房地產開發(fā)項目流程管理控制指導手冊模板

***************之項目開發(fā)步驟、管理控制指導手冊編制：*******審核：********二OO九年三月序言鑒于企業(yè)成立很快，各方面工作全部在努力完善中，內部各項規(guī)范制度及各精細化管理全部沒有完全成形。在*******倡議和指導下，經過一個多月不停編制和修改,我們工程部依據企業(yè)實際情況最終完成了本實用手冊編制工作。本手冊，編制內容是依據企業(yè)經營范圍是以項目開發(fā)為先決條件，編制時將項目開發(fā)整個步驟為主軸線，以各步驟綱領為主，加入各步驟工作具體操作及管理控制內容。我們編制標準是以現在企業(yè)運作實際情況為基礎，盡可能做到宜懂實用，目標是期望本手冊能深入完善企業(yè)內部基礎建設，更能在企業(yè)以后各項工作實際運作中能起到一定引導作用。我們也憧憬在各方面合理提議下,能將本手冊做到盡善盡美,并能在同行中占有一席之地.當然現在這只是我們一個目標,但我們會更努力更用心去完善它,目標總有一天會實現.我們相信,努力總會有回報!*****年*月目錄前言2第一章：房地產開發(fā)概念5一、房地產開發(fā)種類5二、房地產開發(fā)基礎標準及要求5三、設置房地產開發(fā)企業(yè)應該含有條件5四、房地產開發(fā)企業(yè)設置程序6第二章：可行性研究和項目決議階段7一、房地產項目可行性研究根本目標7二、房地產項目標四方面研究方向7三、房地產項目標可行性研究步驟8四、房地產項目可行性研究內容8五、房地產項目可行性研究工作階段8六、房地產項目開發(fā)具體經濟效益分析9七、項目可行性研究結論和提議9第三章：建設前期準備階段10一、土地使用權獲取及開發(fā)10（一）、土地使用權10（二）、土地開發(fā)12二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》13三、確定勘察、監(jiān)理15四、計劃設計16五、建設項目報建登記，申請招投標22六、申辦《施工許可證》24第四章：工程建設實施階段26一、工程建設實施準備階段26二、工程建設實施階段26（一）、工程進度控制26（二）、工程質量控制28（三）、工程成本控制29（四）、工程協議控制34第五章：項目銷售階段37一、房地產項目標營銷策劃37二、房地產銷售38三、房地產銷售步驟41第六章：房地產項目物業(yè)管理42一、物業(yè)管理概念42二、物業(yè)管理特點42三、物業(yè)管理在目前地位和作用43四、物業(yè)管理基礎內容45五、物業(yè)管理費46第七章：附錄：房地產開發(fā)相關步驟47房地產開發(fā)全步驟47辦理質量監(jiān)督程序及提交資料57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料57辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料57土地一級開發(fā)通常工作程序58施工監(jiān)理工作總程序59施工組織設計審核步驟60圖紙會審監(jiān)理工作步驟61工程款支付基礎程序62工程變更管理基礎程序63進度控制監(jiān)理工作程序64主體工程質量控制步驟65單位工程驗收基礎程序66質量評定監(jiān)理工作程序67建設工程完工驗收立案步驟68后記69第一章：房地產開發(fā)概念房地產開發(fā)是指在依據《中國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）依法取得國有土地使用權土地上進行基礎設施、房屋建設行為。房地產開發(fā)是房地產活動中一項關鍵制度，屬于房地產生產、流通、消費諸步驟中首要步驟。房地產作為不動產，和其它商品開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險特點，使房地產開發(fā)活動在大家生活中占居越來越關鍵地位，經濟越發(fā)達，時代越進步，房地產開發(fā)范圍越廣，程度越深，內容越豐富。一、房地產開發(fā)種類：房地產開發(fā)包含土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)關鍵是指房屋建設前期工作，關鍵有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農業(yè)或其它非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房和其它城市用途城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經是城市土地，但因土地用途改變、城市計劃改變和其它原因，需要拆除原來建筑物，并對土地進行重新改造，投入新勞動。就房屋開發(fā)而言，通常包含四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產和經營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產、生活服務性建筑物開發(fā)；第四層次為城市其它基礎設施開發(fā)。二、房地產開發(fā)基礎標準及要求：依據《中國城市房地產管理法》第二十四條至二十七條要求，房地產開發(fā)有下列基礎標準及要求：

（一）房地產開發(fā)必需嚴格實施城市計劃，根據經濟、社會效益、環(huán)境效益相統一標準，實施全方面計劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

（二）以出讓方法取得土地使用權進行房地產開發(fā)，必需根據土地使用權出讓協議約定土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超出出讓協議約定動工開發(fā)日期滿十二個月未動工開發(fā)，能夠征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)，能夠無償收回土地使用權；不過，因不可抗力或政府，政府相關部門行為或動工開發(fā)必需前期工作造成動工開發(fā)拖延除外。

（三）房地產開發(fā)項目標設計、施工，必需符合國家相關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目完工，經驗收合格后，方可交付使用。

（四）依法取得土地使用權，能夠依據本法和相關法律、行政法規(guī)要求，作價入股、合資、合作開發(fā)經營房地產。三、設置房地產開發(fā)企業(yè)應該含有條件：依據《城市房地產管理法》要求，設置房地產開發(fā)企業(yè)應該含有以下條件：

（一）有自己名稱和組織機構；

（二）有固定經營場所；

（三）有符合國務院要求注冊資本；

（四）有足夠專業(yè)技術人員；

（五）法律、行政法規(guī)要求其它條件。

設置房地產開發(fā)企業(yè)，應該向工商行政管理部門申請設置登記。工商行政管理部門對符合本法要求條件，應該給予登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法要求條件，不予登記。

設置有限責任企業(yè)、股份，從事房地產開發(fā)經營，還應該實施企業(yè)法相關要求。

房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后30天內，應該到登記機關所在地縣級以上地方人民政府要求部門立案。

四、房地產開發(fā)企業(yè)設置程序設置房地產開發(fā)企業(yè)應經過以下程序：

（一）應該向工商局行政管理部門申請設置登記，工商行政管理部門對不符合房地產開發(fā)企業(yè)應該含有條件，不予登記；

（二）房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后1個月內，應該到登記所在地縣級以上地方人民政府要求部門立案；

上述要求關鍵為協調企業(yè)設置中，通常行政管理（工商行政管理）和特殊行政管理（房地產開發(fā)行業(yè)管理）關系。

房地產開發(fā)企業(yè)設置階段相關稅費

（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；

（二）企業(yè)法人變更登記費；

（三）企業(yè)法人年度檢驗費；

（四）補、換、領證照費。第二章：可行性研究和項目決議階段因為房地產項目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術性很強注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員教授、經濟分析教授、制作人員、社會、環(huán)境教授、房地產教授、建筑工程教授、財會師及律師等教授，我企業(yè)現在缺乏這類人員，只能對可行性研究步驟、內容、工作概要、項目評定要求及決議作簡明介紹。

策劃是一個程序，在本質上是一個利用腦力理性行為。項目策劃是一門新興策劃學，以具體項目活動為對象，表現一定功利性、社會性、發(fā)明性、時效性大型策劃活動。策劃六個關鍵宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方法（松散向信紙、規(guī)模向質量、產品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標（多元向專業(yè)或相反、地域向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)覺生存空間，發(fā)覺生存資源或手段），節(jié)省資源（避免盲從，避免盲動），提升速度（避免無效經營步驟、精密使企業(yè)可連續(xù)穩(wěn)定地增加），促進競爭（相互啟發(fā)使產業(yè)經營愈加富有科學、技術和藝術性，合經勞成為樂趣）等。總而言之，策劃可使國家決議向民間經濟決議轉化高效、順暢、充足。項目策劃步驟分為四個步驟：1、項目調研2、項目市場細分和選擇1）項目市場細分2）項目市場選擇3、項目策劃書撰寫4、項目方案實施。房地產項目策劃是指，經過對市場環(huán)境調查和系統分析，利用已經掌握相關資料及手段，科學地、合理地、有效地推進項目標進程，而且提前判定房地產項目標順利進展程度及效果。房地產項目策劃首先須經董事會同意初步立項后，再轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。

房地產項目可行性研究結果關鍵應用于企業(yè)投資方向決議。此階段包含研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術性很強注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員教授、經濟分析教授、制作人員、社會、環(huán)境等教授、房地產教授、建筑工程教授、財會師及律師等教授組成。一、房地產項目可行性研究根本目標：是實現項目決議科學化、民主化，降低或避免投資決議失誤，提升項目開發(fā)建設經濟、社會和環(huán)境效益。二、房地產項目按研究方向關鍵有以下四方面1、宏觀經濟信息——包含政策法規(guī)、房地產經濟指數、城市計劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基礎情況等。經過對宏觀市場信息分析了解房地產市場現實狀況及動態(tài)。相關市場信息——包含金融市場、業(yè)界動態(tài)等和房地產有直接和潛在關系信息，以推論房地產市場發(fā)展前景。2、房地產產品研究：在售樓盤資料統計——包含當地全部房地產項目數據庫資料，可進行市場供給量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料使用情況等各方面統計分析。區(qū)域市場分析——依據數據庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究經典個案，對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發(fā)展方向。3、消費需求趨勢研究：關鍵針對消費者對某類房地產總需求量和房地產需求發(fā)展趨勢研究。關鍵包含需求動機、購置行為和需求影響原因研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)依據，并以此開發(fā)出新產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。4、品牌研究：在房地產行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，和消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺情況下，品牌形象塑造會為產品銷售帶來主動促進作用。房地產開發(fā)商正逐步重視品牌建設，而品牌研究將成為品牌建設基礎。三、房地產項目標可行性研究步驟，可分為5個步驟進行：(1)項目企業(yè)接收委托或企業(yè)董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇和優(yōu)化；(4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究匯報。四、房地產項目可行性研究內容可行性研究根本目標是實現項目決議科學化、民主化，降低或避免投資決議失誤，提升項目開發(fā)建設經濟、社會和環(huán)境效益。

可行性研究關鍵內容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地現場調查及動遷安置；(3)宏觀經濟環(huán)境分析；項目所在地房地產市場情況分析；項目所在板塊市場研究和建設規(guī)模確實定；(4)計劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及提議。五、房地產項目可行性研究工作階段

1、投資機會研究。該階段關鍵任務是對投資項目關鍵是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出提議，即在一定地域和部門內，以自然資源和市場調查估計為基礎，尋求最有利投資機會。

投資機會研究相當粗略，關鍵依靠籠統估量而不是依靠具體分析。假如機會研究認為可行，就能夠進行下一階段工作。

2、初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究基礎上，深入對項目建設可能性和潛在效益進行論證分析。

3、具體可行性研究，即通常所說可行性研究。具體可行性研究是開發(fā)建設項目投資決議基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上可行性后作出投資是否決議關鍵步驟。4、可行性研究三階段常規(guī)時間費用表項目內容時間（月）費用許可誤差投資機會研究階段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究階段60.25%~7.5%20%~10%具體可行性研究階段8~160.2%~1.0%<10%六、房地產項目開發(fā)具體經濟效益分析1、房地產項目標投資概算包含內容：（1）、營銷開支概算，包含：項現在研究及可行性研究開支；項目策劃開支；銷售策劃開支；廣告開支；項目企業(yè)日常運作開支；項目及企業(yè)公關開支；

（2）、土地征用開支概算，包含：政府一次性收取標準地價；用于拆遷賠償或青苗賠償開支；影響公共設施而出現賠償開支；（3）、工程開支概算，包含：用于工程勘探開支；平整土地開支；用于工程設計開支；用于建筑施工開支；用于設施配套開支；用于工程監(jiān)理開支；

（4）、金融成本開支，包含：外匯資金進入中國貨幣系統產生銀行擔保及管理費用支出；貸款引發(fā)利息支出；各項保險開支；稅收和行政性收費；不可預見開支。2、可行性研究財務數據選定和估計（1）售樓收入測定（2）項目經營管理費用收入和支出（3）經營稅費及所得稅繳交（4）土地增值稅（5）所得稅

3、項目經濟效益分析

4、項目盈虧能力分析：（1）、內部收益率（IRR）（2）、凈現值（NPV）（3）、凈現值率（NPVR）；5、項目不確定分析：（1）、項目盈虧平衡分析（2）、項目敏感性分析（3）、概念分析

七、項目可行性研究結論和提議：可行性研究結論和提議是房地產項目可行性研究匯報最終一部分，是對可行性研究分析做出總結并提出相關提議，也就是依據前面全部研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全方面評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和提議。八、集團企業(yè)董事會依據可行性匯報結論和提議，做出投資決議，同意正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。九、其它：房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段實際發(fā)生相關費用（1）可行性研究費（2）建設工程計劃許可證執(zhí)照費第三章：建設前期準備階段一、土地使用權獲取及開發(fā)（一）、土地使用權：是指單位或個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享受占有、使用、收益和有限處分權利。

集體土地使用權：是農村集體經濟組織及其組員和符正當律要求其它組織和個人在法律要求范圍內對集體全部土地享受用益物權。土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金行為。1、開發(fā)商獲取土地使用權關鍵方法1）經過行政劃撥方法取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；

3）轉讓取得；

4）出讓方法取得（招標、拍賣、協議出讓三種方法）；

5）聯合開發(fā)并報相關主管部門立項、審批后取得；

6）經過司法裁決取得；

7）經過吞并、收購等股權重組方法取得。2、開發(fā)商獲取土地使用權程序

（1）、土地使用權有償出讓方法

出讓方法是指政府作為國有土地代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓和土地使用者。

根據《中國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權出讓方法有三種：協議、招標、拍賣。

①協議出讓指土地使用權有意受讓人直接向國有土地代表提出有償使用土地愿望，由國有土地代表和有意受讓人進行一對一談判和切磋、協商出讓土地使用權相關事宜這么一個出讓方法。②招標出讓是指在指定期限內，由符合條件單位或個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人依據一定要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）出讓方法。以招標方法出讓土地使用權，不僅要明確協議雙方當事人權利義務，而且要明確投標效力及招標人在招標期限內應負責任等。

③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地全部者代表在指定時間、地點，組織符合條件土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權土地公開叫價競投，按“價高者得”標正確定土地使用權受讓人一個出讓方法。

依據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權要求》，建設用地凡屬于營利性商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途，必需經過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確定書》，然后簽署《國有土地使用權出讓協議》。開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓協議》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。（2）、屬協議出讓，辦理土地登記時應提交以下資料：①《土地出讓協議》、《劃撥決定書》或轉讓批文；②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產開發(fā)資質；③屬新增建設用地，應提供《建設用地同意書》；④屬存量用地，應提供原土地使用者土地權源資料；⑤1：地形圖2份；加蓋了“權屬已審核”宗地圖、地籍圖各3份；⑥地上附著物權屬證實；⑦土地登記申請書；⑧土地登記法人代表證實和身份證實；⑨土地登記委托書。

（3）、招標受讓土地使用權申請程序①用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。③用地者進行投資分析。④到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證實、銀行資信證實，并按要求繳納投標確保金。⑤用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。⑥收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人和市或區(qū)、縣房地局簽署土地使用權出讓協議，并按協議要求支付總地價款一定百分比作為定金。⑦按協議約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。（4）、拍賣受讓土地使用權申請程序①用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。③用地者進行投資分析。④到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證實、銀行資信證實，并按要求繳納競投確保金。⑤用地者到指定地點領取競叫牌。⑥用地者在要求時間、指定地點到拍賣現場參與競投。⑦企業(yè)法定代表人或授權代表人和市或區(qū)、縣房地局簽署土地使用權出讓協議，并按要求支付總地價款一定百分比作為定金。⑧按協議約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。

屬經營性開發(fā)用地，開發(fā)商經過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確定書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。（5）、出讓土地因為其用途不一樣，土地使用期限也不相同。通常年限要求以下：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（二）、土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產建設和生活不停發(fā)展需要，采取一定現代科學技術經濟手段，擴大對土地有效利用范圍或提升對土地利用深度所進行活動，包含對還未利用土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包含對已利用土地進行整改，以提升土地利用率和集約經營程度。從狹義角度了解，土地開發(fā)關鍵是對未利用土地開發(fā)利用，要實現耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地一個有效路徑。土地開發(fā)通常分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。1、土地一級開發(fā)：是指由政府或其授權委托企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統一征地、拆遷、安置、賠償，并進行合適市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內土地達成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓過程。（1）、一級開發(fā)依據實施主體不一樣，開發(fā)方法能夠分為以下三種：①、政府下屬土地貯備機構直接負責一級開發(fā)，②、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理計劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施，③、經過招標確定一級開發(fā)企業(yè)措施。（2）、一級開發(fā)成本組成和收益：成本組成：①征地、拆遷賠償及相關稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生相關賠償費用；③市政基礎設施建設相關費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生費用；⑤貸款利息；⑥土地貯備開發(fā)供給過程中發(fā)生審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準其它支出。收益：①委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費不高于一級開發(fā)成本2%，主體還是土地貯備中心。②委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)，開發(fā)企業(yè)利潤不高于估計成本8%，主體是企業(yè)。③對于招標項目，成本組成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。2、房地產二級開發(fā)：是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成房地產進行出售和出租市場。即通常指商品房首次進人流通領域進行交易而形成市場。房地產二級市場也包含土地二級市場，即土地使用者將達成要求能夠轉讓土地，進入流通領域進行交易市場。（三）、取得房地產開發(fā)項目土地使用權法律程序1、國有土地使用權出讓（1）、辦理建設用地計劃許可證；（2）、辦理建設用地委托釘樁；（3）、辦理國有土地使用權出讓申請；（4）、主管部門實地勘察；（5）、土地估價匯報預審；（6）、委托地價評；（7）、辦理核定地價手續(xù)；（8）、辦理土地出讓審批；（9）、簽署國有土地使用權出讓協議；（10）、領取臨時國有土地使用證；（11）、領取正式國有土地使用證；（12）、國有土地使用權出讓金返還。

2、國有土地使用權劃撥

（1）、國有土地使用權劃撥用地申請；（2）、主管部門現場勘察；（3）、劃撥用地申請審核、報批；（4）、取得劃撥用地同意。

3、集體土地征用

（1）、征用集體土地用地申請；（2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；（3）、簽署征地協議；（4）、簽署賠償安置協議；（5）、確定勞動力安置方案；（6）、區(qū)（縣）房地局審核各項協議；（7）、市政府下文征地；（8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；（9）、辦理批地文件、批地圖；（10）、辦理凍結戶口；（11）、調查戶口核實勞動力；（12）、辦理農轉工工作；（13）、辦理農轉居工作；（14）、辦理超轉人員安置工作；（15）、地上物作價賠償工作；（16）、征地結案。4、取得房地產開發(fā)項目土地使用權相關稅費

（1）、地價款（土地出讓金）；（2）、資金占用費；（3）、滯納金；（4）、土地使用費；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費；（6）、防洪工程建設維護管理費；（7）、土地閑置費；（8）、土地權屬調查、地籍測繪費；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅；（10）、地價評定費；（11）、出讓土地預訂金；（12）、征地管理費；（13）、土地賠償費；（14）、青苗及樹木賠償費；（15）、地上物賠償費；（16）、勞動力安置費；（17）、超轉人員安置費；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開發(fā)建設基金。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》（一）、征地1、中國現行安置被征地農民有七種路徑：貨幣安置、農業(yè)安置、重新擇業(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。2、國家建設征用土地時，必需依法賠償被征用著所喪失土地權利各項費用。征搜集體全部土地，包含耕地賠償費及其它土地賠償費，安置補助費，地上附著物賠償費，包含各類建筑物、構筑物拆遷賠償費、青苗賠償費、多年生林木賠償費、新菜地開發(fā)建設基金等。并足額安排被征地農民社會保障費用，維護被征地農民正當權益，保障被征地農民生活”，“征收單位、個人房屋及其它不動產，應該給拆遷賠償，維護被征收人正當權益；征收居民房屋，還應該保障被征收人居住條件。”3、國家標準征地賠償費計算表類型賠償項目計算依據標準征用耕地土地賠償費安置補助費青苗賠償費附著物賠償費其它農用地土地賠償費安置補助費青苗賠償費附著物賠償費未利用地土地賠償費安置補助費青苗補助費附著物賠償費（二）、拆遷1、拆遷房屋單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：（1）、填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；（2）、建設項目同意文件；（3）、建設用地計劃許可證；（4）、國有土地使用權同意文件（建設用地同意書或劃撥決定書）；（5）、拆遷代辦單位和評定機構資料；（6）、拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基礎情況；拆遷方法；拆遷期限；還建方法及還建期限；產權清楚安置用房證實；拆遷賠償資金起源及預算資金額度。）（7）、相關金融機構出具拆遷賠償安置資金證實。2、拆遷方法：（1）、政府組織拆遷：關鍵指經過批租、舊城改造方法取得土地使用權所包含拆遷。（2）、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產企業(yè)常見模式，但要申請拆遷許可證。（3）、拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作單位進行。3、拆遷關鍵內容包含：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功效、用地布局和空間結構調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑建設和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆遷是伴伴隨城市建設項目進行，是城市建設關鍵組成部分，尤其是舊城改造中一個關鍵步驟，處于建設項目標前期工作階段。

4、拆遷完成后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》5、拆遷人和被拆遷人應該依據本條例要求，就賠償方法和賠償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方法和過渡期限等事項，簽訂拆遷賠償安置協議。

6、拆遷租賃房屋，拆遷人應該和被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷賠償安置協議。7、房地產開發(fā)項目拆遷安置階段法律程序：（1）、委托進行拆遷工作（2）、辦理拆遷申請（3）、審批、領取拆遷許可證（4）、簽署房屋拆遷責任書（5）、辦理拆遷公告和通知（6）、辦理戶口凍結（7）、暫停辦理相關事項（8）、確定拆遷安置方案（9）、簽署拆遷賠償書面協議（10）、召開拆遷動員會，進行拆遷安置（11）、發(fā)放運作拆遷賠償款（12）、拆遷施工現場防塵污染管理（13）、移交拆遷檔案資料（14）、房屋拆遷糾紛裁決（15）、強制拆遷。8、房地產開發(fā)項目拆遷安置階段相關稅費：（1）、房屋拆遷賠償費（2）、遷居補助費（3）、提前遷居獎勵費（4）、臨時安置補助費（周轉費）（5）、清理費（6）、停產停業(yè)綜合補助費（7）、對從城區(qū)位置很好地域遷往位置較差地域或遠郊區(qū)縣居民補助費（8）、一次性異地安置補助費（9）、房屋拆遷管理費（10）、房屋拆遷服務費。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指依據建設工程要求，查明、分析、評價建設場地地質、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件活動。工程勘察經過對地形、地質及水文等要素測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價和建設所需基礎資料。它是基礎建設首要步驟。搞好工程勘察，尤其是前期勘察，能夠對建設場地做出具體論證，確保工程合理進行，促進工程取得最好經濟、社會和環(huán)境效益。1、工程勘察通常分為：工程地質勘察、工程測量、水文地質勘察等。2、工程地質勘察關鍵有以下五項內容：

①搜集研究區(qū)域地質、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質、地震等已經有資料，和工程經驗和已經有勘察匯報等；

②工程地質調查和測繪；

③工程地質勘探見工程地質測繪和勘探；

④巖土測試和觀察見土工試驗和現場原型觀察、巖體力學試驗和測試；

⑤資料整理和編寫工程地質勘察匯報。3、工程勘察要求：勘察工作要正確反應客觀實際，對現場地形、地質概況、原有設備情況和使用情況等原始資料搜集必需正確、齊全，以滿足編制設計文件要求。對勘察原始資料不得遺失或任意涂改?？辈煸O計文件必需依據上級要求審批措施，對設計文件進行嚴格審定進行層層把關，重大技術方案和技術問題必需經室主任和技術主管審定。（二）、確定監(jiān)理1、建設工程監(jiān)理是指含有相關資質監(jiān)理單位受建設單位（項目法人）委托，依據國家同意工程項目建設文件、相關工程建設法律、法規(guī)和工程建設監(jiān)理協議及其它工程建設協議，替換建設單位對承建單位工程建設實施監(jiān)控一個專業(yè)化服務活動。2、工程建設監(jiān)理關鍵內容：控制工程建設投資、建設工期、工程質量；進行安全管理、工程建設協議管理；協調相關單位之間工作關系，即“三控、兩管、一協調。3、建設工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設計監(jiān)理和施工監(jiān)理。設計監(jiān)理是在設計階段對設計項目所進行監(jiān)理，其關鍵目標是確保設計質量和時間等目標滿足業(yè)主要求；施工監(jiān)理是在施工階段對施工項目所進行監(jiān)理，其關鍵目標在于確保施工安全、質量、投資和工期等滿足業(yè)主要求。工程建設監(jiān)理應為咨詢或從事項目管理工作，但基于部分深層原因，中國工程建設監(jiān)理已經異化為施工監(jiān)理。4、監(jiān)理單位應于委托監(jiān)理協議簽署后10天內將項目監(jiān)理機構組織形式、人員組成及對總監(jiān)理工程師任命書面通知建設單位。應依據委托監(jiān)理協議要求服務內容、服務期限、工程類別、規(guī)模、技術復雜程度、工程環(huán)境等原因確定項目監(jiān)理機構組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應包含總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必需時可配置總監(jiān)理工程師代表?？偙O(jiān)理工程師應由含有3年以上同類工程監(jiān)理工作經驗人員擔任；總監(jiān)理工程師代表應由含有2年以上同類工程監(jiān)理工作經驗人員擔任；專業(yè)監(jiān)理工程師應由含有1年以上同類工程監(jiān)理工作經驗人員擔任。

5、建設工程監(jiān)理實施程序(委托監(jiān)理協議簽署后):(1)確定項目總監(jiān)理工程師，成立項目監(jiān)理機構(2)編制建設工程監(jiān)理計劃(3)制訂各專業(yè)監(jiān)理實施細則(4)規(guī)范化地開展監(jiān)理工作(5)參與驗收、簽署建設工程監(jiān)理意見(6)向業(yè)主提交建設工程監(jiān)理檔案資料

6、監(jiān)理單位應編制對應監(jiān)理計劃，包含以下關鍵內容：

⑴工程項目概況；⑵監(jiān)理工作范圍；⑶監(jiān)理工作內容；⑷監(jiān)理工作目標；⑸監(jiān)理工作依據；⑹項目監(jiān)理機構組織形式；⑺項目監(jiān)理機構人員配置計劃；⑻項目監(jiān)理機構人員崗位制度；⑼監(jiān)理工作程序；⑽監(jiān)理工作方法及方法；⑾監(jiān)理工作制度；⑿監(jiān)理設施。四、計劃設計（一）、城市計劃：是政府調控城市空間資源、指導城鎮(zhèn)發(fā)展和建設、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益關鍵公共政策之一。城市計劃分為總體計劃和具體計劃兩個階段。城市具體計劃又分為控制性具體計劃和修建性具體計劃。1、控制性具體計劃應該包含下列內容：

（1）確定計劃范圍內不一樣性質用地界線，確定各類用地內適建，不適建或有條件地許可建設建筑類型。

（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。

（3）提出各地塊建筑體量、體型、色彩等城市設計指導標準；

（4）依據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通和其它交通設施。要求各級道路紅線、斷面、交叉口形式及渠化方法、控制點坐標和標高。

（5）依據計劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。

（6）制訂對應土地使用和建筑管理要求。

控制性具體計劃確定各地塊關鍵用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套要求應該作為強制性內容?？刂菩跃唧w計劃結果應該包含計劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，計劃說明、基礎資料和研究匯報收入附件?？刂菩跃唧w計劃標準應以用地控制和管理為關鍵，以實施總體計劃意圖為目標，強化計劃設計和計劃管理銜接；編制工作要在含有完備基礎資料條件下進行，開展充足調查研究。計劃編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經濟、社會等原因，選擇科學決議方法和決議內容，利用控制手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來建設目標。2、修建性具體計劃應該包含下列內容：

（1）建設條件分析及綜合技術經濟論證。

（2）建筑、道路和綠地等空間布局和景觀計劃設計，部署總平面圖。

（3）對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析。

（4）依據交通影響分析，提出交通組織方案和設計。

（5）市政工程管線計劃設計和管線綜合。

（6）豎向計劃設計。

（7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。

修建性具體計劃結果應該包含計劃說明書、圖紙。

3、計劃設計具體計劃方案通常過程：是將目標,調查,估計各項內容進行綜合,以此模擬項目發(fā)展過程中這些要素及其關系改變,演進和形成多種狀態(tài),然后對這些狀態(tài)進行評價和取舍,在必需時調整各類要素內容及相互關系,建立實現某種未來狀態(tài)理想藍圖,最終提出一整套統一計劃結果.關鍵是建立起各類要素之間關系,和考慮這種關系在項目發(fā)展社會,經濟,政治,環(huán)境背景下動態(tài)過程.使小區(qū)發(fā)展客觀規(guī)律和人類對未來發(fā)展主觀愿望在這些關系演進中取得綜合表現.4、商業(yè)地產項現在期計劃和定位：經過市場調研和對項目所在區(qū)域經濟環(huán)境考察，和商圈消費能力、消費結構、消費習慣、競爭對手、供給商現實狀況等內容調查和分析，依據調研資料和分析結果完成項目標計劃建設體量、商業(yè)設計要求、樓層結構等項目整體定位。為用戶提供經營戰(zhàn)略和相關決議，降低開發(fā)商投資成本，為項目以后招商、開業(yè)籌備、經營管理、營銷企劃確定綱領性目標和方向。

關鍵內容：1.項目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展趨勢2.商圈商業(yè)結構和消費情況調查分析3.項現在期計劃和評定4.業(yè)態(tài)、業(yè)種定位和配置確定5.經營品項、品類選擇和確定6.目標消費客群設定7.商品價格帶及品牌策略確定8.服務基準策略確定9.賣場功效分區(qū)和布局確定10.項目管理目標確定。5、建設工程計劃管理關鍵內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程計劃許可證。6、在已開發(fā)使用城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目計劃申報基礎步驟是：(1)在項目提議書報批或可行性研究匯報編制之前，開發(fā)商要向計劃局申報計劃關鍵點，計劃管理部門應在關鍵點通知書中對批復時參考依據；(2)在項目提議書批復后，開發(fā)商應向計劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址計劃意見通知書，對項目用地位置、面積、范圍等提供較具體意見，并須同時下達計劃設計條件；(3)計劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，計劃部門下達委托設計機構進行計劃方案設計依據性文件。開發(fā)商在完成方案設計后，須向計劃部門提出審定申請；(4)經過審定設計方案，是編制初步設計或施工圖依據，也是取得建設用地計劃許可證必備條件；(5)開發(fā)商依據審定設計方案通知書和可行性研究匯報批復，并在計劃主管部門咨詢土地及拆遷部門相關用地及拆遷安置意見后，應向計劃局申領建設用地計劃許可證，該證是取得土地使用權必備文件；(6)申領建設工程計劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行驗證工程建設符合計劃要求最終法定程序，該證申辦開工必備文件。（二）、建筑設計：1、設計定義就是一個“有目地創(chuàng)作行為”。2、設計種類相當多個，按系統分類以下：工業(yè)設計，環(huán)境設計，建筑設計，室內設計。3、建設工程設計是指依據建設工程要求，對建設工程所需技術、經濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件活動。通俗講是指建筑物在建造之前，設計者根據建設任務，把施工過程和使用過程中所存在或可能發(fā)生問題，事先作好通盤設想，確定好處理這些問題措施、方案，用圖紙和文件表示出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中相互配合協作共同依據。便于整個工程得以在預定投資限額范圍內，根據周密考慮預定方案，統一步調，順利進行。并使建成建筑物充足滿足使用者和社會所期望多種要求。4、設計基礎標準：建筑設計除應實施國家相關工程建設方針政策外，尚應實施下列基礎標準：（1）、當地城市計劃部門制訂城市計劃實施條例；（2）、依據建筑物用途和目標，綜合講求建筑經濟效益、社會效益、環(huán)境效益；（3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑；（4）、適應中國經濟發(fā)展水平，在滿足目前需要同時合適考慮未來提升和改造可能；（5）、節(jié)省建筑能耗，確保圍護結構熱工性能；（6）、建筑設計標準化應和多樣化結合；（7）、表現對殘疾人、老年人關心，為她們生活、工作和社會活動提供無障礙室內外環(huán)境；（8）、建筑和環(huán)境應綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全方法；（9）、在國家或地方公布各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風景名勝區(qū)各項建設，應按國家或地方制訂相關條例和保護計劃進行。5、基礎設計程序分為以下多個工作階段：搜集資料、初步方案、初步設計、技術設計施工圖和詳圖等：（1）、設計者在動手設計之前，首先要了解并掌握多種相關外部條件和客觀情況：自然條件，包含地形、氣候、地質、自然環(huán)境等；城市計劃對建筑物要求，包含用地范圍建筑紅線、建筑物高度和密度控制等，城市人為環(huán)境，包含交通、供水、排水、供電、供燃氣、通信等多種條件和情況；使用者對擬建建筑物要求，尤其是對建筑物所應含有各項使用內容要求；對工程經濟估算依據和所能提供資金、材料施工技術和裝備等；和可能影響工程其它客觀原因，這個階段，通常稱為搜集資料階段。

在搜集資料階段，設計者也常幫助建設者做部分應由咨詢單位做工作，諸如確定計劃任務書，進行部分可行性研究，提出地形測量和工程勘察要求，和落實一些建設條件等。（2）、設計者在對建筑物關鍵內容安排有個大約布局設想以后，首先要考慮和處理建筑物和城市計劃關系，其中包含建筑物和周圍環(huán)境關系，建筑物對城市交通或城市其它功效關系等。這個工作階段，通常叫做初步方案階段。（3）、技術設計階段是設計過程中一個關鍵性階段，也是整個設計構思基礎成型階段。初步設計中首先要考慮建筑物內部多種使用功效合理部署。要依據不一樣性質和用途合理安排，各得其所。這不僅出于功效上考慮，同時也要從藝術效果角度來設計。（4）、技術設計內容包含整個建筑物和各個局部具體做法，各部分確切尺寸關系，內外裝修設計，結構方案計算和具體內容，多種結構和用料確實定，多種設備系統設計和計算，各技術工種之間多種矛盾合了處理，設計預算編制等。這些工作全部是在相關各技術工種共同商議之下進行，并應相互認可。技術設計著眼點，除表現初步設計整體意圖外，還要考慮施工方便易行，以比較省事、省時、省錢措施求取最好使用效果和藝術效果。對于不太復雜工程，技術設計階段能夠省略，把這個階段一部分工作納入初步設計階段，另一部分工作則留待施工圖設計階段進行。

施工圖和詳圖關鍵是經過圖紙，把設計者意圖和全部設計結果表示出來，作為工人施工制作依據。這個階段是設計工作和施工工作橋梁。施工圖和詳圖不僅要處理各個細部結構方法和具體做法，還要從藝術上處理細部和整體相互關系。包含思緒上、邏輯上統一性，造型上、風格上、百分比和尺度上協調等，細部設計水日常在很大程度上影響整個建筑藝術水平。6、房地產項目設計階段關鍵分3個階段：初步設計、技術設計、施工圖設計。初步設計階段關鍵側重技術功效要求，其關鍵特征是：以提升價值目標和建設單位要求為關鍵，以功效分析為關鍵，以集體智慧為依靠，以發(fā)明精神為支柱，以系統見解為指針，技術分析和經濟分析相結合。技術設計階段為基礎設計、招標文件準備階段。施工圖設計階段關鍵側重于造價控制，根據同意初步設計總概算嚴格控制施工圖設計。7、建筑計劃方案設計步驟表建筑計劃方案設計步驟五、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)（一）、工程建設項目報建：是指工程建設項目由建設單位或其代理機構在工程項目可行性研究匯報或其它立項文件被同意后，須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗工程項目立項同意文件，包含銀行出具資信證實和同意建設用地等其它相關文件行為。

這里工程建設項目是指各類房屋建設、土木工程、設備安裝，管道線路敷設、裝飾裝修等固定資產投資新建、擴建、改建和技改等建設項目，通稱為工程建設項目。

通常在中國境內投資興建工程建設項目，包含外國獨資、合資、合作工程建設項目，全部必需實施報建制度，接收當地建設行政主管部門或其授權機構監(jiān)督管理。1、工程建設項目標報建內容：（1）工程名稱；（2）建設地點；（3）投資規(guī)模；（4）資金起源；（5）當年投資額；（6）工程規(guī)模；（7）開工、完工日期；（8）發(fā)包方法；（9）工程籌建情況。2、工程報建程序：（1）、建設單位到建設行政管理部門或其權機構領取建設工程項目記錄表。（2）、按記錄表內容及要求認真填寫記錄表。（3）、將記錄表報送建設單位主管部門審核、簽署意見。（4）、向建設行政管理部門報送記錄表；并交驗立項同意文件和建設工程計劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證實。（5）、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見后，發(fā)還建設單位項目記錄表，進入施工圖文件審查程序。

報建單位有以下部門：1、計劃部門；2、計委；3、人防部門；4、園林部門；5、消防部門；6、交警部門；7、環(huán)境保護部門；8、土地部門；9、氣象部門；10、衛(wèi)生部門；11、水利部門。準備資料有些相同有些不一樣，報建單位應到相關單位及部門咨詢。（二）、申請招標，辦理招標投標手續(xù)招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購商品名稱、規(guī)格、數量及其它條件，邀請投標人（賣方）在要求時間、地點根據一定程序進行投標行為。建筑工程招標是指建設單位對擬建工程公布公告，經過法定程序和方法吸引建設項目標承包單位競爭并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設任務法律行為。1、工程建設項目符合《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準要求》要求范圍和標準，必需經過招標選擇施工單位。2、依法必需招標工程建設項目，應該含有下列條件才能進行施工招標：（1）招標人已經依法成立；（2）初步設計及概算應該推行審批手續(xù)，已經同意；（3）招標范圍、招標方法和招標組織形式等應該推行核準手續(xù)，已經核準；（4）有對應資金或資金起源已經落實；（5）有招標所需設計圖紙及技術資料。3、工程施工招標分為公開招標、邀請招標和協議招標。（1）、采取公開招標方法，招標人應該公布招標公告，邀請不特定法人或其它組織投標。依法必需進行施工招標項目標招標公告，應該在國家指定報刊和信息網絡上公布。

（2）、采取邀請招標方法，招標人應該向三家以上含有負擔施工招標項目標能力、資信良好特定法人或其它組織發(fā)出投標邀請書。（3）、招標公告或投標邀請書應該最少載明下列內容：招標人名稱和地址；招標項目標內容、規(guī)模、資金起源；招標項目標實施地點和工期；獲取招標文件或資格預審文件地點和時間；對招標文件或資格預審文件收取費用；對投標人資質等級要求。4、依法必需進行施工招標工程建設項目，按工程建設項目審批管理要求，凡應報送項目審批部門審批，招標人必需在報送可行性研究匯報中將招標范圍、招標方法、招標組織形式等相關招標內容報項目審批部門核準。5、招標投標基礎程序：招標工作由開發(fā)企業(yè)主持，沒有組織招標和編制標底能力開發(fā)企業(yè)，可委托工程咨詢企業(yè)等招標服務企業(yè)代理。但這類服務機構必需含有一定技術資質，含有法人地位，經招標投標管理部門審查同意企機關。

(1)招投標工作程序：審查招標單位資格；報批招標申請書；編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；公布招標公告或招標邀請書；審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及相關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件；開標，公開標底，審查投標書和保函；評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位和中標單位簽署承包協議。

（2）、招標申請書應該包含以下關鍵內容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)企業(yè)負責組織招標人員姓名、年紀、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金起源及落實情況；圖紙、場地等情況是否含有招標條件；招標方法。

(3)應注意問題

A、工程建設招標投標必需編制完整招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發(fā)出，除另有要求外，通常不得變更。B、招標必需依據相關要求編制標底，并送政府主管招標投標部門或其委托單位審查同意。編制標底人員資格，須審核同意。另外，一個招標工程，只能編制一個標底。C、為了確保招標公正性，應該以招標單位為主，約請相關部門及教授成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還能夠邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評定水平教授組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領導小組審定，確定中標單位。假如決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標部門，有權給予否決。D、投標單位在提交投標標書同時，必需提交由其開戶銀行出具投標確保金證書。投標單位中標后，假如拒絕負擔中標工程任務，招標單位有權向為其出具保函單位索取投標確保金。簽署承發(fā)包協議時，必需嚴格推行標書各項條件，不得修改和變更；雙方應交換各自開戶銀行出具履約確保金證書。確保金額在協議期滿后應該退回。招標單位和中標單位簽署協議后毀約，對方有權持履約確保金證書向其擔保銀行索兌確保金。因為違約給對方造成損失如超出履約確保金，還應賠償履約確保金不足部門。六、申辦《施工許可證》（一）、建設工程施工許可證：是建筑施工單位符合多種施工條件、許可開工同意文件，是建設單位進行工程施工法律憑證，也是房屋權屬登記關鍵依據之一。沒有開工證建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當多種施工條件完備時，建設單位應該根據計劃同意開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證不得私自開工。（二）、申請辦理施工許可證，應該根據下列程序進行：1、建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。2、建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒《建筑工程施工許可證申請表》，并附本措施第四條要求證實文件，向發(fā)證機關提出申請。

3、發(fā)證機關在收到建設單位報送《建筑工程施工許可證申請表》和所附證實文件后，對于符合條件，應該自收到申請之日起15日內頒發(fā)施工許可證；對于證實文件不齊全或失效，應該限期要求建設單位補正，審批時間能夠自證實文件補正齊全后作對應順延；對于不符合條件，應該自收到申請之日起15日內書面通知建設單位，并說明理由。4、建設單位申請領取施工許可證工程名稱、地點、規(guī)模，應該和依法簽署施工承包協議一致。施工許可證應該放置在施工現場備查。5、施工許可證不得偽造和涂改。6、建設單位應該自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工，應該在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超出3個月。7、對于未取得施工許可證或為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后私自施工，由有管轄權發(fā)證機關責令更正，對于不符合開工條件責令停止施工，并對建設單位和施工單位分別處以罰款。（三）、辦理施工許可證應提交資料辦理建筑工程施工許可證提交資料序號須提交資料提交情況備注1立項批文2建設用地計劃許可證3人防費4建設工程計劃許可證5施工協議或中標通知書6施工圖設計審查證實7工程監(jiān)理協議8勞保費9工程質量監(jiān)督手續(xù)10消防審查手續(xù)11施工組織設計12建筑工程勞務工資確保金13配套費14墻改費15施工單位資料（原件、復印件）a資質證書副本b營業(yè)執(zhí)照c安全生產許可證d外地施工企業(yè)注冊記錄表或立案表e安全監(jiān)督手續(xù)f法人授權委托書16監(jiān)理企業(yè)單項工程登記立案第四章：工程建設實施階段工程管理是對一個工程從概念設想到正式運行全過程（具體工作包含：投資機會研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設計、招標、采購、施工、試運行等）進行管理。工程實施階段業(yè)主項目管理則可描述為：在工程實施階段，業(yè)主項目部和項目管理人員，根據工程建設相關法律、法規(guī)、技術規(guī)范要求，依據已簽署工程承包協議、工程監(jiān)理協議、其它協議及協議性文件，調動各方面綜合資源，對項目工程從開工至完工工程質量、進度、投資及其它方面目標進行全方面控制管理過程。一、工程建設實施準備階段1、施工用水電及通訊線路接通，確保施工需要

2、施工場地平整，達成施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準備

5、施工材料和施工設備準備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、組織圖紙會審、設計交底、確定水準點和座標控制點，進行現場交驗9、立即委托和組織相關單位進行定位放線，委托計劃部門進行灰線驗收

10、編制工程進度計劃11、檢驗監(jiān)理單位在施工前是否已做好對應準備工作

12、開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位施工準備工作進行全方面檢驗和控制11、設計、施工、監(jiān)理及相關單位統一協調二、工程建設實施階段當施工單位準備工作完成后，工程部對施工單位準備工作進行檢驗。當準備工作已全部完成，符合開工條件，應立即簽發(fā)施工單位《開工匯報》，許可開工，不然要求施工單位立即做好準備，待條件含有后，再重新審核。（一）、工程進度控制1、工程建設進度控制是工程項目建設中和質量控制、投資控制并列為工程建設控制三大目標之一，而施工階段是工程實體形成階段。對其進行進控制是整個工程項目建設進度控制關鍵，所以施工階段進度控制又是現場施工管理關鍵關鍵。施工項目進度控制和投資控制和質量控制一樣，是項目施工中關鍵控制之一。它是確保施工項目按期完成，合理安排資源供給、節(jié)省工程成本關鍵方法。2、施工進度管理地位和作用：關系到項目標經濟效益；關系到社會效益實現。3、進度控制基礎程序：（1）、承包人編制工程總進度計劃、年度、月進度計劃、單項工程進度計劃；（2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人進度計劃進行審批；（3）、工程部對承包人實際施工進度進行檢驗；（4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實施情況進行分析，對進度延誤采取對應組織方法、技術方法、協議方法、經濟方法和信息管理等調整方法。工程進度控制基礎程序承包單位編制下一期施工進度計劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調整方法嚴重偏離計劃目標基礎實現計劃目標監(jiān)理工程師對進度計劃實施情況進行檢驗、分析按計劃組織實施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進度計劃填寫?施工進度計劃報審表?承包單位編制施工總進度計劃填寫?施工進度計劃報審表?注：如總進度計劃為施工組織設計一部分，可不單獨審批。否總監(jiān)理工程師審批承包單位編制下一期施工進度計劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調整方法嚴重偏離計劃目標基礎實現計劃目標監(jiān)理工程師對進度計劃實施情況進行檢驗、分析按計劃組織實施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進度計劃填寫?施工進度計劃報審表?承包單位編制施工總進度計劃填寫?施工進度計劃報審表?注：如總進度計劃為施工組織設計一部分，可不單獨審批。否總監(jiān)理工程師審批4、工程進度計劃表示方法有：（1）、單項工程進度控制法；（2）、采取進度表控制法；（3）、采取網絡計劃控制法；（4）、采取工程曲線控制法。5、影響施工項目進度原因因為工程項目標施工特點，尤其是較大和復雜施工項目、工期較長，影響進度原因較多。編制計劃和實施控制施工進度計劃時必需充足認識和估量這些原因，才能克服其影響，使施工進度盡可能按計劃進行，當出現偏差時，應考慮相關影響原因，分析產生原因。其關鍵影響原因有:

（1）、相關單位影響：施工項目標關鍵施工單位對施工進度起決定性作用，不過建設單位和業(yè)主、設計單位、銀行信貸單位、材料設備供給部門、運輸部門、水、電供給部門及政府相關主管部門全部可能給施工一些方面造成困難而影響施工進度。其中設計單位圖紙不立即和有錯誤和相關部門或業(yè)主對設計方案變動是常常發(fā)生和影響最大原因。材料和設備不能按期供給，或質量、規(guī)格不符合要求，全部將使施工停頓。資金不能確保也會使施工進度中止或速度減慢等。

（2）、施工條件改變：施工申工程地質條件和水文地質條件和勘查設計不符，如地質斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基和惡劣氣候、暴雨、高溫和洪水等全部對施工進度產生影響、造成臨時停工或破壞。

（3）、技術失誤：施工單位采取技術方法不妥，施工中發(fā)生技術事故;應用新技術、新材料、新結構缺乏經驗，不能確保質量等全部要影響施工進度。

（4）、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動力和施工機械調配不妥、施工平面部署不合理等將影響施工迸度計劃實施。

（5）、意外事件出現：施工中假如出現意外事件，如戰(zhàn)爭、嚴重自然災難、火災、重大工程事故、工人罷工等全部會影響施工進度計劃。總而言之，施工進度控制是技術性要求較強工作，不僅要求施工管理人員要掌握施工組織設計編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動定額和工程預算定額、技術方案方面知識，并熟悉相關專業(yè)知識，如建筑設計、建筑材料《協議法》等建筑法規(guī)知識，另外還要求細心搜集和整理相關設計變更、現場簽證、自然災難等資料。在工程項目實施過程中，進度控制就是經過不停地計劃、實施、檢驗、分析和調整動態(tài)循環(huán)，所以做好施工進度計劃和銜接，跟蹤檢驗施工進度計劃實施情況，在必需時進行調整，在確保工程質量前題下，確保工程建設進度目標實現。（二）、工程質量控制1、廣義工程質量管理，泛指建設全過程質量管理。其管理范圍貫穿于工程建設決議、勘察、設計、施工全過程。通常意義質量管理，指是工程施工階段管理。它從系統理論出發(fā)，把工程質量形成過程作為整體，以正確設計文件為依據，結合專業(yè)技術、經營管理和數理統計，建立一整套施工質量確保體系，用最經濟手段，科學方法，對影響工程質量多種原因進行綜合治理，建成符合標準、用戶滿意工程項目。2、目標和意義目標是使工程建設質量達成全優(yōu)。在中國，稱之為全優(yōu)工程。即質量好、工期短、消耗低、經濟效益高、施工文明和符合安全標準。全優(yōu)工程具體檢驗評定標準包含六個方面：達成國家頒發(fā)施工驗收規(guī)范要求和質量檢驗評定標準質量優(yōu)良標準。必需按期和提前完工，交工符合國家要求。凡甲乙雙方簽署協議者,以協議要求單位工程完工日期為準;未簽署協議工程，以地域主管部門相關建筑安裝工程工期定額為準。工效必需達成全國統一勞動定額，材料和能源要有節(jié)省，降低成本要實現計劃要求指標。嚴格實施安全操作規(guī)程，參與施工人員均不應發(fā)生重大傷亡事故。堅持文明施工,保持現場整齊,做到工完場清。組織施工要制訂科學施工組織設計，施工現場應達成場容管理要求要求。各項經濟技術資料齊全，手續(xù)完整。

3、工程質量管理，要求把質量問題消亡在它形成過程中，以預防為主，并以全過程多步驟致力于質量提升。這就是要把工程質量管理關鍵，以事后檢驗把關為主變?yōu)轭A防、更正為主，從管結果變?yōu)楣茉?，把影響質量諸原因查找出來，發(fā)動全員、全過程、多部門參與，依靠科學理論、程序、方法，使工程建設全過程全部處于受控制狀態(tài)。4、工程項目質量管理分為三個階段：（1）、施工準備階段質量管理。關鍵包含：圖紙審查，施工組織設計編制，材料和預制構件、半成品檢驗，施工機械設備檢修等。（2）、施工過程中質量管理。施工過程是控制質量關鍵階段，這一階段質量管理工作關鍵有：做好施工技術交底，監(jiān)督根據設計圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進行施工質量檢驗和驗收；質量活動分析和實現文明施工。（3）、工程投產使用階段質量管理。這一過程是檢驗工程實際質量過程，是工程質量歸宿點。投產使用階段質量管理有兩項：一是立即回訪。對已完工程進行調查，將發(fā)覺質量缺點立即反饋，為以后改善施工質量管理提供信息。二是實施保修制度。5、工程項目質量管理施工過程中工程部應做工作：（1）、工程技術人員應加強對施工現場進行巡視、檢驗，確保對整個施工過程質量實施控制。（2）、工程部應隨時對施工單位質保體系進行檢驗，確保質量體系運行有效性。（3）、對進場材料和設備，相關技術人員應和監(jiān)理立即全方面進行檢驗和驗證。對不符合投標要求和設計要求，應要求施工單位立即清理出場。（4）、對關鍵分項分部工程，應要求