農(nóng)業(yè)投資范圍內(nèi)土地權(quán)屬保護(hù)

土地權(quán)屬治理4土地權(quán)屬治理4治理：支持負(fù)責(zé)任的性別公平土地使用權(quán)治理實(shí)現(xiàn)的技術(shù)指南》，羅馬,2017年土地權(quán)屬治理技術(shù)指南4號(hào)農(nóng)業(yè)投資范圍內(nèi)土地權(quán)屬保護(hù)聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織該出版物旨在支持《國(guó)家糧食安全范圍內(nèi)土地、漁業(yè)及森林所有權(quán)有責(zé)治理自愿準(zhǔn)則》的應(yīng)用；它不會(huì)與世界食品安全委員會(huì)于2012年5月11日出臺(tái)的《準(zhǔn)該出版物在聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（FAO）、瑞士政府和瑞士發(fā)展與合作署（SDC）的經(jīng)濟(jì)援助下編制。出版物中表達(dá)的觀點(diǎn)僅代表作者的觀點(diǎn)，并不一本信息產(chǎn)品中使用的名稱和介紹的材料，并不意味著聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織(糧農(nóng)組織)對(duì)任何國(guó)家、領(lǐng)地、城市、地區(qū)或其當(dāng)局的法律或發(fā)展?fàn)顟B(tài)、或?qū)ζ鋰?guó)界或邊界的劃分表示任何意見(jiàn)。提及具體的公司或廠商產(chǎn)品，無(wú)論是否含有專利，并不意味著這些公司或產(chǎn)品得到糧農(nóng)組織的認(rèn)可或推薦，優(yōu)于未提及的其本信息產(chǎn)品中陳述的觀點(diǎn)是作者的觀點(diǎn)，不ISBN978-92-5-508895-1糧農(nóng)組織鼓勵(lì)對(duì)本信息產(chǎn)品中的材料進(jìn)行使用、復(fù)制和傳播。除非另有說(shuō)明，可拷貝、下載和打印材料，供個(gè)人學(xué)習(xí)、研究和教學(xué)所用，或供非商業(yè)性產(chǎn)品或服務(wù)所用，但必須恰當(dāng)?shù)卣f(shuō)明糧農(nóng)組織為信息來(lái)源及版權(quán)所有者，且不得以所有關(guān)于翻譯權(quán)、改編權(quán)以及轉(zhuǎn)售權(quán)和其他商業(yè)性使用權(quán)的申請(qǐng)，應(yīng)遞交至/contact-us/licence-request或copyright@。糧農(nóng)組織信息產(chǎn)品可在糧農(nóng)組織網(wǎng)站(/publications)獲得并通過(guò)publications-sales@購(gòu)買。本出版物使用特定產(chǎn)品和流程印刷，以確保對(duì)環(huán)境造成最小Hilton、BabetteWehrmann和ElizabethBeall編制，由DarrylVhugen、ThomasMcInerney和DavidPalmer供稿，并由AndrewHilton、DavidPalmer、PaulMunro-Faure和FrancescaRomano提供指導(dǎo)。該指南的編制還應(yīng)感謝三次指南編制地區(qū)研討會(huì)的參加者的慷慨評(píng)論和MacInnes、HasakoAttori、SusanneV?th和BerndSchanzenbaecher指南由JaneShaw編輯，由LucaFeliziani排版。聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織特此向瑞士政府以及瑞士發(fā)展與合作署為該技術(shù)指南編制所提供的資金支持表示感謝。農(nóng)業(yè)和食物體系中的投資對(duì)于實(shí)現(xiàn)食品安全和合理營(yíng)養(yǎng)而言是至關(guān)重要的。報(bào)酬很低，基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展微不足道；增加的食品產(chǎn)量也往往難以匹配給地方市地使用權(quán)的糾紛已升級(jí)至暴利沖突，甚至導(dǎo)致死亡場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的國(guó)家一直在與現(xiàn)代土地治理體系的復(fù)雜要求苦苦周旋。盡管許多國(guó)以及對(duì)地方精英實(shí)施變革的抵觸。現(xiàn)的方式是促進(jìn)國(guó)家層面全球認(rèn)可的原則的應(yīng)用，而基礎(chǔ)則包括對(duì)合法土地使用權(quán)的認(rèn)可和保護(hù)、多方利益相關(guān)者之間的磋商以及對(duì)脆弱群體和環(huán)境的保護(hù)。該技術(shù)指南闡述了VGGT有關(guān)農(nóng)業(yè)投資的具體方面，為政府當(dāng)局及其它部門提供了具體的行動(dòng)指南，旨在幫助他們創(chuàng)造一種可促進(jìn)負(fù)責(zé)任、可持續(xù)投資的環(huán)境。在遵循該指南和應(yīng)用VGGT原則的過(guò)程中，政府將最大化私有和公共投資的民共享價(jià)值且并不涉及大面積土地轉(zhuǎn)讓的普惠商業(yè)模式，政府將在提高人民生活V縮略語(yǔ)雙邊投資協(xié)定CBD生物多樣性公約CFSDFID英國(guó)國(guó)際發(fā)展部聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織FPIC國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金國(guó)際環(huán)境與發(fā)展研究所國(guó)際可持續(xù)發(fā)展研究所國(guó)際勞工組織非政府組織OECD經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織OHCHR聯(lián)合國(guó)人權(quán)事務(wù)高級(jí)專員辦事處SDC瑞典國(guó)際開(kāi)發(fā)合作署UNCTAD聯(lián)合國(guó)貿(mào)易和發(fā)展會(huì)議UN-Habitat聯(lián)合國(guó)人居署.該指南迎合了增加農(nóng)業(yè)領(lǐng)域投資的需求，并鼓勵(lì)各方利益相關(guān)者——尤其是以減少或避免土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。該指南也提供了有關(guān)如何以尊重權(quán)利、促.確保各方利益相關(guān)者能參與決策制定過(guò)程，確保其關(guān)心的問(wèn)題、享有的優(yōu)先權(quán)和優(yōu)惠均納入投資設(shè)計(jì)和審批流程，這樣就可減少動(dòng)蕩和沖突的風(fēng)險(xiǎn)，同.從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，以基于人權(quán)的方式來(lái)解決土地問(wèn)題可創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)更加公平的土地及其它自然資源的治理、管理和使用；確保土地使用權(quán)也能刺.鼓勵(lì)保護(hù)土地使用權(quán)的投資從提供清晰、連貫的監(jiān)管和政策環(huán)境開(kāi)始，這種.如果監(jiān)管框架或政策導(dǎo)向比較薄弱或是尚在形成過(guò)程之中，投資協(xié)議和合同可作為保護(hù)土地使用權(quán)的機(jī)制，前提是這些協(xié)議和合同列明允許執(zhí)法介入并.制定一項(xiàng)總體投資戰(zhàn)略將有助于瞄準(zhǔn)投資并確保開(kāi)發(fā)和政策目標(biāo)的連貫性。一項(xiàng)戰(zhàn)略也可指導(dǎo)角色和責(zé)任的確定以及投資篩選、審批和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)的.保護(hù)土地使用權(quán)是貫穿投資周期的連續(xù)過(guò)程。創(chuàng)造有利的環(huán)境并確立清晰、連貫的土地使用權(quán)治理監(jiān)管框架為土地使用權(quán)的安全性提供了必要的基礎(chǔ)。該過(guò)程包括如下步驟：首先，促進(jìn)旨在保護(hù)土地使用權(quán)的商業(yè)模式投資；然后，確保投資設(shè)計(jì)征詢了當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者的意見(jiàn)并有其參與；最后，監(jiān)控土地使用權(quán)投資的長(zhǎng)期效果。 4 6 7 8 8 簡(jiǎn)介33簡(jiǎn)介大規(guī)模的土地投資正在第三世界中以前所未有的速度進(jìn)行擴(kuò)張。通常，這些投資瞄準(zhǔn)的是并未受國(guó)家法律充分認(rèn)可并保護(hù)的習(xí)慣產(chǎn)權(quán)下的土地，或是政府投資（包括外國(guó)和國(guó)內(nèi)投資，私有和政府支持投資）在農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)融資中扮演關(guān)鍵角色的地方……另一方面，許多參與者強(qiáng)調(diào)與土地和其它資源相關(guān)問(wèn)題的復(fù)雜性，并指出規(guī)劃或執(zhí)行不力的投資——尤其是那些涉及發(fā)展中國(guó)家大片土地的投資——可能會(huì)對(duì)投資接受國(guó)的政治穩(wěn)定性、社會(huì)凝聚力、人類安全、可持續(xù)食物生產(chǎn)、家庭食品負(fù)責(zé)任投資應(yīng)保護(hù)合法土地使用權(quán)不被剝奪、保護(hù)環(huán)境不受破壞，并應(yīng)尊重人權(quán)。這些投資應(yīng)與相關(guān)層面的政府和當(dāng)?shù)赝恋?、漁業(yè)和森林所有者聯(lián)合發(fā)起，同時(shí)尊重這些人群的合法所有權(quán)。這些投資應(yīng)盡力推動(dòng)政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，比如消除貧困、食品安全以及土地、漁業(yè)和森林的可持續(xù)利用、支持當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、推動(dòng)農(nóng)村發(fā)展、促進(jìn)和保障當(dāng)?shù)厥称飞a(chǎn)體系、改善社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)、增加謀生手段的多樣性、為國(guó)家及其包括貧困和脆弱群體在內(nèi)的全體人民提供福祉、44社會(huì)通過(guò)所有制來(lái)定義、管制人們對(duì)土地和其它自然資源的獲取權(quán)，它社會(huì)通過(guò)所有制來(lái)定義、管制人們對(duì)土地和其它自然資源的獲取權(quán)，它決定誰(shuí)能在多長(zhǎng)時(shí)間以及在何種情況下使用何種資源。所有制可基于書(shū)面政一個(gè)人持有土地的銷售權(quán)，另一個(gè)人持有基于租賃的土地使用權(quán)，其他人則持有穿越該片土地或驅(qū)趕牛群去河中飲水的權(quán)利。對(duì)一宗土地多種權(quán)利的并存催生了“權(quán)利束”的概念，其中每一項(xiàng)權(quán)利都被比喻為“權(quán)利束”中的一《國(guó)家糧食安全范圍內(nèi)土地、漁業(yè)及森林所有權(quán)有責(zé)治理自愿準(zhǔn)則》呼吁認(rèn)可、尊重并保護(hù)各種“合法的土地使用權(quán)”。即便土地使用權(quán)未受法律認(rèn)可和保護(hù)，該準(zhǔn)則也承認(rèn)土地使用權(quán)的合法性。這種土地使用權(quán)如果得到當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的認(rèn)可是具有“社會(huì)合法性”的，正如該準(zhǔn)則并未定義哪些土地使用權(quán)應(yīng)視為合法，因?yàn)樵摱x可能因國(guó)家而異。不過(guò)，該準(zhǔn)則列出了合法土地使用權(quán)認(rèn)定的咨詢性和參與性流程，并建議延長(zhǎng)對(duì)目前尚未受法律正式保護(hù)的任何合法權(quán)利的法律保護(hù)。（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織，2012c：第4.4段）農(nóng)業(yè)和食品行業(yè)投資對(duì)于實(shí)現(xiàn)食品安全和良好營(yíng)養(yǎng)而言至關(guān)重要。數(shù)十年低水平的農(nóng)業(yè)投資已導(dǎo)致很多發(fā)展中國(guó)家出現(xiàn)低下的生產(chǎn)力和近乎停滯的生產(chǎn)。投資不足已被確認(rèn)為是近年來(lái)食物危機(jī)的根本因素，并向那些努力解決不安全食品和營(yíng)養(yǎng)不良問(wèn)題的國(guó)家提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（2012b）預(yù)測(cè)，每年平均需要830億美元的凈投資，才能使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在2050年農(nóng)業(yè)投資形式多樣。為全民實(shí)現(xiàn)食品安全和良好營(yíng)養(yǎng)需要確立一種公共和私有投資者共同參與的整合模式，以提高生產(chǎn)力，改善投入、土地、服務(wù)、技術(shù)和市場(chǎng)的可獲得性，為脆弱人群提供社會(huì)保護(hù)并增強(qiáng)他們對(duì)沖突和自然災(zāi)害的應(yīng)對(duì)能力以及促進(jìn)農(nóng)民（包括小佃農(nóng)）進(jìn)行投資的能力（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織，2014b）。農(nóng)業(yè)投資將在消除極端貧困和饑餓方面起到重大作用，因?yàn)樗婕靶〉柁r(nóng)（尤其是婦女）利益，可增加勞動(dòng)回報(bào)并為貧困人群創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織，2012b）。各種類型的農(nóng)業(yè)投資均有所需，但是涉及大規(guī)發(fā)展中國(guó)家大規(guī)模土地收購(gòu)的增多很大程度上源自商品價(jià)格的不斷上漲、土地改革的施行、2007-2008年食品價(jià)格危機(jī)引發(fā)的對(duì)食品安全問(wèn)題的擔(dān)憂、對(duì)農(nóng)業(yè)作為通脹避險(xiǎn)手段的興趣日益增加、水資源缺乏和干旱等生態(tài)壓力以及自然保護(hù)和碳封存項(xiàng)目等環(huán)境政策（包括“減少毀林和森林退化造成的排放”項(xiàng)目（REDD+）和歐盟排放交易體系等等）。人們對(duì)這些大規(guī)模土地收購(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)厣?jì)和自然資源所產(chǎn)生影響的擔(dān)憂不斷加深（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織，2013c；Kaag和Zoomers，2014年；Liu，2014年；Mirza等人，2014為投資對(duì)國(guó)內(nèi)和地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力明顯的提升作用。目前，全球有180多個(gè)國(guó)家設(shè)有專門促進(jìn)投資的政府機(jī)構(gòu)或部門（聯(lián)合國(guó)貿(mào)發(fā)會(huì)議，2012年）。這些機(jī)構(gòu)的投資促進(jìn)活動(dòng)主要以響應(yīng)投資者需求的方式來(lái)宣傳各自的國(guó)家。例如，調(diào)查表明，在非洲投資的公司將“土地獲取”列為投資某個(gè)國(guó)家的重要標(biāo)準(zhǔn)（Cotula等人，2009年）。許多國(guó)家宣傳本國(guó)土地“廉價(jià)且易于獲取”，從而導(dǎo)致投資者“哄搶土者獲取運(yùn)營(yíng)牌照都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響（世界第一人，2013年）。如果55簡(jiǎn)介投資協(xié)議在鄉(xiāng)村精英（其中大多數(shù)是獲有土地、資本、組織、信息和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展中國(guó)家大規(guī)模土地收購(gòu)的增多很大程度上源自商品價(jià)格的不斷上漲、土地改革的施行、2007-2008年食品價(jià)格危機(jī)引發(fā)的對(duì)食品安全問(wèn)題的擔(dān)憂、對(duì)農(nóng)業(yè)作為通脹避險(xiǎn)手段的興趣日益增加、水資源缺乏和干旱等生態(tài)壓力以及自然保護(hù)和碳封存項(xiàng)目等環(huán)境政策（包括“減少毀林和森林退化造成的排放”項(xiàng)目（REDD+）和歐盟排放交易體系等等）。人們對(duì)這些大規(guī)模土地收購(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)厣?jì)和自然資源所產(chǎn)生影響的擔(dān)憂不斷加深（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織，2013c；Kaag和Zoomers，2014年；Liu，2014年；Mirza等人，2014與此同時(shí)，投資促進(jìn)活動(dòng)在過(guò)去十年中也顯著增多，這通常歸因?yàn)橥顿Y對(duì)國(guó)內(nèi)和地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力明顯的提升作用。目前，全球有180多個(gè)國(guó)家設(shè)有專門促進(jìn)投資以響應(yīng)投資者需求的方式來(lái)宣傳各自的國(guó)家。例如，調(diào)查表明，在非洲投資司將“土地獲取”列為投資某個(gè)國(guó)家的重要標(biāo)準(zhǔn)（Cotula等人，2009年）。許多國(guó)家宣傳本國(guó)土地“廉價(jià)且易于獲取”，從而導(dǎo)致投資者“哄搶土地”，這對(duì)當(dāng)?shù)厝藗兊纳?jì)和投資者獲取運(yùn)營(yíng)牌照都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響（世界第一人，2013年）。如果投資協(xié)議在鄉(xiāng)村精英（其中大多數(shù)是獲有土地、資本、組織、信息和不過(guò)，雖然土地獲取是吸引投資的一個(gè)重要方面，但是投資者也關(guān)注薄弱的制度性、政策或法律框架所衍生的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)許多投資者都聲明，相比“廉價(jià)”的土地供給而言，他們對(duì)穩(wěn)定且發(fā)展良好的投資環(huán)境更感興趣（Deininger等人，2010年）；同時(shí)，政府和私有公司也日識(shí)到保護(hù)土地使用權(quán)、為土地投資提供明確且連貫的法規(guī)和程序可為相關(guān)各方帶來(lái)更大的投資收益（美國(guó)國(guó)際開(kāi)發(fā)署，2014年；法國(guó)開(kāi)發(fā)署，2014年；可口可在選擇投資目標(biāo)時(shí)，首先需要確定國(guó)家的優(yōu)先發(fā)展領(lǐng)域，然后界定涉及這些優(yōu)先領(lǐng)域的投資類型，最后再確立可使風(fēng)險(xiǎn)最小化的保障措施。投資接受國(guó)一方面需要提供投資保護(hù)等投資者使能條件，另一方面需要確立旨在保護(hù)當(dāng)?shù)赝恋厥褂谜叩谋Ｕ洗胧┖桶菪詻Q策，在這二者之間達(dá)成平衡雖然充滿挑戰(zhàn)性，但可帶來(lái)雙贏的結(jié)果（Mirza等人，2014年）。每個(gè)國(guó)家都應(yīng)探索大規(guī)模土地轉(zhuǎn)讓的多種方案，并確定哪些投資模型最適合其特定的環(huán)境以及如何來(lái)推動(dòng)這些模型的發(fā)展。例如，對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥褂谜吆退姓邚?qiáng)有力的保護(hù)可鼓勵(lì)投資者與當(dāng)?shù)赝恋厥菇陙?lái)，雖然多數(shù)國(guó)家中國(guó)內(nèi)投資者仍是農(nóng)業(yè)投資的主力，但是重心已轉(zhuǎn)移到外國(guó)投資上面。促進(jìn)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的國(guó)內(nèi)投資（其是小農(nóng)投資者做出的農(nóng)業(yè)投資）有助于保障土地使用權(quán)并支持農(nóng)業(yè)發(fā)展，前提是這些投資者具有負(fù)責(zé)任的投資行危及土地使用權(quán)的不利環(huán)境。因此，需要增加各種類型的投資，并確保這些投資保護(hù)土地使用權(quán)有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高食品安全和營(yíng)養(yǎng)保障水平、減少?zèng)_突并優(yōu)化自然資源管理。保護(hù)土地使用權(quán)也有助于改善整體的投資環(huán)境，因此66針對(duì)有關(guān)大規(guī)模土地收購(gòu)的擔(dān)憂以及對(duì)更多農(nóng)業(yè)投資的需求，我們特此編制了該指南。該文件為在農(nóng)業(yè)投資范圍內(nèi)（包括土地投資）如何保障土地使用權(quán)提供了技術(shù)指南，從而支持《國(guó)家糧食安全范圍內(nèi)土地、漁業(yè)及森林所有權(quán)有責(zé)治理自愿準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱“準(zhǔn)則”）在國(guó)家層面的應(yīng)用。該指南旨在為致力于促進(jìn)、審批和監(jiān)控投資周期各階段投資的政府當(dāng)局提供更多的指引，同時(shí)也為由世界食品安全委員會(huì)在2014年10月出臺(tái)的《農(nóng)業(yè)和食物體系負(fù)責(zé)任投資原則》（以下簡(jiǎn)稱“原則”）的實(shí)施提供參考。除了投資以外，該原則還涉及了更多）：+大原則一瞥 7尊重文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)知識(shí)，支持多樣性和創(chuàng)新8促進(jìn)安全、健康的農(nóng)業(yè)和食物體系發(fā)展9納入包容、透明的治理結(jié)構(gòu)、流程和申訴機(jī)制10評(píng)63425177《準(zhǔn)則》和《原簡(jiǎn)介2010年，世界食品安全委員會(huì)將土地使用權(quán)和負(fù)責(zé)任農(nóng)業(yè)投資作為第36屆2010年，世界食品安全委員會(huì)將土地使用權(quán)和負(fù)責(zé)任農(nóng)業(yè)投資作為第36屆會(huì)議的議題。該委員會(huì)認(rèn)為，雖然這兩個(gè)領(lǐng)域有重疊之處，但是應(yīng)分別編制指南文件，因?yàn)椴⒎撬械耐恋厥褂脵?quán)和投資問(wèn)題都是彼此相關(guān)的。為了確保這兩份文件形成互補(bǔ)，世界食品安全委員會(huì)決定先后編制這兩份文件，于是先在2012年5月出臺(tái)了有關(guān)土地使用權(quán)的《準(zhǔn)則》，然后在2014年10月出臺(tái)了有關(guān)投資的《原則》?！对瓌t》以《準(zhǔn)則》為基礎(chǔ)，主要關(guān)注與土地使用權(quán)問(wèn)題無(wú)關(guān)但與食物體系內(nèi)投資相關(guān)的領(lǐng)域，其中包括勞動(dòng)權(quán)、食物損失和浪費(fèi)、年輕人的參與、創(chuàng)新、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、健康、安全和消費(fèi)者選擇?！对瓌t》涉及的是《準(zhǔn)則》中與土地使用權(quán)相關(guān)的領(lǐng)域。因此，《原則》和《準(zhǔn)則》是針對(duì)農(nóng)業(yè)和食物體系中負(fù)責(zé)任投資的互補(bǔ)性工具。該指南的目標(biāo)受眾包括政府部委的技術(shù)人員、部長(zhǎng)、投資促進(jìn)機(jī)構(gòu)以及國(guó)家總統(tǒng)或首相。參與投資促進(jìn)、審批和監(jiān)控的政府部門可包括農(nóng)業(yè)貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)和外交事務(wù)部委。相關(guān)政府部門和機(jī)構(gòu)的屬性、角色和權(quán)力可因國(guó)家而異（Dufey和Grieg-Gran，2008年）。例如，政府在土地使用權(quán)領(lǐng)域扮演的角色廣泛，它們既可促進(jìn)投資者和社會(huì)習(xí)慣權(quán)威之間的接觸和協(xié)議的達(dá)致力于農(nóng)業(yè)投資活動(dòng)的政府當(dāng)局常常努力去平衡涉及投資者利益的政策目標(biāo)，其中包括促進(jìn)有利于當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者的投資。鑒于這種獨(dú)特的橋梁作用，政府可推動(dòng)針對(duì)私有部門隱憂（比如土地租賃風(fēng)險(xiǎn)）的政策或立法改革，同時(shí)還能增強(qiáng)私有投資者對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)和政策優(yōu)先權(quán)的意識(shí)。政府也可促進(jìn)與民間社會(huì)組織和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的建設(shè)性對(duì)話，這有助于該國(guó)整體投資氛圍的形成，也可支持.根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展投資該指南主要關(guān)注上述的最后一種角色，即根據(jù)國(guó)家發(fā)展目標(biāo)（比如保障土地88該指南關(guān)注農(nóng)業(yè)領(lǐng)域中與土地相關(guān)的投資，包括與林業(yè)、漁業(yè)和采掘工業(yè)等該《準(zhǔn)則》認(rèn)為公共和私有部門的負(fù)責(zé)任投資對(duì)于增強(qiáng)食品安全來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，并呼吁投資應(yīng)保障土地使用者和所有者合法的土地使用權(quán)不受侵犯和因此，該指南主要確保農(nóng)業(yè)投資中設(shè)有恰當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)保障合法的土地使用權(quán)。該指南尤其關(guān)注這樣的隱憂，即私有投資者開(kāi)展的大規(guī)模土地收購(gòu)可能危及那些以土地為生的人們的合法的土地使用權(quán)。該指南與《準(zhǔn)則》相一致，旨在促進(jìn)各種類型的投資，前提是這些投資不會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)大規(guī)模地轉(zhuǎn)讓給投資者，從而也不會(huì)侵犯其他群體（尤其是弱勢(shì)群體）的合法土地使用權(quán)。為了避免該指南強(qiáng)調(diào)為當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)持有者提供保障的需求；如果習(xí)慣性土地使用權(quán)并不為法律所認(rèn)可，或是當(dāng)正常教育或其它因素的缺失削弱了土地使用權(quán)持有者相對(duì)于強(qiáng)勢(shì)潛在投資者而言在合法土地使用權(quán)保護(hù)方面的議價(jià)能力，該指南尤該指南也討論了涉及公共土地的投資項(xiàng)目。政府有責(zé)任公正地管理這些土地的分配；如果當(dāng)?shù)厝藗兒蜕鐓^(qū)通過(guò)習(xí)慣性土地體系已對(duì)這些土地?fù)碛泻戏ǖ乃性撝改鲜恰稖?zhǔn)則》出臺(tái)后制定的系列文件之一。該系列中的其它文件還包括該指南圍繞農(nóng)業(yè)投資的各個(gè)階段來(lái)編制。雖然目標(biāo)受審批和監(jiān)控的政府當(dāng)局，不過(guò)各章節(jié)內(nèi)容可能也會(huì)對(duì)其它利益相關(guān)者有用。總第二章（營(yíng)造使能環(huán)境）概述了如何根據(jù)《準(zhǔn)則》創(chuàng)造條件來(lái)促進(jìn)可保障土地使用權(quán)的投資。具體活動(dòng)包括制定旨在促進(jìn)包容性投資模式的投資策略、提供支持性監(jiān)管框架以及界定投資促進(jìn)、審批和監(jiān)控過(guò)程中各方的角色和責(zé)任。該章節(jié)呼吁政府當(dāng)局協(xié)調(diào)一致并采取行動(dòng)，同時(shí)也征詢民間社團(tuán)組織、私有投資者以及土第三章（確定保障需求）概述了尤其容易損害合法土地使用權(quán)及其持有者謀生方9簡(jiǎn)介式的投資形式。并非所有的農(nóng)業(yè)投資都會(huì)威脅土地使用權(quán)，但是有些投資——尤其是那些需在土地上進(jìn)行生產(chǎn)的投資——可導(dǎo)致人們喪失土地獲取權(quán)。該章節(jié)確定了政府當(dāng)局應(yīng)尤其關(guān)注并確立和實(shí)施保護(hù)的投資第四章（投資審批）概述了從注冊(cè)到協(xié)議簽訂的整個(gè)投資審批流程。該章節(jié)重點(diǎn)闡述了政府當(dāng)局需采取的旨在保障投資審批流程內(nèi)土地使用權(quán)的措施，不過(guò)該信息對(duì)私有投資者仍然有用，因?yàn)樗鞔_了哪些政府可能需要投資者辦理這些手續(xù)。該章節(jié)內(nèi)容也可幫助當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者和民間社團(tuán)組織制定社區(qū)協(xié)議并確定第五章（投資監(jiān)控）概述了投資監(jiān)控（確保需采取補(bǔ)救行為時(shí)的問(wèn)責(zé)）和投資終止的步驟。該章節(jié)尤其與那些在特定領(lǐng)域（比如環(huán)境監(jiān)管）具有監(jiān)管權(quán)的政府機(jī)構(gòu)有關(guān)。不過(guò)，所有利益相關(guān)者均有責(zé)任監(jiān)控投資第六章（工具和額外資源）提供了各方利益相關(guān)者的2創(chuàng)造有利的環(huán)境3確定保障需求4投資審批5投資監(jiān)督6創(chuàng)造有利的環(huán)境實(shí)踐指導(dǎo)該《準(zhǔn)則》提倡負(fù)負(fù)責(zé)任的農(nóng)業(yè)投資。第12.4款介紹了負(fù)責(zé)任投資無(wú)傷害、保護(hù)合法的土地使用權(quán)不被剝奪以及環(huán)境不受傷害并且尊重人權(quán)。此類投資應(yīng)該涉及政府相關(guān)層面及當(dāng)?shù)赝恋貦?quán)持有者之間建立合作關(guān)系，應(yīng)該努力為實(shí)現(xiàn)國(guó)家目標(biāo)而貢獻(xiàn)力量。《準(zhǔn)則》使用“努力”一詞是因?yàn)橥顿Y范圍和規(guī)模使其不可能為第12.4款列舉的所有政策目標(biāo)貢獻(xiàn)力量。該目標(biāo)清單包括減貧、食品安全和土地、漁業(yè)和林業(yè)可持續(xù)性使用、支持當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、農(nóng)村發(fā)展、推廣并確保當(dāng)?shù)厥称飞a(chǎn)體系、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)、謀生手段多樣化、惠及國(guó)家及政府應(yīng)該盡力為培養(yǎng)負(fù)責(zé)任的投資創(chuàng)造有利的環(huán)境。這需要了解應(yīng)該鼓勵(lì)哪些投資和不應(yīng)該鼓勵(lì)哪些投資。優(yōu)先考慮能夠降低或避免大規(guī)模土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的投資模式，這是鼓勵(lì)包容性商業(yè)模式投資時(shí)保護(hù)土地使用權(quán)整體戰(zhàn)略的一個(gè)重要因素。當(dāng)確定了最重要事宜及原則，就應(yīng)該將其納入短期實(shí)施策略中。確定策略不僅在協(xié)調(diào)政府政策和角色以及分配資源中很重要，而且在與投資者交流投資的優(yōu)先土地以及指導(dǎo)對(duì)那些地區(qū)投資激勵(lì)措施時(shí)也很重要。在確定策略前，必須審查現(xiàn)有政策，建立多方利益相關(guān)者對(duì)話來(lái)確定關(guān)于土地使用權(quán)、投資和發(fā)展目有條件環(huán)境的第二個(gè)方面就是在現(xiàn)有土地使用權(quán)背景下為農(nóng)業(yè)投資提供支持性法律及行政框架。例如：表明相關(guān)利益土地使用權(quán)持有者的注冊(cè)體系可通過(guò)降低收集該類信息的交易成本從而促進(jìn)投資，土地權(quán)注冊(cè)可幫助保護(hù)土地權(quán)使用有關(guān)土地使用權(quán)的政策和法律。如果較為廣闊的背景發(fā)生改變，因此而需要《準(zhǔn)則》第5.9款（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（FAO），2012c）。每一類投資模型都有風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇隨著具體的國(guó)型、土地使用類型及許多其他因素而發(fā)生變化。某些投資類型可能更適合價(jià)值鏈上的某些作物或階段。為做出明智的決策，關(guān)于哪個(gè)模型在具體環(huán)境中能更好的發(fā)揮效果，所有利益相關(guān)者必須意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇以及風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇之間可能的平衡。如果要惠及當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者并提供較為廣泛的環(huán)境和社會(huì)效益，投資必須經(jīng)制定優(yōu)先權(quán)和原則框架有助于確保風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇持續(xù)得以解決。該部分討論涉及此類框架時(shí)需要考慮的各個(gè)方面：投資應(yīng)該是包容性的，對(duì)土地使用權(quán)不構(gòu)成威脅；保護(hù)土地使用權(quán)不受來(lái)自投資的任何威脅；多方利益相關(guān)者參與；提升透明度；并且具有清晰的角色和責(zé)任。那么，優(yōu)先權(quán)和原則應(yīng)該整合到策略中，用《準(zhǔn)則》推廣不向投資者大規(guī)模轉(zhuǎn)染土地使用權(quán)的投資模式，并鼓勵(lì)投資者有許多可使小農(nóng)成為積極的市場(chǎng)參與者的包容性投資模式，同時(shí)也為投資者提供了經(jīng)濟(jì)上具有誘惑力的機(jī)會(huì)、較低的風(fēng)險(xiǎn)以及成長(zhǎng)能力（Vermeulen和全世界范圍內(nèi)，客戶越來(lái)越意識(shí)到生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的道德及影響，并對(duì)此感興趣。與小農(nóng)關(guān)聯(lián)可為全球及國(guó)內(nèi)投資者提供提升生產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)性機(jī)遇、吸引謹(jǐn)慎的消費(fèi)者、減低征地相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展（國(guó)際牛津饑荒救濟(jì)委員會(huì)時(shí)考慮性別事宜；通常與男性簽訂合同，當(dāng)男性戶主接受了生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作物的合同時(shí)，婦女會(huì)失去生產(chǎn)糧食作物的土地使用權(quán)。通過(guò)讓婦女和男性戶主以及用戶在協(xié)商投資模式時(shí)同時(shí)參與來(lái)避免這一問(wèn)題。介紹的商業(yè)模式不應(yīng)該被看作是互相排斥的，因?yàn)橐粋€(gè)或多個(gè)模式經(jīng)常可以混合實(shí)踐指導(dǎo)實(shí)施；保留生產(chǎn)質(zhì)量控.管理合同的法律.付款方式及時(shí)間.投入供應(yīng)的責(zé)任.運(yùn)輸貨物的責(zé)任處理及出口公司已經(jīng)簽訂了9000多戶小農(nóng)——每位小農(nóng)平均0.01公頃種植大米——在大米淡季種植高質(zhì)量的法國(guó)大豆。在合同中，公司規(guī)定了整地標(biāo)準(zhǔn)、堆肥和延伸服務(wù)，每周向農(nóng)民拓展訪問(wèn)。公司雇傭了200多名工人與農(nóng)民一起勞動(dòng)，確保大豆符合歐洲超市嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。許多農(nóng)民目前將他們學(xué)到種植大豆的技術(shù)運(yùn)用到他們的淡季農(nóng)作物種植中，明顯提升了他們地塊的整體生產(chǎn)力。該雖然質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是邊緣化小農(nóng)的原因，但是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也能為合同雙方帶來(lái)明顯的效資料來(lái)源：Minten、Randrianarison和Swinnen，2009。合同農(nóng)業(yè)全世界范圍內(nèi)，女性參與外包計(jì)劃總的來(lái)說(shuō)還是很低，主要因?yàn)閶D女沒(méi)有穩(wěn)固的土地使用權(quán)——土地使用權(quán)通常是簽訂計(jì)劃的基本標(biāo)準(zhǔn)，合同一般都是與男性戶主簽訂的。Kaskol（Kaleya小農(nóng)有限責(zé)任公司）是贊比亞一家生產(chǎn)甘蔗的農(nóng)業(yè)合作企業(yè)，將創(chuàng)新型“繼承安排”融入到其外包計(jì)劃中。在該安排家庭成員可以繼承合同。該安排不僅可使許多婦女加入該計(jì)劃，也能提升艾滋病（HIV/AIDS）高發(fā)區(qū)外包合資的可持續(xù)性。實(shí)踐指導(dǎo)管理合同是農(nóng)民或農(nóng)場(chǎng)管理公司耕種的農(nóng)業(yè)土地屬于他人的情況下所做的安排。土地可以是私有的、國(guó)有的或社區(qū)所有。管理合同可以是租賃或租約的形式，而且表明代表土地所有者進(jìn)行一定程度的土地管理。合同通常包含某種利益共享形式，而非固定管理費(fèi)，為有效農(nóng)場(chǎng)管理提供激勵(lì)措施（參見(jiàn)案例3有關(guān)加納的可可農(nóng)民）。租約可以與社區(qū)以諒解備忘錄的形式建立，保證當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就合資企業(yè)不同于合同農(nóng)業(yè)，因?yàn)檗r(nóng)民（或通常為農(nóng)民組織）與投資者共同擁有商業(yè)合資企業(yè)。所有權(quán)通常通過(guò)業(yè)務(wù)的份額或比例進(jìn)行分配。共同所有者共同承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及決策權(quán)，跟他們的股本比例一致。合資企業(yè)通常有委員會(huì)代表利益相關(guān)者進(jìn)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略性決策以及決定是否分配或重新投資年度利潤(rùn)。合資且或股本模式的主要優(yōu)勢(shì)就是可能逐漸創(chuàng)建真正的社區(qū)所有制，經(jīng)濟(jì)和權(quán)利上都有獲利。不利之處在于農(nóng)業(yè)合作企業(yè)及其社區(qū)合作伙伴能力之間的最初分歧需要長(zhǎng)期努力和非政府組織（NGO）等支持機(jī)構(gòu)的可能參與。農(nóng)民可以決定正式或非正式地團(tuán)結(jié)在一起促進(jìn)業(yè)務(wù)安排。這么做的可能的好處包括獲得資金、限制單個(gè)所有者的責(zé)任以及協(xié)調(diào)營(yíng)銷。農(nóng)民的組織包括協(xié)會(huì)、信托、企業(yè)和合作社（Boyd，2005）。合作社可以為共同所有，民主控制實(shí)體，促進(jìn)各成員共享利益及目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。合作社可以包括食品體系各個(gè)階段的個(gè)人，從最初的生產(chǎn)過(guò)程到零售。常見(jiàn)案例包括市場(chǎng)營(yíng)銷委員會(huì)、加工公司、分銷機(jī)構(gòu)和服務(wù)提供商。合作社和/或農(nóng)KuapaKokoo農(nóng)民聯(lián)盟是一家加納可可生產(chǎn)的農(nóng)民自有合作社，有6.8萬(wàn)農(nóng)民將其柯?tīng)柨虽N售給可可市場(chǎng)營(yíng)銷委員會(huì)——加納可可協(xié)會(huì)的子公司，加納可可協(xié)會(huì)控制可可的出口。農(nóng)民要么通過(guò)繼承擁有自己的土地，要么通過(guò)分成制獲得土地，但是佃農(nóng)在他人的土地上種植可可，并可在第一次收獲時(shí)獲得50%的土地和可可——這種土地使用權(quán)的安排就是當(dāng)?shù)厮械摹癮bunu”。在其他分成制安排中，農(nóng)民作為守護(hù)者持有并從他人所有及耕種的土地上收獲，這種情況下，農(nóng)民通過(guò)當(dāng)?shù)厮^的“abusa”獲得30%的收益。KuapaKokoo注冊(cè)為一個(gè)公平貿(mào)易的生產(chǎn)商，所以其成員接受保證價(jià)及高質(zhì)量可可的保險(xiǎn)費(fèi)。為提升其在西方市場(chǎng)的利潤(rùn)，KuapoKokoo投資神奇的巧克力有限責(zé)任公司，這是一家生產(chǎn)及分銷巧克力的英國(guó)公司。KuapoKokoo擁有該公司45%的股份以及該公司近期在美國(guó)新成立的子公司的33%的股份。KuapoKokoo列席神奇的巧克力有限責(zé)任公司董事會(huì)，并收取2000年，大約8000個(gè)合作社成員成立了KuapoKokoo信用聯(lián)盟，得到TwinTrading和英國(guó)國(guó)際發(fā)展部（DFID）的支持。信用聯(lián)盟促使成員獲取“特通過(guò)其在KuapoKokoo農(nóng)民聯(lián)盟的會(huì)員關(guān)系，KuapoKokoo農(nóng)民聯(lián)盟擁有或控制了集團(tuán)其他商業(yè)結(jié)構(gòu)，可可農(nóng)民對(duì)管理決策具有最強(qiáng)大的的影響力。KuapoKokoo董事會(huì)九大董事，其中五個(gè)就是可可不管是哪類投資模式或交易類型，有證據(jù)表明包容性投資模農(nóng)和當(dāng)?shù)睾腿蚬?yīng)鏈上的加工者——在商業(yè)上是可行的，而且對(duì)發(fā)展的影響。牛津饑荒救濟(jì)委員會(huì)（Oxfam）和可持續(xù)食品實(shí)驗(yàn)室已經(jīng)確認(rèn)包容性1.協(xié)作與供應(yīng)鏈創(chuàng)新：這通常是指從零售商到初級(jí)生產(chǎn)者整體上建立交流線。如需要食品安全可追溯時(shí)，協(xié)作特別重要。該類型的協(xié)作通常需要在供應(yīng)鏈中有“領(lǐng)頭者”——可發(fā)現(xiàn)并解決上游和下游的問(wèn)題。領(lǐng)頭者可以是了解供應(yīng)鏈各部門的限制和目標(biāo)的第三方服務(wù)商。較強(qiáng)的協(xié)作可提升政府或其他實(shí)2.市場(chǎng)之間的聯(lián)系：供應(yīng)鏈之間的協(xié)調(diào)者在從小農(nóng)手中整合各類供應(yīng)以及通常在加工和從買方到零售商運(yùn)輸貨物方面扮演了非常重要的角色。協(xié)調(diào)者通常實(shí)踐指導(dǎo)被指責(zé)掠奪了小農(nóng)的大部分利潤(rùn)。只要小農(nóng)從中間服務(wù)獲利或是中間服務(wù)的共同所有者，開(kāi)發(fā)的影響就可能更大。中間人在通過(guò)具有更大范圍的購(gòu)買能3.公平與透明治理：整個(gè)供應(yīng)鏈上的關(guān)系對(duì)各方來(lái)說(shuō)必須清楚并公平協(xié)商。質(zhì)量需求及定價(jià)應(yīng)該提前達(dá)成一致意見(jiàn)以降低隨后的沖突或誤解。農(nóng)民組織或團(tuán)體提升了小農(nóng)獲取市場(chǎng)信息的途徑并使他們進(jìn)行團(tuán)隊(duì)協(xié)商，幫助他們與投4.公平分擔(dān)成本和風(fēng)險(xiǎn)：解決氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)需求挑戰(zhàn)方面的風(fēng)險(xiǎn)共享戰(zhàn)略可幫助利潤(rùn)更公平的分配到供應(yīng)鏈上。風(fēng)險(xiǎn)共享機(jī)制可包括小5.公平獲取服務(wù)：促進(jìn)獲取服務(wù)的途徑可幫助提升小農(nóng)滿足性能需求的能力，例如：安全或可持續(xù)性要求。對(duì)于小農(nóng)發(fā)展至關(guān)重要的服務(wù)包括技術(shù)支持、這些原則可對(duì)構(gòu)建更加包容性投資模式提供基礎(chǔ)，更加包容性投資模式可以確定最佳投資模式的依據(jù)：1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的垂直整合程度；2）土地?fù)碛姓吆瓦\(yùn)營(yíng)日常管理的匹配度；以及3）從生產(chǎn)者到消費(fèi)者價(jià)值鏈不同階段的相關(guān)性（Vermeulen和Cotula，2010）。在所有情況下，必須要有清晰的業(yè)務(wù)案例——應(yīng)該具有諸如土地、獲取廉價(jià)服務(wù)和投入的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，和/或使用當(dāng)?shù)剞r(nóng)政府主管部門在決定哪個(gè)投資模式更加具有或相對(duì)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性方面具有重要影響作用，可通過(guò)關(guān)于合同管理、銀行業(yè)、土地使用權(quán)以及征地或轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送和遺產(chǎn)等其他方面的政策和法律制定來(lái)影響。國(guó)家可以通過(guò)降低投資者審批費(fèi)或稅費(fèi)來(lái)創(chuàng)建更加包容性的且應(yīng)對(duì)發(fā)展挑戰(zhàn)的激勵(lì)措施。重要的是要理解是什么激勵(lì)各類企業(yè)從事包容性的業(yè)務(wù)模式。表2展示了四種業(yè)務(wù)，但是絕不是僅有的四種業(yè)務(wù)，企業(yè)通常包含了不同種類的特點(diǎn)。從事包容性業(yè)務(wù)的整體動(dòng)機(jī)包括：1）通過(guò)與社區(qū)、民間社會(huì)和決策機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系來(lái)保持運(yùn)營(yíng)許可；2）降低包括聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)；以及3)促進(jìn)新的機(jī)遇（聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署（UNDP）2013）。資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署.與公共機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的.通常面向當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)避免僅推廣單一投資模式（例如：合同農(nóng)業(yè)），政府機(jī)構(gòu)應(yīng)該重點(diǎn)確定在維護(hù)土地使用權(quán)時(shí)，確定整體上具有積極影響的屬性。用于描述減貧的投資模式有許多術(shù)語(yǔ)，包括“金字塔投資基礎(chǔ)”、“包容性業(yè)務(wù)模式”、“社會(huì)影響投資”和“合作農(nóng)業(yè)”。所有這些投資模式的主要屬性包括解決社會(huì)和環(huán)境問(wèn)題的重點(diǎn)以及核心業(yè)務(wù)活動(dòng)中低收入和弱勢(shì)客戶、零售商、供應(yīng)商和/或分包商的包容和.不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或僅通過(guò)與當(dāng)?shù)厣a(chǎn)商簽訂協(xié)議提供主要生產(chǎn)而轉(zhuǎn).與當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)持有者和其他當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者實(shí)踐指導(dǎo)重要的是政府當(dāng)局不要混淆包容性投資模式和投資者的企業(yè)社會(huì)責(zé)任。在包容性投資模式中，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)參與核心業(yè)務(wù)活動(dòng)而不是投資公司的內(nèi)部或補(bǔ)充倡議活動(dòng)。例如：需要大塊土地的投資者可能通過(guò)咨詢周圍社區(qū)關(guān)于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目（例如：提供健康服務(wù)或?qū)W習(xí)）參與企業(yè)社會(huì)責(zé)任的努力。包容性投資模式將當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者整合到了主要業(yè)務(wù)，目標(biāo)之一就是減少土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，例如：通過(guò)建立合作協(xié)議或供應(yīng)商合同使當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者合作伙伴實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)目標(biāo)。這并不是說(shuō)政府機(jī)構(gòu)不應(yīng)該鼓勵(lì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的努力，而是應(yīng)該在確定哪個(gè)投資模式能獲取最大利益時(shí)，根據(jù)特定國(guó)家北京和當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者如果通過(guò)大規(guī)模的土地收購(gòu)而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的投資導(dǎo)致土地使用權(quán)大規(guī)模的交易，《準(zhǔn)則》.涉及土地使用權(quán)的交易應(yīng)該透明、與國(guó)家相關(guān)部門的政策一致并符合以小農(nóng).應(yīng)該通過(guò)措施及參與方式制定與土地使用權(quán)可許可交易的范圍、規(guī)模和性質(zhì)相關(guān)的透明制度，并根據(jù)每個(gè)國(guó)家的實(shí)際情況確定大規(guī)模交易.應(yīng)該引入措施保護(hù)土地使用權(quán)。例證包括建立許可土地交易的上限并管理批.應(yīng)該確定促進(jìn)負(fù)責(zé)任投資的條件，制定鼓勵(lì)此類投資的政策和法律。法律應(yīng)該需要投資協(xié)議確定協(xié)議各方的權(quán)利和義務(wù)，并遵守國(guó)家法律.考慮涉及土地使用權(quán)大規(guī)模交易的投資，并對(duì)土地使用權(quán)、食品安全、生計(jì)和環(huán)境的潛在影響進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。現(xiàn)有的合法的土地使用權(quán)和.協(xié)商各方應(yīng)參與并予以告知，協(xié)議應(yīng)該由受到影響的人們記錄并得到他們的.在為國(guó)家、投資者和土地使用權(quán)持有者提供服務(wù)時(shí)，專業(yè)人士應(yīng)該進(jìn)行盡職.涉及土地使用權(quán)大規(guī)模交易的協(xié)議應(yīng)該予以監(jiān)督，國(guó)家應(yīng)該在需要時(shí)采取正優(yōu)先事項(xiàng)和原則以及包含優(yōu)先事項(xiàng)和原則的戰(zhàn)略、政策和方法在很大程度上取決于參與確認(rèn)及協(xié)商的人。過(guò)程越是具有包容性，相應(yīng)的策略、政策、法律等則更可能體現(xiàn)土地使用權(quán)治理及農(nóng)業(yè)和食品體系投資涉及或影響的所有利益相關(guān)者的多元利益。尤其重要的是納入傳統(tǒng)意義上邊緣化或弱勢(shì)群體（例如：婦女和青年）。此類群體通常在決策中沒(méi)有發(fā)言權(quán)，也是此類地區(qū)最受到?jīng)Q策影響的人群。經(jīng)驗(yàn)表明土地使用權(quán)事宜的政策改革可以是參與型的。包容性及公平的決策.在決策開(kāi)始前，通知大眾，可通過(guò)提高意識(shí)及通知當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者農(nóng)業(yè)投資.從討論開(kāi)始就讓利益相關(guān)者參與，確保政策中都包含了他們關(guān)心的問(wèn)題和.為政府決策機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)呈現(xiàn)最后政國(guó)家應(yīng)該努力預(yù)防腐敗，尤其是通過(guò)增強(qiáng)透明性、讓決策者承擔(dān)責(zé)任并確保迅速做出公正的決策。），國(guó)家和非國(guó)家行為者應(yīng)該遵守適用的道德標(biāo)準(zhǔn)。他們應(yīng)該公布并監(jiān)督這些標(biāo)《準(zhǔn)則》第11.7款（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（FAO），2012c）。在公共管理中，“透明性”指以誠(chéng)實(shí)、公開(kāi)和易于理解或可理解的方式運(yùn)營(yíng)。關(guān)于農(nóng)業(yè)投資的透明性指政府不僅向公眾披露與投資相關(guān)的信息，而且指向投資所受影響以及參與關(guān)于投資決策的人民披露與投資相關(guān)的信息。透明披露信實(shí)踐指導(dǎo)..《農(nóng)業(yè)及食品體系負(fù)責(zé)任投資原則》第9-10條原則針對(duì)透明性。這兩條原則呼吁“將包-共享與投資周期各個(gè)階段相關(guān)的信息；-促進(jìn)透明及有效機(jī)制的獲取途徑以便進(jìn)行協(xié)調(diào)及申訴和糾紛的解決，尤其是對(duì)弱勢(shì)群體和邊緣化人群。原則10針對(duì)“應(yīng)用可以提供獨(dú)立且透明的涉及所有相關(guān)利益相關(guān)者群體（尤其是弱勢(shì)群.《經(jīng)濟(jì)共同合作和開(kāi)發(fā)組織跨國(guó)企業(yè)準(zhǔn)則》（OECD，2008）要求披露關(guān)于跨國(guó)企業(yè)活動(dòng)、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)狀況、績(jī)效、所有權(quán)和治理等所有事宜相關(guān)的及時(shí)及準(zhǔn)確信息。該信息必.《國(guó)際金融公司（IFC）績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)包含項(xiàng)目透明度的具體需求，該需求是根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模憲法正當(dāng)程序原則、管理程序、國(guó)家法律和國(guó)際投資管理?xiàng)l約以及反腐法律通常要求投資主管部門使用較高程度的透明性，尤其在披露關(guān)于提議并總結(jié)投資方面的信息以及為公眾參與及公眾參與與補(bǔ)償方面的提供信息。如果現(xiàn)有政策不能夠提供清晰的透明性標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)適用于涉及土地的農(nóng)業(yè)投資，投資主管部門需要使用暫時(shí)措施以確保保持透明性。私營(yíng)公司應(yīng)遵照需要披露業(yè)務(wù)活動(dòng)的企業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)以及一系列禁止賄賂和腐敗的國(guó)家和國(guó)際法。應(yīng)該以相關(guān)的利益相關(guān)者可以獲取的方式管理并公布準(zhǔn)確信息，并允許利益相關(guān)者有充足的時(shí)間進(jìn)行分析、評(píng)估和參與（Darby，2010）。表3提供的應(yīng)該分享的信息類別及分享方在任何一項(xiàng)投資交易中，透明性需要所有簽訂合同各方提供其意向信息，當(dāng)?shù)?、地方及?guó)家政府機(jī)構(gòu)披露其短期、中期和長(zhǎng)期關(guān)于農(nóng)業(yè)投資（包括使用土地和相關(guān)資源）推廣、批準(zhǔn)和監(jiān)督的戰(zhàn)略、目標(biāo)和政策。該類透明性是指所有的土地使用和開(kāi)發(fā)計(jì)劃、策略和政策應(yīng)該以參與式的方式來(lái)制定，并公之于眾，便于獲取。透明及參與型土地使用計(jì)劃幫助確保尊重所有合法土地使在投資推廣、批準(zhǔn)和監(jiān)督過(guò)程中促進(jìn)透明性的一個(gè)主要原因是解決會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)沒(méi)有效率及土地濫用的信息不對(duì)稱性。如有不同數(shù)量的信息可供不同的活動(dòng)者獲取時(shí)，就出現(xiàn)了信息不對(duì)稱性。涉及土地農(nóng)業(yè)投資有各種含義。政府主管部門可能沒(méi)有關(guān)于制定目標(biāo)的投資活動(dòng)影響或?qū)ι鐓^(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響的的全部信息。社區(qū)或許缺乏關(guān)于政府或投資者計(jì)劃的信息、交易的經(jīng)濟(jì)價(jià)值或投資的未來(lái)意義。投資者缺乏政府計(jì)劃和目標(biāo)方面的信息或投資項(xiàng)目的相應(yīng)估值。外要緩解信息不對(duì)稱性，政府部門希望提供關(guān)于該指南討論的諸多方面的信息，以便促進(jìn)投資。比如：相關(guān)法律，尤其是還沒(méi)有得到確認(rèn)的習(xí)慣法以及行實(shí)踐指導(dǎo)除非各方都了解彼此并使用共同術(shù)語(yǔ)，否則不可能進(jìn)行有效對(duì)話和透明的信息交流。該信息交流與相互學(xué)習(xí)過(guò)程應(yīng)該在整個(gè)投資周期內(nèi)持續(xù)，并應(yīng)該包含在磋商計(jì)劃和投資者及當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者簽訂的協(xié)議之中。信息交流的方法有各種各樣，要實(shí)現(xiàn)較大范圍內(nèi)的交流，最有效的方法就是結(jié)合多種方法。政府主管部門應(yīng)該決定在其國(guó)家背景條件下哪種交流方法最佳，并告知投資者如何與當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者進(jìn)行有效溝通。應(yīng)該要求投資者從當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者那里收集信息，并根據(jù)對(duì)于當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)者來(lái)說(shuō)，促進(jìn)更加公平的信息交流方法之一就是參與政府機(jī)構(gòu)的投資規(guī)劃及確定該地區(qū)希望的投資類型。社區(qū)協(xié)議是陳述社區(qū)土地使用設(shè)計(jì)的投資者在達(dá)成磋商之前避免可能的“禁區(qū)”。例如，社區(qū)可能對(duì)磋商位社區(qū)協(xié)議就是概括東道主社區(qū)投資程序的文件。社區(qū)協(xié)議也可以列舉社區(qū)項(xiàng)、土地邊界、土地使用模式和自然資源的位置。社區(qū)協(xié)議一旦制定，尋求對(duì)社投資的公司便可獲取。大多數(shù)社區(qū)會(huì)獲得第三方機(jī)構(gòu)的支持來(lái)制定社區(qū)協(xié)議。然夠組織有序，資源充足，社區(qū)可以自己制定社區(qū)協(xié)議。為避免利益沖突，潛在投如果已經(jīng)進(jìn)行了投資，投資者和國(guó)家都需要保持透明性。投資者應(yīng)該提供履行合同的信息、影響及所采取的或規(guī)劃的緩解負(fù)面影響的措施。政府當(dāng)確定具體的角色和責(zé)任，分配資源來(lái)支持政府當(dāng)局在農(nóng)業(yè)投資背景下落沒(méi)有促進(jìn)、批準(zhǔn)和監(jiān)督投資的清晰角色通常導(dǎo)致不支持發(fā)展目標(biāo)或保護(hù)土地使用權(quán)的投資得以批準(zhǔn)。角色和責(zé)任通?？赏ㄟ^(guò)立法來(lái)實(shí)施，但是不同部委通常負(fù)責(zé)投資推廣和審批過(guò)程的不同步驟，相互之間不能有效溝通。所參與的部委及其相關(guān)的責(zé)任各國(guó)之間都有所不同。表4提供的示例強(qiáng)調(diào)確保一實(shí)踐指導(dǎo)陰影領(lǐng)域表明該領(lǐng)域的部委應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。表4顯示的許多過(guò)程均可通過(guò)政府機(jī)構(gòu)之間更大的協(xié)調(diào)而獲益。例如：為影響評(píng)估建立的標(biāo)準(zhǔn)和基線數(shù)據(jù)將對(duì)影響監(jiān)督的重要意義，但是很多部委通常進(jìn)行不同的監(jiān)督活動(dòng)，環(huán)境機(jī)構(gòu)監(jiān)督環(huán)境影響，農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)督食品安全和營(yíng)養(yǎng)的影響。影響評(píng)估和監(jiān)督中需要的信息流程化將對(duì)投資者的合規(guī)性提供更加準(zhǔn)確的測(cè)在提供討論政策重點(diǎn)和目標(biāo)論壇時(shí)，建立參與投資相關(guān)過(guò)程政府機(jī)構(gòu)的部際工作組可幫助協(xié)調(diào)角色和責(zé)任，從而提高一致性。在組建部際工作組并確定其目.確定個(gè)部委/機(jī)構(gòu)投資推廣、審批及監(jiān)督的重點(diǎn)，并指認(rèn)一家?guī)ь^部委/.為投資者及民間社會(huì)編寫(xiě)有關(guān)不同政府機(jī)構(gòu)在投資推廣、審批和監(jiān)督過(guò).確定根據(jù)需要從投資者以及民間社會(huì)獲得反饋的程序。一旦角色和責(zé)任予以明確確定，并與投資推廣、審批和監(jiān)督的整體程序一參與投資推廣、審批和監(jiān)督的政府機(jī)構(gòu)扮演倡導(dǎo)保護(hù)土地使用權(quán)和促進(jìn)國(guó)家較大利潤(rùn)；以及3）提高競(jìng)爭(zhēng)性(聯(lián)合國(guó)貿(mào)易和發(fā)展會(huì)議(UNCTAD)，2008)。在確保預(yù)防侵犯人民的合法土地使用權(quán)時(shí)，與土地使用權(quán)相關(guān)的重點(diǎn)及原則在決策過(guò)程中，制定政策的過(guò)程通常會(huì)影響政策的內(nèi)容。例如：土地或農(nóng)業(yè)投資政策更有可能反映小規(guī)模食品生產(chǎn)者的利益，前提是小規(guī)模食品生產(chǎn)者參與了政策的制定。因此，農(nóng)業(yè)投資戰(zhàn)略應(yīng)該以磋商和參與的方式進(jìn)行編制，并與《準(zhǔn)則》和《原則》一致。涉及農(nóng)業(yè)投資及土地使用權(quán)的戰(zhàn)略在各國(guó)有所不同。在一些國(guó)家，投資戰(zhàn)略是適用于各行業(yè)的綜合型、多維度文件。也有些國(guó)家制定了具體行業(yè)的信息；例如：農(nóng)業(yè)投資戰(zhàn)略或農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在其他國(guó)家，農(nóng)業(yè)和投資重點(diǎn)與國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)實(shí)踐指導(dǎo)戰(zhàn)略的編制應(yīng)該吸取其他政策對(duì)農(nóng)業(yè)投資及土地使用權(quán)影響方面的理解。相關(guān)政策可以包括與其他投資相關(guān)的政策，例如：農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村發(fā)展、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易、性別和青年或土地。這些政策中的有些政策對(duì)土地使用權(quán)會(huì)產(chǎn)生影響。例如：青年有權(quán)參與的政策會(huì)解決與土地等其他資產(chǎn)相關(guān)的繼承權(quán)；就業(yè)政策可能會(huì)影響租賃和分成制協(xié)議中規(guī)定的條件。同樣，土地使用權(quán)政策可能對(duì)農(nóng)業(yè)投資會(huì)有影響；例如：對(duì)投資者土地稅收的監(jiān)管會(huì)影響購(gòu)買或租賃土地的最大的調(diào)整之一就是確保所有的戰(zhàn)略和政策團(tuán)結(jié)一致的實(shí)現(xiàn)總的發(fā)展目標(biāo)，包括保護(hù)合法的土地使用權(quán)。政策目標(biāo)直接或許有平衡，需要仔細(xì)權(quán)衡；例如：增加就業(yè)機(jī)會(huì)與降低自己的生產(chǎn)之間的權(quán)衡。任何現(xiàn)有的對(duì)土地使用權(quán)例如：在追求以市場(chǎng)為導(dǎo)向的戰(zhàn)略與減貧戰(zhàn)略直接長(zhǎng)期以來(lái)存在沖突。然而，這兩大戰(zhàn)略應(yīng)該互補(bǔ)，尤其是在把保護(hù)土地使用權(quán)融入比較廣泛的政策開(kāi)發(fā)制定時(shí)。促進(jìn)包容性業(yè)務(wù)模式以及培養(yǎng)市場(chǎng)鏈接的政策可為如何將保護(hù)土地制定投資戰(zhàn)略也可以發(fā)現(xiàn)需要修改的土地使用權(quán)政策和程序。例如，若有習(xí)慣性土地使用權(quán)體系，則在建設(shè)和改善社區(qū)土地管理體系時(shí)需要降低對(duì)婦女或青年的歧視。這會(huì)導(dǎo)致更加廣泛的改革，將習(xí)慣性土地使用權(quán)體系的各個(gè)方任何投資政策或法律應(yīng)該結(jié)合戰(zhàn)略，以確保投資流入可以提升生產(chǎn)能力和競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域，并最大化積極的、最小化消極的影響。例如，如果國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略尋求培養(yǎng)小農(nóng)和市場(chǎng)直接的鏈接，政策應(yīng)該旨在保護(hù)小農(nóng)的土地使用權(quán)，培養(yǎng)他們與較大加工商/承購(gòu)商建立關(guān)系的能力，并為中型及較大加工商和貿(mào)易商提供與小農(nóng)建立關(guān)系的激勵(lì)措施。制定農(nóng)業(yè)投資政策應(yīng)該是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，在監(jiān)督下確保政策有利于發(fā)展目標(biāo)。該過(guò)程具有挑戰(zhàn)性，并需要實(shí)施的資源和關(guān)心的主要問(wèn)題各國(guó)有別，取決于各國(guó)的歷史、政治、經(jīng)濟(jì)、地理和文關(guān)心的主要問(wèn)題各國(guó)有別，取決于各國(guó)的歷史、政治、經(jīng)濟(jì)、地理和文.將采取什么激勵(lì)措施和工具來(lái)鼓勵(lì)投資者使用民間金融類型以促進(jìn)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)？這些資料來(lái)源：Cotula，2014；Kharas和McArthur，2014。資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)貿(mào)易和發(fā)展會(huì)議（UNCTAD），2012。實(shí)踐指導(dǎo)負(fù)責(zé)任農(nóng)業(yè)投資應(yīng)該得到相應(yīng)的法律和行政框架的支持。需要良好的法律和行政體系來(lái)保護(hù)并實(shí)施合同權(quán)利及土地使用權(quán)。但是，有最大保護(hù)需求的國(guó)家也通常是法律及法律體系最弱的國(guó)家，建立支持性法律和行政框架超過(guò)了他們的能力范圍。例如：如果一個(gè)國(guó)家的土地登記體系地理覆蓋面有限，相應(yīng)的要在投資同時(shí)，政府機(jī)構(gòu)由于壓力而促使農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，考慮到現(xiàn)有法律和行政框架的不足，決定鼓勵(lì)保護(hù)性投資。政府做出此類決策，應(yīng)該意識(shí)到當(dāng)前法律和制度缺乏《準(zhǔn)則》中描述的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該調(diào)整其戰(zhàn)略及步驟相應(yīng)地促進(jìn)、批準(zhǔn)和監(jiān)督政府也應(yīng)該開(kāi)始改進(jìn)法律和行政框架，使其對(duì)負(fù)責(zé)任投資更加支持。應(yīng)該修訂缺乏接受標(biāo)準(zhǔn)的法律和制度，必要時(shí)，引進(jìn)新的立法。盡管涉及投資推廣、批準(zhǔn)和監(jiān)督的政府機(jī)構(gòu)自己通常沒(méi)有修訂法律和行政框架的專業(yè)知識(shí)，但是他們應(yīng)該密切參與該項(xiàng)工作?！稖?zhǔn)則》對(duì)創(chuàng)造更具有支持性的法律和行政框架的過(guò)程提本屆概述了國(guó)際法律和條約以及國(guó)家憲法、立法和土地管理針對(duì)土地使用權(quán)和投資的意義。在法律技術(shù)指南《土地使用權(quán)的有責(zé)治理和法律：律師和其他法包括雙邊條約及地區(qū)貿(mào)易協(xié)議。投資協(xié)議或雙邊投資條約（BIT）的簽署國(guó)可從審查其針對(duì)這些協(xié)議的農(nóng)業(yè)土地相關(guān)的投資活動(dòng)開(kāi)始，如果協(xié)議包括了范圍之類的農(nóng)業(yè)。如果協(xié)議或條約不包括保護(hù)農(nóng)業(yè)投資的條款，政府可以行使控制投資中即使國(guó)際協(xié)議或條約包含農(nóng)業(yè)投資，政府應(yīng)該審查協(xié)議條款，利用對(duì)《準(zhǔn)則》使用有益的規(guī)定。例如：國(guó)際協(xié)議或條約允許政府要求外商投資符合《準(zhǔn)則》的某些要求。至少，大多數(shù)雙邊投資條約（BIT）允許政府管理外商投資入境的條件。例如：雙邊投資條約（BIT）可允許政府：限制外商對(duì)土地的所有權(quán)；在規(guī)定最大比例的外商投資的所有權(quán)；或施加諸如創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)或使用當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的績(jī)效要求（Picciotto，2011）。雙邊投資條約（BIT）也能使政府確定獲取諸如水等自然資源的條款。這些問(wèn)題在第4.1節(jié)《投資意向登記和盡職調(diào)查》重要的是要承認(rèn)政府在許多協(xié)議中都有實(shí)質(zhì)權(quán)威。該權(quán)威通常在投資審批過(guò)程國(guó)際投資協(xié)議或條約包含農(nóng)業(yè)投資，重點(diǎn)是在具體的國(guó)內(nèi)投資協(xié)議簽訂之前建立充分的投資保護(hù)措施，例如：與當(dāng)?shù)毓?yīng)商簽訂合同、土地租賃協(xié)議和影響與獲益協(xié)議。政府通常也能使土地投資以有利于比較廣泛的發(fā)展目標(biāo)為條件。然而，必須在投資進(jìn)行之前建立此類措施，避免由于否決公平公正處理而產(chǎn)生仲裁《準(zhǔn)則》對(duì)國(guó)際和地區(qū)人權(quán)有諸多考慮，因?yàn)椤稖?zhǔn)則》旨在與人權(quán)標(biāo)準(zhǔn)保持一致。盡管《準(zhǔn)則》是自愿性的，簽認(rèn)人權(quán)條約的國(guó)家有使用且執(zhí)行這些協(xié)議的法律義務(wù)。通過(guò)將《準(zhǔn)則》應(yīng)用于其投資推廣、審批和監(jiān)督活動(dòng)，各行為者都能國(guó)際法更專業(yè)的領(lǐng)域也會(huì)影響農(nóng)業(yè)投資。例如：簽認(rèn)《生物多樣性公約》（CBD）特別關(guān)注對(duì)土著民族權(quán)利的維護(hù)?！稖?zhǔn)則》與這些約束力條約義務(wù)保持一致。實(shí)踐指導(dǎo)國(guó)家憲法通常包含與土地使用權(quán)相關(guān)的規(guī)定，但是這些規(guī)定的變化較大。例如：憲法規(guī)定國(guó)家對(duì)所有土地的所有權(quán)或允許國(guó)家和民間所有，并將習(xí)慣法的土地使用權(quán)當(dāng)作土地使用權(quán)的法律形式。憲法通常與使用權(quán)具有間接聯(lián)系；例如：在定義市民性別平等和正當(dāng)法律程序標(biāo)準(zhǔn)等基本權(quán)利方面。憲法與考慮到憲法改革，《準(zhǔn)則》有助于提升政府和其他利益相關(guān)者關(guān)于憲法中并未明確規(guī)定的原則相關(guān)性意識(shí)?！稖?zhǔn)則》關(guān)于性別和土著民族的權(quán)利等事宜的規(guī)定為憲法規(guī)范所要求的提供了范例，從而幫助政府確認(rèn)實(shí)施國(guó)際條約以為所需的《準(zhǔn)則》也可用于幫助設(shè)計(jì)措施來(lái)填補(bǔ)憲法中的空白，包括投資者和當(dāng)?shù)馗鞣絽f(xié)議，例如：與當(dāng)?shù)毓?yīng)商簽訂的合同、土地租賃協(xié)議和影響及益處協(xié)議。例如：在涉及土地的任何交易過(guò)程中應(yīng)該指導(dǎo)保護(hù)婦女的權(quán)利和生計(jì)。即使根據(jù)憲法或運(yùn)用條約的交易沒(méi)有認(rèn)可性別公平，政府也應(yīng)該在其投資推廣戰(zhàn)略和活動(dòng)中采取措施解決這些問(wèn)題。關(guān)于考慮性別平等方面的更詳細(xì)指南，請(qǐng)參考性別技術(shù)涉及土地的投資推廣、審批和監(jiān)督活動(dòng)要受制于許多不同的法律規(guī)定，可根有些法律規(guī)定與投資直接關(guān)聯(lián)。例如：外籍老板希望購(gòu)買規(guī)定面積或價(jià)值以上的農(nóng)業(yè)土地需要監(jiān)管部門的批準(zhǔn)；或設(shè)定審批范圍內(nèi)可持有規(guī)模上限來(lái)限制外土地使用權(quán)的法律框架有可能影響涉及土地的投資，甚至沒(méi)有直接提及投資。一些列法律、法規(guī)和法庭決策（包括治理土地使用權(quán)或使用的法律）可應(yīng)用于土地管理、林業(yè)、農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)優(yōu)惠、征地、環(huán)境保護(hù)和水資源。關(guān)于合同、性別平等、繼承、家務(wù)事等其法律也可以為通過(guò)投資使用或交換土地的方式來(lái)特別針對(duì)土地使用權(quán)相關(guān)的法律，政府也應(yīng)該根據(jù)合同法、商業(yè)法典、公證協(xié)議、債權(quán)人法等國(guó)家整體法律框架規(guī)定實(shí)施第2.1節(jié)描述的投資工具類型（在“定義包容性及對(duì)土地使用權(quán)不構(gòu)成威脅的投資”項(xiàng)下習(xí)慣法或傳統(tǒng)法。逐漸的，很多國(guó)家對(duì)習(xí)慣土地使用權(quán)體系準(zhǔn)予了法律認(rèn)可，但是這一趨勢(shì)并不普遍；在一些國(guó)家，習(xí)慣土地使用權(quán)并未正式認(rèn)可，外界還不清楚。然而，即使在這種情況下，如果農(nóng)業(yè)投資會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝丝诩吧鐓^(qū)人口被逐出他們歷來(lái)用于生計(jì)的土地時(shí)，沒(méi)有理由忽略習(xí)慣法的權(quán)利。如果慣例法沒(méi)有在正式法律體系中明確認(rèn)可，需要加強(qiáng)努力，確保慣例權(quán)利或非正式權(quán)利通過(guò)投資推在推廣、審批和監(jiān)督投資過(guò)程中，政府需要確保遵守制度，并應(yīng)該確認(rèn)需要緩解現(xiàn)有法律和管理框架體系中的差距或不足來(lái)進(jìn)行修改。政府可以根據(jù)《準(zhǔn)則》審核現(xiàn)有法律及監(jiān)管體系，并評(píng)估其充足性，《準(zhǔn)則》可為比較廣泛的治理如果現(xiàn)有法律還不充分，政府則在吸引所需的、惠及所有利益相關(guān)者的投資時(shí)需要采用零時(shí)措施來(lái)保護(hù)資源使用者，直到必要的法律改革完成之后。引進(jìn)此類措施的政府通常需要獲得法律建議來(lái)確保全面的盡職調(diào)查。短期內(nèi)可起草與《準(zhǔn)則》原則和實(shí)踐一致的公正且公平的合同和協(xié)議。這些應(yīng)該明確規(guī)定保護(hù)權(quán)益，不管是總體上還是具體使用范疇（例如：儀式現(xiàn)場(chǎng)和環(huán)境敏感區(qū)域）。土地管理是指土地使用權(quán)規(guī)則應(yīng)用及運(yùn)營(yíng)的方式。因?yàn)闆](méi)有普遍認(rèn)可的定義，《準(zhǔn)則》第五部分（土地使用權(quán)管理）包括土地使用權(quán)的記錄（例如：土地登記）、估值與納稅以及土地管理范圍內(nèi)的空間規(guī)劃管理；第五部分也包括關(guān)于土地使用權(quán)糾紛的解決。此類糾紛的解決通常被看作是在法院管轄權(quán)內(nèi)，因此不屬于土地管理，雖然土地代理機(jī)構(gòu)通常在技術(shù)專業(yè)知識(shí)范圍內(nèi)參與糾紛的解決。土地管理也包括土地使用權(quán)的判決或土地使用權(quán)存在類型、持有人和權(quán)利應(yīng)用限制或局限等方面的權(quán)威性測(cè)定?！稖?zhǔn)則》第三部分針對(duì)判決，涉及土地使用權(quán)責(zé)的法律認(rèn)可以及所需的保護(hù)措施?！稖?zhǔn)則》第二部分列舉了提供土地管理服務(wù)的有效的土地管理體系為合法土地使用權(quán)持有者提供土地使用權(quán)安全保障相當(dāng)重要。有效的土地管理體系強(qiáng)調(diào)土地市場(chǎng)和其他土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制的運(yùn)營(yíng)。然法的但正式法律目前不認(rèn)可的土地使用權(quán)信息。在投資目標(biāo)地理區(qū)域需要特別注意，因?yàn)檫@些地方?jīng)]有眾所周知的土地使用權(quán)持有者的記錄。例如：土地注冊(cè)處不可能有慣例法土地使用權(quán)記錄，除非法律改革賦予了土地權(quán)的法律地位，審判過(guò)程建立了記錄所需的信息。類似地，性別平等繼承權(quán)僅在必要的政策和法律改（UNECE），1996。實(shí)踐指導(dǎo)全面大刀闊斧的改革需要花上很多年，例如：對(duì)公開(kāi)放的記錄范圍可延伸到包括法律認(rèn)可的土地使用權(quán)新形式，包括管理土地使用權(quán)，以及在全國(guó)范圍內(nèi)記33保障土地使用權(quán)的所有權(quán)和安全。3支持土地和財(cái)產(chǎn)稅。3提供信用保障。3發(fā)展及監(jiān)督土地市場(chǎng)。3保護(hù)國(guó)家土地。3降低土地糾紛。3促進(jìn)土地改革。3改善城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展。3支持環(huán)境管理。3形成統(tǒng)計(jì)學(xué)數(shù)據(jù)。記錄土地使用權(quán)體系（例如：土地登記和地籍系統(tǒng)）應(yīng)該提供關(guān)于土地使用權(quán)持有者、權(quán)利、持有土地以及持有條件方面的清楚且毫不含糊的信息。在土地使用權(quán)信息很容易被大家獲取時(shí)，應(yīng)該提高土地使用權(quán)安全，因?yàn)椴恢劳恋厥褂脵?quán)存在的人可能會(huì)無(wú)意中侵犯土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的記錄或登記通常提供對(duì)土地使用權(quán)持有者的法律保護(hù)形式，盡管法律保護(hù)的性質(zhì)取決于法律框架，但在土地使用權(quán)記錄或登記之前，通常要通過(guò)判決過(guò)程來(lái)確認(rèn)土地使用權(quán)?！稖?zhǔn)則》表明判決應(yīng)該是體系化的，可以根據(jù)國(guó)家優(yōu)先順序?qū)Ω鲏K土地使用權(quán)進(jìn)行逐步的法律認(rèn)可（第7.4款）。判決過(guò)程之后的登記是指土地使用權(quán)的“首次有些國(guó)家的問(wèn)題在于僅在主要城市中心有土地登記及地籍服務(wù)，在農(nóng)村去去幾乎沒(méi)有涵蓋。因此，在尋求投資的地區(qū)并沒(méi)有土地使用權(quán)的記錄。《準(zhǔn)則》強(qiáng)調(diào)對(duì)這些地區(qū)應(yīng)給予特別關(guān)注，預(yù)防競(jìng)爭(zhēng)權(quán)利登記（第17.2款）。將土地登記服務(wù)延伸到整個(gè)國(guó)家對(duì)于確保人人都能以任何形式毫無(wú)歧視地記錄其土地使用權(quán)并從而支持土地市場(chǎng)。通過(guò)銷售和其他交易進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該在土地登記和地籍體系中予以記錄，但是如果新的土地使用權(quán)持有者觀察到這么做的弊大于利，則不可能登記交易。在這種情況下，登記表上的信息很快就過(guò)時(shí)了，初始判空間規(guī)劃管理明確了土地（包括相關(guān)的建筑和其他結(jié)構(gòu)物）和其他自然資源使用或不用的目的。土地使用管理經(jīng)常會(huì)通過(guò)某種方式降低人們使用土地的能例如：農(nóng)業(yè)、環(huán)境保護(hù)、住宅、工商業(yè)、娛樂(lè)和交通等?？臻g規(guī)劃管理旨在管理這些競(jìng)爭(zhēng)性需求，通過(guò)協(xié)調(diào)予以處理。如果空間規(guī)劃明確了土地使用的法律約束力，那么空間規(guī)劃可以成為指導(dǎo)農(nóng)村發(fā)展的有用工具。例如：如果一塊公共土地被化為環(huán)境保護(hù)區(qū)該塊土地或部分土地不可以做農(nóng)業(yè)用途使用?？臻g規(guī)劃管理可以用來(lái)清楚的確定哪里可以進(jìn)行農(nóng)業(yè)投資以及哪里不可以進(jìn)行農(nóng)業(yè)投資。規(guī)劃?rùn)C(jī)規(guī)劃過(guò)程應(yīng)該是咨詢式和參與式，給予時(shí)間進(jìn)行提議審核，確保提議能夠反映社區(qū)的重點(diǎn)和利益。促進(jìn)該類參與需要為社區(qū)一些部門提供額外支持。土地使用計(jì)劃應(yīng)該定期予以更新，并考慮地形等其他變化。有些管轄權(quán)對(duì)于更新土地使土地使用規(guī)劃框架應(yīng)該足以靈活來(lái)應(yīng)對(duì)新機(jī)遇，這些新機(jī)遇通常在計(jì)劃批準(zhǔn)之后、下一次更新之前出現(xiàn)。改變土地使用管理（例如：從農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槌鞘杏玫兀┑囊蟊容^常見(jiàn)，并會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)值的大幅提升。因此，需要保護(hù)措施來(lái)預(yù)防空間規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)的不合理使用，以及土地管理機(jī)構(gòu)用來(lái)改變土地的機(jī)制應(yīng)該透明，并向所有利益相關(guān)者公開(kāi)，以便他們進(jìn)行審核。土地使用變化的要求，包括建設(shè)建筑物或更為集中使用土地，特別是對(duì)提議的新用途、其與臨近土地使用的實(shí)踐指導(dǎo)當(dāng)土地使用權(quán)被購(gòu)買用于農(nóng)業(yè)投資時(shí)，土地（包括相關(guān)建筑物及其他結(jié)構(gòu)物）估值相當(dāng)重要。估值預(yù)示雙方之間要進(jìn)行協(xié)商，應(yīng)該制定適當(dāng)?shù)捏w系以便提估值的過(guò)程應(yīng)該是透明的。通常情況下，應(yīng)該記錄、分析和公布售價(jià)和其他價(jià)值。在土地不經(jīng)常轉(zhuǎn)讓的地區(qū)，估值具有一定的挑戰(zhàn)性，并應(yīng)該基于各方討論如果不尊重估值標(biāo)準(zhǔn)，土地價(jià)值很容易被操控。在這種情況下，作為納稅基進(jìn)行公平市場(chǎng)估值的推測(cè)帶來(lái)土地價(jià)格了巨大的挑戰(zhàn)。有些國(guó)家為吸引投資，廣確定投資戰(zhàn)略將幫助目標(biāo)投資服務(wù)開(kāi)發(fā)及政策目標(biāo)。土地所有者及用戶參與決策并維持土地控制的商業(yè)模式相比大規(guī)模的征地更有可能創(chuàng)各種類型的商業(yè)模式都有風(fēng)險(xiǎn)及機(jī)遇。任何投資都應(yīng)該尋求各方及周圍環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)最小化，從而降低項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)，并最大化長(zhǎng)期機(jī)遇及積極影響。土地使用權(quán)各國(guó)有別，可能包括慣例法、所有權(quán)、租賃權(quán)、使用權(quán)、附屬權(quán)等。不管是哪類土地使用權(quán)，關(guān)于土地權(quán)及向其他方的轉(zhuǎn)讓制度和程序都應(yīng)該在監(jiān)管框架中予關(guān)于財(cái)產(chǎn)、土地登記、空間規(guī)劃、征地、合同、優(yōu)惠、繼承、環(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水、性別、貿(mào)易、投資、土著民族等其他取決于國(guó)家背景的法律應(yīng)該予以審核以確保一致性和連貫性。當(dāng)?shù)赝恋厮姓吆褪褂谜咭约捌渌嫦嚓P(guān)者均應(yīng)該參與空間規(guī)劃過(guò)程以確定并優(yōu)先安排特別用途的地塊，例如：農(nóng)業(yè)、環(huán)境保護(hù)和文化遺產(chǎn)。維護(hù)土地使用權(quán)需要許多部委和非政府行為者直接進(jìn)行合作。重要的是建立清晰的角色和責(zé)任以確保投資過(guò)程及國(guó)家各個(gè)地區(qū)的一致性和責(zé)任。制定政策的過(guò)程與政策內(nèi)容同等重要，也應(yīng)該盡可能的透明且具有包容性。透明性確保投資影響或可能影響的人群可以獲取所有相關(guān)信息，以便有意義地參與重要的是建立關(guān)于信息披露和交流的清晰制度和程序。信息應(yīng)該準(zhǔn)確，并可共享，留給各個(gè)利益相關(guān)者足夠的時(shí)間進(jìn)行分析、評(píng)估和交流。3確定保障需求確定保障需求農(nóng)業(yè)投資具有多樣化，有些對(duì)土地使用權(quán)沒(méi)有影響，有些會(huì)引起廣泛的傷害。本章概括了需要政府機(jī)構(gòu)特別關(guān)注而負(fù)責(zé)推廣、審批和監(jiān)督的投資類型。應(yīng)該采取措施保護(hù)具有合法土地使用權(quán)的人的權(quán)利不被剝奪，優(yōu)先考慮在最有可能并非所有的農(nóng)業(yè)投資都對(duì)土地使用權(quán)具有威脅，例如：小農(nóng)對(duì)自己農(nóng)場(chǎng)的投資（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（FAO），2012b：xi）；提高農(nóng)民和市場(chǎng)鏈接的農(nóng)業(yè)價(jià)值鏈投資，但是對(duì)地塊的用戶和使用權(quán)持有者不需要變化；以及依靠農(nóng)民繼如果，例如：土地是由民間所有者持有或沒(méi)有他人持有該塊地的合法慣例或其他土地使用權(quán)，通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓農(nóng)業(yè)土地的投資不會(huì)威脅土地使用權(quán)。在這種情況下，可通過(guò)“自愿買方-自愿賣方”（或“自愿承租人-自愿出租人”）的方但是，所有共同所有者必須同意轉(zhuǎn)讓。如果婦女（如：妻子）是法律認(rèn)可的共同所有者，但只有男性戶主在土地登記簿上顯示為土地所有者時(shí)，這種情況尤不管是否涉及農(nóng)業(yè)投資。法律和行政改革（若可行）應(yīng)該提供配偶作為共同所有即使提議的交易不會(huì)威脅現(xiàn)有的土地使用權(quán)，如果有管理關(guān)于購(gòu)買限定或價(jià)值以上的農(nóng)業(yè)土地的制度，或如果提議的購(gòu)買將導(dǎo)致買方獲得的土地超過(guò)了如果投資引起土地使用的變化，則需要其他監(jiān)管部門的審核。即使土地最初用途為農(nóng)業(yè)用地，投資提議可能包括建設(shè)農(nóng)業(yè)建筑或更為集中的土地用途。根據(jù)國(guó)家的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)法律，這些改變會(huì)觸發(fā)環(huán)境等其他影響評(píng)估，包括所提議的用途是否與周圍土地的用途相兼容。如果評(píng)估結(jié)果為負(fù)面，投資提議應(yīng)該予以否3.2需求保險(xiǎn)的投資有些投資形式，尤其是涉及獲取大面積土地的投資，需要仔細(xì)審查，因?yàn)檫@機(jī)會(huì)所有的國(guó)家都規(guī)定政府可為公共目的或利益征地。關(guān)于該類征地的正當(dāng)理由在憲法及其他法律文本中有定義，且在諸多國(guó)家大不相同。在一些國(guó)家，土地僅為公共用途諸如道路、鐵路、港口、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校或用電、用水及廢物處理設(shè)施等而從私人所有者手中征地。在另一些國(guó)家，征地也可用于其他公共目在許多國(guó)家，征地可用于從一些私人手中將土地轉(zhuǎn)讓給他人。例如：為公共利益通常會(huì)考慮再分配土地改革政策，即使受益者是私營(yíng)農(nóng)場(chǎng)主；此類土地改革經(jīng)常屬于政府解決社會(huì)不公及促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展的計(jì)劃。當(dāng)土地改革遇到挑戰(zhàn)時(shí)，政府不得不證明從一個(gè)私營(yíng)業(yè)主向另一個(gè)私營(yíng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓土地的再分配最終對(duì)社區(qū)有益。立法中明確的意向有助于降低此類挑戰(zhàn)在法庭決策中出現(xiàn)沖突的可有許多實(shí)例都是為商業(yè)投資項(xiàng)目將征地用于從一些私營(yíng)業(yè)主向另一些私營(yíng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓土地，以增加稅收和其他收入的正當(dāng)理由表明對(duì)大眾有益。但是，此類公在大多數(shù)情況下，征地對(duì)那些所要征取的土地所有者來(lái)說(shuō)將會(huì)帶來(lái)巨大的成本：“要舉家搬遷、要農(nóng)民離開(kāi)他們的田地以及要企業(yè)離開(kāi)其鄰居。征地可能使家庭分離，生計(jì)受到干擾，剝奪了社區(qū)人口重要的宗教或文化活動(dòng)地，并破壞了社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。如果強(qiáng)制收購(gòu)實(shí)施不妥，則會(huì)使人們無(wú)家可歸、無(wú)地所有，無(wú)法生活，沒(méi)法獲取必須的資源或社區(qū)支持，并且會(huì)感到承受不公之事”（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（FAO），2008）。確定保障需求征地的權(quán)利也會(huì)被濫用。征地不公平的程序以及對(duì)損失土地的不平等的賠償都會(huì)降低土地使用權(quán)的安全，增加政府和市民之間的緊張情緒，并會(huì)降低公眾對(duì)事實(shí)證明征地很難不對(duì)土地使用權(quán)和人權(quán)造成負(fù)面影響，征地會(huì)引起大量土地相關(guān)的糾紛。因此，該指南建議避免征地，不詳細(xì)說(shuō)明征地及其相關(guān)的補(bǔ)償過(guò)程。如果征地不可避免，關(guān)于政府如何公平的獲取開(kāi)發(fā)土地的指南可參考聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（FAO）的指南《強(qiáng)制征地和補(bǔ)償（聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織（FAO），2008）。關(guān)于公有土地用途投資提議關(guān)于共有土地投資提議要求特別注意，因?yàn)檎畽C(jī)構(gòu)有管理分配的職權(quán)。在一下情況下該職權(quán)尤為重要：人們已經(jīng)在使用土地，尤其是他們具有合法的土地使用權(quán)，但是目前并未得到正式法律的保護(hù)。需要在負(fù)責(zé)管理公作為公有土地有效管理的一部分，政府應(yīng)該確定將哪塊留給公共用途，哪塊土地分給其他用途以及在什么條件下使用。這些決策應(yīng)該考慮已經(jīng)正在使用土地的人民的土地使用權(quán)，該類人民應(yīng)該接受適當(dāng)考慮土地使用權(quán)的再分配。將公有而危及他們的生計(jì)。被分配的土地使用權(quán)的性質(zhì)需要予以確定，同時(shí)響的認(rèn)可應(yīng)該知道并了解分配的含義。土地分配應(yīng)該得到監(jiān)督，如果需要，可引影響需求額外保護(hù)的人口的土地投資提議投資提議特別需要仔細(xì)審查。當(dāng)提議針對(duì)的土地為其他人民或社區(qū)合法持有，但時(shí)，同樣要仔細(xì)審查。在這種情況下，按照標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)交推廣投資的政府機(jī)構(gòu)應(yīng)該確認(rèn)合法持有土地使用權(quán)（例如：慣例土地使用權(quán)）但是在與投資者進(jìn)行協(xié)商的過(guò)程中處于劣勢(shì)地位的人口和社區(qū)，以確保他們確定需求保障措施政府機(jī)構(gòu)應(yīng)該確認(rèn)哪些投資需要保護(hù)措施以預(yù)防人們損失其土地使用權(quán)。私營(yíng)農(nóng)業(yè)投資征收私人土地的提議應(yīng)該經(jīng)過(guò)仔細(xì)審查，建議避免此類征地。使用公有土地的提議應(yīng)該予以評(píng)估來(lái)確定該提議是否影響已經(jīng)通過(guò)合法方式使用該土關(guān)于用地人被認(rèn)為是弱勢(shì)群體，相比投資者，協(xié)商能力較弱，該類提議應(yīng)該咨詢投資審批投資審批本章和下一章重點(diǎn)為需要特別審查以預(yù)防人們和社區(qū)丟失其合法的土地使用權(quán)的農(nóng)業(yè)投資提議。正如第三章確認(rèn)的，此類人口和社區(qū)包括使用公有土地的人了解整體的法律和管理背景以及改革優(yōu)先順序可幫助政府及環(huán)境和社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，促進(jìn)優(yōu)化發(fā)展利益的投資。正如第2.1節(jié)所討論的，有許多不同類型的投資及投資模式，關(guān)于影響評(píng)估、監(jiān)督和匯報(bào)也有不同的近幾年，對(duì)國(guó)際或外國(guó)投資者的關(guān)注不合比例，考慮到國(guó)內(nèi)投資在許多國(guó)家總的土地轉(zhuǎn)讓比例較高（O’Brien，2011；Deininger、Selod和Burns，2012）。但是，如果對(duì)土地的外商所有權(quán)有限制，外國(guó)投資者則會(huì)尋找國(guó)內(nèi)投資伙伴來(lái)規(guī)避這些限制，許多國(guó)家有僅適用于外國(guó)投資者的登記和投資審批過(guò)程。此外，國(guó)內(nèi)投資者通常不予登記和/或不面對(duì)外國(guó)投資者面對(duì)的關(guān)于業(yè)務(wù)計(jì)劃的盡職調(diào)查程序，使得保護(hù)土地使用權(quán)、監(jiān)督投資以及指導(dǎo)他們針對(duì)發(fā)展目標(biāo)則更加困難。每個(gè)國(guó)家應(yīng)該確定外國(guó)和國(guó)內(nèi)投資者的注冊(cè)要求標(biāo)準(zhǔn)及門本章概括了這些過(guò)程的嚴(yán)格性和成本相關(guān)的需求變化。例如：投資部門可能需要高風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)行更為嚴(yán)格的影響評(píng)估或?qū)顒?dòng)進(jìn)行更為頻繁的匯報(bào)。本章描投資審批的階段：1）通過(guò)盡職調(diào)查篩選潛在投資者；2）確保與所有可能受到影響的利益相關(guān)者的磋商和參與；3）進(jìn)行事前影響評(píng)估；以及4）制定合與相關(guān)政府機(jī)構(gòu)登記投資意向重要的是登記外國(guó)和國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)投資者以確保土地使用權(quán)得以保護(hù)，并創(chuàng)建各行業(yè)、各地區(qū)和各個(gè)時(shí)間段潛在投資者的完整畫(huà)面。當(dāng)投資者的提議投資被認(rèn)為對(duì)合法的土地使用權(quán)具有威脅時(shí)，應(yīng)該要求投資者在相關(guān)政府部門進(jìn)行登記。相正如第三章說(shuō)明的，即使投資不對(duì)土地使用權(quán)構(gòu)成威脅，也需要審查及審批，如果，例如：投資引起投資者超過(guò)了土地使用權(quán)的限定額度或如果所提議的該指南的重點(diǎn)在于對(duì)土地使用權(quán)具有負(fù)面影響的投資。在許多情況下，潛在投資者參觀感興趣的地方以確定具體投資地點(diǎn)并與當(dāng)?shù)毓賳T、慣例當(dāng)局或甚至社區(qū)成員見(jiàn)面，隨后在相關(guān)國(guó)家部門登記其投資提議。這一登記可能會(huì)使投資者獲取的關(guān)于法律、制度和國(guó)家重點(diǎn)投資領(lǐng)域的信息不完整或不準(zhǔn)確，同時(shí)也會(huì)引起當(dāng)?shù)厝藢?duì)于就業(yè)、新的基礎(chǔ)設(shè)施以及其他覺(jué)察到的好處的期待。建立中央窗口和/或明確相關(guān)國(guó)家部門則會(huì)降低溝通不暢、腐敗和失望的可能性，同時(shí)促進(jìn)關(guān)投資者篩選國(guó)家通常有管理外國(guó)或國(guó)內(nèi)投資者登記的制度，通常為一個(gè)公司，可以提供一個(gè)國(guó)家對(duì)投資的整體開(kāi)放就是其法律和制度的功能，包括條約上的承諾和投資推廣戰(zhàn)略及政策。正如第二章所述，國(guó)家就是要求他們對(duì)外投資打大門的國(guó)際投資協(xié)議或條約的當(dāng)事人。同時(shí)，國(guó)際協(xié)議和國(guó)內(nèi)法律可能允許政府通過(guò)各種方式限制外國(guó)投資，例如：具體領(lǐng)域或行業(yè)，比如：農(nóng)業(yè)或土地；提出履行要投資審批除了國(guó)際投資協(xié)議，國(guó)家法令以及憲法等法律可以限制外商土地使用權(quán)，部分原因?yàn)橥恋厥乱苏紊陷^為敏感。例如：剛果多數(shù)人持股的公司可以持有剛果民主共和國(guó)的土地，阿根廷設(shè)置了外商持有的農(nóng)業(yè)土地的比例限額。但是，單獨(dú)限制外商對(duì)土地的所有權(quán)不會(huì)預(yù)防關(guān)于土地使用權(quán)的沖突，因?yàn)椋?）這僅與外商相關(guān)，忽略了國(guó)內(nèi)土地收購(gòu)可能產(chǎn)生的負(fù)面影響；以及2）在登記和地籍體系還沒(méi)有實(shí)施的情況下，難以解決土地使用權(quán)問(wèn)題，因?yàn)榈貕K的所有權(quán)和規(guī)模不能跟蹤。此外，為避免此類限制，外國(guó)公司創(chuàng)建國(guó)內(nèi)子公司或使用國(guó)內(nèi)代理商來(lái)購(gòu)這些事宜在幫助確保負(fù)責(zé)任的農(nóng)業(yè)投資方面相當(dāng)重要。根據(jù)2012年《世界投資報(bào)告》（聯(lián)合國(guó)貿(mào)易和發(fā)展會(huì)議（UNCTAD），2012）以及世界銀行發(fā)布的報(bào)告（Mirza等人，2014），大多數(shù)沖突和近幾年政府對(duì)投資施加的多數(shù)限制者提供更多的激勵(lì)措施，效仿“胡蘿卜”辦法?？沙掷m(xù)性標(biāo)準(zhǔn)，例如：尊重生物多樣性走廊并保護(hù)土著民族的權(quán)利，也可以用來(lái)篩選投資以期投資獲得審批。許多國(guó)家已經(jīng)建立了評(píng)級(jí)體系來(lái)評(píng)估不同的投資是如何運(yùn)行的。其他國(guó)家已經(jīng)加入了私人認(rèn)證體系或促使在其投資推廣和審批活動(dòng)中采納此類體系。各個(gè)國(guó)家在推投資者最小的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)國(guó)家法律；如果國(guó)家法律不夠健全，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括環(huán)境、社會(huì)和人權(quán)保護(hù)。標(biāo)注可以解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個(gè)方面，對(duì)于具體的農(nóng)作物、行業(yè)或地區(qū)進(jìn)行優(yōu)先排序，或直接與當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)或婦女權(quán)利等發(fā)展目標(biāo)相關(guān)。由于對(duì)投資者的需求在增加，促進(jìn)提高創(chuàng)新和發(fā)展影響的標(biāo)準(zhǔn)的引入也越來(lái)越嚴(yán)格。該標(biāo)準(zhǔn)也包含在投資協(xié)議及合同之中，是獲得投資審批的基礎(chǔ)（本節(jié)后對(duì)于農(nóng)業(yè)土地相關(guān)的投資，尤其重要的是要考慮是否有公司的當(dāng)?shù)卮?0列舉信息應(yīng)該是進(jìn)行對(duì)話和盡職調(diào)查所需的起點(diǎn)。投資者的意愿和興趣登記.最近的財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件，如果是新成立公司，體現(xiàn)投資資金的銀盡職調(diào)查可由參與投資過(guò)程的多個(gè)行為者執(zhí)行。盡職調(diào)查的主要?jiǎng)訖C(jī)是在簽訂合同前，盡可能多的了解潛在合作伙伴。每個(gè)行為者也會(huì)有各種其他目標(biāo)，重點(diǎn)是要了解這些目標(biāo)。例如：私營(yíng)投資者進(jìn)行盡職調(diào)查來(lái)分析風(fēng)險(xiǎn)并權(quán)衡投資的成本和利益，進(jìn)而確定可行性；財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注符合財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的投資者的可能性以及逐漸地關(guān)注環(huán)境和社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。私營(yíng)投資者的進(jìn)一步指南也可參考《負(fù)責(zé)任土地投資：私營(yíng)行業(yè)實(shí)踐指南》（美國(guó)國(guó)際開(kāi)發(fā)署（USAID），2014）。對(duì)于在發(fā)展金融業(yè)工作的投資專業(yè)人士的指南可參考《影響土地和財(cái)產(chǎn)權(quán)的農(nóng)業(yè)企業(yè)合作項(xiàng)目盡職調(diào)查指南》（法國(guó)開(kāi)發(fā)署（AFD），2014）。本節(jié)提供的指南特政府當(dāng)局進(jìn)行盡職調(diào)查的起點(diǎn)就是潛在投資者在相關(guān)政府機(jī)構(gòu)登記投資意向的可能。在這個(gè)階段，政府機(jī)構(gòu)能夠開(kāi)始調(diào)查潛在投資者提供的信息來(lái)確定其有待確定的主要信息根據(jù)要做的投資類型有所變化，但是信息總的來(lái)說(shuō)主要集投資審批.投資應(yīng)該與發(fā)展重點(diǎn)保持一致，并對(duì)其做出貢獻(xiàn)，包括符合篩選標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于投資者的信息應(yīng)該對(duì)外公開(kāi)。但是，盡職調(diào)查初始階段的挑戰(zhàn)之一就是大多數(shù)關(guān)于規(guī)劃投資的信息是基于假設(shè)、預(yù)測(cè)和估計(jì)。投資者單獨(dú)不可以提供所有必要的信息，尤其是在對(duì)土地使用權(quán)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，關(guān)于投資地段、風(fēng)險(xiǎn)緩解措施等的決策應(yīng)該與當(dāng)?shù)亓艘恍┰捲谶M(jìn)行措施來(lái)決定。初始階段與土地使用權(quán)相關(guān)的盡職調(diào)查應(yīng)該重點(diǎn)確定：1）投資者在其他環(huán)境中侵犯了任何土地使用權(quán)；和2）所提議投資影響現(xiàn)有土地使用權(quán)、自然資源和食品安全和營(yíng)養(yǎng)的可能性。更多關(guān)于所有土地使用權(quán)相關(guān)方面的盡職調(diào)查細(xì)節(jié)將在4.2磋商與參與與合法土地使用權(quán)持有者進(jìn)行措施并讓其參與是任何負(fù)責(zé)任農(nóng)業(yè)投資的核心要求?！稖?zhǔn)則》規(guī)定要進(jìn)行積極、自由、有效、