地產(chǎn)-行業(yè)周報(bào)：國常會(huì)指出研究儲(chǔ)備去庫存穩(wěn)市場政策上海取消土拍溢價(jià)率限制

zhujinbj@SAC編號:S1440519120002SFC編號zhujinbj@SAC編號:S1440519120002SFC編號:BPU491李凱likaidcq@SAC編號:S1440524040002 4% -6%-16%-26%-36% 房地產(chǎn)滬深300【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周市場回顧重點(diǎn)城市一手房成交同環(huán)比下降，二手房環(huán)比下降，同比上升。本周34城一手房成交面積為193萬平方米，環(huán)比下降30.5%，同比下降27.9%；二手房方面，14個(gè)樣本城市二手房成交面積178萬平方米，環(huán)比下降2.2%，同比上升13.4%。2023/6/82023/7/82023/8/82023/9/82023/10/82023/11/82023/12/82024/1/82024/2/82024/3/82024/4/82024/5/8百城新增供地環(huán)比同環(huán)比下降。本周百城新增宅地1098萬平，環(huán)比下降43.3%，同比下降60.7%。其中一線新增15.0萬平，樓面均價(jià)35390元/平；二線新增161.8萬平，樓面均價(jià)7204元/平；三線新增2023/6/82023/7/82023/8/82023/9/82023/10/82023/11/82023/12/82024/1/82024/2/82024/3/82024/4/82024/5/8行業(yè)要聞：1.國常會(huì)指出，研究儲(chǔ)備新的房地產(chǎn)去庫存穩(wěn)市場政策。（中國房地產(chǎn)報(bào)）2.上海新政后首批供地，4宗宅地總起價(jià)84億、取消溢價(jià)率10%的上限要求。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）行業(yè)觀點(diǎn)：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.30%，滬深300下跌0.16%，板塊跑輸大盤。本周李強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局，為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要性定調(diào)。同時(shí)會(huì)議指出要繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施，并強(qiáng)調(diào)要著力推動(dòng)已出臺政策措施的落地見效，各類政策未來有望加速實(shí)施，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。本周上海取消土拍最高10%的溢價(jià)率限制，回歸價(jià)高者得，土拍政策的調(diào)整，有助于促進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，拿地意愿強(qiáng)的企業(yè)機(jī)會(huì)增加，有助于房企打造“好房華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余、城建發(fā)展、天健集團(tuán)、萬業(yè)企業(yè)、張江高科，港股：華潤置地、華潤萬象生活、中國海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、綠城管理控股、貝殼。 1 2長三角（上海、南京、杭州、蘇州、揚(yáng)州） 3 4 5 6 9 9 重點(diǎn)城市新房周度成交13城庫存（萬平米）去化周數(shù)（右軸）8000400019-1020-0320-0821-0121-0621-1122-0422-0923-0223-0723-1224-05資料來源：wind，中信建投其他地區(qū)福州2.11-38.40%-0.65%1莆田0.67-11.38%-17.23%資料來源：Wind，中信建投萬萬平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2520502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日8006004002000北京住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-032502000資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投2萬歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平40502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日900800700600500400300200019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03400資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日萬平30252050歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投3萬平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交萬平98765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日6005004003002000深圳住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03200806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平30252050歷年周平均成交u當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日1400120010008006004002000廣州住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投4萬平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交萬平5060504050403040302030202002019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5萬歷年周平均成交u當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交0平02019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交98765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日資料來源：wind，中信建投5重點(diǎn)城市二手房周度成交平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平40502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平86420平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平4002019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日02019年2020年2021年2022年2023年3月1日3月15日3月29日4月12日4月26日5月10日5月24日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平86420歷年周均成交平86420502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投6平 05歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交543210432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平平864202019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平平8765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投7資料來源：Wind，中信建投8重點(diǎn)城市供地情況2000400百城住宅類供地建面（萬方）3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日百城住宅類供地掛牌均價(jià)（元/平）60005000400030002000100003月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投9重點(diǎn)城市推盤情況0704020028城月度累計(jì)推盤數(shù)070402002023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月一線4城月度累計(jì)推盤數(shù)7371734092023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投30025020050020864203002502005002086420528426024221675492023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月三線10城月度累計(jì)推盤數(shù)88622023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投周度發(fā)債回顧本周共有5家房地產(chǎn)公司發(fā)行了債務(wù)工具，總額為54.3億元；從發(fā)行利率來看，本周房企發(fā)債平均成本為2.29%，環(huán)比下降28BP。資料來源：Wind，中信建投注：蘇州高新為蘇高新集團(tuán)上市子公司周度要聞回顧1、蘇州：發(fā)布地產(chǎn)16條新政，包括全面取消限購、首套及二套最低首付比例調(diào)低至15%和25%、取消房貸利率下限、提高公積金貸款額度、補(bǔ)貼購房契稅、加大房票推廣等。（財(cái)聯(lián)社）2、上海：2024年第七次集中批量供應(yīng)房源1503套，均價(jià)111881元/平米。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）3、廣東轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)共為兩批次307個(gè)“白名單”項(xiàng)目授信933.77億元，已提供融資392.88億元。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）4、武漢東西湖區(qū)推出高層次人才購房補(bǔ)助政策最高可補(bǔ)助200萬元。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）5、越秀資本的控股子公司廣州資產(chǎn)擬購買越秀地產(chǎn)不超2%股份。（財(cái)聯(lián)社）6、廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布公告，提及擬采用購買市場化商品房作為該項(xiàng)目安置房源，并向社會(huì)征集符合條件的住宅房源。（中房網(wǎng)）7、上海長風(fēng)宸嘉100·嘉佰道2小時(shí)售罄，總銷售額達(dá)61.78億元。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）8、消息指碧桂園正考慮出售長鑫存儲(chǔ)股份，約籌資20億元。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）9、住建部召開全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，要求抓好“三大工程”建設(shè)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）10、南昌取消首套和二套住房貸款利率下限，首套首付調(diào)至15%。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）11、星河灣、奧園等15家房企與廣州15家金融機(jī)構(gòu)簽署合作協(xié)議。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）12、國常會(huì)指出，研究儲(chǔ)備新的房地產(chǎn)去庫存穩(wěn)市場政策。（中國房地產(chǎn)報(bào)）13、金融監(jiān)管總局與住建部聯(lián)合發(fā)文，優(yōu)化完善城市協(xié)調(diào)機(jī)制，支持房地產(chǎn)在建項(xiàng)目合理融資。（觀點(diǎn)地產(chǎn)14、南京推出第二批次“以舊換新”房源，含21個(gè)項(xiàng)目2780套房源，由南京奧體建設(shè)等12家房企參與。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）15、上海新政后首批供地，4宗宅地總起價(jià)84億、取消溢價(jià)率10%的上限要求。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）16、旭輝集團(tuán)68個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”，蕪湖鎏金印象獲1.5億融資。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）【萬科A】完成11億元貸款提款，控股子公司重慶博翠置業(yè)提供土地抵押擔(dān)保；5月銷售金額233.3億元，同比下降29.2%，1-5月銷售金額1022.1億元，同比下降39.1%；5月在沈陽皇姑區(qū)新增2個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。【*ST金科】對深交所問詢函的回復(fù)工作延期至2024年6月12日前完成?！拘麓笳拷刂?月31日，公司共以1320萬元回購占總股本0.55%的股份。【*ST世茂】截至6月4日，公司共以1.25億元回購占總股本3.13%的股份。【萬科A】香港全資子公司已全額償還6.126億美元中期票據(jù)?！拘鲁强毓伞?月合同銷售金額約41.02億元，同比下降41.67%。1-5月累計(jì)銷售金額197.54億元，同比減少44.67%?！颈坦饒@】5月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約42.9億元，同比減少76%。1-5月共實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額216.5億元?！揪G城中國】1-5月包括自投和代建的總合同銷售金額約人民幣988億元，同比減少9.02%?；刭彶⒆N本金為1.5億美元的債券?！颈＠l(fā)展】5月銷售金額353.14億元，同比減少13.53%。1-5月銷售金額1313.22億元，同比減少33.23%?！局袊Ｍ獍l(fā)展】5月銷售金額197.0億元，同比下降32.9%。1-5月銷售金額1017.0億元，同比下降30.8%。【越秀地產(chǎn)】5月銷售金額100.78億元，同比下降18.4%。1-5月銷售金額400.92億元，同比下降42.3%?！?ST世茂】吳凌華因個(gè)人原因申請辭去公司董事、總裁職務(wù)?！颈坦饒@】香港高等法院將公司的清盤呈請聆訊延期至7月29日?！窘鸬丶瘓F(tuán)】5月銷售金額65.1億元，同比下降50.8%。1-5月銷售金額294.8億元，同比下降59.3%。【招商蛇口】5月銷售金額190.2億元，同比下降28.5%。1-5月銷售金額778.5億元，同比下降43.1%?！拘褫x控股集團(tuán)】5月銷售金額33.4億元，1-5月累計(jì)銷售金額174.6億元。【*ST世茂】公司股票將于6月14日終止上市暨摘牌?！靖窳Φ禺a(chǎn)】公司第六期員工持股計(jì)劃股票出售完畢，占公司總股本的約0.16%。【萬業(yè)企業(yè)】公司與裝備材料基金共同出資成立的上海銪芯擬將注冊資本由13億元減至4.4億元。【萬科A】控股子公司為公司及子公司向交通銀行申請貸款提供擔(dān)保，貸款金額共21億元?！維T中南】深交所同意公司撤回定增申請?！君埡瘓F(tuán)】5月銷售金額86.9億元，1-5月銷售金額410.8億元。1-5月經(jīng)營性收入107.5億元。資料來源：公司公告公司估值2026E2023A2024EMRQ----9--2--5資料來源：Wind，中信建投注：表格中股價(jià)為原始單位，即A股公司單位為人民幣元，港股公司單位為港元；市值單位為人民幣元，適用匯率：1港元=0.92757元中海物業(yè)2023年記賬本位幣變更為人民幣。資料來源：wind，中信建投周度資金流向北向資金凈買入金額(億元)31.917.131.917.1公用事業(yè)信息技術(shù)醫(yī)療保健電信服務(wù)材料工業(yè)房地產(chǎn)可選消費(fèi)金融日常消費(fèi)-2.0-5.1-11.1-11.7-21.8-42.1302010-10-20-30-40-50能源-44.6能源-44.6資料來源：wind，中信建投0.45 0.40.35 0.30.25 0.20.15 0.10.0500.4凈流入我愛我家榮盛發(fā)展張江高科中新集團(tuán)金融街大悅城西藏城投南京高科浦東金橋首開股份資料來源：wind，中信建投風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積同比仍然為負(fù)，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商延緩施工節(jié)奏，從而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。物管行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于行業(yè)內(nèi)競爭加劇導(dǎo)致外拓受阻及母公司交付可能不及預(yù)期兩個(gè)方面：伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業(yè)內(nèi)公司從增量增長轉(zhuǎn)向存量小區(qū)、單位競爭，競爭加劇可能導(dǎo)致部分公司增速放緩、利潤率下降；由于銷售持續(xù)下滑，母公司竣工量下降，從而導(dǎo)致交付不及預(yù)期。竺勁地產(chǎn)、周期及中小盤研究組組長，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院金融學(xué)碩士，專注于房