房地產(chǎn)行業(yè)基本制度與政策總結樣本

房地產(chǎn)基礎制度和政策總結房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)基礎概念:房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是含有基礎性、先導性、帶動性和風險性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評定、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評定、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)細分行業(yè)包含房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價格評定業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。房地產(chǎn)制度改革1998年7月3日《國務院相關深入深化城鎮(zhèn)住房制度改革加緊住房建設通知》公布，停止住房實物分配，實施住房分配貨幣化。1.征收土地使用費。1982年深圳特區(qū)開始根據(jù)城市土地不相同級向土地使用者收取不一樣標準使用費。2.開展土地使用權有償出讓和轉讓。1987年下六個月,深圳特區(qū)。房地產(chǎn)法制建設房地產(chǎn)法制建設體系構架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術規(guī)范，法律有三部《城市房地產(chǎn)管理法》、《中國土地管理法》、《中國城市計劃法》。行政法規(guī)有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理措施》、《住房公積金管理條例》等。部門規(guī)章是由部長令頒布，《暫行要求》，《實施措施》，《通知》規(guī)范性文件，技術法規(guī)。建設用地制度和政策中國現(xiàn)行土地制度概述1公有制，“中國實施土地社會主義公有制”。2《土地管理法》第二條要求：“中國實施土地社會主義公有制，即全民全部制和勞動群眾集體全部制”。3土地全民全部制由國務院代表國家行使。5城市市區(qū)土地全部屬于國家全部。6宅基地和自留地、自留山，也屬于集體全部。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，全部有屬于國家全部，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體全部。7國有土地范圍，以下：（1）城市市區(qū)土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有土地；（3）國家依法征用土地；（4）依法不屬于集體全部林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部組員轉為城鎮(zhèn)居民，原屬于其組員集體全部土地；（6）因國家組織移民、自然災難等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用原屬于遷移農(nóng)民集體全部土地。國家實施土地用途管制制度。依據(jù)土地利用總體計劃，將土地用途分為1農(nóng)用地、2建3設用地和未利用土地。根據(jù)國家相關要求，取得土地使用權路徑關鍵有下列4種：（1）經(jīng)過行政劃撥方法（含征用集體土地）取得；（2）經(jīng)過國家出讓方法取得；（3）經(jīng)過房地產(chǎn)轉讓方法取得（如買賣、贈和或其它正當方法）；（4）經(jīng)過土地或房地產(chǎn)租賃方法取得。本章介紹經(jīng)過征用和出讓方法取得建設用地土地使用權相關制度、政策和對應要求。征用集體土地制度和政策一、征用集體土地應遵守標準在征用土地時，土地管理部門和用地單位必需嚴格遵守下列標準：（1）珍愛耕地，合理利用土地標準；（2）確保國家建設用地標準；（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民標準；（4）有償使用土地標準；（5）依法征地標準。（四）有償使用土地標準土地使用權有償出讓和土地使用權劃撥兩種制度長久并存(取得土地二種方法)。（五）依法征地標準征地行為是政府行為.。建設單位征用土地，持有國家主管部門或縣級以上人民政府同意證書或文件，依法辦理了征用手續(xù)后。二、征用集體土地政策要求（二）征用土地同意權限要求1征用土地實施兩級審批制度，即國務院和省級人民政府。2征用農(nóng)地，應先辦理農(nóng)用地轉用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)；3基礎農(nóng)田，基礎農(nóng)田以外耕地超出35公頃，基她土地超出70公頃，由國務院審批；4其它用地和已經(jīng)同意農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)具體項目，由省級人民政府審批并報國務院立案。（四）對被征地單位和農(nóng)民進行安置、賠償和補助征用土地，由用地單位支付（1）土地賠償費、（2）安置補助費、（3）地上附著物和（4）青苗賠償費。（五）臨時使用土地期限，最多不得超出兩年，（1）并不得改變同意用途，（2）不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其它經(jīng)營性活動，（3）不得修建永久性建筑。三、土地賠償范圍和標準依據(jù)《土地管理法》要求，征用耕地賠償費用包含（1）土地賠償費、（2）安置補助費和（3）地上附著物和青苗賠償費。土地賠償費和標準1征用耕地賠償費，為該耕地補征用前三年平均年產(chǎn)值6至10倍。安置補助費被征用前3年平均年產(chǎn)值4至6倍。但每公頃被征用耕地安置補助費，最高不得超出被征用前3年平均年產(chǎn)值15倍。但土地賠償和安置補助費之和不得超出土地被征用前3年平均年產(chǎn)值30倍。地上附著物和青苗賠償費等被征用土地上附著物和青苗賠償標準，由省、自治區(qū)、直轄市要求。國有土地使用權出讓土地使用權出讓概念土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金行為。1土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。2經(jīng)出讓取得土地使用權單位和個人，在土地使用期內(nèi)沒有全部權，只有使用權，在使用土地期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權能夠進入市場，能夠進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家全部。3土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。4集體土地不經(jīng)征用不得出讓。5土地使用權出讓是國家以土地全部者身份和土地使用者之前相關權利義務經(jīng)濟關系，含有平等、自愿、有償、有限期特點。二土地使用權出讓政策出讓計劃確實定由市、縣人民政府土地管理部門會同城市計劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同確定，由市、縣人民政府土地管理部門實施。（二）土地使用權出讓方法商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件必需采取拍賣、招標方法。（三）土地使用權出讓年限《出讓條例》要求了出讓最高年限以下：1居住用地70年；2工業(yè)用地50年；3教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5綜合或其它用地50年。土地使用權收回1土地使用權屆滿收回。2國家依據(jù)社會公共利益需要。3因土地使用者不推行土地使用權出讓協(xié)議而收回土地使用權。60日內(nèi)應支付全部地價款。4司法機關決定收回土地使用權。三.（二）土地使用權出讓協(xié)議推行1用地單位必需按協(xié)議約定開發(fā)使用土地，超出開工滿十二個月未動工，按地價款20%以下征收土地閑置費；滿二年未動工，可無償收回土地使用權。第五節(jié)國有土地使用權劃撥一土地使用權劃撥含義土地使用權劃撥是指有同意權人民政府依法同意，在用地者繳納賠償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或將土地使用權無償交給土地使用者使用行為。1劃撥土地使用權包含土地使用者繳納拆遷安置、賠償費用。2劃撥土地沒有使用期限限制，但未經(jīng)許可不得進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。3．取得劃撥土地使用權，必需經(jīng)有同意權人民政府核準并按法定工作程序辦理手續(xù)。4在城市范圍內(nèi)土地和城市范圍以外國有土地。二劃撥土地使用權范圍1國家機關用地和軍事用地；2城市基礎設施和公用事業(yè)用地；3國家關鍵扶持能源、交通、水利等項目用地；4法律、行政法規(guī)要求其它用地。三劃撥土地管理1劃撥土地能夠轉讓。劃撥土地轉讓有兩種要求：一是報有同意權人民政府審同意予轉讓，應該由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依據(jù)國家相關要求繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所取得收益中土地收益上繳國家。2劃撥土地使用權能夠出租。（1）房產(chǎn)全部些人以營利為目標，將劃撥土地使用權地上建筑物出租，應該將租金中所含土地收益上繳國家。（2）用地單位因發(fā)生轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不適辦理土地出讓，可實施租賃。（3）租賃時間超出6個月，應辦理租賃協(xié)議，協(xié)議期限不得超出出讓年限。3劃撥土地使用權能夠抵押。應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權屬.7劃撥土地使用權收回。（1）土地使用權者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其它原所以停止使用土地；（2）國家依據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市計劃要求收回土地使用權。（3）各級司法部門沒收其全部財產(chǎn)而收回土地使用權；（4）土地使用者自動放棄土地使用權；（5）未經(jīng)原同意機關同意，連續(xù)二年未使用；（6）不按同意用途使用土地；（7）鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢土地。國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其它附著物，依據(jù)實際情況應給原土地使用權者合適賠償。第六節(jié)閑置土地處理三征收土地閑置費閑置十二個月以上按出讓金20%以下征收土地閑置費。連續(xù)兩年以上未使用，經(jīng)原同意機關同意，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權并給予公告。城市房屋拆遷管理制度和政策城市房屋拆遷管理概述一城市房屋拆遷概念國有土地拆遷人是指取得房屋拆遷許可證單位。二國家城市房屋拆遷主管機構是指國務院建設行政主管部門。地方城市房屋拆遷管理機構是指縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作部門。三《拆遷條例》修改關鍵內(nèi)容（二）修改關鍵1拆遷賠償對象定義為被拆遷房屋全部些人。2賠償方法能夠實施貨幣賠償，也能夠實施房屋產(chǎn)權調(diào)換。3貨幣賠償金額，以房地產(chǎn)市場評定價格確定。4合理確定租賃房屋拆遷賠償安置。對于出租房屋“被拆遷人和房屋承租人解除租賃關系，或被拆遷人對房屋承租人進行安置，拆遷人對補拆遷人給賠償?！薄氨徊疬w人和房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議，拆遷人應該對被拆遷人實施房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換房屋由原承租人承租，被拆遷人應該和房屋承租人重新簽訂房屋租賃協(xié)議。”第二節(jié)城市房屋拆遷管理一《拆遷條例》要求申請領取房屋拆遷許可證。二房屋拆遷管理部門發(fā)放《拆遷許可證》。三拆遷協(xié)議拆遷人和被拆遷人應該就拆遷賠償和安置簽署書面協(xié)議。協(xié)議簽署后是否公證，由雙方當事人自主選擇。但《拆遷條例》要求，拆除代管房屋，必需經(jīng)過公證機關辦理公證。四自行拆遷和委托拆遷是兩種方法。第三節(jié)拆遷賠償和安置一賠償對象房屋拆遷賠償關系到拆遷當事人經(jīng)濟利益，依據(jù)中國《憲法》要求。賠償對象是被拆遷房屋全部些人,而不是使用人,全部些人包含公民,也包含法人.二賠償方法1貨幣賠償------以房地產(chǎn)市場評定價格確定。2房屋產(chǎn)權調(diào)換--------按拆遷房屋評定價和調(diào)換房屋市場價進行結算調(diào)換差價行為。(價格相當)三賠償標準基礎標準是—等價有償，采取措施是依據(jù)被拆遷房屋區(qū)位、用途、建筑面積等原因，以房地產(chǎn)市場評定措施確定?！皡^(qū)位”是指某一房屋地理位置。“用途”是指被拆遷房屋全部權證書上標明用途?！暗仍颉睉摪徊疬w房屋成新程度、權益情況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。四產(chǎn)權調(diào)換房屋差價結算。(非拆1平方米還1平方米)被拆遷房屋評定價和產(chǎn)權調(diào)換房屋市場價進行差價結算，多退少補。即等價標準。五拆遷安置(出租房拆遷)拆遷賠償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置，實質上相當于非租賃房屋賠償、安置，依據(jù)《拆遷條例》要求，對全部些人進行賠償、安置；出租人和承租人達不成協(xié)議時，為了保障承租人權益不受損害，《拆遷條例》要求實施產(chǎn)權調(diào)換，被拆遷人和原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽署租賃協(xié)議。第四節(jié)特殊情況拆遷賠償、安置一產(chǎn)權不明確房屋賠償、安置產(chǎn)權不明確房屋在拆除前，拆遷人還應該就拆遷房屋相關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。按公證機關要求程序和要求辦理公證。二抵押房屋賠償、安置一是要認定抵押有效性。未進行抵押登記，示為無效抵押。二是應該立即通知抵押權人，三是能解除抵押協(xié)議，賠償款付給被拆遷人，付款前必需經(jīng)抵押人認可;四是不能解除抵押關系，根據(jù)法律要求清償次序進行清償，不足清償?shù)盅簷嗳?向抵押人進行追償。三公益事業(yè)房屋及其隸屬物賠償公益事業(yè)、公共福利性非生產(chǎn)性事業(yè).非營利性是公享性還是排她性；二是考慮這類房屋是否有經(jīng)營、是否有收益。如學校大多數(shù)應認定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學校則不在此列。對拆除公益事業(yè)用房貨幣賠償，經(jīng)過評定確定其價格，用成本法評定。四違章建筑、臨時建筑賠償、安置是否屬于違章建筑必需由房屋所在地計劃行政主管部門出具證實。拆遷人對拆除必需拆除違章建筑，不予賠償。對經(jīng)計劃部門處罰，許可保留，待補辦手續(xù)后按正當建筑給賠償。未超出同意期限臨時建筑，也是正當建筑。拆除未到期限臨時建筑，也應該按使用期限殘余價值參考剩下期限給合適賠償。城市房屋拆遷糾紛處理二房屋拆遷糾紛處理方法（一）達不成拆遷賠償安置協(xié)議拆遷糾紛處理方法(行政糾紛)1行政裁決《拆遷條例》要求了拆遷人和被拆遷人或拆遷人和被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷賠償安置協(xié)議，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人，由同級人民政府裁決。裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。2依法起訴若拆遷當事人對裁決不服，能夠在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。訴訟期間不停止拆遷實施3強制拆遷《拆遷條例》要求了對在裁決要求搬遷期限內(nèi)未搬遷被拆遷人或房屋承租人，能夠實施強制拆遷。強制拆遷有三個關鍵區(qū)分：一是實施強制拆遷必需以裁決為前提；二是對在裁決要求搬遷期限內(nèi)未搬遷，能夠直接進入強制拆遷程序，而無須經(jīng)過責令限期拆遷程序；三是實施行政強制拆遷時候，應由房屋所在地市、縣人民政府責成相關部門強制拆遷。（二）達成拆遷賠償安置協(xié)議后，拆遷糾紛處理方法(民事糾紛)—拆遷人和被拆遷人訴訟；房屋拆遷賠償安置協(xié)議是約定房屋拆遷當事人之間民事權利和義務關系協(xié)議。仲裁必需有仲裁協(xié)議或仲裁或訴訟第四章計劃設計和工程建設管理制度和政策第一節(jié)城市計劃管理制度和政策一城市計劃概述城市計劃基礎概念城市計劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標。城市計劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)和城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實施計劃控制區(qū)域。城市計劃區(qū)具體范圍，由城市人民政府在編制城市總體計劃中劃定。房地產(chǎn)法調(diào)整是計劃區(qū)中國有土地,而不是集體土地城市計劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有國有土地也有集體土地.城市計劃基礎內(nèi)容編制城市計劃通常分為總體計劃和具體計劃兩個階段。1城市總體計劃城市總體計劃期限通常為20年。近期建設計劃期限通常為5年。3城市具體計劃。城市具體計劃分為控制性具體計劃和修建性具體計劃?？刂菩跃唧w計劃關鍵任務是：以總體計劃或分區(qū)計劃為依據(jù)，具體要求建設用地各項控制指標和其它計劃管理要求，控制和引導各項用地開發(fā)和投資建設。修建性具體計劃關鍵任務是：以總體計劃、分區(qū)計劃或控制性具體計劃為依據(jù)，直接對建設作出具體修建安排及其計劃設計，指導建筑設計和工程施工圖設計。二城市計劃編制和審批城市計劃編制，由對應等級人民政府負責編制。城市計劃審批；城市計劃實施分級審批制度。上級審下級。（三）城市總體計劃調(diào)查和修改（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目標計劃設計開發(fā)企業(yè)委托計劃設計單位進行（1）修建性具體計劃編制、（2）市政工程計劃設計及（3）建筑設計。房地產(chǎn)開發(fā)投資者委托編制修建性具體計劃和建筑設計、市政工程設計等必需符合計劃設計條件。如遇有重大問題需要調(diào)整計劃設計條件時，必需向城市計劃主管部門申請，經(jīng)城市計劃主管部門批復獲準后，方可按新計劃設計條件調(diào)整計劃設計。三城市計劃實施城市總體計劃經(jīng)審批頒布后，含有法律效力。城市計劃區(qū)內(nèi)土地利用和各項建設必需符合城市計劃，服從計劃管理。城市計劃實施管理關鍵是（1）報建審批管理和（2）批后管理兩部分內(nèi)容。報前（1）報建審批管理關鍵包含對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，（2）對城市用地審批核發(fā)建設用地計劃許可證，（3）對建設工程審批核發(fā)建設工程計劃許可證。批后管理關鍵是根據(jù)計劃實施監(jiān)督檢驗體系對違章占地和違章建設查禁工作。（二）建設用地計劃管理1核發(fā)建設用地計劃許可證。在城市計劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地，必需a持國家同意建設項目標相關文件，b向城市計劃行政主管部門申請定點。c城市計劃行政主管部門核定其用地，核發(fā)建設用地計劃許可證。d方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，e由土地管理部門依據(jù)土地管理相關要求供給土地。2臨時建設和臨時用地管理。通常均不超出二年。城市計劃區(qū)內(nèi)臨時使用土地或進行臨時建設全部有應該取得城市計劃行政主管部門同意。建設工程計劃管理1建設工程計劃管理關鍵內(nèi)容建筑管理。1道路管理。2管線管理。3審定設計方案。4核發(fā)建設工程計劃許可證。核發(fā)建設工程計劃許可證1必需持相關同意文件向城市計劃行政主管部門提出申請，2由城市計劃行政主管部門核發(fā)建設工程計劃許可證。3建設單位或個人在取得建設工程計劃許可證件和其它相關同意文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。放線、驗線制度。2建設工程計劃審批程序建設申請。向城市計劃行政主管部門提出申請建設要求。4完工資料保送----建設單位應該在完工驗收后六個月內(nèi)向城市計劃行政主管部門報送相關完工資料?？辈煸O計7月公布了《建設工程勘察和設計單位資質管理要求》。五注冊建筑師制度和注冊結構工程師制度不一樣招投標和建設監(jiān)理建設工程招標投標范圍包含項目標勘察、設計、施工、監(jiān)理和和工程建設相關關鍵設備、材料等采購，必需進行招標：1大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全項目。2全部或部分使用國有資金投資或國家融資項目。3使用國際組織或外國政府貸款、援助資金項目。4法律或國務院對必需進行招標其它項目標范圍有要求，依據(jù)其要求。（三）對建設工程招標管理1招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取邀請招標方法，應該向三個以上。2國家對工程招標代理機構實施資格認定制度。（五）對開標、評標和中標管理1開標時間應該在招標文件確定提交投標文件截止時間以后同一時間公開進行。2評標由招標人依法組成評標委員會負責。3中標人確定后，招標人應該向中標人發(fā)出中標通知書，二建設監(jiān)理管理制度建設監(jiān)理制度（三）工程建設監(jiān)理關鍵工作任務和內(nèi)容監(jiān)理基礎方法就是控制，基礎工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。“三控”是指監(jiān)理（1）工程進度控制（2）工程質量控制（3）工程投資控制（4）協(xié)議管理（5）信息管理（6）協(xié)調(diào)是建設監(jiān)理能否成功關鍵四、建設工程監(jiān)理2建設工程監(jiān)理單位質量責任和義務工程監(jiān)理單位應該依法取得對應等級資質證書，并在其資質等級許可范圍內(nèi)承擔工程監(jiān)理業(yè)務。第二，工程監(jiān)理單位和被監(jiān)理工程施工不得負擔該項建設工程監(jiān)理業(yè)務。第三，工程監(jiān)理單位應該a依據(jù)法律、b法規(guī)和c相關技術標準、d設計文件和e建設工程承包協(xié)議，代表建設單位對施工質量實施監(jiān)理，并對施工質量負擔監(jiān)理責任。第四，總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進駐施工現(xiàn)場。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得第五，監(jiān)理工程師a采取旁站、b巡視和c平行檢驗等形式。（五）建設監(jiān)理程序和管理：監(jiān)理企業(yè)實施資質審批制度。第四節(jié)建設工程施工和質量管理二施工許可制度（一）縣級以上申請領取施工許可證。未取得施工許可證，一律不得開工。（三）建設單位應該自領取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。四建設部于6月公布了《房屋建筑工程質量保修措施》。（一）2屋面防水工程、有防水要求衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；4電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年；5裝修工程為2年。其它項目標保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程完工驗收合格之日起計算。（二）1質量缺點向施工單位約定時間內(nèi)應該立即抵達現(xiàn)場搶修。2包含結構安全質量缺點向當?shù)亟ㄔO行政主管部門匯報。3由建設單位或房屋建筑全部些人組織驗收。應該報當?shù)亟ㄔO行政主管部門立案。4由原施工單位負擔對應責任。6因房屋建筑工程質量缺點造成向建設單位提出賠償要求。由造成拖延責任方負擔賠償責任。五凡未經(jīng)驗收或驗收不合格建設工程和開發(fā)項目，不準交付使用。（一）建設工程完工驗收監(jiān)督管理機構國務院建設行政主管部門負責全國工程完工驗收監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)工程完工驗收監(jiān)督管理工作。工程完工驗收工作，由建設單位負責組織實施。六建筑施工企業(yè)資質管理和項目經(jīng)理管理制度（一）新設置建筑業(yè)企業(yè)，到工商行政管理部門辦理登記注冊手續(xù)并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可到建設行政主管部門辦理資質申請手續(xù)。第五章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度和政策第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一確定房地產(chǎn)開發(fā)項目標標準1應該符合土地利用總體計劃、年度建設用地計劃和城市計劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃要求；根據(jù)國家相關要求需要經(jīng)計劃主管部門同意，還應該報計劃主管部門同意，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。二（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地應該以出讓方法取得。但法律和國務院要求能夠采取劃撥方法除外。1軍事用地、公益事業(yè)用地、能源、交通、水利確屬必需，能夠由縣級以上人民政府依法同意劃撥。2經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體計劃和城市總體計劃，并采取行政劃撥方法供給。三（一）投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不負擔這部分資金任何利息和債務；投資者可按其出資百分比依法享受全部者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方法抽出。（二）項目資本金出資方法以工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資百分比不得超出投資項目資本金總額20%，（三）項目資本金占項目總投資百分比不得低于20%。四動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)，滿兩年未動工開發(fā)，能夠無償收回土地使用權。三通一平，即視為開啟。1因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人能力不能抗拒原因。如地震、洪澇等自然災難。2因政府或政府相關部門行為而不能準期開工或中止建設十二個月以上。3因動工開發(fā)必需前期工作出現(xiàn)不可預見情況而延期動工開發(fā)。如發(fā)覺地下文物、拆遷中發(fā)覺不是開發(fā)商努力能處理問題等。五質量責任制度勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應該依據(jù)相關法律、法規(guī)要求或協(xié)議約定，負擔對應責任。購置房屋出現(xiàn)質量責任也應由開發(fā)企業(yè)負擔對購房者責任。（二）商品房交付使用后，購置人認為主體結構質量不合格，能夠向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格，購置人有權退房，給購置人造成損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該依法負擔賠償責任。房屋完工后，必需驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購置人認為主體結構質量不合格，能夠向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格，購置人有權退房，給購置人造成損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該依法負擔賠償責任。應該注意以下多個問題：一是購房人在商品房交付使用以后發(fā)覺質量問題，這里交付使用以后，是指辦理了交付使用手續(xù)以后，能夠是房屋全部權證辦理之前，也能夠是房屋全部權證辦理完備以后。主體結構質量問題和使用時間關系不大，關鍵是設計和施工原因造成，所以，合理使用年限內(nèi)，只要屬于主體結構問題，全部能夠申請質量部門認定，房屋主體結構不合格，均可申請退房。二是通常性質量問題關鍵經(jīng)過質量保修處理，而不是退房。三是必需向工程質量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質量監(jiān)督部門核驗結論為依據(jù)。其它單位核驗結果不能作為退房依據(jù)。四是對給購房人造成損失應該有合理界定，只應包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。也有權采取其它措施，如雙方協(xié)商換房等，選擇退房還是換房，權利在消費者。六完工驗收制度（一）《開發(fā)經(jīng)營條例》要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目完工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格，不得交付使用。（二）住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目完工，還應該根據(jù)下列要求進行綜合驗收1城市計劃和設計條件落實情況；2城市計劃要求配套基礎設施和公共設施建設情況；3單項工程工程質量驗收情況；4拆遷安置方案落實情況；5物業(yè)管理落實情況。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理一房地產(chǎn)項目轉讓（一）轉讓條件1《房地產(chǎn)管理法》第三十八條要求了以出讓方法取得土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)時條件。1要根據(jù)出讓協(xié)議約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓協(xié)議成立必需條伯，也只有出讓協(xié)議成立，才許可轉讓；(60天支付)2要根據(jù)出讓協(xié)議約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才許可轉讓，這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程資金額應占全部開發(fā)投資總額25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地，應形成工業(yè)或其它建設用地條件，方可轉讓。這兩項條件必需同時含有，才能轉讓房地產(chǎn)項目。2以劃撥方法取得土地使用權對于以劃撥方法取得土地使用權房地產(chǎn)項目，要轉讓前提是必需經(jīng)有同意權人民政府審批。經(jīng)審查除不許可轉讓外，對準予轉讓有兩種處理方法，一由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依據(jù)國有相關要求繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；二是能夠不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中土地收益上繳國家或作其它處理。對以劃撥方法取得土地使用權，轉讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一，經(jīng)有同意權人民政府同意，能夠不辦理土地使用權出讓手續(xù)。A以城市計劃行政主管部門同意，轉讓土地用《城市記工員管理法》第二十三條要求項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家關鍵扶持能源、交通、水利等項目用地和法律、行政法夫要求其它用地。經(jīng)濟適用住房采取行政草擬和方法進行。所以，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適適用于住房，經(jīng)有同意權限人民政府同意，也能夠不補辦出讓手續(xù)。B私有住宅轉讓后仍用于居?。籆根據(jù)國務院住房制度改革相關要求出售公有信宅；D同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權權不可分割轉讓；E轉讓房地產(chǎn)暫難以確定土地使用權出讓用途、年限其它條件；F依據(jù)城市計劃土地使用權權不宜出讓；G縣級以上人民政府要求臨時無法或不需要采取土地使用權出讓方法其它情形。（二）轉讓程序30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓協(xié)議到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門立案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，還未完成拆遷安軒賠償，原拆遷安軒賠償協(xié)議中相關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應該局面通知被拆遷人。二商品房銷售商品房銷售條件(現(xiàn)房)1出售商品房記工員開發(fā)企業(yè)界應該含有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書。2取得土地使用權證書或使用土地同意文件。3持有提議工程計劃許可證和施工許可證。4已經(jīng)過完工驗收。5拆遷安置已經(jīng)落實。6供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用權條件，其它配套基礎設施和公共設備設備交付使用條件或已確定施工進度交付日期。7物業(yè)管理體制方案已經(jīng)落實。商品房銷售代理委托專門房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售。1實施銷售代理人必需簽署委托協(xié)議。出示商品房相關證實文件和商品房銷委托書。3房地產(chǎn)銷售人員資格有一定要求。商品房銷售中嚴禁行為1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣協(xié)議前，將作為協(xié)議標物商品詞語財行銷售給她人。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售方法銷售商品房。3不符合商品房是銷售條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預定款性質費用。(內(nèi)部認購不正當)4商品住宅必需按套銷售，不得分割拆零銷售。商品房買賣協(xié)議(非強制性使用，雙方能夠約定)。2計價方法：商品房銷售能夠a按套（單元）計價，也能夠b按套內(nèi)建筑面積或c按建筑面積計價等三種方法進行。不過，產(chǎn)權登記方法需要按建筑面積方法進行，按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進產(chǎn)權登記。3誤差處理方法：按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價，當事人應該在協(xié)議中載明協(xié)議工約定面積和產(chǎn)權登記處面積發(fā)生誤差處理方法。按建筑面積計價，當事人應該在協(xié)議中約定套內(nèi)建筑面積和分攤共有建筑面積，并約定面積無發(fā)生誤差時處理方法。4中途變更計劃、設計：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得私自變更計劃、設計。經(jīng)計劃部門同意計劃變更、設計單位同意設計院變更造成商品房結構型式、戶型、空間尺寸、朝向改變，和出現(xiàn)協(xié)議當事人約定其它影響商品房質量或使用功效情形,房地產(chǎn)開法企業(yè)應該在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買賣人。買受人有權在通知抵達之日起15日內(nèi)做出是否退房書面回復。買受人在通知抵達之日起15日內(nèi)未做出書面回復，視同接收計劃、設計變更和由此引發(fā)房價款變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在要求時限內(nèi)通知買受人，買受人有權退房；買受人退房，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔違約責任。5保修責任：保修期從交付之日起計算。交付使用1逾期交付：未能按期交付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該負擔違約責任。因不可抗拒力或當事人在協(xié)議約定其它原因，需延期交付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該立即通知買受人。2實施《住宅質量確保書》和《住宅使用說明書》制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人提供《住宅質量確保書》和《住宅使用說明書》。在保修期限內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該推行保修義務，并對造成損失負擔賠償責任，因不可抗拒國或使用不妥造成損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不負擔責任。最低保修項目標保修和期限以下：A地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)負擔保修。B屋面防水3年；C墻面、頂棚抹灰層脫落1年。D地面空鼓開裂、大面積起砂1年。E門窗翹裂、五金件損壞1年。F管道堵塞2個月；G供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期限或供冷期；H衛(wèi)生潔具1年；I燈具、電器開關6個月；使用說明書內(nèi)容。A開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理應注明監(jiān)理單位；B結構類型；C裝修、裝飾注意事項；D上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等到設施配置說明；E相關設備、設施安裝預留位置說明和安裝注意民事項；F門、窗類型，使用注意事項；G配電負荷；H承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；I其它需說明問題。住宅中配置設備、設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書，應附于《住宅使用說明書》中。三房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告必需真實、正當、科學、正確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等到封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。嚴禁公布房地產(chǎn)廣告多個情形1在未經(jīng)依法取得國有土地使用權土地上開發(fā)建設；2在未經(jīng)國家征用集體全部制土地上建設；3司法機關報和行政機關依法要求、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權利；4預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證；5權屬有爭議；6違反國家相關要求建設；7不符合工程質量標準，經(jīng)驗收不合格；8法律、行政法規(guī)要求嚴禁其它情形。公布房地產(chǎn)廣告應該提供文件對應真實、正當、有效證實文件。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構營業(yè)執(zhí)照或其它主體資格證實；2建設主管部門頒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；3土地主管部門頒發(fā)項目土地使用權證實；4工程完工驗收合格證實；5公布房地產(chǎn)項目預售，主管部門頒發(fā)預售、銷售許可證證實。轉讓廣告，應該含有對應產(chǎn)權證實；6中介機構公布所代理房地產(chǎn)項目廣告，應該提供業(yè)主委托證實；7工商行政管理機關要求其它證實。房地產(chǎn)廣告內(nèi)容1開發(fā)企業(yè)名稱；2中介服務機構代理銷售，載明該機構名稱；3預售或銷售許可證書號。第六章房地產(chǎn)交易管理制度和政策第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述一房地產(chǎn)交易包含房地產(chǎn)轉讓、房抵押和房屋租賃三種形式。二房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評定制度、房地產(chǎn)價格評定人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格申報制度國家實施房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)轉讓應該以申報成交價格作為繳納稅費依據(jù)。成交價格顯著低于正常市場價格，以評格價格作為繳納稅費依據(jù)。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權人依法拍賣房地產(chǎn)，應該向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門如實申報成交價格。假如雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確定評定價格有異議，能夠要求重新評定。重新評定通常應由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認定房地產(chǎn)評定機構進行評定。房地產(chǎn)價格評定制度以基準地價、標定地價和各類房屋重置價格為基礎，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應該定時確定并公布。房地產(chǎn)價格評定人員資格認證制度第二節(jié)房地產(chǎn)轉讓一（一）房地產(chǎn)轉讓概念房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人經(jīng)過買賣、贈和或其它正當方法將其房地產(chǎn)轉移給她人行為。房地產(chǎn)轉讓實質是房權屬發(fā)生轉移。房地產(chǎn)轉讓時，房屋全部權和該房屋所占范圍內(nèi)土地使用權同時轉讓。依據(jù)土地使用權取得方法，房地產(chǎn)轉讓可分為出讓方法取得土地使用權轉讓和劃撥方法取得土地使用權轉讓。依據(jù)轉讓方法，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無償兩種方法，有償轉讓關鍵包含房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入服等到行為，無償轉讓關鍵包含房地產(chǎn)贈和、房地產(chǎn)繼承等行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，房地產(chǎn)贈和屬于單務行為。二房地產(chǎn)轉讓條件達不到下列條件房地產(chǎn)不得轉讓。1完成開發(fā)投資總額25%以上；屬于成片開發(fā)，形成工業(yè)用地或其它建設用地條件。4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有些人書面同意。6未依法登記領取權屬證書。三房地產(chǎn)轉讓程序1房地產(chǎn)轉讓當事人簽署書面轉讓協(xié)議；2房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓協(xié)議簽署后90日內(nèi)。3房地產(chǎn)管理部門結提供相關文件進行審查，并在7日內(nèi)書面回復。4房地產(chǎn)管理部門核實申報成交價格。5房地產(chǎn)轉讓當事人根據(jù)要求繳納相關稅費；6房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。另外，凡房地產(chǎn)轉讓或變更，先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變理登記，然后憑變更后房屋全部權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。五以出讓方法取得土地使用權房地產(chǎn)轉讓出讓協(xié)議約定年限減去原土地使用權已經(jīng)使用權年限后剩下年限。以出讓方法取得土地使用權，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓協(xié)議約定土地用途，必需取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市計劃行政主管部門同意，簽署土地使用權出讓協(xié)議變更協(xié)議或重新簽署土地使用權出讓協(xié)議，對應調(diào)整土地使用權出讓金。六、以劃撥方法取得土地使用權房地產(chǎn)轉讓對此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確要求，對劃撥土地使用權轉讓管理要求了兩種不現(xiàn)四處理方法，一個是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金，另一個是不改變原有土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金。對于暫不辦理土地使用權出讓手續(xù)，應該將土地收益上繳國家或作其它處理，并在協(xié)議中注明。第三節(jié)商品房預售二商品房預售條件1已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2持有建設工程計劃許可證和施工許可證；3按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設資金達成工程建設總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和完工交付日期；4開發(fā)企業(yè)抽城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。四商品房預售協(xié)議登記立案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就能夠向社會預售其商品房，開發(fā)企業(yè)應該和承購人簽署書面預售協(xié)議。商呂房預售人應該在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售協(xié)議到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門輸?shù)怯浟甘掷m(xù)。五商品房預售中違法行為及處罰第四節(jié)房屋租賃管理一（一）房屋租賃概念房屋租賃是房地產(chǎn)市場中關鍵一個交易形式。房屋租賃，是指房屋全部權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金行為。（二）房屋租賃分類房屋租賃分為公有房屋租賃和私有房屋租賃。二房屋租賃政策1公有房屋租賃，出租人必需持有《房屋全部權證》和城市人民政府要求其它證實文件，承租人必需持有房屋所在地城市人民政府要求租房證實和身份證實，私有房屋出租人必需持有《房屋全部權證》，承租人必需持有身份證實。2承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋共同居住人要求繼承原租賃關系，出租人應該繼續(xù)推行原租賃協(xié)議。3共有房屋出租時，在相同條件下，其它共有些人有優(yōu)先承租權。4租賃期限內(nèi)，房屋全部權人轉讓房屋全部權，原租賃協(xié)議繼續(xù)推行。三、房屋租賃條件但有下列情形之一房屋不得出租：1未依法取得《房屋全部權證》2司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權利；3共有房屋未取得共有些人同意；4權屬有爭議；5屬于違章建筑；6不符合安全標準；7抵押，未經(jīng)抵押權人同意；8不符合公安、環(huán)境保護、衛(wèi)生等主管部門相關要求。四房屋租賃協(xié)議出租人和承租人應該簽署書面租賃協(xié)議，并向房產(chǎn)管理部門登記立案?！秴f(xié)議法》要求，租賃期限不得超出二十年，超出二十年，超出部分無效。承租人應該根據(jù)租賃協(xié)議要求使用性質使用房屋，不得變更使用用途。租賃協(xié)議應該明確約定租金標準及支付方法。房屋修繕責任。出租住宅用房自然損壞或協(xié)議約定有出租人修繕，由出租人負責修復。（二）租賃協(xié)議終止一是協(xié)議自然終止，二是人為終止。自然終止關鍵包含：1租賃協(xié)議到期。2符正當律要求或協(xié)議約定能夠解除協(xié)議條款；3因不可抗力致使協(xié)議不能繼續(xù)推行。人為終止：1將承租房屋私自轉租；2將承租房屋私自轉讓、轉借她人或私自調(diào)換使用；3將承租房屋私自拆改結構或改變承租房屋使用用途；4無正當理由，拖欠房租6個月以上；5公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上；6承租人利用承租房屋從事非法活動；7有意損壞房屋；8法律、法規(guī)要求其它可收回。五房屋租賃登記立案房屋租賃當事人應該在租賃協(xié)議簽署后30日內(nèi)，持相關部門證實文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理立案手續(xù)。申請房屋租賃登記立案應該提交證實文件包含：1書面租賃協(xié)議2《房屋全部權證書》3當事人正當身份證件4市、縣人民政府要求其它文件。出租共有房屋，還須提交其它共有權人同意出租證實。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權出租書面證實。六房屋租金：房屋租金包含成本租金、商業(yè)租金和市場租金。成本租金包含折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金。商業(yè)租金還要加上保險費，地租和利潤等八項原因。七轉租承租人經(jīng)出租人同意，能夠依法將承租房屋轉租。出租人能夠從轉租中取得收益。轉租協(xié)議也必需根據(jù)相關部門要求辦理登記立案手續(xù)。轉租期間，原租賃協(xié)議變更、解除或終止，轉租協(xié)議也隨之變更、解除或終止。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一房地產(chǎn)抵押概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其正當房地產(chǎn)以不轉移占有方法向抵押人提供債務推行擔保行為。抵押人是將依法取得房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或第三人推行債務擔保公民、法人或其它組織。二作為抵押物條件兩個基礎點方面：一是依法取得房屋全部權連同該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權同時設定抵押權對于這類抵押，不管土地使用權起源于出讓不是劃定抵押權。二是以單純土地使用權抵押，也就是在地面上還未建成建筑物或其它地上附著物時，以取得土地使用權設定抵押權。對于這種抵押，設定抵押前提條件是，要求土地必需是以出讓方法取得。下列房地產(chǎn)不能設定抵押權：1權屬有爭議房地產(chǎn)；2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)房地產(chǎn)；3列入文物保護建筑物和相關鍵紀念意義其它建筑物；4已依法公告列入拆遷范圍房地產(chǎn)；5被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它形式限制房地產(chǎn)。6依法不得抵押其它房地產(chǎn)。四抵押協(xié)議是伴隨債權債務協(xié)議從協(xié)議。五抵押登記《城市房地產(chǎn)管理法》要求房地產(chǎn)抵押應該簽署書面抵押協(xié)議并辦理抵押登記，《擔保法》要求房地產(chǎn)抵押協(xié)議自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記，抵押權人不能對抗第三人，抵押物不含有優(yōu)先受償權。以房、地合一房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)管理部門這抵押登記機關；以地上無附著物出讓土地使用權抵押，由核發(fā)土地使用權證書土地管理部門辦理抵押登記。六抵押效力抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記房地產(chǎn)，應該通知抵押權人并通知受讓人轉達讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押情況；抵押人未通知抵押權人或未通知受讓人，轉讓行為無效。七房地產(chǎn)抵押受償同一財產(chǎn)多個債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得價款根據(jù)抵押物登記前后次序清償。對于設定房地產(chǎn)抵押權土地使用權是以劃撥方法取得，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應該從拍賣所得價款中繳納相當于應繳納土地使用權出讓金款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押協(xié)議簽署后，土地上新增房屋不屬于抵押財產(chǎn)。第六節(jié)住房置業(yè)擔保管理制度一住房置業(yè)擔保是指依據(jù)《住房置業(yè)擔保管理試行措施》設置住房置業(yè)擔保企業(yè)，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保情況下，為借款人申請個人住房貸款而和貸款人簽署確保協(xié)議，提供連帶責任確保擔保行為。1貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必需提供擔保，借款人致電期限未能償還貸款本息，貸款人有權依法處理品其抵押物或質物，或由確保人負擔償還本息連帶責任。除了住房置業(yè)擔保外,還有抵押,質押,及其它確保擔保等擔保方法.3它要求了確保方法和反擔保方法，進行抵押反擔保。住房置業(yè)企業(yè)反擔保后,就是抵押權人.擔保企業(yè)組織形式為有限責任企業(yè)或股份。擔保企業(yè)實有資本以政府預算資助、資產(chǎn)劃撥和房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主。擔保企業(yè)應該從其資產(chǎn)中根據(jù)借款人借款余額一定百分比提留擔保確保金，并存入借款人貸款銀行。擔保企業(yè)未按要求或協(xié)議約定推行擔保義務時貸款人有權從確保金賬戶中給予扣收。4最大擔保額度要求：擔保企業(yè)擔保貸款余額總額，不得超出其實有資本三十倍；超出三十倍，應該追加實有資本。抵押房屋處理，能夠由抵押當事人協(xié)議以該抵押房屋折價或拍賣、變賣房抵押房屋方法進行；協(xié)議不成，抵押權人能夠向人民法院提起訴訟。第七章房地產(chǎn)權屬登記制度和政策第一節(jié)房地產(chǎn)權屬登記概述一房地產(chǎn)權屬登記概念房地產(chǎn)權屬登記是土地使用權登記發(fā)證和房屋登記發(fā)證制度總稱。權利產(chǎn)生1抵押權、2典權等房屋3她項權利進登記。四（一）房屋全部權和該房屋所占用土地使用權實施權利主體一致標準在辦理產(chǎn)權登記時，如發(fā)覺房屋全部權人和該房屋所占用土地使用權人不屬同一人時，應查明原因，暫不予辦理登記。（二）房地產(chǎn)屬登記屬地管理標準第二節(jié)房地產(chǎn)權屬登記管理一國家實施土地使用權和房屋全部權登記發(fā)證制度。二、中國房地產(chǎn)權屬登記制度特點分別登記三、市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋全部權登記發(fā)證法定機關四、房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證管理機構分工和工作程序（一）在房、地分管體制下(“在依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋，應該憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋全部權證書?！薄胺康禺a(chǎn)轉讓或變更時，應該向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后房屋全部權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同能人民政府土地管理部門核實，由同能人民政府更換或更改土地使用權證書?！蔽宄鞘杏媱潊^(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權和房屋全部權人（自然人及法人）全部要進行權屬登記。六、房地產(chǎn)權屬登記種類房地產(chǎn)權屬登記分總登記、土地使用權初始登記、房屋全部權初始登記、轉移登記、變更登記、她項權利登記、注銷登記七種。（一）總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行房屋權屬登記。不管是否進行初使登記全部能夠進行總登記總登記應由縣級以上人民政府（三）房屋全部權初始登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記房屋申請人原始取得全部權而進行登記。在依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成房屋和集體土地轉化為國有土地上房屋，權利人應該自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機關報申請辦理房屋全部權初始登記。在開發(fā)用地上新建成房屋登記，權利人應向登記機關提交建設用地計劃許可證、建設工程計劃許可證及土地使用權證書等證實文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房應在銷售前到登記機關報辦理立案登記手續(xù)。（四）轉移登記轉移登記地指房屋因買賣、贈和、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行登記，權利人應該自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉移登記。（五）變更登記(房屋自然情況,或相關信息發(fā)生改變)變更登記是指房地產(chǎn)權利人因法定名稱改變，或是房屋情況發(fā)生改變而進行登記。房地產(chǎn)權利人均應自事實發(fā)生之日起30天內(nèi)申請變更登記。（六）她項權利登記她項權利是指設定抵押、典權等她項權利而進行登記。（七）注銷登記(權利滅失,土地滅失)注銷登記是指房屋權利因房屋、土地滅失、她項權利終止、權利主體滅失等而進行登記。七、申請房地產(chǎn)權屬登記條件及當事人申請登記時限當事人申請登記時限初始登記：申請人應該在房屋完工后3個月內(nèi)，集體土地，申請人應該自這一事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。轉移登記應該在事實發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請，變更銷登記和她項權利登記，全部應該在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。八、房地產(chǎn)權屬登記程序受理登記申請房屋她項權利登記應由房屋全部些人和她項權利人共同申請。（三）公告公告并不是房屋權屬登記必經(jīng)程序，登記機關報認為有必需進行公告。但房屋權屬證書遺失，權利人應該立即登報申明作廢，并向登記機關報申請補發(fā)，登記處機關應該作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議方可給予補發(fā)房屋權屬證書。房屋權屬證書附圖中是否按要求注明施測房產(chǎn)測繪單位名稱，房屋套內(nèi)建筑面積、房屋分攤共有建筑面積，附圖上尺寸是否標注清楚正確，相關房屋全部權證、房屋她項權證和共有權保持證記載是否完全一致。九、登記機關報核準登記發(fā)證時限初始登記、登記轉移、變更登記、她項權利登記：30日注銷登記：15日十、多個特殊情況下權屬登記1職員以成本價購置住房，產(chǎn)權歸個人全部，經(jīng)登記核實后，發(fā)給《房屋全部權證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記。以成本價購置,這單位無優(yōu)先購置權2職員以標準價購置住房，擁有部分產(chǎn)權。經(jīng)登記核實后，也發(fā)給《房屋全部權證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)（部分產(chǎn)權）”以部分產(chǎn)權購置,這單位有優(yōu)先購置權（二）直接代為登記2代管房屋、無人主張權利房屋和法律、法規(guī)要求其它情形，可直接代為登記，不予頒發(fā)房屋全部權證。第三節(jié)房地產(chǎn)權屬檔案管理一、歸檔范圍（一）房地產(chǎn)平面圖房地產(chǎn)平面圖包含房屋及其所占用土地使用權權屬界定位置圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖。二、房地產(chǎn)權屬檔案特點（一）專業(yè)性（二）動態(tài)性權屬檔案動態(tài)性是權屬檔案最顯著特點（三）真實性（四）完整性（五）價值性（六）法律性第四節(jié)房地產(chǎn)測繪一（一）3房地產(chǎn)測繪結果4房地產(chǎn)測量基礎內(nèi)容房地產(chǎn)測量基礎內(nèi)容包含：房平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)結果資料檢驗和驗收。二、房地產(chǎn)面積測算2房地產(chǎn)面積測算內(nèi)容房地產(chǎn)面積測算，包含房屋面積測算和用地面積測算。房屋面積測算包含房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積測算。用地面積測算包含房屋占地面積測算、丘面積測算、各項地類面積測算和共用土地面積和測算、分攤。（二）房地產(chǎn)面積測算通常要求和方法1房地產(chǎn)面積測算通常要求邊長以米為單位，取至0.01m；面積以平方米為單位，取至0.01m2*（四）房屋面積測算通常要求1建筑面積定義房屋建筑面積是指房屋處墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積，包含陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且含有有1上蓋，2結構牢靠，3層高2.20m以上（含2.20m）永久性建筑,4必需供人居住和使用。2房屋使用面積和房屋產(chǎn)權面積房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用權空間面積，按房屋內(nèi)墻水平投影計算。房屋產(chǎn)權面積是指產(chǎn)權主依法擁有房屋全部權房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。3計算建筑面積相關要求(看書p192)2成套房屋建筑面積測算（1）套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。。第八章房地產(chǎn)中介服務管理制度和政策房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理一（一）房地產(chǎn)中介服務概念房地產(chǎn)中介服務是指含有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格人員在房投資、開發(fā)、銷售、交易等各個步驟中，為當事人提供居間服務經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評定、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動總稱。中介服務人員資格管理現(xiàn)在，中國已初步建立了和中國房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應房地產(chǎn)中介服務人員資格認證制度。1房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T。2房地產(chǎn)價格評定人員。3房地產(chǎn)經(jīng)紀人。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包含房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活感人員，必需取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對應職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房經(jīng)紀活動關鍵崗位和提議設置房地產(chǎn)經(jīng)紀機構必備條件。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動基礎條件。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度由人事部、建設部共同負責。（二）中介服務機構管理對中介服務機構管理關鍵從市場準入抓起，采取資格認證、資格分級、資格年檢和日常監(jiān)督相結合管理方法。房地產(chǎn)中介服務機構應該由含有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格人員提議設置，機構關鍵有以下組成方法：（1）合作制。由2名。（2）有限責任制。由5以上含有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格人員共同出資提議設置。（三）房地產(chǎn)中介服務機構業(yè)務管理1承接業(yè)務管理和委托人簽署書面協(xié)議。2中介服務行為管理因為房地產(chǎn)中介服務人員失誤給當事人造成經(jīng)濟損失，由所在中介服務機構負擔賠償責任，所在機構能夠對相關人員追賠。在中介服務活動中，中介服務人員不得有下列行為：1索取、收受委托協(xié)議以外酬金或其它財物，或利用工作之便，牟取其它不正當利益；2許可她人以自己名義從事房地產(chǎn)中介服務；3同時在兩個或兩個以上中介服務機構實施業(yè)務；4和一方當事人串通損害另一方當事人利益；5法律、法規(guī)嚴禁其它行為三、房地產(chǎn)中介服務收費1房地產(chǎn)咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費?？陬^咨詢費根據(jù)雙方協(xié)商議定標準。書面咨詢每份收費300~1000元；技術難度大提升收費標準，但通常不超出咨詢標準0.5%。2房地產(chǎn)評定收費房地產(chǎn)評定采取差額定率累進計費。3房地產(chǎn)經(jīng)紀收費依據(jù)代理項目標不一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀收費實施不一樣收費標準。(并非依據(jù)時間長短)房屋租賃代理收費，不管成交租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商一次性收取。房屋買賣代理收費，按成交價格總額0.5~2.5%計收。實施獨家代理，由雙方協(xié)商，但最高不超出成交價格3%。（二）資格考試報名條件在以前（包含），報名參與房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試人員，能夠不需要先取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格?！吨袊康禺a(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》在所在行政區(qū)域內(nèi)有效。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊（一）注冊管理房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊使用期通常為三年，使用期滿前三個月，持證者應到原注冊管理機構輸再次注冊手續(xù)。經(jīng)注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人有下列情況之一，由原注冊機構注銷注冊：不含有完全民事行為能力。受刑事處罰。脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上。同時在2個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀待業(yè)管理要求。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員技術能力職責（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員權利和義務房地產(chǎn)經(jīng)紀人享受以下權利：1依法提議設置房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；2加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，負擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構關鍵崗位；3指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行多種經(jīng)紀業(yè)務；4經(jīng)所在機構授權簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合相同關鍵文件；5要求委托人提供和交易相關資料；6有權拒絕實施委托人發(fā)出違法指令；7實施房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并取得合理傭金。第九章物業(yè)管理制度和政策一、物業(yè)管理概述二、物業(yè)管理性質社會化、專業(yè)化、市場化三、物業(yè)管理基礎內(nèi)容基礎內(nèi)容按服務性質和提供方法可分為：常規(guī)性公共服務、針對性專題服務和委托性特約服務三大類。（四、物業(yè)管理關鍵步驟（一）物業(yè)管理策劃階段這一階段工作包含物業(yè)管理早期介入；制訂物業(yè)管理方案；先聘或級建物業(yè)管理企業(yè)3個基礎步驟。首次選聘物業(yè)管理企業(yè)界由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目全方面完工交付使用之前進行。物業(yè)管理全方面正式開啟以物業(yè)接管驗收為標志。第二節(jié)物業(yè)管理實施和運作關鍵點（二）業(yè)主大會首次業(yè)主大會，在物業(yè)交付業(yè)主使用建筑面積住用率達成50%以上時。經(jīng)擁有本物業(yè)30%及以上投票權數(shù)和業(yè)主提議，業(yè)主委員會應該就所提議題召開業(yè)主大會，稱為尤其會議。（四）業(yè)主條約業(yè)主條約是對全體業(yè)主約束力行為守則。屬于協(xié)議、合約性質。2物業(yè)管理委托方法。物業(yè)管理委托有實施招投標和不實施招投標兩種方法。3（2）物業(yè)管理招標方法物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標兩種方法。（二）物業(yè)管理協(xié)議2（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位和物業(yè)管理企業(yè)簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》該協(xié)議至業(yè)主委員會和其選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)管理協(xié)議生效時止。第三節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費起源及其測算（二）收益性物業(yè)物業(yè)管理費用組成1人工費。2公共部位、公共設施設備日常運作、維修及保養(yǎng)費。3綠化管理費。4清潔衛(wèi)生費。5保安費用。6辦公費。7固定資產(chǎn)折舊費。8不可預見費。9法定稅費。10企業(yè)管理費及利潤。11保險費。12房產(chǎn)稅。五維修基金（一）維修基金屬全體業(yè)主全部，專題用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后大中修各更新、改造。（二）1商品住房在銷售時，購房者和售房單位應該簽定相關維修基金繳交約定。購房者應該按購房款2%百分比向售房單位繳交維修基金。業(yè)主委員會成立前，維修基金使用權由售房單位或售房單位委托管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金使用權由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。第十章房地產(chǎn)稅收制度和政策稅收概述1納稅人納稅人是國家行使課稅權所指向單位和個人，是直接負有納稅義務單位和個人。2課稅對象課稅對象又稱征稅對象。分為5大類：流轉稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅務局和行為目標稅。4稅率稅率是據(jù)以計算應納稅額比率，即征稅對象和征收百分比。按稅率和稅基關系劃分，稅率關鍵有百分比稅率、累進稅率和定額稅率三類。二中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關稅有因定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。第二節(jié)房產(chǎn)稅一、納稅人通常中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權單位和個人全部是房產(chǎn)稅納稅人。二、課稅對象征稅范圍房產(chǎn)稅課稅對象是房產(chǎn)。不包含農(nóng)村。四稅率房產(chǎn)稅采取百分比稅率。按房產(chǎn)余值計征，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征，稅率為12%。五（二）納稅期限：房產(chǎn)稅按年計征。六、減稅、免稅1國家機關、人民團體、軍隊自用房產(chǎn)。不過，上述單位出租房產(chǎn)和非本身業(yè)務使用生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。4個人全部非營業(yè)用房產(chǎn)。（6）中、小學校及高等學校用于教學及科研等本身業(yè)務房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但學校興辦校辦校辦工校辦企業(yè)、商店、招待所等房產(chǎn)應按要求征收房產(chǎn)稅。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一土地使用稅納稅人是擁有土地使用權單位和個人。二、課稅對象和征稅范圍三、計稅依據(jù)土地使用稅計稅依據(jù)是納稅人實際占用土地面積。1以測定土地面積為準；2以證書確定面積為準；3申報土地面積。四，適用稅額和應納稅額計算（1）大城市0.5至10元;(2)中等城市0.4至8元;(3)小城市0.3至6元;(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元。降低額不得超出最低稅額30%。年應納稅額=應稅土地面積（m2）*適用稅率五（一）納稅地點（二）納稅期限土地使用稅按年計算六、減稅、免稅政策性免稅由地方確定免稅困難性及臨時性減免稅第四節(jié)耕地占用稅耕地占用稅是對占用耕地從事非家業(yè)生產(chǎn)建設單位和個人征收一個稅。納稅人凡占用耕地建房或從事其它非家業(yè)建設單位和個人，全部有是耕地占用稅納稅人。除未成年人和沒有待業(yè)能力人外，全部可為耕地地占用稅納稅人。二、課稅對象和征稅范圍占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物土地，也視為耕地。三、稅率和適用稅額各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在要求稅額范圍內(nèi)，依據(jù)當?shù)赜蚯闆r具體核定。計稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，根據(jù)要求稅率一次性計算征收。五、加成征稅1經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地尤其少地域，適用稅額能夠合適提升警惕，但最高不得超出要求稅額50%。2對單位或個人獲準征用或占用耕地超出兩年不使用加征按要求稅額2倍以下耕地占用稅。六、減稅、免稅第五節(jié)土地增值稅土地增值稅是結有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其它附著物單位和個人征收一個稅。一、納稅人凡有償轉讓國有土地使用權并取得收入單位和個人為土地增值稅納稅人。二、征稅范圍土地增值稅征稅范圍包含國有土地、地上建筑物及其它附著物。不包含經(jīng)過繼承、贈和等方法無償轉讓房地產(chǎn)行為。三、課稅對象和計稅依據(jù)土地增值稅課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產(chǎn)所取得土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得收入減除要求扣除金額后余額。率和應納稅額計算土地增值稅實施四級超額累進稅率。五、扣除項目1取得土地使用權時所支付金額；2土地開發(fā)成本、費用；3建房及配套設施成本、費用，或舊房及建筑物評定價格；4和轉讓房地產(chǎn)相關稅金；5財政部要求其它扣除項目。六、減稅、免稅1納稅人建造一般標準住宅出售，其土地增值額未超出扣除金額20%。2因國家建設需要而被政府征用房地產(chǎn)。是指因城市實施計劃、國家建設需要而搬遷、由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)，免征土地增值銳。第六節(jié)契稅契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)全部權發(fā)生轉移時對產(chǎn)權人征收一個稅。一、納稅人承受單位和個人為納稅人。轉移土地、房層權屬是指下列行為：1國有土地使用權出讓；2土地使用權轉讓，包含出售、贈和和交換；3房屋買賣；4房屋贈和；5房屋交換。下列方法視同為轉移土地、房屋權屬，給予征稅：1以土地、房屋權屬作價投資、入股；2以土地、房屋權屬抵債；3以獲獎方法承受土地、房屋權屬；4以預購方法或預付集資建房款方法承受土地、房屋權屬。二、課稅對象契稅征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動土地、房屋。三、稅率契稅稅率為3%~5%。四、計稅依據(jù)以評定價格作為計稅依據(jù)。五、辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。由承受人自轉移協(xié)議簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報手續(xù)。六、減稅、免稅2城鎮(zhèn)職員，按要求第一次購置公有住房，免征；3因不可抗力滅失住房而重新購置住房，免征；4土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或免征；第七節(jié)相關稅收一、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅二、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。城建稅實施是地域差異稅率，稅率分別要求為7%、5%