第二十三章《居間合同》

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類崗位培訓(xùn)》課程廣州城市職業(yè)學(xué)院項(xiàng)目五房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary單元一房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程與合同職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫技能點(diǎn)：能簽訂房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)合同素養(yǎng)：嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的學(xué)習(xí)工作態(tài)度遵紀(jì)守法的職業(yè)意識團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神知識點(diǎn)：房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)流程要點(diǎn)第二十三章居間合同01居間合同概述【本章內(nèi)容提示】居間合同是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，另一方當(dāng)事人支付報(bào)酬的合同。本章主要介紹居間合同的概念、特征、種類，其與委托合同的關(guān)系、雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。要求了解居間合同的概念、特征，正確區(qū)分不同種類的居間合同，掌握合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)?！局R結(jié)構(gòu)簡圖】居間合同概述居間合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)居間合同的概念與種類居間合同的特征與委托合同人的關(guān)系概念報(bào)告居間及媒介居間居間人的義務(wù)委托人的義務(wù)一、居間合同的概念

居間合同

是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，另一方當(dāng)事人支付報(bào)酬的合同。報(bào)告訂立合同機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，給付報(bào)酬的一方為委托人。居間在實(shí)踐中經(jīng)常稱為中介，但值得注意的是并非所有的中介均為居間，中介人也有可能是委托合同中的受托人。報(bào)告居間媒介居間一、居間合同的概念報(bào)告居間媒介居間，指居間人為委托人訂立合同提供媒介服務(wù)的合同。又稱指示居間，指居間人為委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會的居間合同。甲欲在某市租一套房子，委托乙房屋中介尋找房源。乙經(jīng)過多方尋找得知丙有意出租的一套房子正好符合甲的要求，于是將該消息告知了甲，甲讓乙從中撮合，乙聯(lián)系到丙說明情況之后，丙也愿意乙做中間人。最后甲與丙簽訂房屋租賃合同，合同文本為乙提供的格式合同。？分析本例中居間的種類？【案例分析23-1-1】提示：本例中存在兩個居間合同：在甲讓乙尋找房源的合同中，乙的地位是報(bào)告居間人；在甲、丙讓乙從中撮合擔(dān)當(dāng)中間人的合同中乙的地位是媒介居間人。

二、居間的特征（一）居間合同是勞務(wù)合同。（二）居間人處于中間人地位，不介入委托人與第三人所簽訂的合同關(guān)系中。（三）居間合同為有償、雙務(wù)、諾成、不要式合同。三、居間合同與委托合同的關(guān)系（一）二者的聯(lián)系居間合同與委托合同均屬于勞務(wù)提供合同。居間人和受托人的權(quán)利和義務(wù)都是基于委托人的委托而產(chǎn)生，都以委托人的信任為前提，委托是居間事務(wù)的基礎(chǔ)。（二）二者的區(qū)別1.從事的委托事務(wù)不同。2.是否有償不同。3.費(fèi)用負(fù)擔(dān)不同。02居間合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)一、居間人的義務(wù)（一）如實(shí)報(bào)告義務(wù)（二）保密義務(wù)（三）盡力義務(wù)二、委托人的義務(wù)（一）支付報(bào)酬義務(wù)1、支付報(bào)酬的前提2、報(bào)酬數(shù)額的確定3、報(bào)酬給付人（二）必要費(fèi)用償還義務(wù)華利公司欲購買一批儀器，委托劉某提供媒介服務(wù)。華利公司和有關(guān)當(dāng)事人對劉某提供媒介服務(wù)的費(fèi)用承擔(dān)問題沒有約定，后又不能協(xié)商確定。在此情況下，對劉某提供媒介服務(wù)的費(fèi)用應(yīng)按下面哪些選項(xiàng)確定？（）A.華利公司應(yīng)當(dāng)向劉某預(yù)付提供媒介服務(wù)的費(fèi)用。B.在劉某促成合同成立時，華利公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其提供媒介服務(wù)的費(fèi)用。C.在劉某未促成合同成立時，華利公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)提供媒介服務(wù)的必要費(fèi)用。D.在劉某促成合同成立時，應(yīng)當(dāng)由劉某自己承擔(dān)提供媒介服務(wù)的費(fèi)用。【練習(xí)題23-2】【練習(xí)題23-2】答案解析解析：本題應(yīng)選CD。居間合同中委托人沒有預(yù)付費(fèi)用的義務(wù)，該義務(wù)在委托合同才存在，因此不應(yīng)選A。促成合同成立時，居間人應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)提供媒介服務(wù)的費(fèi)用，這是居間合同的成本。因此應(yīng)選D。根據(jù)《合同法》第427條的規(guī)定，未促成合同成立的居間人可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用，因此應(yīng)選C。如何理解合同法第425條關(guān)于居間人法律責(zé)任的規(guī)定？合同居間人對于其提供的信息是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的審查責(zé)任？提示：對此有兩種理解：一種理解是：《合同法》第425條第1款規(guī)定了居間人的如實(shí)告知義務(wù)，但在該條第2款設(shè)置違法告知義務(wù)的法律責(zé)任時，僅提到了“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”。該款規(guī)定居間人承擔(dān)責(zé)任的主觀狀態(tài)應(yīng)為故意。這不免讓人產(chǎn)生疑問：通觀《合同法》的規(guī)定，原則上只有在無償合同中當(dāng)事人才僅對故意或重大過失負(fù)責(zé)；居間合同為有償合同，為什么采用比無償合同還要寬松的責(zé)任?！倦y點(diǎn)追問】另一種理解是：該條第2款對隱瞞重要事實(shí)加上了主觀故意的條件，而對于提供虛假情況的，在行文上并未要求必須具備主觀故意，前面的“故意”二字不涵蓋提供虛假情況。也就是說只要提供未盡審查義務(wù)，提供虛假信息者，就要承擔(dān)法律責(zé)任。按第一種理解，居間人對于所提供信息不承擔(dān)調(diào)查或?qū)彶榈牧x務(wù)，只要主觀上不存在故意即可不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。按第二種理解，居間人對于所提供的信息，應(yīng)當(dāng)負(fù)審查義務(wù)，如同我國臺灣地區(qū)民法第567條規(guī)定。你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何理解，對該法條你還有何見解？【難點(diǎn)追問】1.居間合同與委托合同的關(guān)系是什么？2.居間人的義務(wù)是什么？3.委托人的義務(wù)是什么？4.案例分析：2004年7月，張學(xué)民委托具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動資格的春秋公司尋找房源。該公司通過網(wǎng)絡(luò)查詢得知涉案房屋有出租意向，遂安排并陪同張學(xué)民于7月15日查看房屋。出租人自稱余某某，出示了拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議復(fù)印件和本人身份證，以證明其系涉案房屋權(quán)利人。春秋公司對上述材料的真實(shí)性未持異議。張學(xué)民當(dāng)場支付定金6000元。次日，租賃雙方到春秋公司簽署了由該公司提供和填寫的《房屋租賃協(xié)議》（租期自2004年7月16日至2005年7月15日）。【思考題】【思考題】案例分析張學(xué)民給付出租人18000元，依約付清了全部租金（含定金）。同日，其還給付出租人有線收視費(fèi)216元，給付春秋公司信息服務(wù)費(fèi)2000元。后來真正的房主將房屋收回。張學(xué)民于是將春秋公司訴到法院要求返還信息服務(wù)費(fèi)2000元，賠償損失24216元。春秋公司同意退還信息費(fèi)2000元，但不同意張學(xué)民的其他訴訟請求。一審和二審均支持了張學(xué)民的訴訟請求。本案中不能認(rèn)定春秋公司存在故意，但一審法院法官指出，“這是否意味著居間人只在故意虛假報(bào)告的情形下才喪失報(bào)酬請求權(quán)，并對委托人的損失負(fù)責(zé)呢？【思考題】答案解析解析：答案應(yīng)當(dāng)是否定的；（1）該款規(guī)定并不具有排他性，不能反推出居間人除此之外有報(bào)酬請求權(quán)且不負(fù)損害賠償責(zé)任的結(jié)論，否則不符合邏輯推理規(guī)律。（2）居間合同的雙務(wù)有償性要求居間人應(yīng)忠實(shí)盡力地促成合同成立，以此作為獲得報(bào)酬的對價。但在不實(shí)報(bào)告情況下成立的合同，往往違背委托人的真實(shí)意愿且損害其利益，要么無效要么撤銷，委托人的合同目的并未實(shí)現(xiàn)。因此，不論哪種情形的不實(shí)報(bào)告，只要足以損害委托人利益，居間人均不得請求支付報(bào)酬第二十三章居間合同第二節(jié)居間合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)【思考題】答案解析（3）雖然《合同法》第四百二十五條未對過失錯誤居間人的法律責(zé)任作出具體規(guī)定，但依據(jù)《合同法》總則有關(guān)違約責(zé)任的一般規(guī)定。盡管法官的判決考慮了如實(shí)報(bào)告的義務(wù)不應(yīng)當(dāng)只限于故意，有過失的也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。但從法官