淺析房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

淺析房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防控隨著全國房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展，法律制度完善，人們法律意識(shí)提高。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)簽約律師的需求和依賴越來越高。將企業(yè)經(jīng)營管理中的法律事務(wù)交由專業(yè)的法律人去處理已是必然趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在開發(fā)和交易過程中，涉及相關(guān)的法律法規(guī)之多是其他行業(yè)無法比擬的。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在銷售階段，主要問題集中在以下幾個(gè)方面：不實(shí)廣告宣傳問題、銷售人員的虛假承諾問題、認(rèn)購書效力及定金問題、《商品房買賣合同》設(shè)計(jì)不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)問題、補(bǔ)充協(xié)議及條款的風(fēng)險(xiǎn)防控問題、逾期付款及逾期辦理房貸手續(xù)問題、房屋結(jié)構(gòu)變更問題、規(guī)劃變更問題、設(shè)計(jì)變更問題、面積誤差問題、選材變更問題、延期交房問題、退房/更名/換房及備案注銷問題、一房兩賣問題、階段性擔(dān)保的連帶責(zé)任問題、入住條件問題、入住通知及交房手續(xù)問題、質(zhì)量驗(yàn)收問題、共攤部位和系數(shù)問題、物管問題、配套及共用設(shè)施問題、產(chǎn)權(quán)辦理問題、抵押登記問題、質(zhì)量保修問題等等。在房地產(chǎn)糾紛中，往往因地區(qū)、消費(fèi)者素質(zhì)及法律意識(shí)不同，使得糾紛形式及處理方式也不盡相同?，F(xiàn)只就上述問題中的部分問題做簡要闡述。一、不實(shí)廣告宣傳根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。廣告宣傳中的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。對(duì)于廣告的發(fā)布，過分夸大其辭是不可取的，盡可能真實(shí)、客觀的反映銷售房屋的相關(guān)情況，宣傳資料中注明“本廣告解釋權(quán)屬開發(fā)商所有，一切以政府最后審批文件為準(zhǔn)”等字樣，可部分避免風(fēng)險(xiǎn)。二、虛假承諾銷售人員的口頭承諾可能成為合同的一部分。從嚴(yán)格意義上講，口頭承諾也是合同的一種形式，對(duì)雙方均有約束力，實(shí)踐中，通常出現(xiàn)空口無憑，承諾方反悔時(shí)，另一方很難舉證。如當(dāng)事人留有銷售人員的錄音且有其它證據(jù)相佐證時(shí)，情況就對(duì)當(dāng)事人有利了。若承諾不能兌現(xiàn)時(shí)，開發(fā)商則可能承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。建議銷售人員在售樓中不能信口開河，說話應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、慎重，應(yīng)對(duì)銷售人員進(jìn)行合同解析及法律方面的培訓(xùn)，以避免銷售風(fēng)險(xiǎn)。三、《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的制作（一）關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》：《商品房買賣合同》中的大量空格內(nèi)容及補(bǔ)充協(xié)議是由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者商定的，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。因此補(bǔ)充協(xié)議比格式主合同更重要，應(yīng)予重視：（一）工程工期，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)強(qiáng)化建設(shè)工程施工的過程管理控制。（二）入住通知形式及證據(jù)固定，及通信地址變更處理。（三）保證交房手續(xù)的完善及相關(guān)證據(jù)保全。五、權(quán)屬轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)防范（一）開發(fā)商對(duì)銀行獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)防范。對(duì)于按揭貸款的購房，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，在沒有取得《房屋所有權(quán)證書》，沒有辦理完畢銀行抵押登記的情況下，購房者不履行還貸義務(wù)，開發(fā)商需要承擔(dān)該階段的擔(dān)保責(zé)任。建議：1.盡快辦理初始產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記及銀行抵押登記手續(xù)。2.設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的限制條款。（二）開發(fā)商對(duì)買受人承擔(dān)的逾期辦理產(chǎn)權(quán)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)防范。約定行使違約退房的時(shí)間條件及合理違約金比例條款及違約情形免責(zé)條款。（三）關(guān)于代辦產(chǎn)權(quán)或自辦產(chǎn)權(quán)的責(zé)任方應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定。六、《商品房買賣合同》及相關(guān)文件資料檔案管理的風(fēng)險(xiǎn)防范（一）確?！渡唐贩抠I賣合同》的簽署形式規(guī)范性及內(nèi)容的準(zhǔn)確完整性。（二）確?！渡唐贩抠I賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及相關(guān)文字資料作為證據(jù)保全功能的齊全及證明力。（三）