【房地產(chǎn)項目風險識別、評估與控制的實例探析12000字（論文）】

房地產(chǎn)項目風險識別、評估與控制的實例分析目錄TOC\o"1-2"\h\u128431緒論 1213161.1研究背景與研究意義 178981.2文獻綜述與相關(guān)理論概述 2286792TC公司及玉璽臺房地產(chǎn)項目概況 8117122.1TC公司概況介紹 8129212.2玉璽臺房地產(chǎn)項目概況介紹 8153743玉璽臺房地產(chǎn)項目風險識別、評估與控制 991533.1玉璽臺房地產(chǎn)項目各階段風險識別 9154253.2玉璽臺房地產(chǎn)項目各階段風險評價 12115613.3玉璽臺房地產(chǎn)項目各階段風險控制 17285895總結(jié)與展望 18233235.1總結(jié) 18265805.2展望 181緒論1.1研究背景與研究意義1.1.1研究背景房地產(chǎn)行業(yè)作為我國主要經(jīng)濟支柱之一，通過其強大的衍生關(guān)聯(lián)能力，直接和間接的創(chuàng)造了大量的工作崗位，為我國的國計民生作出了巨大的貢獻。但是，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，行業(yè)的競爭壓力加劇，而且由于部分不良資產(chǎn)進入行業(yè)，造成了一系列惡性事件的發(fā)生，包括炒房、房價虛高、項目爛尾等等，給市場以及消費者造成了額外的風險。盡管從21世紀第二個十年開始，國家開始加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，行業(yè)進入良性理智的發(fā)展階段，但是在龐大的市場和巨額利潤的驅(qū)使下，良莠不齊的房地產(chǎn)開發(fā)項目還是大量涌現(xiàn)，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了風險隱患。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國在社會經(jīng)濟層面上的重要組分之一，與我國的政治與經(jīng)濟，甚至是國民的個人生活息息相關(guān)。隨著市場的逐漸變化，房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)周期長、不確定因素多、受政策影響大等特點，使其開發(fā)存在著巨大的風險。我國的房地產(chǎn)行業(yè)與世界同行業(yè)存在差距，風險管控的手段與意識還未形成完善體系，且很多相關(guān)人員對風險的熟悉極度小，風險評估與控制也沒有得到重視。因此，對房地產(chǎn)項目風險評估應(yīng)與我國的實際情況緊密結(jié)合，才能夠進行有效的分析和評價。如果能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)方面具體開發(fā)項目當中所存在的部分風險相關(guān)因素進行更好地掌握，就能夠更好地把握住發(fā)展的機遇，在風險的管理方面制定出相應(yīng)的應(yīng)對舉措與具體的計劃，使得風險進一步轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展的機會。1.1.2研究意義理論意義：本文進行房地產(chǎn)項目的風險管理，對前人的相關(guān)研究進行了綜述總結(jié)，同時以玉璽臺項目為研究對象，分析其可能存在的風險，對其風險進行識別、評估、管理，豐富了房地產(chǎn)項目風險管理理論，也為其它企業(yè)進行風險管理提供了一定的理論借鑒。實踐意義：房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨客觀環(huán)境和項目本身的各種風險，這些風險來自投資決策、前期規(guī)劃、工程建設(shè)和后期銷售等環(huán)節(jié)。因此，采用什么方法來控制項目風險并幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展，是我國房地產(chǎn)業(yè)必須面對和解決的重大問題。本文以玉璽臺房地產(chǎn)項目為例，評估項目的風險水平，并提出相應(yīng)的對策和建議，幫助TC房地產(chǎn)公司建立科學的風險管理機制，提高其風險管理的水平。對于類似的房地產(chǎn)項目也具有一定的指導意義。1.2文獻綜述與相關(guān)理論概述1.2.1風險管理的相關(guān)概念房地產(chǎn)風險的研究在歐洲各國己經(jīng)具有一段相當長的歷史，二十世紀初期，歐美發(fā)達國家就已經(jīng)開始對房地產(chǎn)項目進行風險管理、風險識別、風險評估和控制風險管理研究。隨著風險管理理論的逐步成熟以及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)與風險管理理論在二十世紀六十年代就相融合在一起。而我國的房地產(chǎn)風險管理仍然處于一個剛剛起步的階段，上世紀九十年代初期，國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展十分迅速，根據(jù)現(xiàn)有狀況分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個關(guān)鍵時期。我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，相關(guān)的風險管理研究資料較少，但經(jīng)過專家學者的不懈努力，我國的房地產(chǎn)風險管理在大量的實踐探索中也取得了不錯的成績，建立起許多有建設(shè)性的理論。（1）風險、風險管理WILLETTALLANH.[1]最早提出“風險”的概念，他認為風險意味著某些東西的不確定性，而且，風險會給項目的目的帶來正或負的影響。Gallagher（1952）[2]是最早提出“風險管理”概念的研究者，他認為組織及個人為降低風險決策帶來的消極影響，需要通過對風險進行識別計算、綜合評估，以此來實現(xiàn)決策的優(yōu)化。之后，Gallagher開始對風險管理進行系統(tǒng)研究，為其在企業(yè)中的應(yīng)用提供了理論基礎(chǔ)和技術(shù)保障。大約在二十世紀八十年代的國內(nèi)，周士富才第一次提出“風險”這一概念，到了九十年代，在進行了大量實踐研究的基礎(chǔ)之上，郭仲偉教授也提出了許多建設(shè)性的理論，為之后風險管理理論的研究打下了根基。（2）房地產(chǎn)項目風險管理房地產(chǎn)風險管理可以預測、確定和評估。房地產(chǎn)業(yè)的風險管理方法能夠有效地規(guī)避或轉(zhuǎn)移風險，從而實現(xiàn)最大的安全保障或最大的收益。然而，風險管理的本質(zhì)是對不確定性的管理，不確定性會帶來積極或消極的影響。因此，風險不僅會給房地產(chǎn)帶來威脅，也可能意味著新的挑戰(zhàn)和機遇。加強風險管理也有助于發(fā)現(xiàn)新的機會。Raz和Michael（2001）[3]認為，項目風險管理作為項目管理最主要的一部分，需要規(guī)劃、組織、監(jiān)測和控制項目的各個方面，包括風險識別、風險的定性分析、風險評價以及風險的應(yīng)對控制四個方面。Robert（2001）[4]在研究報告中提到，通過項目風險管理（PRM）可以使項目所屬企業(yè)獲得決定性的競爭優(yōu)勢，對于有意識承擔風險、預見不利變化、保護自己不受意外事件影響的企業(yè)來說，可以獲得領(lǐng)先優(yōu)勢。林玥君（2019）[5]創(chuàng)新性地通過定性與定量相結(jié)合，理論與實踐相結(jié)合、動態(tài)與靜態(tài)視角的區(qū)分，綜合討論了項目風險管理的問題，在風險識別和評估的基礎(chǔ)上提出了風險管理的戰(zhàn)略設(shè)計和營運制度的安排，不僅可以對正在施行的項目進行改進,也可以對未來的項目提供有價值的參考模板。1.2.2房地產(chǎn)風險的影響因素及階段劃分PatrickX.W.Zou（2007）[6]根據(jù)風險對成本、時間、質(zhì)量和安全等典型影響因素的重要性，對風險進行了優(yōu)先排序，從項目利益相關(guān)方和項目的生命周期出發(fā)，將這些風險與澳大利亞的一項平行調(diào)查結(jié)果進行比較，從而突出與我國建設(shè)項目相關(guān)的獨特風險。彭勇，邵魯寧，王琛（2006）[7]在研究中論述道，鑒于眾多不確定因素和風險的存在，識別、分析與評價當前已存在的風險因素會對企業(yè)明確內(nèi)外部風險并掌控風險起到積極作用，也可以幫助管理者理性分析項目投資階段的問題并做出正確的決策。洪紅，杜昌盛（2010）[8]認為房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程中存在許多類型的、多變的風險因素，這些風險因素使得風險隨時可能爆發(fā)。風險的多變性一方面表示風險的存在具有變化性，另一方面也意味著由風險帶來的損失以及損失程度也都是在變化的。相較于Zou，She-IChang等（2007）[9]則著重分析了西方房地產(chǎn)業(yè)的周期，將宏觀分析與微觀分析相結(jié)合，運用多種模型和方法對房地產(chǎn)業(yè)在一定時間內(nèi)的變化和原理進行了研究，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的變化周期?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)變化周期的理論，YihuaMao和WenjingWu（2011）[10]在研究中認為房地產(chǎn)項目的初期投資決策非常重要：它要求對工程項目風險做出正確的評估，然后判斷受風險因素影響的項目潛在價值。他們的創(chuàng)新點在于，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資方面，用模徹數(shù)學評價法對收益的風險以及成本的風險進行評測。王雪麗（2008）[11]將房地產(chǎn)項目的主要風險分為項目前期決策階段的風險、土地獲取階段的風險以及項目施工建設(shè)階段的風險三種類型。在此基礎(chǔ)上，聶坤（2009）[12]將房地產(chǎn)項目存在的主要風險劃分為投資決策階段的風險、土地獲取階段的風險、項目建設(shè)階段的風險以及銷售管理階段的風險四種類型。1.2.3風險管理的基本步驟（1）風險識別是風險管理的基礎(chǔ)，所謂的風險識別，是指在風險發(fā)生前或發(fā)生后借助各類方法對出現(xiàn)風險的原因進行識別與分析。我們可借助歷史經(jīng)驗或感性認識等主觀判斷來進行風險識別，也可借助已有的歷史資料或者想管風險事故等客觀信息等來進行分析，對各類風險的規(guī)律及現(xiàn)象進行歸總。需要注意的是，風險具有可變性等特點，因此在進行風險識別時，應(yīng)連續(xù)性地及時輻射至其他方面，及時發(fā)現(xiàn)可能產(chǎn)生的新風險。（2）風險評估是風險管理因素和風險的量化和分類，經(jīng)營者把握各種風險之間的重要風險，做出決定是有益的，確保項目的健康發(fā)展，提高利益減少損失比較處理各種風險因素，最后，計算項目的風險評估。（3）風險管理過程中應(yīng)該注意的是風險控制戰(zhàn)略。由于各種復雜因素的影響，房地產(chǎn)事業(yè)的風險可以分為重要風險和可忽略風險。因此，風險反應(yīng)的戰(zhàn)略也可以根據(jù)風險的不同重要性而不同。經(jīng)營者需要更加注意重要的風險。根據(jù)實際情況，風險的不同組合的影響可能會不同，所以應(yīng)對風險的控制方法不同，但是一般采用各種各樣的控制方法可以得到最好的結(jié)果。1.2.4風險評估的方法在風險分析和評價方面，國外的研究已經(jīng)比較成熟，前后也相繼出現(xiàn)了許多不同種類的分析方法和技術(shù)，例如Savage，Anscombe等人提出的風險選擇的期望效用模型；Treybor，Lintor等人建立的以平均值、標準差為基礎(chǔ)的風險評價模型，這種模型可以通過分布方差或標準差的平均值對風險進行分析，并將其應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風險的防范和控制中。Jovanovi?（1999）[13]通過研究不確定性和風險下的投資決策問題，從而給出了不確定性和風險下投資決策所采用的一些方法，例如盈虧平衡分析、敏感性分析、博弈論和決策理論。Ahmet?zta?和?nder?kmen（2004）[14]創(chuàng)新性地提出了一種新的風險分析方法——判斷風險分析過程(JRAP)。通過JRAP可以給出不同的項目工期方程，JRAP可以被定義為一種基于蒙特卡羅模擬的假設(shè)，由于其能夠在建設(shè)項目中判斷地將不確定性轉(zhuǎn)化為風險，因而在不確定條件下有效。Barber（2005）[15]提出內(nèi)部產(chǎn)生的風險完全是不同的，這就對如何管理這些風險以及是否需要改變目前風險管理的做法提出了疑問。因此Richard通過引入風險工程，并認為風險工程是所有風險評估方法的集合，它的目標是更加合理科學的風險管理，其涉及面更加廣泛，方法也更加多變。國內(nèi)風險管理研究的先驅(qū)李啟明[16]對房地產(chǎn)風險類別和基本方法給出了定性的研究分析，并且也定量地分析了房地產(chǎn)風險分析的過程。陳學中、馬力、李光紅（2001）[17]全面而綜合地看待房地產(chǎn)項目，建立了多層次評價的指標體系，對房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性發(fā)展、環(huán)境以及效益等多個方面進行研究，最后得出了模糊評價的框架。郭?。?005）[18]系統(tǒng)地分析了工程項目的各種風險，并嘗試將風險管理理論應(yīng)用到工程項目管理上，通過研究發(fā)現(xiàn)工程項目不僅可以定性估計，還可以定量預測。鮑學英、柏瓊（2008）[19]則采用SWOT技術(shù)識別房地產(chǎn)風險,然后運用層次分析法對風險進行分析,確定風險等級,從而幫助企業(yè)有效識別房地產(chǎn)風險,為房地產(chǎn)風險管理提供了一種新的思路。同樣地，段愛玲等(2020)[20]也提出了一種基于SWOT與AHP算法融合分析法，首先運用SWOT定性分析存在的風險因素，梳理其中的內(nèi)部邏輯關(guān)系，其次利用模糊層分析理論，構(gòu)造層次結(jié)構(gòu)，求出各種風險因素所占比重及風險發(fā)生的概率?？笛怒偅?018）[21]基于模糊綜合評價法對房地產(chǎn)項目進行了風險評估的研究，首先運用層次分析法建立了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評價指標體系，其次通過調(diào)查問卷和專家權(quán)重打分法評價不同維度的風險狀況，最后通過模糊綜合評價法實例驗證了項目的整體風險。1.2.5風險控制的基本方法（1）風險回避風險回避是按照風險預測評估采取放棄引起風險的操作或從初始點改變開發(fā)項目從而避開風險，這樣可以從根本上避免風險的出現(xiàn)，但其本質(zhì)是一種消極的應(yīng)對措施。當風險造成的損失較大，而風險發(fā)生的概率較大且沒有恰當?shù)娘L險控制措施的時候才會采取此種方法。雖然回避風險能夠有效避免風險的出現(xiàn)，但并不能有效地解決風險造成的經(jīng)濟損失，回避風險的同時也失去了獲得經(jīng)濟效益的機會。（2）風險控制與回避風險相比，風險控制是更積極的風險管理方法。它主要從前、后的風險過程中采取措施來減少風險損失。風險控制有風險預防和風險抑制。風險預防是指降低風險發(fā)生的概率，即風險造成的損失的概率；風險抑制指的的是降低風險的損失程度，即在風險發(fā)生的情況下降低損失比重。作為積極的風險控制方法，企業(yè)往往采取積極措施，避免、消除或減少風險，這也是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)會優(yōu)先采用的風險控制手段。（3）風險轉(zhuǎn)移風險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)階段有意識地將自己無法承擔或無法承擔的風險轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域，如保險公司等第三方企業(yè)，風險轉(zhuǎn)移的主要方式有合同、擔保和保險。開發(fā)商可以根據(jù)實際情況有針對性地采取相應(yīng)的措施，科學、合理地轉(zhuǎn)移風險。風險轉(zhuǎn)移往往可以在風險發(fā)生前就將轉(zhuǎn)移方和接受方之間的損失準確地計算出來，另外，被轉(zhuǎn)移者承擔這一部分的風險，與其他風險控制方法相比，風險轉(zhuǎn)移費用相對較低。（4）風險自留風險自留是指房地產(chǎn)開發(fā)商自身風險造成的損失，對于不可避免或無法控制的風險，開發(fā)商可以在不影響項目整體利益的前提下承擔風險，自由采取措施。比較常見的可以采取自己保險、損失攤銷及融資補償?shù)却胧?。從項目的整體效益方面考慮，風險自留應(yīng)與風險控制進行緊密的結(jié)合，這樣才能夠更好得控制風險。1.2.6房地產(chǎn)風險的管理措施成桃珍（2008）[22]通過案例研究方法，重點分析了中小型房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策風險管理、項目建設(shè)風險管理和營銷風險管理。研究認為房地產(chǎn)風險管理必須遵循科學的步驟進行設(shè)計，如果想要在成本、時間、質(zhì)量和效益方面取得良好的平衡，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面實施風險管理。李運動（2018）[23]對房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的風險管理和優(yōu)化措施進行了研究，并從材料管理、安全管理、成本管理、進度管理和人員素質(zhì)管理幾個方面提出了切實可行的改進建議。在影響內(nèi)部控制的風險點的方面，張曉林（2019）[24]研究后針對每個關(guān)鍵點提出了內(nèi)部控制的方案，研究指出房地產(chǎn)項目的效益和發(fā)展很容易受到國家政策的影響，房地產(chǎn)項目如果希望可以擁有良好的經(jīng)營指標并且可持續(xù)性發(fā)展，就需要建立完善的內(nèi)部控制體系。賴英琪（2020）[25]通過研究建筑工程項目管理過程中可能存在的風險,發(fā)現(xiàn)實現(xiàn)科學的風險預控依賴于合理的建筑工程管理活動。管理者在對建筑項目管理風險預防進行分析時，需要對風險預控要點以及提髙風險預控工作質(zhì)量的具體措施進行了全面探討。針對建筑項目管理風險的預防，王建波（2020）[26]提出如果可以做到有效管控建設(shè)項目管理過程中可能出現(xiàn)的典型性問題與風險因素,就能在一定程度上為建筑項目管理工作的穩(wěn)步發(fā)展提供有利條件。1.2.7存在問題風險管理和房地產(chǎn)風險管理來源于歐美各國，外國研究奠定了風險管理的理論基礎(chǔ)，我國房地產(chǎn)風險管理的發(fā)展相對落后。但是，1990年代以后，我國的房地產(chǎn)事業(yè)風險管理從初期階段到現(xiàn)在的綜合發(fā)展階段急速發(fā)展，但是，與外國的理論相比，我國房地產(chǎn)研究的主要問題是創(chuàng)造性，很難從外國的理論研究框架中蹦出來，而且我國房地產(chǎn)的實際情況缺乏理論和實用的依據(jù)。因此，對于房地產(chǎn)風險管理還有很大的研究空間和開發(fā)的可能性。1.3研究方法與技術(shù)路徑1.3.1研究方法（1）文獻研究法文獻閱讀是研究的基礎(chǔ)，通過閱讀大量相關(guān)文獻資源，通過理解現(xiàn)有研究成果來決定研究方法，研究框架和想法。（2）德爾菲專家調(diào)查法本文以玉璽臺項目為研究對象，為了充分了解項目的實際情況，通過對多位相關(guān)專家多次咨詢及意見反饋，得出影響玉璽臺項目的主要風險因素。（3）模糊層次分析法層次分析法（AHP）是指在進行風險評價時，針對其中一個具體的評價指標，通過對比分析形成一個可以打分的判斷矩陣，對對應(yīng)的特征向量、最大特征根等進行計算，從而獲得各個元素的影響權(quán)重。層次分析法可以簡化復雜的問題，但只能獲得各指標的影響程度，不能準確地提出風險評估結(jié)果。模糊綜合評價是根據(jù)模糊數(shù)學的隸屬度理論，將定性評價改為定量評價的方法。模糊綜合評價具有結(jié)果明顯、系統(tǒng)性強的優(yōu)點，能夠很好地解決模糊性和無法量化的問題，但結(jié)果缺乏階段性。模糊層次綜合評價法（FAHP）是指將模糊綜合評價法與層次分析法相結(jié)合，定性與定量相結(jié)合，改進了層次分析法和模糊綜合評價法的優(yōu)點，改善了模糊綜合評價結(jié)果層次性不足的問題。首先用層次分析法確定要素集，然后用模糊綜合評判法確定評價效果。1.3.2技術(shù)路徑2TC公司及玉璽臺房地產(chǎn)項目概況2.1TC公司概況介紹滄州市TC房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年3月，注冊資金1億元，是一家植根于河北省滄州市的本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司本著服務(wù)人民，讓更多人住上高品質(zhì)住房的經(jīng)營理念，經(jīng)過十多年的發(fā)展，現(xiàn)在發(fā)展成為集高級商品住宅開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、建筑材料生產(chǎn)、裝修、金融投資為一體的大型綜合性民營企業(yè)。現(xiàn)階段公司以高端地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，隨之形成周邊配套產(chǎn)業(yè)，構(gòu)成了一條與房地產(chǎn)密切相關(guān)且較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)綜合實力位居滄州市第一。2.2玉璽臺房地產(chǎn)項目概況介紹由TC房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的滄州是玉璽臺項目工程位于重慶路與吉林大道交叉口，地處西部新城政治、經(jīng)濟、文化、居住四核中心，一場五館等優(yōu)質(zhì)城市資源地段，項目占地56941.3平方米，建筑面積233313.9平方米，容積率2.49，綠化面積達到35%，當期戶數(shù)為738戶，車位比例1:1.85。玉璽臺項目的整體規(guī)劃布局南低北高，將南側(cè)湖面景色最大限度地展現(xiàn)，玉璽臺項目以城心、湖畔、墅級定制的洋房為主，建筑類型包括多層、高層及小高層。小區(qū)內(nèi)部自帶少量商業(yè)，有大型兒童活動區(qū)，300平的下沉式會客廳，環(huán)氧跑道和幼兒園。項目地址一公里范圍內(nèi)匯聚了政務(wù)中心、國際會展中心、圖書館、博物館、游泳館、滄州水利電力學院、滄州一中、上海路小學、二幼分園、獅城公園、名人植物園、滄州市人民醫(yī)院等資源。玉璽臺項目周邊配套商場有榮盛廣場、新同天超市、華北三期以及項目南側(cè)市政規(guī)劃的大型商業(yè)綜合體，附近的交通線路主要有公交232路、489路、333路。3玉璽臺房地產(chǎn)項目風險識別、評估與控制3.1玉璽臺房地產(chǎn)項目各階段風險識別3.1.1投資決策階段風險識別（1）產(chǎn)業(yè)政策風險近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，無論是人民剛性的住房需求還是投資類型的需求，使得國內(nèi)房價水漲船高，為了調(diào)節(jié)市場，滄州市政府出臺了《關(guān)于強化房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，主要規(guī)定了限購和信貸的相關(guān)政策?！锻ㄖ愤€指出，為了繼續(xù)貫徹國家的房地產(chǎn)宏觀控制政策，加強住宅屬性，抑制房價快速上漲，確保滄州房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，必須更加嚴格地規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓合同的管理，加強對閑置土地的整治。綜上所述，政府出臺的一系列保障性政策，對于開發(fā)商來說還是存在風險的。（2）市場風險目前滄州市的房地產(chǎn)市場仍處在經(jīng)濟較好的時期，此時投資可獲得較高的利潤。2020年滄州中心城區(qū)新改建二十余條城市道路，新建六十個精品小區(qū)，2020年新增商品住宅銷售面積達到2821.2萬平方米，可見居民對于住宅用房的需求依然很旺盛；2020年滄州市城鄉(xiāng)道路建設(shè)突飛猛進，城區(qū)公路通車里程達到了1.9萬公里，新改建農(nóng)村公路4000公里，交通的便利加快了縣區(qū)的人口流入，2020年滄州全市常住人口城鎮(zhèn)化率達到56%，相較于2015年提高了7.4%。當然房地產(chǎn)行業(yè)是瞬息萬變的，加上房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期過長極易導致開發(fā)商對未來形勢的錯誤預測和判斷，這些也會使公司承擔巨大的風險。（3）項目類型風險目前，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目的類型主要分為商業(yè)樓、寫字樓、住宅樓以及綜合類型樓盤，由于開發(fā)項目的類型不同，開發(fā)商需要在開發(fā)過程中承擔的風險也不同。近年來，隨著滄州市生產(chǎn)總值的提高，人民的生活及消費水平的也在不斷提高，相對應(yīng)的，人們對自己的住宅質(zhì)量和舒適度也有了越來越高的要求。玉璽臺項目主打高端商品房，容積率低至2.49，綠化面積達35%，周邊配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足目前消費者對住宅的舒適和健康要求。3.1.2前期規(guī)劃階段風險識別（1）土地獲取風險從本質(zhì)出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)是對土地的投資，其盈利空間的大小與土地價格密切相關(guān)。我國的土地所有權(quán)歸國家所有，隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展，近年來我國適宜的土地資源逐漸稀缺，在保障農(nóng)業(yè)用地的同時，建筑設(shè)施用土地的價格也在一路高攀。此外，我國各地政府相繼出臺了對房地產(chǎn)的調(diào)控措施，這使得房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中同時承擔著政策與土地雙向擠壓的風險。（2）資金風險房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模大，周期長，需要前期投入巨額的資金，但資金回籠的過程較長，期間又伴隨著種種風險，因此房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要時刻面臨著資金斷流的風險。較高的風險使得房地產(chǎn)公司在向銀行申請貸款時被拒絕的概率大大增加，瀕臨干涸的現(xiàn)金流也讓企業(yè)的風險承受能力變得極度脆弱，此時如果未能及時妥善處理產(chǎn)生的風險，資金鏈一旦斷裂，企業(yè)將陷入巨大的危機之中。（3）工程招標風險建設(shè)工程，尤其是住宅建筑的建設(shè)，關(guān)系到人民的生命財產(chǎn)安全，因此在項目招標時選出注重項目質(zhì)量控制、可以很好地把握工程進度，以及能夠較好地對成本金星控制的開發(fā)商是項目成功的基礎(chǔ)之一。在招標過程中需要格外注意低價競標、高價結(jié)算等惡意招標行為，不僅要注重對施工單位的資質(zhì)及其團隊能力的審查，還要注意合同上容易被忽略的條款是否完善且符合法律法規(guī)。3.1.3工程建設(shè)階段風險識別（1）質(zhì)量風險在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目質(zhì)量是項目成功的首要保證。如果項目的質(zhì)量由于工期緊張、交叉施工、沒有保護好瞠目等因素出現(xiàn)問題，無法達到項目最初的要求標準，這將會大大延誤項目的工期，從而產(chǎn)生巨大的損失。項目的質(zhì)量問題如果聽之任之將會關(guān)乎今后居民生活的舒適度甚至可能危及居民的生命財產(chǎn)安全，如果企業(yè)選擇承擔工期延誤的損失，可能會因為項目周期加長而面臨其他方面的風險。（2）工期風險工期風險主要是指工程能否在規(guī)定時限內(nèi)按計劃完成施工。因為房地產(chǎn)的投資期比較長，資金回籠時間的過長已然使項目的資金鏈承擔著不小的風險，此時如果沒有在工期內(nèi)按計劃完成工程，時間拖得越久，一系列不確定因素例如產(chǎn)業(yè)政策、先前計劃好的銷售時機等變化會使得項目風險大大增加。不僅如此，工期延誤也會對開發(fā)商和地產(chǎn)企業(yè)的口碑造成巨大的損失，對于自然災(zāi)害等不可抗力因素，開發(fā)商也需要在一開始做好風險預測與備用計劃。（3）成本風險房地產(chǎn)開發(fā)過程中影響事業(yè)成本的因素很多，例如當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)業(yè)政策、土地的獲取價格以及房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系等，企業(yè)在項目的初始階段會對項目過程中可能產(chǎn)生的成本進行計算并據(jù)此作出項目的計劃，這些因素的變化將會導致項目初期的計劃與現(xiàn)狀嚴重脫節(jié)，成本的增加可能會導致現(xiàn)有的資金鏈斷裂。（4）安全風險在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，項目的安全風險主要包括人身安全、財產(chǎn)安全及商業(yè)信息安全三個部分，安全風險的產(chǎn)生可能由于不恰當?shù)氖┕せ蜻`反規(guī)范的施工流程，這些因素容易產(chǎn)生人身安全風險和財產(chǎn)安全風險；此外，如有內(nèi)部員工惡意竊取公司內(nèi)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中項目的機要文件轉(zhuǎn)賣給對家公司，這將會給公司帶來極大的損失。3.1.4后期銷售階段風險識別（1）營銷策劃風險銷售階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的最后一環(huán)，在銷售過程中，選擇正確的營銷渠道尤為重要。不恰當或不合理的營銷模式都會在銷售階段給房地產(chǎn)項目帶來風險。企業(yè)可以選擇采用自己的銷售模式，這種銷售模式雇傭人員的成本低，可以在一定程度上減少項目成本、減輕財政負擔，但采用這種銷售模式所帶來的銷售效果不一定可以盡如人意；企業(yè)也可以選擇雇傭經(jīng)驗豐富的代理商進行營銷策劃，相較于采用自己的銷售模式，雇傭代理商所帶來的銷售效果也會收到其他因素的影響，如果趕上樓盤銷售的旺季，代理商手上的資源也會彼此打架，此外優(yōu)秀的代理商可以幫助企業(yè)更快地銷售，但如果遇到缺乏積極性與責任感的代理商，對于既增加了成本又沒有增加銷售數(shù)量的企業(yè)無疑是雙重打擊。（2）物業(yè)管理風險在房地產(chǎn)項目的后期銷售階段中，物業(yè)管理也是不可或缺的重要因素，優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠為小區(qū)業(yè)主提供滿意的服務(wù)，物業(yè)公司優(yōu)秀的口碑與服務(wù)也會提高樓盤的品質(zhì)與價格，物業(yè)主要負責小區(qū)內(nèi)樓道和園區(qū)的衛(wèi)生，公共區(qū)域的安全管理以及小區(qū)內(nèi)部設(shè)施的日常維修保養(yǎng)等。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)會對房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度起到良好的宣傳作用，同時也可以為消費者展示小區(qū)的良好形象，勤于維修和保養(yǎng)也會在一定程度上延長小區(qū)的使用年限，進而起到房屋保值的作用。（3）銷售價格風險在房地茶項目的銷售階段，銷售價格將會直接影響整個項目的盈利，如果制定的銷售價格偏低，則銷量必然會上升，但項目的總體收益相較于預期收益會降低很多；然而如果制定的銷售價格偏高，則可能會牽連產(chǎn)生房屋滯銷的風險，最壞的情況直接導致資金回籠失敗，企業(yè)資金鏈斷裂。因此企業(yè)在制定銷售價格時必須仔細考察當?shù)氐南M水平與購買力、周邊樓盤的價格以及該項目未來的升值空間，綜合考慮后，制定出合理的銷售價格。3.2玉璽臺房地產(chǎn)項目各階段風險評價3.2.1初步建立風險指標體系根據(jù)上文識別出的風險指標，初步構(gòu)建玉璽臺房地產(chǎn)項目的風險指標體系。表1初步風險指標體系Table1Preliminaryriskindicatorsystem總目標一級指標二級指標A風險總目標B1投資決策階段C1產(chǎn)業(yè)政策風險C2市場風險C3項目類型風險B2前期規(guī)劃階段C4土地獲取風險C5資金風險C6項目招標風險B3工程建設(shè)階段C7質(zhì)量風險C8工期風險C9成本風險C10安全風險B4后期銷售階段C11營銷策劃風險C12物業(yè)管理風險C13銷售價格風險3.2.2一級指標判斷矩陣及權(quán)重根據(jù)上文建立的風險指標體系設(shè)定評分表，通過德爾菲專家調(diào)查法發(fā)送問卷，選定8名房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的高素質(zhì)工作人員對指標有關(guān)性進行評估。表2德爾菲專家調(diào)查法名單Table2Delphiexpertsurveymethodlist姓名單位劉某天成晟和地產(chǎn)集團有限公司項目部李某天成晟和地產(chǎn)集團有限公司項目部李某天成晟和地產(chǎn)集團有限公司項目部王某天成晟和地產(chǎn)集團有限公司項目部吳某天成物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)中心任某河北建設(shè)集團股份有限公司財務(wù)部高某河北建設(shè)集團股份有限公司工程項目部楊某河北建設(shè)集團股份有限公司工程項目部這8名專家將評價現(xiàn)有風險指數(shù)的重要性，最后將評分結(jié)果與內(nèi)部討論總結(jié)，得出以下判斷矩陣：表3一級指標判斷矩陣Table3Firstlevelindexjudgmentmatrix投資決策階段前期規(guī)劃階段工程建設(shè)階段后期銷售階段投資決策階段11/21/32前期規(guī)劃階段211/23工程建設(shè)階段3215后期銷售階段1/21/31/51，，由CR<0.1可知，判別矩陣滿足一致性標準的規(guī)定，一級指標權(quán)重如下：表4一級指標權(quán)重Table4Firstlevelindexweight指標層權(quán)重投資決策階段0.1570前期規(guī)劃階段0.2720工程建設(shè)階段0.4829后期銷售階段0.08823.2.3二級指標判斷矩陣及權(quán)重同理可得各階段二級指標的判斷矩陣及指標權(quán)重如下：（1）投資決策階段表5投資決策階段判斷矩陣Table5Judgmentmatrixintheinvestmentdecisionstage產(chǎn)業(yè)政策市場風險項目類型產(chǎn)業(yè)政策風險124市場風險1/213項目類型風險1/41/31，，表6投資決策階段指標權(quán)重Table6Investmentdecision-makingstageindexweight指標層權(quán)重產(chǎn)業(yè)政策風險0.5584市場風險0.3196項目類型風險0.1220（2）前期規(guī)劃階段表7前期規(guī)劃階段判斷矩陣Table7Judgmentmatrixintheearlyplanningstage土地獲取風險資金風險工程招標風險土地獲取風險11/41/2資金風險413工程招標風險21/31，，表8前期規(guī)劃階段指標權(quán)重Table8Preliminaryplanningstageindexweight指標層權(quán)重土地獲取風險0.1365資金風險0.6250工程招標風險0.2385（3）工程建設(shè)階段表9工程建設(shè)階段判斷矩陣Table9Judgmentmatrixintheprojectconstructionstage質(zhì)量風險工期風險成本風險安全風險質(zhì)量風險1325工期風險1/311/22成本風險1/2214安全風險1/51/21/41，，表10工程建設(shè)階段指標權(quán)重Table10Projectconstructionstageindexweight指標層權(quán)重質(zhì)量風險0.4773工期風險0.1539成本風險0.2880安全風險0.0809（4）后期銷售階段表11后期銷售階段判斷矩陣Table11Judgmentmatrixinthelatesalesstage營銷策劃物業(yè)管理銷售價格營銷策劃風險11/21/5物業(yè)管理風險211/2銷售價格風險521，，表12后期銷售階段指標權(quán)重Table12Indicatorweightinthelatesalesstage指標層權(quán)重營銷策劃風險0.1283物業(yè)管理風險0.2764銷售價格風險0.5954由CR<0.1可知，上述判別矩陣皆滿足一致性標準的規(guī)定。3.2.4各級指標權(quán)重匯總表13各級指標權(quán)重匯總Table13Alllevelsofindexweightsummary一級指標權(quán)重二級指標權(quán)重綜合權(quán)重排序投資決策階段0.157產(chǎn)業(yè)政策風險0.55840.0876694市場風險0.31960.0501778項目類型風險0.1220.01915412前期規(guī)劃階段0.272土地獲取風險0.13650.03712810資金風險0.6250.173工程招標風險0.23850.0648726工程建設(shè)階段0.4829質(zhì)量風險0.47730.2304881工期風險0.15390.0743185成本風險0.2880.1390752安全風險0.08090.0390679后期銷售階段0.0882營銷策劃風險0.12830.01131613物業(yè)管理風險0.27640.02437811銷售價格風險0.59540.0525147根據(jù)上表統(tǒng)計結(jié)果，可以得到TC公司玉璽臺項目的各種風險指標權(quán)重。3.2.5二級指標模糊綜合評價（1）投資決策階段（2）前期規(guī)劃階段（3）工程建設(shè)階段（4）后期銷售階段（5）整體評價（6）整體評分值3.3玉璽臺房地產(chǎn)項目各階段風險控制3.3.1投資決策階段風險控制房地產(chǎn)項目開發(fā)時極其需要關(guān)注并重視國家的宏觀政策以及當?shù)卣南鄳?yīng)規(guī)定，結(jié)合本市近年來的城市發(fā)展規(guī)劃，以及主城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，合理選擇項目的區(qū)域和位置，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃的投資決策也可以在一定程度上為項目保值。居住舒適的住宅區(qū)需要注重周邊設(shè)施的交通資源、教育資源、醫(yī)療資源與商業(yè)資源等因素，在決策階段做好充分的市場調(diào)查，可以有效降低產(chǎn)業(yè)政策可能帶來的風險。3.3.2前期規(guī)劃階段風險控制房地產(chǎn)項目