（物業(yè)管理）中海物業(yè)顧問培訓講義

(物業(yè)管理)中海物業(yè)顧問工商業(yè)務基本知識物業(yè)資質、物價收費。第一講公司法篇態(tài)――國有獨資公司，是指國家授權投資的機構或者國家授權的部門公司，由中海物業(yè)和三家子公司按比例相互交叉持股而成。任。直接控制和支配這部分財產(chǎn)。部資產(chǎn)承擔責任。金下受限制較多，對股東的出資有嚴格要求，且不能轉讓、成經(jīng)公司形式、公司解散和清算、修改章程具有決定權和批準權。異同點限責任公司和股份有限公司是兩種不同的公司形態(tài)，如下圖：的注冊資本：內(nèi)資企業(yè)：到市工商局 (寶安、內(nèi)資企業(yè)：到市工商局 (寶安、龍崗區(qū)的到區(qū)工商局)辦理；私到企業(yè)所在區(qū)的公安分的事宜 (一)設立有限責任公司、股份有限公司應提交的資料：型1事簽署的《公司設立登記申請書》234567授權委托書(辦事人員)的批準文件、創(chuàng)立大會的會議記錄、籌辦公司的審計報告。第二講物業(yè)資質篇人的身份證明。租賃合同復印件。例如：物業(yè)管理資質證書、停車場許可證(具體如何辦理，在第二、三節(jié)將詳細講述) (二)設立有限責任公司、股份有限公司的分支機構(以物業(yè)管理處、停車場為例)提交如下資料：5、營業(yè)場所使用證明(發(fā)展商開具管理用房證明)9、停車場許可證復印件(設立停車場分支機構時提供) (三)辦理國稅、地稅稅務登記證印花稅，管理處繳納的稅種包括：除上述稅種中的房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅外的其他稅金和交增值稅。分支機構需要提供的資料：1、稅務登記表(一式三份)；2、營業(yè)執(zhí)照(副本原件、正本復印件)；在深圳市轄區(qū)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理業(yè)務的單位，必須取得資質證書，方能從事物業(yè)管理。于印發(fā)《深圳市物業(yè)管理資質證書管理規(guī)定》的通知，規(guī)定全市理，按等級標準核發(fā)物業(yè)管理資質證書。具體等級劃分如下： (萬元)123對全國物業(yè)管理單位規(guī)范并確定了等級標準和資格審批管理部門。序號 (萬元)求管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應項目計算基數(shù)的百分比之和不低獨立式住宅(別墅)1理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。2理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。3經(jīng)理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。4管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。審，再報建設部審批及發(fā)證(本次申請國家一級資質證書的企業(yè)，暫領取時資質證書由住宅局核查后根據(jù)授權直接頒發(fā)。像中海物業(yè)已經(jīng)早已具備國家一級資質的企業(yè)就免于重新申請。并提供相關資料，送至單位注冊地址所在地區(qū)住宅局。料返還申請單位。復。住宅局實地考核。第三講物價收費篇理收局申請物業(yè)管理收費許可證。當時的程序如下： (1)工商營業(yè)執(zhí)照； (2)行業(yè)主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質證書； (3)物業(yè)管理確認書； (4)業(yè)主委員會成立的批文； (5)申請審批收費標準的書面報告。應的調整：理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導價約定或者由雙方協(xié)商和備案，暫不實行收費許可證制度。。同、小區(qū)入伙之后，就開始管理處的收費工作。到交警局和物價局辦理相關證照方可營業(yè)。超超 (一)申辦停車場許可證 (二)收費標準。天(24小時內(nèi))月(30天)車車車車車工業(yè)廠房配套停車場 基準價)內(nèi)天55動調：準天(24小時內(nèi))月(30天)小車車車超摩小車大車車工業(yè)廠房配套停車場 基準價)內(nèi)225天55112IC本收取押金。[2003]13號《關于進一步調降我市銷售電價的通知》對住宅和商業(yè)水、電的收費標準作了相關規(guī)定。深圳市物價局深價管[2003]18號電收費標準如下表： (元/噸) (元/度)用量(噸)單價(元/噸)第二部分會計報表基本知識會計報表基本知識主要介紹：會計基本要素、會計報表。第四講會計要素篇算。物管會計的對象是物業(yè)管理經(jīng)營活動過程中的資金和資金運動。會計對象具體化就是會計要素。等六大類。其中：資產(chǎn)、負債、所有者權益構成會計的基本要素。源，包括各種財產(chǎn)、債權和其他權利。企業(yè)資產(chǎn)可以分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用(過去是遞延資產(chǎn))和其他資產(chǎn)。短期投資 股票投資 債。長期負債是指償還期在一年或一年以上的債務。 負債負債 入資本(股本)、資本公積、盈余公積和未分配利潤等。資本公積包括企業(yè)在創(chuàng)立和經(jīng)營過程中接受捐贈的資產(chǎn)價值和法定財產(chǎn)重估增公積包括企業(yè)按照國家規(guī)定從企業(yè)稅后利潤中提取的法定盈余公積和任意盈余公積金(各按10%提取)。資本公積和盈余公積可以按法企業(yè)留于以后年度分配的利潤或待分配利潤。投入資本 個人投入資本 投入資本 。 管理費、顧問費開辦費 材料銷售費用費用利利潤 凈收益和營業(yè)外收支凈額組成。投資凈收益 (一)財務會計報告的構成財務狀況和某一會計期間經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量的文件。財務會計報告分年度、半年度、季度和月度財務報告。財務情況說明書。 (二)會計報表的作用書面文件。的作用主要有五項：料；計報表使用者提供經(jīng)濟決策有用的信息，包括企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營業(yè)績和財務狀況變動的資料。 (三)會計報表的種類反映的經(jīng)濟內(nèi)容可分為：反映財務狀況表(資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表)、反映財務成果表(利潤表、利潤分配表、主營業(yè)務收支明細表等)、反映費用和成本表(期間費用表、產(chǎn)品成本表等)。2、按報送對象可分為：對外會計報表(資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、報表附注)和對內(nèi)會計報表(可以自行設計及成本費用表等)。計報表。報表。負債兩方必須平衡，即：資產(chǎn)=負債+所有者權益(凈資產(chǎn))標準和一定的順序排列編制而成。 (一)資產(chǎn)負債表提供的信息包括：業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的重要資料；表明企業(yè)未來需用多少資產(chǎn)和勞務清償債務；在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額，了解權益的結構情況；算出各種財務指標。 (二)閱讀資產(chǎn)負債表的步驟：首先要閱讀資產(chǎn)負債表中反映資產(chǎn)總額、負債總額、所有者(股東)權益總額的信息，總整體上把握企業(yè)的財務結構。評價企業(yè)資產(chǎn)增減，可籠統(tǒng)反映企業(yè)當年經(jīng)營效益的優(yōu)劣。未必是不利的(因為有時負債的增加是為滿足投資的需要，以求長遠利益)。但是負債的畸形增長必然顯示企業(yè)經(jīng)營的惡化。3、所有者(股東)權益總額可以說明：○1截止報表編制日企業(yè)的所有者(股東)實際擁有的可真實反映企業(yè)經(jīng)營效益的好壞(與資產(chǎn)總額作用相比)。負債、所有者權益下重要會計科目所體現(xiàn)的數(shù)據(jù)(略)。性的大小，企業(yè)資金變現(xiàn)能力的強弱。有重要意義的。負債表的格式：123456789稅項：0.000.00者權益：稅項：果虧損發(fā)生和內(nèi)容與企業(yè)利潤構成的因素直接相關。 (一)利潤表提供的信息從企業(yè)利潤表中，可直接獲取如下數(shù)據(jù)：本。其他業(yè)務成本及應負擔的費用、稅金后的利潤。利潤。認購股票取得的股利和收回投資時發(fā)生的收益等。 (二)企業(yè)利潤的計算步驟如下：金及附加營業(yè)利潤=主營業(yè)務利潤+其他業(yè)務利潤—期間費用這里期間費用包括營業(yè)費用、管理費用和財務費用。利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+補貼收入+營業(yè)外收入—營業(yè)外支出凈利潤=利潤總額—所得稅 (三)閱讀利潤表的方法潤表與資產(chǎn)負債表不同，利潤表中上下項之間有計算程序上關系，因此閱讀利潤表就要采取由上至下的閱讀順序進行。 是反映企業(yè)利潤的分配情況和年末未分潤表的附表。通過利潤分配表，可以了解企業(yè)實現(xiàn)利潤的分配(包括虧損的彌補)情況，了解分配的水平，以及年末未分配利潤的結余數(shù)額。 (五)利潤分配表反映的信息 。 入的數(shù)額。 個人的利潤。利潤分配表的基本格式：損益表1234567890.000.00減：加：四、減：五、利潤分配表項目行次本年實際上年實際226786789基金量表是以現(xiàn)金的流入和流出反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的經(jīng)動、投資活動和籌資活動的動態(tài)情況，它反映了企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的全貌。 (一)現(xiàn)金流量表的作用因(劃分經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生三部分流量)。。及現(xiàn)金變動的投資和籌資活動信息，使信息使用者能夠全面了解和分析企業(yè)的投資和籌資活動。 (二)現(xiàn)金流量表的核心規(guī)則現(xiàn)金流量表的格式如下：現(xiàn)金流量表目收到的現(xiàn)金金金長期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額付的現(xiàn)金299金流量凈額流量凈額金金物業(yè)管理成本明細表是反映物業(yè)管理處在一定期間內(nèi)為小區(qū)管以獲取小區(qū)管理一個期間(如一年、一個季度)的直接成本信息數(shù)據(jù)，于表中具體明細項目在第九講“物業(yè)管理成本篇”中再重點介紹。下面是物業(yè)管理成本明細表的格式：項目行次本季數(shù)累計數(shù)11.護衛(wèi)人員22.清潔綠化人員33.維修人員44.其他人員561.護衛(wèi)材料72.維修材料83.清潔材料94.其他材料1.公用水電費3.機電設備維修費5.清潔費6.其他2.工會經(jīng)費3.水電費4.差旅交通費5.辦公費8.交際應酬費9.食堂費用文化活動費費用攤銷低值易耗品攤銷15.稅金.業(yè)主管委會費用17.其他合計第三部分會計核算的基礎知識會計核算的基礎知識主要介紹物業(yè)管理企業(yè)的會計科目、稅本結構、管理費用結構。第六講會計科目篇定義：動，需要設置許多不同的會計科目。二、會計科目的分類：債權益類；三、物業(yè)管理企業(yè)會計科目代碼對照表：一1現(xiàn)金2345三6實收資本(股本)789五二大部分公司會計科目的設置是按照反映經(jīng)濟內(nèi)容的性質來分類的，號，以便于編制會計憑證，登記賬簿，查閱賬目，實行會計電算化。第七講物業(yè)管理企業(yè)稅費篇的稅金結構： (一)物業(yè)管理企業(yè)繳納的稅金涉及七類稅法中的四類： (二)主要稅項政策值進行征稅。2)提供加工、修理修配勞務增值稅納稅人：按經(jīng)營規(guī)模及會計核算健全與否分兩類：1)一般納稅人2)小規(guī)模納稅人收代付水電費時，視同銷和個人進行征稅。征收范圍：交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)等九類行業(yè)。納稅。收的一種稅。來源。具體計算：城市維護建設稅=(增值稅+營業(yè)稅)×1%附加費。具體計算：教育費附加=(增值稅+營業(yè)稅)×3%、實物或貨幣的、純收益。企業(yè)虧損，則不用繳納企業(yè)所得稅。費用扣除標準：1600(特區(qū))，800(非特區(qū))征收辦法：由企業(yè)代扣代繳，個人承擔。全月應納稅所得額(元)稅率(%)1023456789得稅，適用稅率效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。帳簿；權利、許可證照；產(chǎn)權轉移書據(jù)。二、物業(yè)管理企業(yè)的代收費用結構：物業(yè)管理企業(yè)在進行經(jīng)營活動中，所代收的費用有水費、排污費，，具體標準為：價(元/噸) (元/度)用量(噸)單價(元/噸)稅費。但加壓費的收取問題，由于各個管理處的實際情況不同，收費方法也不盡相同。例如我公司的老管理處海濱廣場管理處，凡是高層住宅居民，不論住在哪一層，均收取加壓費，多層、小高層住宅居民均不收均收取加壓費。又如地處布吉關外的中海怡翠山莊管理處，雖然小區(qū)內(nèi)都是多層住宅，但由于市政供水不足，對居民均要收取加壓費。第八講物業(yè)管理企業(yè)收入篇管理收入、其他收入等，按會計核算歸集有以下幾個方面構成：收入和物業(yè)大修收入。其他業(yè)務收入是指各單位從事主管業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入等。生產(chǎn)經(jīng)營無直接關系的各項收入，包括處置固定資產(chǎn)凈收益、固定資產(chǎn)盤盈、出售無形資產(chǎn)收益、罰款凈收入等。物業(yè)管理企業(yè)的各項收入具體為：收入其他收入(復印、電話收入)為二類：本體維修基金(只有深圳有此項基金)：系代收代付基金，業(yè)主在房屋交付保修期滿后第一個月起開始向物業(yè)管理處交納。專用基金是由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設總投建造成本。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程(實際工作中沒有執(zhí)行，開辦費屬于此項)。物業(yè)管理企業(yè)成本篇費用等開支后形成公司的利潤。管理處上交管理酬金后有節(jié)余利潤是管理處全體業(yè)主的，虧損要由物業(yè)公司來承擔，公司現(xiàn)行的管理合約是酬金制和包干制的結合，按新根據(jù)上述原則進行公司和管理處的會計核算，物業(yè)公司的會計報表要分別反映投資人的權益和全部會計單位匯總兩套報表體系。減去管理處的虧損準備后計算盈虧，反映投資者應獲得的利潤。經(jīng)營規(guī)模的會計報表。服務和維修等過程中發(fā)生的各項成本、費用支出。按管理架構分公司管理費和管理處管理成本，下面主要是介紹管理處的成本主要結構，包括直接人工費、直接材料費、其他直接費和間接費用。資、獎金、伙食費、服裝費、勞動和“其他人員”等。包括在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動包括公用水電費、公共設施日常維修費用、外委大廈日常維修費、外委機電設備日常維修費、外委電梯日常維修費、外委清潔費等。但值得注意的是，公共設施、機電設備大中修理費用應由本體維修基金或專維修基金支出。的工資及福利費、辦公費、交通差旅費、交際社區(qū)文化活動費、業(yè)主管委會費用和其他等。包含的內(nèi)容如下：項目包括工資、獎金、福利的工資及福利，包括裝費、保包括工資、獎金、福利核算食堂人員、接待員、會所人員、司機等的工資及福利，包括工資、獎金、福利費、伙食費、過節(jié)費、服裝費、保險費等，如對講機及配件等算有關清潔綠化工作方面的材料支出，如清潔用品、綠化用工具、化肥及花草等支出，多指維修用品等星材料樓倒、大堂的水電費，但不包含使用本體維保養(yǎng)費和年檢費、維修費、維修費等星開支包括工資、獎金、福利核算辦公室的各種日常開支，如購買辦公用品、電話費、訂購報刊雜志費、印刷費及審計、訴訟、律師、工傷年檢等各項專業(yè)顧問費項目差旅費等，還包含員工購禮品款等算管理層員工的勞動保險、失業(yè)保險、工傷保險費，但醫(yī)療保險費除外，計入“應付福利費”中物業(yè)管理上崗證培訓產(chǎn)折舊費耗品攤銷費、食堂的裝修工程每月的水電費稅票品等費用宜用的活動費、小區(qū)裝星開支我公司各管理處的外委機電設備日常維修、外委電梯日常維修、外下面是各項分包的具體情況：指對小區(qū)內(nèi)