工作報(bào)告之房產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告

房產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告【篇一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告】上杭縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、概論二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性三、建設(shè)地址及建設(shè)條件四、建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容五、總平面布置圖六、公用工程與輔助工程七、環(huán)境保護(hù)八、開發(fā)經(jīng)營方案與項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃九、投資估算及資金籌措十、經(jīng)濟(jì)效益分析十一、結(jié)論與建議第一章概論一、項(xiàng)目承辦單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人1、項(xiàng)目承辦單位：福建******建設(shè)集團(tuán)有限公司2、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：二、項(xiàng)目概論：****開發(fā)項(xiàng)目，位于上杭縣二環(huán)路南側(cè)，東臨規(guī)劃道路，南臨規(guī)劃道路，西臨規(guī)劃道路，北臨二環(huán)路。交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、視野開闊，是高品質(zhì)、高檔次的園林式住宅小區(qū)。該宗地規(guī)劃用地面積5000㎡。總建筑面積（地上）81000平方米，地下建筑面積15000平方米。項(xiàng)目建設(shè)主要為普通住宅，小區(qū)由四幢高層住宅建筑、五層商業(yè)裙房等配套設(shè)施組成。其中北面兩幢住宅為31層，南面兩幢住宅為31層，共400戶住宅，所有住宅單位皆是南北通透。裙房一層為店面,二～五層為商場、辦公，與西面規(guī)劃路與附近迅速興起的企業(yè)總部及配套住宅發(fā)展相配合。小區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流，地下一、二、三層為停車庫，有十六部電梯直通住宅。項(xiàng)目的建成，將成為本縣商住一體的又一高品質(zhì)的住宅小區(qū)，其能夠極大地拉動我縣經(jīng)濟(jì)，滿足我縣人民群眾日益增長的住宅需求，更加突顯我縣園林城市特色，同時(shí)為城市人口增容提供優(yōu)美的居住環(huán)境。三、編制依據(jù)及研究范圍：（一）編制依據(jù)：1、根據(jù)中國建筑北京設(shè)計(jì)研究院的“****”建筑設(shè)計(jì)方案。2、福建****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于編制《****開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》有關(guān)材料；金繳交發(fā)票；4、上杭縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；5、上杭縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局劃定的紅線圖。（二）研究范圍：本報(bào)告研究范圍為：項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、總平面布置、公用工程及輔助工程、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)方面的內(nèi)容，并提出相應(yīng)的對策和建議。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。1、總規(guī)劃用地面積5000㎡。2、總建筑面積96000㎡。其中住宅52283㎡，共400套，地下室15000㎡，店面1872㎡，商場21010㎡，寫字樓面積5800㎡，車位11594.11㎡。3、規(guī)劃建筑層數(shù)：高層三十一層四幢。五、項(xiàng)目承辦單位情況：****集團(tuán)前身系福建**建筑工程有限公司，成立于1997年6月。是以建筑、房地產(chǎn)、貿(mào)易、傢俬、物業(yè)為一體的跨行業(yè)、多元化經(jīng)營的集團(tuán)公司，具有房屋建筑工程施工總承包一級、市政公用工程施工總承包一級、鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包一級、土石方工程專業(yè)承包一級、體育場地設(shè)施工程專業(yè)承包二級、堤防工程專業(yè)承包三級資質(zhì)的企業(yè)，注冊資本金5568萬元。集團(tuán)通過多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，實(shí)施引進(jìn)優(yōu)秀人才和外企管理模式，建立了一套適應(yīng)本企業(yè)的管理制度，已通過iso9001國際質(zhì)量管理體系、iso14001國際環(huán)境管理體系、5、政府對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度：為了加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，改善人居環(huán)境，三江口鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)為前來準(zhǔn)備開發(fā)單位，提供了諸多優(yōu)惠政策，如：返還土地出讓金，減免配套費(fèi)等。6、房地產(chǎn)營銷方式的改變：房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價(jià)格競爭、質(zhì)量競爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。（二）目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)客戶群大致分為四類人群：1、教師和當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T，他們選擇我們小區(qū)居住沒有后顧之憂，建議組織團(tuán)購，不但能促進(jìn)銷售而且可以提高小區(qū)人文環(huán)境；該群體適用戶型在70-100左右。2、年輕的客戶群體，一般未婚或新婚的青年，他們會為方便孩子上學(xué)，3選擇購房；該群體適用面積戶型在60-80左右。3、部分在農(nóng)貿(mào)大廳從事商業(yè)活動的群體，他們要求與大廳近、居住環(huán)境好，有集中供熱的居住條件。4、有經(jīng)濟(jì)能力投資購房，考慮地產(chǎn)增值，投資購房從事商業(yè)經(jīng)營活動。建議主力面積戶型在70-90之間五、營銷策略樹立企業(yè)的經(jīng)營理念：**********（1）進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)將購房信息傳遞給客戶。通過溝通利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。（3）通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售——（例如：廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷、直銷等）（4）利用優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在激烈的市場競爭中要贏得客戶，就需要深入了解客戶，為客戶提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)。讓客戶感覺到有比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。打造品牌，有效利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。采用穩(wěn)重有升，低開高走的價(jià)格策略，給以客戶“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購買信心。4六、項(xiàng)目的主要建筑指標(biāo)七、項(xiàng)目投資估算與盈利分析1、投資估算5【篇三：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc)】前言房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積場調(diào)查、分析、預(yù)測，營銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財(cái)務(wù)評價(jià)，不確定分析，國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，社會評價(jià)，綜合評價(jià)等，論證了該項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見，為項(xiàng)目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。目錄第一章市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1一、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析（宏觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場分析（中觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第二章營銷分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第一節(jié)環(huán)境分析和swot分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5一、環(huán)境條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、swot分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二節(jié)主要競爭樓盤分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9第三節(jié)市場定位及營銷計(jì)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12一、購買對象及購買心理分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12二、產(chǎn)品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12三、客戶定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12四、樓盤概念導(dǎo)入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13、價(jià)格定位與價(jià)格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13六、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲備‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19七、營銷策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20八、銷售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20十、廣告宣傳‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十一、銷售計(jì)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十二、場地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22十三、營銷費(fèi)用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第三章建設(shè)方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第四章財(cái)務(wù)評價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26一、投資估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26二、銷售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30三、現(xiàn)金流量計(jì)算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30四、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30五、經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31六、風(fēng)險(xiǎn)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第五章國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34二、間接費(fèi)用與間接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34三、國民經(jīng)濟(jì)效益/費(fèi)用計(jì)算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第六章社會評價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第七章綜合評價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36一、項(xiàng)目可行性研究依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36二、附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37三、可行性研究人員‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37第一章市場分析一、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析（宏觀）2001年以來，蚌埠市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增幅達(dá)8.9％，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。2005年蚌埠市國內(nèi)生產(chǎn)總值263.7億元，同比增長16.5％，實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長；財(cái)政收入跨上新臺階，比上年增長4.1億元，達(dá)到30.1億元，同比增長15.6％；尤其值得注意的是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8109元，比上年增長12.1％，這是對樓市最有力的支持和促進(jìn)；固定資產(chǎn)投資大幅增長，比2001年翻了一番；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，二、三產(chǎn)比重同比有了提高；投資環(huán)境得到優(yōu)化；人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。2005年房地產(chǎn)完成投資14.45億元，房屋施工面積222221.13萬m，竣工面積122.21萬m，銷售面積83.28萬m，銷售金額15.912億元，平均售價(jià)1911元/m。從安徽省整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度來看，2005年12月份“皖房景氣指數(shù)”值為130.6點(diǎn)，趨于穩(wěn)定，比上年同期略有提高，比05年9月份提高1.00點(diǎn)，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升走勢。從景氣狀況看，綜合指數(shù)所屬的8大分類指數(shù)均處于景氣空間，與上年同期相比均有一定的上升，其中，開發(fā)投資持續(xù)快速增長，竣工面積大幅增加，促使了我省房地產(chǎn)業(yè)形勢好于去年同期。從走勢看，05年12月份，我省房地產(chǎn)業(yè)景氣水平近三年來穩(wěn)步上升，其所屬的8個(gè)分類指數(shù)與05年9月份相比7升1降。其中，商品房屋新開工面積、竣工面積大幅增加，開發(fā)投資、到位建設(shè)資金等指標(biāo)持續(xù)保持了較高的增長水平，有力地拉動了“皖房景氣指數(shù)”繼續(xù)走高。表12005年12月份“皖房景氣指數(shù)”值計(jì)量單位：%13513012512011511010510001年2季度3季度4季度02年2季度3季度4季度03年2季度3季度4季度04年2季度3季度4季度圖12004年2005年景氣指數(shù)走勢圖上世紀(jì)九十年代以來，隨著城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建設(shè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。我市房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，發(fā)展令人矚目，已具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實(shí)力，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快全市城市建設(shè)、增強(qiáng)城市功能等做出了重要貢獻(xiàn)。尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出，房屋和土地的有償使用開始進(jìn)入流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)業(yè)開始成為新的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)入快速、健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的通道。（一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍2005年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)96家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)8家，三級資質(zhì)35家，四級及暫定資質(zhì)51家，從業(yè)人數(shù)約4000人，分別是1997年的2倍、3倍，8年間分別以年均12.5%及25%的增長速度迅猛發(fā)展。2005年，我市