2020年度自考房地產(chǎn)法試題及答案

自考房地產(chǎn)法試題及答案

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年4月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題

（課程代碼00169）

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共30小題，每小題

1分，共30分）在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)

中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將

“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂或未涂

均無(wú)分

1、形式意義上的房地產(chǎn)法是指（A）

A《城市房地產(chǎn)管理法》B《土

地管理法》

C、《商品房銷售管理辦法》D、《城

市房屋租賃管理辦法》

2、對(duì)新建房屋進(jìn)行的權(quán)屬登記屬于（B）

A、轉(zhuǎn)移登記B、初

始登記

C、總登記D、變

更登記

3、按土地用途進(jìn)行分類，中國(guó)土地能夠分為（A）

A、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地B、農(nóng)

用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地

C、住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地D、農(nóng)

用地、工商業(yè)用地、軍事用地

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4、下列關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”的說(shuō)法中，正確的是（A）

A、小產(chǎn)權(quán)房的“小”強(qiáng)調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取

得房屋的所有權(quán)

B、小產(chǎn)權(quán)房的“小”強(qiáng)調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取

得房屋的使用權(quán)

C、任何人不能取得小產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)

D、農(nóng)村軍民都不能夠取得小產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)

5、以招標(biāo)方式出讓國(guó)有建設(shè)地使用權(quán)的主體是

（B）

A、省、市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門

B、市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門

C、市、縣人民政府

D、市、縣、鄉(xiāng)人民政府

6、建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對(duì)國(guó)有土地享有的

（D）

A、占有、使用、處分的權(quán)利

B、使用、收益、處分的權(quán)利

C、占有、收益、處分的權(quán)利

D、占有、使用、收益的權(quán)利

7、根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)

定，新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)

證書(shū)》的有效期為（C）

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A、6個(gè)月

B、9個(gè)月

C、1年

C、2年

8、申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定的案

件，其管轄的法院是（C）

A、申請(qǐng)人所在地基層人民法院

B、申請(qǐng)人所在地中級(jí)人民法院

C、房屋所在地基層人民法院

D、房屋所在地中級(jí)人民法院

9、下列建設(shè)用地中、能夠以劃撥方式取得土地

使用權(quán)的是（D）

A、住宅用地

B、工業(yè)用地

C商業(yè)用地

D、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

10、根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定，教育、科技、文化

用地的最高使用年限是（B）

A、40年

B、50年

C、70年

D、1

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11、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在

正常使用條件下，電氣管線、給排水管道、設(shè)備

安裝和裝修工程的最低保修期為（B）

A、1年

B、2年

C、3年

D、5年

12、建設(shè)工程監(jiān)理的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程享有的權(quán)利

是（O

A、行政命令權(quán)

B、處罰權(quán)

C審批監(jiān)督權(quán)

D、起訴權(quán)

13、下列各項(xiàng)中，屬于商品房預(yù)售條件之一的是

（D）

A、已經(jīng)開(kāi)始施工建設(shè)

B、房屋已裝修完工

C、已發(fā)布預(yù)售廣告

D、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使

用權(quán)證書(shū)

14、建設(shè)工程投標(biāo)保證金最高不得超過(guò)人民幣

（D）

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A10萬(wàn)元

B、20萬(wàn)元

C、30萬(wàn)元

D、50萬(wàn)元

15、房地產(chǎn)抵押人的義務(wù)之一是（B）

A、將抵押的房地產(chǎn)交抵押人管理

B、保持抵押的房地產(chǎn)價(jià)值

C、就同一房地產(chǎn)不得再次設(shè)立抵押

D、優(yōu)先履行主債務(wù)

16、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利之一是

（D）

A、代表所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門指

導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作

B、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、但不一定有投票權(quán)

C、管理業(yè)主委員會(huì)的工作

D、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)

則的建議

17、中國(guó)推行住房公積金制度的起始時(shí)間是（A）

A、1994年

B、1996年

C、1998年

D、

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18、物業(yè)管理的法律性質(zhì)是（C）

A、行政管理

B、公共管理

C、服務(wù)

D、及管理，也服務(wù)

19、下列不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)是（A）

A、所有權(quán)、使用權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

B、承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地

C、城鎮(zhèn)居民的自由房屋

D、其它地上附著物

20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不但要符合貸款擔(dān)保的有

關(guān)規(guī)定。而且要（B）

A、公開(kāi)、公平、公正B、

合法、有效、足值

C、充分、及時(shí)、有效D、

合規(guī)、公開(kāi)、有效

21、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的（D）

A、監(jiān)督機(jī)構(gòu)

B、決策機(jī)構(gòu)

C權(quán)力機(jī)構(gòu)

D、執(zhí)行機(jī)構(gòu)

22、廉租房住房退回廉租房的情形之一是，無(wú)正

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當(dāng)理由連續(xù)未在所承租的廉租房居住的時(shí)間達(dá)

到（c）

A2個(gè)月以上

B、3個(gè)月以上

C6個(gè)月以上

D、12個(gè)月以上

23、下列屬于公共租賃住房出租對(duì)象的是（D）

A、城鄉(xiāng)低收入階層

B、城鎮(zhèn)單身職工

C、家庭成員多的職工

D、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員

24、下列各項(xiàng)中，屬于住房公積金制度特征之一

的是（B）

A、救濟(jì)性

B、互助性

C、營(yíng)利性

D、扶助性

25、下列關(guān)于住房公積金管理中心的表述，正確

的是（A）

A、屬于事業(yè)單位

B、屬于政府機(jī)關(guān)

C、不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)

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D、不具體從事住房公積的核算

26、下列情形中，能夠免征土地增值稅的是（D）

A、企業(yè)用于投資轉(zhuǎn)讓房屋

B、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除

項(xiàng)目的30%

C、個(gè)人用于投資轉(zhuǎn)讓房屋

D、個(gè)人居住滿5年，由于工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓原自

用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)

27、契稅的征稅對(duì)象是（C）

A、房屋租賃

B、房屋抵押

C房屋出售

D、房屋繼承

28、下列各項(xiàng)中，屬于商品房包銷的特征之一的

是（B）

A、穩(wěn)定性

B、風(fēng)險(xiǎn)性

C規(guī)范性

D、收益性

29、住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委

員會(huì)批準(zhǔn)，能夠?qū)⒆》抗e金用于（C）

A、單位職工集體建房

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B、擔(dān)保

C購(gòu)買國(guó)債

D、公共設(shè)施建設(shè)

30下列不屬于物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的是（B）

A、綜合性

B、單一性

C、有償性

D、雙務(wù)性

二、多項(xiàng)選擇題

31、國(guó)家征收集體土地的條件包括（CDE）

A、國(guó)家需要

B、集體同意

C、公共利益需要

D、足額補(bǔ)償、妥善安置

E、遵循法定的程序

32、國(guó)有土地上的建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式

包括（ABCE）

A、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

B、國(guó)有土地租賃

C、國(guó)有土地使用人作價(jià)出資

D、國(guó)家對(duì)集體土地征收

E、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

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33、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》將物業(yè)服務(wù)

企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為（BCD）

A、特級(jí)

B、一級(jí)

C、二級(jí)

D、三級(jí)

E、四級(jí)

34、房地產(chǎn)信托融資與REIEs的區(qū)別有（ABC）

A、REIEs實(shí)質(zhì)上是證券化的產(chǎn)業(yè)透支基金，而房

地產(chǎn)信托融資主要是債權(quán)式投資

B、REIEs能夠直接持有運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，并享有法律

上的權(quán)屬，而房地產(chǎn)信托融資不轉(zhuǎn)移信托財(cái)產(chǎn)的

權(quán)屬

C、REIEs經(jīng)過(guò)專業(yè)化的管理，從事多樣化的投

資，而房地產(chǎn)信托融資以單一項(xiàng)目為主

D、REIEs產(chǎn)業(yè)周期較長(zhǎng)，一般為10-,而房地產(chǎn)

信托融資產(chǎn)品周期較短，一般為3?5年

E、REIEs的投資份額流動(dòng)性較差，而房地產(chǎn)信托

融資其有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性

35、房地產(chǎn)估價(jià)的原則包括（ABCDE）

A、獨(dú)立、客觀、公正原則

B、合法原則

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C代替原則

D、最高最佳原則

E、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

三、名詢解釋題

36房地產(chǎn)

答：是指可開(kāi)發(fā)的土地及其地上定著物建筑物，

包括物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益

37商品房銷售廣告

答：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人或房地

產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)利用各種有形物質(zhì)或者無(wú)形物

質(zhì)媒介為載體，發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、

出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹

的廣告

38,買賣不破租賃規(guī)則

答：是指房屋在租賃期間，因贈(zèng)與，繼承或者買

賣而發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效

力，原房屋租賃合同繼續(xù)有效

39、住房公積金

答：是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、

外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其它城鎮(zhèn)企業(yè)事

業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職

工，依法繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金

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40、土地增值稅

答：是指對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)

人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)

而征收的一種房地產(chǎn)稅

四、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，每小題6分，共

24分）

41.簡(jiǎn)述房屋登記與土地登記的關(guān)系。

答:①在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋

的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民

政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人

民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證

書(shū)

②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人

民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變

更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管

理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政

府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者

變更土地使用權(quán)證書(shū)

42.簡(jiǎn)述建設(shè)工程施工合同承包人的一般義務(wù)。

答:①按照設(shè)計(jì)文件和設(shè)施合同嚴(yán)格施工，不得

擅自修改工程設(shè)計(jì)，不得偷工減料

②接受發(fā)包人的必要監(jiān)督

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③按期完成和交付合格工程

④保修責(zé)任和損害賠償責(zé)任

43.簡(jiǎn)述申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)商品住房應(yīng)符合的條件。

答：①申請(qǐng)人須具備完全民事行為能力

②申請(qǐng)人具有本市戶籍或具有本市常住戶籍并

達(dá)到一定年限

③單身家庭、離異家庭提出申請(qǐng)的，需滿足年

齡。離異時(shí)間上的要求

④申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)

須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)

⑤申請(qǐng)家庭成員在一定時(shí)限內(nèi)沒(méi)有住房交易記

錄

44.簡(jiǎn)述作為居間人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和

義務(wù)。

答:①在開(kāi)展房地產(chǎn)居間活動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

構(gòu)作為居間人促成合同成立后，有權(quán)向委托人收

取約定的報(bào)酬

②未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但

能夠要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要

費(fèi)用

③居間人有如實(shí)報(bào)告義務(wù)，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合

同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告

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④故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提

供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付

報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

五、論述題（本題10分）

45.試述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中項(xiàng)目公司融資的

類型及內(nèi)容。

答：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指依法取得土地使用

權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)項(xiàng)目。

它是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、需要

大量資金支持。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都設(shè)立項(xiàng)目

公司，以項(xiàng)目本身信用為基礎(chǔ)進(jìn)行融資。已成為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及各種工程資本運(yùn)作的核心

②項(xiàng)目公司股權(quán)式融資，將投資者資產(chǎn)與項(xiàng)目

資產(chǎn)獨(dú)立開(kāi)來(lái)，彼此沒(méi)有追索權(quán)。項(xiàng)目公司股權(quán)

式融資主要有兩種方式：意思項(xiàng)目投資設(shè)立一家

專門為一個(gè)特定項(xiàng)目而成立的公司，由該公司和

其它投資者組成投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資，二是由

項(xiàng)目的投資者共同出資設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，該項(xiàng)

目公司對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)擁有所有權(quán)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建

設(shè)、經(jīng)營(yíng)和融資

③項(xiàng)目公司銀行貸款融資，以項(xiàng)目公司本身的

現(xiàn)金流和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)

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作為貸款的擔(dān)保物，往往應(yīng)用于現(xiàn)金流穩(wěn)定的大

型基建項(xiàng)目。主要形式有兩種形式：一是無(wú)追索

權(quán)的項(xiàng)目融資，貸款的還本利息完全依靠項(xiàng)目的

經(jīng)營(yíng)效率。貸款銀行以該項(xiàng)目擁有的全部資產(chǎn)作

為擔(dān)保。二是有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資，貸款銀行

還要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保，但擔(dān)

保人僅以其提供的擔(dān)保金額為限承擔(dān)責(zé)任

④項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目公司在運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間

后，經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)吸引新的投資者，從而為項(xiàng)

目開(kāi)發(fā)注入新的資金

六、案例分析題（本題11分）

46.馬某與聶某于3月11日簽訂一份房屋租賃合

同，合同約定馬某將其所有的一棟二層樓房租給

聶某，租期4年，每月租金4000元。后來(lái)，馬

某因做生意缺錢，遂以該樓房作抵押向孔某借款

80萬(wàn)元，雙方于同年7月1日簽訂了抵押合同,

并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。7

月，借款到歸還期時(shí)，馬某不能按期歸還欠款，

遂與孔某訂立一份房屋買賣合同，將該樓房以

80萬(wàn)元的價(jià)格賣給孔某，以抵作借款，并約定

于8月8日一起到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

登記。同年7月"日，孔某通知聶某，稱自己

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已將該房屋買下，要求聶某在7月31日以前搬

出房屋。聶某則認(rèn)為，馬某設(shè)定房屋抵押權(quán)時(shí)未

通知她,故該抵押無(wú)效,且房屋租賃合同未到期,

孔某無(wú)權(quán)解除房屋租賃合同，并要求馬某以75

萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋優(yōu)先賣給自己，以實(shí)現(xiàn)自己

作為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。馬某加以拒絕，聶某

也拒絕搬出該房屋。為準(zhǔn)備裝修，孔某于7月

29日帶人強(qiáng)行將聶某趕出房屋，并將其家具、

衣物等物品扔到外面，造成了一些損失。

問(wèn)題⑴馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同是否有

效?為什么?（3分）

答：馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同有效。因?yàn)?/p>

馬某將房屋出租給聶某僅僅轉(zhuǎn)移了房屋的占有

權(quán)和使