樓盤定位策劃報告

樓盤定位策劃報告晉鳳苑樓盤定位策劃報告黃頭村項目定位方案報告導示圖導示宏觀市場城市認知城市發(fā)展微觀市場競品認知項目認知定位核心策略宏觀市場城市認知地理位置

晉城，古稱澤州。位于山西省東南部，東枕太行，南臨中原，西望黃河，北通幽燕，區(qū)位適中，交通便捷，是山西通往中原的重要門戶。素有“中原屏翰，冀南雄鎮(zhèn)”的美譽。城市認知交通狀況

晉城交通便利，是黃土高原通向中原的重要門戶。

2010年晉城到翼城陽城至翼城段竣工通車，環(huán)城高速公路也已經(jīng)竣工通車，為晉城”六區(qū)聯(lián)動、組團發(fā)展“的城市新格局拉開了框架。晉城距洛陽、長治飛機場均在100公里以內(nèi)，距鄭州新鄭國際機場也僅有120公里，可充分利用高等級公路的便捷一小時通達，乘民航機場的航班抵達全國各主要城市。城市認知經(jīng)濟狀況

2011年，全市生產(chǎn)總值895億元。同比增長13.6%。下圖中說明近兩年來晉城市經(jīng)濟發(fā)展較好，高于全國同期經(jīng)濟增長水平。2012年晉城市生產(chǎn)總值突破1000億元，達到1011.6億元，同比增長11.0%。晉城步入千億城市行列。城市發(fā)展城市發(fā)展總體規(guī)劃

新規(guī)劃的中心城區(qū)為“兩區(qū)四片”的組團式結(jié)構(gòu)?！皟蓞^(qū)”即西城區(qū)（主城區(qū)）和東城區(qū)（金村區(qū)）；“四片”即巴公片、北石店片、南村片、高都片。其人口規(guī)模2010年為52萬人，到2020年為70萬人。包括城區(qū)全部范圍和澤州縣的南村、金村、巴公、高都、北義城、大箕6個鎮(zhèn)。片區(qū)之間以快速交通相聯(lián)系、以生態(tài)綠地相隔離，形成環(huán)繞白馬寺山的“六位一體、聯(lián)動發(fā)展”的城市空間格局。城市發(fā)展東城區(qū)發(fā)展

截止2020年，“兩區(qū)四片”要完成建設(shè)工作中東城區(qū)（金村區(qū)）工作內(nèi)容：1.金村大道，府城街的建設(shè)。2.加快周邊環(huán)境和區(qū)域配套的建設(shè)3，盡快完成本科大學招生，帶動區(qū)域發(fā)展。4，加快金村區(qū)行政中心的建設(shè)。城市發(fā)展金村大道（學苑街—朝陽街）道路工程：該工程位于金村新區(qū)中部，北起朝陽街，南至學苑街，道路全長2426米，紅線寬60米，橫斷面采用兩幅路形式，該工程已于2012年6月份啟動。城市發(fā)展晉城東城區(qū)（金村區(qū)）未來區(qū)域規(guī)劃良好，為現(xiàn)今重點發(fā)展區(qū)域，金村大道，府城街的改造正在進行中，隨著東城區(qū)（金村區(qū)）的硬軟設(shè)施以及東西城區(qū)交通狀況的逐步完善，將弱化我司項目所處的地理位置遠郊區(qū)縣的概念，未來東城區(qū)房地產(chǎn)市場有較大發(fā)展空間。

小結(jié)微觀市場城區(qū)房價分析城區(qū)房價分析右圖為晉城市城區(qū)房地產(chǎn)自2008年至2013年均價走勢圖，從圖中我們可以了解到：1，自2008年開始至2011年晉城市房價呈穩(wěn)步向上的一個走勢，每年將近1000元的漲幅空間，當時房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，且多數(shù)房產(chǎn)以企業(yè)團購形式迅速被市場消化。這樣就導致房地產(chǎn)市場“一限兩無”的局面，及開發(fā)成本低，失去本身的土地價值；社區(qū)配套不齊全；社區(qū)規(guī)劃差。2，經(jīng)過前幾年房地產(chǎn)不良的發(fā)展階段，自2011年下半年至今，城區(qū)房產(chǎn)價格達到現(xiàn)階段城市經(jīng)濟體的峰值，漲幅趨于水平。而現(xiàn)階段城區(qū)房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)超出了大部分的購房者所能承受的購買范圍，客戶剛性需求量不減且且多數(shù)客戶望而卻步。競品認知競品認知城區(qū)項目分析競品認知城區(qū)項目分析城區(qū)13年成交情況區(qū)位項目名稱推盤量成交量面積區(qū)間主力面積成交均價主去化時間東區(qū)蘭煜?龍灣74365490-467180-27073002010-2013.9

佳潤尚城25002500130-2001302013

金城蘭園500440169-2201692013

紫薇華庭10089

130-29083002012.11-2013

榮裕堡19240170.92，206170.9216000-20000

玉龍灣公館700700

2012年已交付西區(qū)匯邦?現(xiàn)代城1700164079,13079，892013南區(qū)夏威夷40037289,123,15089,12371002012.11-2013，9

白水印象1700170090-20012055002013.1-2013.9

鼎秀華城40025080-14211055002013.6

皇城新區(qū)836427120-600120-2007000

北區(qū)德源新城500330121-198121,129,143,159

2012.8-2013.10共計

102719142

7256元/平米

競品認知城區(qū)項目分析城區(qū)內(nèi)部分房產(chǎn)項目截止2013年共推出10271套，年度共成交9442套，區(qū)域總?cè)セ食^89%。1、成交單價：區(qū)域內(nèi)項目整體成交均價7256元/㎡，其中多層成交均價7900元/平，小高層均價7600元/平，高層均價7300元/平。2、成交戶型：從上圖中可以看出，13開盤的樓盤，如夏威夷，白水印象，鼎秀華城戶型都為緊湊型中小戶型（85-130平米），其戶型包括85-100的兩居，110-130的三居，去化率高達90%,是區(qū)域內(nèi)的暢銷戶型。3、建筑形式：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型多層和小高層、中高檔高層住宅是區(qū)域內(nèi)較受歡迎的產(chǎn)品類型，小高層與高層價格差距并不大。競品認知城區(qū)項目分析蘭亭書院蘭亭書院德源新城金座公館匯邦SOHO紫竹源銘基鳳凰城皇城新區(qū)鼎秀華城競品認知銘基·鳳凰城均價：6500元/㎡歷史價格：2010年左右開盤銷售均價3500元/㎡，2012年4月均價為5500元/㎡,2013年9月銷售均價6500元/㎡。建筑面積：291560平米綠化率：45%樓座展示：1711戶（不包括疊拼）開發(fā)商：山西銘基房地產(chǎn)開發(fā)

城區(qū)項目分析項目介紹：項目地處澤州南路，鄰二廣高速路口，公交車28路可無障礙暢達，項目外立面設(shè)計采用歐式風格，戶型內(nèi)部設(shè)計和小區(qū)周邊配套較為一般，但其項目自帶配套設(shè)施齊全，商業(yè)，幼兒園（格林幼兒園），小學，社區(qū)門診，會所等。鳳凰城銷售面積為：80平米至200平米的兩居，三居，300平米以上的復式，疊拼。2013年10月中旬四期開盤，戶型面積為：80平米至130平米，價格區(qū)間為6300元/㎡至6900元/㎡,開盤套數(shù)為210套，9月26日已排220號，蓄水期營銷策略：充5000抵1.1萬。競品認知匯邦·SOHO現(xiàn)代城均價：7500元/㎡建筑面積：548272.88㎡綠化率：大于35%樓座展示：3323戶左右接待中心：景西路與新市西街交叉口東南角開發(fā)商：匯邦房地產(chǎn)開發(fā)

城區(qū)項目分析項目介紹：項目地處紅星西街北（原晉鋼生產(chǎn)區(qū)），有公交車可無障礙暢達，社區(qū)周邊配套齊全，項目外立面效仿北京SOHO現(xiàn)代城的設(shè)計，戶型內(nèi)部空間較為合理，自建配套有商業(yè)，幼兒園等。匯邦現(xiàn)代城銷售面積為：79.33平米至225.21平米的兩居，三居，四居，躍層。2013年10月中旬二期開盤，開盤套數(shù)為1200套左右，銷售價格區(qū)間為7300元/㎡至8000元/㎡,9月26日已排40號，全款94折，優(yōu)惠卡5萬起，0.8的利息。一期2011年開盤，開盤均價5000元/㎡，截止到2013年9月26日一期剩部分尾盤，銷售價格7500元/㎡.競品認知皇城新區(qū)均價：7000元/㎡建筑面積：396780㎡綠化率：40%樓座展示：1000戶左右地理位置：白水街與文峰路交匯處接待中心：白水街景澤園一號樓開發(fā)商：皇城相府集團晉城市樹德房地產(chǎn)開發(fā)

城區(qū)項目分析項目介紹：項目地處白水街與文峰路交匯處，入住后可開通公交線路。社區(qū)周邊配套設(shè)施一般，但自建有集文化，教育，商業(yè)，醫(yī)療，辦公與一體的商業(yè)綜合體。住宅建筑11棟31層高層建筑，建筑高度100米以內(nèi)。戶型面積110至200平米的緊湊小戶型，300平至600平米的屬于躍層，數(shù)量較少分布在頂層，在蓄水期營銷策略一期充500抵2萬，二期營銷策略充1萬抵10萬。競品認知德源新城均價：6800元/㎡建筑面積：400000㎡綠化率：40%以上樓座展示：535戶左右地理位置：澤州北路接待中心：暫無（項目處在預售期）開發(fā)商：山西德源房地產(chǎn)開發(fā)

城區(qū)項目分析項目介紹：項目地處澤州北路金三角建材市場對面北100米路西，公交車6，10，28，33，34，35路可無障礙通達。社區(qū)周邊配套設(shè)施一般，自建有一拖二，一拖三的沿街商鋪。住宅建筑普通高板，共四棟高層。戶型面積110平至143平的三居，160平至200平的四居，12年10月開始預售，當時銷售均價在5500元/㎡,截止13年9月29日項目已進入最后一棟樓的銷售。競品認知鼎秀華城均價：5500元/㎡建筑面積：200000㎡綠化率：35%樓座展示：1000戶左右地理位置：白水回遷樓西1號鋪接待中心：白水凍結(jié)與花園樓交叉口開發(fā)商：晉城市鼎秀房地產(chǎn)開發(fā)

城區(qū)項目分析項目介紹：項目地處白水回遷樓西1號鋪，10路公交車可到達。社區(qū)周邊配套設(shè)施一般，自建有一拖二沿街商鋪,內(nèi)部自建會所。住宅建筑普通高板。在售戶型面積88平至100平的兩居室，110平至180平的三居，銷售價格5100元/㎡至5900元/㎡。競品認知城區(qū)項目分析城區(qū)13年房產(chǎn)成交情況

通過對市區(qū)這幾家具有代表性且比較接近市區(qū)成交均價的樓盤走訪情況我們了解到戶型比例中平層小面積（80平米至130平米）戶型占比較大，且年化情況較好，市場關(guān)注度較高。平層大面積（150平米以上）戶型占比較小，且針對于大戶型的消化時制訂了專門的營銷政策（例如皇城新區(qū)），去化阻力較大。其余戶型（躍層180平米以上）除別墅外占整體項目戶型比例最小，全部分布在頂層且年化率最低。晉城別墅項目量少，且有些別墅項目基本停售狀態(tài)。競品認知市場導向定價：根據(jù)城區(qū)房產(chǎn)市場中具有代表性的5個住宅項目與本案項目對比的方式定價，其項目價格的決定因素包括:地理位置，景觀設(shè)計，建筑規(guī)劃，現(xiàn)場實現(xiàn)度，小區(qū)配套，物業(yè)管理，品牌，其權(quán)重系數(shù)配比為：0.3，0.2，0.15，0.15，0.1，0.05，0.05項目地理位置景觀設(shè)計建筑規(guī)劃現(xiàn)場實現(xiàn)度

小區(qū)配套物業(yè)管理品牌鳳凰城1.050.971.101.101.050.971.10匯邦現(xiàn)代城2.000.971.091.101.750.951.08皇城新區(qū)1.500.971.071.101.550.971.09德源新城1.080.951.021.051.100.951.05鼎秀華城1.030.900.951.011.050.921.03評分說明：以本案項目評價標注，設(shè)定為1，參考項目參數(shù)優(yōu)于本案大于1，反之則小于1.競品認知市場導向定價：項目售價（元/平方米）本案計算均價（元/平方米）鳳凰城65004380.05匯邦現(xiàn)代城75003947.37皇城新區(qū)70003888.89德源新城68004000鼎秀華城55004583.33本案均價4159.928本案的銷售均價為：4159.928元/㎡競品認知我司項目現(xiàn)階段推出的優(yōu)勢是：1.項目所處的地理位置在新城規(guī)劃范圍之內(nèi)，未來的區(qū)域發(fā)展空間無限。2.我司項目的所處的地理位置跳出城區(qū)這個惡性的房地產(chǎn)競爭體。3.我司市場定位價格與城區(qū)房地產(chǎn)均價形成了鮮明的價格差。4.客戶方面：城區(qū)房地產(chǎn)激烈競爭的市場環(huán)境下，城區(qū)內(nèi)剛需升級客群及外溢中青年為主要客戶群體。思考競品認知客戶源點核心區(qū)外溢核心區(qū)客戶流向圖從圖中我們可以看出，城區(qū)，可作為我司項目強大的客戶源點，受交通距離的影響，主要被北石店區(qū)域和南村區(qū)域項目分流競爭分流分流競品認知價格特征-單價（南村區(qū)域）46005500龍度華府水墨福居55004600我司項目市場均價本案板塊價格區(qū)間1000200030004000500060007000龍度華府項目介紹：10月底開盤，銷售5號樓，2T4戶，面積為131的大三居，89平米的兩室兩廳一衛(wèi)。一期開盤量116戶，自5月份至今排號量達113號，戶型面積為95至140平米，主力戶型為兩居室，三居室，小戶型牌號率較高。城區(qū)內(nèi)部客戶為銷售主力軍，現(xiàn)場了解到項目一期6號樓至12號樓（25至31層的高層）在11年至今通過團購形式已經(jīng)基本消化，期尾款付款時間為13年11月份。水墨福居項目介紹：由于項目調(diào)研時售樓處無人，根據(jù)當?shù)鼐呙淖咴L了解到，一期開盤時間為2013年7月20日，共推出700多套房源，實際推出市場的房源大概為200套左右，其余為回遷房，市場銷售均價為4600，一期樓盤已全部售罄。二期開盤時間和售價不確定。競品認知價格特征-單價（北石店區(qū)域）本案板塊價格區(qū)間53005000東王臺司徒村項目50005300我司項目市場均價1000200030004000500060007000東王臺項目：一期，二期已經(jīng)售罄，主要以回遷房和團購房為主，調(diào)研當天正好是三期簽約訂房日，簽約現(xiàn)場氣氛很高，據(jù)走訪了解到當時簽約訂房客戶也都是以礦務(wù)局，鳳凰山企業(yè)團購為主，項目并沒做市場宣傳，銷售均價在5500元/㎡，首付30%訂房。司徒村項目：地理位置在化肥廠斜對面，一期總共14棟樓，2000多戶，項目已經(jīng)全部封頂，一期將會有2至3棟樓推出市場，其余樓房基本上以回遷房和團購房為主，團購價格4300元/平米。推出市場上的3東樓現(xiàn)在還沒有確定推出時間，銷售均價基本在5300元/平米左右（暫定價格），大概能推出250戶左右。競品認知小結(jié)南村區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)時間較長，周邊居住氣氛良好，但其住宅外觀多為六層樓體的舊式住宅，居住環(huán)境較差。南村新區(qū)有多個正在修建的項目,都處在地基建設(shè)階段。現(xiàn)階段市場均價4600元/㎡。開發(fā)區(qū)住宅項目少，多為100畝以上的科技園區(qū)，龍都華府是園區(qū)內(nèi)現(xiàn)階段唯一的房產(chǎn)項目，其市場均價在5500元/㎡，居住環(huán)境較差。北石店區(qū)域房地產(chǎn)項目主要分布在礦務(wù)局主街兩側(cè)，其開發(fā)的項目多為礦務(wù)局員工福利房，只有少數(shù)項目面向市場銷售，其銷售均價在5300至5500元/平米之間。我司項目的售價與其分流區(qū)域市場價格形成鮮明的價格差，以此來提高我司項目的競爭優(yōu)勢。分流區(qū)域市場均價：南村區(qū)域4600元/㎡，北石店區(qū)域5300元/㎡。本案區(qū)域較南村區(qū)域或北石店區(qū)域不僅具有價格優(yōu)勢，且居住環(huán)境也遠超過這兩個分流區(qū)域，唯一不足的地方就是我司項目周邊多為待規(guī)劃區(qū)，暫時沒有行成居住氛圍。競品認知所有項目展示期利用項目說明會樹立產(chǎn)品形象，軟硬媒體進行項目的整體包裝。部分項目開盤時間取決于取得預售證的時間。所有項目采用收取意向金或誠意金的形式積累客戶。開盤采用低開高走策略，推出少量房源試探市場接受度。城區(qū)內(nèi)項目如銘基?鳳凰城，匯邦現(xiàn)代城等項目新期放盤為10月中旬，屆時將再次掀起城區(qū)項目供應(yīng)高潮，提高城區(qū)市場熱度。后發(fā)制人，戶型等產(chǎn)品很容易被模仿，因此在營銷策略上，先期信息盡量不放戶型圖，僅以90平米可做兩房，100平米兩房兩衛(wèi)，120平米可做三房來吸引注意，在開盤前一個月左右才釋放戶型圖。小結(jié)競品項目總結(jié)及我司項目思考競品認知我司項目具有明顯的總價優(yōu)勢，但在價格策略上一定要注意不能過于抬高單價，總價優(yōu)勢必須保持一定的單價價格差才能實現(xiàn)，不然會產(chǎn)生惡意抬價的負面印象。建議開盤時采用市場平均價格甚至低于市場平均價格來啟動，形成熱銷后，以2個月為周期進行推案，并進行提價。雖然我司項目現(xiàn)階段為新城區(qū)獨一項目，但不排除在銷售過程中會出現(xiàn)競品項目，所以建議我司在新期開盤時利用市場包裝及項目推廣等活動將項目的市場價值及市場影響度提高，以至于做到實名實價，穩(wěn)定市場情緒，待出現(xiàn)競品項目后能夠掌握絕對的競爭優(yōu)勢。由于我司項目在開發(fā)銷售過程中不乏會出現(xiàn)競爭項目，建議開發(fā)周期采用階梯式開發(fā)，在成本上合理控制，先期項目主要以提高市場知名度和影響力為主要目標，后期產(chǎn)品主要是以穩(wěn)定市場價格能夠與競品項目形成強力有力的競爭優(yōu)勢為主要目的。小結(jié)項目認知項目認知地塊現(xiàn)狀及其配套地塊周邊現(xiàn)階段處于待規(guī)劃區(qū)，附近多為黃頭村老居住區(qū)及府城老居住區(qū)、新規(guī)劃使用中的晉城大學（科技學院）以及黨校。周邊配套設(shè)施極為匱乏，現(xiàn)階段只有緊鄰陵沁線的沿街商鋪。項目認知金村——一個后資源城市的樣板新城市化發(fā)展的格局，生態(tài)居住區(qū)與高教知本結(jié)合的前沿發(fā)展核心金村大道的建設(shè)以及周邊工業(yè)園區(qū)的逐步完善將帶動這個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。丹河濕地公園及周邊休閑場所的逐步完善將提高生態(tài)居住區(qū)的品質(zhì)，進一步拉近人文與自然生態(tài)之間的距離。晉城大學，市委黨校等高校的集聚，高知底蘊。項目認知晉鳳苑城市價值區(qū)域價值土地價值高校聚集區(qū)新城區(qū)規(guī)劃公交無障礙暢達金村大道的建設(shè)開通未來東城區(qū)核心居住區(qū)中國優(yōu)秀的旅游城市魅力之都自然資源豐富“煤鐵之鄉(xiāng)

”通往中原的重要門戶中等體量規(guī)模平坦方正利于整體景觀打造府城街及其周邊商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)戶型緊湊實用，高成長性高校區(qū)周邊成熟生活配套體系區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)穩(wěn)固、概念突出具有一定人文教育資源氛圍丹河濕地公園地塊條件規(guī)劃再造可塑性強項目認知項目SWOT分析優(yōu)勢（S)機遇（O)新城區(qū)核心居住區(qū)城市“一心一園一片三線”發(fā)展戰(zhàn)略逐步形成高校聚集，高知氛圍濃厚交通體系便利東城區(qū)規(guī)劃建設(shè)依托濕地公園創(chuàng)造生態(tài)居住氛圍區(qū)域客群的成長性需求產(chǎn)品戶型緊湊，舒適性強中軸園林景觀設(shè)計

劣勢（W）威脅（T)開發(fā)商首次開發(fā)品牌號召力不足分流區(qū)域產(chǎn)品持續(xù)放量周邊為農(nóng)村改造區(qū)，周邊環(huán)境弱市區(qū)限價房的推出現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)生活配套不完善劣勢彌補——通過產(chǎn)品內(nèi)部景觀系統(tǒng)產(chǎn)品力的打造，弱化現(xiàn)階段的改造區(qū)居住氛圍不足；打造項目獨特的文化體系樹立開發(fā)商獨特的氣質(zhì)通過對新城區(qū)強勢宣傳營造美好的生活氛圍。威脅規(guī)避——通過新城區(qū)核心居住區(qū)、高知氛圍、便利交通體系的強化規(guī)避競爭分流；對區(qū)域強大發(fā)展?jié)摿Φ拿枋黾爱a(chǎn)品力附加值來聚焦投資客我司項目放量時間需規(guī)避城區(qū)內(nèi)限價房的威脅。項目認知區(qū)域發(fā)展為戰(zhàn)略基礎(chǔ)用產(chǎn)品打造居住品質(zhì)用人文引領(lǐng)生活方式用生態(tài)灌輸健康理念人文引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)品力打造生態(tài)灌輸項目本項目的選擇：“1+4+1”（產(chǎn)品+人文+生態(tài)）激烈的市場競爭中，單一核心競爭力難以取得競爭優(yōu)勢在整合新城區(qū)區(qū)域價值的基礎(chǔ)上，利用新城區(qū)的人文氛圍、高知氛圍和教育資源打造“人文”這一生活方式。借助濕地公園這個天然氧吧打造“生態(tài)社區(qū)”這一核心競爭力。『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源、區(qū)域）項目核心競爭力分析項目認知定位機會思考1、競爭層面：跳出城區(qū)內(nèi)公寓式產(chǎn)品紅海大潮，強化自身居住氛圍及文化特性，灌輸生態(tài)社區(qū)概念。2、資源層面：運用地塊條件，打造項目內(nèi)部的景觀體系和配套體系3、規(guī)劃層面：突出產(chǎn)品的獨特性和標志性4、客群層面：產(chǎn)品價值與文化歸屬吸引，主動聚集小盤需創(chuàng)造獨特的價值體系將本項目打造成引領(lǐng)東城區(qū)市場的人文住宅--品質(zhì)住宅—生態(tài)住宅----品牌社區(qū)----開發(fā)商品牌項目認知物理定位綠色生態(tài)前沿文化風尚生活范本定位策略基準原則人群為基礎(chǔ)生態(tài)為理念文化為突破產(chǎn)品為導向定位核心策略定位核心策略核心策略1、目標市場切割，精確制導區(qū)域內(nèi)及其周邊村落的剛需升級客群以及市內(nèi)核心區(qū)外溢中青年為主生活化、品質(zhì)化性價比、發(fā)展?jié)摿Χㄎ缓诵牟呗詴r間2009年之前2010-2012城區(qū)房價走勢4500-5500城市發(fā)展定位引擎項目檔次低檔中低檔客戶層面市內(nèi)剛需客戶和機會性客戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶及市內(nèi)投資客5500-6650中檔區(qū)域內(nèi)剛需及改善，市內(nèi)投資客2013年以后全市等價線壓縮，中檔區(qū)域內(nèi)剛需改善，市內(nèi)投資70003000元4000元6000元8000元低收入中偏下收入中高收入房價高收入客層現(xiàn)階段中端客層細分2009-20104500以下發(fā)展綠色旅游型城市大力發(fā)展經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城市“兩區(qū)四片”規(guī)劃著力發(fā)展“兩區(qū)四片”從城區(qū)走勢分析,代表中檔項目的市場價格目前已經(jīng)攀升到7000元/平方米以上4500-6650成為中端偏下項目市場價格區(qū)間目前城區(qū)等價線還處于拉開的前期階段，中檔房屋價格已經(jīng)抬升到7000元/平米至8000元/平的價格水平，東城區(qū)目前吸引中偏下及中等收入客戶，城區(qū)內(nèi)外溢剛需客戶。預計隨著區(qū)域引擎不斷成熟，項目發(fā)展過程中區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員及教師等的中偏下客戶群為絕對基礎(chǔ)主力，中高收入客群將逐步補充擴大。定位核心策略本案戶室面積建議根據(jù)城區(qū)各項目的調(diào)研結(jié)果以及現(xiàn)階段新城區(qū)的發(fā)展狀況和客戶細分我們可可以了解到：項目一期開發(fā)戶型面積區(qū)間為80至130平米的小戶型城區(qū)各項目的銷售情況我們可以得出：小戶型年去化率最高,成為現(xiàn)階段客戶所追捧的主力戶型。現(xiàn)階段新城區(qū)屬于初步發(fā)展階段，城區(qū)內(nèi)部并沒有核心產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)。城區(qū)內(nèi)部中偏下及中等收入客戶，城區(qū)內(nèi)外溢剛需客戶，區(qū)域內(nèi)部主要客戶群體為：剛需客戶及剛需升級客戶，周邊學府的教師；為規(guī)避項目戶型的單一性，提高市場的影響度，可限定戶型面積增加戶型總類來規(guī)避此類弊端。全市其它區(qū)域客戶城區(qū)外溢客群及區(qū)域內(nèi)部客群外地及市內(nèi)投資客戶本案客戶構(gòu)成重要客層基礎(chǔ)客層輔助客層約55％約35％約10％定位核心策略本案戶室配比面積戶型面積配比80-90平二室兩廳20%90-110平兩室兩廳兩衛(wèi)35%110至130平米三室二廳兩衛(wèi)35%130平米-150平米四室兩廳及其他10%總計100%定位核心策略本區(qū)域全市外地地緣性剛需：（地緣位置依賴性大，區(qū)域氛圍喜好依賴，要求工作生活半徑成本??；結(jié)婚需求首次購買，會顧及到舒適性及未來家庭規(guī)模擴大的需求）新城區(qū)看好區(qū)域發(fā)展的初級投資客（對區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿春?，購買力有限，交通半徑傾向大）外省市的創(chuàng)業(yè)階層，用于自住或投資私營企業(yè)主和少量養(yǎng)老客戶：注重區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域環(huán)境特征特征特征周邊居民及核心外溢的改善型客戶（價格擠壓作用，交通軌道要求高）區(qū)域內(nèi)初級改善型剛需：（區(qū)域氛圍情節(jié)，購買力有限，對戶型結(jié)構(gòu)及總價控制要求高）人文價值、升值潛力、居住環(huán)境、教育資源價格、居住環(huán)境、人文氛圍、發(fā)展?jié)摿θ宋姆諊?、居住環(huán)境、發(fā)展?jié)摿?、價格城區(qū)住宅客戶演變從城區(qū)住宅客戶構(gòu)成來看自鳳凰城，匯邦SOHO等項目起，全市范圍內(nèi)的中高端客戶逐漸成為重點策略目標最大化項目價值和適度規(guī)避風險的要求，決定了本項目的客戶層面不能局限于本區(qū)域購買力日益萎縮的客群或寄希望于不可控的外地客戶；把握基礎(chǔ)的前提下重點關(guān)注晉城市其他區(qū)域中端客戶，能夠吸引全市中端客戶就意味著可以抓住本區(qū)域和外地客戶定位核心策略區(qū)域緊密的地緣型客戶城區(qū)內(nèi)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)及礦務(wù)局員工，附近大學教育中青年工作者

開發(fā)區(qū)內(nèi)科技企業(yè)中層管理者、普通員工及周邊高校教授、講師年齡在25-35歲之間，受過良好的高等教育，有一定的學術(shù)氣質(zhì)底蘊，為人平和大度，心底里人生目標相對清晰明確；事業(yè)經(jīng)過初期積累，已經(jīng)開始步入上升階段，個性穩(wěn)重、有上進意識，在前進過程中，有技巧性的遷就原則，能全局性思考厭惡單純的鋼筋水泥和局促的空間，要求開闊意識以及產(chǎn)品的自然及相對舒適工作場所集中，生活的半徑距離基本集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蘭花路以東地區(qū)。有明顯的聚集區(qū)和固定的工作場所，針對性活動及專門的投遞性廣告能覆蓋定位核心策略周邊及外溢的剛需改善型客戶

民營單位擔任基礎(chǔ)或中層職務(wù)的白領(lǐng)；公務(wù)員、企事業(yè)職員、以及個體私營業(yè)主

28-36歲，家庭建立初期，婚房或家庭添丁增加住房預算事業(yè)雖相對已經(jīng)穩(wěn)定，會利用現(xiàn)有的積蓄不奢侈的享受生活給自己獎勵，咨詢量大，積極接受新事物，平和寬容，內(nèi)心對美好生活有強烈向往，同時不放棄提高自身的機會，知識面較廣對高尚的人文氣質(zhì)及自然優(yōu)雅的生活方式有向往趨向，不自詡小資，但日常生活中對知性有明顯的好感關(guān)注新聞報紙、生活作息時間規(guī)律，平時熱愛時尚的都市潮流，喜歡都市的購物、娛樂、運動、休閑的便捷性。沒有明顯的聚集區(qū)，相對隱藏在人群中，活動及廣告能吸引他們定位核心策略核心區(qū)初級投資客

32-40歲左右，家庭已經(jīng)進入成熟期，私營業(yè)主或中層公務(wù)員受過高等教育，在全面整體的基礎(chǔ)上對事物發(fā)展有自己獨特的看法，不圖眼前利益，細水長流的長遠規(guī)劃發(fā)展是其內(nèi)心最看重的，內(nèi)心有其堅守的東西事業(yè)上相對逢源，交際面廣，人脈覆蓋面強，對其有心中的喜好也全都謙和待之，內(nèi)心控制力強注重物業(yè)位置交通，周邊配套，注重升值潛力，習慣與朋友一起聚餐喝茶，參加集體活動。有固定的活動圈子，比較注重圈內(nèi)朋友的意見，喜好有一定聚集性，圈層營銷、口碑傳播能引起其關(guān)注定位核心策略目標客戶共性關(guān)鍵詞：活力中產(chǎn)的潛力股——

時尚先鋒、前瞻視野、理性、上進、遷就、交流、全面定位核心策略核心策略2、文化引擎的植入及綠色生態(tài)的灌輸一條模塊化風尚街區(qū)一間艾書吧一座區(qū)域公園的氛圍一幅綠色生態(tài)園林的社區(qū)一種生活樣板的體驗定位核心策略新城區(qū)及區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)的崛起，新青年力量成為了支柱型人才，一種新的思維方式也正在攀升到主導地位關(guān)于同一財富領(lǐng)域、價值層面的考量沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、思想守舊、頑固、愛面子對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、重視其身份和聲譽、喜歡清靜和人文氣息濃的地方、對價格有一些敏感責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度人文情懷，小資傾向、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式舊式轉(zhuǎn)型新式新一代社會價值的導向，未來置業(yè)觀念的導向定位核心策略目標客戶價值取向：

人文氛圍、居住環(huán)境

升值潛力、教育資源人文氛圍、升值潛力、居住環(huán)境、教育資源價格、居住環(huán)境、人文氛圍、發(fā)展?jié)摿Φ鼐墑傂杓俺跫壐纳坪诵耐庖绺纳瓶腿汉诵膮^(qū)初級投資客外地客戶投資、養(yǎng)老客群人文氛圍、居住環(huán)境、發(fā)展?jié)摿?、價格目標客戶價值取向

核心提煉創(chuàng)新概念區(qū)位概念居住理念人文情感一個區(qū)位概念塑造

新城市核心區(qū)的發(fā)展?jié)摿娬{(diào)科技、教育集合地的人文氛圍強調(diào)未來中心居住區(qū)生活氣息展現(xiàn)品質(zhì)生活情趣兩大綜合概念導入溯源人文情感闡明綠色生態(tài)居住方式理念目前城區(qū)房產(chǎn)市場產(chǎn)品形象認知的戰(zhàn)國時代銘記?鳳凰城——別墅級國際花園社區(qū)，皇家溪谷園林匯邦現(xiàn)代城——上風上水，百畝景觀，公園大宅皇城新區(qū)——靜音豪宅、科技住宅德源新城——景觀華美，交通便捷鼎秀華城——至尊華府，公園豪宅公寓與資源型產(chǎn)品兩極分化，多數(shù)套用概念，少有產(chǎn)品支持，突破市場認知兩極化，不只做表面文章，深挖項目內(nèi)涵定位核心策略晉鳳苑莊重肅穆的中式外觀科技學府氛圍濃厚的前沿高知領(lǐng)地一條充滿生活氣息的街區(qū)平和隨意的生活氣息氛圍一次真切平和、毫無禁錮的邂逅沒有固定模式約束、敢于追求的人生狀態(tài)綠色生態(tài)的園區(qū)景觀讓生活與自然零距離接觸這是我們要打造的項目，晉鳳苑……一個后資源城市的后花園定位核心策略一條模塊化風尚街區(qū)，泛會所集娛樂休閑、精銳文化服務(wù)于一體的時尚化情調(diào)風尚區(qū)定位核心策略一間艾書吧可以點飲料、奶茶、咖啡、酒……可以看書、網(wǎng)絡(luò)體驗書吧不一定只用來讀書，喝茶，聊天，發(fā)呆，年紀相仿的年輕人，共同的愛好和話題，隨意而放松的狀態(tài)，舒服懶散的音樂……一個年輕人在一起的聚集地，城市一隅安靜、簡單，帶著點理想主義情懷的烏托邦。定位核心策略一座休閑公園的氛圍定位核心策略一種新生活樣本的體驗定位核心策略核心策略3、高成長性及性價比策略強調(diào)區(qū)域發(fā)展?jié)摿?yōu)勢：一個后資源城市的樣板強調(diào)產(chǎn)品比較優(yōu)勢：產(chǎn)品功能性、生活化晉鳳苑市區(qū)內(nèi)項目金村板塊德源新城，鼎秀華城等純公寓型產(chǎn)品，功能缺失生活化、舒適性東城區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ匀毁Y源良好，交通暢達性差，配套弱以區(qū)域未來發(fā)展、交通、環(huán)境，生活便利籠絡(luò)分流的區(qū)域內(nèi)核心客戶以生態(tài)理念，強調(diào)產(chǎn)品的舒適性，生活化特質(zhì)區(qū)隔城區(qū)內(nèi)其他公寓類項目定位核心策略產(chǎn)品緊湊實用，均好性強定位核心策略圍而不合的建筑規(guī)劃體系，在開闊的視野中熱愛生活，完成對家的夢想布局規(guī)劃脈絡(luò)突出，中軸景觀最大化，突出入口對稱感、莊重的儀式化。莊重院落的規(guī)劃設(shè)計，社區(qū)院落集合對稱硬綠地。組團院落通過設(shè)置節(jié)點規(guī)劃社區(qū)動線，立體規(guī)劃與配