碧桂園投資風控模式介紹

碧桂園投資風控模式介紹法律事務中心2碧桂園投資風控模式介紹目錄1投資風控怎么做？

投資風控做什么？投資合同怎么簽？投資項目怎么做？123445風控前置—法務全過程參與業(yè)務團隊作戰(zhàn)全員盡調(diào)黑白合同民工工資總包退場質量整改價格備案群訴處理聯(lián)合驗收資料查驗風險排查積極催款案例交底規(guī)避缺陷拿地規(guī)劃建設銷售竣工交付物管前言風控前置的核心措施：法務人員下沉業(yè)務部門、法務人員全過程參與項目開發(fā)。4一、投資風控做什么？1、投資規(guī)模、項目及合同數(shù)量快速增長（2017年11月）2017年截止11月底碧桂園投資額超過3000億，投資項目近800個，審核起草投資類協(xié)議過1000份。5一、投資風控做什么？控股集團區(qū)域集團區(qū)域公司事業(yè)部項目公司2、適應集團三級管控結構調(diào)整的需要項目公司項目公司項目公司……6一、投資風控做什么？3、實現(xiàn)集團整體規(guī)劃的要求銷售目標2021年銷售金額突破3000億元，躋身中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力15強

區(qū)域布局

深耕長三角

面向華東輻射全國產(chǎn)業(yè)結構高品質住宅開發(fā)為龍頭，資本經(jīng)營為紐帶，商業(yè)運營為代表戰(zhàn)略布局大金融、大消費、大健康

土地儲備

2016年土地儲備金額250億元，重點投資浙江省、滬蘇皖閩地區(qū)一、投資風控做什么？4、投資類合同的制訂需要改進投資類合同的現(xiàn)狀合同質量不高，難以完全滿足項目需要。項目簽約速度較慢?，F(xiàn)有崗位制訂合同的不足投資人員的本職業(yè)務拓展耗費大量精力，難以整合財稅、法律等各方面專業(yè)意見，合同起草能力不足。法務人員在的管理半徑大，日常法務工作繁重，難以深度參與投資業(yè)務，起草的合同質量不高。8一、投資風控做什么？5、專設投資風控崗的目的完善組織結構從各區(qū)域公司的實踐經(jīng)驗來看，由現(xiàn)有投資崗位或法務崗位人員負責投資合同簽訂，均有不足，設置專職的投資風控崗確有必要。提高簽約效率目前由投資崗位或法務崗位人員兼任投資合同起草人員，由于其專業(yè)能力方面的偏差及項目參與程度的欠缺，簽約效率難以滿足項目需要。改善合同質量專職投資風控崗人員專業(yè)能力與崗位需要匹配，有足夠的精力深度參與項目，了解項目的背景和需求，能更好地滿足項目對明確雙方權利義務、控制項目風險、實現(xiàn)項目目標的需求。1239二、投資風控怎么做？1、熟悉行業(yè)、精通法律，一專多能市場成本規(guī)劃設計法律財稅工程工程投資崗位人員

法律專業(yè)技能相關行業(yè)知識10二、投資風控怎么做？2、糾正合同認識誤區(qū)（1）——合同僅僅是表述問題？目前的法務人員日常法務工作繁重，精力不足。難以深入了解項目相關情況項目各相關部門追趕進度，忙于本部門業(yè)務，橫向之間難以深入溝通。部門之間缺少深入溝通“我們的合同寫得沒問題，是你們自己看不懂。”合同條款不能完全反映業(yè)務部門需求溝通不足現(xiàn)有法務崗由于崗位設置、崗位職責、工作量等原因，難以全過程介入?，F(xiàn)有法務崗難以全節(jié)點跟蹤集團高周轉的經(jīng)營策略，倒逼業(yè)務部門以業(yè)績?yōu)橹饕獙?。業(yè)務部門天然更為關注業(yè)績“你們的合同沒有把我們想要表達的意思全寫出來?！睒I(yè)務部門合法合規(guī)經(jīng)營意識存在不足業(yè)績第一VS11二、投資風控怎么做？2、糾正合同認識誤區(qū)（2）——合同簽完就萬事大吉了嗎？難以理解或者有歧義的合同日后對方扯皮、違約的借口訴訟中敗訴的主要風險點12二、投資風控怎么做？2、糾正合同認識誤區(qū)（3）——合同僅僅是法律問題？各方的權利義務是合同的主要內(nèi)容，談判達成的一致意見，需以以嚴謹?shù)姆蓷l款固定下來。法律條款合同各方為實現(xiàn)各自的經(jīng)濟利益，需統(tǒng)籌考慮合同金額、付款方式、違約責任、增信措施等財務路徑。財務路徑為嚴格履行合同，需要對照合同的各項約定管理項目進度，統(tǒng)籌安排各部門的經(jīng)營活動。管理要求合同目的通過各方談判確定的各項具體商務條件體現(xiàn)出來。商務條件“律師寫的肯定沒錯?！甭蓭熗粫湍憧紤]商務條件。13二、投資風控怎么做？2、糾正合同認識誤區(qū)（4）——定案是定案，合同是合同？合同內(nèi)容與定案條件脫節(jié)。定案以足票計算，合同卻不是。定案中交易或付款有前提條件，合同卻沒有。定案有具體付款節(jié)點，合同中約定不一致。按操盤控制、同股同權定案，合同卻不是。14二、投資風控怎么做？2、糾正合同認識誤區(qū)（5）——先簽合同，再拿地操作？寫一套，做一套，合同沒有約束力。合同起草人員對具體業(yè)務不熟悉。具體商務條件事先未作充分明確約定。對價支付路徑與財務處理要求不符股權轉讓款/股東借款……01合同約定交易模式的實操性0203具體債務如何處理土地是否能夠過戶？重組、代償誰來承擔？15二、投資風控怎么做？2、糾正合同認識誤區(qū)（6）——不能讓合同內(nèi)容成為“違法”的把柄合同應該控制風險，不能增加風險風險1：勾地協(xié)議約定“確保底價成交”風險2：公開招拍掛中約定“圍標”風險3：合同中隨意約定合作方“做票”16二、投資風控怎么做？3、投資風控崗的主要工作內(nèi)容主要職責05合同履行管理04簽定合同，項目落地03合同主要條款談判02設置并優(yōu)化交易路徑01排查項目風險17三、投資合同要怎么簽？1、合同要能反映公司的特征經(jīng)營思路投資理念管理思路合同要能反映公司的特征。每家公司情況不同，合同也會有區(qū)別。合同不是簡單的生搬硬套或填空。根據(jù)具體情況定制合同條款。18三、投資合同要怎么簽？2、碧桂園合同的特點（1）全面（1）土地性質、面積、容積率、規(guī)劃、開發(fā)條件（2）股權、公司債權債務、其他負擔或責任（1）該付給賣方多少錢？（3）付給第三方多少錢？（2）交給政府多少錢（稅費）？怎么花？花多少？19三、投資合同要怎么簽？2、碧桂園合同的特點（2）誠信不設置文字陷阱事實表述清楚體現(xiàn)各方真實合意20三、投資合同要怎么簽？2、碧桂園合同的特點（3）清晰不模糊處理明確約定付款節(jié)點不留借口各方扯皮21三、投資合同要怎么簽？2、碧桂園合同的特點（4）預防全面設置合同節(jié)點，事前防范履約風險。根據(jù)同類項目經(jīng)驗，預先考慮履約過程中可能產(chǎn)生的各類糾紛。重事前防范，輕違約責任。22三、投資合同要怎么簽？2、碧桂園合同的特點（5）簡練合同表達力求簡潔滿足快速簽約的需求TEAMWORK23三、投資合同要怎么簽？2、碧桂園合同的特點（6）靈活不以固定標準限制項目獲取個案考量方式多變24三、投資合同要怎么簽？2、碧桂園合同的特點（7）實用付款重視財務路徑實操強調(diào)可操作性25四、投資項目要怎么做？1、助力投資工作服務以實現(xiàn)集團投資目標為出發(fā)點。解決發(fā)現(xiàn)問題并提出解決方案。管控合同簽訂、履行過程中落實集團投資管控要求。承擔全面評估項目風險，承擔合理可控部分。26四、投資項目要怎么做？2、全過程參與項目落地引導投資人員根據(jù)選用的合同模板，將自身的需求及與對方談判達成一致的內(nèi)容，落實為具體的合同條款。根據(jù)公司的投資類合同模板，結合項目具體情況，選用最合適的模板。全過程參與項目方案制定參與適用引導27四、投資項目要怎么做？3、集團與區(qū)域投資風控崗分工協(xié)同雙重編制垂直管理集團投資中心區(qū)域投資風控崗人員任免（升降調(diào)動）績效考核業(yè)務