河源市碧桂園綜合項目可行性研究應(yīng)用報告

河源市碧桂園項目可行性研究報告——東江鳳凰城陳禮婷2014-6-23目錄 一、項目總論 2（一）項目背景 2（二）承擔(dān)可行性研究的單位 2（三）研究工作依據(jù) 2 二、項目投資環(huán)境和市場研究 2（一）市場宏觀背景 21.全國投資環(huán)境 22.2014年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 33.河源市投資宏觀背景 44、河源市1-6月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計 55.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 76.河源房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢 8（二）區(qū)域市場分析 91.供給分析 92.需求分析 103.競爭分析 114.新城的消費認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查 125.市場分析有關(guān)結(jié)論 12 三、項目用地分析及評價 13（一）地塊解析 131.交通條件 132.用地現(xiàn)有狀況 133.水電氣保障 144.規(guī)劃限制條件 14（二）項目SWOT分析 141.優(yōu)勢分析： 142.劣勢分析： 153.機會分析： 154.威脅分析： 15（三）項目用地環(huán)境評價 16四、市場定位及方案評價 16（一）項目可能的開發(fā)方案： 161、項目的規(guī)劃布局 172、 項目的建筑設(shè)計 173、 項目的戶型設(shè)計 174、 項目的環(huán)境設(shè)計 175、 項目的配套 176、物業(yè)服務(wù) 187、項目的客戶定位 18（二）投資估算 201.項目土地成本測算 202.項目建安成本估算 213.項目分項投資估算 214.項目銷售收入估算 225.項目利潤與利潤率估算 226、項目稅后利潤與利潤率分析 22 五、方案評估及選取 23（一）、項目可能的開發(fā)方案比較： 23（二）方案選取及建議 25（三）項目定位 26六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措 26（一）開發(fā)周期 26（二）開發(fā)各階段的周期安排（附表1） 27（三）資金籌措 27（四）投資使用計劃 27 七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測 28（一）電梯公寓銷售收入估算 28（二）財務(wù)內(nèi)部收益率 28． 八、風(fēng)險分析與回避的手段 28（一）開發(fā)風(fēng)險評測 281.靈敏度的測算 282.項目盈虧平衡點分析 28（二）項目市場風(fēng)險及回避 291.項目市場風(fēng)險 292.項目市場風(fēng)險的控制 29（三）項目其它風(fēng)險 30九、可行性研究結(jié)論及建議 31（一）項目評價 311.經(jīng)濟效益評價 312.社會效益評價 313.環(huán)境效益評價 31（二）可行性研究結(jié)論 31（三）項目運作建議 31一、項目總論（一）項目背景項目用地：東源縣項目位置：河源市東環(huán)路（勝利大橋南行約一公里）項目開發(fā)背景：碧桂園鳳凰城在河源源城區(qū)東城東片區(qū)源南鎮(zhèn)勝利村河紫路，地處整個小區(qū)關(guān)鍵區(qū)位，同時坐擁私家園林水景優(yōu)勢，俯視碧桂園東江鳳凰城全景，北邊視野開闊，可看東江、梧桐山。面積段：90-165㎡，南北對流、通風(fēng)采光極好。（二）負(fù)擔(dān)可行性研究單位河源市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)（三）研究工作依據(jù)依據(jù)政府相關(guān)部門政策計劃，依據(jù)委托書和上述文件和對應(yīng)法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究匯報。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛公布經(jīng)濟估計匯報中指出，投資銷售數(shù)據(jù)均將出現(xiàn)回落。銷售方面，基于需求分析、明年信貸偏緊及基數(shù)較高等原因，估計銷售額增速下滑至9.5%，銷售面積和銷售均價增速將分別回落至5%和4.3%。投資方面，估計新開工面積回落至10%，土地市場銷售面積下滑，源于土地相關(guān)投資增速回落，開發(fā)投資增速估計將回落至16.3%。地產(chǎn)行業(yè)進入拐點期，個股估值大幅下行表明投資界正在用“先破后立”方法重建地產(chǎn)板塊長久發(fā)展邏輯，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)低估值情況估計會維持較長時間，而創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式探索將幫助這類個股提升估值。我們維持長久中立板塊評級，但必需看到現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)企業(yè)NAV大幅折價對產(chǎn)業(yè)資原來說已經(jīng)蘊涵了長線投資價值，隨時醞釀反彈。0，我們判定板塊呈兩頭低中間高走勢，年初1-2月份板塊指數(shù)見底，3-4月份開始逐步修復(fù)估值，下六個月伴隨資金面壓力和銷售壓力出現(xiàn)，板塊可能再經(jīng)受打壓。我們提議中長久關(guān)注差異化商業(yè)模式企業(yè)。另外，將是繼續(xù)推進改革，土改、自貿(mào)區(qū)等擁有改革紅利預(yù)期企業(yè)也將有波段機會。2.上六個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況短期為政策窗口期,板塊走勢將受到壓制房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中地位顯著。政府強調(diào)市場在資源配置中作用,未來深入弱化行政打壓,回歸市場化發(fā)展將是大方向。未來中國房地產(chǎn)市場將能迎來在整體政策平穩(wěn)大環(huán)境下,以市場為導(dǎo)向健康連續(xù)較快地發(fā)展,利于支撐板塊估值向上修復(fù)。短期政策不確定性將抑制板塊行情走勢。短期內(nèi)仍處于政策窗口期,不一樣城市陸續(xù)出臺政策估計將對市場投資者心理帶來一定負(fù)面影響,而土地改革,和房產(chǎn)稅征收等不確定性仍存在,市場觀望情緒加劇,板塊行情走勢將受到抑制。土地改革短期對房地產(chǎn)市場沖擊將較小。短期內(nèi)大量低價土地進入土地市場,沖擊樓市這一情況出現(xiàn)可能性不高。對于開發(fā)商,逐步增加有效土地供給,尤其是目前建設(shè)用地缺乏地域土地供給,將能增加其項目獲取量,帶來更多開發(fā)建設(shè)機遇。房產(chǎn)稅征收漸行漸近。目前房地產(chǎn)相關(guān)各類稅費對增加購房成本已相當(dāng)高,稅收深入提升空間并不十分大。中長久看,房產(chǎn)稅對于房價影響也將有限。投資者無需過分憂慮。行業(yè)基礎(chǔ)面相對平穩(wěn)板塊估值深入向下空間有限。目前估值已很好反應(yīng)政策打壓可能帶來對基礎(chǔ)面影響,而未來一段時間行業(yè)基礎(chǔ)面將相對平穩(wěn)(開發(fā)投資增速、銷售、毛利等出現(xiàn)大幅下跌可能性不高),相信房地產(chǎn)板塊估值深入向下空間相對有限。3.河源市投資宏觀背景A.河源市國民經(jīng)濟運行穩(wěn)定，居民消費能力逐步增強，房地產(chǎn)市場處于健康穩(wěn)步低速發(fā)展階段；B.城市關(guān)鍵建設(shè)項目進展良好，城市綠化、亮化、美化和凈化水平不停提升，城市管理取得初步成效。C.河源民營經(jīng)濟保持增加，民間資金大幅提升；D.全市房地產(chǎn)交易活躍，價格平穩(wěn)市區(qū)商品房交易連續(xù)保持增加勢頭。E.房地產(chǎn)投資增大，商品房施工量、完工量、銷售面積等發(fā)展衡量指標(biāo)逐年增加。F.政府加大住房體制改革力度，商品住宅市場需求量和供給量全部有大幅提升；G.二手房交易量有所下降，房地產(chǎn)三級市場培育有待深入完善。4、河源市1-6月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計A.投資開發(fā)情況今年1-6月市區(qū)完成商品房建設(shè)投資額評定值為4.96億元，同比增加98%。B．施工、完工情況市區(qū)截止到第二季度末施工項目33個（含往年末完工項目），施工累計面積135.86萬平方米，其中第二季度新開工項目16個，施工面積74.13萬平方米。第二季度新開工面積比第一季度增加50.88萬平方米、增加218.84%。市區(qū)今年1-6月商品房完工面積38.14萬平方米，同比增加82.71%。C．商品房預(yù)售情況1-6月商品房同意預(yù)售面積為19.41萬平方米，同比下降33.6%，其中住宅同意預(yù)售面積17.62萬平方米，同比下降11.14%。今年1-6月市區(qū)商品房預(yù)售面積25.9萬平方米，同比增加5%，其中住宅預(yù)售套數(shù)1826套、面積22.48萬平方米，同比分別增加16.6%和3.74%。90平方米以下住宅套數(shù)357套，占總套數(shù)19.555，所占百分比比上年同期上升14.31%。商品房預(yù)售金額5.49億元，同比增加27.08%。D．二手房交易情況今年1-6月二手房交易面積為13.68萬平方米，同比下降24.54%，但二手住宅交易面積為11.91萬平方米，同比增加7.2%，二手商業(yè)用房交易面積為1.77萬平方米，同比下降74.79%。二手房交易金額為1.12億元，同比下降13.5%。E．價格水平依據(jù)市區(qū)商品房銷售情況測算，年末商品房銷售平均價格為4500/㎡，末商品房銷售平均價格為4000元/㎡，1-6月份商品房銷售平均價格為5000元/㎡。比價格下降8.90%，1-6月份平均價格比末價格上漲12.5%。5.區(qū)域發(fā)展及前景估計現(xiàn)在河源市房地產(chǎn)市場總體大致可分為四大板塊，分別為新豐江板塊（新豐江沿岸及輻射區(qū)域）、東江板塊（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)集中區(qū)域）、建設(shè)大道板塊（建設(shè)大道及輻射區(qū)域）及新行政中心板塊，四大板塊。A.東江板塊：河源高新技術(shù)開發(fā)區(qū)集中區(qū)域占地18.3平方公里，可容納人口30萬人，區(qū)域內(nèi)計劃有占地1.6平方公里高級居住區(qū)，關(guān)鍵以別墅、洋房、高級公寓為主，區(qū)域內(nèi)將建設(shè)集商務(wù)、休閑、娛樂等多個功效高級配套設(shè)施。估計未來1-2年內(nèi)將建設(shè)超出100萬平方米高尚住宅，這意味著又一個新型城鎮(zhèn)崛起。B.新行政中心板塊：香港上市企業(yè)雅居樂地產(chǎn)斥巨款進軍河源房地產(chǎn)市場，以7.3億元天價取得東城西片區(qū)最大土地，占地面積1.36平方公里，估計總計劃建筑面積靠近300萬平方米，總套數(shù)約25000套，另外，勤誠達(dá)地產(chǎn)、翔豐地產(chǎn)、華達(dá)地產(chǎn)也在此區(qū)域內(nèi)囤積了超出1平方公里土地。這將極大帶動河源地產(chǎn)市場，同時，也是對本土開發(fā)商一個極大沖擊。我們能夠預(yù)見，在雅居樂率領(lǐng)河源進入大盤時代同時，勢必對開發(fā)實力不足地產(chǎn)商一次洗牌。C.新豐江板塊：據(jù)不完全統(tǒng)計，新豐江沿岸及輻射區(qū)域在建銷售項目8個，總建筑面積107.5萬㎡，總套數(shù)6744套，其中超出10萬㎡有4個，另外還有占地23萬㎡和65萬㎡兩個地塊已經(jīng)拍賣，未來1-2年內(nèi)將會有超出250萬平方米推盤量，這意味著河源房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入白熱化競爭階段，形式較為嚴(yán)峻。D.建設(shè)大道板塊：據(jù)不完全統(tǒng)計，建設(shè)大道及輻射區(qū)域在建銷售項目7個，總建筑面積46.2萬㎡，總套數(shù)2680套，其中超出5萬㎡有5個，另外還有占地3萬㎡和11萬㎡兩個地塊立即開工，未來1-2年內(nèi)將會有超出100萬平方米推盤量，建設(shè)大道區(qū)域是多年來推盤量最集中區(qū)域，市場形勢不容樂觀。6.河源房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不管是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，全部是很適合居住區(qū)域。河源市房產(chǎn)管理局相關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求消費者中有39．3％人選擇在新城區(qū)購房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老城。自古以來河源人就對居住新城區(qū)有尤其偏愛，再加上其道路、交通條件日趨改善，更多人選擇住在新城區(qū)。新城區(qū)居住環(huán)境有很強商業(yè)配套環(huán)境：河源市新城區(qū)是房地產(chǎn)項目聚集較多地方，也是成熟區(qū)域。當(dāng)因東江首府打造新城區(qū)高級小區(qū)一舉成功后，新城區(qū)成了高級樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅項目，東江首府“一站式管家服務(wù)”，天河城將現(xiàn)代時尚和優(yōu)雅復(fù)古元素在建筑中完美融合，雅居樂歐式建筑讓人有了更多選擇。不管在哪里，有哪一個新興區(qū)域像這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠現(xiàn)在新城區(qū)因為房地產(chǎn)業(yè)拉動，介入了最高級消費場所。有消就會有需求，某線房地產(chǎn)業(yè)和餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，有了不可替換地位。新住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。上百畝土地開發(fā)，傾力打造“新生活樣板區(qū)”形成，使得新城區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查匯報顯示：在購房方位上傾向于新城區(qū)。選擇新城區(qū)為37.8％，源城區(qū)為25％，老城區(qū)為22％，郊區(qū)為15.2％，在問及“購房目標(biāo)”時，有90.6％被調(diào)查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對新城區(qū)新樓盤業(yè)主整體組成情況有個清楚認(rèn)識，我們對現(xiàn)在幾家樓盤進行了摸底，如華南城、雅居樂等。摸底顯示，該地域業(yè)主年收入基礎(chǔ)在6萬元到20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主組成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè)7.8％，外企5.6％，個體戶15％，職業(yè)經(jīng)理人3％，特殊職業(yè)11.6％，其它57％業(yè)主關(guān)鍵是積蓄基礎(chǔ)很好中年買房者。能夠看出，新經(jīng)濟下正在崛起這部分高收入精英階層已成為新城居住人群主流。（二）區(qū)域市場分析1.供給分析經(jīng)過歷年新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，能夠看到有以下趨勢：A、小區(qū)規(guī)?；?guī)?；切鲁菂^(qū)一大特色，除了少數(shù)多個樓盤在100畝以下外，其它全部在100畝以上，而華南城甚至達(dá)成了千畝以上。華南城、華達(dá)集團、東江首府、雅居樂、鴻大城、等一大批有實力開發(fā)商陸續(xù)進入。B、小區(qū)專題化新城作為河源后起之新貴，多年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內(nèi)企業(yè)加緊開發(fā)建設(shè)和新城原有餐飲優(yōu)勢，現(xiàn)在新城已成為一張閃亮名片。片區(qū)內(nèi)品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個新城小區(qū)專題，使之得以如此快速崛起。打出“給你一個五星級家”碧桂園除了打造城市文化小區(qū)外，更提出了“健康、愉快、文明、時尚”新城市生活典范。C、小區(qū)生態(tài)化原有河源廣場、加以后起之秀河源市政客家文化公園使新城綠化更上一個臺階；而恒大名全部落成又再次為新城生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩一筆。片區(qū)內(nèi)，率先打出“無敵間距”恒大名全部為新城綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，不管是鴻大城、華南城，還是雅居樂、天河城等等名盤全部分別在生態(tài)綠化上各具特色。D、小區(qū)景觀化園林、水景、植物、建筑組成了新城小區(qū)一道道出色風(fēng)景線。E、價格呈上升趨勢。多年來，大家越來越追求生活上享受，盡管政府一再調(diào)控房價。房價也由4500元/平方米一路上揚沖高到了5000-7000元/平方米。

F、投資價值高。伴隨新城區(qū)計劃出臺、新城房地產(chǎn)開發(fā)變得異常火暴，土地也隨之升值。使它成為投資人樂土。G、戶型趨向于小康型。新城早期開發(fā)了不少安居戶型，關(guān)鍵以套二、套三為主。新近開發(fā)項目在進行充足市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計趨向小康型。

2.需求分析需求特點

A、新城房地產(chǎn)需求市場大。新城現(xiàn)在有120個專業(yè)市場和眾多經(jīng)營餐飲娛樂個體戶，造就出了大量富人。另外，高新區(qū)內(nèi)企業(yè)定在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作通常全部是高學(xué)歷人士，從現(xiàn)在新城區(qū)部分企業(yè)引進人員來看，文化高所占百分比高，這些人有較高收入，有較高消費能力。這些人還會有新生活方法，她們通常不愿進城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶消費，改變這一帶住宅消費方法。

B、有效購置力充足。新城新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校老師，她們收入高且穩(wěn)定，且有多年積蓄，伴隨新城人口增多和經(jīng)濟深入發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提升，住房消費支出將深入增多。

C、投資人對新城升值潛力看好。新城現(xiàn)在房價處于中等水平，伴隨宏觀政策支持、高速建通和惠州經(jīng)濟互動發(fā)展，將使新城房地產(chǎn)含有較大升值潛力。需求組成

A、企業(yè)中等收入層是購房主力。包含新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校老師、商人等。

B、郊區(qū)居民。新城房價雖高于郊區(qū)，但其完善配套、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多郊區(qū)人向新城看齊。

C、外地來人員。從新城老城消費者組成情況看，外地消費者含有很大購置潛力。包含外地來經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐辦事處職員和“三資”企業(yè)外地人員。

D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風(fēng)險股票市場，房地產(chǎn)含有低風(fēng)險、保值增值性強等特點，含有很好投資價值。新城房地產(chǎn)巨大發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽略。3.競爭分析新城現(xiàn)在在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于郊區(qū)和老城總開發(fā)規(guī)模。價格關(guān)鍵在5000-7000元/平方米之間，高于老城平均價格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型三室、四室為主，110-260平方米4.新城消費認(rèn)可度和經(jīng)典物業(yè)調(diào)查經(jīng)過對新城居民隨機調(diào)查，得出她們選擇某線8個完美理由：■吃在新城，安逸！住在新城，舒適！

■歷代貴人住新城，能住在新城就是貴中之貴了?！鱿胗妥⌒鲁?，新城有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了?！龊釉词惺翘烊谎醢?，你天天早上全部能呼吸新鮮空氣?！黾彝バ枰?jīng)營。周末領(lǐng)著自己妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到萬綠湖，桂山，野趣溝全部很方便。■周末休閑，花十幾塊錢就能夠在這里找到一家“農(nóng)”得夠味農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還能夠打包?！鰧⒍男r進行到底“夜貓子”喜愛在這一帶閑逛，她們沉醉于這里夜晚閃爍霓虹燈所營造出城市情調(diào)。這里有二十四小時營業(yè)情人吧、休閑中心和娛樂場所。5.市場分析相關(guān)結(jié)論碧桂園鳳凰城在河源源城區(qū)東城東片區(qū)源南鎮(zhèn)勝利村河紫路，地處整個小區(qū)關(guān)鍵區(qū)位，同時坐擁私家園林水景優(yōu)勢，俯視碧桂園東江鳳凰城全景，北邊視野開闊，可看東江、梧桐山。面積段：90-165㎡，南北對流、通風(fēng)采光極好。臨近勝利大橋、紫金橋，可直達(dá)新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達(dá)全城。政府計劃勝利橋腳將新建江東客運站、到時交通更便捷;另外5條過境河源高速公路，今、明兩年將全部動工建設(shè)。更可喜是，河源高鐵也計劃開啟，到時從廣州、深圳往返河源只需30分鐘。而且15公車可從碧桂園——火車站，大大方便了居民出行。消費者對碧桂園住宅產(chǎn)品蘊含較為強烈潛在購置欲。消費者對碧桂園生活價值含有較高選擇性認(rèn)知。因為碧桂園整體宣傳力度加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。河源市整體生活環(huán)境發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購置欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購置行為市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”和“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒適”。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析1.交通條件臨近勝利大橋、紫金橋，可直達(dá)新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達(dá)全城。政府計劃勝利橋腳將新建江東客運站、到時交通更便捷;另外5條過境河源高速公路，今、明兩年將全部動工建設(shè)。更可喜是，河源高鐵也計劃開啟，到時從廣州、深圳往返河源只需30分鐘。而且15公車可從碧桂園——火車站，大大方便了居民出行。2.用地現(xiàn)有情況碧桂園東江鳳凰城落戶東江畔，處于兩江交匯“城市客廳”區(qū)域，占據(jù)河源未來城市關(guān)鍵區(qū)。3.水電氣保障伴隨近幾年新城房地產(chǎn)大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施不停修建及完善，新城水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力保障。4.計劃限制條件即使長久以來計劃限制是制約新城房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略原因，依據(jù)政府各類計劃方案和針對本項目所處位置，我們在計劃局進行了了解，其基礎(chǔ)控規(guī)要求以下：A、建筑高度50m以下；B、項目標(biāo)總體綠化本應(yīng)在40.25％以上；C、項目標(biāo)容積率要大于2；項目建筑間距要大于2。（二）項目SWOT分析1.優(yōu)勢分析：A．項目在梧桐山下，周圍自然環(huán)境及小區(qū)內(nèi)綠化條件相得益彰B．項目在河源市市區(qū)，是河源市關(guān)鍵區(qū)域，升值空間大。C．項目本身配套齊全，周圍設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。D．項目生活、交通、公交等基礎(chǔ)配套較為完善，小區(qū)成熟度高。E．項目在市民心中認(rèn)可度高。F．項目內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主兒女求學(xué)問題得四處理。2.劣勢分析：A．公交路線欠發(fā)達(dá)。B．離市中心距離較遠(yuǎn)，購物不方便，周圍欠缺中高級商業(yè)配套。C．醫(yī)療，銀行等欠缺D．屬于商業(yè)用地，住房年限較短3.機會分析：對生活小區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)需求和日俱增，尤其是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好高級生活小區(qū)。項目周圍可開發(fā)用地不多，使本項目更含有開發(fā)開發(fā)機會。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目標(biāo)形象和消費者認(rèn)可度，對項目周圍環(huán)境也能得到一定改善，對市場有一定推進作用。4.威脅分析：項目存在較多潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)樓盤在建筑和自然景觀上全部達(dá)成了很高品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)住宅比較挑剔，為本項目標(biāo)產(chǎn)品定位帶來難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案用戶。（三）項目用地環(huán)境評價本項目在河源成熟板塊，同時伴隨新城科學(xué)合理計劃實施和基礎(chǔ)設(shè)施不停完善，既為本項目標(biāo)開發(fā)提供了便捷交通，配套設(shè)施良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大提升。因為近幾年新城房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量高級樓盤，提升區(qū)域整體形象，在消費者心中認(rèn)可度較高。綜上概述，本項目標(biāo)開發(fā)含有良好市場環(huán)境，有成熟市場和較大市場需求，但競爭也很猛烈?？倎碇v，只要定位正確，開發(fā)適當(dāng)，本項目仍能為開發(fā)商發(fā)明良好經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價（一）項目可能開發(fā)方案：依據(jù)新城房地產(chǎn)現(xiàn)有市場情況和本區(qū)域控規(guī)要求，結(jié)合本項目標(biāo)實際用地特征和情況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出以下可能開發(fā)方案：方案一：以居住為住多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主中等多層住宅小區(qū)。項目開發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成現(xiàn)代建筑風(fēng)格生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進計劃設(shè)計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。方案一具體設(shè)想：1、項目標(biāo)計劃布局項目標(biāo)計劃布局遵照洋房式格局；項目標(biāo)建筑設(shè)計建筑立面強調(diào)突出現(xiàn)代居住底蘊和意境；建筑材質(zhì)選擇環(huán)境保護建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理美觀，使風(fēng)格和造型趨于友好統(tǒng)一，淡雅明快色調(diào)勾勒出現(xiàn)代文化特點，使之成為含有時代特色理想家園，從而發(fā)明出新建筑風(fēng)格；另外，大量采取環(huán)境保護型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大程度上降低建筑對環(huán)境污染和破壞。項目標(biāo)戶型設(shè)計充足考慮現(xiàn)代人居家理念，采取磚混結(jié)構(gòu)設(shè)計，每個樓層三戶人家。充足考慮居室通風(fēng)、采光、干濕和動靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進行合理搭配，充足滿足中等收入家庭居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室全部要照料到生態(tài)環(huán)境共享，開間5.1米寬廣客廳和空中露臺相連；經(jīng)過向上和向下兩道1.3項目標(biāo)環(huán)境設(shè)計小區(qū)環(huán)境關(guān)鍵由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充足表現(xiàn)人和自然友好交融，突出濃厚現(xiàn)代特色。設(shè)計空中花園，使住戶身在戶內(nèi)全部一樣能感受生態(tài)美景和花鳥魚蟲樂趣。項目標(biāo)配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)規(guī)建園林泳池、商業(yè)街、教育配套等，毗鄰新市區(qū)文化廣場、文化長廊、體育館、中小學(xué)教育、江東客運站、大學(xué)城等市政配套。項目內(nèi)配置五重梯度景觀園林，無邊界泳池，高尚會所，風(fēng)情商業(yè)街，優(yōu)質(zhì)學(xué)校，健身場，同時可享文化廣場、文化長廊、體育館、中小學(xué)教育、江東客運站、大學(xué)城等市政配套。6、物業(yè)服務(wù)提供周到貼心物業(yè)管理，將引進國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)，讓您家人全部能享受到安心、舒適美墅生活。除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等同時7、項目標(biāo)用戶定位二次置業(yè)中等收入者方案二：以居住為主高層電梯公寓開發(fā)為居住為主12層單元式框架結(jié)構(gòu)中等電梯公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和建筑立面特色。方案二具體設(shè)想：項目標(biāo)計劃布局項目標(biāo)計劃布局采取矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其它配套；項目標(biāo)建筑設(shè)計建筑外觀采取線流暢、色彩明快現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高級面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高級生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為12層單元式框架結(jié)構(gòu)中等電梯公寓，每層兩戶；項目標(biāo)戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上充足滿足中高收入層居家要求，主力戶型為120m2-200m2三室兩廳和四室三廳錯層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，項目標(biāo)環(huán)境計劃在小區(qū)內(nèi)計劃設(shè)計一個關(guān)鍵由綠色草坪、廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)四面設(shè)計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四面，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道，滿足業(yè)主晨練和和家人散步需要。項目標(biāo)配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功效廳、家政服務(wù)中心等多項康體設(shè)施全方面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，二十四小時保安巡查；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱和10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方法；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。項目標(biāo)用戶定位二次置業(yè)中、高收入者。（二）投資估算1.項目土地成本測算本項目標(biāo)土地價格按553萬元/畝測算。土地成本=土地價格×土地面積=10元×552700㎡=5527000（萬元）項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積：552700畝建筑面積：924800m2；綠化率：≥40.25％容積率：2方案二：總占地面積：5527000畝建筑面積：938900m2；綠化率：≥:50.25％容積率：32.項目建安成本估算項目主體為12層框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=144元/M23.項目分項投資估算項目總投資估算方案1：單位綜合成本為：144元/M2項目總投資為：1.3（億元）方案2：單位綜合成本為：144元/M2項目總投資為：1.4（億元）4.項目銷售收入估算方案1：總建筑面積924800m2單價5000元/m2項目銷售收入=924800*5000=46（億元）方案2：總建筑面積938900m2單價5500元/m2項目銷售收入=938900*5500=52（億元）5.項目利潤和利潤率估算方案1：項目利潤=42億元（參考下面6方案1）項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100%=400000/*100%=32.31%方案2：項目利潤=47億元（參考下面6方案2）項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100%=/=33.57%6、項目稅后利潤和利潤率分析項目稅后利潤若項目稅收費用依據(jù)項目銷售收入5.7%計算，則方案1：稅收費用=項目銷售收入*5.7%=*5.7%=2.6億元項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=42億元方案2：稅收費用=項目銷售收入*5.7%=500000*5.7%=3億元項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=47億項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100%=/*100%=2方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100%=/*100%=2.1五、方案評定及選擇（一）、項目可能開發(fā)方案比較：項目優(yōu)點缺點方案一人居環(huán)境較為優(yōu)越；總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭猛烈；b.不能達(dá)成土地開發(fā)利潤最大化要求；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定限制；e、對項目本身形象起不到提升作用；f、取得利潤小g、不能很好營造環(huán)境方案二區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓需求較大；中等收入者對區(qū)域中、高樓盤認(rèn)可度大；能夠提升項目本身形象；輕易很好進行戶型布局和特色環(huán)境設(shè)計；可取得更多利潤；在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭猛烈；需花大量精力對項目進行包裝和宣傳；d.開發(fā)周期長，資金投入較大財務(wù)測算比較：分析：從絕對利潤看，方案二比方案一多5億元（方案一為42億元，方案二為47億元）。從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為32.31％，方案二為33.57％）。（二）方案選擇及提議經(jīng)過對以上2種方案綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大標(biāo)準(zhǔn)，我們提議本項目采取第二種開發(fā)方案。采取這種開發(fā)方案含有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在新城市場比較成熟，消費者認(rèn)可度高，進入市場輕易。B、小高層電梯公寓售價高，總體利潤價值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、輕易營造特色環(huán)境和建筑布局，能取得更多利潤，顯示更高檔次。E、整個項目標(biāo)投入資金量少，金融融資可能性加大，難度降低。就財務(wù)指標(biāo)而言，方案二絕對利潤相對較高，含有較高經(jīng)濟效益；而利潤率方案二和方案一相當(dāng)。針對以上優(yōu)勢，此方案含有較強操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強開發(fā)方案。（三）項目定位本項目定位為：經(jīng)過對上面方案比較，根據(jù)利潤較大，風(fēng)險較小標(biāo)準(zhǔn)，我們將此項目定位為純居住型中等小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，含有很好內(nèi)部環(huán)境和鮮明建筑特色生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高級次生態(tài)居住小區(qū)。六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項目從立項、拆遷到完工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。（二）開發(fā)各階段周期安排（附表1）工作項目時間（月）備注立項15天初規(guī)設(shè)計3報規(guī)1項目施工圖設(shè)計2報建1項目土建施工3項目室內(nèi)安裝2項目外裝2項目室外安裝及環(huán)境2完工交驗15天項目產(chǎn)權(quán)辦理1累計18（三）資金籌措整個項目開發(fā)資金關(guān)鍵起源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金3千萬元；項目土地銀行抵押貸款7千萬元；銷售期銷售回款5千萬元；（四）投資使用計劃（見附表1）七、銷售及經(jīng)營收入估計（一）電梯公寓銷售收入估算電梯公寓按5000元/m2計算：項目銷售收入=5000元*144㎡=72萬元（二）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率。依據(jù)現(xiàn)金流量表計算可得出本方案財務(wù)內(nèi)部收益率為9.24%。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取6.7%，按月計算。八、風(fēng)險分析和回避手段（一）開發(fā)風(fēng)險評測1.靈敏度測算對項目投資利潤率影響較大是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率原因作敏感性分析?？梢?售價改變對利潤率影響最大,其它兩個原因改變對利潤率影響較小