城銷售部培訓(xùn)手冊(cè)模板

魯能領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)手冊(cè)。課程安排祥見領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)計(jì)劃表。請(qǐng)開發(fā)商各部門提前安排講師及備課。偉業(yè)顧問(wèn)二00五年九月四日目錄條目頁(yè)碼一、集團(tuán)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念………………………2集團(tuán)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念介紹…………2魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開發(fā)理念………2集團(tuán)、企業(yè)管理制度學(xué)習(xí)………2房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)………………………2-51中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況……………2-5濟(jì)南市行業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況……………6-8中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹………8-12行業(yè)相關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋…………………12-20銷售管理措施等政策學(xué)習(xí)………20-52房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目可行性研究………………52建筑計(jì)劃基礎(chǔ)知識(shí)…………………52房地產(chǎn)營(yíng)銷基礎(chǔ)理論和方法…………52-53房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研……………………52項(xiàng)目營(yíng)銷理論和利用……………52-53房地產(chǎn)銷售步驟…………53-58銷售體管理制度……………………53銷售現(xiàn)場(chǎng)步驟和接待規(guī)范…………53-57專用業(yè)務(wù)表格使用…………………58房地產(chǎn)銷售技巧…………57-81商務(wù)禮儀……………58-61用戶造訪規(guī)范………………………61-62成交、逼定技巧……………………62-79用戶心理學(xué)…………78-80項(xiàng)目培訓(xùn)…………………80-87項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略及思緒…………80答客問(wèn)………………80-87項(xiàng)目講解和沙盤講解………………87-88產(chǎn)品學(xué)習(xí)熟悉項(xiàng)目宣傳道具和資料實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)——本部分不需要文字資料集團(tuán)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念（一）集團(tuán)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念介紹——請(qǐng)策劃組準(zhǔn)備講話稿（二）魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開發(fā)理念——楊總（三）集團(tuán)、企業(yè)管理制度學(xué)習(xí)——綜合事物部二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（一）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況“九五”期間，中國(guó)住房體制發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，舊住房分配體制基礎(chǔ)打破，新住房體制初步形成?！熬盼濉逼陂g，城鎮(zhèn)住宅年均建成6.2億平方米，合886萬(wàn)套；農(nóng)村住宅年均建成6.7億平方米。城鎮(zhèn)人均建筑面積由1995年16.2平方米提升到20平方米。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資占中國(guó)生產(chǎn)總值比重達(dá)成6.1%。1999年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳同意轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等八個(gè)部委局提出《相關(guān)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提升住宅質(zhì)量若干意見》，提出了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化指導(dǎo)思想和關(guān)鍵目標(biāo)，形成了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)施框架。到底，科技對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展貢獻(xiàn)率達(dá)成31.8%，比“八五”末期提升了6.4個(gè)百分點(diǎn)。1994年中國(guó)建筑市場(chǎng)上所能提供建筑材料和部品僅4000種，“九五”期間，這種局面已經(jīng)有巨大改變。中國(guó)鋼材、水泥、玻璃產(chǎn)量保持世界首位；1993年建筑陶瓷和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量也已躍居世界第一；1996年中國(guó)成為世界電梯第二生產(chǎn)大國(guó)；化學(xué)建材產(chǎn)品生產(chǎn)能力成倍增加。經(jīng)過(guò)推廣，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已廣泛進(jìn)入一般家庭，在住宅信息傳輸方法上，很多新建住宅小區(qū)采取了寬帶網(wǎng)絡(luò)。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍處于初級(jí)階段，屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)化率僅為15%，施工企業(yè)人均年完工面積長(zhǎng)久在20多平方米徘徊。1999年4月以來(lái)，全國(guó)有47個(gè)住宅工程列入建設(shè)部實(shí)施國(guó)家康居示范工程計(jì)劃，總面積近700萬(wàn)平方米。“十五”期間，住宅建設(shè)發(fā)展目標(biāo)是，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅計(jì)劃完工面積27億平方米，約3000萬(wàn)套；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到22平方米；到“十五”末期消亡危房，舊房基礎(chǔ)得到更新和改造，基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)每戶擁有一套功效相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量較高住宅?！笆濉逼陂g，要經(jīng)過(guò)加緊推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，使科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)增加貢獻(xiàn)率達(dá)成35%以上。到，城鎮(zhèn)住宅達(dá)成適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全要求，工程質(zhì)量、功效質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基礎(chǔ)滿足居民長(zhǎng)久居住需求。城鎮(zhèn)住宅完工面積達(dá)成55億平方米，使科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)率達(dá)成40%以上。住宅建設(shè)關(guān)鍵任務(wù)是建立并完善五大致系，即國(guó)家宏觀調(diào)控體系、住房供給體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系和市場(chǎng)服務(wù)體系。未來(lái)5年，住房制度改革任務(wù)是全方面建立住房新體制，同時(shí)保持住房建設(shè)連續(xù)穩(wěn)定增加。1981年3月10日，中國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立。到底，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超出2萬(wàn)家，從業(yè)人員已突破200萬(wàn)人。1994年建設(shè)部下發(fā)《城市新建住宅小區(qū)管理措施》以來(lái)，全國(guó)有近萬(wàn)個(gè)5萬(wàn)平方米以上新建住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理新體制。中國(guó)現(xiàn)在物業(yè)管理仍屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，80%以上物業(yè)管理職員來(lái)自城市企機(jī)關(guān)下崗分流人員、部隊(duì)復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人和農(nóng)村剩下勞動(dòng)力?，F(xiàn)在全國(guó)約有三分之一物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，這種建管不分體制決定了物業(yè)管理隸屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)。八十年代以來(lái)，中國(guó)住房建設(shè)以跨越式速度發(fā)展，今年城鎮(zhèn)建設(shè)總量每十二個(gè)月在13億平方米左右，是全世界建房數(shù)最多國(guó)家，其成就各問(wèn)題關(guān)鍵有以下多個(gè)方面。1.建設(shè)規(guī)模大，居住水平提升快，但局部地域存在過(guò)熱苗頭。改革開放中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積只有7.2平方米，農(nóng)尊人均住房面積8.4平方米，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量屬于溫飽型水。從1950年至1980年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅僅7億平方米，折合1400萬(wàn)套。平均每十二個(gè)月2334萬(wàn)平方米，折合46萬(wàn)套。1980恩年起，國(guó)家加大了住宅投資力度及1981至，全國(guó)新建城鎮(zhèn)住宅68億平方米，折合8435萬(wàn)套。相當(dāng)于前三十年9.6倍，平均每十二個(gè)月建房數(shù)量為3億平方米，折合375萬(wàn)套。近幾年每十二個(gè)月穩(wěn)定在5.5億平方米左右，為5.6億平方米。為5.7恩億平方米，其中各類商品房約占50％。伴隨建房數(shù)增加，城鎮(zhèn)人君主房水平由7.2平方米提升到22平方米，農(nóng)村人均住房水平從8.4恩平方米提升到24.5平方米，就整體而言，中國(guó)住房嚴(yán)格短缺時(shí)代已經(jīng)基礎(chǔ)結(jié)束。存在問(wèn)題是企業(yè)數(shù)量太多，投資盲目性較大，部分地域出現(xiàn)了區(qū)域性過(guò)熱和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩苗頭。2.住房質(zhì)量提升快，城市面貌改變大，但科技含量不高。八十年代以前建成住宅大部分為設(shè)施簡(jiǎn)陋提議住宅，其中平房44％，有31％廚房，27％師內(nèi)沒(méi)有自來(lái)水。66％沒(méi)有廁所。近幾年新住宅全部提升很快，絕大部分是設(shè)施期權(quán)、配套萬(wàn)占集合住宅。為滿足中高收者和國(guó)外需要，這時(shí)期還興建部分高級(jí)公寓和獨(dú)立住。存在問(wèn)題是部分工程質(zhì)量粗早，科技含量較低，尤其是農(nóng)村建房結(jié)構(gòu)淡薄，設(shè)施簡(jiǎn)陋，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。3.對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)越來(lái)越大，初步形成富民強(qiáng)國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)。住宅建設(shè)占社會(huì)固定資產(chǎn)投資百分比，最高時(shí)期達(dá)成了27.2％，“八五”時(shí)期為22.6％，“九五”時(shí)期為22.7％?，F(xiàn)在每十二個(gè)月投資惡已靠近1萬(wàn)億元，是各行各業(yè)中投資最高，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加強(qiáng)經(jīng)行業(yè)。房地產(chǎn)發(fā)明增加值占中國(guó)生產(chǎn)總值比重靠近8％對(duì)當(dāng)年新增GDP貢獻(xiàn)靠近3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家每十二個(gè)月經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)收取土地出讓金用相關(guān)稅費(fèi)6000多億元，就業(yè)人數(shù)萬(wàn)人，并拉動(dòng)建材、鋼鐵、家電電氣、空調(diào)、電梯、加劇等每十二個(gè)月以兩位數(shù)增加，投資誘發(fā)系數(shù)達(dá)成1：15以上。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得益于全國(guó)金融售強(qiáng)力支持，同時(shí)它又是金融機(jī)構(gòu)關(guān)鍵用戶，截止底僅四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款金額即達(dá)1.8億元，每十二個(gè)月繳付利息近400億元。4.促進(jìn)社會(huì)安定。大規(guī)模住房建設(shè)顯著地改善了群眾住房條件，這一時(shí)期有8000多萬(wàn)戶居民，2億多人口遷入新房，初步實(shí)現(xiàn)了“居有其屋小康目標(biāo)，為改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)明了一個(gè)安定社會(huì)環(huán)境。以后要合適地增加生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)住房補(bǔ)助，過(guò)去房地產(chǎn)住房嚴(yán)格短缺，研究我們住房從現(xiàn)在37.6％提升到50％，城鎮(zhèn)人口從現(xiàn)在4.8億增加到7億，僅是人剖自然增加和農(nóng)民進(jìn)程，就需要新建城鎮(zhèn)住宅56億平方米。相當(dāng)于前二十年綜合。加上房屋更新、舊城改造用相關(guān)配套設(shè)施用商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，建房總量約80―100億平方米，比前20個(gè)高出60％倍左右；農(nóng)村住房伴隨農(nóng)民生活改善也將保持每十二個(gè)月6億平方米建設(shè)規(guī)模，近期不會(huì)下降。實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，全國(guó)居民將達(dá)成每戶有一套舒適實(shí)用住宅，城鎮(zhèn)人均住房面積總現(xiàn)在22平方米提升到35平方米，整體居住水平將居于發(fā)展中國(guó)家前列。住房品質(zhì)深入提升，健康住宅將占主導(dǎo)地位。在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件前提下，最大程度地做到“安全、適用、環(huán)境保護(hù)、美觀”，應(yīng)該是住宅建設(shè)基礎(chǔ)方針。5.產(chǎn)業(yè)范圍深入擴(kuò)展，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比重增加。6.法規(guī)政策日趨完善，產(chǎn)業(yè)健康連續(xù)發(fā)展。7.部分地域出現(xiàn)一定地產(chǎn)泡沫，但大多數(shù)地域健康、穩(wěn)定發(fā)展。8.土地政策深入細(xì)化，供給結(jié)構(gòu)愈加合理。9.推廣節(jié)能省地型項(xiàng)目，構(gòu)建友好型小區(qū)。（二）濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。整年房地產(chǎn)開發(fā)投資110.2億元，增加22.7%。其中：住宅投資完成87.1億元，增加17.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資79.0%。商品房屋完工面積275.4萬(wàn)平方米，下降6.8%，其中：住宅完工面積246.3萬(wàn)平方米，下降3.1%。建筑業(yè)快速增加。全市含有新資質(zhì)等級(jí)建筑業(yè)企業(yè)824家，共完成增加值81億元，增加24%；實(shí)現(xiàn)利稅20億元，增加43.9%；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率（按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算）為4.2萬(wàn)元/人,房屋施工面積2873萬(wàn)平方米，房屋完工面積954.3萬(wàn)平方米，其中住宅572.8萬(wàn)平方米。投資、建設(shè)情況濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。1—12月，房地產(chǎn)新開工面積為365.75萬(wàn)平方米，12月新開工面積增加很快，一舉扭轉(zhuǎn)1-11月新開工面積同比下降趨勢(shì)，基礎(chǔ)追平同期水平

；而商業(yè)用房新開工面積增加快速，比同期上升了36.95個(gè)百分點(diǎn)，成為商品房開工面積增加主力軍。

濟(jì)南房地產(chǎn)完成投資110.75億，同比上升23.33%；完工面積275.39萬(wàn)平方米；商品房銷售面積248萬(wàn)平方米，同比上升3.2%。。整年房地產(chǎn)開發(fā)投資110.2億元，增加22.7%。其中：住宅投資完成87.1億元，增加17.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資79.0%。商品房屋完工面積275.4萬(wàn)平方米，下降6.8%，住宅完工面積246.3萬(wàn)平方米，下降3.1%。從空置面積看，住宅空置面積為29.3萬(wàn)平方米，同比下降38.2萬(wàn)平方米；辦公樓空置面積為5.5萬(wàn)平方米，同比增加71.9%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為2.9萬(wàn)平方米，同比增加70.6%。商品房銷售勢(shì)頭良好。濟(jì)南商品房整體銷售略有下降，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售增加快速。據(jù)了解，截至12月末，濟(jì)南市累計(jì)銷售各類房屋面積為248萬(wàn)平方米，比上年下降3.2%，其中，住宅銷售225.1萬(wàn)平方米，下降6.7%；辦公樓銷售3.2萬(wàn)平方米，下降61.4%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售17.8萬(wàn)平方米，增加229.6%。購(gòu)置仍以個(gè)人為主。

3、房地產(chǎn)開發(fā)投資增加速度（前3季度）比同期有所下降。有開發(fā)工作量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月末，有開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有170個(gè)，而上年同期有190個(gè)，降低了20個(gè)；從新開工面積看，到9月底為205.2萬(wàn)平方米，比上年同期下降19.5%；其中住宅178.7萬(wàn)平方米，下降18.1%；新開工面積占在建工程施工面積比重為29.3%，比上年同期下降9.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅30.6%，下降10.5個(gè)百分點(diǎn)；土地開發(fā)面積完成31.3萬(wàn)平方米，比上年同期下降了72.1%。據(jù)調(diào)查，到現(xiàn)在為止上年項(xiàng)目完工企業(yè)大部分沒(méi)有新項(xiàng)目開工，仍處于市場(chǎng)調(diào)查階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降關(guān)鍵原因：

1）、有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)完工，正處于項(xiàng)目決算階段，所以完成投資很小。

2）、土地原因是制約濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)增速關(guān)鍵原因。據(jù)對(duì)濟(jì)南市中小房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，普遍存在著沒(méi)有土地可開發(fā)問(wèn)題。因?yàn)闈?jì)南市土地實(shí)施招拍掛制度，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力要求較高，而部分中小企業(yè)沒(méi)有那么大資金實(shí)力，只好將投資眼光轉(zhuǎn)向外地。據(jù)了解濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在聊城、濰坊、青島等地全部有開發(fā)項(xiàng)目。

3）、還有一部分企業(yè)是手中有地而因?yàn)榉N種原因項(xiàng)目沒(méi)有開工。原因關(guān)鍵有：一是等濟(jì)南市西部計(jì)劃；二是屬于歷史遺留問(wèn)題。比如有企業(yè)征是農(nóng)用耕地，要等到國(guó)土資源部解凍才能辦土地使用證。還有土地是原國(guó)有土地協(xié)議出讓，現(xiàn)已凍結(jié)，正等候同意。三是部分企業(yè)是因?yàn)橘Y金問(wèn)題，即使手里有土地，但因?yàn)橘Y金短缺故遲遲不能開工。四是正在等候辦理開工手續(xù)，一旦手續(xù)辦妥就能夠開工。

4）、新開工面積及土地開發(fā)面積等先行指標(biāo)下滑。從現(xiàn)在濟(jì)南市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，多數(shù)是往年續(xù)建項(xiàng)目，現(xiàn)在年以來(lái)因?yàn)樵诮?jīng)營(yíng)性用地供地方面要求嚴(yán)格，新開工項(xiàng)目極少。新開工面積、土地開發(fā)面積是反應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展程度關(guān)鍵指標(biāo)。4、價(jià)格走勢(shì)濟(jì)南商品房平均價(jià)格達(dá)成3064元/平方米，同比增加31.7%，房?jī)r(jià)增速比同期上升20.9個(gè)百分點(diǎn)價(jià)格是2倍，銷售額同比擴(kuò)大快要7倍。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均價(jià)格為6117元/平方米，增加105.5%，不僅增加最快，平均價(jià)格也最高；住宅平均價(jià)格為2830元/平方米，增加22.7%。5、一季度地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)供給量和需求量濟(jì)南市1-2月份,濟(jì)南市住宅等新開工面積正大幅度增加。1-2月房屋施工面積為358.9萬(wàn)平米，比去年同期增加10.7%，新開工面積為87.2萬(wàn)平米，同比增加了64.6%；而銷售方面1-2月本市商品房屋銷售建筑面積為15.6萬(wàn)平方米，其中銷售給個(gè)人15.6萬(wàn)平方米，同比分別下降22.0%和16.6%。住宅銷售建筑面積為15.5萬(wàn)平方米，下降18.4%。截至3月，濟(jì)南市商品房(含住房、非住房)銷售2447件，同比降低20.19%；銷售面積35.05萬(wàn)平方米，降低22.93%；銷售金額10.51億元，降低11.08%。現(xiàn)在全市商品房平均銷售價(jià)格為2998元/平方米。今年頭3個(gè)月，濟(jì)南市商品房住房銷售2287件，同比降低23.81%；銷售面積31.02萬(wàn)平方米，同比降低28.46%；銷售金額7.82億元，同比降低28.65%。價(jià)格走勢(shì)一季度濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)分析表明，1月至3月份，濟(jì)南市商品住房平均售價(jià)展現(xiàn)“高開低走”走勢(shì)，和去年同期相比房?jī)r(jià)增幅顯著下降。房管部門估計(jì)，未來(lái)商品房均價(jià)還將保持本季度態(tài)勢(shì)。一季度濟(jì)南市土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲，商品房銷售火爆，而二手房銷售價(jià)格漲幅通常，在全國(guó)35個(gè)大中城市中列25位。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南市土地交易價(jià)格同比上漲6.3%，其中住宅用地上漲8.1%，在全國(guó)居第14位。截至3月，濟(jì)南市商品房(含住房、非住房)銷售2447件，同比降低20.19%；銷售面積35.05萬(wàn)平方米，降低22.93%；銷售金額10.51億元，降低11.08%。今年頭3個(gè)月，濟(jì)南市商品房住房銷售2287件，同比降低23.81%；銷售面積31.02萬(wàn)平方米，同比降低28.46%；銷售金額7.82億元，同比降低28.65%。

第一季度，濟(jì)南市二手房(含住房、非住房)銷售13212件，同比降低2.96%；銷售面積35.19萬(wàn)平方米，同比增加9.19%，銷售金額7.53億元，同比增加18.40%。今年頭3個(gè)月，濟(jì)南市二手住房銷售3101件，和去年同期基礎(chǔ)持平；銷售面積30.66萬(wàn)平方米，同比增加13.6%；銷售金額6.65億元，同比增加28.38%。濟(jì)南市二手住房平均銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月保持在2150元/平方米左右，運(yùn)行平穩(wěn)。（三）中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹發(fā)展時(shí)間短，發(fā)展勢(shì)頭猛回顧歷史，1998年是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，伴隨經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速發(fā)展和居民生活水平、支付水平不停提升，為商業(yè)用房提供了堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)一線城市，“一鋪養(yǎng)三代”投資理念開始廣為傳誦。從下面兩個(gè)圖表中，我們能夠清楚地出，即使住宅仍然占據(jù)主流地位，但商業(yè)物業(yè)在投資者追捧下，呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，商業(yè)物業(yè)銷售增幅達(dá)成39.4％，銷售增幅也在30％。1997-中國(guó)商業(yè)物業(yè)銷售面積（單位：萬(wàn)平方米）199719981999634.1810.81003.171399.311548.68.331997-中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積比商業(yè)物業(yè)10％住宅1.3％其它88.7％20世紀(jì)80年代以前，中國(guó)沒(méi)有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)多為多種類型供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)和場(chǎng)所投入沒(méi)有嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)關(guān)系。20世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)“購(gòu)物中心”，到90年代中期，這些購(gòu)物中心在百貨店基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂(lè)等休閑設(shè)施引入，形成名副其實(shí)“購(gòu)物中心”，但規(guī)模比較小。20世紀(jì)90年代末期，部分以ShoppingMall為雛形大型超級(jí)購(gòu)物中心在一級(jí)城市登陸，從規(guī)模、形式、購(gòu)置力等等各方面試探中國(guó)消費(fèi)能力。中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵類型商業(yè)房地產(chǎn)類型代表項(xiàng)目百貨類商業(yè)房地產(chǎn)各類百貨商場(chǎng)超市類商業(yè)房地產(chǎn)好又多、家樂(lè)福家居建材類/自行組裝類商業(yè)房地產(chǎn)宜家、百安居工廠直銷折扣店類商業(yè)房地產(chǎn)北京燕莎奧特萊斯店商業(yè)街類商業(yè)房地產(chǎn)廣州北京路、武漢江漢路商品批發(fā)類商業(yè)房地產(chǎn)各類服裝城、電器城等各類商品市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)電子市場(chǎng)、家俱城等娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)電影院、民俗村、劇院等餐飲類商業(yè)房地產(chǎn)各類餐飲店購(gòu)物中心類商業(yè)房地產(chǎn)ShoppingMall建筑底商商業(yè)房地產(chǎn)寫字樓底商、公寓底商、住宅底商等商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)房地產(chǎn)分類比較復(fù)雜，不一樣標(biāo)準(zhǔn)就有不一樣商業(yè)形態(tài)，國(guó)際上關(guān)鍵使用劃分方法有五種：行業(yè)類型不一樣、消費(fèi)行為不一樣、建筑形式不一樣、市場(chǎng)范圍不一樣和開發(fā)規(guī)模不一樣。從商業(yè)房地產(chǎn)分類表中能夠看出其組成形態(tài)多樣性，這為開發(fā)提供了多個(gè)選擇，卻也對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了高要求，必需增加對(duì)各個(gè)使用商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熟悉和了解。依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)分類圖，來(lái)看現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)物業(yè)組成。因?yàn)榘l(fā)展迅猛，市場(chǎng)上商業(yè)形態(tài)開發(fā)還帶有盲目性，沒(méi)有如住宅一樣進(jìn)入理性開發(fā)期，了解市場(chǎng)供給量才能面對(duì)各色物業(yè)有選擇進(jìn)行開發(fā)。商業(yè)房地產(chǎn)分類根據(jù)行業(yè)類型劃分零售功效房地產(chǎn)娛樂(lè)功效房地產(chǎn)餐飲功效房地產(chǎn)健身服務(wù)及休閑功效房地產(chǎn)大型購(gòu)物中心根據(jù)消費(fèi)方法劃分物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)根據(jù)建筑形式劃分底層商業(yè)房地產(chǎn)地下層商業(yè)房地產(chǎn)地上層商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)行業(yè)類型劃分近鄰型小區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型根據(jù)建筑形式劃分大型商業(yè)房地查項(xiàng)目中型商業(yè)房地查項(xiàng)目小型商業(yè)房地查項(xiàng)目中國(guó)商業(yè)物業(yè)組成超區(qū)域型區(qū)域型小區(qū)型專題型鄰里型36％34％15％9％6％為何商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)要高于住宅開發(fā)利潤(rùn)呢？因?yàn)樽≌瑢儆谝淮涡酝顿Y，住宅實(shí)用價(jià)值表現(xiàn)為居住實(shí)用性，其在使用過(guò)程中并不能發(fā)明新價(jià)值，其價(jià)值伴隨折舊值增高而降低。商業(yè)物業(yè)和之不一樣，它作為產(chǎn)品流通場(chǎng)所，在使用過(guò)程中將人力物力等轉(zhuǎn)化為新價(jià)值，其價(jià)值受固定資產(chǎn)折舊影響不大，而是由其所在地段、人流、商業(yè)氣氛等等外在環(huán)境來(lái)決定。中國(guó)投資品種回報(bào)比較投資渠道年投資回報(bào)率投資比較商鋪投資10％-20％投資回報(bào)高，和經(jīng)濟(jì)景氣程度聯(lián)絡(luò)緊密住宅投資7％-10％投資回報(bào)較高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng)商業(yè)銀行5年貸款息5.76％受系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)影響較大企業(yè)債券4.2％受企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況影響較大發(fā)行5年債券2.9％抵御通貨膨脹能力差二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)指南自從中國(guó)加入WTO后，很多國(guó)際零售、娛樂(lè)、家居餐飲業(yè)商業(yè)巨頭均加緊進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)腳步，部分新興商業(yè)類型推進(jìn)了中國(guó)商業(yè)物業(yè)發(fā)展。尤其是以集合式大型綜合購(gòu)物中心成為現(xiàn)在開發(fā)燒點(diǎn)，其以城市商圈為關(guān)鍵計(jì)算半徑。認(rèn)識(shí)商圈商圈范圍是商鋪吸引用戶有效空間范圍，不一樣商鋪所輻射范圍截然不一樣。理想商圈是規(guī)則同心圓，但實(shí)際上它是由不規(guī)則圖形組成，和行政區(qū)劃分沒(méi)相關(guān)系。通常，商圈能夠分為3個(gè)層次：關(guān)鍵商圈――占50～70％客流量次級(jí)商圈――占15～30％客流量邊際商圈――占10％左右客流量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所要評(píng)定商圈原因有：客流－－行人數(shù)量；車流－－車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度；停車設(shè)施－－停車場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量，停車場(chǎng)到商店距離；交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)可獲性，新近關(guān)鍵交通防線是否便于送貨，公交車數(shù)；商店組成:商店數(shù)量和規(guī)模、商店間互補(bǔ)性，零售均衡配置；具體店址：易見性、區(qū)域內(nèi)布局、營(yíng)業(yè)場(chǎng)地規(guī)模和形狀、場(chǎng)地和建筑情況使用年限；占用條件：自助或租用條件，勞動(dòng)和維護(hù)費(fèi)用，稅金，區(qū)域計(jì)劃限制，自愿遵守規(guī)則；全方面評(píng)價(jià)：商店大致位置，具體店址。購(gòu)物中心成為開發(fā)燒點(diǎn)截至底，中國(guó)省會(huì)以上城市購(gòu)物中心總體數(shù)量已經(jīng)超出300家，其中僅十二個(gè)月新增購(gòu)物中心就達(dá)94家，占購(gòu)物中心總量39.83％，達(dá)成了一個(gè)歷史最高點(diǎn)。從購(gòu)物中心規(guī)模和人均GDP來(lái)看，目前購(gòu)物中心有超越合理規(guī)?？赡?，但結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡特征，則只能說(shuō)達(dá)成了基礎(chǔ)產(chǎn)品平衡?，F(xiàn)在，上海市共擁有購(gòu)物中心35家，位居全國(guó)第一位，其購(gòu)物中心總量占全國(guó)18％；廣州27家，占全國(guó)13％，居全國(guó)第二位；深圳位居第三，擁有購(gòu)物中心20家，所占比重為10％；北京、成全部、大連、重慶、武漢購(gòu)物中心擁有量均超出10家。上述城市購(gòu)物中心數(shù)量占全國(guó)購(gòu)物中心總量72％。據(jù)此看，中國(guó)大型城市購(gòu)物中心應(yīng)合適加以控制，而部分二級(jí)城市購(gòu)物中心還有一定成長(zhǎng)空間和發(fā)展?jié)摿?。依?jù)《零售業(yè)態(tài)分類》分類標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)選址和商圈不一樣，購(gòu)物中心能夠分為鄰里型、小區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型。在購(gòu)物中心多種類型分布統(tǒng)計(jì)中，列于第一位是超區(qū)域購(gòu)物中心，所占比重達(dá)36％，高于區(qū)域型購(gòu)物中心兩個(gè)百分點(diǎn)，二者累計(jì)百分比達(dá)70％，共同組成了中國(guó)購(gòu)物中心主體。針對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)上購(gòu)物中心分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，伴隨舊城改造、城市外擴(kuò)、城市化進(jìn)程加緊，在統(tǒng)一開發(fā)新興居住小區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展合適規(guī)模小區(qū)型或鄰里型購(gòu)物中心將會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。商圈組成類型覆蓋范圍抵達(dá)時(shí)間鄰里型1-5公里，1萬(wàn)10萬(wàn)人10分鐘以內(nèi)3.5萬(wàn)人小區(qū)型5-8公里，10萬(wàn)30萬(wàn)人15分鐘以內(nèi)7萬(wàn)人區(qū)域型8-16公里，30萬(wàn)50萬(wàn)人20分鐘以內(nèi)20萬(wàn)人超區(qū)域型16公里，50萬(wàn)人以上20分鐘以上50萬(wàn)人從購(gòu)物中心開發(fā)商組成來(lái)看，這是一個(gè)商業(yè)和地產(chǎn)相融合產(chǎn)業(yè)。目前，中國(guó)購(gòu)物中心開發(fā)主體關(guān)鍵包含地產(chǎn)商、零售商和投資商，其中地產(chǎn)商占關(guān)鍵位置，其開發(fā)項(xiàng)目占購(gòu)物中心總量56％。零售商開發(fā)購(gòu)物中心在全國(guó)開發(fā)總量中占29％，僅為地產(chǎn)商開發(fā)數(shù)量51％。不過(guò)，中國(guó)大型百貨企業(yè)大多占據(jù)著城市商業(yè)最繁榮地段，加之其品牌業(yè)已形成廣泛影響力，所以未來(lái)中國(guó)購(gòu)物中心另外一支關(guān)鍵力量將可能來(lái)自轉(zhuǎn)型而來(lái)百貨企業(yè)，并形成零售商和地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)發(fā)展局面。全國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展商類型劃分投資商零售商地產(chǎn)商其它13％29％56％2％商業(yè)街和住宅底商成為投資熱點(diǎn)即使購(gòu)物中心最為開發(fā)商所青睞，不過(guò)，從投資者角度出發(fā)卻非如此。依據(jù)調(diào)查，投資者最為看重商業(yè)氣氛、交通條件和經(jīng)營(yíng)特色。所以，超出60％投資商對(duì)郊區(qū)和郊縣商鋪愛好不大。商業(yè)街商鋪是最受投資者青睞，占了總體22.9％，其次是寫字樓和住宅底商，這代表了資金流向，也是開發(fā)商指南針。大部分投資者表示，其能夠承受商鋪總價(jià)不宜超出300萬(wàn)元。近七成投資者認(rèn)為總價(jià)在100-300萬(wàn)元之間商鋪?zhàn)钶p易接收，選擇50-99萬(wàn)元之間投資者占總量22.2％，選擇300萬(wàn)元以上占11.1％。投資者選擇商鋪?zhàn)铌P(guān)鍵原因商鋪是否有特點(diǎn)商圈聚集效應(yīng)交通是否便利0.2140.3810.357投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)偏好商業(yè)街22.90%寫字樓和住宅底商17.10%小區(qū)商鋪11.40%專業(yè)市場(chǎng)11.40%購(gòu)物中心8.60%地鐵商鋪8.60%大型商店5.70%ShoppingMall5.70%特色商鋪8.60%據(jù)專業(yè)部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有57.1％開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)前景，其中35.7％認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)投資新增值點(diǎn)，但期望能夠有更高投資回報(bào)率。這是需要各個(gè)方面綜合原因來(lái)支撐，管理模式、經(jīng)營(yíng)模式等等對(duì)其開發(fā)利潤(rùn)率全部有影響，不過(guò)，最根本影響還是在于商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)產(chǎn)品定位，這是開發(fā)第一步。（四）行業(yè)相關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋全部權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包含：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)百分比。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)起源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、她項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門分戶房屋平面圖。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)投資興建住宅，政府以要求租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民公有住房。

公房

公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)投資興建、銷售住宅，在住宅未出售之前，住宅產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家全部。現(xiàn)在居民租用公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

不可售公房

不可售公房是指依據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民公有住房，它關(guān)鍵包含舊式里弄、新式里弄、職員住房等廚房、衛(wèi)生適用不成套房屋，也包含部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購(gòu)公房

已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)置公有住房

單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位全部房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

廉租房

廉租房是在新出臺(tái)國(guó)家房改政策中首次提出一個(gè)概念。中國(guó)廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房起源關(guān)鍵是騰退舊公房等。

私房

私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)置、建造住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民住宅基礎(chǔ)上是自建私有住宅。公有住房經(jīng)過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

二手房

二手房即舊房。新建商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。部分無(wú)房人，能夠買一套她人多出房；而另部分手里有些積蓄又有小房子居住，能夠賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己多出住房換取收益。

期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售協(xié)議。期房在港澳地域稱做為買"樓花"，這是目前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取一個(gè)房屋銷售方法。購(gòu)置期房也就是購(gòu)房者購(gòu)置尚處于建造之中房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成城市通常對(duì)期房了解是未修建好，尚不能入住房子。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽出售協(xié)議。在成城市通常意義上指現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)完工能夠入住房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證房屋，外銷商品房能夠出售給中國(guó)外（含港、澳、臺(tái)）企業(yè)，其它組織和個(gè)人。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，取得了商品房銷售許可證房屋，內(nèi)銷商品房能夠出售給當(dāng)?shù)仄髾C(jī)關(guān)和居民。

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基礎(chǔ)封頂完工，小區(qū)內(nèi)樓宇及設(shè)施大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等關(guān)鍵原因已經(jīng)一目了然，工程正處于內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段房屋。

共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享受平等全部權(quán)。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享受全部權(quán)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代產(chǎn)物，是空置房中一個(gè)。通常情況下，當(dāng)商品住宅銷售量達(dá)成80％以后，通常就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)清盤銷售階段，此時(shí)所銷售房產(chǎn)，通常稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常銷售后剩下了少許沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房

爛尾房是指那些因?yàn)殚_發(fā)商資金不足、盲目上馬，或錯(cuò)誤判定供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，造成大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯積壓樓宇。"爛尾"情況通常不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售時(shí)候，而是伴隨項(xiàng)目標(biāo)不停推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

城市居住區(qū)

城市居住區(qū)通常稱居住區(qū)，泛指不一樣居住人口規(guī)模居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并和居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)和文化生活所需公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。

居住小區(qū)

居住小區(qū)通常稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并和居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基礎(chǔ)物質(zhì)和文化生活所需公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地

居住組團(tuán)

居住組團(tuán)通常稱組團(tuán)，指通常被小區(qū)道路分隔，并和居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需基層公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。

配建設(shè)施

配建設(shè)施是指和住宅規(guī)?；蚝腿丝谝?guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。

公共活動(dòng)中心

公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)全部者根據(jù)國(guó)家法律要求所享受權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益總和，即房屋全部者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分權(quán)利。

建筑小品

建筑小品是指現(xiàn)有功效要求，又含有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用、隸屬于某一建筑空間環(huán)境小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等統(tǒng)稱。均價(jià)

均價(jià)是指將各單位銷售價(jià)格相加以后和數(shù)除以單位建筑面積和數(shù)，即得出每平方米均價(jià)。均價(jià)通常不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出"不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目標(biāo)營(yíng)銷策略。

基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核實(shí)而確定每平方米商品房基礎(chǔ)價(jià)格。商品房銷售價(jià)通常以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園，通常以一樓或頂樓銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園住宅，通常以二樓或五樓做為銷售起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以較低起價(jià)來(lái)引發(fā)消費(fèi)者注意。

預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售協(xié)議中專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有同意權(quán)限部問(wèn)核定價(jià)格為準(zhǔn)。

一次性買斷價(jià)

一次性買斷價(jià)是指買方和賣方約定一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售協(xié)議中專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定以后，買方或賣方必需按此男懈犢罨蚪環(huán)康囊邐瘢壞盟嬉獗涓?

定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額貨幣，它屬于一個(gè)法律上擔(dān)保方法，目標(biāo)在于促進(jìn)債務(wù)人推行債務(wù)，保障債權(quán)人債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。依據(jù)中國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條要求，定金應(yīng)該以書面形式約定，當(dāng)事人在定金協(xié)議中應(yīng)約定交付定金期限。定金協(xié)議從實(shí)際交付定金之日起生效，定金數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出協(xié)議標(biāo)額20%。假如購(gòu)房者交了定金以后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；假如開發(fā)商將房屋賣給她人，應(yīng)該向購(gòu)房者雙倍返還定金。

違約金

違約金是指違約方根據(jù)法律要求和協(xié)議約定，應(yīng)該付給對(duì)方一定數(shù)量貨幣。違約金是對(duì)違約方一個(gè)經(jīng)濟(jì)制裁，含有處罰性和賠償性，但關(guān)鍵表現(xiàn)處罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)失，不管是否給對(duì)方造成損失，全部要支付違約金。建筑面積

住宅建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間水平面積，假如計(jì)算多、高層住宅建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

使用面積

住宅使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，能夠比較直觀地反應(yīng)住宅使用情況，但在住宅買賣中通常不采取使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有部分特殊要求：躍層式住宅中戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，全部是按使用面積計(jì)算。

公用面積

住宅公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算建筑面積存在公共面積分?jǐn)倖?wèn)題。

實(shí)用面積

它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后余額。

居住面積

住宅居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。通常作為衡量居住水平面積指標(biāo)。

計(jì)租面積

作為計(jì)算房租面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一要求，住宅用房按使用面積計(jì)算，包含居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按二分之一計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

容積率

容積率是建筑總面積和建筑用地面積比。比如，在1萬(wàn)平方米土地上，有4000平方米建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積和套（單元）建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故又稱開間。住宅開間通常不超出3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間通常不超出3.3米。要求較小開間尺度，可縮短樓板空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大居住空間，和一樣建筑面積小開間住宅相比，承重墻降低二分之一，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑以前墻皮到后墻壁之間實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大住宅能夠有效地節(jié)省用地，但為了確保建成住宅能夠有良好自然采光和通風(fēng)條件，住宅進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定要求，不宜過(guò)大。現(xiàn)在中國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間進(jìn)深通常要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

套內(nèi)面積

俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間建筑物后一個(gè)內(nèi)容空間概念。動(dòng)現(xiàn)有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

公攤面積

商品房分?jǐn)偣媒ㄖ娣e關(guān)鍵由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功效上為整樓建筑服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積；

2．各單元和樓宇公共建筑空間之間分隔和外墻（包含山墻）墻體水平投影面積50％。

完工面積

完工面積是指完工各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑完工應(yīng)是根據(jù)設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格建筑.

輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活室內(nèi)凈面積。包含過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物共有建筑面積和整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

銷售面積

銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)置套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）和應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑基底總面積和居住區(qū)用地比率（％），它能夠反應(yīng)出一定用地范圍內(nèi)空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠化面積和計(jì)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地總和和居住區(qū)用地比率（%）。綠地率所指"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"關(guān)鍵包含公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包含居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其它部分塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包含下層地板面或樓板面到上層樓板面之間距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度凈剩值。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣灿泄灿媒ㄖ娣e

標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面部署相同住宅樓層。

陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等空間。

平臺(tái)

平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)上人屋面或由住宅底層地面伸出室外部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用水平交通空間。

地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／2者。

半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／3，且不超出1／2者

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地總稱。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱

其它用地

其它用地是指計(jì)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外多種用地，應(yīng)包含非直接為本區(qū)居民配建道路用地、其它單位用地、保留自然村或不可建設(shè)用地等。

公共服務(wù)設(shè)施用地

公共服務(wù)設(shè)施用地通常稱公建用地，是和居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建、為居民服務(wù)和使用各類設(shè)施用地，應(yīng)包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

公共綠地

公共綠地是指滿足要求日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施、供居民共享游憩綠地，應(yīng)包含居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地計(jì)劃控制線。

建筑線

建筑線通常稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。

公用建筑面積

公用建筑面積不包含任何作為獨(dú)立使用空間租、售地下室、車棚等面積，作為人防工程地下室也不計(jì)入公用建筑面積。通常公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑公用建筑面積

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡地段。居室是家庭"領(lǐng)地"，講究一定私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)通常和廳相連，因?yàn)楣πР灰粯?，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接收郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客場(chǎng)所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間不到頂半截立面.

過(guò)道

過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用水平交通空間。（五）行業(yè)政策學(xué)習(xí)中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

（1994年7月5日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)經(jīng)過(guò)1994年7月5日中國(guó)主席令第29號(hào)公布）

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人正當(dāng)權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，制訂本法。

第二條在中國(guó)城市計(jì)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)該遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國(guó)家依法實(shí)施國(guó)有土地有償、有限期使用制度。不過(guò)，國(guó)家在本法要求范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)除外。

第四條國(guó)家依據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民居住條件。

第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)該遵遵法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人正當(dāng)權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第六條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依據(jù)國(guó)務(wù)院要求職權(quán)劃分，各司其職，親密配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第七條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金行為。

第八條城市計(jì)劃區(qū)內(nèi)集體全部土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地使用權(quán)方可有償出讓。

第九條土地使用權(quán)出讓，必需符合土地利用總體計(jì)劃、城市計(jì)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

第十條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，須依據(jù)省級(jí)以上人政府下達(dá)控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，報(bào)國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府同意。

第十一條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行、出讓每幅地塊、用途、所限和其它條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市計(jì)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同確定方案，根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，報(bào)經(jīng)有同意權(quán)人民政府同意后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市縣人民政府及其相關(guān)部門行使前款要求權(quán)限，由直轄市人民政府要求。

第十二條土地使用權(quán)出讓，能夠來(lái)取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議方法。

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件，必需采取拍賣、招標(biāo)方法：沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方法，能夠來(lái)取雙方協(xié)議方法。

采取雙方協(xié)議方法出讓土地使用權(quán)出讓金不得低于按國(guó)家要求所確定最低價(jià)。

第十三條土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院要求。

第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)該簽署書面出讓協(xié)議。

土地使用權(quán)出讓協(xié)議由市、縣人民政府土地管理部門和土地使用者簽署。

第十五條土地使用者必需根據(jù)出讓協(xié)議約定，支付土地使用權(quán)出讓金：未根據(jù)出讓協(xié)議約定支付土地使用權(quán)出讓金，土地管理部門有權(quán)解除協(xié)議，并能夠請(qǐng)求違約賠償。

第十六條土地使用者根據(jù)出讓協(xié)議約定支付土地使用權(quán)出讓金，市、縣人民政府土地管理部門必需根據(jù)出讓協(xié)議約定，提供出讓土地；未根據(jù)出讓協(xié)議約定提供出讓土地，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并能夠請(qǐng)求違約賠償。

第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定土地用途，必需取得出讓方和市、縣人民政府城市計(jì)劃行政主管部門同意，簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)議或重新簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，對(duì)應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十八條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)該全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)，土地使用權(quán)出讓金上繳和使用具體措施由國(guó)務(wù)院要求。

第十九條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得土地使使權(quán)，在出讓協(xié)議約定使用年限屆滿前不收回：在特殊情況下，依據(jù)社會(huì)公共利益需要，能夠依據(jù)法律程序提出收回，并依據(jù)土地使用者使用土地實(shí)際年限和開發(fā)土地實(shí)際情況給對(duì)應(yīng)賠償。

第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十一條土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地，應(yīng)該至遲于屆滿前十二個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期，除依據(jù)社會(huì)公共利益需要，收回該幅土地，應(yīng)該給予同意，經(jīng)同意準(zhǔn)予續(xù)期，應(yīng)該重新簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，依據(jù)要求支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但依據(jù)前款要求未獲同意，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第二十二條土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法同意，在土地使用者繳納賠償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者使用行為。

依據(jù)本法要求以劃撥方法取得土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有要求外，沒(méi)有使用期限限制。第二十三條下列建設(shè)用地土地使用權(quán)，確屬必需，能夠由縣級(jí)以上人民政府依法同意劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地：

（三）國(guó)家關(guān)鍵扶持能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法要求其它用地。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必需嚴(yán)格實(shí)施城市計(jì)劃，根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全方面計(jì)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十五條以出讓方法取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，必需根據(jù)土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超出出讓協(xié)議約定動(dòng)工開發(fā)期滿十二個(gè)月未動(dòng)工開發(fā)，能夠征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)，能夠無(wú)償收回土地使用權(quán)口不過(guò)，因不可抗力或政府、政府相關(guān)部門行為或動(dòng)工開發(fā)必需前期工作造成動(dòng)工開發(fā)拖延除外。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)設(shè)計(jì)、施工，必需符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目峻工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十七條依法取得土地使用權(quán)，能夠依據(jù)本法和相關(guān)法律、行政法規(guī)要求，作價(jià)人股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

第二十八條國(guó)家采取稅收等方面優(yōu)惠方法激勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目標(biāo)，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)。設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該含有下列條件：

（一）有自己名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院要求注冊(cè)資本；

（四）有足夠?qū)I(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)要求其它條件。

設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)置登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法要求條件，應(yīng)該給予登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照：對(duì)不符合本法要求條件不予登記。

設(shè)置有限責(zé)任企業(yè)、股份，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，還應(yīng)該實(shí)施企業(yè)法相關(guān)要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應(yīng)該到登記機(jī)關(guān)所在地縣級(jí)以上地方人民政府要求部門立案。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本和投資總額百分比應(yīng)該符合國(guó)家相關(guān)要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)，分期投資額應(yīng)該和項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，井根據(jù)土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)通常要求

第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋全部權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十二條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)該定時(shí)確定并公布。具體亦法由國(guó)務(wù)院要求。

第三十三條國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定，應(yīng)該遵照公正、公平、公開標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參考當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定。

第三十四條國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)該向縣級(jí)以上地方人民政府要求部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。

第三十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)該依據(jù)本法第五章要求辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人經(jīng)過(guò)買賣、贈(zèng)和或其它正當(dāng)方法將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給她人行為。

第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓："

（一）以出讓方法取得土地使用權(quán)，不符合本法第三十八條要求條件；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；

（三）依法收回土地使用權(quán)；

（四）共有房地產(chǎn)，末經(jīng)其它共有些人書面同意；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書；

（七）法律、行政法規(guī)要求嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓其它情形。

第三十八條以出讓方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該符合下列條件；

（一）根據(jù)出讓協(xié)議約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)

出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）根據(jù)出讓協(xié)議約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程，完成開發(fā)投資總額百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地，形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)該持有房屋全部權(quán)證書。

第三十九條以劃撥方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，報(bào)有同意權(quán)人民政府審批。有同意權(quán)人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依據(jù)國(guó)家相關(guān)要求繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃拔方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有同意權(quán)人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院要求決定能夠不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)該根據(jù)國(guó)務(wù)院要求將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中土地收益上繳國(guó)家或作其它處理。

第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該簽署書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)該載明土地使用權(quán)取得方法。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓協(xié)議載明權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十二條以出讓方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)使用年限為原土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后剩下年限。

第四十三條以出讓方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓協(xié)議約定土地用途，必需取得原出讓方和市、縣人民政府城市計(jì)劃行政主管部門同意，簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)議或重新簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，對(duì)應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)該符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）待有建設(shè)工程計(jì)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證實(shí)。

商品房預(yù)售人應(yīng)該根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求將預(yù)售協(xié)議報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記立案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必需用于相關(guān)工程建設(shè)。

第四十五雜商品房預(yù)售，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)置末完工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院要求。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十六條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其正當(dāng)房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方法向抵押權(quán)人提供債務(wù)推行擔(dān)保行為。債務(wù)人不推行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十七條依法取得房屋全部權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)，能夠設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方法取得土地使用權(quán)，能夠設(shè)定抵押權(quán)。

第四十八條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)該憑土地使用權(quán)證書、房屋全部權(quán)證書辦理。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)該簽署書面抵押協(xié)議。

第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)土地使用權(quán)是以劃撥方法取得，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)該從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十一條房地產(chǎn)抵押協(xié)議簽署后，土地上新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，能夠依法將土地上新增房屋和抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十二條房屋租賃，是指房屋全部權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金行為。

第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)該簽署書面租賃協(xié)議，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，和雙方其它權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記立案。

第五十四條住宅用房租賃，應(yīng)該實(shí)施國(guó)家和房屋所在城市人民政府要求租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。

第五十五條以營(yíng)利為目標(biāo)，房屋全部權(quán)人將以劃撥方法取得使用權(quán)國(guó)有土地上建成房屋出租，應(yīng)該將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體措施由國(guó)務(wù)院要求。

第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包含房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該含有下列條件：

（一）有自己名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必需財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)要求其它條件。

設(shè)置房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)置登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十八條國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定人員資格認(rèn)證制度。

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條國(guó)家實(shí)施土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)登記發(fā)證制度。

第五十五條以出讓或劃撥方法取得土地使用權(quán)，應(yīng)該向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋，應(yīng)該憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府肩產(chǎn)管理部門核實(shí)井頒發(fā)房屋全部權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)該向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)庚產(chǎn)變更登記，并憑變更后房屋全部權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。

法律另有要求，依據(jù)相關(guān)法律要求辦理。

第六十一條房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)該向縣級(jí)以上地方人民政府要求部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)，應(yīng)該依據(jù)本章要求辦理過(guò)戶登記。

第六十二條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)良產(chǎn)管理和土地管理工作，能夠制作、頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書，依據(jù)本法第六十條要求，將房屋全部權(quán)該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)確實(shí)定和變谷，分別載人房地產(chǎn)權(quán)證書。"

第六章法律責(zé)任

第六十三條違反本法第十條、第十一條要求，私自同意出讓或私自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，由上級(jí)機(jī)關(guān)或所在單位給相關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十四條違反本法第二十九條要求，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照私自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，由縣級(jí)以上人民政府工晰政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，能夠并處罰款。

第六十五條違反本法第三十入條第一款要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，能夠并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門貴令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，能夠并處罰款。

第六十七雜違反本法第四十四條第一款要求預(yù)售商品房，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)宦活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，能夠并處罰款。

第六十八條違反本法第五十六條要求，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照私自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，由縣組以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，能夠并處罰款。

第六十九條沒(méi)有法律、法規(guī)依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)該責(zé)令退回所收取錢款；情節(jié)嚴(yán)重，由上級(jí)機(jī)關(guān)或所在單位給直接責(zé)任人員行政處分。

第七十條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，組成犯罪，依法追究刑事責(zé)任'不組成犯罪，給行政處分。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上便利，索取她人財(cái)物，或非法收受她人財(cái)物為她人謀取利益，組成犯罪，依據(jù)懲治貪污罪賄賂罪補(bǔ)充要求追究刑事責(zé)任；不組成犯罪，給行政處分。

第七章附則

第七十一條在城市計(jì)劃區(qū)外國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)和實(shí)施房地產(chǎn)管理，參考本法實(shí)施"。

第七十二條本法自1995年1月1日起施行。山東省商品房銷售條例

第一章總則

第一條為規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房買賣雙方當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益，依據(jù)《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制訂本條例。

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動(dòng)，應(yīng)該遵守本條例。

本條例所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市計(jì)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)土地上開發(fā)建設(shè)，向社會(huì)公開銷售房屋及其隸屬設(shè)施。

第三條商品房銷售包含商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

本條例所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款行為。

本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已完工商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款行為。

第四條銷售商品房應(yīng)該遵照自愿、平等、公平和老實(shí)信用標(biāo)準(zhǔn)。

嚴(yán)禁對(duì)商品房惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)。

第五條省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省商品房銷售管理工作。

設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府商品房銷售管理部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。

工商行政管理、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門，根據(jù)各自職責(zé)分工，共同做好和商品房銷售相關(guān)管理工作。

第二章銷售條件

第六條商品房預(yù)售實(shí)施許可制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)該向設(shè)區(qū)市、縣（市）商品房銷售管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證實(shí)。

未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第七條商品房預(yù)售應(yīng)該符合下列條件：

（一）已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證實(shí)、建設(shè)工程計(jì)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和完工交付日期。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)該提交下列材料：

（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（三）符合本條例第七條要求條件證實(shí)文件；

（四）業(yè)主臨時(shí)條約；

（五）已簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)該說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、完工交付日期、經(jīng)營(yíng)性或非經(jīng)營(yíng)性配套公共設(shè)施清單和公共建筑產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容；

（七）依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件繪制商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖。

土地使用權(quán)、在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押，還應(yīng)該提交抵押權(quán)人簽署書面意見。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)其所提交材料真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)本條例第八條要求提交相關(guān)材料，材料齊全符正當(dāng)定形式，商品房銷售管理部門應(yīng)該當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書；材料不齊全或不符正當(dāng)定形式，應(yīng)該當(dāng)場(chǎng)或五日內(nèi)一次書面通知需要補(bǔ)正全部?jī)?nèi)容。

第十條商品房銷售管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供相關(guān)材料是否符正當(dāng)定條件進(jìn)行審核。對(duì)符正當(dāng)定條件，商品房銷售管理部門應(yīng)該自受理之日起十日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予許可書面決定，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證實(shí)；對(duì)不符正當(dāng)定條件，商品房銷售管理部門應(yīng)該自受理之日起十日內(nèi)，依法作出不予許可書面決定，并應(yīng)該說(shuō)明理由。

商品房銷售管理部門作出準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可決定，應(yīng)該給予公開，公眾有權(quán)查閱。

第十一條商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該和買受人簽訂商品房預(yù)售協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該自協(xié)議簽訂之日起三十日內(nèi)，依法辦理商品房預(yù)售協(xié)議立案手續(xù)，并于十五日內(nèi)書面通知買受人。

立案機(jī)關(guān)應(yīng)該應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售協(xié)議網(wǎng)上立案。

第十二條預(yù)售商品房能夠依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。買受人已經(jīng)支付全部購(gòu)房款，應(yīng)該立即通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該給予配合，協(xié)議另有約定除外；買受人未支付全部購(gòu)房款，應(yīng)該取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，買受人和受讓人應(yīng)該依法辦理商品房預(yù)售協(xié)議立案變更手續(xù)。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必需用于和預(yù)售商品房相關(guān)工程建設(shè)。商品房銷售管理部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售款用途監(jiān)管。

第十四條商品房現(xiàn)售，除符合本條例第七條第（一）、（二）項(xiàng)要求條件外，還應(yīng)該符合下列條件：

（一）已經(jīng)過(guò)完工驗(yàn)收并立案；

（二）已確定商品房銷售方案；

（三）經(jīng)有資質(zhì)測(cè)繪單位完成商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖測(cè)繪；

（四）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施含有交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施含有交付使用條件或已經(jīng)確定施工進(jìn)度和交付日期；

（五）已選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)并簽署物業(yè)管理協(xié)議。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房現(xiàn)售前，應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件相關(guān)證實(shí)文件報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門立案。

第三章銷售方法

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠自行銷售商品房，也能夠由商品房承銷機(jī)構(gòu)代銷或包銷商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件商品房。

第十七條采替換銷方法銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該和商品房承銷機(jī)構(gòu)簽訂書面代銷協(xié)議。代銷協(xié)議應(yīng)該載明代銷權(quán)限、代銷期限、傭金支付等內(nèi)容。

第十八條采取包銷方法銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該和商品房承銷機(jī)構(gòu)簽訂書面包銷協(xié)議，約定包銷方法、包銷范圍、包銷基價(jià)、房款支付、包銷期限等內(nèi)容。包銷期滿未銷售商品房，由商品房承銷機(jī)構(gòu)根據(jù)協(xié)議約定包銷價(jià)格購(gòu)置，當(dāng)事人另有約定除外。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)應(yīng)該在商品房銷售場(chǎng)所向買受人明示房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證實(shí)、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程計(jì)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證實(shí)、經(jīng)同意房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修建性具體計(jì)劃圖和業(yè)主臨時(shí)條約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和商品房買賣協(xié)議示范文本等文件和材料。

商品房承銷機(jī)構(gòu)應(yīng)該向買受人明示有權(quán)銷售商品房證實(shí)文件。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得采取返本銷售或變相返本銷售方法銷售商品房，不得采取售后包租或變相售后包租方法銷售未建成商品房。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)公布商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容必需真實(shí)、正當(dāng)、正確，不得欺騙、誤導(dǎo)公眾。公布商品房銷售廣告，應(yīng)該明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機(jī)構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號(hào)或商品房現(xiàn)售立案證號(hào)。

第二十二條商品房銷售廣告經(jīng)營(yíng)者、公布者應(yīng)該依法查驗(yàn)相關(guān)證實(shí)文件，對(duì)不符合本條例第二十一條要求商品房銷售廣告，不得提供服務(wù)。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)公布商品房銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房所作說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣協(xié)議簽訂和商品房?jī)r(jià)格確實(shí)定有重大影響，應(yīng)該視為協(xié)議內(nèi)容。當(dāng)事人違反，應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

第四章買賣協(xié)議

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機(jī)構(gòu)銷售商品房，應(yīng)該和買受人簽訂書面商品房買賣協(xié)議。

第二十五條商品房買賣協(xié)議內(nèi)容由當(dāng)事人約定，關(guān)鍵包含下列內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或姓名和住所；

（二）商品房基礎(chǔ)情況；

（三）商品房套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和房屋建筑面積；

（四）商品房計(jì)價(jià)結(jié)算方法；

（五）商品房總價(jià)款、付款方法、付款期限；

（六）交付使用條件及日期；