物業(yè)工程部維修管理制度匯編樣本

目錄TOC\o"1-3"\h\u17386物業(yè)工程部維修管理制度(含水電) 1607維修電工崗位職責(zé) 18162值班電工崗位職責(zé) 17583配電房管理要求/配電房安全操作規(guī)程 216072配電房安全操作規(guī)程 229856工程部崗位職責(zé)和考評細則 33537

一、工程部各工作崗位職責(zé) 315872

二、設(shè)備管理班組工作范圍

430301

三、工程部各班組工作細則

532242二次供水管理規(guī)程 629409工程值班管理要求 722525工程部運作程序 726653工程部職責(zé) 86095機電設(shè)備維修保養(yǎng)和更新改造 919767日常點檢由操作人員進行 1029050關(guān)鍵內(nèi)容： 1016746高壓室送電操作規(guī)程 1115582弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 1125705建筑物易漏水部份及其原因 1219717高壓運行工崗位職責(zé) 1211946工程部考評細則 1319388臨時用水、用電管理要求 1512594☆水電維修崗位職責(zé)☆ 16697設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全 178348干式變壓器保養(yǎng) 171789油浸式變壓器保養(yǎng) 1828011風(fēng)機保養(yǎng) 198290水泵定時保養(yǎng) 1931724柴油發(fā)電機定時保養(yǎng) 2022126公共天線系統(tǒng)維修保養(yǎng) 2124630防盜監(jiān)控系統(tǒng)維修和保養(yǎng) 215346氣體自動滅火系統(tǒng)保養(yǎng) 2226373對講、防盜報警系統(tǒng)保養(yǎng) 2211677疏散出口指示燈保養(yǎng) 2314973煙溫感系統(tǒng)保養(yǎng) 2327347消火栓保養(yǎng) 2310790防火卷簾門保養(yǎng) 2315260自動噴水滅火系統(tǒng)保養(yǎng) 246043空調(diào)設(shè)備保養(yǎng) 255741自動噴水滅火系統(tǒng)保養(yǎng) 2621944火災(zāi)報警控制系統(tǒng)保養(yǎng) 2618433物業(yè)工程部工具及材料管理制度 2730296項目物業(yè)工程部材料管理制度 2823210物業(yè)工程部維修人員獎懲制度 288927物業(yè)工程部檔案管理制度 2924881物業(yè)工程部安全管理制度 3015899關(guān)鍵機房門禁制度 302473物業(yè)工程部日常安全管理制度 3116975高空及外墻擦洗工作 3116351有毒物品處理 319307密閉地方工作 319296發(fā)生意外時處理 323425質(zhì)量統(tǒng)計 32物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理措施、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé)維修班工具使用管理措施

為落實實施企業(yè)物品妥善保管，合理使用，有效控制方針，特制訂本措施。維修班工程維修使用工具分為：共用工具和私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人小件常見維修工具。共用工具使用管理：1.共用工具由值班人員保管，只許可企業(yè)內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借她人使用，如有尤其情況須由主管以上人員同意，方能借出。2.當(dāng)值班人員下班時，須在交接班統(tǒng)計表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢驗工具使用情況確定后簽收。3.全部使用工具人必需珍惜工具，遵守誰損壞誰賠償標準，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理1.

發(fā)放給個人工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還給企業(yè)。2.

個人所領(lǐng)取工具，自己必需珍惜，人為損壞由個人賠償。3.

個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用，可申請換取新工具，但必需提供舊件。維修電工崗位職責(zé)

1.嚴格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地負擔(dān)其它工作任務(wù)。2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作和維修保養(yǎng)。3.實施所管轄設(shè)備檢修計劃，按時按量完成，并填好統(tǒng)計表。4.主動配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時無條件快速返回機房配合工作。5.嚴格實施設(shè)備管理制度，做好交接班工作。6.交班時發(fā)生故障，上班必需協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7.維修人員外出巡查或維修，必需隨身攜帶對講機，隨時隨地和部門人員保持聯(lián)絡(luò)。8.在巡查過程中，發(fā)覺不正?，F(xiàn)象，應(yīng)立即進行處理，處理不了應(yīng)做好統(tǒng)計，不得隱瞞故障現(xiàn)象。9.做好值班室清潔工作，填好工作統(tǒng)計表。10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。值班電工崗位職責(zé)

1.

嚴格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度。2.

努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方法，線路管道走向反設(shè)備原理，技術(shù)性能及實操作。3.

努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。4.

堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，親密監(jiān)視各儀表工作情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行統(tǒng)計表。5.

對來人來電報修應(yīng)立即進行登記，并處理。6.

發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，根據(jù)操作規(guī)程立即排除故障。7.

事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。通常性故障，應(yīng)交待清楚并做好統(tǒng)計。8.

按要求時間做好機房和走道清潔工作。9.

完成上級交辦其它工作。配電房管理要求/配電房安全操作規(guī)程1.

配電房是大廈供電系統(tǒng)關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實施二十四小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準入內(nèi)。2.

值班是必需持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況，操作方法和安全注意事項。3.

值班員必需親密注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。4.

配電房設(shè)備倒閘操作由值班員單獨進行，其它在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。5.

因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)經(jīng)過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。6.

保持配電房消防設(shè)備完好齊備，確保應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.

嚴禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方法。8.

配電房內(nèi)嚴禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1.

嚴格實施“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，能夠用操作票。2.

操作人和監(jiān)護人應(yīng)依據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對所填操作票是否正確，并經(jīng)相關(guān)人員審核署名。3.

操作時必需按操作次序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復(fù)查。4.

下列項目列操作票A.

應(yīng)拉合開關(guān)和刀閘位置B.

檢驗接地線是否拆除C.

檢驗負荷分配D.

裝拆接地線E.

安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險F.

一切換順路和檢驗是否確無電壓等操作，應(yīng)檢驗操作電源是否正常供給5.

操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向相關(guān)人員匯報搞清問題后再進行操作，不準私自更改操作票，嚴禁酒后值班操作。6.

運行中電容開關(guān)跳閘時，應(yīng)退出運行，經(jīng)檢驗確定無異常后，方可試送。7.

關(guān)鍵回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，許可不檢驗再強送一次，不成功時，嚴禁再次適用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，許可不檢驗再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保護，應(yīng)立即檢明原因，匯報上級。8.

遙測電容或電纜時前后應(yīng)充足放電。9.

變壓器預(yù)備信號動作時，應(yīng)立即檢明原因匯報上級。10.

操作電壓反感器前，應(yīng)考慮對應(yīng)失壓保護和計置裝置等。11.

正常情況下發(fā)電機應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機及隸屬設(shè)備時，應(yīng)將功效選擇開關(guān)切斷，工作完成后，恢復(fù)正常。12.

有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時，必需穿絕緣鞋，雷雨天氣嚴禁倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。13.

變壓器應(yīng)保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢驗。14.

倒閘操作次序：停電：負荷側(cè)斷漏器負荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電和之操作次序相反15.

電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開相關(guān)刀閘和做好安全方法前，不得觸及設(shè)備和柵欄，以防忽然來電。16.

變壓設(shè)備發(fā)生接地時，室內(nèi)不得靠近故障點4m，室外不得靠近故障點8m，且應(yīng)穿戴對應(yīng)電壓等級絕緣靴和絕緣手套。17.

巡視配電裝置，進出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)同意不得進入設(shè)備房。工程部崗位職責(zé)和考評細則工程部是實施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運行職能部門。工程部管理含有嚴密科學(xué)性和較高技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）發(fā)明安全、文明、舒適、方便工作環(huán)境和生活環(huán)境基礎(chǔ)保障和堅強后盾，是反應(yīng)樓宇服務(wù)水準、良好形象和社會聲譽關(guān)鍵標志。關(guān)鍵職責(zé)范圍是：1、負責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修。

2、負責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)。

3、負責(zé)用戶二次裝修審批、監(jiān)管。

4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負責(zé)樓宇外判工程監(jiān)管工作。

一、工程部各工作崗位職責(zé)

（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負責(zé)工程部各項工作。

2、負責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備維修、養(yǎng)護、運行、管理。

3、負責(zé)制訂工程部管理制度和設(shè)備操作程序。

4、負責(zé)制訂培訓(xùn)計劃，定時開展對本部門職員業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5、負責(zé)監(jiān)督、檢驗、指導(dǎo)本部門職員工作，定時對本部門各崗位進行考評。

6、負責(zé)洽談、評定、監(jiān)督工程外包項目，組織對外包工程質(zhì)量驗收。

7、負責(zé)審核用戶室內(nèi)裝修。

（二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)

1、在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)職員和所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督實施本系統(tǒng)設(shè)備定時保養(yǎng)要求和技改項目方案。

3、制訂本系統(tǒng)職員安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。4、填寫本系統(tǒng)操作要求和工作指令。

提出本系統(tǒng)備倉計劃，幫助采購專用性較強工具和零件。

6、負責(zé)本系統(tǒng)外判項目（含外判工程、代維工程和儀器、儀表、工具送檢）洽談審定，監(jiān)督并驗收施工。

7、負責(zé)和相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。

8、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料搜集、分類。

9、負責(zé)室內(nèi)二次裝修初審。

（三）班組長崗位職責(zé)

1、在系統(tǒng)工程師領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及職員進行管理。

2、安排實施所轄設(shè)備定時保養(yǎng)要求及參與實施相關(guān)技改項目。

3、監(jiān)督實施部門工作指令。

4、負責(zé)跟進工程單作業(yè)情況。

5、定時組織所轄職員進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。

6、做好本班組技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)統(tǒng)計和交接班統(tǒng)計等原始統(tǒng)計。

7、負責(zé)監(jiān)督、跟進相關(guān)外判工程進展情況。

8、立即反饋常見物料、維修零件、工具等材料品質(zhì)情況。

（四）技工崗位職責(zé)

1、在領(lǐng)班領(lǐng)導(dǎo)下，具體實施工程設(shè)備設(shè)施運行、保養(yǎng)和維修。

根據(jù)工作指令和相關(guān)規(guī)程進行下列工作：

①對設(shè)備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。

②監(jiān)管設(shè)備運行。③為用戶提供維修、安裝服務(wù)。

④填寫好多種原始統(tǒng)計。

3、參與企業(yè)內(nèi)部組織相關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（五）文員崗位職責(zé)

1、在部門經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本部門日常事務(wù)。

2、負責(zé)部門工作會議統(tǒng)計整理。

3、負責(zé)打印、搜集、整理工程部文件。

4、負責(zé)工程檔案、資料、圖紙管理工作。

5、負責(zé)查核工程部職員每個月出勤情況，匯總上報。

6、負責(zé)每個月統(tǒng)計發(fā)放工程部職員各項勞保福利用具。

7、負責(zé)接待用戶、來訪人員咨詢、投訴等。

二、設(shè)備管理班組工作范圍

強電組：

1、負責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔日常運行、維修和保養(yǎng)。2、負責(zé)非辦公時間樓宇全部設(shè)備應(yīng)急維修。

3、負責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具啟、停。

（二）弱電組：

1、負責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下弱電系統(tǒng)日常運行、維修、保養(yǎng)。

2、負責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線開通和維修。

3、負責(zé)室外弱電設(shè)備維修。

（三）維修組：

1、負責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。

2、負責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備入室維修服務(wù)。

3、負責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備巡查、維修。

負責(zé)消防設(shè)備巡查、維修、保養(yǎng)。

三、工程部各班組工作細則

（一）強電組工作細則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發(fā)電機房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機房；

7、每個月一次巡查樓層配電房，并負責(zé)相關(guān)設(shè)備大保養(yǎng)；

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；

10、負責(zé)非辦公時間緊急維修；

11、負責(zé)供配電中心、冷凍機房、控制室各類設(shè)備保養(yǎng)及所屬設(shè)備檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔，天天打掃一次；各配電箱、電柜表面天天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢驗；

14、每個月一次發(fā)電機試運行。

（二）弱電組工作細則

1、負責(zé)樓宇用戶直線電話、專線開通及維修；

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；

3、負責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備維修和保養(yǎng)；


4、負責(zé)為用戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

5、每班一次防火安全檢驗；6、每七天一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；

7、天天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（三）維修組工作細則

1、天天二次巡查水泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；泵體、地面每七天清潔一次；控制室柜內(nèi)每個月一次清潔除塵。

2、天天二次巡查排污泵，并負責(zé)設(shè)備維修；每個月一次清潔控制柜灰塵。

3、天天二次巡查泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每七天一次清潔地面、設(shè)備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每七天一次清潔地面、設(shè)備表面。

5、設(shè)備責(zé)任人每七天一次巡查責(zé)任設(shè)備；每個月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每七天二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負責(zé)維修。

7、負責(zé)樓宇公共設(shè)施維修整改。

8、天天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。

9、每七天一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負責(zé)維修。

10、為用戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。二次供水管理規(guī)程1.目標

確保大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。2.

適用范圍

適適用于各管理處二次供水管理。3.

職責(zé)

3．1

管理處負責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。

3．2

管理處給排水管理員負責(zé)水池（箱）管理，水池（箱）清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理企業(yè)負責(zé)進行，工程部負責(zé)監(jiān)管。

3．3

管理處管理員負責(zé)出停水通告，并通知業(yè)主。

4．

工作規(guī)程4．1

二次供水管理要求4．1．1

二次供水由指定給排水管理員負責(zé)管理。

4．1．2

給排水管理員負責(zé)水池（箱）管理工作，要求每個水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口潔凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

4．1．3

新建、擴建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認可。4．2

年度水池（箱）清洗及消毒計劃實施前二十四小時出停水通告，通知大廈用戶。4．3

放水為確保用戶正常供水，放水工作必需提前到清洗、消毒水池（箱）前3小時進行，并統(tǒng)計開始放水時間和結(jié)束放水時間。4．4

二次供水清洗、消毒4．4．1

工具、用具準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥品、安全照明燈具、水泵、鼓風(fēng)機、口罩、眼鏡等。4．4．2

安全須知

4．4．2．1電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。

4．4．2．2缺氧；有些水池長久封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機吹風(fēng)，約3小時通風(fēng)時間，然后選擇以下試驗：把燃著蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。不然須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。

4．4．2．3注意事項：在清洗水箱過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要立即離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。

4．4．3

除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及多種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部——四面墻壁——水池（箱）底次序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完成用水整體沖洗一遍，排出污水。

4．4．4

消毒

4．4．4．1用1100滅菌凈（通常為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

4．4．4．2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。

4．4．5

注水：在清洗工作根本完成后，開閘向水池（箱）注水，達成標定水位高度，并加蓋加鎖。

4．5取樣送檢;

4．5．1

水樣抽取及送檢工作由水處理企業(yè)完成。
4．5．2

水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4．5．3

盛放水樣容器為經(jīng)消毒處理取樣瓶，盛容量為500毫升水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。4．5．4

在取水樣當(dāng)日應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果匯報單》。

4．5．5

如《衛(wèi)生檢測結(jié)果匯報單》結(jié)果為不合格時，應(yīng)重新取樣化驗，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必需時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。

4．6

統(tǒng)計和匯報

4．6．1

管理處給排水管理員負責(zé)統(tǒng)計清洗、消毒水池（箱）全過程，并經(jīng)機電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。4．6．2

衛(wèi)生防疫站《衛(wèi)生檢測結(jié)果匯報單》由管理處資料室存檔。

5．0

相關(guān)文件和統(tǒng)計a）《生活飲用水二次供水設(shè)施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒統(tǒng)計表》工程值班管理要求為了確保工程部人員調(diào)動、車輛安排立即，提升工作效率，確保各管理處房屋設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)工作立即、有序地開展，能在緊急情況下立即組織人員快速趕赴現(xiàn)場，排除故障，特制訂本要求。

1、

工程部職員必需配置必需通訊工具，任何時候必需確保通訊工具通暢。

2、

總值班室設(shè)在企業(yè)工程部，由工程部管理組負責(zé)安排值班人員，實施二十四小時值班；

3、

值班人員應(yīng)堅守崗位，做好設(shè)備故障情況登記和各管理處報修情況登記，和本部門維修人員跟蹤統(tǒng)計。

4、

依據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。

5、

未能得到立即處理報修項目，應(yīng)立即反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，方便依攝影關(guān)指示安排人員搶修。6、

遇突發(fā)性事故應(yīng)立即跟總值班室人員取得聯(lián)絡(luò)，總值班室人員應(yīng)快速向經(jīng)理和主管匯報，方便立即組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快速度趕赴現(xiàn)場處理事故，使損失減至最小。工程部運作程序1．0

目標：

為了工程部工作開展有序、高效，確保房屋、機電設(shè)備、設(shè)施正常運行，維修保養(yǎng)立即。

2．0

范圍：2．1

工程部日常管理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)。

2．2

管理處負責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施維修

3．0

運作程序

管理組運作程序：

3．1．1

依據(jù)總值班室匯報，合理調(diào)配維修人員、機具、材料、車輛，進行房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)。

3．1．2

依據(jù)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備情況編制維修保養(yǎng)計劃和對應(yīng)材料、機具計劃，報經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，組織實施。3．1．3

負責(zé)相關(guān)法律、法規(guī)和文件、技術(shù)資料搜集、整理、歸檔、保留和發(fā)放工作。3．1．4

發(fā)生緊急情況時，依據(jù)主管、經(jīng)理指示，快速組織人員、車輛和物資進行搶修工作，并立即跟蹤相關(guān)情況，并做好統(tǒng)計

3．1．5

負責(zé)維修保養(yǎng)工作質(zhì)量檢驗和職員培訓(xùn)考評。

3．2

總值班室運作程序：

3．2．1

總值班室由管理組負責(zé)管理安排人員值班，確保二十四小時有些人接聽電話。3．2．2

負責(zé)統(tǒng)計各管理處報修和維修組維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報。3．2．3

負責(zé)統(tǒng)計各部室、管理處求援電話，并向管理組匯報。

3．2．4

發(fā)生緊急情況時，依據(jù)經(jīng)理和管理組指示下達通知，調(diào)感人員、車輛、物資，確保通信通暢。并立即跟蹤相關(guān)情況，并做好統(tǒng)計。

房屋修繕組、機電維修組運作程序：

3．3．1

對于管理處不能完成房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負責(zé)，各管理處運行組配合，共同完成。

3．3．2

工程部房屋修繕組、維修組負責(zé)按管理組編制維修保養(yǎng)計劃對房屋、設(shè)施、設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)覺問題立即處理。

3．3．3

維修組人員應(yīng)長駐總部，保持通信二十四小時通暢，接到突發(fā)事故匯報后，應(yīng)快速集中，趕赴現(xiàn)場進行搶修。

3．3．4

維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長匯報去向，方便緊急情況下能立即調(diào)度。

3．4

工程部經(jīng)理負責(zé)全方面管理工作和對外協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)，每個月組織相關(guān)人員對房屋及機電設(shè)備、設(shè)施進行一次全方面巡視檢驗。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)時，應(yīng)參見《機電設(shè)備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關(guān)要求和相關(guān)程序要求。工程部職責(zé)

1、

認真落實實施國家和地方相關(guān)工程、設(shè)備管理法規(guī)和政策及企業(yè)制訂《機電設(shè)備管理工作手冊》，實施企業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好運行狀態(tài)。

2、

負責(zé)對企業(yè)所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進行維修保養(yǎng),。

3、

制訂企業(yè)各管理處大型設(shè)備、設(shè)施中修、大修計劃，并組織實施。4、

熟悉企業(yè)各管理處通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面設(shè)備、設(shè)施安裝及運行情況，為各管理處設(shè)備管理工作提供有力技術(shù)支持，并負責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施更新改造工作。

5、

組織搶修企業(yè)各管理處重大設(shè)備、設(shè)施突發(fā)故障，使之立即恢復(fù)正常運行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)提供技術(shù)意見。

6、

負責(zé)工程施工協(xié)議、預(yù)算編制、審核，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決議提供可靠依據(jù)。

7、

負責(zé)和水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好協(xié)作關(guān)系，幫助各管理處進行相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)及經(jīng)濟運行方案制訂，降低管理成本。

8、

參與各管理處房屋二次裝修工程審核；參與企業(yè)分包工程施工監(jiān)理及工程驗收。

9、

配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)接管驗收。

10、

負責(zé)組織對企業(yè)所轄物業(yè)多種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)統(tǒng)計搜集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備臺帳；

11、

負責(zé)企業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件采購、貯存、發(fā)放管理工作

12、

幫助企業(yè)辦公室進行工程人員招聘及工程人員崗位培訓(xùn)工作，提升工程人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。

13、

完成企業(yè)安排其它各項任務(wù)。機電設(shè)備維修保養(yǎng)和更新改造1、設(shè)備維護保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)燒、壓力異常等多種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成事故。所以應(yīng)常常對使用設(shè)備加以檢驗、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。

（1）維護保養(yǎng)方法：

關(guān)鍵方法有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢驗；對長久運行設(shè)備要巡視檢驗、定時切換、輪番使用，進行強制保養(yǎng)。

清潔：大氣中灰塵進入設(shè)備內(nèi)，會加緊設(shè)備磨損和局部堵塞，還會造成潤滑劑惡化和設(shè)備銹蝕，促進設(shè)備技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備清潔工作看似簡單，是維護保養(yǎng)一個關(guān)鍵方法。

緊固：設(shè)備運轉(zhuǎn)達相當(dāng)一段時間后，因數(shù)次啟停和運行時振動，地腳螺栓和其它連接部分緊固件可能會發(fā)生松動，造成更大振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設(shè)備位移和密封接觸不嚴形成泄漏等故障，所以必需常常檢驗設(shè)備緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。

潤滑：潤滑是正確使用和維護設(shè)備關(guān)鍵步驟。潤滑油型號、品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等全部有嚴格要求。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量，并制訂對應(yīng)管理制度。調(diào)正：設(shè)備零部件之間相對位置及間隙是有其科學(xué)要求，因設(shè)備振動、松動等原因，零部件之間相對尺寸會發(fā)生改變，輕易產(chǎn)生不正常錯位和碰撞，造成設(shè)備磨損、發(fā)燒、噪聲、振動甚至損壞，所以必需對相關(guān)間隙、位置進行調(diào)正，再加以緊固。

外觀表面檢驗：

設(shè)備外表面有沒有損傷裂痕；

磨損是否在許可范圍內(nèi)；

防護罩等安全裝置是否完整、齊全；

溫度壓力運行參數(shù)是否正常；

電機是否超載和過熱；

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落；

振動和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面泄漏情況；

設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；

設(shè)備防腐、保溫層是否損壞。

（2）維護保養(yǎng)工作實施：分日常維護保養(yǎng)和定時維護保養(yǎng)。

①日常維護保養(yǎng)：要求管理處運行人員對設(shè)備進行外觀檢驗、加油，按操作規(guī)程進行操作，定時巡視統(tǒng)計各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè)備及環(huán)境清潔，尤其是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。②設(shè)備定時維護保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員幫助。有計劃地將設(shè)備停止運行進行維護保養(yǎng)，需要對設(shè)備進行部分解體，并做好以下幾項工作：

a、對內(nèi)外根本清掃、擦洗、疏通；

b、檢驗運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況；

c、調(diào)正配合間隙；

d、檢驗安全裝置；

e、檢驗潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；

f、清潔油箱、檢驗油位指示器，換油；

g、檢驗電氣線路和自動控制元器件動作是否正常；作用：清除事故隱患，降低磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備技術(shù)功效和經(jīng)濟特征。（3）設(shè)備點檢：對設(shè)備有針對性檢驗。

日常點檢由操作人員進行內(nèi)容是：

①運行情況及參數(shù)；②安全保護裝置；

③易磨損零部件；

④易污染堵塞，常常清洗更換部件；⑤在運行中常常要求調(diào)正部位；

⑥在運行中常常出現(xiàn)不正常部位。計劃點檢，通常由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員幫助，關(guān)鍵內(nèi)容：①統(tǒng)計設(shè)備磨損情況，發(fā)覺其它異常情況；

②更換零部件；

③確定修理部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。2、設(shè)備計劃檢修依據(jù)設(shè)備運行規(guī)律及計劃點檢結(jié)果能夠確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理。

（1）計劃檢修種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修：關(guān)鍵是清洗、更換和修復(fù)少許易損件，并作合適調(diào)正，緊固和潤滑工作，小修通常由維修人員負責(zé)，操作人員幫助；

②中修：除小修內(nèi)容外，對設(shè)備關(guān)鍵零部件進行局部修復(fù)和更換；

③大修：對設(shè)備進行局部或全部解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕零部件，努力爭取使用設(shè)備恢復(fù)到原有技術(shù)特征。在修理時，可結(jié)合技術(shù)進步，對設(shè)備進行技術(shù)改造；

④系統(tǒng)大修：檢修方法是一個系統(tǒng)或多個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性停機大檢修，多個工種配合。

（2）計劃檢修和維護保養(yǎng)關(guān)系：維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔。

（3）檢修計劃實施和驗收管理:依據(jù)檢修計劃，能夠預(yù)先安排停機檢修日期和時間，確定修理內(nèi)容和進度，統(tǒng)一組織檢修力量和備品配件、修理材料和修理費用準備。

依據(jù)檢修計劃實施情況和多種數(shù)據(jù)資料，進行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進度、費用和各類定額進行檢驗。在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進行嚴格檢驗，要會同設(shè)備操作部門人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修統(tǒng)計、零部件更換情況和試車驗收統(tǒng)計全部整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。3、機電設(shè)備更新改造

(1)、設(shè)備更新：采取在技術(shù)上比較優(yōu)異、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步新型設(shè)備替換原來使用老設(shè)備。

(2)、設(shè)備改造

關(guān)鍵路徑有：

1）對設(shè)備結(jié)構(gòu)作局部改善；

2）增加新零件和多種裝置；

3）對設(shè)備參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設(shè)備改造，首先要對原設(shè)備進行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：

①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟上、管理上存在關(guān)鍵問題、設(shè)備發(fā)生故障情況及原因；

②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用新技術(shù)及其合理性、可行性；

③設(shè)備技術(shù)改造部位和內(nèi)容；

④設(shè)備技術(shù)改造后能達成技術(shù)性能、安全性能；

⑤估計設(shè)備技術(shù)改造后經(jīng)濟效益；

⑥設(shè)備技術(shù)改造費用預(yù)算和資金起源計劃；

⑦設(shè)備技術(shù)改造時間及停機影響；

⑧設(shè)備技術(shù)改造后完工驗收和投入使用組織工作。4、機電設(shè)備管理目標

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提升設(shè)備利用率及完好率，這是設(shè)備管理根本目標。

（1）

設(shè)備有效利用率：A=T/（T+T，）

A—設(shè)備有效利用率；

T—設(shè)備有效工作時間；

T/—設(shè)備停機或無效工作時間。

（2）設(shè)備完好率：B=Sn/S

B—設(shè)備完好率；

Sn—設(shè)備完好臺數(shù)；

S—設(shè)備總臺數(shù)。

完好標準：fUYJ

=uq

①

零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求；②

設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，③

設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)統(tǒng)計齊全；④

設(shè)備整齊，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；

⑤

防凍、保溫、防腐等方法完整有效。評定為不完好設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)過維護、修理，消除不完好原因，升級為完好設(shè)備。假如經(jīng)過維修，仍無法達成完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或報廢處理，不能長久處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1.

關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)合閘到位

2.

操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180o→負荷開關(guān)合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。1.

操作分閘手動按鈕→負荷開關(guān)分閘到位。2.

操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)合閘到位;3.

打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責(zé)維修保養(yǎng)。

2、主管工程師每十二個月12月制訂下十二個月度保養(yǎng)計劃并負責(zé)實施。

3、工作過程注意做好防靜電方法。

4、對要抽出部件和拆除端子做好統(tǒng)計。

5、對于有一主一備設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，通常是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、依據(jù)系統(tǒng)特點關(guān)鍵做好清潔和堅固接線端口工作。

8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫相關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：

A、無設(shè)計防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設(shè)計、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺風(fēng)滲

D、門檻漏水、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墻

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

B、地震應(yīng)力造成裂縫

C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象

D、磁磚溝疑進水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌

C、水管破裂或破舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：

A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而改變

B工作縫未施做止水處理

C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）

六、伸縮縫：A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計算）

B、無排水設(shè)計（大部分是阻水設(shè)計）

C、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度不足高壓運行工崗位職責(zé)（1）嚴格遵守企業(yè)職員守則和各項規(guī)章制度。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)供電方法狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備原理、技術(shù)性能及實際操作。

（3）努力做好設(shè)備維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定時巡視電器設(shè)備及水泵房，親密監(jiān)視各儀表工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

（5）對來人來電報修立即登記。

（6）值班長負責(zé)安排電工日常維修工作。

（7）負責(zé)和供電局業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，并做好登記。

（8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，根據(jù)操作規(guī)程立即排除故障。

（9）事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，通常性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好統(tǒng)計。

（10）請假、補休需在一天前匯報主管（工程師），并由主管安排適宜替班人。

（11）按要求時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部考評細則1

遵守勞動紀律，按企業(yè)制度要求每日按時簽到。①遲到一次扣1分；②未簽到一次扣1分；③早退一次扣1分；④曠工一天扣3分。2

服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分；②未按時完成任務(wù)扣1分；③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。3

尊重領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同志，杜絕一切不利于集體行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；②同志間吵架者雙方一次扣2分；③有不利于企業(yè)行為者一次扣2分；④有不利于企業(yè)言論者一次扣2分。4

按企業(yè)要求著裝，確保良好儀表、儀容，表現(xiàn)零點物業(yè)精神風(fēng)貌。①未按要求著裝者一次扣1分；②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；④工服不潔凈、整齊者一次扣1分；⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。5

規(guī)范利用企業(yè)要求“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表示語言。①服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分；②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分；③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；④對用戶不尊重者一次扣2分；⑤未按要求程序服務(wù)者一次扣1分。6

主動參與企業(yè)多種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不停提升服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”工作理念。①不認真接收培訓(xùn)者一次扣1分；②未參與培訓(xùn)者一次扣2分；③受到用戶公證投拆者一次扣3分；④和用戶發(fā)生口角者一次扣5分；⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。7

珍惜企業(yè)榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部和全局關(guān)系。①未阻止有損企業(yè)行為者一次扣1分；②給她人工作造成障礙者一次扣1分；③影響企業(yè)整體工作步驟者一次扣2分。8

認真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴格遵守企業(yè)多種規(guī)章制度、爭當(dāng)愛崗敬業(yè)優(yōu)異職員。①不認真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉企業(yè)制度而有工作偏差者一次扣1分；③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。9

堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴厲有序工作氣氛。發(fā)揚艱苦奮斗工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)省良好習(xí)慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；②私自離開崗位者一次扣1分；③工作場所不嚴厲者一次扣1分；④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分；⑤浪費財物、無節(jié)省意識者一次扣1分。10

主動交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，立即匯報工作情況。①因為缺乏溝通而拖拉工作者一次扣2分；②未立即匯報工作疑難者一次扣1分；③未立即溝通而造成不良后果者扣3分。11

加強安全防范意識，立即排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域人員及財物安全。①未立即排除隱患者一次扣2分；②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；③能立即排除隱患避免造成損失者一次加4分；④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；⑤勇于補救險情者一次加4分。12

獻計獻策。提議被企業(yè)采納者一次加3分。13

配合部門經(jīng)理做好日常管理工作未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。14

檢驗工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢驗扣2分；②檢驗有遺漏扣1分。15

檢驗出勤、統(tǒng)計在考勤表上。①未按時統(tǒng)計扣3分；②工作遺漏扣3分。16

對日常維修工作派工、統(tǒng)計、協(xié)調(diào)安排多種工作。①未立即派工扣3分；②多種協(xié)調(diào)好扣3分。17

負責(zé)職員日?？荚u(工作量工作時間)。①未立即考評扣4分；②考評有遺漏扣2分。18

按保養(yǎng)計劃安排職員對設(shè)備進行保養(yǎng)①未安排工作扣3分；②工作遺漏扣2分。19

監(jiān)督、檢驗職員實施保養(yǎng)計劃情況①未檢驗監(jiān)督扣3分；②未立即發(fā)覺問題扣3分。20

幫助處理用戶服務(wù)中心下達維修單①響應(yīng)速度慢，延誤或不立即維修扣3分；②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。21

立即了解設(shè)備運行情況制訂維修計劃，掌握工作進度①未按時制訂計劃扣3分；②對工作進度未進行了解扣3分。22

完成上級臨時指派工作①未完成指派工作扣3分；②完成不立即扣3分。23

每個月月底安排下月排班表①未按時完成扣3分；②排班不合理扣3分。24

統(tǒng)計天天，當(dāng)班維修統(tǒng)計①沒有統(tǒng)計扣3分；②遺漏統(tǒng)計扣3分。25

維修材料備倉情況發(fā)覺材料不足，立即申請補充。①未立即了解、造成不足扣3分；②數(shù)量不合理扣3分。26

本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作尤其突出。部門責(zé)任人酌情給予獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理要求為了加強小區(qū)水、電管理，預(yù)防出現(xiàn)浪費水、電現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供給，特制訂

此要求：

一、前來聯(lián)絡(luò)臨時用水、用電者，必需是合格水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申

請，寫明用水、用電量多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主正常見水、用電。

三、臨地用水、用電必需安裝由主管部門檢驗合格水表、電表。若私自開啟改變水表、電表

封印或運行回程，影響正確計量，參考供水、供電部門相關(guān)要求給處理。

四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)

使用，必需提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、同意，但延長時間最長不得超出一個

月，不然必需拆除。

五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引發(fā)，由承裝部門負責(zé)。

六、未經(jīng)申請同意臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路技術(shù)要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采取懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5

米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，嚴禁在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必需有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、全部電氣設(shè)備，金屬外殼必需良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必需放在地面上部分，應(yīng)加以可靠保護。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處

設(shè)硬質(zhì)套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

6、安裝完成臨時線，使用單位不得私自改動。

7、臨地線和設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，和道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必需使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必需由合格焊工進行，作業(yè)前檢驗周圍是否有可燃物，配置滅火器材。作業(yè)完成

后，仔細檢驗是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。☆水電維修崗位職責(zé)☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守企業(yè)管理規(guī)章制度，切記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)省”意識。

二、著裝整齊，配戴企業(yè)服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有具體統(tǒng)計，實施收費服務(wù)時先通知并做好解釋工作，維修完成請用戶署名。

三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負責(zé)對水、電、電梯設(shè)施維護保養(yǎng)并定時巡視，立即排除安全隱患，確保正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時，應(yīng)有足夠自保能力，確定電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必需確保人身安全。

五、負責(zé)水池、水塔、水箱清洗消毒，確保供水質(zhì)量。杜絕因多種原因引發(fā)自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)省。

六、確保監(jiān)控系統(tǒng)正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，立即排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)故障，接到報修電話隨叫隨到。

七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時間內(nèi)抵達現(xiàn)場，盡早排除故障?！钏姵韱T崗位職責(zé)☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守企業(yè)管理規(guī)章制度，切記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)省”意識。

二、著裝整齊，配戴企業(yè)服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完成立即向業(yè)主或住戶匯報用水量，取得業(yè)主或住戶認可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐心細致解釋工作。

四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核實后電量電費報各部門責(zé)任人簽字，送資產(chǎn)財務(wù)部核實。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核實正確，收費立即，收入現(xiàn)金立即和資產(chǎn)財務(wù)部入帳查對。

六、抄表過程中，認真觀察發(fā)覺計量裝置出現(xiàn)問題立即上報，負責(zé)對業(yè)主經(jīng)營戶等反應(yīng)其它問題及偷電偷水現(xiàn)象向企業(yè)或部門責(zé)任人匯報。

七、配合支持水電維修員工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全干式變壓器保養(yǎng)一、

目標確保變壓器處于最好運行或備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)

1、供電局負責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每十二個月組織保養(yǎng)一次。

2、操作人員必需含有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、

內(nèi)容

1、先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。

A、

用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、

逐負荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C、

斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標示牌

D、

用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，預(yù)防反送電。

2、檢驗變壓器外罩有沒有破損，銘牌是否完好清楚，緊固外罩螺絲，以降低變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生噪音。

3、檢驗變壓器高低壓側(cè)和電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換

4、緊固電壓調(diào)整聯(lián)接片固定螺絲。

5、檢驗冷卻風(fēng)機是否有異常，緊固風(fēng)機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢驗里面電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。

7、檢驗變壓器中性點接地情況和變壓器外罩接地線是否牢靠。

8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)線圈。相和相，相對地之間絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢驗變壓器內(nèi)有沒有遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養(yǎng)統(tǒng)計。

四、

安全注意事項

1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必需由兩人進行。

五、

相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)統(tǒng)計

油浸式變壓器保養(yǎng)

一、目標確保變壓器處于最好運行或備用狀態(tài)。二、職責(zé)

1、供電局負責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每十二個月保養(yǎng)一次。2、操作人員必需含有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行（若無備用變壓器，通常應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時進行保養(yǎng)）；

1、檢驗和清潔變壓器：

A、檢驗磁套管是否清潔，有沒有裂紋和放電痕跡，螺紋有沒有損壞和其它異常現(xiàn)象，如發(fā)覺應(yīng)立即停電處理；

B、檢驗各密封處有沒有滲漏油現(xiàn)象，嚴重時應(yīng)立即處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換）；

C、檢驗貯油枕油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)覺油面過低應(yīng)加油；

D、檢驗箱頂油面溫度計溫度和環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。

E、檢驗防爆管玻璃膜是否完整；

F、檢驗變壓器接地情況；

G、檢驗高低壓引出接頭處有沒有發(fā)燒變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)覺引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場測繪備料機加，并立即更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常；

H、運行三年應(yīng)進行油樣化驗。

2、拆裝檢驗保養(yǎng)

A、檢修時應(yīng)謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)；

B、檢修前預(yù)先放掉一部分變壓器油，盛油容器必需清潔干燥，并能防潮；

C、吊鐵芯前應(yīng)檢驗吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必需在箱蓋和相殼間墊上支撐物后才能進行檢修；

D、對鐵芯進行以下檢驗：

a、檢驗鐵芯和夾件接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值大于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動；d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象；

e、如發(fā)覺多種螺帽松動應(yīng)加以緊固。

f、對繞組進行絕緣老化程度判定：如用手壓絕緣時，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴重，需更換繞組。好絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。g、對分接開關(guān)進行以下檢驗：檢驗開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否和指示位置一致，檢驗觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處螺帽是否松動等。

h、變壓器大修及多種高壓試驗暫外委專業(yè)企業(yè)進行，工程部負責(zé)跟蹤。

3、做好保養(yǎng)統(tǒng)計和搜集相關(guān)試驗匯報存檔。

注：器身在相對濕度為75％以下空氣中停留時間應(yīng)小于二十四小時，如器身溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，則其停留時間可合適延長。

四、安全注意事項

1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定次序拉合。

2、搖測絕緣電阻必需由兩人進行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)統(tǒng)計風(fēng)機保養(yǎng)

一、目標確保風(fēng)機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。

二、范圍：每六個月對大廈全部風(fēng)機進行一次全方面保養(yǎng)，同時，應(yīng)對風(fēng)機控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

三、職責(zé)：管理處機電部負責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。四、內(nèi)容：

1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標示牌。

2、手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)整好皮帶松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。3、檢驗各接合面墊片和密封填料，必需時應(yīng)予更換。

4、清潔風(fēng)葉，機殼外部及電機外表面。

5、向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)整風(fēng)閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。

6、檢測電機繞組絕緣電阻，緊固電源線接線端子，檢驗電機接地是否良好。

7、檢驗風(fēng)機控制柜內(nèi)多種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢驗風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有沒有破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風(fēng)機主電源，檢驗電源指示應(yīng)正常。

10、開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。

11、每個月由消防管理人員開機試驗、檢驗一次。

四、相關(guān)文件及統(tǒng)計：風(fēng)機六個月保養(yǎng)統(tǒng)計。水泵定時保養(yǎng)

一、

目標確保水泵一直處于良好運行或備用狀態(tài)。

二、

適用范圍全部小區(qū)（大廈）安裝生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。

三、

職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。四、

內(nèi)容

1、生活水泵每七天進行一次通常性檢驗保養(yǎng)（由管理處負責(zé)），每六個月進行一次全方面保養(yǎng)（由工程部負責(zé)）。

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行（由管理處負責(zé)），運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每六個月進行一次全方面保養(yǎng)。

3、排污泵每六個月進行一次全方面保養(yǎng)。

4、水泵保養(yǎng)時應(yīng)把和泵體相連5米范圍內(nèi)閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。5、泵體保養(yǎng)：

A、

檢驗泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整齊、油漆完好。

B、

補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換C、

檢驗盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。

D、

聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。

E、

緊固機座螺絲并防銹處理。

F、

生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每十二個月應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。6、電機保養(yǎng)

A、外觀應(yīng)整齊，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機接線盒內(nèi)導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相和相，相對地間絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。

C、電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢靠緊密。

7、閥門、管道及附件保養(yǎng)

A、各個閥門開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。

B、單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。C、壓力表指示正確，表盤清楚。

D、管道及各附件外表整齊美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。

E、點動判定水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。

8、控制柜保養(yǎng)：

A、

斷開控制柜總電源，檢驗各轉(zhuǎn)換開關(guān)，開啟、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

B、

檢驗柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子接線螺絲。

C、

清潔控制柜總電源，檢驗各轉(zhuǎn)換開關(guān)，開啟、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

D、

合上總電源，檢驗電源指示應(yīng)正常。

9、保養(yǎng)完成起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無顯著振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。柴油發(fā)電機定時保養(yǎng)一、

目標確保發(fā)電機正常起動和運行。

二、

職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

三、

內(nèi)容

1、2周空載運行10分鐘，每六個月帶負載運行半小時。

2、保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發(fā)電機不能起動。

3、檢驗蓄電池電解液液位，偏低時應(yīng)依據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

4、依據(jù)《機電設(shè)備管理工作手冊》中《柴油發(fā)電機組管理規(guī)程》柴油發(fā)電機組檢驗保養(yǎng)內(nèi)容及周期進行檢驗保養(yǎng)

5、檢驗機組有沒有漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機機身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭，試驗故障顯示燈應(yīng)全部亮。

7、檢驗接地線是否良好。

8、檢驗機房風(fēng)機運行情況。檢驗柴油箱儲油量是否能滿足發(fā)電機帶負載運行8小時。9、檢驗冷卻水水位、機油油位應(yīng)處于正常位置。

10、手動試機運行正常后合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于“自動”位置，進行模擬停電試驗，觀察發(fā)電機自動起動情況。

11、發(fā)電機帶負荷運行半小時，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。

12、填寫相關(guān)統(tǒng)計。

四、相關(guān)文件及統(tǒng)計

1、《機電設(shè)備管理工作手冊》2、柴油發(fā)電機運行統(tǒng)計

3、柴油發(fā)電機六個月保養(yǎng)統(tǒng)計公共天線系統(tǒng)維修保養(yǎng)

一、

目標確保公共天線系統(tǒng)正常工作，住戶能接收到清楚、無干擾良好信號。

二、

適用范圍管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。三、

維修住戶電視天線發(fā)生故障檢修步驟：檢驗住戶終端板上有沒有信號；信號是否能達成；檢驗樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接二者之間天線有問題，應(yīng)對天線進行檢驗維修或更換；大樓分支器信號不正常時應(yīng)檢驗分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢驗主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，表明主放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢驗前置放大器輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；若前置放大輸入信號不正常，則應(yīng)檢驗天線架方向和天線架本身是否有問題。四、

保養(yǎng)每個月對公共天線系統(tǒng)做一次全方面保養(yǎng)。檢驗天線連接有沒有松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢驗支撐桿、底座螺絲固定情況，并加黃油防銹，檢驗拉線松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)因為露天安裝，受風(fēng)吹雨淋輕易生銹，通常鐵件應(yīng)每三個月在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風(fēng)、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺檢驗天線一次。主放大器系統(tǒng)每個月除塵一次，檢驗通風(fēng)是否良好，連線有沒有松脫，并用場強儀檢驗主信號是否正常每個月檢驗一次分支放大器，其終端信號應(yīng)在。防盜監(jiān)控系統(tǒng)維修和保養(yǎng)

一、目標確保大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)正常工作。

二、適用范圍本企業(yè)管理小區(qū)（大廈）防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

三、職責(zé)：管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

四、內(nèi)容

1、維修：

（1）監(jiān)視器圖像不清楚檢修步驟：A、調(diào)整監(jiān)視器上旋鈕；

B、檢驗視頻線有沒有松動；

C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵；

E、檢驗攝像頭或鏡頭是否損壞。

（2）監(jiān)視器沒有圖像檢修步驟：

A、檢驗攝像頭是否通電；B、檢驗視頻連線有沒有斷裂；

C、檢驗攝像頭是否損壞。

（3）控制器不能控制檢修步驟：

A、檢驗控制器控制電壓有沒有輸出；

B、檢驗控制電壓有沒有輸入；

C、檢驗輸入插件是否損壞；

D、檢驗輸出插件是否損壞。

2、保養(yǎng)：

（1）

要求每個月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。（2）

檢驗防塵罩，并清潔潔凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。（3）

檢驗攝像設(shè)備支撐桿固定及防腐是否良好。

（4）

檢驗監(jiān)視室通風(fēng)、照明，檢驗各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

（5）

對于室外攝像系統(tǒng)，檢驗其防風(fēng)、防雨、防塵罩密封，檢驗避雷針接地是否良好。氣體自動滅火系統(tǒng)保養(yǎng)

一、

目標確保系統(tǒng)在任何時候全部處于正常備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)管理處機電部負責(zé)日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。三、

內(nèi)容

1、月保養(yǎng)依據(jù)貯存器壓力指標檢驗貯存壓力，在要求值±10％范圍之內(nèi)。檢驗系統(tǒng)是否機械損傷和失靈，全部鉛封和保險帶全部完好無損。檢驗噴嘴在封閉空間中位置有沒有改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢驗為主，若發(fā)覺有不合要求應(yīng)立即糾正，確保系統(tǒng)正常。

2、年保養(yǎng)：完成月檢全部項目。對系統(tǒng)中每個火災(zāi)探測器進行清潔，檢驗其連接可靠性。觸發(fā)每路探測器，試驗控制器和警鈴響應(yīng)情況。檢驗管道及其支架是否松動和損壞。檢驗噴嘴開孔是否堵塞。檢驗手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐灰塵，對文字標志脫落要重新修復(fù)?；謴?fù)并檢驗系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。

對講、防盜報警系統(tǒng)保養(yǎng)一、

目標確保系統(tǒng)良好運行，保障來訪客人和住戶間聯(lián)絡(luò)和住戶在緊急情況下報警求援可靠性。二、

職責(zé)

A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法咨詢；

B、工程部管理組接收管理處報修，故障處理由工程部機電維修組負責(zé)，住戶故障投訴由管理處登記。

三、

內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)覺主機出現(xiàn)故障，應(yīng)立即通知管理處機電部。工程部管理組應(yīng)依據(jù)故障登記情況立即派專員維修。每六個月對整個系統(tǒng)主機、線路、層樓解碼器進行一次全方面檢驗維修。檢驗機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專員進行，其它人員不得隨意拔動解碼器開關(guān)，不得對主機箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時，應(yīng)避免對主機產(chǎn)生強大震動，并注意預(yù)防水流入主機箱內(nèi)

疏散出口指示燈保養(yǎng)

一、

目標使疏散指示燈運行良好，當(dāng)交流電斷電以后能確保每個出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。'

二、

職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。三、

內(nèi)容檢驗出口指示燈玻璃面板有沒有劃傷破裂現(xiàn)象。檢驗電源指示應(yīng)常亮，當(dāng)斷開交流電而采取備用電池供電時，也應(yīng)能亮，不然應(yīng)檢驗修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時應(yīng)能常亮，若不亮，則檢驗修復(fù)。檢驗燈具安裝是否牢靠可靠。清潔燈箱外殼及顯示器表面。每個月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發(fā)覺故障立即修理，每個月檢驗一次。煙溫感系統(tǒng)保養(yǎng)

一、

目標確保煙、溫感系統(tǒng)一直運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能立即正確地報警。

二、

職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。

三、

適用范圍大廈（小區(qū)）全部煙、溫感自動報警系統(tǒng)

四、

內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心人員應(yīng)快速通知巡查物管員趕赴現(xiàn)場檢驗報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警煙感作出清潔和復(fù)位處理。每個月抽取總煙數(shù)5％，用燃著香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中一個不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)10％試驗，直至全部合格為止。對檢驗出不合格品進行立即修復(fù)或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路地方，應(yīng)立即作出尤其檢驗。溫感保養(yǎng)方法參考煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓保養(yǎng)

一、

目標確保消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時能快速下水正常地輸出消防水。二、

職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。三、

內(nèi)容1、季保養(yǎng)：栓外檢驗：檢驗栓門把手是否完好，栓門開關(guān)有沒有卡阻，鎖、玻璃有沒有損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有沒有脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數(shù)5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應(yīng)有正確報警顯示。

2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)中全部內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細檢驗有沒有破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢驗水槍頭和水帶，水帶和水龍頭之間聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)立即修復(fù)。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢驗是否靈活，并清除閥門口周圍銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內(nèi)清掃潔凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門。逐一測試報警按鈕靈敏性和檢驗指示燈顯示正確性。

防火卷簾門保養(yǎng)

一、

目標確保防火卷簾門時刻處于良好備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。

三、

內(nèi)容：

1、季保養(yǎng)：

（1）、手控檢驗：

A、

外觀檢驗門軌、門扇有沒有變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕是否良好上鎖。B、

卷簾門電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。

C、

開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應(yīng)上升（或下降）。D、

在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應(yīng)親密注意卷簾門應(yīng)上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應(yīng)快速手動停車，且必需待限位裝置修復(fù)（或調(diào)整）正常后方可重新操作。（2）、自控檢驗：

A、

用燃著香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動開啟卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒左右，再自動開啟卷簾門全部關(guān)閉。

B、

卷簾門關(guān)閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復(fù)位按鈕復(fù)位后方可重新開啟卷簾門。

C、

消防中心按鈕操作檢驗：消防中心只設(shè)置卷簾門關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門經(jīng)過二次下滑關(guān)閉到位后，檢驗消防中心信號指示是否正常。

D、

針對系統(tǒng)中檢驗出來缺點立即修復(fù)。

E、

1、對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形地方進行修復(fù)，確保卷簾門外觀清潔美觀。2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復(fù)位鍵進行專門檢驗。

A、

緊固各電線接頭、清潔控制箱內(nèi)灰塵，檢驗箱內(nèi)電氣元件是否齊備。自動噴水滅火系統(tǒng)保養(yǎng)

一、目標確保系統(tǒng)處于正確工作狀態(tài)。

二、職責(zé)：由工程部機電維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。三、內(nèi)容：

1、天天巡視系統(tǒng)供水總控制閥、報警控制閥及其隸屬配件，進行外觀檢驗，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。

2、每個月檢驗一次警鈴是否正常，報警閥開啟是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，假如警鈴不動作，應(yīng)檢驗整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流通暢，以防報警失靈。

3、每個月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢驗，發(fā)覺不正常噴頭應(yīng)立即更換。

4、每個月檢驗系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)立即修理更換，確?？刂崎y門不被誤關(guān)閉。

5、每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)覺閥門開啟不通暢或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢驗，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢驗流動水壓，壓力表所顯示壓力值不應(yīng)顯著下降，若顯著下降，應(yīng)檢驗閘閥是否堵塞，若壓力下降顯著且警鈴不報警應(yīng)檢驗濕式報警閥閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件聯(lián)動性能，應(yīng)能立即報警。6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)開啟后，應(yīng)在事后立即使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)?？照{(diào)設(shè)備保養(yǎng)

一、目標確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備含有良好性能。二、范圍企業(yè)管理大廈空調(diào)設(shè)備（空調(diào)柜機，冷卻水塔、水泵，全部管線、閥門）。三、職責(zé)由工程部機電維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。

四、內(nèi)容

1、月保養(yǎng)：

1）水系統(tǒng)保養(yǎng)：

A、檢驗冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應(yīng)全部更換；

B、清洗冷卻水塔、塔盤；C、清洗冷卻水管上過濾器；D、在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑；

E、檢驗冷卻塔和膨脹水箱補水浮球閥是否正常；

F、檢驗系統(tǒng)閥門有沒有滲漏，清潔系統(tǒng)設(shè)備表面。

2）盤管風(fēng)機保養(yǎng)：

清潔過濾網(wǎng)、風(fēng)機傳動部位注油，檢驗電磁閥和溫控開關(guān)。3）水泵保養(yǎng)：見水泵定時保養(yǎng)。

2、六個月保養(yǎng)：

1）主機保養(yǎng)：

主機由外委廠家維修單位每六個月全方面保養(yǎng)一次。機電安裝維修部空調(diào)工檢驗合格后在保養(yǎng)統(tǒng)計上簽字。



2）副機保養(yǎng)：

A、冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵定時保養(yǎng)》。

B、控制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。

C、電動閥開啟和關(guān)閉性能、電器元件檢驗。

3）冷卻塔：

A、風(fēng)葉螺柱緊固，檢驗轉(zhuǎn)動是否振動，刮塔壁。

B、齒輪箱油位檢驗、補油。軸承溫升檢驗補加潤滑油。

C、布水器轉(zhuǎn)動情況檢驗。

D、塔盤、塔體傾斜校正。

4）管道系統(tǒng)：A、閥門漏水檢修，保溫層修補。

B、冷卻水管道加藥除垢、除水藻。

C、冷凍水管道加藥除水垢。

五、相關(guān)文件及統(tǒng)計：

1、空調(diào)月保養(yǎng)統(tǒng)計

2、空調(diào)六個月保養(yǎng)統(tǒng)計自動噴水滅火系統(tǒng)保養(yǎng)

一、目標確保系統(tǒng)處于正確工作狀態(tài)。

二、職責(zé)：由工程部機電維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。

三、內(nèi)容：1、天天巡視系統(tǒng)供水總控制閥、報警控制閥及其隸屬配件，進行外觀檢驗，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。2、每個月檢驗一次警鈴是否正常，報警閥開啟是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，假如警鈴不動作，應(yīng)檢驗整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流通暢，以防報警失靈。3、每個月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢驗，發(fā)覺不正常噴頭應(yīng)立即更換。4、每個月檢驗系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)立即修理更換，確?？刂崎y門不被誤關(guān)閉。

5、每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)覺閥門開啟不通暢或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢驗，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢驗流動水壓，壓力表所顯示壓力值不應(yīng)顯著下降，若顯著下降，應(yīng)檢驗閘閥是否堵塞，若壓力下降顯著且警鈴不報警應(yīng)檢驗濕式報警閥閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件聯(lián)動性能，應(yīng)能立即報警。

6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)開啟后，應(yīng)在事后立即使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。火災(zāi)報警控制系統(tǒng)保養(yǎng)

一、目標：確?；馂?zāi)報警控制系統(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能立即正確地報警。

二、職責(zé)：由工程部維修組負責(zé)保養(yǎng)，管理處機電部負責(zé)日常檢驗。

三、內(nèi)容：

1、日檢（對火災(zāi)報警主控屏進行自檢功效檢驗）。

A、

按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。

B、

按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢：

A、

完成日檢全部內(nèi)容。B、

測試主控屏關(guān)鍵工作電壓，檢驗備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源自檢試驗。

C、

檢驗樓層井道內(nèi)分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有沒有缺損和故障隱患。

D、

檢驗樓