不動(dòng)產(chǎn)融資租賃產(chǎn)權(quán)

杭州投融界互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)有限公司 關(guān)于地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的開(kāi)展情況 由于《融資租賃法》遲遲未出臺(tái)，目前行業(yè)內(nèi)對(duì)融資租賃中租賃物的界定并沒(méi)有統(tǒng)一。 此前，不少金融租賃公司開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)甚至成為一些金融租賃公司的支柱性業(yè)務(wù)。 在這種融資模式中，融資租賃公司通過(guò)外包建筑等方式購(gòu)得房產(chǎn)，然后租給有需求的企業(yè)，幾年租賃期結(jié)束后再將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。這也成為一些企業(yè)盤(pán)活資金的重要方式。 不過(guò)目前房地產(chǎn)租賃還沒(méi)有進(jìn)入到住宅，一般是商業(yè)物業(yè)。多位融資租賃公司人士證實(shí)，在北京等城市，有不少商業(yè)物業(yè)都實(shí)行了這種融資租賃模式。 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃面臨的問(wèn)題 第一、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同可能無(wú)效 雖然全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委曾經(jīng)公布過(guò)《融資租賃法草案》，但后來(lái)的政策趨勢(shì)是先不出臺(tái)融資租賃法律，而是由最高人民法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋。與此同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋(討論稿)》也多次下發(fā)至融資租賃行業(yè)內(nèi)征求意見(jiàn)。而在上述討論稿中，多種情況下能夠確認(rèn)融資租賃合同無(wú)效，其中包括“以房屋等不動(dòng)產(chǎn)或者僅以無(wú)形資產(chǎn)為租賃物訂立融資租賃合同，但動(dòng)產(chǎn)作為租賃物附合于不動(dòng)產(chǎn)的除外”。也就是說(shuō)，該討論稿事實(shí)上否定了不動(dòng)產(chǎn)可以作為融資租賃物。如果合同無(wú)效，金融租賃公司所購(gòu)的房產(chǎn)將可能無(wú)法交付，抵質(zhì)押擔(dān)保也可能無(wú)效，租賃公司的租賃債權(quán)將有懸空危險(xiǎn)。 第二、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃稅負(fù)較重 目前，稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有直接否定不動(dòng)產(chǎn)租賃的有效性，只是采用不支持的態(tài)度。不動(dòng)產(chǎn)是否能作為融資租賃物，銀監(jiān)會(huì)和最高法院對(duì)此的界定還有差異之時(shí)，來(lái)自稅務(wù)部門(mén)的政策信號(hào)也對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)不利。 2011年11月18日，國(guó)稅總局在上海啟動(dòng)了《營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革試點(diǎn)方案》，在今年上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)的試點(diǎn)中，由于原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅無(wú)論盈虧都需要交納，而增值稅只對(duì)增值部分征稅，這項(xiàng)試點(diǎn)一般被認(rèn)為能較好解決重復(fù)征稅的問(wèn)題，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是“營(yíng)改增”后，有形動(dòng)產(chǎn)租賃也被納入服務(wù)業(yè)范疇，只征收增值稅，同時(shí)一般納稅人還能享受實(shí)際征收3%以上部分即征即退的政策優(yōu)惠。但有形動(dòng)產(chǎn)的范疇明顯不包括不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)等資產(chǎn)，租賃公司如果要繼續(xù)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)租賃，將不能享受稅收優(yōu)惠，需要繼續(xù)征收17%的增值稅。不過(guò)，無(wú)論是稅務(wù)部門(mén)不支持，最高院不承認(rèn)合同有效，還是銀監(jiān)會(huì)直接的業(yè)務(wù)叫停，不動(dòng)產(chǎn)租賃仍然是一個(gè)很糾結(jié)的問(wèn)題。 值得注意的是，由于商務(wù)部監(jiān)管的租賃公司不在銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管之列，在最高法院出臺(tái)最終解釋確認(rèn)合同有效性問(wèn)題之前，這些公司仍然可以合規(guī)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，只是“營(yíng)改增”后對(duì)于租賃公司來(lái)說(shuō)，17%的增值稅會(huì)影響資金成本。 第三、契稅問(wèn)題 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局在2012年12月發(fā)文《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》中第一條：“對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿(mǎn)，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅?！?金融租賃公司從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)被叫停 正當(dāng)金融租賃公司如火如荼開(kāi)展地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)，突然被銀監(jiān)會(huì)“委婉叫?！保y監(jiān)會(huì)的叫停一是防止房地產(chǎn)行業(yè)在銀行、信托等渠道外，再新增一條規(guī)模不易控制的融資渠道。另外，作為金融企業(yè)，房地產(chǎn)標(biāo)的在租賃期間所有權(quán)歸租賃公司，容易異化成不動(dòng)產(chǎn)投資，違背銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定。 不過(guò)，商務(wù)部監(jiān)管的外商投資租賃公司和內(nèi)資試點(diǎn)租賃公司并不在此次叫停之列。但是國(guó)內(nèi)操作地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的大多是金融租賃公司，內(nèi)資試點(diǎn)租賃公司很少涉足。在銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)叫停銀行系租賃公司這項(xiàng)業(yè)務(wù)后，目前新增不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)幾乎處于停滯狀態(tài)。 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃未來(lái)發(fā)展動(dòng)向 商建發(fā)[2004]560號(hào)文件《關(guān)于從事融資租賃業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》中第三條：“內(nèi)資融資租賃公司各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市商務(wù)主管部門(mén)可以根據(jù)本地區(qū)租賃行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，推薦一至兩家從事各種先進(jìn)或適用的生產(chǎn)、通信、醫(yī)療、環(huán)保、科研等設(shè)備，工程機(jī)械及交通運(yùn)輸工具(包括飛機(jī)、輪船、汽車(chē)等)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)參與試點(diǎn)工作?！笔聦?shí)上，一開(kāi)始內(nèi)資融資租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍是參照外資公司確定的，但是隨著審批范圍擴(kuò)大，業(yè)務(wù)范圍也在不斷地調(diào)整。事實(shí)上，在《征求意見(jiàn)稿》發(fā)布前，內(nèi)資融資租賃企業(yè)的租賃范圍早已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資同行的水平。 由于地方融資平臺(tái)在銀行的信貸規(guī)模壓縮，融資租賃成為地方融資平臺(tái)重要的替代來(lái)源，其中道路、橋梁等能夠獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的市政資產(chǎn)是非常好的售后回租標(biāo)的物。《征求意見(jiàn)稿》中關(guān)于“可自由流通的非消耗物”為不動(dòng)產(chǎn)融資清除障礙。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)論：僅此一點(diǎn)，目前將會(huì)鼓勵(lì)更多的投資者愿意進(jìn)入內(nèi)資融資租賃公司行列。