2023年房地產(chǎn)行業(yè)綜述：銷售不及預(yù)期業(yè)績承壓低估值蓄力板塊價值重塑

目 錄1、中央寬松政策頻出，非核心城市限購全面放開 4、明確房地產(chǎn)發(fā)展新模式，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制進展順利 4、地方政策及時跟進，二線城市限購全面寬松 52、銷售需求支撐不足，房企銷售不及預(yù)期 6、行業(yè)整體銷售下滑，百強房企市占率下降 6、高基數(shù)下一季度表現(xiàn)不及預(yù)期，央國企表現(xiàn)優(yōu)于平均 83、土地出讓數(shù)據(jù)下滑，房企拿地聚焦一二線 8、土地出讓面積降幅擴大，一二線城市表現(xiàn)整體較優(yōu) 8、雙限政策逐步取消，核心區(qū)地王頻出 10、央國企投拓主力軍，一二線成為拿地主戰(zhàn)場 4、低毛利項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，房企業(yè)績整體欠佳 13、營收增長利潤承壓，降本增效壓降期間費率 13、負債水平持續(xù)優(yōu)化，融資成本分化明顯 15、開竣工規(guī)模收縮，保利發(fā)展體量仍較大 17、計提減值侵蝕利潤，分紅力度有所分化 185、公募基金配置比例環(huán)比下降，地產(chǎn)估值處于歷史較低區(qū)間 196、投資策略 247、風(fēng)險提示 24圖表目錄圖1：2024年一季度統(tǒng)計局商品房銷售面積和金額分別同比下降19.4%和27.6% 7圖2：2024年一季度克而瑞百強房企銷售面積和金額分別同比下降50.7%和49.1% 7圖3：2021年以來行業(yè)頭部房企集中度進一步降低 7圖4：2021下半年來土地成交面積同比以下降趨勢為主 9圖5：2022年來土地成交金額同比以下降趨勢為主 9圖6：2023年各能級城市商品住宅成交面積同比以下降趨勢為主 10圖7：2023年核心城市土地成交金額同比以下降為主（億元） 10圖8：部分核心二線城市2023年下半年以來土拍溢價率有所回升 10圖9：2023年拿地金額超千億元的5家房企均為央國企 12圖10：2023年頭部房企拿地權(quán)益比整體呈增長趨勢 13圖頭部房企2023年毛利率同比總體呈下滑趨勢 14圖12：頭部房企中濱江集團和中國海外發(fā)展期間費率保持行業(yè)最低水平 15圖13：2023年頭部房企中多數(shù)企業(yè)有息負債規(guī)模有所下降 15圖14：2023年頭部房企中多數(shù)企業(yè)三道紅線處于綠檔 16圖15：2023年頭部房企平均融資成本有所下降 16圖16：2024Q1房企發(fā)債利率水平有所下降 17圖17：2024年仍為房企信用債到期高峰 17圖18：2024Q1房地產(chǎn)開竣工面積同比下降27.8%和20.7% 18圖19：頭部房企2021年以來均存在存貨跌價計提減值 19圖20：華發(fā)股份2023年現(xiàn)金分紅比例超55% 19圖21：2024年以來A股房地產(chǎn)指數(shù)走勢不及萬得全A和滬深300指數(shù) 20圖22：2024年以來恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)走勢不及恒生指數(shù) 20圖23：2024Q1房地產(chǎn)配置比例環(huán)比下降 20圖24：房地產(chǎn)配置比例自2020Q1以來均低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例 21圖25：房地產(chǎn)指數(shù)PE-Band：指數(shù)估值處于中間區(qū)域 23圖26：房地產(chǎn)指數(shù)PB-Band：指數(shù)估值處于歷史低位 23圖27：主流房企中僅有2家企業(yè)市凈率大于1 23表1：2024年中央針對房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策頻出 4表2：住建部記者會發(fā)言對于2024年房地產(chǎn)發(fā)展新模式做出了重要指示 5表3：2024年以來二線城市限購政策全面寬松 5表4：2024年一季度百強各梯隊房企累計銷售金額較2021-2023年均有大幅下滑 7表5：2024年1-3月央國企銷售表現(xiàn)高于頭部房企平均水平 8表6：2024Q1中指355城宅地成交面積和金額分別同比下降29%和12% 9表7：截至2024年4月土拍有限制的城市僅有4個 10表8：2023年月以來核心二線城市地王頻出 表9：2022年至2024Q1地方國資拿地占比下降 表10：頭部房企2022年以來投資拿地聚焦核心城市趨勢明顯 13表2023年房企結(jié)算業(yè)績同比承壓 14表12：頭部房企僅保利發(fā)展2024年開竣工目標(biāo)較2023年完成數(shù)據(jù)有所增長 18表13：2024Q1廣匯物流、新城控股和南京高科環(huán)比持倉增加股數(shù)較多 21表14：保利發(fā)展和萬科近五年公募基金持股總市值排名均排名前三 22表15：受益標(biāo)的為融資有優(yōu)勢、投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的房企 241、中央寬松政策頻出，非核心城市限購全面放開、明確房地產(chǎn)發(fā)展新模式，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制進展順利2024LPR25BP4303月末，21005200時間 部委 要點 政策內(nèi)容表1：2024年中央針對房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策頻出時間 部委 要點 政策內(nèi)容2024/1/11 央行央行、金融監(jiān)

住房租賃團體購房貸款經(jīng)營性物業(yè)貸

央行已批復(fù)總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個試點城市購買商品房用作長租房。明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款2024/1/24

管總局辦公廳

款管理

用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。2024/1/24 國資委 央企市值考房地產(chǎn)融資協(xié)

上市公司的績效評價體系中，引導(dǎo)中央企業(yè)負責(zé)人更加重視所控股上市公司的市場表現(xiàn)。2024/1/26 住建部2024/1/30金融監(jiān)管總局

調(diào)機制白名單2024年工作會議

匹配的抵押物、預(yù)售資金未被挪用或已追回挪用資金等。2024年工作會議，會議要求積極穩(wěn)妥防控重點領(lǐng)域風(fēng)險，強化信用風(fēng)險管理，加大不指導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化方式開展債務(wù)重組、置換。2024/2/20 央行 LPR下調(diào) 2月LPR報價出爐：5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。政府工作報告指出，為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，將加快構(gòu)建房2024/3/5 2024/4/3 住建部2024/4/172024/4/30 政治局會議

展新模式調(diào)機制房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制白名單構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

資，同時化解地方債務(wù)風(fēng)險。全國31個省份及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團均已建立省級房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。截至3月31日，各19794690.3元；其中，12471554.1億元。4月17日，國家金融監(jiān)管總局消息，截至3月末，商業(yè)銀行對協(xié)調(diào)機制推送的全部第一批“白名單”項目完成審查，其中審批同意項目數(shù)量超2100個，總金額超5200億元人民幣，對部分不符合條件的項目已向協(xié)調(diào)機制反饋。保障購房人合法權(quán)益。結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，資料來源：國家金融監(jiān)督管理總局、住建部、新華社等、研究所核心觀點 內(nèi)容表2：住建部記者會發(fā)言對于2024年房地產(chǎn)發(fā)展新模式做出了重要指示核心觀點 內(nèi)容房地產(chǎn)發(fā)展新模式的理念“人、房、地、錢完善全生命周期管理機制保障房建設(shè)

始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，完善“市場＋保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢，抓手就是指導(dǎo)各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃。有力有序推進現(xiàn)房銷售要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等專項制度。一手抓配售型的保障房建設(shè)，一手抓租賃型的保障房供給，以一張床、一間房、一套房等多元化、多樣化的方式著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問題城市更新 2024年將再改造5萬個老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)。當(dāng)前房地產(chǎn)的難點是資金，我們會同金融監(jiān)管總局，指導(dǎo)地方建立城市房地產(chǎn)的融資協(xié)調(diào)機制，按照一31312支持房企融資房地產(chǎn)風(fēng)險出清新模式展望

600082.8%2月底，2000億元。對于嚴(yán)重資不抵債，失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。在新模式下，我希望現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)看到，今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰能抓住機遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。資料來源：中國政府網(wǎng)、研究所、地方政策及時跟進，二線城市限購全面寬松政策調(diào)整較為謹(jǐn)慎，上海、北京于對首付比例、房貸利率和普宅標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整，廣12025成都、蘇州、杭州、西安限購全面解除，蘇州、南京放開第三套房貸款，福州、青島等城市階段性取消首套房貸利率下限。同時中國香港和中國澳門特別行政區(qū)分別24時間 城市 政策要點 政策內(nèi)容表3：2024年以來二線城市限購政策全面寬松時間 城市 政策要點 政策內(nèi)容2024/1/5成都落戶放寬分入戶政策也得到優(yōu)化，如將積分入戶申請條件中的社保繳存時間降至3年。2024/1/9海口限購政策方面，由此前全市范圍限購調(diào)整為區(qū)域限購，取消離異3年內(nèi)購房算限購套數(shù)限制。調(diào)整限售限售放松2024/1/5成都落戶放寬分入戶政策也得到優(yōu)化，如將積分入戶申請條件中的社保繳存時間降至3年。2024/1/9?？谙拶徴叻矫妫纱饲叭蟹秶拶徴{(diào)整為區(qū)域限購，取消離異3年內(nèi)購房算限購套數(shù)限制。調(diào)整限售限售放松年限，由購房合同備案滿5年并取得不動產(chǎn)權(quán)證后可轉(zhuǎn)讓，調(diào)整為2年可轉(zhuǎn)讓。2024/1/9南京19LPR-30BP5LPR4.2%來計算，限貸放松目前南京首套房貸利率最低為3.9%。二套房貸利率暫未調(diào)整，目前仍執(zhí)行LPR+30BP，即4.5%。2024/1/27廣州120平方米以上（120平方米）住房，不納入限購范圍。在限購限購放松區(qū)域?qū)⒆杂凶》坑米髯赓U住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。2024/1/30上海1315限購放松以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。時間 城市 政策要點 政策內(nèi)容時間 城市 政策要點 政策內(nèi)容2024/1/30蘇州 限購放2024/2/6 北京 限購放2024/2/7 深圳 限購放中國

皆可進行購買。調(diào)整后，蘇州限購條件全面放開。即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房。新政策變化最大的就是在通3取消購房落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求；非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）31套住房。224252024/2/28

稅費減免

的所有住宅物業(yè)交易將無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。2024/2/29蘇州

限貸放松放開第三套房貸款，名下無貸款按首套政策，僅一套貸款未結(jié)清按二套政策。2024/3/14杭州限購放松2024/3/14杭州限購放松年限，本市范圍內(nèi)個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。2024/3/26深圳面積放寬著被稱為“7090政策”的戶型比例要求在深圳正式退出。2024/3/27北京202183在本市購買商品住房。”2024/4/2青島推行“房票”制度，上浮公積金貸款額度，優(yōu)化二手房“帶押過戶”流程，支持高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)，限貸放松以及取消首套住房商業(yè)貸款利率下限等。2024/4/2福州限貸放松福州市階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。中國2024/4/12澳門

稅費減免

已完成討論調(diào)整不動產(chǎn)需求管理措施的政策方案及其中有關(guān)稅務(wù)措施的法案，內(nèi)容包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅。2024/4/15廣州 購房補貼廣州黃埔區(qū)正式印發(fā)房票安置細則，標(biāo)志著該區(qū)進入房票時代。2024/4/28成都 限購解除成都市商品住房項目不再實施公證搖號選房由企業(yè)自主銷售全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格。2024/4/30天津 限購放松本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女）或成年單身人士，在五2024/4/30北京 限購放2024/5/6 深圳 限購放2024/5/9 杭州 限購解

環(huán)外新購買1套商品住房。有兩個及以上未成年子女的深圳本市戶籍居民家庭，在現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道1在杭州市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格。購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認(rèn)定。2024/5/9 西安 限購解除全面取消全住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。資料來源：各地住建部官網(wǎng)、新華社、證券日報等、研究所2、銷售需求支撐不足，房企銷售不及預(yù)期、行業(yè)整體銷售下滑，百強房企市占率下降20242.7194%（12月20.523.4132.147.612月29.330.202450.7%49.1%20236圖1：2024年一季度統(tǒng)計局商品房銷售面積和金額分別同比下降19.4%和27.6%150%100%2020-022020-052020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-052023-082023-112024-3

圖2：2024年一季度克而瑞百強房企銷售面積和金額分別同比下降50.7%和49.1%150%100%0%2020-012020-042020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-1商品房銷售額累計同比

百強房企金額累計同比商品房銷售面積累計同比 百強房企面積累計同比數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：克而瑞、研究所2021-202349%、48%、72%，TOP10售總額市占率自20202024年1-3月TOP10TOP30、TOP50TOP10019.3%29.7%34.1%年38.4、59.70.782.0單位億元萬2023單位億元萬2023年金 2023年面 面金額同比積 同比33499 -26%15285 -23%9128 -27%3993 -31%5093 -26%2024月金額8465412422099411191相較2023相較2022相較20212024月面積486523061316576667累計同比平方米TOP100TOP10TOP11-30TOP31-50TOP額60064263801683474979354-18%-13%-18%-23%-24%-49%-44%-55%-53%-50%-48%-38%-50%-60%-59%-72%-64%-76%-81%-77%-51%-50%-51%-52%-52%數(shù)據(jù)來源：克而瑞、研究所圖3：2021年以來行業(yè)頭部房企集中度進一步降低100%2019-022019-042019-062019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-042021-062021-082021-102021-122022-032022-052022-072022-092022-112023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-3TOP10 TOP30 TOP50 TOP100數(shù)據(jù)來源：、克而瑞、研究所、高基數(shù)下一季度表現(xiàn)不及預(yù)期，央國企表現(xiàn)優(yōu)于平均2023比增速超10%30%，市場份202430%50%央企民企。表5：2024年1-3月央國企銷售表現(xiàn)高于頭部房企平均水平單位：億元，2023全年數(shù)據(jù)2024年1-3月數(shù)據(jù)萬平米 銷售金額 金額同比 銷售面積 面積同比 銷售金額相較2023相較2022相較2021 累計面積 累計同比保利發(fā)展4222-8%2386-13%630-45%-31%-49%367-42%萬科A3761-10%2466-6%580-43%-46%-68%391-37%中海地產(chǎn)30985%1336-4%602-28%25%-33%202-53%華潤置地30702%1307-8%507-36%10%-25%224-34%綠城中國30110%686-13%532-13%42%-1%240-8%招商蛇口29360%12232%402-44%-15%-44%167-45%碧桂園2169-53%2686-51%177-75%-87%-91%219-80%建發(fā)國際189111%8658%315-31%4%-24%145-37%龍湖集團1735-14%1080-17%235-54%-37%-61%164-44%金地集團1536-31%877-14%167-62%-63%-76%98-59%濱江集團15350%3348%263-35%5%-44%67-33%越秀地產(chǎn)142014%4458%217-50%57%-13%70-45%中國金茂1412-9%8286%175-60%-45%-72%95-62%華發(fā)股份12605%3990%204-59%-12%-27%69-58%綠地控股1135-19%1071-17%140-54%-55%-80%130-43%融創(chuàng)中國848-50%608-53%100-66%-86%-91%86-62%新城控股760-35%969-19%119-44%-62%-76%165-34%旭輝集團700-44%514-39%101-52%-65%-82%85-40%美的置業(yè)659-11%530-10%104-56%-48%-68%86-55%首開股份615-29%257-20%73-57%-64%-74%31-58%遠洋集團505-50%429-30%43-74%-71%-79%46-62%世茂集團428-51%295-45%83-44%-63%-88%63-36%中南建設(shè)399-39%333-39%47-61%-71%-90%40-60%數(shù)據(jù)來源：、克而瑞、研究所（數(shù)據(jù)采用上市公司公告，如未公告則為克而瑞數(shù)據(jù)）3、土地出讓數(shù)據(jù)下滑，房企拿地聚焦一二線3.1、土地出讓面積降幅擴大，一二線城市表現(xiàn)整體較優(yōu)20241202120324和18；35523%圖4：2021下半年來土地成交積同比以下降趨勢主 圖5：2022年來土地成交金額比以下降趨勢為主40%20%2020-012020-042020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-1

統(tǒng)計局百城累計面積同比增速中指355城累計面積同比增速

50%30%10%-10%-30%-50%-70%-90%

2020-012020-042020-072020-102021-012021-042020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-1數(shù)據(jù)來源：、中指數(shù)據(jù)庫、研究所 數(shù)據(jù)來源：、中指數(shù)據(jù)庫、研究所2024Q135529%12%202320232024Q190212023表6：2024Q1中指355城宅地成交面積和金額分別同比下降29%和12%355城土地2024年3月2024年1-3月成交面積（萬方）同比成交金額（億元）同比成交均價（元/平）溢價率成交面積（萬方）同比成交金額（億元）同比成交均價（元/平）全部土地15881-35%1776-25%11184.8%47131-24%4923-12%1045一線401-54%225-11%56158.0%1386-2983743%6041二線3845-27%875-1822775.6%10083-241899-13%1883三四線11635-37%676-365812.5%35663-242187-23%613住宅土地2372-45%1189-2750156.1%8125-29%3146-12%3873一線60-55%20316%337239.0%24732%680121%27492二線806-34%677-2284026.9%1929-221385-19%7182三四線1506-48%309-48%20512.7%5948-321081-31%1817數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所圖6：2023年各能級城市商品住宅成交面積同比以下降趨勢為主

圖7：2023元）100%2020-012020-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09

一線城市 二線城市 三線城市

300025002000150010000

2023-012023-052023-012023-052023-092024-012021 2022 2023數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所、雙限政策逐步取消，核心區(qū)地王頻出20232022202423.5%17.0%、31.8%、16.3%2024470/90”政策，上海對“70/90”政策也有一定程度的放松優(yōu)化，中小套型比例的要求由之前60%-80%50%-70%。表7：截至2024年4月土拍有限制的城市僅有4個城市城市能級城市能級溢價率限制搖號規(guī)則銷售限價北京一線城市首都+直轄市15%競現(xiàn)房+搖號銷售指導(dǎo)價上海一線城市直轄市10%搖號房地聯(lián)動價深圳一線城市計劃單列市15%三限雙競+搖號部分限價杭州二線城市省會//主城限價資料來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所圖8：部分核心二線城市2023年下半年以來土拍溢價率有所回升35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%2021-012021-032021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-03-5.0%杭州 蘇州 成都 合肥數(shù)據(jù)來源：、研究所40%表8：2023年11月以來核心二線城市地王頻出規(guī)劃建面容積率 成交價 成交樓面 溢價率成交時間 地塊名稱 城市 區(qū)縣 拿地企業(yè)(萬方)上限(萬元)價(元/㎡)(%)2023/11/18鼓樓區(qū)東水路東側(cè)地塊福州鼓樓區(qū)6.172.5建發(fā)國際23.753852423.312023/12/28濱湖科學(xué)城紫云路以南地塊合肥包河區(qū)3.621.5越秀地產(chǎn)8.352305128.062024/2/29合肥濱湖科學(xué)城華山路以西地塊合肥包河區(qū)5.181.8招商蛇口12.992505254.162024/3/13獅山路北、錦華苑西地塊蘇州虎丘區(qū)1.821.02綠城中國8.284545442.05東部新城、2024/3/27江北區(qū)JB05-03-21a地塊寧波江北區(qū)6.761.3522.05326137.30江山萬里2024/3/27思明區(qū)將軍祠片區(qū)廈禾路地塊廈門思明區(qū)5.644.5國貿(mào)地產(chǎn)32.105691540.792024/3/27工業(yè)園區(qū)金雞湖大道南地塊蘇州工業(yè)園區(qū)4.741.02綠城中國30.826502218.222024/4/23錦江區(qū)柳江街道潘家溝社區(qū)地塊成都錦江區(qū)8.742.5中國金茂21.422450048.48數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所、央國企投拓主力軍，一二線成為拿地主戰(zhàn)場2023202237%49%202220%，2024Q154%19%1202（）2023表9：2022年至2024Q1地方國資拿地占比下降2022年2023年2024Q1央國企混合所有制地方國資民企央國企混合所有制地方國資民企央國企混合所有制地方國資民企北京69%8%19%4%81%2%7%10%82%0%8%10%深圳64%5%30%1%76%0%14%10%100%0%0%0%廈門64%3%31%3%85%0%8%7%100%0%0%0%廣州55%0%42%3%65%0%20%15%80%0%20%0%上海49%4%35%12%64%13%14%9%99%0%0%1%重慶48%5%30%17%57%4%28%11%36%0%23%41%長沙41%2%45%12%48%3%26%24%34%0%0%66%寧波38%3%40%19%43%3%24%30%19%20%43%17%南京35%2%54%10%40%9%44%6%46%0%37%18%天津34%0%44%22%45%1%34%20%64%0%30%6%福州32%0%65%3%27%0%65%8%5%21%71%3%2022年2023年2024Q1央國企混合所有制地方國資民企央國企混合所有制地方國資民企央國企混合所有制地方國資民企成都31%0%55%14%42%2%28%27%50%0%38%12%合肥28%3%29%39%55%0%8%37%84%0%0%16%濟南27%0%65%8%16%2%56%26%20%0%76%4%武漢25%0%60%15%36%0%55%8%50%0%50%0%蘇州21%2%64%13%46%2%30%22%0%79%21%0%青島18%1%57%24%45%1%34%19%0%0%68%32%鄭州16%5%73%6%18%4%55%23%14%0%75%11%杭州12%19%20%49%23%11%10%56%10%12%4%74%合計37%5%42%16%49%5%26%20%54%7%19%20%數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所根據(jù)公司公告和克爾瑞數(shù)據(jù)，2023年5家房企拿地金額超千億元，其中建發(fā)國際為唯一非央企，濱江集團成為唯一一家拿地金額超500億元的民企。從拿地強度（）60%40%35%8%%-311536125金地集團21%8%%-311536125金地集團21%-141735361龍湖集團23%-103761849萬科A260%3011793綠城中國32141420453越秀地產(chǎn)325%1260407華發(fā)股份362%30701102華潤置地380%1535577濱江集團390%29361134招商蛇口398%-42221632保利發(fā)展435%30981342中國海外發(fā)展621118911169建發(fā)國際集團拿地強度銷售增速銷售金額(億元)拿地金額(億元)企業(yè)70%60%

建發(fā)國際2023年拿地強度2023年拿地強度

中國海外發(fā)展保利發(fā)展招商蛇口

濱江集團龍湖集團萬科A

華潤置地華發(fā)股份綠城中國

越秀地產(chǎn)10%

金地集團0%-40% -30% -20% -10% 0% 10% 20%2023年銷售增速數(shù)據(jù)來源：各公司公告、克而瑞、研究所（數(shù)據(jù)采用上市公司公告，如未公告則為克而瑞數(shù)據(jù)）202380%圖10：2023年頭部房企拿地權(quán)益比整體呈增長趨勢100%0%

中海外 保利發(fā)展 招商蛇口 綠城中國 建發(fā)國際 萬科2022年拿地權(quán)益比 2023年拿地權(quán)益比數(shù)據(jù)來源：各公司公告、研究所90%202362%51%，企業(yè) 2022年新增土儲 2023企業(yè) 2022年新增土儲 2023年新增土儲保利發(fā)展 核心38城拓展金額占比98% 核心38城拓展金額占比99%萬科A 一二線城市投資金額占比92% 一二線城市投資金額占比98%在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別在“強心30城”、“核心6+10城”的投資金額占比分別達招商蛇口

94%90%

99%和88%，一線占比51%中國海外發(fā)展 一線和強二線城市投資金額占比85% 一線和強二線城市投資金額占比92%，一線占比62%華潤置地 一二線城市投資占比92% 一二線城市投資占比93%新增土儲全部位于一線和重點二線城市，非公開拿地占比越秀地產(chǎn) 新增土儲全部位于一二線城市，非公開拿地占比53%

53%綠城中國 一二線貨值占比92%，北上杭貨值占比82% 一二線貨值占比84%，北上杭貨值占比58%資料來源：各公司公告、研究所4、低毛利項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，房企業(yè)績整體欠佳、營收增長利潤承壓，降本增效壓降期間費率2023A40%30%。表11：2023年房企結(jié)算業(yè)績同比承壓名稱營業(yè)收入（億元）同比歸母凈利潤（億元）同比毛利率凈利率銷售費率管理費率財務(wù)費率期間費率萬科A4657-8%122-46%15.2%4.4%2.6%1.4%0.8%4.8%保利發(fā)展346923%121-34%16.0%5.2%2.6%1.5%1.3%5.3%華潤置地259721%31412%25.2%14.8%2.9%2.7%-0.6%5.0%中國海外發(fā)展202512%25610%20.3%13.4%2.1%1.3%0.7%4.1%龍湖集團1811-28%129-47%16.9%9.5%2.9%3.0%0.4%6.3%招商蛇口1750-4%6348%15.9%5.2%2.5%1.4%0.5%4.4%建發(fā)國際集團134435%502%11.1%4.7%3.2%2.1%0.5%5.8%綠城中國13193%3113%13.0%5.1%2.1%3.9%0.6%6.5%新城控股11923%7-47%19.1%0.5%4.3%2.9%2.5%9.7%金地集團981-18%9-85%17.4%3.3%3.0%4.8%1.1%9.0%越秀地產(chǎn)80411%32-19%15.3%5.7%3.1%2.2%0.1%5.4%美的置業(yè)7420%9-47%11.5%2.9%3.4%2.1%0.0%5.5%中國金茂726-13%-6912.5%-6.7%4.1%5.3%1.5%10.9%華發(fā)股份72119%18-30%18.1%4.8%3.3%2.2%0.4%5.9%旭輝控股集團71951%-9031%15.6%-12.1%2.6%2.9%4.0%9.5%濱江集團70470%25-32%16.8%4.0%1.2%1.1%0.8%3.1%首開股份4780%-63-11.5%-12.4%2.7%2.3%6.8%11.8%中交地產(chǎn)325-16%-17-10.5%-4.5%3.5%1.4%2.2%7.0%城建發(fā)展204-17%6160%20.4%0.4%3.7%2.7%1.6%8.1%數(shù)據(jù)來源：、研究所202320%20225圖11：頭部房企2023年毛利率同比總體呈下滑趨勢30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%毛利率變動 2023年毛利率 2022年毛利率數(shù)據(jù)來源：、研究所2023A5.5%2022A圖12：頭部房企中濱江集團和中國海外發(fā)展期間費率保持行業(yè)最低水平18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%銷售費率 管理費率 財務(wù)費率 2022年期間費率水平數(shù)據(jù)來源：、研究所、負債水平持續(xù)優(yōu)化，融資成本分化明顯2023A、招商蛇口、綠城中國、越秀地產(chǎn)略有增長。絕對規(guī)模來看，保利發(fā)展、萬科2500億元。圖13：2023年頭部房企中多數(shù)企業(yè)有息負債規(guī)模有所下降4500400035003000250020001500100002022年有息負債（億元） 2023年有息負債（億元）數(shù)據(jù)來源：各公司公告、研究所1。圖14：202380%70%60%50%40%30%20%10%0%現(xiàn)金短債比（右軸） 剔預(yù)資產(chǎn)負債率 凈負債率

54.543.532.521.510.50數(shù)據(jù)來源：各公司公告、研究所202340BP30BP圖15：2023年頭部房企平均融資成本有所下降7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%2022年融資成本 2023年融資成本數(shù)據(jù)來源：各公司公告、研究所4903125016.8%。2024Q1Q13.（202和0233.3和.48圖16：2024Q1房企發(fā)債利率水平有所下降發(fā)行面額(億元) 票面利率

4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%數(shù)據(jù)來源：、研究所20242002024圖17：2024年仍為房企信用債到期高峰國企到期（億元） 民企到期（億元）數(shù)據(jù)來源：、研究所、開竣工規(guī)模收縮，保利發(fā)展體量仍較大20239.5420.4%9.9820241.7327.8%20211.5320.7% 行業(yè)深度報告圖18：2024Q1房地產(chǎn)開竣工面積同比下降27.8%和20.7%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/22020/42020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/32021/52021/72021/92021/112022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/32023/52023/72023/92023/112024/2竣工面累計比 開工面累計比數(shù)據(jù)來源：、研究所從頭部房企公告的開竣工數(shù)據(jù)看，僅保利發(fā)展2024年新開工目標(biāo)較2023年新2020-2021202320242023表12：頭部房企僅保利發(fā)展2024年開竣工目標(biāo)較2023年完成數(shù)據(jù)有所增長2022年新開工面積（萬方）2023年新開工面積（萬方）2024年新開工目標(biāo)（萬方）2022年竣工面積（萬方）2023年竣工面積（萬方）2024年竣工目標(biāo)（萬方）保利發(fā)展237514911800397540533400萬科A156888863836293134220新城控股15027434082002011359綠城中國126317321268中國海外發(fā)展14451643龍湖集團20016001500招商蛇口89866413141372金地集團522313183141813431074建發(fā)國際（權(quán)益）7026584961015越秀地產(chǎn)859447406557768779華發(fā)股份286205660515濱江集團209400443數(shù)據(jù)來源：各公司公告、研究所、計提減值侵蝕利潤，分紅力度有所分化2021202350A3020圖19：頭部房企2021年以來均存在存貨跌價計提減值2021年存貨跌價計提減值2022年存貨跌價計提減值2023年存貨跌價計提減值存貨減值占利潤比重

125%105%85%65%45%25%5%-15%數(shù)據(jù)來源：各公司公告、研究所在業(yè)績下滑、盈利能力承壓的大背景下，萬科、新城控股等房企取消2023年度31103040%。圖20：華發(fā)股份2023年現(xiàn)金分紅比例超55%60%50%40%30%20%10%0%2022年現(xiàn)金分紅比例 2023年擬分紅比例數(shù)據(jù)來源：、研究所5、公募基金配置比例環(huán)比下降，地產(chǎn)估值處于歷史較低區(qū)間2024510下跌0.400上漲8.3（3.跑輸恒1204圖21：2024年以來A股房地產(chǎn)指數(shù)走勢不及萬得全A和滬深300指數(shù)

圖22：2024年以來恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)走勢不及恒生指數(shù)110%100%95%90%85%80%75%70%

房地產(chǎn)股 萬得全A 滬深300

110%90%80%70%60%

恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù) 恒生指數(shù) 數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所根據(jù)204Q10.86202Q4為0.970.582020Q12024Q15059.8%19個行業(yè)中排名第11位。圖23：2024Q1房地產(chǎn)配置比例環(huán)比下降6.005.004.003.002.007061.00706

5.003.4.3.4.5.5.4.3.4.3.2.2.1.1.1.1.1.2.1.2.1.1.1.1.1.0.94.503.4.3.4.5.5.4.3.4.3.2.2.1.1.1.1.1.2.1.2.1.1.1.1.1.0.93.503.002.501.501.0087146170621200.5087146170621202017Q42018Q12017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1110174784房地產(chǎn)配置比例 標(biāo)準(zhǔn)配置比例110174784數(shù)據(jù)來源：、研究所圖24：房地產(chǎn)配置比例自2020Q1以來均低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例1.000.500.00-0.50-1.002017Q42018Q12017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1房地產(chǎn)相對行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置比例（%）數(shù)據(jù)來源：、研究所個股配置來看，2024Q1A2023年Q1-Q4房企4.202QQ4分別為48.45840.4、38.7，持倉集中度持續(xù)下降。持倉環(huán)比變動來看，廣匯物流、新城控股和南京高科環(huán)比持倉增加股數(shù)較多，保利發(fā)展、招商蛇口和濱江集團環(huán)比減持股數(shù)較多，廣匯物流、新城控股、南京高科、上海臨港持股總市值環(huán)比增長明顯。持有基金數(shù)量來看，2024Q1獲得更多基金新增持有。代碼名稱2023Q4持有基金數(shù)2024Q1持有基金數(shù)代碼名稱2023Q4持有基金數(shù)2024Q1持有基金數(shù)比變動2023Q4持股總量(萬股)2024Q1持股總量(萬股)2024Q1持倉環(huán)比變動萬股)2023Q4持股總市值(億元)2024Q1持股總市值億元)2024Q1持股總市值變動(億元)600048.SH保利發(fā)展173151-229664785246-1140195.777.8-17.9001979.SZ招商蛇口959945744446807-1063654.644.2-10.5000002.SZ萬科A7242-302779722135-566229.119.9-9.20688.HK中國海外發(fā)展4436-81634315914-42920.416.2-4.1600325.SH華發(fā)股份5143-82418819393-479517.213.6-3.6002244.SZ招商積余8102786086758169.48.8-0.60123.HK濱江集團2620-61999111976-801614.58.0-6.62669.HK華潤萬象生活18213192925666384.95.80.9600383.SH新城控股121313579572721494.15.41.4001914.SZ中海物業(yè)126-61508612932-21548.05.1-2.91109.HK海南機場8911530113974-13265.74.9-0.7601155.SH華潤置地16182167021134434.24.70.5000069.SZ綠城服務(wù)330142731427303.83.90.12202.HK南京高科414104741589611542.93.70.8600266.SH萬業(yè)企業(yè)810228262552-2744.93.3-1.62869.HK上海臨港693241833229042.43.30.8代碼名稱2023Q4持有基金數(shù)2024Q1持有基金數(shù)比變動2023Q4持股總量(萬股)2024Q1持股總量(萬股)2024Q1持倉環(huán)比變動萬股)2023Q4持股總市值(億元)2024Q1持股總市值億元)2024Q1持股總市值變動(億元)6098.HK越秀地產(chǎn)169-7111197055-40646.42.8-3.7600675.SH廣匯物流112091183397827950.92.71.8600606.SH華僑城A87-1109149487-14273.42.6-0.8600895.SH張江高科7125105212241722.02.40.4600064.SH金地集團1616063816429472.82.4-0.4600848.SH保利物業(yè)1