物業(yè)管理工程維修方案

PAGE目錄TOC\o"1-4"\h\z\u1. 工程服務方案 11) 房屋維修工作總體要求 12) 房屋維修工作標準 113) 排污系統(tǒng)的維修及管理 144) 電梯維護管理 195) 中央空調(diào)設備管理與維修 256) 中央空調(diào)設備日常操作管理 32工程服務方案房屋維修工作總體要求一、總體要求1．在本標準規(guī)定的適用范圍里：1.1．甲方工作區(qū)域的修繕必須貫徹充分利用、經(jīng)濟合理、牢固實用的原則，以不斷提高房屋完好率，逐步改善住用條件.1.2．在資金和其它條件允許對，應盡可能按照城市總體規(guī)劃的要求，有計劃地實現(xiàn)破危甲方工作區(qū)域的更新改造。2.修繕工程分類2.1．按照房屋完損狀況，其修繕工程分類為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。2.2翻修工程2.2.1.凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻修工程。2.2.2．翻修工程應盡量利用舊料，其費用應低于該建筑物同類結構的新建造價。2.2.3．翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。2.2.4．翻修工程主要適用于：主體結構嚴重損壞、喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋。因自然災害破壞嚴重，不能再繼續(xù)使用的房屋。地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。無修繕價值的房屋。基本建設規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。2.3．大修工程2.3.1．凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程為大修工程。2.3.2．大修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25％以上。2.3.3．大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。2.3.4．大修工程主要適用于嚴重損壞房屋。2.4．中修工程2.4.1．凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房的規(guī)模和結構的工程為中修工程。2.4.2．中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20％以下。2.4.3．中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或完好的要求。2.4.4．中修工程主要適用于一般損壞房屋。2.5．小修工程2.5.1．凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。2.5.2．小修工程的綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1％以下。2.6．綜合維修工程2.6.1．凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應修盡修的工程為綜合維修工程。2.6.2．綜合維修工程一次費用應在該片（幢）建筑物同類結構新建造價的20％以上。2.6.3．綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。2.6.4．要綜合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計時進入大修工程。注：以上提及的"完好房屋"、"基本完好房屋"、"一般損壞房屋"、"嚴重損壞房屋"等，其概念區(qū)分，詳見《房屋完損等級評定標準》。3.修繕范圍3.1．房屋的修繕，均應按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是：3.1.1用戶因使用不當、超載或其它過失引起的損壞，應由用戶負責賠修；3.1.2．用戶因特殊需要對房屋或它的裝修、設備進行增、搭、拆、擴、改時，必須報經(jīng)經(jīng)營管理單位鑒定同意，除有單項協(xié)議專門規(guī)定者外，其費用由用戶自理；3.1.3．因擅自在房基附近挖掘則引起的損壞，用戶應負責修復。3.2．市政污水（雨水）管道及處理裝置、道路及橋涵、房屋進戶水電表之外的管道線路、燃氣管道及灶具、城墻、危崖、滑坡、堡坎、人防設施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負責。3.3．房屋修繕應注意做到：3.3.1．與抗震設防相結合。在抗震設防地區(qū)，凡房屋進行翻修、大修時，應盡可能按抗震設計規(guī)范和抗震鑒定加固標準進行設計、施工，中修工程也要盡可能采取抗震加固構造措施。3.3.2．與白蟻防治相結合。在白蟻危害地區(qū)，各類修繕工程均應貫徹"以防為主，修治結合"的原則，做到看跡象、查蟻情、先防治、后修換。3.3.3．與預防火災相結合。在大、中修時，對磚木結構以下的房屋應盡可能提高其關鍵部位的防火性能；在辦公區(qū)密集的地方，要盡可能留出適當通道或間距。3.3.4．與抗洪防風相結合。對經(jīng)常受水淹的房屋，要采取根治措施對經(jīng)常發(fā)生山洪的地區(qū)，要采取防患措施在易受暴、臺風襲擊的地區(qū)，要提高房屋的抗風能力。3.3.5．與防范雷擊相結合。在易受雷擊地區(qū)的房屋，要有避雷裝置，并定期檢查修理。3.4．在確保人員安全及財力物力可能的條件下，應逐步改善辦公區(qū)條件。4.修繕標準4.1．按不同的結構、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類。4.1.1．符合下列條件的為一等房屋：結構：包括磚木（合高級純木）、混合和鋼筋混凝土結構，其中，凡承重墻柱不得有用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑者。4.6．樓地面工程4.6.1．普通本地板的損壞占自然間地面面積25％以下的，可修復；損壞超過25％以上或缺乏木材時，可改做水泥地坪或塊料地坪。一等房屋及商鋪等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其它高級地坪損壞時，應盡量修復；實無法修復的，可改作相應標準的高級地坪。4.6.2．木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復；如磨損過薄、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板或其它材料的高級樓板面層損壞時應盡量修復；實無法修復的，可改作相應標準的高級樓面。夾沙樓面損壞的，可夾接加固木基層、修補面層，也可改作鋼筋混凝土樓面。木樓楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應抽換、增添或采取其他補強措施。注：“夾沙樓面”木基層、混凝土或三合土面層的樓面。4.6.3．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時，應盡量修復；實無法修復的，可改作相應標準樓地面。4.6.4．一磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補、或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設防潮層或做水泥及塊料地面。4.7．屋面工程4.7.1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的，應加固。如原結構過于簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻修改建。4.7.2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞滲水的、應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有水落、水管要修復配齊，二層以上房屋原無水落、水管的，條件允許可增做。4.7.3．女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容條件下，可改修或拆除。4.7.4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。4.7.5．玻璃天棚、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。4.7.6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。4.8．抹灰工程4.8.1．外墻抹灰起殼、剝落的，應修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，重抹時，如原抹灰材料太差，可提高用料標準。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其它材料替代。4.8.2．清水墻損壞，應修補嵌縫；整垛墻風化過多的，可做抹灰。外墻勒腳損壞的，應修復原無勒腳抹灰的，可新做。4.8.3．內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上的；可鏟除重抹。原無踢腳線的，結合內(nèi)墻面抹灰應加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應根據(jù)保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。4.8.4．天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結構，保證安全。抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復。損壞嚴重的復雜線腳全部鏟除后，如系一等房屋應原樣修復，或適當簡略；二等以下房屋，可不修復。4.9．油漆粉飾工程4.9.1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、本欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)；上述木構件整件或另件拆換，應油漆。4.9.2．鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其它各類鐵構件（鐵柵、鐵欄桿、鐵門等），其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3一5年。4.9.3．木樓地板原油漆褪落的，一等房屋應重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。4.9.4．室內(nèi)墻面、天棚修繕時可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞，應原樣修復。4.9.5．高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋的外墻原油漆損壞的，應修補，其色澤應盡量與原色一致。4.10．水、電、衛(wèi)、暖等設備工程。4.10.1．電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務，但表及附件應由用戶自備；每一房間以一燈一插座為準，平時不予改裝。4.10.2．上、下水及衛(wèi)生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費用由住戶自理。原無衛(wèi)生設備的，是否新裝由各地自定。4.10.3．附屬于多層、高層甲方工作區(qū)域及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門有專門協(xié)議者外，均應負責修復原設計有缺陷或不合理的，應改變設計，改道重裝。水箱應定期清洗。4.10.4．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全；長期不用且今后仍無使用價值的，可拆除。4.11．金屬構件4.11.1．金屬構件銹爛損壞的，應修換加固。4.11.2．鋼門窗損壞、開關不靈、零件殘缺的，應修復配齊；損壞嚴重的，應更換。4.11.3．鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應修理或更換；無保留價值的，可拆除。4.12．其它工程4.12.1．水泵、電動機、電梯等房屋正在使用的設備，應修理，保養(yǎng)。避雷設施損壞、失效的，應修復；甲方工作區(qū)域附近無避雷設施或超出防護范圍的，應新裝。4.12.2．原有辦公區(qū)墻、辦公區(qū)墻大門、辦公區(qū)內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應修復或疏通。原無下水系統(tǒng)，院內(nèi)積水嚴重，影響客戶使用和衛(wèi)生的，條件允許時，應新做。辦公區(qū)共用廁所，損壞時應修理。4.12.3．暖炕、火墻損壞的，應修理。如需改變位置布局，平時一般不考慮，若房屋大修，可結合處理。附加說明：

房屋維修工作標準一、主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。二、裝修工程1．門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。2．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3.樓地面工程3.1．木地板的損壞占自然間地面面積25％以下的，可修復；損壞超過25％以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。3.2．普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。3.3．面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。4.屋面工程4.1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。4.2．屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。4.3．女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。4.4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固重做。4.5．璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5.飾面工程5.1．外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。5.2．外墻勒腳損壞的，應修復。5.3．內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。5.4．天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6.油漆粉飾工程6.1．木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構件整件或零件拆換應油漆。6.2．鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2－3年。6.3．木地板原油漆褪落的，應重做。6.4．室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。6.5．高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。

排污系統(tǒng)的維修及管理一、給排水管理制度1.給排水系統(tǒng)由專業(yè)人員進行管理。2.給排水操作員必須持有衛(wèi)生防疫站頒發(fā)的健康證，并每年復審一次。3.給排水操作員必須熟悉所轄區(qū)域內(nèi)供排水系統(tǒng)設備、管道、閥門，以便有效準確進行維修工作，確保無跑冒滴漏現(xiàn)象。4.堅持定期查表，嚴格控制用水，隨時關注用水量。5.按規(guī)定清洗水箱。6.保持水箱間與機房衛(wèi)生，劃分責任區(qū)，防止水質(zhì)二次污染，定期進行衛(wèi)生檢查，并填寫記錄。7．制定年維修保養(yǎng)計劃，并按計劃規(guī)定時間、內(nèi)容組織實施，做到預防檢修，水泵定期保養(yǎng)、檢修，并做好記錄備案。8.限水、停水按規(guī)定時間及流程通知客戶。9.定期檢查排水系統(tǒng)并及時疏通清理，并填寫記錄。10.定期清淘化糞池、隔油池，保證化糞池、隔油池使用功能正常。11.如發(fā)生給排水系統(tǒng)故障或事故，運行及維修人員應立即搶修并逐級匯報，恢復系統(tǒng)工作狀態(tài)。12.制定水災事故應急處理預案。二、二次供水管理制度1.二次供水由專業(yè)人員負責管理。2.每個水箱須結構、外觀完整，入孔檢查口有凸沿，蓋板嚴實加鎖，并有二次供水衛(wèi)生合格證。3.二次儲水箱清洗消毒人員須有衛(wèi)生防疫站頒發(fā)的“健康證”。4.二次供水儲水箱清洗、消毒時，應提前發(fā)出停水通知，準備好工作服、長柄尼龍刷、鐵鏟、消毒藥品、照明、鼓風機、水泵、口罩、眼鏡等相應工具，在不影響客戶工作的時間段進行工作。5.照明電源要用24V低壓電或應急燈，水泵電源要有良好的防水絕緣，并加三相漏電保護開關。6.工作人員在水箱清洗消毒時要進行缺氧試驗。7.在清洗水箱過程中，應有監(jiān)護人員。8.使用消毒劑，按使用說明書調(diào)制成水溶液進行消毒，封閉半小時后排除消毒劑。9.消毒完畢時，檢查供水閥門機械各部件是否完好、靈活，手動截止閥門應符合使用要求。10.在清洗工作徹底完成后，開啟閥門向水箱、水池內(nèi)注水達到標定的水位高度，蓋好入孔檢查口并鎖好。11.按要求抽取水樣，并送防疫站進行檢測。12.做好每次清洗消毒水箱的全過程的記錄，將“衛(wèi)生檢測結果報告單”原件存檔。三、節(jié)水管理辦法1．堅持定期巡查，杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象。2．定期統(tǒng)計用水量，在用水高峰時調(diào)整水泵壓差，減少流量。3．適時調(diào)控空調(diào)用水，在保證冷水機組正常運行情況下，減少用水量。4．合理調(diào)整衛(wèi)生間用水，達到最低用水量。5．使用節(jié)水型洗浴潔具及龍頭，降低洗浴用水。6．合理利用水資源。四、停水應急預案值班人員按要求定期巡視供水系統(tǒng)。當發(fā)現(xiàn)供水異常，應立即查找原因及時處理問題，保證正常供水。如因市政供水管網(wǎng)出現(xiàn)供水中斷時，應立即報告主管部門，同時派專業(yè)工程人員檢查市政供水閥門及管路并記錄檢查情況，及時與自來水公司聯(lián)系進行維修。如停水、檢修時間較長，客服部及時通知客戶并做好解釋工作，同時積極與客戶協(xié)商，采取臨時解決方案。如提前接到自來水公司停水通知，應在停水前做好相應準備工作。五、水災事故應急處理預案接到水災事故報告，當值員工應立即采取措施，做好以下工作：立刻趕到現(xiàn)場，找出出水原因。盡快找出并關閉相應的主管及分管閥門。如水災原因是水管破裂瀉漏，通知維修部門緊急修復。如水災原因為暴雨，應打開所有沙井蓋及去水口蓋，以盡快疏水。確保所有去水管暢通。用沙袋將水路來源阻斷，改變其流向。將所有電梯升至高處并關閉電源，以避免損失。用墩布，掃帚，水泵或其它設備清潔被淹區(qū)域。對損失財物拍照以作參考。保護現(xiàn)場，待事故原因查清后，寫出書面報告，并及時上報主管部門。

電梯維護管理電梯要求每周保養(yǎng)一次,時間不少于二小時,要求維護人員做到定人、定時、定梯進行保養(yǎng)，檢查部位:斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置，急停開關。電梯維護保養(yǎng)可分為:周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的,遵照廠家要求。周保養(yǎng)基本要求:一、電梯要求每周保養(yǎng)一次,時間不少于二小時,要求維護人員做到定人、定時、定梯進行保養(yǎng)。二、對電梯以下各部位要進行檢查,確保其工作正常、清潔、潤滑。三、電源開關、安全開關?？刂乒窨傞l及極限開關各電器元件齊全無損傷,接線牢固。檢查熔斷器、熔絲接觸情況,接點牢固,應無打火現(xiàn)象。急停、安全窗、井底、限位等安全開關應接觸良好,動作正常、可靠。不準跨接。曳引機:外觀機體應保證清潔光亮。四、減速機運行時應平穩(wěn)無異常振動。減速箱油面高度應保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。c.減速箱油溫不超過85℃。五、電動機電動機運行中不應有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應停梯檢查是否有異物侵入滑動軸承,軸承是否損壞。電動機油位應在油鏡中心附近。電動機使用時環(huán)境溫度不應高于40℃,溫升不應高于銘牌規(guī)定。電動機軸承竄量不大于4mm。六、制動器動作平穩(wěn)可靠,不打滑,閘瓦接觸面不小于70%。抱閘未打開時,(房地產(chǎn)E網(wǎng):)閘瓦應抱合緊密,盤車輪不應用手能盤動。抱閘打開時,兩側間隙應一致,其四角間隙平均值兩側各不應大于0.7mm。抱閘開閉應靈活、自如,線圈溫升不超過60℃。七、控制柜柜內(nèi)各電氣元件應工作正常,儀表準確。無發(fā)熱現(xiàn)象,各接觸點接觸嚴密無粘連燒損現(xiàn)象。柜內(nèi)反開關無油污無積塵。八、限速系統(tǒng)限速輪:外觀清潔,動作靈活,無明顯月期打點,油路通暢,繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損。漲繩輪及安全鉗裝置:外觀清潔,油路通暢,轉(zhuǎn)動平穩(wěn),張緊輪氈墊加油,安全鉗各聯(lián)動機構靈活,鉗口與導軌側工作面間隙在2-3mm間。3．選層系統(tǒng):選層器轉(zhuǎn)動及滑動部分清潔及油量充足,接點清潔,壓力適當。九、廳、轎門系統(tǒng)廳、轎門正常關閉后,應能接通門鎖網(wǎng)絡;鎖緊元件的最小嚙合長度為7mm,此時外廳門不應能用手扒開。安全觸板、光電裝置功能可靠。廳門、轎門、轉(zhuǎn)動部位及滑道:轉(zhuǎn)動部件清潔,轉(zhuǎn)動自如,填加潤滑油,上、下滑道雜物清除,上滑道加油,吊門輪、門滑塊磨損的及時更換。開關門機構:開關門總程清潔,活動及轉(zhuǎn)動部位清潔加油,皮帶松緊度適當,不打滑,開門機清除積碳、保潔。十、層顯系統(tǒng),內(nèi)選、外呼系統(tǒng)各元件指示功能正常,按鈕活動自如無卡阻。燈光顯示正常,清潔無塵。十一、井道系統(tǒng)轎廂,對重導靴間隙均勻、靴襯無嚴重磨損。油盒、油刷無缺損,軌道潤滑良好。鋼絲繩張力均勻且無斷股。十二、衛(wèi)生,鐵門至機房間的樓道;機房;轎頂;底坑等部位應保持清潔,無垃圾,清除油污及灰塵。十三、月保養(yǎng)月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎上主要對電梯的各部件進行清潔、潤滑、檢查、特別是對安全裝置的檢查。1．減速機:減速機應無異常響聲,清除表面積塵油垢。為蝸輪油的滾動軸承加油,檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致,緊固曳引輪各部位螺栓。2．電動機、發(fā)電機組清除其內(nèi)外灰塵及油污。測速系統(tǒng)工作正常,傳動系統(tǒng)無損傷。3．制動器檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。緊固各連接螺栓。線圈溫升不超過60℃。4．限速系統(tǒng)清除夾繩鉗口處異物、油污。旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油。檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無異常磨損。檢查張緊裝置及電氣開關及動作是否正常。5．控制柜、勵磁柜檢查各各電氣元件、儀表,對不靈敏及損壞元件應及時調(diào)整更換。檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況,如嚴重凸凹不平應修復或更換觸頭。檢查機械聯(lián)鎖裝置,對動作不可靠的應調(diào)整。6．鋼絲繩檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況,繩頭螺栓應鎖緊,開口銷齊備。鋼絲繩張力應均勻。7．廳轎門系統(tǒng):清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪,門導軌軸承,涂抹潤滑油。8．選層系統(tǒng)清除各部位灰塵及油污,調(diào)整電氣選層器動作間隙或準確度。為鋼帶輪及漲繩輪軸加油,為活動拖板導軌加注潤滑油。9．導軌:對有自動潤滑裝置的導軌,應加注機械潤滑油。10．安全裝置10.1．檢查部位:斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置,急停開關,修檢開關、安全窗、限位、極限開關。10.2．各安全裝置應靈活可靠,無卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。11．底坑清掃底坑雜物,清除緩沖器及各部件的灰塵,保持底坑干燥。半年保養(yǎng):半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保養(yǎng)。11.1．電動機、發(fā)電機組11.1.1．添加軸承潤滑油11.1.2．檢查修理碳刷刷架、清理,向器。12．曳引鋼絲繩

中央空調(diào)設備管理與維修人類在長期的生活和生產(chǎn)過程中，一直在尋求能克服空氣環(huán)境對人類活動造成威脅和影響的有效辦法，隨著知識的積累和科學技術水平的提高，人類由消極的防御逐步掌握了控制空氣環(huán)境的技術，這種技術就稱之為空氣調(diào)節(jié)?？諝庹{(diào)節(jié)就是采用人工的方法，創(chuàng)造和保持能滿足一定溫度、相對濕度、潔凈度和氣流速度等參數(shù)要求的室內(nèi)空氣環(huán)境技術。空氣調(diào)節(jié)效果的好壞，直接影響到人們?nèi)粘Ｉ畹氖孢m性，而空氣調(diào)節(jié)管理的質(zhì)量直接體現(xiàn)了建筑物的功能層次，又影響著物業(yè)管理的經(jīng)營成本，因此空調(diào)設備管理也是物業(yè)管理工作質(zhì)量的一個重要標志。

一、中央空調(diào)設備管理概述空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，究其功能而言，可以分為工藝性空調(diào)和舒適性空調(diào)兩種。工藝性空調(diào)是指在生產(chǎn)和科學實驗時，其工作過程需在特定受控的空氣環(huán)境中進行，以確保產(chǎn)品質(zhì)量和科學實驗結果。這種滿足空氣環(huán)境的工程技術稱之為工藝性空調(diào)。舒適性空調(diào)一般指為滿足人的生理需要，使人感到舒適的空氣處理技術。一般情況下，甲方工作區(qū)域、住宅、醫(yī)院、商場等建筑物所應用的空調(diào)均屬于舒適性空調(diào)。舒適性空調(diào)雖然對環(huán)境溫度、濕度等也有要求，但對這些參數(shù)的允許波動范圍并不像工藝性空調(diào)那樣嚴格，因此物業(yè)管理公司對空調(diào)設備設施的管理主要是舒適性空調(diào)系統(tǒng)所涉及的設備設施管理，其設備設施管理有許多獨特的要求。要做好管理工作首先對舒適性空調(diào)系統(tǒng)有比較詳盡的了解。1.空調(diào)系統(tǒng)的基本組成1.1空調(diào)系統(tǒng)主要由以下幾部分組成：工作區(qū)。通常是指空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)所控制范圍的工作區(qū)域，在此空間內(nèi)，應保持所要求的室內(nèi)空氣參數(shù)?？諝獾妮斔秃头峙洳糠?。主要是指輸送和分配空氣的送、回風機，送風管，送、回風口等設備組成?？諝獾奶幚聿糠?。是指按照對空氣各種參數(shù)的要求，對空氣進行過濾凈化、加熱、冷卻、加濕、減濕等處理的設備?？諝馓幚硭璧妮o助設備。這部分設備指的是為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量和熱量的設備，如鍋爐房、冷凍站、冷水機組等。二、空調(diào)系統(tǒng)的分類

1.空調(diào)系統(tǒng)分類方法很多，可以按性質(zhì)分、按空氣處理設置的設備情況分等，下面主要介紹按空氣處理設備的設置情況分類，主要分為：集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)即把所有的空氣處理設備都設置在一個集中的空調(diào)機房里，空氣經(jīng)過集中處理后，再送往各個空調(diào)房間。半集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)除了設有集中空調(diào)機房外，還設有分散在各個空調(diào)房間里的二次空氣處理設備，常見的有風機盤管新風系統(tǒng)，這是最常見的空調(diào)系統(tǒng)形式。分散式系統(tǒng)。這是把冷、熱源和空氣處理、輸送設備集中在一個箱體內(nèi)，就是通常所說的窗式、柜式空調(diào)器。三、中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設備設施1.中央空調(diào)設備設施主要有：冷水機組、組合式空調(diào)機、風機盤管、冷卻塔、水泵、控制裝置、風道、風閥、水管閥件等，下面分別介紹。1.1.冷水機組冷水機組是中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源，主要是指產(chǎn)生冷凍水的冷機。制冷機有活塞式、吸收式、離心式、地溫式等等，冷水機組按冷凝器的冷卻方式又分為風冷式和水冷式兩種。1.2.組合式空調(diào)機組組合式空調(diào)機組是在送回風系統(tǒng)中，用來對空氣進行處理的設備，它由不同功能的空氣處理段組合而成，有過濾段、換熱段、擋水段、風機段等。1.3.風機盤管風機盤管是安裝在空調(diào)層間內(nèi)對室內(nèi)空氣進行循環(huán)處理的設備，主要有表面冷卻器、風機和集水盤組成，風機盤管有明裝、暗裝、立式、柜式等多種形式。1.4.冷卻塔水冷式冷水機組需要大量的冷卻水對設備進行冷卻，使升溫后的冷卻水與室外空氣進行強制熱、濕交換，使之降溫從而可以循環(huán)使用。1.5.水泵空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻和冷凍水在循環(huán)運行時為克服設備和管道阻力，需在系統(tǒng)中安設水泵。1.6.控制裝置為了確保機械設備的安全運行和空調(diào)裝置優(yōu)化工作，在系統(tǒng)中需要安裝許多控制儀表，如溫度計、壓力計、低壓保護、水流斷水保護等，有的設備設施還設有自動控制器如室溫自動控制，制冷機冷量自動調(diào)節(jié)等。1.7.管道系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)中回風道、風閥、防火閥、冷凍水供回水管道、凝結水管道及附件、閥門等也是空調(diào)系統(tǒng)一個重要組成部分。風道的截面形狀有圓形、矩形兩種，所使用材料有玻璃鋼、鍍鋅鐵皮、不銹鋼等。水管道常用的有焊接鋼管、無縫鋼管、鋁型管等。四、空氣調(diào)節(jié)的管理空氣調(diào)節(jié)設備設施的管理是物業(yè)管理中的一項重要工作，空調(diào)系統(tǒng)的設備工藝技術復雜，造價比較昂貴，運行中能源消耗也很大，因此無論是空調(diào)系統(tǒng)的日常操作、日常運行還是維修養(yǎng)護管理，都應有專業(yè)管理隊伍，配套的規(guī)章制度，嚴格的管理標準和明確的職責。1.空調(diào)管理的資料準備物業(yè)管理人員最好能在工程項目的建設階段就參與設備