金融行業(yè)稅務代理培訓班(2017-8-24-8-20)學員問題解答-財稅法規(guī)解讀獲獎文檔

會計實務類價值文檔首發(fā)！金融行業(yè)稅務代理培訓班（2017/8/24-8/20）學員問題解答-財稅法規(guī)解讀獲獎文檔1、母公司分別將營改增前和營改增之后取得的土地使用權劃撥給全資控股的房產(chǎn)地開發(fā)公司用于商品房開發(fā)，如何進行增值稅及企業(yè)所得稅處理？

答：母公司將土地使用權劃撥給全資子公司用于開發(fā)，是指母公司將土地使用權投資于全資子公司，需視同銷售繳納增值稅，其中，營改增之后取得的土地使用權，按照公允價值全額計提銷項稅。依據(jù)財稅[2016]47號文件，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

依據(jù)財稅[2015]005號文件，母公司將土地使用權投資于房地產(chǎn)公司用于開發(fā)，應視同銷售計征土地增值稅。

根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條、國稅函[2008]828號規(guī)定，以土地使用權投資需視同按公允價值銷售計算資產(chǎn)轉讓所得，亦可以依據(jù)財稅[2014]116號文件選擇按五年平均確認所得，具體操作辦法參見國家稅務總局公告2015年33號。如果母公司按賬面價值對子公司投資，且雙方都按賬面價值進行賬務處理，可適用國家稅務總局公告2015年第40號暫不確認所得。2、營改增后，建筑企業(yè)掛靠經(jīng)營仍然普遍，除了上交建筑企業(yè)的管理費外，掛靠項目經(jīng)理的利潤如何從建筑企業(yè)賬戶合理取走？

答：發(fā)包方與被掛靠的建筑企業(yè)簽訂合同，應由建筑企業(yè)向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票，繳納增值稅，所有與該工程有關的成本票據(jù)的抬頭應開給建筑企業(yè)，操作上應由掛靠人將資金借給建筑企業(yè)用于采購原材料，剩余人工及利潤，可理解為掛靠人向建筑公司提供清包工建筑服務，可向稅務機關申請代開增值稅發(fā)票，掛靠人還可以通過勞務派遣公司或勞務外包公司與建筑企業(yè)簽訂勞務合同，由勞務公司向建筑企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票。3、跨境應稅服務增值稅如何界定適用零稅率與免稅增值稅？若選擇免稅，需書面提交《放棄適用增值稅零稅率聲明》，且36個月內(nèi)不得再申請適用零稅率。該規(guī)定是針對某一個跨境應稅服務合同，還是針對某企業(yè)的所有跨境應稅服務業(yè)務？

答：《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》第五條規(guī)定，境內(nèi)的單位和個人銷售適用增值稅零稅率的服務或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。

該規(guī)定是針對納稅人的某一類服務。

跨境應稅行為適用增值稅零稅率一覽表

序號

稅目

應稅行為

1

交通運輸

國際運輸服務

航天運輸服務

2

研究和技術服務

研發(fā)服務

合同能源管理服務

3

文化創(chuàng)意服務

設計服務

4

廣播影視服務

制作和發(fā)行服務

5

信息技術服務

軟件服務

電路設計及測試服務

信息系統(tǒng)服務

業(yè)務流程管理

6

現(xiàn)代服務（技術服務或信息技術服務）

離岸服務外包

7

銷售無形資產(chǎn)

轉讓技術

8

財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他服務。

注

2-8適用于完全在境外消費。完全在境外消費是指：（1）服務的實際接受方在境外，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關。（2）無形資產(chǎn)完全在境外使用，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關。（3）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

跨境應稅行為增值稅免稅政策一覽表

序號

稅目

應稅行為

1

交通運輸服務

以無運輸工具承運方式提供的國際運輸服務

2

建筑服務

工程項目在境外

3

金融服務

為出口貨物提供的保險服務

為境外單位之間的貨幣資金融通及其他金融業(yè)務提供的直接收費金融服務，且該服務與境內(nèi)的貨物、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)無關。

4

郵政服務

為出口貨物提供的郵政服務

5

研發(fā)與技術服務

工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務。

6

文化創(chuàng)意服務

會議展覽地點在境外的會議展覽服務

7

廣播影視服務

在境外提供的廣播影視節(jié)目(作品)的播映服務

8

鑒證咨詢

工程項目在境外的工程監(jiān)理

9

物流輔助

存儲地點在境外的倉儲服務

為出口貨物提供的收派服務

10

租賃服務

標的物在境外使用的有形動產(chǎn)租賃服務

11

生活服務

在境外提供的文化體育服務、教育醫(yī)療服務、旅游服務

12

向境外單位提供的完全在境外消費的下列服務和無形資產(chǎn)

1.電信服務

2.知識產(chǎn)權服務

3.物流輔助服務（倉儲服務、收派服務除外）

4.鑒證咨詢服務

5.專業(yè)技術服務

6.商務輔助服務

7.廣告投放地在境外的廣告服務

8.無形資產(chǎn)

13

財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他服務

注

2-8適用于完全在境外消費。完全在境外消費是指：（1）服務的實際接受方在境外，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關。（2）無形資產(chǎn)完全在境外使用，且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關。（3）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

結語：稅務籌劃做為企業(yè)集團的一項重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財務人員所認可并應用。在實際操作中要考慮的因素還很多，遠不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實務操作中我們一定要培養(yǎng)正確的納稅意識，樹立合法稅務籌劃觀念，深入研究稅法規(guī)定，充分領會稅法精神，做到合理籌劃并納稅，以達到合理運用企業(yè)有限的資金，增加企業(yè)效益，促進企業(yè)穩(wěn)定長遠的發(fā)展。因此，企業(yè)在進行稅收籌劃時，一定要針對具體的問題具體分析，針對企業(yè)的風險情況制定切合實際的風險管理措施，為稅收籌劃的成功實施做到未雨綢繆。本文由梁志飛老師編輯整理。4、某自然人甲于2010年1月以2500萬元購入1000平方米上海市中心商鋪，2017年8月擬出售該商鋪，市場公允價值為8000萬元?，F(xiàn)有兩種方案可供操作。答：（1）個人轉讓房產(chǎn)需繳納增值稅，個人以房產(chǎn)出資成立A公司需視同銷售繳納增值稅，個人轉讓股權時不再繳納增值稅。因該房產(chǎn)為2016年4月30日前取得，按照售價或投資作價扣除買價后的差額適用5%的征收率。（2）個人轉讓使用過的非住宅用房需繳納土地增值稅，個人將舊房產(chǎn)對外投資不征土地增值稅，但隨即再將100%的股權對外轉讓，實質是以先投資再轉讓股權達到轉讓房地產(chǎn)目的，根據(jù)國稅函[2000]687號等文件規(guī)定，個人需繳納土地增值稅。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條、財稅[1995]48號、財稅[2006]21號、國稅函[2010]220號文件規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、發(fā)生的評估費用、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不再作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除。在無法取得評估價格，但能提供購房發(fā)票時，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。其中，每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。（3）個人轉讓房產(chǎn)需按照財產(chǎn)轉讓所得計征個人所得稅，個人以非貨幣性資產(chǎn)對外投資應視同轉讓財產(chǎn)征稅，但根據(jù)財稅[2015]41號文件規(guī)定可在五年內(nèi)分期繳納個人所得稅，個人將投資所取得的股權再次對外轉讓取得的價款應優(yōu)先用于繳納個人所得稅。通過以上分析，方案一與方案二納稅義務相同。5、房地產(chǎn)開發(fā)項目分期清算的問題。地產(chǎn)公司進行房地產(chǎn)城市綜合項目開發(fā)，內(nèi)容包括寫字樓、購物廣場、商業(yè)街、地下停車庫。項目報建之初按照XX城市綜合體項目整體進行報建，當?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃局已經(jīng)同意并且提出了公共附加配套的建設說明，但是地產(chǎn)公司在報建過程中發(fā)現(xiàn)投資總額超過當?shù)厥幸患墝徟臋嘞?，于是將XX城市綜合體分解成123期申報立項，分別為城市綜合體一期辦公樓，城市綜合體二期商業(yè)街，城市綜合體三期購物中心。城市綜合體雖然名義上拆成3個立項報批，但報建之初為一個土地使用證，3個規(guī)劃報建，3個施工許可證，在綜合驗收時還是作為城市綜合體一、二、三期名義綜合驗收。城市綜合體統(tǒng)一建設，相關開發(fā)產(chǎn)品是同時開工建設的，既有寫字樓，又有購物中心（購物中心只有一個產(chǎn)權證），也有商業(yè)街，彼此互聯(lián)互通，地下車庫也是互聯(lián)互通的。地產(chǎn)企業(yè)在會計核算時作為城市綜合體項目核算，沒法準確劃分，特別是涉及地下車庫的情況。請問：上述情形能否作為一個清算項目進行土地增值稅清算？因為地產(chǎn)企業(yè)認為可以作為一個項目清算，清算稅負超過當?shù)仄骄鶚藴?；但稅務機關認為應按照清算規(guī)程的要求，作為三個項目進行清算，分歧較大。答：國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。據(jù)此，稅務機關可以要求分三個項目清算。三個項目的成本分攤辦法按照該企業(yè)在稅務機關備案的《房地產(chǎn)企業(yè)會計核算辦法》執(zhí)行。6、某新三板企業(yè)在城區(qū)有40畝工業(yè)用地，現(xiàn)在正常生產(chǎn)。根據(jù)政府城市規(guī)劃的要求，該廠區(qū)擬實施搬遷，老廠區(qū)擬與房地產(chǎn)公司合作。上述業(yè)務主要涉及哪些稅務處理？答：各地對于三舊改造原土地有不同的操作辦法，應根據(jù)當?shù)卣咭?guī)定的具體做法確定納稅義務。通常情況下，老廠區(qū)應由政府收回，并向原土地使用權人支付補償費。依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅[2016]36號附件三）和《土地增值稅暫行條例》第八條及其實施細則第十一條規(guī)定，土地及地上建筑物補償費免征增值稅，免征土地增值稅。企業(yè)所得稅按照國家稅務總局公告2012年第40號執(zhí)行。新三板企業(yè)可以房地產(chǎn)企業(yè)共同出資成立房地產(chǎn)項目公司通過公開市場招拍掛方式受讓開發(fā)用地，實施房地產(chǎn)開發(fā)。如果地方政策允許向原土地使用權人指定的公司直接辦理新的土地使用權證書，則由開發(fā)公司向國土部門補交土地出讓金，同時向原土地使用權人支付土地及地上建筑物補償，上述補償一并計入土地成本。7、某房地產(chǎn)公司按評估價購買了另一房地產(chǎn)公司在建工程，其中土地評估價8000萬元，地上建筑物評估價5000萬元。目前購買資產(chǎn)方欲將地上建筑物拆除重新建設。請問：如何進行賬務處理？形成的損失能否在土地增值稅中作為成本扣除？答：由于是原址重建，在建工程必須拆除，故在建工程是與新建開發(fā)產(chǎn)品直接相關的必要的支出，應將在建工程金額全額轉入開發(fā)成本土地及拆遷補償費。其基本原理類似于《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第四條關于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴建的稅務處理。文件規(guī)定，企業(yè)對房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產(chǎn)計稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴建支出，并入該固定資產(chǎn)計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。8、建筑公司承接的政府部門的舊房改造或舊房維修服務，可不可以適用簡易計稅？答：如果發(fā)包方能夠提供全部或部分材料或動力，則可按照甲供工程適用簡易計稅方法。若既不符合清包工，又不符合甲供工程，則只能適用一般計稅方法。9、房地產(chǎn)老項目，成本取得了專票抵扣后轉出，完工后轉為自用經(jīng)營，用于應稅項目（如用于經(jīng)營酒店），修建成本相關的進項稅是否可以轉回抵扣？答：《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第15號)第九條規(guī)定：按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。10、某集團公司由兩個自然人股東出資成立，該兩位自然人股東，又出資成立了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司和一家商貿(mào)公司，現(xiàn)想將兩家公司合二唯一，成為集團公司下的兩家全資子公司。應如何操作？子公司股東能以一元價轉讓給集團公司，實現(xiàn)母子公司架構嗎？答：可由個人股東將持有兩家公司的股權轉讓給集團公司，亦由由個人股東將持有兩家公司的股權評估作價對集團公司增資，前者一次性繳納個人所得稅，后者可按照財稅[2015]41號文件在五年內(nèi)分期繳納個人所得稅，具體操作