守則（略）五、人力資源管理制度（略）六、行政事務(wù)管理制度（略）七、招標(biāo)工作管理措施（一）招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)組成1．名稱：招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱招標(biāo)小組）。2．招標(biāo)小組由總經(jīng)理任組長，副總經(jīng)理任副組長；小組組員由總工程師及市場營銷部、財務(wù)部、投資開發(fā)部、工程管理部和物資部等部門經(jīng)理組成。（二）招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)關(guān)鍵職能1．依據(jù)××市相關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)管理要求、制度和董事會決定，對本企業(yè)建設(shè)工程招標(biāo)工作進(jìn)行組織管理和具體實(shí)施。2．對需由市建委審批開工且須實(shí)施招標(biāo)建設(shè)工程，招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)以下各項(xiàng)具體工作：制訂工程招標(biāo)工作計劃并報董事會；編制起草招標(biāo)文件；辦理相關(guān)招標(biāo)手續(xù)；編制標(biāo)底，確定招標(biāo)方法；組織投標(biāo)企業(yè)報名及考察投標(biāo)企業(yè)；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；報董事會同意后簽署工程承包協(xié)議。（三）招標(biāo)工作程序進(jìn)行本企業(yè)建設(shè)工程招標(biāo)工作，應(yīng)遵照下列程序。1．凡按要求應(yīng)實(shí)施招標(biāo)本企業(yè)建設(shè)工程，由招標(biāo)小組到市招標(biāo)辦進(jìn)行招標(biāo)登記。2．招標(biāo)小組相關(guān)人員落實(shí)招標(biāo)前準(zhǔn)備工作，具體包含以下五個方面。（1）向相關(guān)部門辦理建設(shè)用地計劃許可證。（2）組織完成拆遷工作，實(shí)現(xiàn)“三通一平”。（3）落實(shí)建設(shè)工程所需外部市政、公用設(shè)施條件。（4）組織有相關(guān)資質(zhì)設(shè)計單位完成施工圖。（5）施工圖預(yù)算或設(shè)計概算完成后，向相關(guān)部門領(lǐng)取建設(shè)施工許可證。3．招標(biāo)小組組織編制招標(biāo)文件并報董事會審核。董事會經(jīng)過并由董事長簽署同意后，招標(biāo)小組報市招標(biāo)辦核準(zhǔn)。4．市場營銷部負(fù)責(zé)編制標(biāo)底文件后，直接報招標(biāo)小組正、副組長及董事會審核，董事長簽署后由招標(biāo)小組報市招標(biāo)辦核準(zhǔn)。5．招標(biāo)小組持市建委相關(guān)部門簽有“同意招標(biāo)”建設(shè)工程開工審批表、“招標(biāo)申請書”及招標(biāo)文件，向市招標(biāo)辦提出申請。6．按市招標(biāo)辦同意招標(biāo)方法，招標(biāo)小組發(fā)出招標(biāo)通知和向擬選擇投標(biāo)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)資格預(yù)審?fù)ㄖ獣?．招標(biāo)小組審查投標(biāo)企業(yè)資格并將審查結(jié)果報招標(biāo)小組正、副組長及董事會審核后，向市招標(biāo)辦提請審查投標(biāo)企業(yè)資格，方能確定投標(biāo)企業(yè)。具體包含以下五個方面。（1）財務(wù)部負(fù)責(zé)落實(shí)投標(biāo)企業(yè)注冊合格情況及其它經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)。（2）市場營銷部負(fù)責(zé)審查落實(shí)投標(biāo)企業(yè)經(jīng)營管理情況。（3）工程管理部負(fù)責(zé)審查落實(shí)施工企業(yè)承包同類工程經(jīng)歷。（4）市場營銷部負(fù)責(zé)和擬投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)條件談判，并報招標(biāo)小組審核。（5）投標(biāo)企業(yè)必需書面承諾我方提出相關(guān)條件后方能正式參與投標(biāo)。8．招標(biāo)小組向經(jīng)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)投標(biāo)企業(yè)發(fā)放招標(biāo)通知書。9．招標(biāo)小組向投標(biāo)企業(yè)分發(fā)招標(biāo)文件和施工圖并由財務(wù)部收取押金。10．工程管理部組織投標(biāo)企業(yè)勘察現(xiàn)場。11．招標(biāo)小組主持召開招標(biāo)會議，向投標(biāo)企業(yè)介紹招標(biāo)工程情況，并解答相關(guān)問題。12．招標(biāo)小組負(fù)責(zé)接收、審核投標(biāo)企業(yè)送交投標(biāo)書并編寫審核匯報。13．招標(biāo)小組主持召開開標(biāo)會議。14．招標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)，并將決標(biāo)匯報報請董事會審查確定，董事長簽署后由招標(biāo)小組報請市招標(biāo)辦審核。15．招標(biāo)小組向投標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。16．市場營銷部會同工程管理部、開發(fā)部、財務(wù)部和中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行協(xié)議條款談判，并將談判結(jié)果報招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組正、副組長及董事長審查。17．由招標(biāo)小組按董事長簽署同意協(xié)議條款及授權(quán)和中標(biāo)企業(yè)簽署正式協(xié)議。18．由招標(biāo)小組會同中標(biāo)企業(yè)持協(xié)議正式文本，向市招標(biāo)辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)。八、工程項(xiàng)目采購程序依據(jù)工程設(shè)備、材料屬甲供材料、甲定乙供還是甲方簽證材料具體分三種步驟。（一）甲供材料設(shè)備步驟1．項(xiàng)目采購人員依據(jù)審定采購計劃確定出具體規(guī)范招標(biāo)文件，并組織項(xiàng)目工程管理部及財務(wù)部、集團(tuán)工程管理部及財務(wù)部等部門對招標(biāo)文件中包含相關(guān)工程技術(shù)參數(shù)、材料設(shè)備特殊規(guī)范要求、供給約定位選擇、付款方法等進(jìn)行審核，并依據(jù)會審結(jié)果修正；并于三個工作日內(nèi)報送集團(tuán)采購部立案。2．采購部依據(jù)審定后招標(biāo)文件按前期市場調(diào)研情況和現(xiàn)行市場動態(tài)改變再一次進(jìn)行具體分析，確定所需材料設(shè)備品牌供給商范圍（不少于三家），發(fā)出標(biāo)書并要求對方在要求日期將標(biāo)書及小樣送達(dá)各項(xiàng)目采購人員處，組織相關(guān)部門對廠方考察，寫出考察匯報。3．搜集招標(biāo)書并組織相關(guān)技術(shù)部門對對應(yīng)技術(shù)標(biāo)進(jìn)行分析、討論，制訂出最好方案，并列出具體統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)組合報價配置表，下發(fā)投標(biāo)企業(yè)，要求嚴(yán)格按我方制訂配置方案進(jìn)行技術(shù)標(biāo)制作及組合報價。4．按采購設(shè)備材料權(quán)限范圍組織召集各相關(guān)部門參與技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)等詢標(biāo)、議標(biāo)工作，依據(jù)招詢標(biāo)結(jié)果，結(jié)合實(shí)地考察情況，綜合各部門意見做出供方評價，初步議定最好供給廠商并匯總上報；假如各部門對評標(biāo)結(jié)果存在分歧時，可視具體情況進(jìn)行下一輪招投標(biāo)。5．經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批，最終確定中標(biāo)單位。6．采購部依據(jù)審定供給商及招詢標(biāo)意見起草采購協(xié)議，按權(quán)限設(shè)置要求組織相關(guān)部門以會議形式進(jìn)行協(xié)議會審，最終定稿，雙方簽約。7．項(xiàng)目工程管理部、采購部相互配合按工程要求依據(jù)工程進(jìn)度和預(yù)期時間按協(xié)議分批或一次性購貨。（二）甲定乙供步驟1．甲定乙供（定品牌、定價格）步驟。（1）項(xiàng)目采購部依據(jù)集團(tuán)采購部審核后采購清單，將準(zhǔn)備按計劃實(shí)施設(shè)備、材料清單交項(xiàng)目財務(wù)部審核。（2）項(xiàng)目財務(wù)部在三個工作日內(nèi)負(fù)責(zé)審核明確該批材料和總包方可能發(fā)生采報費(fèi)等費(fèi)用。（3）擬訂、修改招、投標(biāo)文件，并組織相關(guān)部門評審，三個工作日內(nèi)報送集團(tuán)企業(yè)采購部立案。（4）依據(jù)上報設(shè)備、材料要求搜集公布信息資料，確定所需材料、設(shè)備品牌參標(biāo)供給商范圍（三家以上）并組織各相關(guān)部門進(jìn)行初評后，對入圍單位發(fā)出標(biāo)書，并組織相關(guān)部門對廠方實(shí)施考察，并編寫出考察匯報。（5）搜集招標(biāo)書并組織相關(guān)技術(shù)部門對對應(yīng)技術(shù)標(biāo)進(jìn)行分析、討論，制訂出最好方案，并列出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)組合報價配置表，下發(fā)各投標(biāo)企業(yè)，要求嚴(yán)格按我方制訂配置方案進(jìn)行技術(shù)標(biāo)制作及組合報價。（6）按相關(guān)要求組織相關(guān)部門進(jìn)行開標(biāo)、詢標(biāo)，結(jié)合考察情況分析各企業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)，做出全方面性價比分析，并綜合各部門意見初步確定中標(biāo)單位。如各部門對標(biāo)書有異議，可再進(jìn)行一輪招投標(biāo)。（7）將招標(biāo)結(jié)果、考察匯報及第一中標(biāo)單位具體組合報價上報集團(tuán)企業(yè)采購部審核，審核時間標(biāo)準(zhǔn)上不超出五天，特殊情況例外。（8）依據(jù)審核意見對選定品牌、價格進(jìn)行簽復(fù)；財務(wù)部審核并簽復(fù)意見，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)立案后下發(fā)實(shí)施。2．甲定乙供（定品牌、價格，按信息價計?。┎襟E。（1）項(xiàng)目工程管理部將所用材料說明規(guī)格、型號、數(shù)量要求上報項(xiàng)目采購部。（2）項(xiàng)目采購部匯同財務(wù)部依據(jù)搜集資料信息進(jìn)行分析選定品牌。（3）項(xiàng)目采購人員對上報工程聯(lián)絡(luò)單進(jìn)行簽復(fù)后，提交項(xiàng)目財務(wù)部。（4）財務(wù)部簽復(fù)項(xiàng)目采購人員提交工程聯(lián)絡(luò)單意見，并經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)后存檔下發(fā)實(shí)施。（三）甲方簽證步驟1．由項(xiàng)目工程管理部負(fù)責(zé)按總包協(xié)議條款審核上報簽證材料并督促施工單位將所上報簽證材料必需明確品牌、規(guī)格、型號、技術(shù)參數(shù)要求、數(shù)量、使用時間、單價等，具體內(nèi)容制工程聯(lián)絡(luò)單后交采購部。2．項(xiàng)目采購部依據(jù)所搜集到價格信息、資料分析對比后，簽復(fù)價格意見。3．由項(xiàng)目財務(wù)部審核采購部簽復(fù)價格，并請項(xiàng)目企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)簽字確定后，交項(xiàng)目工程管理部、采購部及行政部存檔，同時報送集團(tuán)采購部、工程管理部、財務(wù)部立案。（四）其它需注意事項(xiàng)1．如屬甲定乙供設(shè)備材料，在確定供給商商品、規(guī)格、價格等后，采購部會同工程管理部、財務(wù)部負(fù)責(zé)總包方和乙方聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作，方便確保工期。2．各項(xiàng)目企業(yè)采購招投標(biāo)權(quán)限、操作范圍要求以下。（1）單項(xiàng)協(xié)議金額在伍拾萬元以下材料設(shè)備采購，由項(xiàng)目采購部負(fù)責(zé)具體實(shí)施開標(biāo)、詢標(biāo)業(yè)務(wù)，并組織項(xiàng)目部相關(guān)部門對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行考察，最終將招標(biāo)結(jié)果、考察結(jié)果及第一中標(biāo)單位設(shè)備材料具體配置報價清單報集團(tuán)采購部、財務(wù)部、工程管理部審核；審核確定后，進(jìn)入?yún)f(xié)議起草、會審步驟，上報集團(tuán)企業(yè)總經(jīng)理、集團(tuán)總裁審批，最終確定供貨單位。（2）協(xié)議金額在伍拾萬元（含）以上，項(xiàng)目采購部在負(fù)責(zé)招標(biāo)書制作審核后，由集團(tuán)采購部和項(xiàng)目采購部共同推薦供給商，由項(xiàng)目采購部統(tǒng)一發(fā)標(biāo)，并組織集團(tuán)投資監(jiān)督部及集團(tuán)采購部、財務(wù)部、項(xiàng)目部各相關(guān)部門共同參與開標(biāo)、詢標(biāo)，并對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行考察，將評審考察結(jié)果上報集團(tuán)企業(yè)總經(jīng)理、集團(tuán)總裁審批，最終確定供貨單位。九、工程質(zhì)量管理措施（一）責(zé)權(quán)劃分1．建設(shè)單位。（1）協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、設(shè)計單位關(guān)系。（2）依據(jù)國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、要求、設(shè)計文件、施工組織設(shè)計（方案）、承包協(xié)議對施工單位和監(jiān)理單位工作質(zhì)量和施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。對不符合國家要求和設(shè)計行為提出整改要求。施工單位和監(jiān)理單位均應(yīng)按建設(shè)單位要求改善工作。2．施工單位。（1）嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計文件。施工方案。施工組織設(shè)計和國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工，對施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。（2）立即按建設(shè)單位和監(jiān)理指令改善工作。對建設(shè)單位及監(jiān)理書面指令應(yīng)在建設(shè)單位及監(jiān)理指定期限內(nèi)完成書面回復(fù)。施工單位有權(quán)拒絕建設(shè)單位、監(jiān)理不正確指令，但必需陳說“拒絕”正當(dāng)理由，并得到建設(shè)單位和監(jiān)理確實(shí)定。在建設(shè)單位、監(jiān)理堅(jiān)持其指令必需實(shí)施時，其后果由堅(jiān)持人負(fù)責(zé)。3．監(jiān)理單位。（1）依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范、要求、設(shè)計文件代表建設(shè)單位對施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理。對違反國家要求和設(shè)計文件行為發(fā)出整改指令。施工單位無正當(dāng)理由拒絕監(jiān)理指令。監(jiān)理可發(fā)出停工令和復(fù)工令。（2）確定施工質(zhì)量，并對已確定施工質(zhì)量負(fù)責(zé)（但并不免去施工單位對施工質(zhì)量責(zé)任）。（二）技術(shù)質(zhì)量管理體系1．建設(shè)單位、施工、監(jiān)理全部應(yīng)依據(jù)本單位具體情況，建立以總工程師為首技術(shù)質(zhì)量管理系統(tǒng)。2．管理系統(tǒng)人員必需到崗，職責(zé)必需劃分明確、管理到位。（三）圖紙收發(fā)和審核1．工程圖紙及設(shè)計文件（包含設(shè)計變更）一律由建設(shè)單位檔案員分發(fā)給施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)責(zé)任人（或檔案員）和監(jiān)理工程師。2．各單位技術(shù)責(zé)任人應(yīng)組織相關(guān)人員認(rèn)真審查圖紙。3．圖紙審查關(guān)鍵點(diǎn)包含以下7點(diǎn)：要尺寸、標(biāo)高、位置、預(yù)留孔洞埋件是否正確；關(guān)鍵結(jié)構(gòu)是否合理；圖紙、文件是否相互矛盾；實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范是否明確；土建和安裝銜接有沒有問題；現(xiàn)在施工技術(shù)、裝備、供給條件是否適應(yīng)技術(shù)難點(diǎn)特殊要求；有沒有危及安全原因。（四）設(shè)計交底設(shè)計交底由建設(shè)單位組織相關(guān)單位進(jìn)行。設(shè)計交底關(guān)鍵目標(biāo)在于說明工程特征、了解設(shè)計意圖、澄清圖紙會審中問題、更正圖紙錯誤等。設(shè)計交底統(tǒng)計由設(shè)計單位整理，經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計、監(jiān)理、施工各方共同簽署后建設(shè)單位分發(fā)相關(guān)單位。（五）施工組織設(shè)計1．施工組織設(shè)計由施工單位編制，由監(jiān)理單位組織施工、建設(shè)單位、設(shè)計單位等相關(guān)人員審核。2．施工組織設(shè)計應(yīng)包含下列關(guān)鍵內(nèi)容：工程概況；施工總平面圖；綜累計劃：包含進(jìn)度、材料、預(yù)制件、設(shè)備、勞動力、施工機(jī)具、臨時設(shè)施計劃；施工方法及技術(shù)方法；季節(jié)施工方法；質(zhì)量確保方法；安全技術(shù)方法；環(huán)境保護(hù)及文明施工技術(shù)方法；……。3．施工組織設(shè)計修改、同意程序要符合施工單位管理制度，同時應(yīng)通知建設(shè)單位、監(jiān)理重大修改應(yīng)由建立組織相關(guān)人員重新審定。（六）技術(shù)交底由各單位技術(shù)責(zé)任人向各自屬下進(jìn)行技術(shù)交底。尤其是施工單位技術(shù)交底必需深入到基層，交底應(yīng)有針對性，說明操作關(guān)鍵點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全注意事項(xiàng)。（七）施工嚴(yán)格根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、設(shè)計文件，施工組織設(shè)計進(jìn)行施工。（八）設(shè)計變更1．變更設(shè)計施工必需按設(shè)計變更圖（通知）及洽商統(tǒng)計進(jìn)行。2．施工中有下列情況由施工單位向監(jiān)理提出，經(jīng)建設(shè)單位同意后提交設(shè)計單位書面同意后能夠變更施工：圖紙錯誤；合理化提議；施工條件、材料規(guī)格、品種無法滿足原設(shè)計要求。3．不影響結(jié)構(gòu)建筑美觀和使用功效次要部位，能夠在得到建設(shè)單位及設(shè)計人同意前提下先施工，后補(bǔ)充洽商統(tǒng)計。4．設(shè)計變更圖、變更通知、洽商統(tǒng)計是設(shè)計文件組成部分，是監(jiān)理依據(jù)。（九）材料檢驗(yàn)1．關(guān)鍵材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必需含有合格證、材質(zhì)單方可使用。新材料、新產(chǎn)品應(yīng)含有判定證實(shí)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、使用說明和工藝要求方可使用。2．關(guān)鍵材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必需按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求由施工單位復(fù)驗(yàn)。3．建設(shè)單位、監(jiān)理對材料、構(gòu)件、設(shè)備、儀表產(chǎn)生疑問，能夠抽樣復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)費(fèi)用，復(fù)驗(yàn)不合格，施工單位負(fù)擔(dān)費(fèi)用，并嚴(yán)禁使用。（十）技術(shù)檢驗(yàn)施工規(guī)程、規(guī)范、和技術(shù)文件要求技術(shù)檢驗(yàn)（如強(qiáng)度、壓力、絕緣、探傷等）一律按相關(guān)要求由施工單位進(jìn)行，不得任意降低內(nèi)容和降低標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵檢驗(yàn)應(yīng)通知監(jiān)理到場。施工單位應(yīng)將檢驗(yàn)匯報提交監(jiān)理審查登記。（十一）隱蔽驗(yàn)收1．上道工序工作結(jié)果被下道工序所掩蓋，無法或極難進(jìn)行再次檢驗(yàn)；發(fā)生錯誤無法或極難填補(bǔ)工程部位必需進(jìn)行隱蔽檢驗(yàn)和合格后方準(zhǔn)開始下道工序。2．監(jiān)理單位必需事先按分項(xiàng)工程編制隱蔽驗(yàn)收部位計劃表，表中應(yīng)注明項(xiàng)目、部位、檢驗(yàn)內(nèi)容，并書面通知建設(shè)單位和施工單位。3．工程進(jìn)行到監(jiān)理單位要求隱蔽工程部位，施工單位在自己進(jìn)行了技術(shù)復(fù)核、質(zhì)量評定以后準(zhǔn)備好對應(yīng)檔案資料和檢驗(yàn)工（量）具，報請監(jiān)理驗(yàn)收。4．隱蔽驗(yàn)收各專業(yè)人員全部須參與，而且必需做出統(tǒng)計并有施工和監(jiān)理代表簽字確定。（十二）中間驗(yàn)收某一部分分部工程完成以后，由建設(shè)單位召集施工、監(jiān)理、設(shè)計聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收，做出書面統(tǒng)計，后續(xù)分部工程方可插入。（十三）設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)1．含有下列條件方可進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)：安裝工作完成，并經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)合格；技術(shù)文件要求檢驗(yàn)工作完成并合格；試運(yùn)轉(zhuǎn)方案編制完成；測試量具，工具齊備。2．試運(yùn)轉(zhuǎn)由施工單位主持實(shí)施，建設(shè)單位、監(jiān)理單位參與。3．試運(yùn)轉(zhuǎn)統(tǒng)計應(yīng)完整歸檔。（十四）完工驗(yàn)收1．完工驗(yàn)收條件：協(xié)議要求工程范圍施工完成，并達(dá)成質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；工程檔案齊備。2．完工驗(yàn)收由質(zhì)量監(jiān)督總站、建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理聯(lián)合進(jìn)行。3．完工驗(yàn)收應(yīng)填寫驗(yàn)收單。（十五）質(zhì)量評定1．質(zhì)量評定按《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》按分項(xiàng)、分部和單位工程劃分進(jìn)行檢驗(yàn)評定。2．質(zhì)量評定由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)要求組織對應(yīng)人員進(jìn)行。施工單位自檢核定合格報監(jiān)理單位核準(zhǔn)。（十六）持證上崗1．需要持證上崗特殊工種，施工單位必需安排持證人員操作。2．建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)隨時檢驗(yàn)特殊工種持證情況，并有權(quán)停止無證人職員作或拒絕確定由無證人員進(jìn)行施工工程質(zhì)量。（十七）質(zhì)量確保資料施工單位應(yīng)按市建委相關(guān)文件要求整理質(zhì)量確保資料。質(zhì)保資料應(yīng)在施工過程中立即整理，嚴(yán)禁編假數(shù)據(jù)。質(zhì)量確保資料應(yīng)報監(jiān)理審查、登記、完工后由施工單位整理成卷，一式三份報監(jiān)理核定。（十八）質(zhì)量事故1．發(fā)生質(zhì)量事故，施工單位應(yīng)立即通知建設(shè)單位和監(jiān)理單位，同時采取預(yù)防事故擴(kuò)大有效方法。2．質(zhì)量事故不得私自修補(bǔ)掩飾。施工單位需組織相關(guān)方面調(diào)查分析事故原因，寫出書面方案報監(jiān)理。經(jīng)設(shè)計和監(jiān)理同意后方可進(jìn)行處理。3．事故處理完成，施工單位應(yīng)寫出事故匯報，匯報應(yīng)說明事故原因，處理方法和處理結(jié)果。家里對處理結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)、登記立案。（十九）計量1．施工使用儀器、量具必需合格，并在要求計量檢定周期內(nèi)使用。2．監(jiān)理應(yīng)對在用量具“檢定合格證”進(jìn)行檢驗(yàn)、登記。（二十）分包工程質(zhì)量分包單位資質(zhì)由建設(shè)單位和監(jiān)理確定，分包工程質(zhì)量及施工技術(shù)由總包單位負(fù)責(zé)。十、銷售人員管理措施（一）銷售人員基礎(chǔ)準(zhǔn)則1．銷售人員必需忠于本企業(yè)，熱愛本職員作，遵守職業(yè)道德；2．銷售人員在工作時間內(nèi)要時刻注意儀表、儀容；3．銷售人員必需遵守企業(yè)規(guī)章制度和銷售管理制度，保守企業(yè)秘密；4．銷售人員不得有損害企業(yè)利益行為發(fā)生或和企業(yè)利益發(fā)生沖突；5．銷售人員必需微笑熱情善意地對待全部用戶。（二）銷售人員職業(yè)準(zhǔn)則1．銷售人員必需不停提升業(yè)務(wù)知識，尤其是對商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)知識，如房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念、建筑材料、物業(yè)管理和相關(guān)法律法規(guī)。2．銷售人員必需對該項(xiàng)目含有具體了解，包含規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、戶型、關(guān)鍵賣點(diǎn)、周圍環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展計劃等。3．銷售人員需要不停提升服務(wù)意識和技巧，如提升觀察應(yīng)變能力、了解用戶心理及溝通交流能力。4．銷售人員必需常常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場情況和周圍商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)動態(tài)，立即反饋，方便企業(yè)立即調(diào)整銷售策略。5．銷售人員必需嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)制度、命令和服從工作安排，提升業(yè)務(wù)實(shí)施能力。（三）銷售人員服裝儀容1．男性須穿襯衫，深色西裝、領(lǐng)帶、褲子及襪子，黑皮鞋；工作裝要保持整齊；夏季可簡裝。2．女性須穿深色西裝套裙，淺色襯衫，黑皮鞋，肉色絲襪。3．坐、立、站姿端正，不得東倒西歪。4．精神飽滿，不得表現(xiàn)出無精打采、疲憊不堪神態(tài)。（四）銷售人職員作步驟（以下表所表示）銷售人職員作步驟示意表銷售工作步驟工作內(nèi)容接待用戶接待用戶項(xiàng)目沙盤展示率領(lǐng)觀看樣板商鋪簽署合約洽談區(qū)洽談、溝通填寫用戶資料追蹤用戶成交收定主動上前、問候語、確定來訪渠道及次數(shù)項(xiàng)目方位、周圍環(huán)境、交通情況、項(xiàng)目定位、景觀建筑計劃特點(diǎn)、配套設(shè)施開發(fā)商、建筑設(shè)計、建材標(biāo)準(zhǔn)、智能化特點(diǎn)、商鋪特點(diǎn)、裝修設(shè)計風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、價格分析、鎖定用戶需求、掌握成交障礙點(diǎn)等引導(dǎo)用戶入座、匯報用戶疑難問題、申請?zhí)幚矸桨负弯N售配合營造洽談氣氛、交換名片、挖掘用戶信息、投資方案分析、促銷SP、遞交樓書及講解正確用戶資料和信息并立即更新統(tǒng)計在案，方便以后分析收取定金、和用戶簽署認(rèn)購書認(rèn)真簽約并解答用戶所提疑問在簽署銷售協(xié)議之前，銷售人員必需做到以下四點(diǎn)。1．銷售人員要對用戶身份進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)定，確信相關(guān)證實(shí)文件等。2．銷售人員必需仔細(xì)研究標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議條款并通曉相關(guān)法律法規(guī)，對用戶進(jìn)行耐心解釋。3．銷售人員要嚴(yán)格根據(jù)程序按《××市商品房購銷協(xié)議》統(tǒng)一格式協(xié)議和用戶簽署購銷協(xié)議。4．統(tǒng)一保管銷售協(xié)議。（五）用戶接待規(guī)范1．用戶上門時，值班銷售人員必需主動面帶笑容上前迎接。2．迎接用戶后，銷售人員應(yīng)先開口招呼對方，向用戶問好，或說“歡迎光臨”，并問詢用戶意向。3．當(dāng)用戶表明想購樓意愿時，則請用戶在合適交談區(qū)入座，并取出資料為用戶介紹，其它人員要主動為用戶沖茶倒水。4．銷售人員在介紹時，除書面資料外，若有模型，應(yīng)配合模型加以說明。5．在介紹過程中，銷售人員應(yīng)避免拿著資料照本宣科，必需注意用戶反應(yīng)，以掌握用戶心理及需求，須能判定用戶是屬于自購、代購還是咨詢，或是調(diào)查者。6．隨時注意自己形象，因?yàn)槟F(xiàn)在代表企業(yè)，也代表產(chǎn)品，所以必需保持微笑，態(tài)度上要誠懇、親切，取得用戶好感及信賴。7．不管成交是否，用戶離去時，業(yè)務(wù)人員應(yīng)起身相送至大門，并說“歡迎再次光臨”。8．值班銷售人員負(fù)責(zé)將《來訪記錄表》、《來電記錄表》整理好立即交給主管人員，并做好本人《用戶檔案》登記工作。9．銷售人員在接待用戶時不應(yīng)接電話，以免打斷和用戶交談，其它人代接電話時應(yīng)通知對方“對不起，請過××分鐘再打來”或“請留下電話號碼讓×××回復(fù)”。10．如用戶人數(shù)較多時，可二人或三人同時接待，但必需以其中一人為主講，其它人輔助。11．盡可能利用模型、銷售控制表、展板等輔