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上善棲銷售手冊世家上善棲項目組5月編制目錄一、區(qū)位介紹二、項目基礎(chǔ)資料三、項目關(guān)鍵賣點四、市場競爭對比分析五、標準化講解六、百問百答第一部分：區(qū)位介紹——青城山一、青城山地理位置發(fā)展至今已成為開發(fā)陣容強大度假別墅區(qū)。二、青城山發(fā)展歷程--環(huán)山公路沿線板塊發(fā)展代表樓盤：中國青城、青城山水、碧水青城現(xiàn)實狀況：現(xiàn)已無可開發(fā)地供給代表樓盤：天下青城、青城后山水（未發(fā)售）現(xiàn)實狀況：因交通問題，發(fā)展緩慢代表樓盤：高山流水、新麗江現(xiàn)實狀況：開發(fā)用地較多，實力開發(fā)商入住，是未來3-5年內(nèi)青城山發(fā)展最快速版塊-至今國道106沿線板塊青城后山板塊青城山申報世界遺產(chǎn)成功實力開發(fā)商入住，如：珠江地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中鐵地產(chǎn)、滕王閣、置信地產(chǎn)等三、青城山計劃3.1從長遠計劃來看，青城前山將形成一軸二線三區(qū)點線面結(jié)合綜合經(jīng)濟區(qū)。青城山現(xiàn)在樓盤即使含有一定規(guī)模，但整體感覺比較零碎，從長遠計劃來看（-青城山用地布局計劃），以青城山鎮(zhèn)為中心，分為西部、中部、東部三個綜合經(jīng)濟區(qū)，以S106線（高爾夫大道）為軸線，形成一軸二線三區(qū)點線面結(jié)合空間布局結(jié)構(gòu)。3.2青城山片區(qū)在未來3-5年內(nèi)將成為面向全國乃至國際集商務(wù)、休閑、居住、生態(tài)為一體高級休閑、養(yǎng)生、度假區(qū)。完成青城前山國際觀光休閑集鎮(zhèn)項目，包含小城鎮(zhèn)改造、巴蜀大觀園、和樂新區(qū)、假日青城、生態(tài)廣場、IT產(chǎn)業(yè)科技觀光旅游區(qū)建設(shè)等；完成青城后山休閑度假精品區(qū)綜合開發(fā)項目，包含紅巖、金鞭巖、尋仙溝、水晶溶洞、通靈溝、圣母洞、味江河等景點改造；完成青城外山文化觀光度假區(qū)綜合開發(fā)項目，完成趙公山—天國山旅游綜合開發(fā)項目。四、青城山板塊交通4.1道路已通車：成青快速通道、成溫邛高速、成灌高速、成灌公路；計劃中：東軟大道、成青快鐵；4.2鐵路成全部-全部江堰快速客運鐵路估計將于5月全線建成通車；線路：起于成全部火車北站，在鐵路西環(huán)線安靖（郫縣）站向西引出，沿國道317線成灌公路走向延伸，止于全部江堰市青城山鎮(zhèn)，并和地鐵2號線在犀浦同站換乘。初步設(shè)定站點有安靖、土橋（注：新站名為金牛站）、犀浦、紅光、郫縣東、郫縣西、安德、崇義、聚源、全部江堰、中興、青城山鎮(zhèn)，累計12站路，總線路長度為68公里。五、青城山板塊基礎(chǔ)配套中小學(xué):青霞小學(xué)、全部江堰一中大學(xué)：四川外語學(xué)院酒店旅游管理分院、成全部東軟信息技術(shù)學(xué)校綜合商場:太平鎮(zhèn)及周圍區(qū)域沿街有多個小型超市銀行:太平鎮(zhèn)農(nóng)村信用社、中興鎮(zhèn)郵政儲蓄、中興鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)銀行、中興鎮(zhèn)農(nóng)村信用社，全部江堰市區(qū)內(nèi)各大銀行醫(yī)院:全部江堰人民醫(yī)院、全部江堰中醫(yī)醫(yī)院、中國水電十局醫(yī)院等行政機構(gòu)：青城山風景派出所高級配套：四川青城山高爾夫球俱樂部娛樂配套:青城山、悅榕莊、青城豪生國際酒店、鶴翔山莊、青城高爾國際會所酒店、美侖國際旅游酒店、青城山大酒店等六、青城山板塊在建配套第二部分：項目介紹一、項目計劃1.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地：227.34畝總建：7萬平米容積率：0.5建筑密度：21%總套數(shù)：784套計劃人口：項目在青城山前山門南側(cè)約1000多米，為了充足利用項目所處青城山獨特自然、人文資源，在計劃設(shè)計上致力于打造一個集自然景觀和人文底蘊為一體精品度假型住宅。項目總體由十二個圍而不合低層院落組成，分三期開發(fā)。其中：一期：現(xiàn)在正在發(fā)售是一期二批次，即5、6號院，面積區(qū)間從60—220平方米不等，一共121套，由雙拼和疊院組成，具體戶型為套一、套二、套三。一期一批次1、2、3號院于9月開盤即售90%，現(xiàn)已交房入住。項目小區(qū)東側(cè)為4000平方米休閑商業(yè)服務(wù)區(qū)，仍然采取院落式布局。其間兼顧了銷售中心、游泳池、特色客棧、餐飲、棋牌等功效。商業(yè)服務(wù)區(qū)和住宅小區(qū)之間由六米環(huán)形通道自然相隔，住宅小區(qū)有一中軸景觀帶東西貫通，和十二小院落自然融合。車戶百分比：1：1產(chǎn)品介紹設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點：指導(dǎo)思想：項目定位為精品度假型住宅。設(shè)計指導(dǎo)思想是充足利用項目所處青城山獨特自然、人文資源，在計劃設(shè)計上立足于打造一個既含有優(yōu)美自然景觀，又含有些人文底蘊友好小區(qū)。設(shè)計特點：本項目充足重視市場定位和銷售賣點，總平計劃上經(jīng)過建筑圍和成12個院落，并將花園、天井、青磚、黛瓦、白墻等中國傳統(tǒng)建筑符號和現(xiàn)代住宅設(shè)計手法完美結(jié)合，演繹出一方掩映在青山綠水間現(xiàn)代中式風格山居庭院，充足考慮了作為“休閑度假居所”所含有實際生活功效和傳統(tǒng)“第一居所”差異性，在戶型設(shè)計上將戶內(nèi)和戶外有機地聯(lián)動起來，確保戶戶有花園（露臺），部分戶型還擁有內(nèi)院天井，并采取因地制宜選材，在小區(qū)外墻裝飾材料、景觀營造、植物配置、園藝小品等各個方面全部表現(xiàn)出項目標品質(zhì)追求和文化內(nèi)涵。二、總平面設(shè)計說明：2.1總平面布局和空間設(shè)計總平布局充足考慮了項目所處獨特地理位置和青城山優(yōu)美自然環(huán)境，把千年道學(xué)底蘊和建筑有機聯(lián)絡(luò)起來，將“上善棲”784戶房屋巧妙地分為十二個圍而不和低層院落，并借鑒道家宣揚十二種修行境界，分別以“靜，空，遠，樸，斂，修，退，守，逸，隱，蓄，和”命名這十二個院落，設(shè)計布局充足表示了居住者渴望脫離煩囂，追求舒適自然生活心情。2.2交通組織小區(qū)現(xiàn)為兩個入口，主入口為省道106方向，另一個小區(qū)南側(cè)（東軟老師公寓對面）。在商業(yè)區(qū)域和住宅區(qū)域之間設(shè)有一個住宅主入口，將外來車輛和小區(qū)業(yè)主車輛進行有效分隔。從小區(qū)住宅入口進入后，小區(qū)車行道關(guān)鍵設(shè)在院落外測，車輛關(guān)鍵靠圍墻停放，車位之間采取種植樹木來進行遮陽，中心景觀帶和各個院落空間關(guān)鍵以步行穿越為主，這么也能夠確保整個居住環(huán)境不受噪音和尾氣污染。2.3綠化設(shè)計在園林景觀上，設(shè)計者營造是一個和青城山自然風光相融合寫意空間。以高大喬木做為景觀骨架，因地制宜選擇灌木，鮮花，草坪，小品，水體，配合小區(qū)西高東低緩坡地勢，展現(xiàn)不一樣空間，不一樣角度，移步換景視覺改變，借鑒中式園林“有限空間，無限視覺”設(shè)計理念，強調(diào)建筑也是景觀，建筑和景觀相互借景效果。為了保障業(yè)主入住時能夠達成企業(yè)預(yù)期，企業(yè)在景觀方面投入已多達3000余萬?，F(xiàn)在已經(jīng)展現(xiàn)環(huán)境中，大型銀杏、桂花、楠木等植物每株價格全部超出萬元。低矮植物也充足考慮季節(jié)色彩需求，冬季有紅楓點綴，夏季有西洋鵑打底，和早期青城山已建成項目有了質(zhì)差異。三、建筑設(shè)計說明3.1立面設(shè)計項目充足結(jié)合當?shù)氐赜蛱攸c，充足吸納川西民居和徽派民居眾多中式建筑精華，努力爭取在原有中國民居文化上有所突破。在保持川西民居懸山屋頂同時，大膽采取新型屋面瓦、屋脊，突破性地將外墻材料使用于屋面，形成其獨具特色現(xiàn)代中式建筑。3.2建筑材料為了讓業(yè)主充足享受到青城山資源，同時降低客觀條件對建筑破壞，我們在建筑材料選擇上也花費了極大功夫。外墻裝飾和景觀裝飾利用了產(chǎn)于云南騰沖火山群中一個新興綠色環(huán)境保護建材——火山巖，該材料是火山噴發(fā)過程中巖漿形成，無輻射，不風化，不退色，不僅讓你物業(yè)多年后仍然保持現(xiàn)有陳色，而且極符合大家自然需求。墻體采取了35mm厚膨脹聚苯板外保溫，含有保溫、節(jié)能效果。屋面防水采取4mm厚SBS改性瀝青防水卷材。除廚，衛(wèi)均采取了中空玻璃，斷橋隔熱設(shè)計大大降低了熱傳輸速度，含有很好保溫節(jié)能效果。部分戶型頂層均增設(shè)了丹麥威盧克斯窗，進口北歐松木大大確保了木材耐久性和抗外界環(huán)境影響能力，該窗排水板采取優(yōu)異卷和工藝能夠長久確保其水密性，優(yōu)異密封雙層中空玻璃含有良好隔音隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶享受到青城山星辰美景。在傳統(tǒng)屋面基礎(chǔ)上加了法國拉法基屋面，這么更確保了項目標防水，防潮以及隔熱效果。3.3住宅單體設(shè)計設(shè)計依據(jù)朝向、景觀、定位等原因，充足考慮均好性標準，分為不一樣戶型組合，使每一戶均能充足享受到小區(qū)內(nèi)良好景觀及朝向。整體戶型布局依據(jù)其所在位置環(huán)境條件進行設(shè)計，合理安排各類戶型，切實滿足用戶要求。在戶型設(shè)計上，充足考慮休閑度假住宅和第一居所差異性，關(guān)鍵強調(diào)室內(nèi)使舒適性，提供給用戶多個選擇，有平層，躍層，疊拼住宅，雙拼別墅，多種戶型全部表現(xiàn)不一樣居住情趣，在兼具面積適中，功效齊全，特色突出基礎(chǔ)上，設(shè)置了大量前后花園，中庭天井，露臺，屋頂花園等，把室外優(yōu)美自然景觀盡可能延伸到室內(nèi)，表現(xiàn)了道家思想提倡天人合一理念。主推產(chǎn)品低層院落式住宅（A、D型），A型一梯兩戶，D型一梯三戶，1－3層各為一戶，三層為躍層；疊拼型住宅（C型），一梯兩戶，1層為一戶，2－3層為一戶；雙拼別墅（E型），1－3層為一戶，帶獨立地下趣味空間。關(guān)鍵戶型特點戶型設(shè)計特出舒適、實用，內(nèi)部功效突出度假產(chǎn)品和城市住宅詫異。全部廚衛(wèi)及房間全部能夠自然采光、通風。有前后花園、有大休閑平臺，有天井（關(guān)鍵處理廚衛(wèi)通風采光）、還有頂層天窗、室外花園、屋頂花園等等市內(nèi)住宅無法滿足功效設(shè)計。小區(qū)配套（上善會）現(xiàn)在來說，青城山餐飲及休閑服務(wù)關(guān)鍵是以農(nóng)家樂、度假村為主，即使含有一定地方特色，但環(huán)境、衛(wèi)生等檔次上還是有所欠缺，也正因如此，為了提升我們項目標品質(zhì)，為業(yè)主以后生活提供愈加好度假服務(wù)，我們投資余萬元項目標商業(yè)配套“上善會館”將會在今年7月左右投入使用，會館服務(wù)內(nèi)容包含中高級餐飲，茶坊，棋牌、特色客棧，KTV包房，書吧、游泳池、咖啡廳等，整個會館硬件方面根據(jù)五星級標準打造，服務(wù)軟件等方面由四川錦江酒店管理企業(yè)提供顧問營運。以后除了提供傳統(tǒng)多種物業(yè)服務(wù)項目以外，我們還會依靠會館，將多種含有星級酒店特色服務(wù)延伸到住區(qū)，使我們業(yè)主真正體會到高品質(zhì)度假生活舒適和愜意。第三部分項目關(guān)鍵賣點區(qū)域價值——稀缺資源、旅游資源、人文資源發(fā)展至今已成為開發(fā)陣容強大度假別墅區(qū)。伴隨多年來進駐該區(qū)域外來（龍湖、珠江、置信）實力開發(fā)商強勢開發(fā)，區(qū)域住宅產(chǎn)品形態(tài)逐步豐富多樣，對山水資源挖掘也愈加充足。區(qū)域住宅產(chǎn)品成熟度和品質(zhì)也得到了較大提升?，F(xiàn)在通往青城山交通體系相當便捷，除成灌高速、成青快速通道外，還有立即通車東軟大道，便利交通大大縮短了成全部和青城山距離，項目距成城市區(qū)僅1小時車程。成青快鐵也將于5月12日貫通，到時候從成全部出發(fā)抵達青城山只需要30分鐘。發(fā)達交通體系，會大大增加度假類物業(yè)使用頻率，充足表現(xiàn)5+2生活模式。伴隨政府對青城山區(qū)域嚴格控規(guī)，在青城山旅游環(huán)線內(nèi)已無住宅用地批復(fù)，區(qū)域稀缺優(yōu)勢尤為突顯。1.2獨特旅游資源——帶來便捷交通成全部——成灌高速——全部江堰市區(qū)——青城山大橋——106省道——青城山；成全部——成灌高速——岷江一橋——106省道——青城山；成全部——光華大道——成青快速通道——106省道——青城山；成全部——光華大道——成青快速通道——旅游環(huán)線——青城山；成全部——成溫邛高速——溫江——成青快速通道——青城山；成全部——成溫邛——崇州——街子——大觀——青城山；成全部——沙西線－唐昌－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山；成全部——高新西區(qū)－郫縣－友愛－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山；東軟大道立即通車；成青快鐵5月12日開通。1.3人文資源——道家文化基地，千年道文化集中展現(xiàn)地；東軟大學(xué)，科技產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)代IT文化和自然交融。在漢順帝時期，張陵進入蜀國，居住在鶴鳴山。張陵借太上老君口御作道書，并廣泛吸收了川西名居少數(shù)民族原始信仰，創(chuàng)建了“五斗米”教，張陵自稱“天師”，故“五斗米”教也稱為“天師教”，而道教實體也所以而產(chǎn)生，這標志著道教正式形成。因為張陵當初居住鶴鳴山和早期活動青城山就是現(xiàn)在大邑鶴鳴山和全部江堰青城山，故大邑為道教起源地，而青城山就成為了道教發(fā)祥地。1.4配套價值——青城山關(guān)鍵板塊旅游商業(yè)配套悅榕莊：悅榕莊在項目西北向約800米處，是由新加坡悅榕集團投資5億元修建五星級酒店——“悅榕莊酒店”（暫定名）酒店占地70畝，工期大約2年。悅榕莊除了滿足酒店日常功效外，還將涵蓋道教博物館功效。游客中心：以后游青城山，小車不能開進山門，而是停在山門外，走路或選擇更為環(huán)保觀光車進山。在青城前山山門外，建起全新游客接待中心，該將成為青城山旅游景點標志性建筑。新游客接待中心三塊主體建筑形狀均不相同，外形看起來像陡峭尖峰?！斑@么設(shè)計，讓人感覺這些建筑是從地下升起來，表現(xiàn)‘道法自然’特點?！睋?jù)介紹，建筑設(shè)計中也融入了抽象化道家符號，從空中鳥瞰建筑整體是一個“？”號，寓意“問道青城山”。游客接待中心分為四部分。從全部江堰方一直到青城山，游客最優(yōu)異入是青城山展覽館，該展廳展示了青城山全景和全部景點，觀看了該展覽后游客再選擇進山或不進山，“這么，游客知情權(quán)和選擇權(quán)更能得到確保?！钡诙€區(qū)域則是數(shù)字化管理中心，這里相當于一個“天網(wǎng)”，對青城山景區(qū)內(nèi)全部安全進行監(jiān)控并作出應(yīng)急處理指揮。隨即區(qū)域則是蝴蝶博物館，展示青城山豐富物種。另外一個區(qū)域則是商業(yè)配套，比如咖啡館、餐廳等。游客接待中心占地40畝、建筑面積1萬多平方米，地下還有6000平方米停車場，可容納500輛車。以后，自駕車游客須將車停在山門外，走路或乘坐觀光車進山。成青快鐵：成全部至全部江堰快速客運鐵路全長66公里，總投資122．58億元，已于年11月4日開工建設(shè)，計劃于4月建成。到時，旅客從成城市中心到青城山腳下只需半小時左右。二、項目價值——匠心獨具、精巧院落2.1項目計劃在世界文化遺產(chǎn)全部江堰市青城山腳下，占地面積227.34畝，住宅面積7萬多平方米，商業(yè)面積4000多平米，建筑密度17.4％，綠地率50％，容積率0.5，戶型面積以90平米左右中等戶型為主。它在川西民居建筑風格上大膽突破，充足結(jié)合現(xiàn)代住宅設(shè)計理念，視覺上強調(diào)大氣沉穩(wěn)，以簡練、明快現(xiàn)代中式風格成就了一方掩映在青山綠水之間山居庭院?？紤]到青城山項目標休閑度假特點，為方便業(yè)主，項目主力戶型以全裝修交房。頗具特色十二個院落，經(jīng)過對內(nèi)院、天井、露臺、條窗、景墻，和黛瓦、青磚、白墻等傳統(tǒng)建筑元素現(xiàn)代演繹，將道家文化精髓自然融入，將這個中國風水所追求“藏風聚氣”之地，打造成一方不被打攪洞天。在戶型設(shè)計上，作為度假類住宅庭院，在兼具了面積適中、功效齊全、特色突出基礎(chǔ)上，設(shè)置了大量前后花園、中庭天井、室外露臺、屋頂花園等，把室外優(yōu)美自然景觀盡可能延伸到室內(nèi)，表現(xiàn)了道家思想提倡天人合一理念。上善棲在選材上大量采取節(jié)能、環(huán)境保護建筑材料：火山石厚重讓項目充滿了天然質(zhì)感；威盧克斯天窗陽光和浪漫引入室內(nèi)……將舒適品質(zhì)發(fā)揮到極致，含有了中式建筑神韻，但使用功效卻很現(xiàn)代和舒適。2.2產(chǎn)品價值——精巧大院“上善棲”得名：融入十二種道家修行境界，增加項目人文底蘊——以山勢為身體，以泉水為血脈，以土地為皮膚，以草木為毛發(fā)，以舍屋為衣服，以門戶為冠帶，若得如斯，是事嚴雅，乃為上善。上善棲既是愉快、舒緩、淡泊、自在、寧靜、優(yōu)雅生活方法實踐，也是對靜、空、遠、樸、斂、修、逸、隱、守、退、蓄、和十二種道家境界體驗。十二個院子，十二個景觀專題，十二種姿態(tài)：靜致園設(shè)計上將這個最大院落空間進行了分割，圍合成一個個相對獨立休憩小空間。在大院中形成小院。如依云水榭、風眠亭、休閑木棧臺等。設(shè)計上將花槽、擋土墻等做景觀化處理，并含有休息功效。環(huán)境上強調(diào)視覺對景效果，在對應(yīng)人行空間，隨地可見小雕塑、石龕、太湖石、水缸、花亭等，硬質(zhì)景觀以自然石材為主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。水景設(shè)計將觀賞水景和使用功效相結(jié)合，達成環(huán)境和人自然融合。植物設(shè)計上以大型孤植樹為景觀關(guān)鍵視點。如黃桷樹、菩提樹、桂花、紫薇等，輔以中型喬木如楠木、玉蘭、銀杏、海棠。相對其它院落，該院落喬木種類較多，灌木處理強調(diào)單純性中改變。灌木搭配是以小品及座凳為主體，映襯主體景觀?？招卧阂孕凶呖臻g融入休閑空間中，道路成為院落一部分，院落中庭形成一個較大圍合院子。地形上做合適改變以豐富空間層次，在局部入戶鋪裝上作設(shè)計點延伸處理，增強室內(nèi)外交融。植物設(shè)計以當?shù)孛F花樹為主：桂花、芙蓉、櫻花、紫薇、玉蘭、海棠、梅花、紅葉李等，形成四季花開特色景觀，是上善棲大院內(nèi)特色花園。硬質(zhì)景觀以自然石材為主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。遠林院在矩形空間內(nèi)作一個曲形嵌入，以改變院落單一形態(tài)，并用水幕和矩形花槽作環(huán)境圍合，形成虛實有致空間形態(tài)。硬質(zhì)景觀以自然石材為主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等?？臻g形態(tài)除了有靜致園、空形院特點外，植物設(shè)計更有特色，關(guān)鍵以秋景植物為主，如銀杏林、廣玉蘭、紅楓、紅葉李、紫薇等。十二個院子圍和成上善棲大院，青城山腳下院子。主力戶型90平米左右，精裝交房，度假類產(chǎn)品首選。私家前庭、后院、中庭設(shè)計，增加院落情節(jié)。大花園、多露臺、大面積開窗設(shè)計，滿足度假觀景需求。5000多個植物搭配園林景觀，景觀效果精巧豐富。入口楨楠大道：以大型楨楠形成縱深道路，將人視覺和行走路線導(dǎo)入小區(qū)主景墻。兩邊市政園林經(jīng)過地形改造以造坡、塑石方法，形成一個疏密有度綠色屏障，為入口處商業(yè)提供良好景觀背景。貫穿市政花園是一條曲觴流暢水渠，將道路和綠化天然隔離，并將這塊綠意盎然草坪自然納入上善棲商業(yè)氣氛中。草坡上自然點綴高大喬木，樸樹、銀杏、皂莢等。陽光步道：以銀杏和桂花做排列種植，形成特有綠蔭走廊，并在院落圍墻邊種植大量海棠，形成一個漂亮海棠花徑。排列樹陣下設(shè)置供大家休息長椅。每個入口處設(shè)計有不一樣種類花樹，在同一空間發(fā)明一點別樣漂亮，同時含有標識作用中軸銀杏景觀帶，貫穿項目?；▓@、天井、青磚、黛瓦、白墻等中國傳統(tǒng)建筑符號和現(xiàn)代住宅設(shè)計手法完美結(jié)合，演繹出一方掩映在青山綠水間現(xiàn)代中式風格山居庭院。騰沖火山巖外墻——讓建筑經(jīng)得起時間考驗。一期二批次，沙巴黑壓頂。威魯克斯天窗。23.5度坡頂設(shè)計。一樓高低院墻設(shè)計。2.3物業(yè)價值——一站式管家服務(wù)、上善會購置產(chǎn)品不是項目標結(jié)束，只是生活開始。所以，物業(yè)服務(wù)尤其關(guān)鍵，本項目標物業(yè)服務(wù)強調(diào)是度假酒店式服務(wù)。做為度假型產(chǎn)品，和居家生活有本質(zhì)不一樣，即使擁有自己家，但很多時候期望是象“客”人般被照料，自己遠離清潔，做飯之勞頓，來此就是放開身心玩耍，享受生命，善待自己。度假酒店式服務(wù)恰好滿足了這一點，業(yè)主不在時對物業(yè)進行安防管理，清潔維護，業(yè)關(guān)鍵來時做好預(yù)約準備，來后提供點餐，送餐，娛樂等物質(zhì)和精神需求方面服務(wù)。使業(yè)主有真正賓至如歸舒適感覺。三、品牌價值——品質(zhì)保障3.1億興置業(yè)發(fā)展商四川億興置業(yè)發(fā)展，是大連億達集團旗下一家子企業(yè)。億興置業(yè)歷經(jīng)3年潛心研究，精心打造上善棲院落生活，作為企業(yè)樹立市場美譽度產(chǎn)品，億興企業(yè)對產(chǎn)品可謂精益求精，不管是計劃設(shè)計上還是用材用料選擇，全部經(jīng)過了慎重考慮。在成全部，億達集團和東軟集團聯(lián)合投資了成全部東軟信息技術(shù)學(xué)院（另外兩所分別是大連東軟信息技術(shù)學(xué)院和廣東南海東軟信息技術(shù)學(xué)院）。本項目就和青城山成全部東軟信息技術(shù)學(xué)院及青城山軟件園緊鄰。3.2億達物業(yè)億達物業(yè)企業(yè)作為集團統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)平臺，為集團開發(fā)住宅、寫字樓項目提供優(yōu)良物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在在管項目50多個，管理面積達300多萬平方米，包含高級住宅、寫字樓、別墅等多個物業(yè)形態(tài)，取得ISO9001:質(zhì)量管理體系、ISO14001:環(huán)境管理體系和GB/T28001-職業(yè)健康安全管理體系中國（CNAT）、國際（UKAS）雙認證，并于取得國家物業(yè)企業(yè)一級資質(zhì)。3.3億達集團億達集團是全球首家“世界經(jīng)濟論壇全球成長型企業(yè)小區(qū)”會員，“世界經(jīng)濟論壇全球成長型企業(yè)小區(qū)”百家創(chuàng)始會員之一，是以房地產(chǎn)開發(fā)、軟件園區(qū)開發(fā)和運行為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并涉足房地產(chǎn)投資、IT咨詢服務(wù)、IT教育、組合機床制造和建筑裝修等多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域企業(yè)集團，綜合實力位列中國服務(wù)業(yè)500強第223位，房地產(chǎn)業(yè)第14位。億達集團房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)域包含大連、沈陽、成全部、北京等城市，累計開發(fā)量超出500萬平方米。遵照“創(chuàng)新生活”品牌主張和“精細、現(xiàn)代、親和、品位”品牌關(guān)鍵價值，億達集團前后開發(fā)建設(shè)了億達廣場、億達新世界、億達世紀城、青云林海、蘭亭山水、國際新城、林語家話、青云映山、康派、CITYONE、唯美品格、藍灣、東方圣荷西、宅語原、唯美品格（沈陽）、唯美十方（沈陽）、上善棲（成全部）等多個經(jīng)典項目，為城市人居生活品質(zhì)提升作出了主動貢獻。億達集團致力于成長為區(qū)域領(lǐng)先、中國一流、國際化現(xiàn)代企業(yè)，前后和日本日平富山、中國東軟、日本松下電工、新加坡騰飛、香港瑞安等國際級企業(yè)展開合作。是大連市納稅額最高民營企業(yè)。第四部分市場競爭對比分析一、競品選擇標準產(chǎn)品類似品牌類似區(qū)域類似二、項目競品確定青城山房（依據(jù)項目區(qū)域內(nèi)各項目標推售情況，確定該項目作為項目競品，其它項目做立即跟進及補充）一覽珠江天生墅三、競品匯報四、競品項目針對性說辭1）品牌2）位置3）產(chǎn)品計劃景觀外立面材料細節(jié)精神價值物業(yè)4）客群第五部分標準化講解一、接待動線設(shè)計1.15月30日前臨時接待場地接待動線圖接待動線物業(yè)服務(wù)中心（臨時接待中心）為起點——1號院（露天吧）——照壁——E型樣板房，從后院出，經(jīng)照壁——1號院（露天吧）——送用戶至停車場銷售說辭動線：用戶進入園區(qū)，門崗對講機通知銷售部物業(yè)崗位：門崗保安物料：門崗用“上善棲來訪用戶記錄表”配合說辭：（敬禮）“先生\女士，您好，請問是到臨時銷售中心嗎？”（觀察用戶車內(nèi)人數(shù)，得到肯定回復(fù)后，放行）“請稍等，我為您做個登記?！?完成訪客記錄表)“歡迎參觀上善棲，進門后請左轉(zhuǎn)至銷售中心。”（敬禮）配合動作1：對講通知銷售中心及停車場保安崗：“銷售部，有×位用戶到,車牌號是×××××。”（A位置業(yè)顧問到停車場等候?！迸浜蟿幼?：停車崗保安指導(dǎo)用戶停車（標準手勢），并為用戶開車門。配合說辭：“您好，歡迎參觀上善棲，這邊請?！保ㄊ謩荩﹦泳€：用戶抵達臨時接待中心A位置業(yè)顧問：先生/女士，您好，歡迎參觀“上善棲”，請問您是第一次來嗎？我是置業(yè)顧問×××。里面請，手勢指導(dǎo)用戶至1號院（露天吧）。1號院（露天吧）物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名物料：茶水、紙巾、煙缸配合說辭：“您好，歡迎參觀上善棲，請喝水。”銷售道具1：區(qū)域圖銷售說辭1：“上善棲”項目在青城山山門南側(cè)約1000米處，西面緊臨106省道，北面和東軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟老師公寓和青城一覽項目，東側(cè)是置信芙蓉青城項目，從周圍各個項目來看，對小區(qū)業(yè)主以后居住環(huán)境全部沒有不利影響。從道路交通上看，現(xiàn)在已經(jīng)通車使用有：1.成全部——全部江堰市區(qū)——青城山大橋——青城山；2.成全部——全部江堰二環(huán)路——岷江一橋——青城山；3.成全部—光華大道—溫江—成青快速通道—青城山。以后還會有三條愈加快速便捷通道：1.從成全部出發(fā)，在成灌高速崇義站出高速，經(jīng)彭清路（彭州到青城山快速通道，現(xiàn)在僅差岷江三橋還未建成）抵達青城山，比原有經(jīng)全部江堰市區(qū)道路要節(jié)省約十多公里；2.從成全部出發(fā)，在成灌高速聚源站出口，經(jīng)全部江堰聚源新城區(qū)，過岷江二橋和東軟大道直達青城山（估計在今年10月通車，叫聚青路）。3.一個最關(guān)鍵交通是從成全部到青城山快速鐵路，估計將在明年5月通車，到時從成全部到青城山大約只要半小時。成青快鐵未來會和市區(qū)地鐵2號線在高新西區(qū)實現(xiàn)同站換乘。伴隨前山景區(qū)擴大和東軟大道修建，新山門將建在寬80米東軟大道上，到時上善棲到新山門距離大約只有500米，整個小區(qū)也將正式納入關(guān)鍵景區(qū)，成為來往青城前山，后山，外山必經(jīng)之地。銷售道具2：項目總平圖銷售說辭2：我們項目名叫做“上善棲”，取意上善之地，詩意棲居。整個項目占地227.34畝（約15萬多平米），地塊呈長方形，長約700米，寬約250米，計劃容積率為0.5，綠化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一個低層院落式建筑群。整個小區(qū)前端是我們商業(yè)配套——“上善會館”，是由6個圍合院落組成，占地約22畝，建筑面積約4000平米，在前期設(shè)計時已經(jīng)給以后經(jīng)營做了充足考慮，全部商業(yè)室內(nèi)空間全部能夠加夾層，所以，最終商業(yè)服務(wù)面積能夠達成7000平米。整個商業(yè)院落在住區(qū)前也能夠深入降低106省道車輛對住區(qū)環(huán)境影響，一會我將帶您參觀已經(jīng)啟用3個院子具體服務(wù)內(nèi)容。后面住宅區(qū)是由大小不等12個院落圍合而成，院落內(nèi)部間距最大達65米，最小也有40余米。每個院落全部有各自不一樣景觀設(shè)計和植物配置，住區(qū)中間是600余米中央景觀帶?，F(xiàn)在住區(qū)已經(jīng)有三個院子交付業(yè)主使用，一會我將帶您實地進行參觀并作深入介紹。動線：1號院（露天吧）——照壁銷售道具：晴雨傘，資料夾銷售說辭1：在園林景觀設(shè)計上，我們理念和大多數(shù)觀賞性景觀設(shè)計有所區(qū)分，給以后業(yè)主在院落里提供了很多公共交流空間，在以傳統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景設(shè)計前提下，結(jié)合青城山特有自然植物資源，以高大喬木為景觀骨架，因地制宜選擇灌木，鮮花，草坪，經(jīng)過石桌、石椅、綠廊、涼亭、水體等小品穿插，同時，配合小區(qū)西高東低緩坡地勢，借鑒中式園林“有限空間，無限視覺”設(shè)計理念，強調(diào)建筑也是景觀，建筑和景觀相互借景效果，展現(xiàn)不一樣空間，不一樣角度，移步換景視覺改變。（設(shè)計引導(dǎo)性問題：1.請問幾位今天是專程到青城山看房呢？還是常到青城山爬山途經(jīng)我們項目呢？2.您關(guān)鍵是考慮度假時居住還是投資呢？3.您是準備自己住還是給父母（兒女）購置呢？）依據(jù)您情況我為您推薦×戶型和×戶型，我?guī)椒孔永锩娓惺芤幌隆ｄN售說辭2：我們現(xiàn)在在項目標中軸景觀帶，您看，整個中軸景觀帶由西向東貫穿整個項目，整個景觀帶以珍貴成年銀杏為根本，配合了咋們中國傳統(tǒng)十二生肖元素，可謂是我們整個項目景觀精髓和點睛之筆。動線：照壁——E型樣板房銷售道具：晴雨傘，資料夾銷售說辭：（關(guān)鍵在于和用戶溝通）為了讓業(yè)主在充足享受青城山自然資源同時體會到現(xiàn)代建筑技術(shù)帶來使用早晨舒適性，我們在建筑材料選擇上也花費了極大功夫。尤其值得一提是，建筑外墻裝飾和景觀裝飾采取了產(chǎn)自云南騰沖天然火山石，火山石是一個新興綠色環(huán)境保護建材，該材料是火山噴發(fā)過程中巖漿形成，無輻射，不風化，不退色，不僅讓你物業(yè)多年后仍然保持現(xiàn)有陳色，而且極符合大家自然需求。和一般外墻使用裝飾材料PK磚相比，火山石給人視覺感覺自然、柔和，晴天和雨天也全然不一樣，四處表現(xiàn)出一個低調(diào)奢華。墻體采取了35mm厚膠粉聚苯顆粒外保溫，含有保溫，節(jié)能效果。在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚SBS改性瀝青防水卷材兩道防水處理，確保了屋面防水效果。臥室、客廳等均采取了中空玻璃，斷橋隔熱鋁型材設(shè)計，大大降低了傳熱系數(shù)，含有很好保溫節(jié)能效果。部分戶型頂層均增設(shè)了丹麥威盧克斯窗，進口北歐松木大大確保了木材耐久性和抗外界環(huán)境影響能力，該窗排水板采取優(yōu)異卷和工藝能夠長久確保其水密性，優(yōu)異密封雙層中空玻璃含有良好隔音隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶享受到青城山星辰美景。動線:E型樣板房，從后院出，經(jīng)照壁——1號院（露天吧）銷售物料：晴雨傘，資料夾銷售說辭：（關(guān)鍵在于和用戶溝通及互動同事告訴用戶更多銷售信息）我們整個項目分2期開發(fā)，每期又分為二個批次，現(xiàn)在項目標一期一批次已于9月發(fā)售，銷售均價約為9000元/平米，一期二批次16、17號樓部分房源也已經(jīng)在5月前售完，銷售均價約為10000元/平米?，F(xiàn)在我們準備銷售是一期二批次18-24號樓和15號樣板樓2、3單元，面積區(qū)間從60-220平方米，一共有118套，包含有低層院落式住宅，疊拼和雙拼別墅。其中包含緊鄰中央景觀帶低層院落式住宅。100平米以上住宅關(guān)鍵是清水房，以滿足大戶型用戶對裝修個性化要求。100平方米以下住宅全部是裝修房，具體裝修標準和設(shè)備配置，我一會會帶您去看樣板區(qū)，到時，你還能夠看到我們已經(jīng)交房入住三個院子。因為底層帶私家花園（且不一樣位置花園面積不一樣），三層帶躍層，同時，不一樣位置價差也較大，所以，現(xiàn)在價格范圍為9500－13000元/平米。動線：1號院（露天吧）銷售道具：資料夾，誠意認購單，簽字筆，用戶登記本物業(yè)配合：客服人員，茶水配合說辭：“不好意思，打攪一下，先生\女士請喝水?！变N售說辭：關(guān)鍵目標在于解答用戶疑問及逼單。您看剛才為您推薦戶型您還滿意嗎？您現(xiàn)在來時機尤其好，我們現(xiàn)在處于一期二批次房源誠意排號期，現(xiàn)在您排號話，能夠得到額外2%優(yōu)惠，而且排號次序就是開盤選房次序。（最少3次逼單動作）銷售動作：做好用戶信息搜集（姓名，電話）動線：1號院（露天吧）——送用戶至停車場銷售說辭：我這邊相關(guān)項目標新進展，我會立即跟您聯(lián)絡(luò)，您通常周末方便嗎？（大約確定用戶休息時間，方便稍后跟進約訪工作開展）您今天疑問，我稍后會逐一確定，落實后我給您來個電話。（為以后電話聯(lián)絡(luò)做好鋪墊。）您日常是早晨方便還是下午？（深入加強您會給用戶去電話訊息，觀察用戶反應(yīng)，判定用戶遺留問題是真正關(guān)心從而造成影響用戶下單原因，還是用戶推脫借口.）動線：送用戶至停車場物業(yè)配合：保安為用戶開車門。配合說辭：“謝謝光臨請慢走?！变N售道具：簽字筆，便簽銷售說辭：×先生\女士慢走，相關(guān)項目標任何情況您隨時打電話給我，很快樂為您服務(wù)。目送用戶車離開，統(tǒng)計下用戶車型及車牌號。完成用戶接待，立即完整現(xiàn)場來訪用戶記錄表，做為用戶認定標準。1.25月30日——6月30日（銷售中心開放，新樣板房未開放前）接待場地接待動線圖接待動線銷售中心——照壁——中軸景觀帶——1號院（A型樣板房）或2號院（E型樣板房）——經(jīng)原路返回至照壁或——經(jīng)E型樣板房后院——中軸景觀帶——照壁銷售說辭銷售說辭動線：用戶進入銷售中心停車場物業(yè)崗位：禮儀崗保安物料：晴雨傘配合說辭：（敬禮）“先生\女士，您好，歡迎參觀上善棲，看房里面請。”（敬禮）配合動作1：對講通知銷售中心“銷售部，有×位用戶到?！保ˋ位置業(yè)顧問到銷售大廳門口等候。）配合動作2：停車崗保安指導(dǎo)用戶停車（標準手勢），并為用戶開車門，出太陽或下雨時，為來訪用戶撐傘，同行有女士時，優(yōu)先照料女士。 配合說辭：“請不要將珍貴物品遺留在車上。”動線：用戶抵達臨時接待中心A位置業(yè)顧問：先生/女士，您好，歡迎參觀“上善棲”，請問您是第一次來嗎？我是置業(yè)顧問×××。里面請，手勢指導(dǎo)用戶至沙盤。沙盤介紹：物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名物料：茶水配合說辭：“您好，歡迎參觀上善棲，請喝水?！变N售道具1：資料夾，激光筆銷售說辭1：“上善棲”項目在青城山山門南側(cè)約1000米處，西面緊臨106省道，北面和東軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟老師公寓和青城一覽項目，東側(cè)是置信芙蓉青城項目，從周圍各個項目來看，對小區(qū)業(yè)主以后居住環(huán)境全部沒有不利影響。從道路交通上看，現(xiàn)在已經(jīng)通車使用有：1.成全部——全部江堰市區(qū)——青城山大橋——青城山；2.成全部——全部江堰二環(huán)路——岷江一橋——青城山；3.成全部—光華大道—溫江—成青快速通道—青城山。以后還會有三條愈加快速便捷通道：1.從成全部出發(fā)，在成灌高速崇義站出高速，經(jīng)彭清路（彭州到青城山快速通道，現(xiàn)在僅差岷江三橋還未建成）抵達青城山，比原有經(jīng)全部江堰市區(qū)道路要節(jié)省約十多公里；2.從成全部出發(fā)，在成灌高速聚源站出口，經(jīng)全部江堰聚源新城區(qū)，過岷江二橋和東軟大道直達青城山（估計在今年10月通車，叫聚青路）。3.一個最關(guān)鍵交通是從成全部到青城山快速鐵路，估計將在明年5月通車，到時從成全部到青城山大約只要半小時。成青快鐵未來會和市區(qū)地鐵2號線在高新西區(qū)實現(xiàn)同站換乘。伴隨前山景區(qū)擴大和東軟大道修建，新山門將建在寬80米東軟大道上，到時上善棲到新山門距離大約只有500米，整個小區(qū)也將正式納入關(guān)鍵景區(qū)，成為來往青城前山，后山，外山必經(jīng)之地。銷售說辭2：我們項目名叫做“上善棲”，取意上善之地，詩意棲居。整個項目占地227.34畝（約15萬多平米），地塊呈長方形，長約700米，寬約250米，計劃容積率為0.5，綠化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一個低層院落式建筑群。整個小區(qū)前端是我們商業(yè)配套——“上善會館”，是由6個圍合院落組成，占地約22畝，建筑面積約4000平米，在前期設(shè)計時已經(jīng)給以后經(jīng)營做了充足考慮，全部商業(yè)室內(nèi)空間全部能夠加夾層，所以，最終商業(yè)服務(wù)面積能夠達成7000平米。整個商業(yè)院落在住區(qū)前也能夠深入降低106省道車輛對住區(qū)環(huán)境影響，一會我將帶您參觀已經(jīng)啟用3個院子具體服務(wù)內(nèi)容。后面住宅區(qū)是由大小不等12個院落圍合而成，院落內(nèi)部間距最大達65米，最小也有40余米。每個院落全部有各自不一樣景觀設(shè)計和植物配置，住區(qū)中間是600余米中央景觀帶。現(xiàn)在住區(qū)已經(jīng)有三個院子交付業(yè)主使用，一會我將帶您實地進行參觀并作深入介紹。動線：銷售中心——照壁物業(yè)配合：電瓶車準備，電瓶車司機1名銷售道具：晴雨傘，資料夾，電瓶車銷售說辭1：在園林景觀設(shè)計上，我們理念和大多數(shù)觀賞性景觀設(shè)計有所區(qū)分，給以后業(yè)主在院落里提供了很多公共交流空間，在以傳統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景設(shè)計前提下，結(jié)合青城山特有自然植物資源，以高大喬木為景觀骨架，因地制宜選擇灌木，鮮花，草坪，經(jīng)過石桌、石椅、綠廊、涼亭、水體等小品穿插，同時，配合小區(qū)西高東低緩坡地勢，借鑒中式園林“有限空間，無限視覺”設(shè)計理念，強調(diào)建筑也是景觀，建筑和景觀相互借景效果，展現(xiàn)不一樣空間，不一樣角度，移步換景視覺改變。（設(shè)計引導(dǎo)性問題：1.請問幾位今天是專程到青城山看房呢？還是常到青城山爬山途經(jīng)我們項目呢？2.您關(guān)鍵是考慮度假時居住還是投資呢？3.您是準備自己住還是給父母（兒女）購置呢？）依據(jù)您情況我為您推薦×戶型和×戶型，我?guī)椒孔永锩娓惺芤幌隆ｄN售說辭2：（電瓶車行駛至入口楨楠大道）我們現(xiàn)在在項目主入口處楨楠大道上，楨楠大道以大型楨楠形成縱深道路，將人視覺和行走路線導(dǎo)入小區(qū)主景墻。兩邊市政園林經(jīng)過地形改造以造坡、塑石方法，形成一個疏密有度綠色屏障，為入口處商業(yè)提供良好景觀背景。貫穿市政花園是一條曲觴流暢水渠，將道路和綠化天然隔離，并將這塊綠意盎然草坪自然納入上善棲商業(yè)氣氛中。草坡上自然點綴高大喬木，樸樹、銀杏、皂莢等。銷售動線：電瓶車抵達照壁處（下電瓶車）——中軸景觀帶銷售道具：晴雨傘，資料夾銷售說辭（需加入照壁介紹）：我們現(xiàn)在在項目標中軸景觀帶，您看，整個中軸景觀帶由西向東貫穿整個項目，整個景觀帶以珍貴成年銀杏為根本，配合了咋們中國傳統(tǒng)十二生肖元素，可謂是我們整個項目景觀精髓和點睛之筆。動線：中軸景觀帶——1號院（A型樣板房）銷售道具：晴雨傘，資料夾銷售說辭：（關(guān)鍵在于和用戶溝通）為了讓業(yè)主在充足享受青城山自然資源同時體會到現(xiàn)代建筑技術(shù)帶來使用早晨舒適性，我們在建筑材料選擇上也花費了極大功夫。尤其值得一提是，建筑外墻裝飾和景觀裝飾采取了產(chǎn)自云南騰沖天然火山石，火山石是一個新興綠色環(huán)境保護建材，該材料是火山噴發(fā)過程中巖漿形成，無輻射，不風化，不退色，不僅讓你物業(yè)多年后仍然保持現(xiàn)有陳色，而且極符合大家自然需求。和一般外墻使用裝飾材料PK磚相比，火山石給人視覺感覺自然、柔和，晴天和雨天也全然不一樣，四處表現(xiàn)出一個低調(diào)奢華。墻體采取了35mm厚膠粉聚苯顆粒外保溫，含有保溫，節(jié)能效果。在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚SBS改性瀝青防水卷材兩道防水處理，確保了屋面防水效果。臥室、客廳等均采取了中空玻璃，斷橋隔熱鋁型材設(shè)計，大大降低了傳熱系數(shù)，含有很好保溫節(jié)能效果。部分戶型頂層均增設(shè)了丹麥威盧克斯窗，進口北歐松木大大確保了木材耐久性和抗外界環(huán)境影響能力，該窗排水板采取優(yōu)異卷和工藝能夠長久確保其水密性，優(yōu)異密封雙層中空玻璃含有良好隔音隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶享受到青城山星辰美景。動線:中軸景觀帶——2號院（E型樣板房）銷售物料：晴雨傘，資料夾銷售說辭：（關(guān)鍵在于和用戶溝通及互動同事告訴用戶更多銷售信息）我們整個項目分2期開發(fā)，每期又分為二個批次，現(xiàn)在項目標一期一批次已于9月發(fā)售，銷售均價約為9000元/平米，一期二批次16、17號樓部分房源也已經(jīng)在5月前售完，銷售均價約為10000元/平米?，F(xiàn)在我們準備銷售是一期二批次18-24號樓和15號樣板樓2、3單元，面積區(qū)間從60-220平方米，一共有118套，包含有低層院落式住宅，疊拼和雙拼別墅。其中包含緊鄰中央景觀帶低層院落式住宅。100平米以上住宅關(guān)鍵是清水房，以滿足大戶型用戶對裝修個性化要求。100平方米以下住宅全部是裝修房，具體裝修標準和設(shè)備配置，我一會會帶您去看樣板區(qū)，到時，你還能夠看到我們已經(jīng)交房入住三個院子。因為底層帶私家花園（且不一樣位置花園面積不一樣），三層帶躍層，同時，不一樣位置價差也較大，所以，現(xiàn)在價格范圍為9500－13000元/平米。動線：1號院（露天吧）經(jīng)返回至照壁處（上電瓶車）銷售說辭：我們到銷售中心休息一下，我給您準備一套完整項目資料，幾位也到銷售中心休息一下，喝點水。目標在于把用戶帶回銷售中心，以爭取和用戶更多溝通機會，為逼單尋求機會。動線：2號院（E型樣板房）——中軸景觀帶回照壁銷售說辭：關(guān)鍵在于和用戶溝通和互動，以求得到盡可能多用戶信息。動線：乘坐電瓶車回到銷售中心銷售道具：資料夾，誠意認購單，簽字筆，用戶登記本物業(yè)配合：客服人員，茶水配合說辭：“不好意思，打攪一下，先生\女士請喝水?！变N售說辭：關(guān)鍵目標在于解答用戶疑問及逼單。您看剛才為您推薦戶型您還滿意嗎？您現(xiàn)在來時機尤其好，我們現(xiàn)在處于一期二批次房源誠意排號期，現(xiàn)在您排號話，能夠得到額外2%優(yōu)惠，而且排號次序就是開盤選房次序。（最少3次逼單動作）銷售動作：做好用戶信息搜集（姓名，電話）動線：送用戶至停車場銷售說辭：我這邊相關(guān)項目標新進展，我會立即跟您聯(lián)絡(luò)，您通常周末方便嗎？（大約確定用戶休息時間，方便稍后跟進約訪工作開展）您今天疑問，我稍后會逐一確定，落實后我給您來個電話。（為以后電話聯(lián)絡(luò)做好鋪墊。）您日常是早晨方便還是下午？（深入加強您會給用戶去電話訊息，觀察用戶反應(yīng)，判定用戶遺留問題是真正關(guān)心從而造成影響用戶下單原因，還是用戶推脫借口.）物業(yè)配合：保安為用戶開車門。配合說辭：“謝謝光臨請慢走?！变N售說辭：×先生\女士慢走，相關(guān)項目標任何情況您隨時打電話給我，很快樂為您服務(wù)。目送用戶車離開，統(tǒng)計下用戶車型及車牌號。完成用戶接待，立即完整現(xiàn)場來訪用戶記錄表，做為用戶認定標準。1.36月30日以后（新樣板房開放）接待場地接待動線圖接待動線銷售中心——照壁——中軸景觀帶——1號院（A型樣板房）或2號院（E型樣板房）——經(jīng)原路返回至照壁或——經(jīng)E型樣板房后院——中軸景觀帶——照壁——進入新樣板房——上電瓶車返回銷售中心銷售說辭銷售說辭動線：用戶進入銷售中心停車場物業(yè)崗位：禮儀崗保安物料：晴雨傘配合說辭：（敬禮）“先生\女士，您好，歡迎參觀上善棲，看房里面請?！保ň炊Y）配合動作1：對講通知銷售中心“銷售部，有×位用戶到。”（A位置業(yè)顧問到銷售大廳門口等候。）配合動作2：停車崗保安指導(dǎo)用戶停車（標準手勢），并為用戶開車門，出太陽或下雨時，為來訪用戶撐傘，同行有女士時，優(yōu)先照料女士。 配合說辭：“請不要將珍貴物品遺留在車上?！眲泳€：用戶抵達臨時接待中心A位置業(yè)顧問：先生/女士，您好，歡迎參觀“上善棲”，請問您是第一次來嗎？我是置業(yè)顧問×××。里面請，手勢指導(dǎo)用戶至沙盤。沙盤介紹：物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名物料：茶水配合說辭：“您好，歡迎參觀上善棲，請喝水?！变N售道具1：資料夾，激光筆銷售說辭1：“上善棲”項目在青城山山門南側(cè)約1000米處，西面緊臨106省道，北面和東軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟老師公寓和青城一覽項目，東側(cè)是置信芙蓉青城項目，從周圍各個項目來看，對小區(qū)業(yè)主以后居住環(huán)境全部沒有不利影響。從道路交通上看，現(xiàn)在已經(jīng)通車使用有：1.成全部——全部江堰市區(qū)——青城山大橋——青城山；2.成全部——全部江堰二環(huán)路——岷江一橋——青城山；3.成全部—光華大道—溫江—成青快速通道—青城山。以后還會有三條愈加快速便捷通道：1.從成全部出發(fā)，在成灌高速崇義站出高速，經(jīng)彭清路（彭州到青城山快速通道，現(xiàn)在僅差岷江三橋還未建成）抵達青城山，比原有經(jīng)全部江堰市區(qū)道路要節(jié)省約十多公里；2.從成全部出發(fā)，在成灌高速聚源站出口，經(jīng)全部江堰聚源新城區(qū)，過岷江二橋和東軟大道直達青城山（估計在今年10月通車，叫聚青路）。3.一個最關(guān)鍵交通是從成全部到青城山快速鐵路，估計將在明年5月通車，到時從成全部到青城山大約只要半小時。成青快鐵未來會和市區(qū)地鐵2號線在高新西區(qū)實現(xiàn)同站換乘。伴隨前山景區(qū)擴大和東軟大道修建，新山門將建在寬80米東軟大道上，到時上善棲到新山門距離大約只有500米，整個小區(qū)也將正式納入關(guān)鍵景區(qū)，成為來往青城前山，后山，外山必經(jīng)之地。銷售說辭2：我們項目名叫做“上善棲”，取意上善之地，詩意棲居。整個項目占地227.34畝（約15萬多平米），地塊呈長方形，長約700米，寬約250米，計劃容積率為0.5，綠化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一個低層院落式建筑群。整個小區(qū)前端是我們商業(yè)配套——“上善會館”，是由6個圍合院落組成，占地約22畝，建筑面積約4000平米，在前期設(shè)計時已經(jīng)給以后經(jīng)營做了充足考慮，全部商業(yè)室內(nèi)空間全部能夠加夾層，所以，最終商業(yè)服務(wù)面積能夠達成7000平米。整個商業(yè)院落在住區(qū)前也能夠深入降低106省道車輛對住區(qū)環(huán)境影響，一會我將帶您參觀已經(jīng)啟用3個院子具體服務(wù)內(nèi)容。后面住宅區(qū)是由大小不等12個院落圍合而成，院落內(nèi)部間距最大達65米，最小也有40余米。每個院落全部有各自不一樣景觀設(shè)計和植物配置，住區(qū)中間是600余米中央景觀帶?，F(xiàn)在住區(qū)已經(jīng)有三個院子交付業(yè)主使用，一會我將帶您實地進行參觀并作深入介紹。動線：銷售中心——照壁物業(yè)配合：電瓶車準備，電瓶車司機1名銷售道具：晴雨傘，資料夾，電瓶車銷售說辭1：在園林景觀設(shè)計上，我們理念和大多數(shù)觀賞性景觀設(shè)計有所區(qū)分，給以后業(yè)主在院落里提供了很多公共交流空間，在以傳統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景設(shè)計前提下，結(jié)合青城山特有自然植物資源，以高大喬木為景觀骨架，因地制宜選擇灌木，鮮花，草坪，經(jīng)過石桌、石椅、綠廊、涼亭、水體等小品穿插，同時，配合小區(qū)西高東低緩坡地勢，借鑒中式園林“有限空間，無限視覺”設(shè)計理念，強調(diào)建筑也是景觀，建筑和景觀相互借景效果，展現(xiàn)不一樣空間，不一樣角度，移步換景視覺改變。（設(shè)計引導(dǎo)性問題：1.請問幾位今天是專程到青城山看房呢？還是常到青城山爬山途經(jīng)我們項目呢？2.您關(guān)鍵是考慮度假時居住還是投資呢？3.您是準備自己住還是給父母（兒女）購置呢？）依據(jù)您情況我為您推薦×戶型和×戶型，我?guī)椒孔永锩娓惺芤幌?。銷售說辭2：（電瓶車行駛至入口楨楠大道）我們現(xiàn)在在項目主入口處楨楠大道上，楨楠大道以大型楨楠形成縱深道路，將人視覺和行走路線導(dǎo)入小區(qū)主景墻。兩邊市政園林經(jīng)過地形改造以造坡、塑石方法，形成一個疏密有度綠色屏障，為入口處商業(yè)提供良好景觀背景。貫穿市政花園是一條曲觴流暢水渠，將道路和綠化天然隔離，并將這塊綠意盎然草坪自然納入上善棲商業(yè)氣氛中。草坡上自然點綴高大喬木，樸樹、銀杏、皂莢等。銷售動線：電瓶車抵達照壁處（下電瓶車）——中軸景觀帶銷售道具：晴雨傘，資料夾銷售說辭（需加入照壁介紹）：我們現(xiàn)在在項目標中軸景觀帶，您看，整個中軸景觀帶由西向東貫穿整個項目，整個景觀帶以珍貴成年銀杏為根本，配合了咋們中國傳統(tǒng)十二生肖元素，可謂是我們整個項目景觀精髓和點睛之筆。動線：中軸景觀帶——1號院（A型樣板房）銷售道具：晴雨傘，資料夾銷售說辭：（關(guān)鍵在于和用戶溝通）為了讓業(yè)主在充足享受青城山自然資源同時體會到現(xiàn)代建筑技術(shù)帶來使用早晨舒適性，我們在建筑材料選擇上也花費了極大功夫。尤其值得一提是，建筑外墻裝飾和景觀裝飾采取了產(chǎn)自云南騰沖天然火山石，火山石是一個新興綠色環(huán)境保護建材，該材料是火山噴發(fā)過程中巖漿形成，無輻射，不風化，不退色，不僅讓你物業(yè)多年后仍然保持現(xiàn)有陳色，而且極符合大家自然需求。和一般外墻使用裝飾材料PK磚相比，火山石給人視覺感覺自然、柔和，晴天和雨天也全然不一樣，四處表現(xiàn)出一個低調(diào)奢華。墻體采取了35mm厚膠粉聚苯顆粒外保溫，含有保溫，節(jié)能效果。在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚SBS改性瀝青防水卷材兩道防水處理，確保了屋面防水效果。臥室、客廳等均采取了中空玻璃，斷橋隔熱鋁型材設(shè)計，大大降低了傳熱系數(shù)，含有很好保溫節(jié)能效果。部分戶型頂層均增設(shè)了丹麥威盧克斯窗，進口北歐松木大大確保了木材耐久性和抗外界環(huán)境影響能力，該窗排水板采取優(yōu)異卷和工藝能夠長久確保其水密性，優(yōu)異密封雙層中空玻璃含有良好隔音隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶享受到青城山星辰美景。動線:中軸景觀帶——2號院（E型樣板房）銷售物料：晴雨傘，資料夾銷售說辭：（關(guān)鍵在于和用戶溝通及互動同事告訴用戶更多銷售信息）我們整個項目分2期開發(fā)，每期又分為二個批次，現(xiàn)在項目標一期一批次已于9月發(fā)售，銷售均價約為9000元/平米，一期二批次16、17號樓部分房源也已經(jīng)在5月前售完，銷售均價約為10000元/平米?，F(xiàn)在我們準備銷售是一期二批次18-24號樓和15號樣板樓2、3單元，面積區(qū)間從60-220平方米，一共有118套，包含有低層院落式住宅，疊拼和雙拼別墅。其中包含緊鄰中央景觀帶低層院落式住宅。100平米以上住宅關(guān)鍵是清水房，以滿足大戶型用戶對裝修個性化要求。100平方米以下住宅全部是裝修房，具體裝修標準和設(shè)備配置，我一會會帶您去看樣板區(qū)，到時，你還能夠看到我們已經(jīng)交房入住三個院子。因為底層帶私家花園（且不一樣位置花園面積不一樣），三層帶躍層，同時，不一樣位置價差也較大，所以，現(xiàn)在價格范圍為9500－13000元/平米。動線：1號院（露天吧）經(jīng)返回至照壁處——經(jīng)中軸景觀帶進入新樣板展示區(qū)銷售說辭：下面我們?nèi)⒂^一下我們實體樣板房。動線：看房通道門口——乘電瓶車返回銷售中心物業(yè)配合：電瓶車崗，電瓶司機，晴雨傘，對講機銷售說辭：我們到銷售中心休息一下，我給您準備一套完整項目資料，幾位也到銷售中心休息一下，喝點水。目標在于把用戶帶回銷售中心，以爭取和用戶更多溝通機會，為逼單尋求機會。動線：2號院（E型樣板房）——中軸景觀帶回照壁銷售說辭：關(guān)鍵在于和用戶溝通和互動，以求得到盡可能多用戶信息。動線：2號院（E型樣板房）——中軸景觀帶回照壁——新樣板展示區(qū)銷售說辭：下面我們?nèi)⒂^一下我們實體樣板房。動線：看房通道門口——乘電瓶車返回銷售中心物業(yè)配合：電瓶車崗，電瓶司機，晴雨傘，對講機銷售說辭：我們到銷售中心休息一下，我給您準備一套完整項目資料，幾位也到銷售中心休息一下，喝點水。目標在于把用戶帶回銷售中心，以爭取和用戶更多溝通機會，為逼單尋求機會。動線：經(jīng)商業(yè)A區(qū)返回銷售中心銷售道具：資料夾，誠意認購單，簽字筆，用戶登記本物業(yè)配合：客服人員，茶水配合說辭：“不好意思，打攪一下，先生\女士請喝水?！变N售說辭：關(guān)鍵目標在于解答用戶疑問及逼單。您看剛才為您推薦戶型您還滿意嗎？您現(xiàn)在來時機尤其好，我們現(xiàn)在處于一期二批次房源誠意排號期，現(xiàn)在您排號話，能夠得到額外2%優(yōu)惠，而且排號次序就是開盤選房次序。（最少3次逼單動作）銷售動作：做好用戶信息搜集（姓名，電話）動線：送用戶至停車場銷售說辭：我這邊相關(guān)項目標新進展，我會立即跟您聯(lián)絡(luò)，您通常周末方便嗎？（大約確定用戶休息時間，方便稍后跟進約訪工作開展）您今天疑問，我稍后會逐一確定，落實后我給您來個電話。（為以后電話聯(lián)絡(luò)做好鋪墊。）您日常是早晨方便還是下午？（深入加強您會給用戶去電話訊息，觀察用戶反應(yīng)，判定用戶遺留問題是真正關(guān)心從而造成影響用戶下單原因，還是用戶推脫借口.）物業(yè)配合：保安為用戶開車門。配合說辭：“謝謝光臨請慢走?！变N售說辭：×先生\女士慢走，相關(guān)項目標任何情況您隨時打電話給我，很快樂為您服務(wù)。目送用戶車離開，統(tǒng)計下用戶車型及車牌號。完成用戶接待，立即完整現(xiàn)場來訪用戶記錄表，做為用戶認定標準。第六部分百問百答（此部分需甲方確定）一、開發(fā)商及設(shè)計單位背景1、請問該項目標發(fā)展商是哪家？曾經(jīng)開發(fā)過什么項目？答：發(fā)展商是四川億興置業(yè)發(fā)展，是大連億達集團旗下一家子企業(yè)，億達房地產(chǎn)集團含有一級開發(fā)資質(zhì)，累計開發(fā)面積已經(jīng)超出500萬平方米，在大連有億達廣場億達國際新城、青云林海、青云映山、期望大廈等，在沈陽有唯美品格、山地藝墅等，在北京東三環(huán)三元橋旁有圣元中心，同時分別還跟香港瑞安集團和美國摩根大通企業(yè)在大連、北京、青島、南京等地聯(lián)合投資開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目。在成全部，億達集團和東軟集團聯(lián)合投資了成全部東軟信息技術(shù)學(xué)院（另外兩所分別是大連東軟信息技術(shù)學(xué)院和廣東南海東軟信息技術(shù)學(xué)院）。四川億興置業(yè)發(fā)展開發(fā)地塊就和青城山成全部東軟信息技術(shù)學(xué)院及青城山軟件園緊鄰。2、你們項目標建筑設(shè)計單位是哪家？答：是四川省建筑設(shè)計院第三所，“芙蓉古城”和國色天香中國館是其含有代表性中式風格設(shè)計產(chǎn)品。建筑外立面設(shè)計單位是成城市雅仕達建筑裝飾工程有限責任企業(yè)，其代表項目有成全部清華坊、廣州番禺清華坊、北京優(yōu)山美地別墅等。該單位不僅有豐富現(xiàn)代中式建筑設(shè)計經(jīng)驗，還有豐富施工經(jīng)驗，我們一組團將由該單位進行建筑外立面裝飾施工，將其設(shè)計意圖愈加好地轉(zhuǎn)變成實際結(jié)果，同時也作為后續(xù)施工樣板。3、你們項目標園林設(shè)計企業(yè)是哪家？答：是成全部海明一川環(huán)境藝術(shù)，關(guān)鍵業(yè)績?yōu)椋撼扇炕幽?、諾丁山、南充澳斯汀小鎮(zhèn)、濱江名城、重慶泳澳國際等項目。景觀施工單位有四川省青銅時代藝術(shù)工程、成全部一品環(huán)境藝術(shù)、成全部友愛園林等施工單位。該項目標總平及景觀工程投入達2500萬元以上，單方造價達350元/平米以上。4、請問你們項目標承建商是哪家？答：成全部建工工程總承包有限責任企業(yè)5、請問你們物業(yè)企業(yè)是哪家？答：成全部億興物業(yè)企業(yè)二、項目區(qū)域位置及配套1、請問你們項目在什么位置？答：項目在青城山前山門南側(cè)約1000多米，處于106省道東側(cè)，北側(cè)緊鄰東軟信息技術(shù)學(xué)院及青城山軟件園，東側(cè)為計劃道路和成全部青城置信房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)“芙蓉青城”房產(chǎn)項目，南側(cè)是東軟老師公寓和四川天府匯城置業(yè)項目“一覽”2、請問你們項目標交通是否便利？從成全部到青城山可坐哪路公交車？要用多長時間？答：您能夠在成全部新南門汽車站乘坐到青城山車，在青城山前門下車后步行十分鐘即可抵達我們項目。也可在茶店子乘坐到全部江堰車，抵達全部江堰后再轉(zhuǎn)乘102路公交車抵達項目門口。公交車從全部江堰抵達項目大約需要半小時車程（因為從成全部到全部江堰道路有較多選擇，所以時間不好確定，通常情況下需要約1小時）。3、自己開車到青城山有何線路？答：現(xiàn)在有：成全部——全部江堰市區(qū)——青城山大橋——青城山；成全部——全部江堰——岷江一橋——青城山。成全部—光華大道—溫江—大觀—青城山。以后會有三條愈加快速便捷通道，一條是從成全部出發(fā)，在成灌高速崇義經(jīng)岷江三橋抵達青城山（經(jīng)過翠月湖周圍），另一條是從成灌高速聚源出口，經(jīng)全部江堰新城區(qū)，東軟大道直達青城山。從成全部到青城山快速鐵路估計將在5月通車，到時從成全部到青城山大約只要半小時。4、成灌高速是怎樣收費？答：從成全部到全部江堰成灌高速路段收費標準是20元/次，以后從崇義和聚源直接抵達青城山費用還未確定。5、項目周圍有沒有其它經(jīng)濟快捷線路往來成全部？答：（1）、老成灌公路－全部江堰－青城山。（2）、沙西線－唐昌－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山。（2）、高新西區(qū)－郫縣－友愛－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山。（4）、崇州－街子－大觀－青城山。6、請問你們項目周圍是否還有其它配套設(shè)施？答：我們項目臨106省道有4000平米左右商業(yè)區(qū)，估計在6月左右投入使用，包含會所，餐飲，娛樂，客棧，游泳池等設(shè)施，愈加方便您居住生活。在我們項目標斜對面（青城陽光北側(cè)、106省道西側(cè)）會新建一個中國最大，投資超出4000萬道教文化博物館。博物館將含有多個功效，如世界文化遺產(chǎn)保護示范，道家文化、仙學(xué)文化研習(xí)；古蜀文化、太玄友好思想特色展示；養(yǎng)生長壽文化體驗；武術(shù)健身體驗；音樂藝術(shù)陳列展示和體驗；道教文學(xué)體驗；道教民俗展示和體驗等。那里，您會感受到中華道教和仙學(xué)文化精髓所在，博物館建成，也促進了中外道教文化交流和傳輸。而項目西側(cè)環(huán)山渠以內(nèi)，擬建一所國醫(yī)養(yǎng)生館，利用青城山獨特地理，氣候優(yōu)勢，結(jié)合有中國國粹之稱中醫(yī)理療，提供特色養(yǎng)生保健服務(wù)。項目北側(cè)房產(chǎn)項目青城白鷺洲旁邊，有一所五星級溫泉度假酒店（豪生國際酒店），這對喜愛登山人群，尤其是冬季來青城山消費者含有十分關(guān)鍵服務(wù)功效。在項目標東南面還有一個芒城遺址：它是1996年由成城市文物考古工作隊和全部江堰市文物局確定一處關(guān)鍵史前城址。該遺址面積達10萬平方米，由內(nèi)外兩個城圈組成城垣造型，在同類史前城址中極為罕見。在1996年試掘中，出土了很多距今40以前陶器和石器，在中國外引發(fā)轟動。該發(fā)覺被評為“1996年全國十大考古新發(fā)覺”。古蜀先人全部選擇在此居住，可見這里風水也是絕佳。其它配套和休閑設(shè)施：因為我們集團是緊鄰成全部東軟信息技術(shù)學(xué)院兩個股東之一，所以，學(xué)院足球場、網(wǎng)球場、籃球場等各項運動設(shè)施、食堂、圖書館、超市等多種服務(wù)設(shè)置我們業(yè)主以后全部能夠共享使用。其它還有青霞小學(xué)和待建藝術(shù)院校、醫(yī)院（青城山醫(yī)院關(guān)鍵是以保健醫(yī)療為主，假如業(yè)主有什么重大疾病，肯定全部會選擇成城市內(nèi)三甲醫(yī)院）、雙語中學(xué)、幼稚園、長途車站等。7、請問你們項目周圍生活方便嗎？有沒有菜市？答：在青城山鎮(zhèn)（合并前分別為青城鎮(zhèn)和青城山鎮(zhèn)）有菜市、衛(wèi)生院、郵局等等，配套還是比較完善。伴隨取得國家5A景區(qū)稱號后政府大力投入和周圍項目標逐步交房入住，該區(qū)域多種生活、服務(wù)配套將逐步愈加完善。8、你們項目周圍沒有醫(yī)院，看病怎么辦？答：計劃有，依據(jù)青城山特點，醫(yī)療設(shè)施關(guān)鍵是以療養(yǎng)康復(fù)性醫(yī)院為主，真正比較嚴重疾病，用戶肯定會到成城市區(qū)診療。9、聽說青城山要重新修建一條上山道路，你們知道修在什么位置嗎？答：現(xiàn)在東軟大道將擴建成80米景觀大道，東接青城山，往西和新建環(huán)山大道相交（該道路年底前通車，從106省道中興鎮(zhèn)到大觀鎮(zhèn)，降低了過境大型車輛對前山景區(qū)影響），然后經(jīng)過全部江堰新城區(qū)和成灌高速聚源出口相接。10、你們項目緊鄰106省道，會不會有噪音和灰塵污染？答：不會，今年年底新環(huán)山大道通車后，全部經(jīng)過青城山車輛除旅游車和私家車外，全部必需從環(huán)山大道上經(jīng)過，車流量降低能夠有效避免噪音和灰塵污染，我們住宅和106省道間有4000平米商業(yè)部分，建筑和綠化本身就對噪音和灰塵起到了一定過濾作用，而且我們?nèi)看皯簦◤N房、衛(wèi)生間外）全部是采取中空玻璃，含有良好隔音和保溫作用，您大可無須為此擔心。11、你們項目離立即修建新山門有多遠？答：新山門接?xùn)|軟大道，離我們項目約500米距離，現(xiàn)在新山門所在新上山大道在106省道以西已經(jīng)通車。12、你們項目周圍有沒有高級次餐飲配套服務(wù)？（上善會介紹）答：三、項目計劃1、請問你們項目總體計劃和設(shè)計理念是什么？答：為了充足利用項目所處青城山獨特自然、人文資源，在計劃設(shè)計上致力于打造一個含有優(yōu)美自然景觀和濃郁人文底蘊精品度假型住宅。戶型建筑面積關(guān)鍵為60㎡－120㎡低層院落式住宅，中心景觀帶有少許220平方米左右（含近40平方米地下室）雙拼別墅。總平計劃上經(jīng)過建筑圍和成12個院落，并將花園、天井、青磚、黛瓦、白墻等中國傳統(tǒng)建筑符號和現(xiàn)代住宅設(shè)計手法完美結(jié)合，演繹出一方掩映在青山綠水間現(xiàn)代中式風格山居庭院（街、巷、院、照壁、回廊、天井、青磚、黛瓦等是含有代表性中式元素，而現(xiàn)代住宅設(shè)計手法關(guān)鍵是利用現(xiàn)代居住理念、習(xí)慣、新技術(shù)、新材料、新工藝深入提升傳統(tǒng)居住空間使用舒適度。）充足考慮了作為“休閑度假居所”所含有實際生活功效和傳統(tǒng)“第一居所”差異性，在戶型設(shè)計上將戶內(nèi)和戶外有機地聯(lián)動起來，確保戶戶有花園（露臺），部分戶型還擁有內(nèi)院天井，并采取因地制宜選材，在小區(qū)外墻裝飾材料、景觀營造、植物配置、園藝小品等各個方面全部表現(xiàn)出項目標品質(zhì)追求和文化內(nèi)涵。2、請問你們小區(qū)共有多個出入口？答：現(xiàn)在設(shè)有兩個出入口，一個在省道106方向，一個小區(qū)南側(cè)（東軟老師公寓對面）。在商業(yè)區(qū)域和住宅區(qū)域之間設(shè)有一個住宅主入口，將外來車輛和小區(qū)業(yè)主車輛進行有效分隔。從小區(qū)住宅入口進入后，小區(qū)車行道關(guān)鍵設(shè)在院落外測，車輛關(guān)鍵靠圍墻停放，車位之間采取種植樹木來進行遮陽，中心景觀帶和各個院落空間關(guān)鍵以步行穿越為主。3、請問你們小區(qū)以后車位百分比是多少？是否有地下車庫？以后車位是租還是賣？價位是多少？答：我們小區(qū)沒有地下車庫，全部是地面就近停車，考慮到每戶全部有私家車，固定停車位和臨時停放（關(guān)鍵車行道路寬度為6米，夜間能夠進行臨時停車）數(shù)量和房屋數(shù)量能夠達成1：1左右。以后地面車位是出租，具體租金多少，現(xiàn)在還沒有確定，不過收費標準一定會依據(jù)當初實際情況，報物價局審批后才能夠定下來。4、請問小區(qū)容積率、綠地率、建筑密度和樓間距是多少？答：小區(qū)容積率是0.5,建筑密度是21﹪,綠地率是50﹪，小區(qū)每個院落樓間距大多在40米以上。5、現(xiàn)在很多小區(qū)即使綠化率是比較高，不過全部是大量草地或是硬質(zhì)鋪地，樹木全部很細小，你們綠化以后會不會也是這么？答：我們一期已經(jīng)交房了，呆會兒我們能夠去看看實景，到時候您就不會有這么顧慮了。（不會，在大連，大連億達企業(yè)一直是排名前列品牌開發(fā)商，“上善棲”是大連億達在成全部開發(fā)第一個樓盤，“上善棲”開發(fā)成功是否對于企業(yè)品牌塑造以和品牌延伸有著舉足輕重作用，所以，我們在各方面投入能夠說是做得十分到位了，綠化當然也是其中一個方面，況且，在青城山對于植物配置中高大喬木是有硬性要求，直徑全部是在20CM以上。）6、請問小區(qū)商業(yè)和住宅是怎樣分開？怎樣確保小區(qū)住戶安全？答：在商業(yè)和住宅之間會增設(shè)住宅區(qū)門衛(wèi)系統(tǒng)，同時，住宅區(qū)設(shè)有周界紅外對射和閉路監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)還設(shè)有緊急按鈕和對講系統(tǒng)直接連通控制中心。7、請問你們小區(qū)建筑風格是什么？答：項目充足結(jié)合當?shù)氐赜蛱攸c，充足吸納川西民居和徽派民居眾多中式建筑精華，努力爭取在原有中國民居文化上有所突破。在保持川西民居懸山屋頂同時，大膽采取新型屋面瓦、屋脊，突破性地將外墻材料使用于屋面，形成其獨具特色現(xiàn)代中式建筑。8、請問你們產(chǎn)品設(shè)計和材料選擇關(guān)鍵有哪些特色？答：1、戶型設(shè)計特出舒適、實用，內(nèi)部功效突出度假產(chǎn)品和城市住宅詫異。2、全部廚衛(wèi)及房間全部能夠自然采光、通風。有前后花園、有大休閑平臺，有天井（關(guān)鍵處理廚衛(wèi)通風采光）、還有頂層天窗、室外花園、屋頂花園等等市內(nèi)住宅無法滿足功效設(shè)計。對于用戶認為C戶型進深較大問題，解釋以下：1、因為我們計劃條件原因，要滿足相關(guān)指標，我們戶型開間基礎(chǔ)全部在7.5－7.8米，C戶型面積較大，肯定會增加房屋進深。3、C戶型在園區(qū)最終中心景觀地帶，入口處是院落景觀，客廳外是中心景觀帶，為了讓室內(nèi)兼顧前后景觀，肯定會在室內(nèi)形成一個較長過道。4、C戶型各個房間全部要自然通風采光，所以增加了中間天井，這也帶來戶型進深增加。5、產(chǎn)品外裝飾品質(zhì)較高，有產(chǎn)自云南騰沖火山石面磚、有丹麥世界第一品牌天窗——威盧克斯、有法國世界第一品牌——拉法基屋面系統(tǒng)。9、請問你們產(chǎn)品類型有哪些？答：四種戶型、三種類型低層院落式住宅（A、D型），A型一梯兩戶，D型一梯三戶，1－3層各為一戶，三層為躍層；疊拼型住宅（C型），一梯兩戶，1層為一戶，2－3層為一戶；雙拼別墅（E型），1－3層為一戶，帶獨立地下趣味空間。10、請問你們各個戶型層高是多少？答：A型標準層高度為3.0米，坡屋頂起高1.55米，最高為4米。（基礎(chǔ)上為凈高）C型標準層高度為3.0米，坡屋頂起高3.1米，最高為4.1米。（基礎(chǔ)上為凈高）D型標準層高度為3.0米，坡屋頂起高1.37米，最高為2.85米。（基礎(chǔ)上為凈高）E型標準層高度為3米，坡屋頂起高2.4米，最高為4米。（基礎(chǔ)上為凈高）。11、請問你們園林設(shè)計有什么特色？答：在園林景觀上，設(shè)計者營造是一個和青城山自然風光相融合寫意空間。以高大喬木做為景觀骨架，因地制宜選擇灌木，鮮花，草坪，小品，水體，配合小區(qū)西高東低緩坡地勢，展現(xiàn)不一樣空間，不一樣角度，移步換景視覺改變，借鑒中式園林“有限空間，無限視覺”設(shè)計理念，強調(diào)建筑也是景觀，建筑和景觀相互借景效果，每家私家花園全部被我們精心打造公用綠化帶所包圍，確保其在視覺上相互延伸，自成一體。12、請問一樓有私家花園嗎？面積有多大？答：我們項目標一樓全部有私家花園，面積依據(jù)所處位置不一樣而大小不等。私家花園圍墻高度為2.4米，尤其是前花園采取新奇高低雙層墻設(shè)計，既給住戶帶來充足私家領(lǐng)域感覺，又能把私家花園和園區(qū)公共景觀相互自然融合。13、花園圍墻外立面是用什么材質(zhì)？答：為了確保我們項目標品質(zhì)，我們花園圍墻也是用火山巖和沙壩黑等石材。14、花園是用實墻分閣嗎？這么感覺好象有點壓抑？答：花園是用實墻分隔，這么做目標是為了確保您私密性，在圍墻上經(jīng)過高低雙層墻組合和實墻和綠籬搭配，使住戶視線并不被阻擋，使花園內(nèi)外景觀愈加好地相互融合，同時也強調(diào)移步移景效果。15、天井中間兩戶之間圍墻是實墻分割嗎？上面會否有鏤空？答：是用實墻分割，只封到一層頂部。上面沒有鏤空。二層過道會采取豎窗造型來降低對視干擾。16、小區(qū)商業(yè)和住宅之間有多寬？答：寬度基礎(chǔ)全部在17米以上。17、小區(qū)車道寬度是多少？住宅和小區(qū)圍墻距離是多少？答：車道寬6米，住宅和圍墻距離是18.5米左右。18、項目標總占地是多少？共多少戶？公攤率是多少？答：227.34畝，共768戶，分三期開發(fā)公攤率還沒有出來。19、項目標商業(yè)部分是怎樣計劃？會不會對住戶產(chǎn)生影響？答：我們之所以將商業(yè)計劃在106省道旁，就是為了愈加好確保住宅私密性，而且在商業(yè)設(shè)計上我們考慮是院落式商業(yè)組團，這么既能夠確保各個業(yè)態(tài)商業(yè)組團互不影響，又能夠確保商業(yè)喧鬧不影響住戶，這種設(shè)計是十分科學(xué)。因為商業(yè)高度只有7米，而且商業(yè)和住宅之間也有18米以上距離，所以不會對住宅有任何影響。20、請問一樓私家花園前后院全部能夠進嗎？答：只能以前院進，這么有利于您私密性。21、相關(guān)交房后室內(nèi)改造、拆墻等：我們是框架