項目可行性研究報告(4)樣本

武漢市后湖鄉(xiāng)項目可行性研究匯報目錄

第一章序言

一、匯報編制目標

二、匯報編制依據(jù)

三、項目概況

第二章項目開發(fā)經營環(huán)境分析

一、中國經濟及房地產市場回首

二、武漢市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章項目周圍物業(yè)市場調查分析

一、投資地塊地理環(huán)境

二、后湖地域區(qū)域分析

三、項目周圍關鍵物業(yè)分析

四、后湖鄉(xiāng)消費者調查分析

第四章項目開發(fā)經營優(yōu)勢點和機會點分析

一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式

二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經營機會點

第五章項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章項目計劃、建筑設計提議

一、項目總體計劃提議

二、住宅建筑設計提議

三、小區(qū)配套設施提議

四、環(huán)境藝術設計提議

第七章項目開發(fā)經營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資和籌資計劃

第八章項目開發(fā)經營情況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率

第九章項目開發(fā)經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經營關鍵風險及對策分析

第十章結論和提議

第十一章結束語

第十二章附錄及關鍵參考文件第一章前言

一、匯報編制目標

1、在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行具體分析基礎上，結合項目所處區(qū)位環(huán)境，對該地塊市場價值進行合理評定。

2、對項目標可行性和開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目標計劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出對應提議。

3、結合企業(yè)情況和項目標特點，探索項目開發(fā)經營可行方法。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決議及其實施優(yōu)化提出提議。

二、匯報編制依據(jù)

1、武漢市計劃局計劃方案；

2、億房網(wǎng)站（）；

3、國家建設部及武漢市頒布和房地產相關法律和政策；

4、武漢市房地產年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。

6、武漢市新洪泰中介代理企業(yè)提供資料

三、項目概況

該地塊在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于武漢市“十五”計劃確定三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其關鍵意義。依據(jù)武漢市計劃局要求，該地塊已經基礎平整通水通電，經市人民政府武政土字[]2號文同意同意，且能夠免收城市基礎配套費。并確定該地塊關鍵用途是住宅用地，容積率不超出1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。關鍵建筑形式為多層，建筑限高通常在24米以下，，也許可建高層（40米以下），但百分比不得超出20%。

依據(jù)調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次住宅新區(qū)。建筑形式采取組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目關鍵技術指標以下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周圍物業(yè)指標參考提出，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于深入優(yōu)化）

第二章項目開發(fā)經營環(huán)境分析

一、中國經濟及房地產市場回首

投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性房地產業(yè)更是如此。所以，對宏觀經濟、社會和政策環(huán)境把握是每一個開發(fā)決議者所關注首要問題。

依據(jù)經濟發(fā)展要求，中國堅持擴大內需方針，繼續(xù)實施主動財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多個方法擴大出口，這些重大方法實施，使得中國國民經濟保持了較快發(fā)展勢頭，展現(xiàn)出主動改變。投資，消費和出口增加加緊，社會需求深入回升，結構調整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量深入提升。（《新華文摘》’5）

同時全國房地產開工，完工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計局提供資料顯示，“國房景氣指數(shù)”值達成104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升發(fā)展趨勢，房地產開發(fā)展現(xiàn)以下特點：房地產開發(fā)投資和到位資金連續(xù)快速增加；商品房銷售面積和銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不停擴大；新開工項目快速增加（以下表），各級政府消化空置面積努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產市場展現(xiàn)出產銷兩旺局面。伴隨國家經濟形勢好轉和相關政策出臺，投向房地產資金顯著增加，投資結構深入改善，房地產業(yè)展現(xiàn)強勁增加勢頭，（《中國統(tǒng)計》ChinaStatistics’5），房地產市場也展現(xiàn)出以下關鍵特征：

全國房地產開發(fā)及銷售情況表

實際比上年同期+%

住宅投資（億元）3318.725.8

商品房新開工面積（萬平方米）2829530.6

商品房完工面積（萬平方米）23027.916.4

商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.126.9

商品房銷售額（億元）3571.030.1

其中：銷售給個人（億元）2840.351.9

占總銷售額比重（%）79.5--

1．開發(fā)投資量連續(xù)增加，投資結構趨于合理。全國房地產開發(fā)完成投資4901.73億元，和上年同比增加19.5%，占固定資產投資20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，和上年同比增加25.8%。

2．消費專題發(fā)生改變，銷售總量逐年上升。，個人購置商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積87.51%，比上年提升7.9個百分點。

3．銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不停擴大。商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻倍。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增加17.4倍。其中建設銀行末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額40%。

4．二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下局面，帶來了房地產市場繁榮。

5．需求情況發(fā)生改變，市場供求展現(xiàn)多樣。從各城市反應情況看，伴隨個人買房興起，面積不大，設計合理，功效齊全中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理好壞越來越為購房者重視，住宅產品創(chuàng)新加緊，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》’5RealEstateInformationofChina謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好，房地產市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)出臺，進行住宅投資是適宜，是和國家形勢相一致。

二、武漢市房地產市場分析

1．房地產市場

武漢市房地產市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐步走高態(tài)勢。一是全市房地產開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增加11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增加3.68%；總完工面積為454.11萬平方米，比1999年增加2%；其中住宅完工面積達377.31萬平方米，占全市總完工面積83.09%，比1999年增加8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增加11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增加17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增加52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增加122.8%，說明個人購房貸款正快速地增加。以上情況表明：武漢市房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長久，正朝著新繁榮上升期轉變。

（1）個人購置率深入增加。商品房個人購置率是反應地域房地產市場購置力水平關鍵指標，第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購置為6.91億元，個人購置率為86.43%。從圖中能夠看出：武漢市商品房個人購置率是連續(xù)上升，至第四季度已經達成86.43%水平，個人購置率不停上升，也從一個側面表明房地產市場發(fā)育良好，房地產消費已經開啟而且連續(xù)增加，為房地產市場連續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產投資深入加大，投資結構更趨合理。第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度基礎上深入增加，從左圖看出：各季度武漢市房地產投資增加很快速，增幅很大，表明房地產業(yè)新增加周期已經到來，同時也能夠看出房地產需求對投資強有力拉動作用。

價格指數(shù)

一季度1941.81000

二季度19631010.9

三季度.931031.9

四季度2021.661041.03

（3）截止11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資58.33%，武漢市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：

各季度武漢市住宅加權平均價格水平和價格指數(shù)改變以下圖所表示:

經過下圖能夠看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度住宅價格基數(shù)相對較低，造成三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高基礎上難以繼續(xù)保持較大增幅，但總趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點：〈億房網(wǎng)〉

1．住房分配制度改革歷史性突破，為房地產市場發(fā)展提供了動力。，武漢市正式步入住宅商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅商品屬性逐步被還原出來。經過1999年過分轉換，從開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。6月30日以前，凡購置公房一次性付款，可享受20%折扣優(yōu)惠；歲末，購置現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實施“零折扣”。住宅這個大家生活消費中占用資金量最大商品在完全納入了市場經濟軌道。

2．空置商品房消化能力加強。武漢房地產市場銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市商品房外，還消化一部分往年空置商品房。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，新增9萬平方米，到底還剩115萬平方米，所以在共消化了44萬平方米。

3．經濟適用房建設取得很好成效。武漢市不停推進和完善經濟適用住房建設。整年經濟適用房施工面積為195萬平方米，完工面積為65萬平方米，占全市住宅總完工面積17.23%，整年銷（預）售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超出100%，處理了1萬余戶居民住房問題，前后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等多個規(guī)模大、環(huán)境好關鍵經濟適用房小區(qū)。

4．房地產二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。武漢市房地產市場結構趨于合理，存量房交易顯著放大，二手房市場活躍程度較高。依據(jù)房地產發(fā)達地域經驗，二手房市場活躍會直接刺激住宅一級市場發(fā)展，存量房買賣增加并不意味著增量房市場萎縮，而是帶動增量房市場增加。廣州、深圳存量房交易大大超出了增量房交易，而武漢市現(xiàn)在存量房交易確小于增量房交易，所以利用二手房交易拉動住宅一級市場操作空間很大。武漢市增量房市場交易30010起，交易建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達成27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易興起和已售公房上市交易，大大推進了武漢房地產市場梯級消費需求。

住房一級市場（增量房）住房二級市場（存量房）住宅總量

起數(shù)30010起27130起57140起

建筑面積244平方米478.62萬平方米722.62萬平方米

5．金融系統(tǒng)成為房地產業(yè)堅實后盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業(yè)務主體，部分銀行將個人貸款上限提至“8成30年”期限。全市各銀行發(fā)放個人住房貸款累計29.17億元，比投資到建設步驟貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占整年總銷（預）售面積1/4強。新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增加33.94%。共同意發(fā)放個人住房貸款9019戶，累計5.41億元，同比增加97.8%；支持個人購房建筑面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。（上圖）

6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重作用。房地產抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增加122.8%，說明抵押戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭增多，公積金小額度貸款增多。同時銀行加緊了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到很關鍵作用。1999年底成立了武漢市住房擔保企業(yè)，整年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購置新建商品房貸款，50%為住房抵押融資。

7．房地產中介服務為房地產二、三級市場開啟發(fā)揮了主動作用。武漢市圍繞加緊開啟住房二級市場開展各項住房消費服務十分活躍，住房消費中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場繁榮起到了關鍵推進作用。截止，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務有形網(wǎng)絡。和此同時8月底舉行了“百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介整改工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分關鍵作用。

8、房交會為活躍房地產市場提供了關鍵舞臺。武漢市各區(qū)聯(lián)動舉行“房交會”，深入了活躍住房市場。6月和11月舉行了兩次全市規(guī)模大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉行了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場發(fā)展，而且也活躍了存量房交易。據(jù)統(tǒng)計，全市房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2．2微觀市場特點

1．從地理位置來看，城市周圍地域因為前幾年政府基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況全部得到了較大改善，使周圍地域投資和銷售量均高于中心地域。從銷售情況看最旺是徐東和洪山光谷，在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌新區(qū)，在橋梁經濟影響下已成為武昌最具生氣區(qū)域，成為武昌居民購房首選。一樣光谷也是亮點，不僅聚集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且華工科技成功上市，光谷地域經濟捷報頻傳，其購置力強勁推進全部是光谷房地產快速發(fā)展原因。伴隨本市大力發(fā)展光谷戰(zhàn)略決議落實，這一帶房價還在不停地攀升。

2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構樓盤已逐步退出歷史舞臺，現(xiàn)在市場上結構關鍵是框架結構。戶型設計方面，伴隨市民生活質量提升，三室兩廳兩衛(wèi)戶型逐步替換了兩室兩廳戶型市場主力地位，受市場青睞。而面積大全部在90-120平方米之間。

3．從樓盤層高看，小高層樓盤銷售開始開啟，改變了多層樓盤占主導地位格局。這關鍵是因為小高層樓盤帶電梯，避免了多層要上樓麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，所以成為銷售一個新改變。

4．從樓層銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，關鍵是技術方面突破帶來結果，不少樓盤頂樓銷售全部采取了送閣樓促銷手段，所以頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低部分，對用戶有一定吸引力，銷售也比較順利。比如：統(tǒng)建千禧園，從11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完成。

5．從價格上看，元/平方米左右商品房是最能被市場接收，也是市民購置商品房時認為最為合理價位，而經濟適用房100%被市場接收，現(xiàn)在本市經濟適用房平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設計上看，開盤銷售樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚個性化需求，整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧風格等多個特點，可謂百花齊放。不僅表現(xiàn)了本市發(fā)展商市場意識進步，而且也說明了建筑設計單位水平提升。

7．從樓盤環(huán)境來看，因為消費者需求層次提升，有追求環(huán)境優(yōu)美需求，本市發(fā)展商全部十分重視樓盤硬環(huán)境美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面全部做了較大投入。比如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，經過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)銷售，已銷售了18萬平方米，占總銷售50%以上。

8．從樓盤配套設施來看，不少發(fā)展商樓盤全部配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，重視以業(yè)主需求為中心，提供全方位配套服務。比如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基礎配套一一健全，引進了武漢名校育才小學隸屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內部，利用育才雄厚師資力量，幫助業(yè)主處理了兒女就學和受教育問題。

9．從樓盤賣點來看，房地產銷售突出是智能化概念。其實這個概念進入武漢時間不算短，但一直全部未廣泛推廣。伴隨麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出“智能牌”，逐步將這一概念置根于市場中。11月2—4日舉行智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一個趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺乏功效。

10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未抵達理性化地步，賣方有效引導對買方購置決議會起到很關鍵作用。比如藍灣俊園項目，利用了多個宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向消費者最終全部成為了藍灣業(yè)主。

11、從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)樓盤以“購置安心、質量放心、居住舒心”特點，成為市民購房首選。

武漢房地產市場總體情況是很好，不過也有部分缺憾。比如在一些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等部分問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3．3分類物業(yè)特點（億房網(wǎng)）

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，四個季度，武漢市房地產價格連續(xù)增加，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況以下：

從以上數(shù)據(jù)能夠看出，住宅增加較快，寫字樓增加較為平緩?？倎碚f，本市商品住宅開發(fā)、銷售全部取得了較大發(fā)展，銷售價格、銷售量十二個月中全部有較大增加，寫字樓市場也逐步走出低迷陰影，步伐雖慢但形勢喜人。經過上圖進行簡單回歸分析可知，在一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直全部是房地產市場中堅，不管投資開發(fā)還是銷售，一直全部是市場熱點，本市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積94.5%,個人購置住宅類房屋銷售占總銷售面積94.7%。四個季度本市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、.93元/平方米、2021.66元/平方米，展現(xiàn)出逐步攀升態(tài)勢，（見右圖）整年平均價格為1983.52元/平方米。

1．一般商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣熱點；

2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；本市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高級公寓市場有回暖趨勢，在城市花園、麗島花園帶動下全部有反彈跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新市場亮點。

寫字樓

因為宏觀經濟環(huán)境轉好本市寫字樓價格較往年全部有提升。四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。寫字樓市場特點是寫字樓地域分布對其價格影響程度加大。因為寫字樓密集區(qū)域轉向了建設大道“金融一條街”，所以寫字樓最高均價地域是“金融一條街”。寫字樓地段-價格分布圖以下：

1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高級寫字樓最密集地方。聚集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多高級寫字樓。該地段真正是本市“寸土寸金”黃金地段，平均售價在7580元/平方米，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是本市中高擋寫字樓較密集地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地域。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后伴隨外商外資企業(yè)進入，會消化一部分空置寫字樓，所以本市寫字樓市場會有一定改觀，但寫字樓市場整體走強還要靠本市宏觀國民經濟拉動。

商業(yè)服務用房

已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。關鍵得益于市政府所進行一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場設置等等，這些全部為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大商機，也為商業(yè)服務用房發(fā)展提供了機會。本市新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些全部刺激了商家對商業(yè)服務用房需求，促進商業(yè)服務用房價格回漲。漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完成。但因為還有部分地域商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上商鋪。

從以上資料能夠看出，武漢市房地產市場環(huán)境是良好，各類物業(yè)正朝著有利方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到深入發(fā)展。

3．及未來武漢市房地產市場展望（億房網(wǎng)）

湖北省房地產價格從低迷狀態(tài)中走出，展現(xiàn)出逐季上揚態(tài)勢。所以也是武漢市房地產發(fā)展關鍵十二個月。

1．武漢市十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面投資達成100億，住宅完工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新房地產經濟熱潮。開發(fā)關鍵集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地域，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。

2．，武漢市房改總體目標是全方面推行住房分配貨幣化，提升住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補助分配，釋放購置力。

3．繼續(xù)加強經濟適用住房建設，并在武漢市將建立起經濟適用房審核機制。經濟適用房總量在和商品房協(xié)調發(fā)展基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準控制。

4．，武漢市市級和各區(qū)級房地產有形市場立即全方面建成并實現(xiàn)相互連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速交易服務，對促進市場流通將相關鍵推進作用。

5．建立高效房地產行政管理體系，主動推進房地產交易和權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易和房屋權屬登記程序指導意見》，切實處理現(xiàn)在房地產交易和權屬登記中審批步驟多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起主動推進作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費定價標準、定價方法和價格組成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有政策法規(guī)，對物業(yè)管剪發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，努力爭取形成一個系統(tǒng)完整物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．主動推進武漢市國民經濟和社會信息化進程，開啟房地產信息化、網(wǎng)絡化建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產業(yè)電子商務。

另據(jù)教授估計，房地產價格大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升關鍵有以下原因，首先是多項房地產扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，這些能影響房市政策關鍵有：住房分配體制改革，住房供給體制重大調整，二手房交易市場深入開放，住房金融培育和加緊發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提升住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行數(shù)次降息也有利于居民增加對住房投資，住宅消費可能性和市場將會擴大，加上相關金融政策方法實施，也會對房地產起推進作用，如國家加大住房公積金歸集力度，關鍵發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，全部對促進市場消化，提升市場價格起到主動作用。（《長江日報》’9）

(三)有利投資經濟形勢成因分析（億房網(wǎng)）

（一）國家宏觀經濟影響

截止11月份，中國經濟保持8.2%高速增加。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好十二個月。關鍵表現(xiàn)以下：11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增加10.6%，繼續(xù)保持比較快增加勢頭。1-11月累計完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增加11.5%。國有和股份制企業(yè)生產增加速度超出集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產增加，表明中國經濟已經走上健康發(fā)展軌道。工業(yè)產品銷售率穩(wěn)定提升。11月份工業(yè)產品銷售率為97.42%,比上年同月提升0.12個百分點，和上月產銷率基礎持平。1-11月累計，工業(yè)產品銷售率為97.27%,比上年同期提升0.66個百分點。前11個月累計出口交貨值比上年同期增加26.1%，仍保持了快速增加勢頭。11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲0.7％，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

（二）武漢市經濟發(fā)展勢頭良好

今年以來，武漢市GDP一直保持10%以上增加率，因GDP增加帶來財政收入增加額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期增加16.35%。多種經濟類型工業(yè)競相增加，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增加10.6%、11.0%、16.9%和30.3%；1－10月份，全市完成固定資產投資193.43億元，比上年同期增加6.7%。其中基礎建設完成投資71.28億元，增加3.6%；更新改造完成46.91億元，增加2.9%；房地產完成70.26億元，增加4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增加。對外貿易10月份實現(xiàn)外貿出口3451萬美元，比上年同期增加31.3%，保持較高增加幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產值同比增加14.4%，產品銷售收入增加22.8，實現(xiàn)利稅增加70.9%，實現(xiàn)利潤總額由去年同期負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)虧損額由去年同期7.9億降低到5.4億元。

（三）全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，顯著低于去年同期104.82點水平。今年前11個月，商品房空置面積增加速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。在銷售連續(xù)升溫推進下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增加2.2%，是下六個月以來最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。今年，房地產開發(fā)投資顯著快于同期基礎建設和更新改造投資增加速度。今年前11個月，全國完成房地產開發(fā)投資3744.3億元，同比增加24.11%，增幅比去年同期提升3.7個百分點，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重達20.6%。受房地產開發(fā)和銷售快速增加影響，土地開發(fā)面積顯著高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增加36.9%。

（三）積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款有力支持

據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超出政府4.5億目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款程序簡化、貸款額度加大及貸款年限延長全部為開啟房地產市場個人消費發(fā)明了條件。

在充足資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜，和房地產相關政策和法規(guī)有利于房地產市場深入發(fā)展和活躍，所以能夠說后湖花園項目在投資機會選擇決議、地段選擇決議這兩個方面是有充足科學依據(jù)。

第三章項目周圍物業(yè)市場調查分析

項目調查是可行性研究工作基礎，是在地域選擇后進行多項生活指標調查。此次調查分析關鍵是針對擬投資地塊地理環(huán)境，后湖地域區(qū)域房地產市場，地域現(xiàn)有生活消費條件，后湖地域住宅消費者等多個方面調查，為項目標可行性分析和研究提供充實研討依據(jù)。

該項目在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產市場作簡明概述。下圖表是江岸區(qū)房地產價格和指數(shù)：

為地塊兩頭姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,江岸區(qū)價格江岸區(qū)指數(shù)

一季度2218.781000

二季度2227.381003.876

三季度2223.241002.86

四季度2226.241003.2

第四季度江岸區(qū)價格指數(shù)走勢由上季度下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達成二季度高度，因為江岸區(qū)房地產價格水平在武漢市是屬于較高，現(xiàn)在年房地產開發(fā)大多集中在江南地域，使得該區(qū)住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)因為自然條件限制使得住宅開發(fā)投資大部分全部分布在中北部地域，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資較集中地帶，關鍵原因是該地域建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多住宅小區(qū)。在高雄路國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，現(xiàn)在已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米現(xiàn)房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績很好。

后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產投資熱點地域之一，這一地帶是相對較偏地段，依據(jù)“城市空心化”理論，離市中心區(qū)有一定距離，自然環(huán)境很好，而且有開發(fā)大片住宅小區(qū)條件，是未來最適合居住地域之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地域在未來升值可能性較大。在該地域東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于江岸區(qū)均價，本季度銷售了1.65萬方。

一、投資地塊地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個項目標土地價值是有多個原因綜合作用結果。土地所處地理位置，周圍自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤品質等，決定了此地塊大部分市場家者，所以，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。

1.土地性質及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周圍關鍵有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地組成，較平整。

該地塊在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊延伸四面也大致是一望平原，地塊周圍有叫多村莊，關鍵有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村組成），新春村（有人左右）；還有成片采地和零星湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地域，空氣很好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向環(huán)境情況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大城市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上不管近看或遠望視線全部被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片草地，帶狀防護林區(qū)沿堤分布，大片湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而漂亮，但近處有零星小村落減弱了景色。

3.東向

遠方較開闊，中部為建設中東方恒星園，近處竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代城市居民區(qū)，隱約可見正在施工新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道施工沿路有灰塵。

2.2項目周圍情況

我們選擇以當?shù)貕K為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤周圍，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。

1．地形地貌情況（詳見附圖地形地貌圖）

2．物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）

3．局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）

附圖說明

1.岱黃公路一帶區(qū)域調查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，周圍村落有石橋村，塔字湖村，新春村，全部屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。周圍設有成片自然林或人工林，惟有路兩旁不多樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型污染源。

社會環(huán)境：道路路面情況較差，常常有載貨大卡車經過，到市內交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有很多通向周圍縣市長途客車。水電氣基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網(wǎng)絡線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊周圍有2-3個門診部，有中國信合，農行等金融機構分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型娛樂場所，只有幾家小型臺球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁居民來自不一樣地方，關鍵是石橋村，塔字湖村等周圍村落。另外還有武昌，漢口，漢陽居民到此打工。同時有黃陂等周圍區(qū)縣居民。她們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用褡》?，沿路地帶和石橋村大約有2-3千人。居民房屋大致為2-3層，比較簡陋。

經濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民收入水平不等，屬石橋村居民每十二個月固定有1000-1500元收入，起源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產業(yè)，或在部分私人辦企業(yè)打工，如武漢新基業(yè)混凝土等，她們收入較高，每個月有1000元左右收入，另外有些較大企業(yè)全部有集體宿舍，職員來在各處，有住在二七路。

此處當?shù)貕K東北方向村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民關鍵以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入關鍵以“賣地”為主（該村集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補助，基礎上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達，小學，中學全部比較遠。居民關鍵以石橋村人為主，有部分來自黃陂等地域打工者。工廠極少，只有多個村民自辦個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村水電，通訊等全部不完善，綠化情況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施全部不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景很好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第組成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地域，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村組成）。周圍以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基礎同上。

社會環(huán)境：該區(qū)域在江岸區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但含有發(fā)展條件，有待深入建設，通訊便捷，暖氣設施有待深入開發(fā)建設，有液化汽供給站。

經濟環(huán)境：該區(qū)域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大全部以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達成大全部處于半停產狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)仍處于落后萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，關鍵以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹路段調查

沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經過,物業(yè)基礎為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達,相關銀行,醫(yī)院診所,小學,中學設施齊全,有漢興學校,武漢市第七十一中學設在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設施仍停留在相當?shù)退?。居民以本村居民為?外地人占小部分,村居民收入起源以出租房屋,商鋪,打工為主。區(qū)域內有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,紅巖汽車武漢銷售企業(yè)等為民營及私營企業(yè).沿路可視園丁苑、富康花園等已入住居民小區(qū)。

沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大全部處于半停產狀態(tài),另外該區(qū)域內設有武漢市勞教所,戒毒所。居民收入關鍵以經營釣魚臺,打工,出租房屋為起源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化極少,自然環(huán)境通常,無污染.

整個經濟實力較同區(qū)域內其它村較強,交通也便利,基礎公共設施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其它村。

4.后湖大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉(xiāng)民極少務農,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里大家生活起源關鍵靠外出打工和房屋出租,每戶房屋大部分為2-3層樓房.區(qū)內企業(yè)和少,大部分已關閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學涂料,田田股份集團在經營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼稚園,兩個集貿市場,一個衛(wèi)生所和多個小診所,因后湖大道在建,鄉(xiāng)里水電十分方便。

5.黃浦路一帶至工農兵路一帶

自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片農田.

人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設施一應俱全。發(fā)展大道臨街關鍵是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路周圍全部有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在-3000人之間。

經濟環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁榮,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多;二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零碎建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經濟環(huán)境會有大幅度提升。

二、后湖地域區(qū)域分析

1.基礎設施情況分析

1.1交通情況

當?shù)貕K四面已初步形成了大交通體系,東西向有多年來新建和在建發(fā)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工建設,年底前建成通車后將對當?shù)貕K項目提供良好條件,南北向關鍵岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止于東方恒星園門口,和發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站,客車關鍵是運輸人員去黃陂等縣城。

1.2人文環(huán)境及生活配套設施

地塊周圍商業(yè)網(wǎng)點和金融機構交齊全關鍵在發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農行,建行等,但距離當?shù)貕K較遠,岱黃公路沿線關鍵為小商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設施。教育機構不健全,僅有華中高級中學,塔子湖小學和黃浦園豐村小學,田園小區(qū)小學等,醫(yī)療設施缺乏,關鍵為小門診部?？倎碚f,人文環(huán)境幾生活配套設施較差,是項目開發(fā)一大劣勢。

1.3市政配套設施

水:該地塊用水有宗關水廠提供,在地塊南側后湖路建有管徑為300毫米給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側后湖路建有排入黃孝河雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周圍尚無污水管。

電:該地塊現(xiàn)用電有西北側新華路變電所10kv架空線路引來?！段錆h市城市總體計劃(1996-)》中確定在該地塊北側新建德勝橋220kv變電所,到時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。

氣:整個后湖地域現(xiàn)在有三種供氣方法,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣企業(yè)供氣,有趙家條貯備站沿黃浦路延長線埋設DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶,后湖路在黃浦路延長線西側已埋設DN300現(xiàn)實狀況管道,東段管道氣有管道煤氣企業(yè)也正在計劃埋設DN300管道。

郵電電信:地域郵局在發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)實狀況電信線路由西南側唐家墩電信局引來。《武漢市城市總體計劃(1996-)》中確定在該地塊西側新建姑嫂樹電信分局,到時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。

居民習慣:此地域居民關鍵為當?shù)剞r民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基礎不關心和接觸較少,但因為地理位置靠近城區(qū)和外來人員影響,生活已開始城市化傾向。

2.后湖地域住宅市場調查

2.1后湖地域總體計劃及土地出讓情況

后湖地域是武漢市十大綜合組團之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔大型住宅新區(qū)。計劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達成40%以上,依據(jù)計劃,后湖地域將建有一個市級商業(yè)副中心,8-10公頃區(qū)級文化中心(含藝術館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設施),一平方公里塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學校和一所特殊教育學校,(1-2公頃)一平方公里地域級大型市場,技術中試基地和小型工業(yè)區(qū),現(xiàn)有村民約2.4萬人,大多為湖南移民。

后湖地域大約有2.5萬畝地,已征用一萬畝,還未征用地塊有1.5萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地,其中有征地指標約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)實狀況和路網(wǎng)分隔,將后湖地域分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據(jù)此敘述后湖地塊出讓情況(下列情況屬計劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓情況:

東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。中聯(lián)三星600畝,20萬元/畝,加規(guī)費22-23萬元/畝,世紀家園康居工程3000畝,后湖生態(tài)花園600畝,18萬元/畝.后湖鄉(xiāng)政府已征用地2200-2300畝,城開集團100-130畝。

左塊地出讓情況:

左塊地計劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400-600畝,塔子湖邊城開集團970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購置)新世界企業(yè)開發(fā)別墅和夢湖花園。幸福大道以南有市計劃土地局P()001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村三家村辦企業(yè)及散居村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村計劃未上報,固維持現(xiàn)實狀況尚待后續(xù)開發(fā)。

右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀家園,黃浦路下沿線和竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。

2.2后湖地域開發(fā)覺實狀況及態(tài)勢

后湖地域現(xiàn)在開發(fā)住宅小區(qū)關鍵集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．后湖地域住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。后湖地域住宅展現(xiàn)出顯著走勢特點：規(guī)模不停擴大，價格穩(wěn)步上升，小區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方法，區(qū)域發(fā)展，供求關系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面調查統(tǒng)計情況．

2.2.1區(qū)域發(fā)展情況

現(xiàn)已開發(fā)土地僅占后湖組團土地1/10，已征地為開工土地面積為1萬畝，占后湖組團2/5．伴隨后湖組團開發(fā)不停深入，配套逐步完善，規(guī)模逐步擴大，人氣悉心積聚，后湖組團作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團住宅建設符合《武漢市城市總體計劃（1996-）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度給予扶持，和貨幣分房政策實施和舊城改造進行，全部使后湖組團發(fā)展含有良好前景．

2.2.2供求關系

現(xiàn)已發(fā)售樓盤總銷售面積已達20多萬平方米，已動工世紀家園一期總建筑面積為18萬平方米，估計今年內后湖組團實際供給量約在30萬平方米以上，區(qū)域內現(xiàn)在已計劃項目總規(guī)模達107萬平方米，同時后湖組團需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。能夠這么說，未來一段時間內后湖地域住宅供給量將會不停上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相正確平衡。

2.2.3價格

武漢市住宅價格全方面上漲，今年內將連續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕營銷來看也是如此，各樓盤多層起價通常全部上漲到1500元/平方米以上，均價達成1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅價格更高。后湖大道建成通車，各樓盤配套設施到位后，品位培育成熟后，多層均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式。同時本區(qū)域樓盤比市內同比樓盤低1000元/平方米左右，是用戶選擇在此置業(yè)最關鍵原因之一。

2.2.4付款方法

伴隨購房用戶理財能力成熟和投資路徑增多，購房用戶選擇按揭方法購房越來越多，如后湖生態(tài)花園，80%用戶選擇按揭方法購房，東方恒星園更是達成88%，按揭成數(shù)高，年限長，已成為吸引用戶購房一個關鍵條件。

2.2.5物業(yè)形態(tài)

本區(qū)域物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主格局，未來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔格局。這符合本區(qū)域人口計劃要求和用戶在此置業(yè)生活要求和環(huán)境需求。

2.2.6戶型

本區(qū)域大戶型如120-150平方米尤其暢銷，85-110平方米中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基礎上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。

2.2.7物業(yè)管理

物業(yè)管理以人為本，突出人性化，小區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理主流，營造濃厚小區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由生活氣氛，在物業(yè)管理上強化以人為本理念和加大服務范圍，形成一定口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理方向。

2.2.8目標客源

現(xiàn)在，在本區(qū)域購房用戶大全部是黃浦路和發(fā)展大道沿線鄰近區(qū)域用戶。今明年伴隨區(qū)域市政配套設施完善，樓盤著名度提升，來此置業(yè)市內用戶，尤其是有房需要換環(huán)境置業(yè)換房用戶（政府公務員，企機關人員，生意人）仍將是本區(qū)域關鍵目標客源。

三、項目周圍關鍵物業(yè)分析

晨星苑

1.項目計劃

晨星苑由武漢新地置業(yè)企業(yè)投資開發(fā)，同濟大學設計院深圳分院設計，武建集團二企業(yè)承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達48%，容積率為1.6，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．現(xiàn)在１棟多層已完成外立面裝修，立即交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于10月交房。

2.戶型設計

多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51-73平方米。戶型面積指標以下：

戶型1*12*23*2錯式復式

面積51-5270-73119-148188-200245

分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層

百分比20%15%45%15%5%

3.價格策略

多層價格為1700-1820元／平方米，小高層價格為1935-2365元／平方米，高層單身公寓價格為1800-2100元／平方米。物業(yè)管理費多層為0.5元／平方米*月，高層為0.8-1.0元／平方米*月。付款方法靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。

4.宣傳推廣

東方恒星園于25月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有高標準售樓部之一，開盤是參與過上六個月房交會。

5.銷售情況

小區(qū)5月28日開盤，多層銷售情況很好，120套住宅已基礎售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。

6.用戶分析

用戶關鍵是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企機關中高收入人員，另有部分中小企業(yè)業(yè)主。

后湖生態(tài)花園

1.項目計劃

后湖生態(tài)花園在后湖發(fā)展區(qū)，正面沿103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。總占地面積420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，

2.戶型設計

一期關鍵戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標以下：

戶型2*23*24*2復式

面積90120-140140-170190-200

百分比10%45%30%15%

二期關鍵戶型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，具體指標以下：

戶型2*23*24*26*2

面積89,98120,140154173

百分比41%44%10%5%

3.配套設施

小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼稚園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。

４.物業(yè)管理

有武漢金冠物業(yè)管理企業(yè)進行智能化管理，物業(yè)管理費為0.5元／平方米*月

５.價格策略

后湖生態(tài)花園有一定價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為1380元／平方米，最高價有開盤時1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價為1420元／平方米，現(xiàn)均價為1500元／平方米（未計入集團購置），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復式1650-1850元／平方米．前后三次調價，５月調高50元／平方米，６月調高80元／平方米，８月調高300元／平方米。

６.宣傳推廣

關鍵采取派發(fā)宣傳單宣傳手法，同時參與了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。

７.銷售情況

首期498套5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購置占較大比重，據(jù)悉空軍雷達學院買了6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基礎售完．5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，因為調價原因７月份以后，未超出500萬。其中3*2戶型銷售最好，關鍵原因還是因在區(qū)域內價格較低，戶型很好，迎合了用戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。

８.用戶分析

一期關鍵用戶為集團購置，雷達學院購6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，散戶關鍵為江岸區(qū)行政企機關人員，生意人較少，98%散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為兒女購房百分比較大，80%以上用戶采取銀行按揭貸款付款方法。

竹葉苑

1.項目計劃

竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展投資開發(fā)，北京中聯(lián)企業(yè)設計，首期開發(fā)建筑面積5.5萬平方米。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，容積率為1.2．綠化率為45%。工程于9月底動工，估計4月中旬開盤，8月31日完工交房。

2.戶型設計

竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標以下：

戶型3*2*24*2*24*3*36*3*3

面積123-130137180222

分布D區(qū)C區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)

百分比46%9%30%15%

3.配套設施

竹葉苑小區(qū)周圍部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內住戶，社交氣氛；小區(qū)內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采取自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內控制開關．小區(qū)內還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，小區(qū)內還設有會所，幼稚園，金融，郵政服務等。

4.物業(yè)管理

有省級優(yōu)異物業(yè)管理企業(yè)招銀物業(yè)實施全方位智能化物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務．設備維護，電話通知，１５分鐘內上門服務。

５.價格策略

多層公寓起價1625元/平方米，最高價元/平方米，均價在1700-1800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在2300-2400元/平方米之間．付款方法較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付．

６.宣傳推廣

現(xiàn)在竹葉苑還未開盤，正處于內部認購階段，武漢金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當成功，隨即又參與了11月房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處?，F(xiàn)在處于前期準備階段，將于4-5月正式開盤。

７.銷售情況

竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量意向用戶，同時已實現(xiàn)認購銷售100套。

８.用戶分析

以前期銷售情況來看，用戶關鍵來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段部分行政企機關中高收入人群，用戶分布區(qū)域不廣，用戶購房關鍵是為了改善居住環(huán)境．

佳海華苑

1.項目計劃

佳海華苑由佳海房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)，第一組團占地面積71畝，建筑面積3.9萬平方米，關鍵為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。小區(qū)容積率為0.82，綠化率40%．現(xiàn)在二分之一為現(xiàn)房，二分之一為準現(xiàn)房，別墅面積為240-300平方米。

2.價格策略

早期聯(lián)體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈予．付款方法靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，幫助辦理公積金及組合貸款。

3.銷售推廣

前期推廣較為失敗，關鍵以報紙廣告和路版廣告為主，10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版廣告，效果不是很理想。

4.銷售情況

佳海華苑銷售情況較差，現(xiàn)在僅售十幾套，銷售率約10%。

5.用戶分析

用戶關鍵為開發(fā)商關系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。

世紀家園

1.項目計劃

有中聯(lián)三星開發(fā)世紀家園占地600畝，總建筑面積52.29萬平方米。一期總建筑面積17.85萬平方米，容積率為1.55，綠化率為38.8％，項目總計劃有3109戶。一期工程于12月15日開工，現(xiàn)在在做樁基工程。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。

2.戶型設計

以中大戶型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標以下：

戶型／多層２室３室４室５室

面積86132148176

數(shù)量733521024

百分比13%66%19%2%

戶型／小高層３室４室躍式５室躍式

數(shù)量28014056

百分比58%29%13%

調查結果表明：

1、項目所在區(qū)域已成為一個大型居住新區(qū)，多種檔次居住小區(qū)競相爭艷。

2、項目所在區(qū)域即使居住小區(qū)較多，但關鍵是以中低級次為主，真正稱得上高品質小區(qū)較少，所以，該區(qū)域內以中低級次物業(yè)競爭最為猛烈。

3、項目所在區(qū)域內有特色樓盤較少，還沒有真正成型致命品牌。

4、中、低級次樓盤之間價格差距不大，中、高級次樓盤之間價格差距則較為懸殊。

5、在調查全部樓盤中，大多數(shù)全部采取隨行就市追隨策略。

6、同武漢市其它區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來價格改變影響相對較小，決定價位更多是物業(yè)品牌、品質。

四、后湖鄉(xiāng)消費者調查分析

1.消費者需求調查

區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約10萬平方米，用戶關鍵來自周圍地域，現(xiàn)對已購房用戶進行調查統(tǒng)計。

1.1用戶類別

來此區(qū)域置業(yè)用戶關鍵分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋周圍等鄰近后湖范圍。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購置占很大比重，其它項目用戶也是以周圍地域為主。已購房用戶區(qū)域分布以下：

區(qū)域江岸江漢其它

百分比80%15%5%

已購放用戶職業(yè)分布

行政機關科研教育單位個體私營企業(yè)

45%45%10%

因為后湖屬于新區(qū)開發(fā)，現(xiàn)在區(qū)域樓盤用戶關鍵還是周圍地域，起源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。用戶類型關鍵為國家行政企機關，科研教育單位，個體私營業(yè)主這多個常規(guī)住宅消費類型。

1.2購置力

來此區(qū)域置業(yè)用戶購置力較強，已購放用戶家庭月收入均在4000元以上，其中90%采取公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為15-20年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。

1.3購置動機

此區(qū)域置業(yè)用戶多為二次置業(yè)，用戶購置動機關鍵為改善居住環(huán)境．購置動機以下：

換環(huán)境結婚用投資

87%8%5%

1.4用戶認同原因

選擇在此置業(yè)用戶對小區(qū)認同原因依次為：

原因環(huán)境好距離近戶型合理付款方法價格升值潛力

百分比70%50%50%20%20%15%

從成交用戶原因分析用戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方法靈活，價格，地段發(fā)展前景。

第四章項目開發(fā)經營優(yōu)勢點和機會點分析

一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式

經營機會實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取市場空間。

經營機會是外部市場、環(huán)境條件中有利條件綜合態(tài)勢和企業(yè)本身優(yōu)勢結合。

經營機會轉化為項目個性以后，即成為在猛烈市場競爭中項目標優(yōu)勢點、競爭點、賣點。

二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點

本匯報一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了很多討論。現(xiàn)對該項目真正、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場優(yōu)勢點集中以下。

（1）項目開發(fā)經營期幾年內相關經濟大“勢”。

①國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目標開發(fā)經營期。

②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利政策法規(guī)環(huán)境。

③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位消費觀念。全社會小康后家庭消費將首先集中在住房條件改善方面。

（2）項目標區(qū)位優(yōu)勢和地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間和規(guī)模

①后湖花園自然環(huán)境，在武漢市得地獨優(yōu)，其遠離市中心；

②后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企機關人員，私營、民營企業(yè)家理想生活基地；

③后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經濟住房，是置業(yè)理想地方。

（3）項目企業(yè)企業(yè)領導關鍵和公共關系狀態(tài)。

①項目開發(fā)企業(yè)領導關鍵可實施新組建班子，在人事、財務管理等方面可實施全新體制，

②項目開發(fā)企業(yè)領導層經營思想應以營造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻。

③項目也能夠運行類似于BOT模式，這也將將得到政府充足支持。

上述這些優(yōu)勢點正確利用，有利于開發(fā)項目標打造良好基礎。

三、項目開發(fā)經營機會點

（1）整個江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不僅增加，收入水平也不停增加，加以后湖鄉(xiāng)大規(guī)模建設活動，使得整個后湖鄉(xiāng)房市較為活躍，有利于新項目標上馬開工。

（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)廉價，而且多年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模開發(fā)建設，整個區(qū)域內基礎設施，市政設施不停完善和健全，這就更有利于新項目未來前景，而且整個后湖鄉(xiāng)潛在購置力也是相當有分量，這也正是項目標開發(fā)機會點。

（3）本項目現(xiàn)在交通情況不是很好，但有在建幸福大道，后湖大道將在多年內完成通車，到時候小區(qū)交通將相當便捷，而且物業(yè)增值可能性是顯而易見，項目在這個時候和大道建設同時進行，將大大促進項目所在地域交通優(yōu)化。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時。

第五章項目定位

面對競爭猛烈房地產市場，企業(yè)要建立自己品牌和形象，就必需長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等多種原因綜合考慮。

一、目標市場定位

后湖花園在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地域，這決定了主體目標對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周圍地域中高層消費群。

消費群界定

1.高校、科研院所高級職稱人士

2.民營或私營企業(yè)家或個體老板

3.行政企業(yè)機關主管級領導

4.周圍居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房需要

年紀判定在30－45歲

購置目標百分比依次判定為：純自住、自住兼投資型、其它。

二、產品定位

依據(jù)對項目周圍環(huán)境及物業(yè)市場調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于猛烈競爭市場情況和項目所處環(huán)境和位為前提而作出明智決議,關鍵原因是:

1.相對而言，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。

2.項目區(qū)位內高級物業(yè)現(xiàn)在銷售情況不是很好。

3.開發(fā)區(qū)內已形成部分居住小區(qū)群體,各項基礎設施和市政設施全部快更上。

4.在建幸福大道,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內含有其它物業(yè)不可替換優(yōu)勢。

（產品定位具體提議見第六章項目開發(fā)建設提議。）

第六章項目開發(fā)建設提議

一、項目總體計劃提議

①因為項目開發(fā)周期較長，在計劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充足表現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展策略，提議在總體計劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立功效組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可依據(jù)開發(fā)時市場情況進行單獨設計。

②總體計劃中應盡可能兼顧到當?shù)貕K周圍環(huán)境，尤其要注意項目建成后周圍景觀和小區(qū)人員視覺效果。突出環(huán)境設計宗旨，以“綠地中公建”和“公建中綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出二十一世紀居住小區(qū)整體特色。

③總體上來說，后湖花園計劃方案中建筑單體設計采取靈活戶型和改變立體效果。

④即使小區(qū)目標用戶屬中低收入階層，私家車相對不多，但在計劃上，未來后湖花園業(yè)主中因為位置原因將部分擁有私家車，所以，提議在小區(qū)交通方面，充足做到人車分流而且計劃好停車位。

⑤在設計計劃上，建立“城市——小區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭“(如上圖所表示)尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市高度看小區(qū)建設，為居民發(fā)明和城市完美友好居住環(huán)境。

二、住宅建筑設計提議

1、住宅設計要適度超前。這里超前不僅僅是面積問題，更關鍵是功效、質量方面適度超前，這就要求設計人員必需考慮到以后數(shù)內大家生活方法和需求改變。假如我們今天設計開發(fā)住宅能想到明天話，那么我們住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中一個強力賣點。

2、住宅設計應充足表現(xiàn)“以人為本”標準，想住戶之所想，每一細節(jié)處理全部應表現(xiàn)出對人關心和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。尤其是對兒童居室，要更多地給予周到細致考慮。正如大家所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部部署全部應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功效分室等要求設計(左圖為一參考方案,附錄還相關鍵備選方案)。

3、住宅外觀設計采取現(xiàn)在流行歐式風格，色彩以簡練明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其它色彩點綴，做到統(tǒng)一中有改變。

4、在建筑材料方面，大量采取新材料、新產品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成含有“后小康時代”特征住房中，新材料、新產品、新技術采取率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合部署為40%。

5、戶型設計多樣化，包含平面布局多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。

三、小區(qū)配套設施提議

1、交通情況為影響居民購房決議一個關鍵原因，鑒于本項目所處區(qū)位交通情況不佳，提議企業(yè)引進公交線路至小區(qū)，企業(yè)也可委托未來物業(yè)管理企業(yè)辦理住戶上下班和小孩往返學校交通工具。

2、會所是未來小區(qū)檔次標志之一，提議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。

3、當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)智能化成為發(fā)展肯定趨勢。為和時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新時尚，提議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采取地下電纜，整個小區(qū)實施二十四小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育等多方位網(wǎng)絡服務。

4、每戶設獨立水、電、煤氣表，小區(qū)內采取變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，確保用戶生活用水質量。

5、小區(qū)內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶日常生活提供方便,充足表現(xiàn)出小區(qū)生活現(xiàn)代化。(圖所表示小區(qū)配套方案)

四、環(huán)境藝術設計提議

伴隨大家生活水平提升，“買環(huán)境”觀念已為大多數(shù)居民所接收，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)一個賣點。在目前和未來相當長一段時間內，大家買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)整體計劃等原因外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反應了大家追求人和自然友好統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜城市一個心態(tài)。

基于上述原因和項目本身環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)企業(yè)在進行當?shù)貕K整體計劃設計時，不僅兼顧到地塊周圍環(huán)境，更要注意小區(qū)內環(huán)境藝術設計，提議企業(yè)聘用專業(yè)環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達成很好環(huán)境效果。

上述優(yōu)化提議僅僅是一個思緒，設計人員在把握總體標準前提下，能夠有更多突破。

第七章項目開發(fā)經營策略及投資估算

依據(jù)本匯報前六章敘述和分析，本章著重討論后湖花園項目標開發(fā)經營策略，并對項目標投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂對應項目籌資計劃和投資計劃。

一、項目開發(fā)經營策略

依據(jù)開發(fā)企業(yè)實際情況，本項目宜采取“整體計劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”靈活多變開發(fā)經營策略。

1、整體計劃。這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)一個顯著特點，當?shù)貕K占地125.59畝，所以必需對地塊進行整體計劃。

2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達11.72萬M2，估計總投資約1.5億元人民幣左右，如此大規(guī)模投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產市場變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于依據(jù)市場需求改變立即調整物業(yè)功效，重新定位，規(guī)避風險。

依據(jù)對項目地塊現(xiàn)實狀況分析，提議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建后湖大道，交通條件相對