淺析商品房買(mǎi)賣(mài)中失信問(wèn)題的規(guī)范

淺析商品房買(mǎi)賣(mài)中失信問(wèn)題的規(guī)范

誠(chéng)實(shí)信用原則要求一切民事主體在市場(chǎng)活動(dòng)中都必須恪守諾言、講究信用、誠(chéng)實(shí)不欺，在不損害他人利益、社會(huì)利益、國(guó)家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實(shí)的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠(chéng)實(shí)信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的合權(quán)法益。因此，必須對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的失信問(wèn)題加以規(guī)制。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)中的失信問(wèn)題

商品房買(mǎi)賣(mài)不同于一般的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，它具有以下幾個(gè)特征：

1、商品房買(mǎi)賣(mài)分為商品房預(yù)售和現(xiàn)樓買(mǎi)賣(mài)，而商品房預(yù)售在簽售樓合同時(shí)，房屋尚未建好，是一種期待權(quán)的交易。這種期待權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，具有很多不可預(yù)見(jiàn)性，購(gòu)房者甚至無(wú)法知道所購(gòu)樓房能否建成及開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)將同一套房屋賣(mài)給第三人。在這個(gè)過(guò)程中，誠(chéng)實(shí)信用是保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，很難想象，一個(gè)有欺詐意圖的開(kāi)發(fā)商會(huì)如期地將約定的樓房交付購(gòu)房者。

2、在樓房建好前，購(gòu)房者無(wú)法詳細(xì)了解所購(gòu)房屋的情況，如結(jié)構(gòu)、朝向、實(shí)際面積、配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等等，完全依賴(lài)于售樓者的售樓廣告和售樓書(shū)的介紹，而售樓者能否如實(shí)介紹，則只能靠誠(chéng)實(shí)信用了。實(shí)踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假?gòu)V告和夸大含糊之詞。

3、由于商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權(quán)證、開(kāi)工證、竣工驗(yàn)收證、房屋產(chǎn)權(quán)證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，商品房開(kāi)發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說(shuō)明確定的交房日期，開(kāi)發(fā)商只能硬著頭皮簽了再說(shuō)，這種情況可稱(chēng)為“被動(dòng)欺詐”。

4、對(duì)于商品房質(zhì)量，一般的購(gòu)房者無(wú)法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出來(lái)，在交房時(shí)，也只能完全依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)實(shí)信用了。

從商品房買(mǎi)賣(mài)的以上特征可以看出，相對(duì)于其他的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)而言，商品房的買(mǎi)賣(mài)更加依賴(lài)誠(chéng)實(shí)信用原則，司法實(shí)踐表明，大部分的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違背誠(chéng)實(shí)信用原則而引起的。商品房買(mǎi)賣(mài)中的失信問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

1、虛假宣傳廣告銷(xiāo)售宣傳廣告作為商品銷(xiāo)售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，90％以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣(mài)人為獲取最大利潤(rùn)，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。商品房經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費(fèi)者，發(fā)布不真實(shí)的信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中承諾的地理位置、房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、物業(yè)管理等內(nèi)容與交付房屋的實(shí)際情況不一致。例如，“全優(yōu)工程”僅為合格工程；“高級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)”卻電視、電話(huà)未接通，配套設(shè)施不到位；“花園住宅”見(jiàn)不到花草；“進(jìn)口電梯”變?yōu)閲?guó)產(chǎn)電梯；“封閉式安靜小區(qū)”變?yōu)樯叹踊祀s的鬧區(qū)；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場(chǎng)和醫(yī)院而不標(biāo)出來(lái)等等。

2、定金陷阱

商品房買(mǎi)賣(mài)中定金的設(shè)定方式主要有兩種：一種是商品房買(mǎi)受人看中了某一套商品房后，先交一定數(shù)額的定金，由出賣(mài)人出具收據(jù)，注明定金及商品房的主要情況(往往包括房號(hào)、面積、價(jià)格等，但有的出賣(mài)人是省略這部分內(nèi)容的)過(guò)一定時(shí)間后買(mǎi)受人再與出賣(mài)人訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同(稱(chēng)立約定金)；另一種方式則是在雙方訂立了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，再交付一定數(shù)額的定金(稱(chēng)履約定金)。這兩種定金一般都是由買(mǎi)受人向出賣(mài)人交付，兩者的區(qū)別在于定金的約定與交付是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前還是訂立后。對(duì)于履約定金的效力，《擔(dān)保法》和《合同法》都有明確規(guī)定，爭(zhēng)議較少。對(duì)于立約定金的效力，學(xué)者有不同的見(jiàn)解，但最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》對(duì)此作了明確規(guī)定，該解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！奔丛试S當(dāng)事人作出立約定金的約定。

當(dāng)事人作出立約定金的約定，應(yīng)當(dāng)明確約定將來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。如果當(dāng)事人沒(méi)有約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，訂立合同時(shí)又無(wú)法對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成一致，則立約定金仍然無(wú)法發(fā)生法律效力。當(dāng)事人最好在交付定金時(shí)明確規(guī)定合同的主要內(nèi)容，如房號(hào)、價(jià)格、面積、交付方式和時(shí)間、使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本等。當(dāng)然，有時(shí)也可以以其他方式證明當(dāng)事人對(duì)合同的主要內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成一致。在實(shí)踐中，商品房開(kāi)發(fā)商往往在收取定金時(shí)故意不寫(xiě)明合同的主要內(nèi)容，將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，又單方面增加購(gòu)房者不愿意接受的條款，然后以購(gòu)房者拒絕訂立合同為由，沒(méi)收定金。

3、超期交樓和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)

工程拖期，不按合同交付房屋，甚至一房多賣(mài)。購(gòu)房者取得所購(gòu)房屋，往往比合同約定晚一兩年，甚至更長(zhǎng)。有的經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，所購(gòu)房屋只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經(jīng)營(yíng)者集體土地上開(kāi)發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書(shū)。更有甚者，經(jīng)營(yíng)者將已設(shè)定抵押擔(dān)保的房屋出售，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

4、樓房面積縮水

商品房預(yù)售合同中一般均有實(shí)際交付面積與預(yù)售約定面積不一致時(shí)的處理?xiàng)l款，其中最常用的處理方式是據(jù)實(shí)結(jié)算，即約定按實(shí)測(cè)面積與約定面積間差，雙方按價(jià)款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使消費(fèi)者掉入不法房地產(chǎn)商所設(shè)的面積陷阱。因?yàn)橥ǔＨ藗兝斫獾拿娣e不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致，但是事實(shí)上無(wú)論預(yù)售時(shí)的暫測(cè)面積還是交付時(shí)實(shí)測(cè)面積，由于有“共用面積分?jǐn)偂蓖屜M(fèi)者一頭霧水。不法房地產(chǎn)商利用消費(fèi)者缺乏房屋面積計(jì)算知識(shí)而大作文章，或故意小房大賣(mài)，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分?jǐn)偟脑O(shè)備層攤?cè)牍灿妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)當(dāng)免費(fèi)提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍灿妹娣e。如此一來(lái)，商品房實(shí)際交付面積大大超出預(yù)售面積，消費(fèi)者卻囿于據(jù)實(shí)結(jié)算條款在先而被迫買(mǎi)下自己本不需要的面積，徒增經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

5、樓房質(zhì)量問(wèn)題

房屋質(zhì)量低劣，功能不全，影響使用。房屋質(zhì)量的主要問(wèn)題是：墻體、樓板、過(guò)梁、墻分高于實(shí)際損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念。

《解釋》第8條、第9條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的五種情形規(guī)定了懲罰性賠償，具體如下：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；(3)訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(4)在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(5)訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由于這五種情形導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)或商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人除可請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。5、關(guān)于面積誤差問(wèn)題

《解釋》第14條規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)(含3％)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)(含3％)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

另外《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條也規(guī)定了面積誤差絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

6、關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題

《解釋》第12條、第13條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

7、關(guān)于房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理問(wèn)題

在實(shí)踐中，購(gòu)房人在入住后長(zhǎng)期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，因而影響購(gòu)房人行使房屋所有權(quán)，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益?！督忉尅方鉀Q了這個(gè)問(wèn)題，明確規(guī)定了不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任?！督忉尅返?8條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(3)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

《解釋》第19條同時(shí)規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。8、關(guān)于違約金問(wèn)題

《解釋》第16條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這條規(guī)定明確規(guī)定了違約金的幅度，從法律上限制一方當(dāng)事人違背對(duì)方的真實(shí)意思，在合同中約定高額違約金，以謀取不正當(dāng)利益。

《解釋》第17條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

綜上所