淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的問(wèn)題

淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，在GDP中占有較大比重，同時(shí)也是國(guó)家宏觀調(diào)控的調(diào)節(jié)器，近幾年成為國(guó)家宏觀調(diào)控的主要對(duì)象。由于房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，許多企業(yè)為了追逐資金效益最大化，不斷涌入該行業(yè)。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理能力等方面存在著良莠不齊的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的問(wèn)題，哈爾濱城區(qū)風(fēng)險(xiǎn)管理中心風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理袁紅岸結(jié)合自身工作體會(huì)進(jìn)行了思考和分析并提出幾點(diǎn)建議，僅供參考。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)存在的問(wèn)題（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“先天不足”由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的資金密集型行業(yè)，許多開(kāi)發(fā)商為了追逐收益最大化，盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”現(xiàn)象較為普遍，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金“捉襟見(jiàn)肘”。就目前情況看，多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自有資金不足，資金缺口有近30%左右是依靠預(yù)售商品房來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)低迷情況，房產(chǎn)銷(xiāo)售停滯，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金缺口顯現(xiàn)，即將出現(xiàn)“半截子”工程，銀行貸款的歸還難以保障，而且多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押物是在建工程抵押，即使依靠第二還款來(lái)源，也難以立即回收。(二)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的誠(chéng)信度有待甄別一些貸款企業(yè)為了達(dá)到銀行貸款準(zhǔn)入條件和標(biāo)準(zhǔn)，串通會(huì)計(jì)師事務(wù)所采取人為調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表，虛假反映經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。一個(gè)企業(yè)存在兩套報(bào)表，報(bào)給銀行和稅務(wù)局的財(cái)務(wù)報(bào)表大相徑庭，在當(dāng)前已是公開(kāi)的秘密。一旦借款人惡意套取銀行信貸資金，會(huì)計(jì)師事務(wù)所根本無(wú)力承擔(dān)銀行損失。（三）高估抵押物價(jià)值在評(píng)估抵押物價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所為了獲取收益，極力滿(mǎn)足抵押物資產(chǎn)所有人的需求，貸款抵押物價(jià)值需要達(dá)到多少就估價(jià)多少，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值差距巨大。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押物大多數(shù)為土地和在建工程抵押，開(kāi)發(fā)商在取得土地時(shí)的成本并不高，有的在一年內(nèi)充當(dāng)?shù)盅何飼r(shí)，資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具的評(píng)估報(bào)告的增值幅度較高，少則一倍，多則十幾倍。這樣，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，銀行即使執(zhí)行抵押物，也不能全額回收貸款本息。（四）貸款發(fā)放條件有缺陷個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為滿(mǎn)足貸款對(duì)項(xiàng)目行政審批要件的要求，在“四證”不齊的情況下，向銀行提供虛假許可證辦理貸款，待貸款發(fā)放后，才陸續(xù)補(bǔ)辦真實(shí)證件。（五）開(kāi)發(fā)商違規(guī)建設(shè)少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目違規(guī)、超規(guī)劃建設(shè)，引發(fā)巨額行政處罰、項(xiàng)目費(fèi)用支出增加、開(kāi)盤(pán)日期推后、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化等問(wèn)題，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。部分項(xiàng)目違規(guī)、超規(guī)劃問(wèn)題，導(dǎo)致銀行無(wú)法辦理按揭貸款抵押登記手續(xù)，增加了按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。中，按照銷(xiāo)售面積還款的方式有待商榷。比如，開(kāi)發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)達(dá)到100%，但是，購(gòu)房人只是支付了房款的30%首付款，那么，按照封閉管理協(xié)議，要全額歸還貸款，而此時(shí)的工程進(jìn)度只達(dá)到70%，開(kāi)發(fā)商此時(shí)沒(méi)有資金全額還款。因此，開(kāi)發(fā)商往往只能弄虛作假，隱瞞銷(xiāo)售情況逃避銀行監(jiān)管。所以，采用按照銷(xiāo)售額比例（銷(xiāo)售額/項(xiàng)目評(píng)估預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入）還款方式更為合理。（八）研判區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)至關(guān)重要近期，受?chē)?guó)家調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)跌量縮的局面，黑龍江省也不例外。因此，在評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，能否準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)至關(guān)重要。在近期的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格和銷(xiāo)售前景的判斷存在盲目樂(lè)觀傾向，高估房產(chǎn)價(jià)格和銷(xiāo)售預(yù)期，依然將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的30%資金缺口依靠預(yù)售來(lái)填補(bǔ)，如果不能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃，則易于出現(xiàn)“半截子”工程，從而造成銀行信貸資金無(wú)法收回。僅從目前哈爾濱地區(qū)市場(chǎng)情況看，受?chē)?guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，投資性需求和投機(jī)性需求受到制約，剛性需求也處于觀望態(tài)勢(shì)。如：哈爾濱利民開(kāi)發(fā)區(qū)和松北區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售十分清淡。其主要原因是，該地區(qū)的人口稀少，缺少剛性需求；銀行信貸緊縮，融資難度加大，使得需求方資金緊缺，無(wú)力購(gòu)房；房產(chǎn)價(jià)格虛高，投資收益降低，投資性和投機(jī)性需求處于觀望狀態(tài)。特別是近期國(guó)家準(zhǔn)備擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍，加大了投資成本，也是購(gòu)房交易低下的另一原因，哈爾濱利民開(kāi)發(fā)區(qū)即屬于此類(lèi)。三、幾點(diǎn)建議（一）建議客戶(hù)經(jīng)理認(rèn)真進(jìn)行貸前調(diào)查，仔細(xì)甄別客戶(hù)準(zhǔn)入條件的真實(shí)性；（二）建議有權(quán)部門(mén)研究并明確項(xiàng)目自有資金的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)；（三）建議與弄虛作假的客戶(hù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所解除合作關(guān)系，同時(shí)，客戶(hù)經(jīng)理和項(xiàng)目評(píng)估人員應(yīng)仔細(xì)甄別事務(wù)所出具的報(bào)告，自主判斷報(bào)告的真實(shí)性。（四）建議認(rèn)真落實(shí)審批條件，嚴(yán)格執(zhí)行審批條件，否則不予放款；（五）建議進(jìn)一步加強(qiáng)貸后管理，杜絕流于形式，嚴(yán)格執(zhí)行并完善封閉管理協(xié)議；（六）建議重點(diǎn)防范開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目具備辦理在建工程抵押條件時(shí)不辦理抵押登記手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行按工程進(jìn)度發(fā)放貸款，以掌控在建工程并將其及時(shí)辦理抵押手續(xù)；（七）建議抵押物登記可以采取分戶(hù)、分單元、分樓不