昌黎縣海棠賓館裝修改造工程可行性研究報(bào)告書

PAGEPAGE2可行性研究報(bào)告編制單位：秦皇島泓遠(yuǎn)工程項(xiàng)目管理有限公司編制日期：2010年5月1日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 41.1項(xiàng)目背景 41.2項(xiàng)目概況 52市場(chǎng)需求分析及定位 72.1市場(chǎng)需求分析 72.2項(xiàng)目定位 93項(xiàng)目建設(shè)的必要性 93.1企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要 93.2滿足顧客需求的需要 93.3響應(yīng)昌黎縣委縣政府政策的需要 94建設(shè)規(guī)模 105主要建設(shè)條件 105.1地理位置與建設(shè)地點(diǎn) 105.2場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積 105.3地形、地貌、地震情況 105.4工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 105.5氣象 105.6公用設(shè)施社會(huì)依托條件 116工程方案 116.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 116.2建筑方案設(shè)計(jì) 126.3結(jié)構(gòu)方案（加固工程） 146.4配套設(shè)施建設(shè) 147資源利用與節(jié)約 178環(huán)境保護(hù) 188.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 188.2項(xiàng)目主要污染源和污染物 198.3環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及采取的措施 198.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) 209安全衛(wèi)生與消防 219.1安全衛(wèi)生 219.2消防 2110組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 2210.1組織機(jī)構(gòu) 2210.2勞動(dòng)定員 2210.3員工來源與培訓(xùn) 2211項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 2211.1建設(shè)工期 2211.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2311.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 2312項(xiàng)目招投標(biāo) 2313投資估算與資金籌措 2613.1編制依據(jù) 2613.2投資估算 2614財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 2614.1評(píng)價(jià)依據(jù) 2614.2評(píng)價(jià)原則及范圍 2614.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 2714.4營業(yè)收入及稅金估算 2814.5成本費(fèi)用估算 2814.6利潤總額 2914.7稅金 2914.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 2914.9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 2914.10不確定性分析 2914.11財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 2915社會(huì)評(píng)價(jià) 3016結(jié)論 3017附表 311總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱昌黎縣海棠賓館裝修改造工程1.1.2項(xiàng)目承辦單位概況項(xiàng)目承辦單位：昌黎縣海棠賓館服務(wù)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李紅星項(xiàng)目聯(lián)系人：李紅星聯(lián)系電話黎縣海棠賓館是由昌黎田氏集團(tuán)興建的一家集住宿、餐飲、洗浴、娛樂為一體的三星級(jí)賓館。昌黎縣海棠賓館位于河北省秦皇島市昌黎縣碣陽大街，屬昌黎縣最為繁華的城中心地帶，隸屬于昌黎縣海棠賓館服務(wù)有限公司。海棠賓館興建于2005年，占地6.96畝，建筑面積近7000平方米。1.1.3編制依據(jù)1）可行性研究報(bào)告編制委托書2）國家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》3）《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》4）《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》5）建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。1.1.4編制原則嚴(yán)格按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行編制，以提升功能、改善環(huán)境、招商引資、擴(kuò)大經(jīng)營范圍為主線。1.1.5隨著改革開放的不斷深入和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，河北省內(nèi)與京津兩地的交通也得到了極大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇島之間的環(huán)渤海三角區(qū)城際高速鐵路也在緊張的建設(shè)中。海棠賓館裝修改造工程的建設(shè)有利于改善投資環(huán)境，提升旅游品質(zhì)，并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。此外通過裝修改造，有利于公司的更進(jìn)一步發(fā)展，提升公司的整體形象和競(jìng)爭力，也為公司規(guī)模的逐漸擴(kuò)大奠定基礎(chǔ)。并且本項(xiàng)目的建設(shè)合理的利用土地，優(yōu)化城市周邊的空間布局，落實(shí)城區(qū)規(guī)劃，提升昌黎黃金海岸旅游的整體形象，加快城區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程。海棠賓館現(xiàn)狀為四層框架結(jié)構(gòu)，始建于2005年，建筑面積約7000m2，受當(dāng)時(shí)建設(shè)條件的限制，硬件差，標(biāo)準(zhǔn)低，同時(shí)經(jīng)過近5年多使用，現(xiàn)有設(shè)施已經(jīng)無法滿足接待和經(jīng)營工作的需要，不能適應(yīng)2009年秦皇島市政府和昌黎縣政府分別提出旅游立市和旅游立縣戰(zhàn)略，大力挖掘旅游開發(fā)潛力，打造沿海旅游名城。作為當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)龍頭企業(yè)，積極配合旅游立縣的決策和部署，配合城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，為加快發(fā)展濱海旅游，樹立新的企業(yè)形象，決定做出昌黎海棠賓館整體提升改造計(jì)劃。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目占地面積：4640㎡1.2.2建筑面積：7000㎡1.2.3項(xiàng)目投資：3100萬元1.2.4建設(shè)性質(zhì)：裝修改造1.2.5原建筑物建筑年代：2005年建筑物的主樓高為四層，副樓高為四層，為東西走向，臨碣石大街。樓體為框架結(jié)構(gòu)。具體改造方案如下：大餐廳1個(gè)，可容納400人小餐廳20個(gè)，可容納200人客房70間，最多可入住140人洗浴休閑中心1個(gè)1.2.6項(xiàng)目為原建筑裝修改造工程，供水、供電、排水均利用既有的相關(guān)配套設(shè)施，交通便利，建設(shè)條件良好。改造后的海棠賓館符合昌黎縣大力發(fā)展旅游、接待服務(wù)的政策導(dǎo)向，已初步得到地方政府部門的認(rèn)可和大力支持，為項(xiàng)目實(shí)施提供了便利條件。項(xiàng)目建設(shè)資金自籌1600萬元，貸款1500萬元。1.2.7項(xiàng)目估算總項(xiàng)目估算總投資3100萬元，自籌1600萬元，貸款1500萬元。據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入1614.96萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率31.92%，投資回收期2.6年（含建設(shè)期0.5a）。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見附表。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1建筑類別民用建筑2耐火等級(jí)二級(jí)3抗震設(shè)防裂度7度4主要結(jié)構(gòu)選型框架5建筑層數(shù)、總高4層、18m7建筑總面積m270008外墻面高級(jí)外墻涂料墻面9項(xiàng)目建設(shè)總投資萬元310010勞動(dòng)定員人1602市場(chǎng)需求分析及定位2.1市場(chǎng)需求分析2.1.1社會(huì)環(huán)境分析隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立與完善，社會(huì)政治保持長期穩(wěn)定，廣大居民的消費(fèi)水平將隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步提高，同時(shí)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)是近年來我國政府一直推行的積極的財(cái)政政策，政府鼓勵(lì)消費(fèi)，尤其是在“黃金周”的帶動(dòng)下日益發(fā)展的假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)，為旅游業(yè)的快速發(fā)展帶來前所未有的歷史機(jī)遇。2.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析改革開放二十多年來，反映城鄉(xiāng)居民生活水平的恩格爾系數(shù)不斷下降，城鎮(zhèn)從1990年的54.2%下降到現(xiàn)在地37.9%，農(nóng)村從1990年的58.5%下降到現(xiàn)在地47.7%，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)重心由滿足食品需求逐漸開始向穿、用、玩等其他休閑方面轉(zhuǎn)移，旅游業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)潛力越來越大。2.1.3自然環(huán)境分析昌黎縣屬暖溫帶和半濕潤的大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，平均氣溫11.2℃，年平均降水617.5mm，空氣相對(duì)濕度63%，森林覆蓋率為58.5%，人均綠地占50.3m22.1.4市場(chǎng)環(huán)境分析海棠賓館所處的地理位置優(yōu)越，改造后的海棠賓館將帶動(dòng)本地區(qū)全面發(fā)展，完善的設(shè)施將提高其整體競(jìng)爭力，為賓館提供有力硬件支持，滿足廣大顧客的需求。2.1.5游客需求分析隨著我國城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)模式正發(fā)生著明顯的變化，由傳統(tǒng)的、簡單的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?、積極的消費(fèi)觀念，人們需求的中心不再是為“得到”，也不再是那些廉價(jià)的商品和服務(wù)，而是對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、造型、用途、品牌提出了更高的要求。以上分析可以看出：由于“黃金周”的實(shí)施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇島正成為京津地區(qū)以及東北部分城市短期旅游的首選目的地。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，秦皇島游客接待量連年創(chuàng)新高：2001年784萬人次，2002年815萬人次，2004年突破一千萬人次大關(guān)，達(dá)到1227.94萬人次，收入60.55億元。2005年僅“五·一黃金周”就接待64.82萬人次，收入2.36億元，同比增長10％。2006年“十·一黃金周”接待54.36萬人次，收入4.08億元，同比增長15.5％。旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)十分迅猛，行業(yè)增長潛力巨大。海棠賓館的客源包括各種國內(nèi)和國外旅游團(tuán)隊(duì)、婚宴以及散客。國內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)以幾大知名旅行社為主，國外團(tuán)隊(duì)主要以俄羅斯團(tuán)為主，散客主要以京、津、冀等周邊地區(qū)的游客為主。2.2項(xiàng)目定位目前海棠賓館的會(huì)議、餐飲、娛樂設(shè)施從經(jīng)營面積到檔次都已形成一定規(guī)模，該項(xiàng)目的實(shí)施將從根本上改變海棠賓館沒有高檔次舒適客房的現(xiàn)狀，具備了承擔(dān)大型接待服務(wù)項(xiàng)目的條件，可以成為昌黎縣高檔次的會(huì)議中心、接待中心。同時(shí)接待較高層次的會(huì)議培訓(xùn)、國內(nèi)外豪華團(tuán)隊(duì)都可以成為海棠賓館接待服務(wù)對(duì)象。3項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要現(xiàn)有海棠賓館為四層框架結(jié)構(gòu)，建于2005年，有客房70間，每個(gè)房間有2張床，由于賓館硬件條件差，在暑期經(jīng)營高峰階段，每個(gè)房間只能收入50～70元/d?，F(xiàn)在設(shè)施已不能滿足經(jīng)營工作的需要，為了提高海棠賓館的接待、培訓(xùn)能力，擴(kuò)大海棠賓館在昌黎縣旅游、渡假行業(yè)的知名度，提高經(jīng)濟(jì)效益必須對(duì)原建筑進(jìn)行裝修改造。3.2滿足顧客需求的需要現(xiàn)代人追求的已經(jīng)不是吃飽、穿暖，而是休閑、娛樂、旅游。生活質(zhì)量大幅度改善和提高，對(duì)居住環(huán)境的要求下相應(yīng)提高，那種無衛(wèi)生間、無空調(diào)、無飲用水的“三無”客房及硬件差、標(biāo)準(zhǔn)差的“兩差”客房已經(jīng)不能滿足顧客需求，人們追求的是高檔舒適客房。3.3響應(yīng)昌黎縣委縣政府政策的需要昌黎黃金海岸作為北方歷史悠久的旅游、避暑勝地，城市定位于生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑渡假區(qū)，昌黎的歷屆政府都非常重視旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。海棠賓館的裝修改造必然會(huì)得到昌黎縣委、縣政府等地方政府及有關(guān)部門的認(rèn)可和大力支持，這些都為項(xiàng)目實(shí)施提供了便利條件。4建設(shè)規(guī)模對(duì)原建筑進(jìn)行裝修改造。5主要建設(shè)條件5.1地理位置與建設(shè)地點(diǎn)海棠賓館位于昌黎縣碣石大街中段。5.2場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積海棠賓館占地全部為城市建筑用地，面積為70005.3地形、地貌、地震情況昌黎縣屬于燕山山前沖洪積平原，地處華北平原北闊別邊緣。北部碣石山區(qū)有低山、丘陵分布、低山、丘陵面積為63平方公里，占總面積的5.3%。其余為山麓平原和濱海平原，土壤類型為多為潮土和風(fēng)沙土，地勢(shì)自西北向東南傾斜。地震烈度為7度。5.4工程地質(zhì)與水文地質(zhì)場(chǎng)址為沖洪沉積平原，覆蓋層厚度較均勻，下部為花崗巖強(qiáng)風(fēng)化及中風(fēng)化層。場(chǎng)址地下水較豐富。5.5氣象秦皇島市昌黎縣氣溫溫和，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受海洋影響，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，秋高氣爽，氣候宜人。大氣壓力：冬季770mmHg夏季754mmHg年平均溫度：10.1極端最高溫度：39.9極端最低溫度：-21.5年平均相對(duì)濕度：59%—63%最熱月相對(duì)濕度：80%年平均降雨量：698.5mm年最大降雨量：1273.5mm一日最大降雨量：215.4mm一小時(shí)最大降雨量：72.2mm室外風(fēng)速：冬季平均：3.2m/s夏季平均：2.6m/s最大風(fēng)速：18m/s冬季主導(dǎo)風(fēng)向：EN夏季主導(dǎo)風(fēng)向：WS最大凍土深度：850mm最大積雪厚度：130mm。5.6公用設(shè)施社會(huì)依托條件本項(xiàng)目為在海棠賓館原建筑進(jìn)行裝修改造，給排水、供電、供熱均可利用既有的相關(guān)配套設(shè)施，交通便利，建設(shè)條件良好秦皇島市裝修施工隊(duì)伍較多，施工力量雄厚，可通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇施工隊(duì)伍。項(xiàng)目建設(shè)所用建筑材料、管材、線材可通過市場(chǎng)采購解決，滿足施工要求。6工程方案6.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則6.1.1堅(jiān)持低碳節(jié)約原則原建筑物其功能與本項(xiàng)目一樣，進(jìn)行加固和合理裝飾裝修就可營業(yè)，相對(duì)新建投資低。而且如將原有建筑拆除，將造成資源浪費(fèi)，不符合國家倡導(dǎo)的節(jié)約資源，低碳生產(chǎn)生活，并給投資方帶來更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在裝飾裝修設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮原有建筑的特點(diǎn)，在對(duì)原結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)主要考慮是功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。6.1.1堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。原有的舊樓已不能滿足顧客的消費(fèi)需求，人們的消費(fèi)觀念已發(fā)生重大變化，花錢買合適、花錢買開心、花錢買健康成為新的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)要融入新觀念、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，合理整合資源，打造星級(jí)賓館。6.1.2堅(jiān)持質(zhì)量創(chuàng)新原則嚴(yán)格按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求進(jìn)行建設(shè)，要從設(shè)計(jì)、施工、材料采購等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化管理，為顧客提供隨心、舒心、放心的“三心”居住環(huán)境。6.1.3堅(jiān)持“以人為本”的原則賓館客房要最大限度地滿足顧客對(duì)功能、環(huán)保、健康的要求，認(rèn)真研究顧客的消費(fèi)理念。6.2建筑方案設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1.《最新綠色環(huán)保室內(nèi)裝飾裝修設(shè)計(jì)規(guī)范與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用手冊(cè)》2.《金屬、石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范》JGJ1333.《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50210-20014.《酒店建筑裝飾裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》5.《三星級(jí)酒店設(shè)計(jì)規(guī)范》6.《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222（二）裝修方案將原入口大堂的二層空間擴(kuò)大，營造出一個(gè)寬廣空間，給賓客一個(gè)良好的初步印象。改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)，新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱點(diǎn)系統(tǒng)，增設(shè)觀光電梯兩部。海棠賓館裝修改造工程位于昌黎縣碣石大街中段，改造工程應(yīng)體現(xiàn)時(shí)尚文化、成為具有時(shí)尚風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。裝修風(fēng)格吸取夏威夷沿海建筑精華，具有歐洲古典建筑美的一座全新度假酒店。（三）外裝飾改造方案原有外墻面做保溫處理，正立面一層為25mm厚銅色旋轉(zhuǎn)門。采用中空雙鋼化玻璃幕墻，無框地彈門和框均為氟碳漆噴涂。二層以上及造型為進(jìn)口大理石材，窗戶選用斷橋鋁合金窗。（四）內(nèi)裝飾改造方案（1）大堂：原大堂、地、天花板裝修進(jìn)行拆除。墻面重新進(jìn)行干掛石材飾面，地面改為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級(jí)造型四周暗藏?zé)魩?。?）標(biāo)準(zhǔn)客房：原有墻面、地面、天花裝飾材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙，地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥海旎ú捎眉埫媸喟屣椕姣B級(jí)造型?？头啃l(wèi)生間天花改為鋁板吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設(shè)防滑地磚。（3）餐廳小包房：原有房間清除處理。包房墻面粘貼墻壁紙，局部采用木飾面造型。地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥?，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級(jí)造型，四周暗藏?zé)魩?。?）宴會(huì)廳：原有宴會(huì)廳材料拆除。拆除后宴會(huì)廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造型局部為波浪板金漆飾面天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級(jí)造型，四周暗藏?zé)魩?，天花造型中心懸吊水晶吊燈。?）走廊：原有走廊地面，天花，墻面飾面材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙，天花改為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級(jí)造型，地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥海头块T為成品木質(zhì)門扇，配電子門鎖。6.3結(jié)構(gòu)方案（加固工程）（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）2.《建筑結(jié)構(gòu)檢測(cè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/TS0344-20043.《鉆芯法檢測(cè)混凝土強(qiáng)度技術(shù)規(guī)程》CECS03：884.《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ301-885.《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292-19996.《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50204-927.《混凝土結(jié)構(gòu)加固設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50367-2006（二）加固原則根據(jù)圖紙、檢測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，針對(duì)因改造引起的承載力不足構(gòu)件進(jìn)行相應(yīng)的加固處理。（三）加固方案1.樓板封堵采用植筋現(xiàn)澆混凝土樓板的方法，對(duì)于因封堵樓板而增加荷載引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。2.新增電梯井道需將原建筑物樓板開洞，重新設(shè)置基礎(chǔ)，然后做現(xiàn)澆鋼筋混凝土電梯井道，采用植筋方法將井道與原結(jié)構(gòu)連接。對(duì)于因增設(shè)電梯井道引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足采用增設(shè)鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。3.局部承重墻開洞采用“托梁換柱”技術(shù)將墻體拆除，并且對(duì)相應(yīng)梁、墻、地梁及基礎(chǔ)做加大截面及增設(shè)承力構(gòu)件的加固補(bǔ)強(qiáng)方法進(jìn)行處理。6.4配套設(shè)施建設(shè)6.3.1給排水6.3.1.1給水項(xiàng)目用原既有給水管網(wǎng)接入。用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量詳見表6-1。表6-1用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位用水標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量用水量(m3/d)備注1賓館生活用水l/(人·d)12014016.82服務(wù)配套用水l/(人·d)200160323綠化噴灑用水l/(m2·d)2.0150034未預(yù)見用水量10％5.18合計(jì)=SUM(ABOVE)56.985室外消防用水l/s25180消防時(shí)間2h6室內(nèi)消防用水l/s15108消防時(shí)間2h給水系統(tǒng)：項(xiàng)目用水均由原既有給水管網(wǎng)直接供給，室內(nèi)設(shè)有消火栓系統(tǒng)，室外設(shè)置地下消火栓和水泵結(jié)合器。原賓館給水管道改為PPR給水管道。6.排水體制采取雨污分流制。雨水排放系統(tǒng)：雨水經(jīng)雨水收水口收集后用DN300雨水管接入既有雨水排水系統(tǒng)。屋面雨水采用內(nèi)排水，在屋面設(shè)置雨水斗，經(jīng)雨水立管排至室外雨水井。污水排放量的確定：污水量按平均日給水量的85%計(jì)算，計(jì)算污水量為48.43m3/d。生活污水排至室外地下化糞池處理后，排至原賓館排水管改為UPVC排水管。原賓館衛(wèi)生間采用普通座便器，用水量大。本項(xiàng)目衛(wèi)生間座便器采用6L兩檔沖水量水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動(dòng)感應(yīng)式?jīng)_洗閥。6.3.2供熱與空調(diào)冬季采暖及客房用熱水由原既有熱網(wǎng)供給。更換原賓館散熱器，采用鋼制高頻焊翅片管對(duì)流型節(jié)能散熱器。采用中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)分層取風(fēng)，每層側(cè)墻開設(shè)新風(fēng)口。年耗煤為7000㎡×13.43kg/㎡=94.01噸，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)0.7143，折合標(biāo)煤為67.15噸。6.2.3供電(一)設(shè)計(jì)依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052-95）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-2008）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）（二）改造內(nèi)容（1）更換燈具、開關(guān)箱內(nèi)管線改造（2）鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)配電線路、電線、電纜選型及敷設(shè)方式：電話、電視線路穿鍍鋅鋼管在天棚內(nèi)暗射，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。（3）電源本工程為二級(jí)負(fù)荷，供電電源應(yīng)采用雙回路或自備柴油發(fā)電機(jī)組。當(dāng)1路電源斷電時(shí)，2路電源應(yīng)能保證樓內(nèi)照明、消防與弱點(diǎn)電源供電。（4）樓頂屋面設(shè)置明裝避雷網(wǎng)，所有高出屋面的各種金屬構(gòu)件均與避雷網(wǎng)可靠焊接。利用構(gòu)造柱內(nèi)2根大于Φ16或4根大于Φ12截面通長焊接的主筋做防雷引下線，上端與避雷網(wǎng)焊接，下端與接地裝置焊接，距地面0.5m處設(shè)置測(cè)試盒。接地裝置利用建筑物自然接地體，即基礎(chǔ)及地梁中的鋼筋構(gòu)成接地網(wǎng)，其接地電阻要求不大于4Ω，當(dāng)不滿足要求時(shí)增設(shè)人工接地極。通訊網(wǎng)絡(luò)采用綜合布線系統(tǒng)，滿足入住客人對(duì)電話、寬帶互聯(lián)網(wǎng)的需求。電視系統(tǒng)接入院區(qū)內(nèi)有線電視系統(tǒng)。樓內(nèi)采用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。（5）負(fù)荷估算根據(jù)建筑方案和建筑物功能，按負(fù)荷密度法計(jì)算配電負(fù)荷。本工程電氣負(fù)荷約7000㎡×80W/㎡=560KW。年耗電量約為81.76萬度，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)0.1229千克標(biāo)準(zhǔn)煤/度，折合標(biāo)煤為100.487資源利用與節(jié)約本項(xiàng)目是賓館裝修改造工程，項(xiàng)目建成后主要耗用資源是水、電和氣，氣又分為暖氣和空調(diào)。在建設(shè)期采用低能耗的電氣設(shè)備和新型保溫建筑材料，雖然采用新的電氣設(shè)備和新材料一次投資較多，但從長遠(yuǎn)運(yùn)營費(fèi)用較低，綜合效益較高。本項(xiàng)目擬采用采取以下節(jié)能措施：(1)采用合理建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)推廣外保溫墻體，積極開展對(duì)建筑物的節(jié)能規(guī)劃，充分考慮使用建筑節(jié)能材料，外墻及屋頂均采用新型保溫材料；窗戶采用采用單框雙玻，降低傳熱系數(shù)，減少冷熱負(fù)荷交換，節(jié)約能耗及運(yùn)行費(fèi)用。(2)在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適條件和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低單位建筑面積的能耗，提高用能效率。重視改善夏熱冬冷的室內(nèi)熱環(huán)境，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。(3)供電、熱、水、氣系統(tǒng)均采用合理的工藝設(shè)計(jì)，降低輸送過程中損耗。加強(qiáng)管道保溫，改善水系統(tǒng)的水力平衡，提高其運(yùn)行效率和自動(dòng)化程度,充分開發(fā)利用太陽能技術(shù)等。(4)變配電設(shè)備，公共照明燈具選用低能耗的節(jié)能產(chǎn)品。(5)采用節(jié)水裝置，首先考慮使用國家推薦的節(jié)水型器具，減少不必要的用水損失。(6)項(xiàng)目耗能指標(biāo)本項(xiàng)目能源消耗主要能源為水、電、供熱，其中電81.76萬度；采暖煤94.01噸。其能源消耗折算標(biāo)準(zhǔn)煤總量為=SUM(ABOVE)167.63噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，綜合能耗指標(biāo)為0.0239噸標(biāo)準(zhǔn)煤/平方米，耗能工質(zhì)為零。本項(xiàng)目屬公共建筑，項(xiàng)目主要能源品種及年需要量見下表。項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表主要能源及耗能工質(zhì)名稱計(jì)量單位年需要量其中備注購入量自產(chǎn)量其他實(shí)物標(biāo)煤實(shí)物折算系數(shù)折標(biāo)煤實(shí)物實(shí)物實(shí)物折標(biāo)煤折標(biāo)煤折標(biāo)煤電萬度T81.760.1229100.48100.48采暖煤TT94.010.714367.1567.15年總需要折標(biāo)煤=SUM(ABOVE)167.63=SUM(ABOVE)167.63本項(xiàng)目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為=SUM(ABOVE)167.63噸/年。項(xiàng)目綜合能耗指標(biāo)為0.0239噸標(biāo)準(zhǔn)煤/平方米。8環(huán)境保護(hù)8.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀昌黎黃金海岸是國家旅游勝地之一，該區(qū)具備“海洋、沙灘、空氣、陽光、綠色”等旅游的五大要素，以“碧海、藍(lán)天、清風(fēng)、金沙”聞名于天下，擁有世界第二大滑沙場(chǎng)。該區(qū)風(fēng)景秀麗、景色貽人，此項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)該為昌黎縣的景區(qū)增添一道靚麗的風(fēng)景。8.2項(xiàng)目主要污染源和污染物此項(xiàng)目的主要污染源有項(xiàng)目建設(shè)期的噪聲污染、粉塵、固體廢棄物及項(xiàng)目建成后的生活污水、生活垃圾污染。8.3環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及采取的措施8.3.1環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)(1)《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》(86)國環(huán)字第003號(hào)(2)《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》(87)國環(huán)字第002號(hào)(3)《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》GB3096－93(4)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978－1996(5)《建筑施工場(chǎng)地噪聲界限值》GB12523—90(6)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095－1996(7)《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》GB-16889-1997(8)《生活垃圾焚燒污染控制標(biāo)準(zhǔn)》GB18485-20018.3.2采取的措施8.3.2.1施工期環(huán)境保護(hù)施工期環(huán)境保護(hù)措施見表8-1。表8-1施工期環(huán)境保護(hù)措施污染源環(huán)境保護(hù)措施粉塵⑴車輛運(yùn)輸棄土、石灰、砂石時(shí)，應(yīng)加蓋苫布；⑵對(duì)施工場(chǎng)區(qū)和道路定時(shí)灑水；⑶使用商品混凝土，以減小揚(yáng)塵及噪聲影響；噪聲⑴應(yīng)合理安排施工布局，高噪聲作業(yè)夜間禁止進(jìn)行；⑵在施工場(chǎng)界設(shè)置維護(hù)設(shè)施，采取立面密閉網(wǎng)的維護(hù)方式，以減小對(duì)周圍環(huán)境的影響。固體廢棄物⑴施工單位要按昌黎縣環(huán)衛(wèi)部門的要求，將建筑垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)，用于溝坑的填埋；8.3.2.2運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目建成后,采取如下環(huán)境保護(hù)措施：(1)固體廢棄物，采取回收再利用、填埋等方式解決。(2)生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入北戴河區(qū)的城市污水管網(wǎng)，再經(jīng)污水處理廠處理后排放，不會(huì)產(chǎn)生水污染的問題。(3)生活垃圾，采取分類袋裝，并設(shè)專人管理，統(tǒng)一收集后送垃圾處理站統(tǒng)一處理。8.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)建設(shè)“生態(tài)型、園林式、國際型的旅游休閑度假區(qū)”一直是昌黎縣委、縣政府追求的目標(biāo)。縣委、縣政府也一直加大環(huán)境保護(hù)力度，堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理，強(qiáng)化從源頭防治污染和保護(hù)生態(tài)，堅(jiān)決改變先污染后治理，邊治理邊污染的狀況。項(xiàng)目建設(shè)采用了有利于環(huán)境保護(hù)和持續(xù)、和諧發(fā)展的節(jié)能環(huán)保措施與設(shè)備，必將對(duì)昌黎縣致力于整體環(huán)境質(zhì)量的保護(hù)，環(huán)境與發(fā)展和諧統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)一份應(yīng)有的貢獻(xiàn)。9安全衛(wèi)生與消防9.1安全衛(wèi)生根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求，本項(xiàng)目采取以下安全衛(wèi)生措施：(1)建筑物間距、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的安全防火規(guī)范的相關(guān)規(guī)定；(2)按照7度設(shè)防，以防震害；(3)所有電氣設(shè)備、設(shè)施均安裝可靠的保護(hù)措施及必要的保護(hù)元件；(4)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；(5)衛(wèi)生間、浴室均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)設(shè)施。9.2消防本項(xiàng)目防火等級(jí)按二級(jí)考慮，從以下幾個(gè)方面完善消防體系，滿足消防要求。(1)必須堅(jiān)持“防消結(jié)合，預(yù)防為主”的原則，有針對(duì)性地做好建筑物的消防安全工作，做到組織落實(shí)，制度嚴(yán)密，措施得法，施救有效。(2)加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，配備滅火器材、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、排煙滅火系統(tǒng)，保證充足的消防水源。(3)建立組織、明確責(zé)任。嚴(yán)格貫徹《消防法》及公安部73號(hào)令的有關(guān)規(guī)定，成立防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立專職或義務(wù)消防員，建立并完善防火滅火的預(yù)案和消防管理制度，落實(shí)消防責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制。(4)嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)立消防通道，并保證消防通道的暢通，根據(jù)耐火等級(jí)選擇建筑材料。(5)做好電氣設(shè)備與材料準(zhǔn)備，電力設(shè)施保護(hù)和日常管理，定期檢查；建筑物設(shè)防雷設(shè)施，并及時(shí)進(jìn)行維護(hù)檢查和保養(yǎng)；防止因電氣火災(zāi)和落雷火災(zāi)的發(fā)生。(6)加強(qiáng)教育培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括消防安全工作的重要性、預(yù)防火災(zāi)的方法、發(fā)現(xiàn)火情的處理及滅火技巧等，從而提高大家對(duì)建筑消防工作的認(rèn)識(shí)，有效增強(qiáng)預(yù)防火災(zāi)的自覺性和有效性。10組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員10.1組織機(jī)構(gòu)裝修改造后的海棠賓館，將實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)六個(gè)部門：餐飲部、客房部、洗浴部、后勤采購部、保安部及市場(chǎng)營銷部。每部門設(shè)經(jīng)理一名，配有員工共計(jì)160名。10.2勞動(dòng)定員考慮到精簡高效的原則，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際需要，企業(yè)定員160人，其中管理人員20人，企業(yè)員工140人。10.3員工來源與培訓(xùn)員工由企業(yè)本身內(nèi)部調(diào)劑安排，不足部分面向社會(huì)招聘，包括吸收農(nóng)村閑散勞動(dòng)力、下崗職工、相應(yīng)專業(yè)的大中專院校畢業(yè)生。為提高企業(yè)綜合素質(zhì)，所有員工均進(jìn)行崗前培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容分別為：(1)管理人員：現(xiàn)代酒店管理、財(cái)務(wù)管理、突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案（如火災(zāi)、地震等）(2)員工：酒店禮儀、職業(yè)道德教育、突發(fā)事件的應(yīng)變及解決措施（如火災(zāi)、地震等）培訓(xùn)方法主要采用專家授課的方式進(jìn)行。11項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度11.1建設(shè)工期項(xiàng)目主要包括原樓室內(nèi)外拆除，房屋內(nèi)裝修，設(shè)備購置安裝，客房配套設(shè)施及綠化、停車場(chǎng)工程。計(jì)劃建設(shè)工期6個(gè)月。11.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)海棠賓館具有較強(qiáng)的季節(jié)性經(jīng)營的特點(diǎn)，在確保經(jīng)營高峰期內(nèi)能夠正常營業(yè)的前提下，此項(xiàng)目按階段分步實(shí)施。2010年5月編制項(xiàng)目可研報(bào)告，并報(bào)批手續(xù)2010年6月完成施工圖設(shè)計(jì)及工程施工招投標(biāo)。2010年7月-10月主體施工及設(shè)備安裝階段。2010年11月初竣工驗(yàn)收，投入使用。11.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度詳見表11-1。表11-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)工作內(nèi)容2010年5678910111編制可研報(bào)告2施工圖設(shè)計(jì)5工程招投標(biāo)6設(shè)備訂購7主體施工8設(shè)備安裝12竣工驗(yàn)收12項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《河北省實(shí)施〈中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》、《秦皇島市招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合建設(shè)單位意見制定本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)方案。本項(xiàng)目采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行，招標(biāo)范圍包括：工程設(shè)計(jì)、建安工程、工程監(jiān)理，擬委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)。結(jié)合本工程的實(shí)際情況，具體內(nèi)容見下表“招標(biāo)基本情況表”。

表12-1招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：海棠賓館裝修改造工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算（萬元）全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)工程勘察工程設(shè)計(jì)○103.6裝修工程○○○2326.5工程監(jiān)理○○○77.8主要設(shè)備○○○210其他情況說明：建設(shè)單位（蓋章）年月日13投資估算與資金籌措13.1編制依據(jù)13.執(zhí)行2005年《河北省建筑工程概算定額》及相應(yīng)調(diào)整、取費(fèi)文件，不足部分采用類似工程概算指標(biāo)編制。13.按2004年《河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》中有關(guān)規(guī)定計(jì)列。13.為工程第一、二部分費(fèi)用之和的6%。13.2投資估算海棠賓館可研估算總投資為3100元，其中：工程費(fèi)用為2536.5萬元；其他費(fèi)用為257.7萬元；預(yù)備費(fèi)為139.7萬元，管理費(fèi)為76.1萬元，利息為40萬元，鋪底流動(dòng)資金50萬元?？偣浪阃顿Y見附表。14財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)14.1評(píng)價(jià)依據(jù)(1)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。(2)與企業(yè)有關(guān)的現(xiàn)行財(cái)稅制度。(3)建設(shè)單位提供的資料。14.2評(píng)價(jià)原則及范圍本項(xiàng)目是在原建筑的基礎(chǔ)上裝修改造，視為改建項(xiàng)目。評(píng)價(jià)范圍為裝修改造后的海棠賓館。14.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取14.3.1建設(shè)海棠賓館建筑面積7000m2，整體室內(nèi)外裝修拆除，內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房70間，經(jīng)營方案以客房為主，輔助配套餐飲及娛樂服務(wù)。經(jīng)營方案與收費(fèi)具體情況如表14-1。表14-1經(jīng)營方案與收費(fèi)情況表客房總數(shù)人數(shù)入住天數(shù)平均入住率平均房價(jià)70間140人180d80%260元/d宴會(huì)廳35桌1.2次/天350元/桌包房20桌1.2次/天450元/桌洗浴中心200人360d80%30元/d營業(yè)收入：1、客房收入：140*180*80%*260=524.16萬元2、宴會(huì)廳收入：35*1.2*360*350=529.2萬元3、包房收入：20*1.2*360*450=388.8萬元4、洗浴中心收入：200*360*0.8*30=172.8萬元合計(jì)：1614.96萬元14.3.2項(xiàng)目投入總資金本項(xiàng)目投入總資金為3100萬元，其中：建設(shè)投資為3050萬元。項(xiàng)目建設(shè)投資和流動(dòng)資金，企業(yè)自籌解決1600萬元，銀行貸款1500萬元。14.3.3根據(jù)實(shí)際情況，確定評(píng)價(jià)中的建設(shè)期為0.5年，經(jīng)營期10年，估算期（含建設(shè)期）為10.5年。14.3.4根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格確定含稅價(jià)格為平均房價(jià)為260元/d。成本中原材料、燃料動(dòng)力價(jià)格由賓館提供。14.3.5項(xiàng)目參照本行業(yè)平均收益水平并考慮本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素，項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率（ic）按12%估算。14.3.6產(chǎn)品營業(yè)稅為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅5%計(jì)取，教育費(fèi)附加按增值稅的4%計(jì)取，所得稅率33%，法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取。14.折舊年限：建構(gòu)筑物綜合折舊年限為20a，機(jī)械設(shè)備為10固定資產(chǎn)殘值率5%。工資及福利：定員按160人估算，員工140人，人均月工資1000元，管理人員20人，工資2500元，福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)取。修理費(fèi)率按折舊費(fèi)的40%計(jì)取。提取應(yīng)付投資者各方股利的利率，按股東會(huì)事先約定記?。哼\(yùn)營期頭兩年不分配利潤，以后各年按可供投資者分配利潤30%記取，虧損年份不計(jì)取。企業(yè)其他費(fèi)用按實(shí)際情況選取。14.4營業(yè)收入及稅金估算(1)項(xiàng)目估算年?duì)I業(yè)收入為1614.96萬元。(2)企業(yè)估算年上繳營業(yè)稅為80.75萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅6.08萬元，教育費(fèi)附加4.87萬元。詳見附表。14.5成本費(fèi)用估算經(jīng)估算，項(xiàng)目計(jì)算年總成本費(fèi)用751.34萬元/a。詳見附表。14.6利潤總額計(jì)算年利潤總額為948.53萬元。14.7稅金計(jì)算年企業(yè)上繳所得稅為241.23萬元。利潤總額與所得稅見附表。14.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表見附表14.9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)14.9.1項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率31.92%。凈現(xiàn)值（ic=12%）為3366.7萬元，投資回收期2.6a（含建設(shè)期0.5a），詳見附表。投資利潤率30.6%投資利稅率21.08%14.10不確定性分析14計(jì)算年達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率為19.7%，相當(dāng)于達(dá)到設(shè)計(jì)能力19.7%時(shí)就保本不虧。14.11財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論海棠賓館裝修改造工程實(shí)施后，本項(xiàng)目需要投資總資金3100萬元，年提供客房70間，年?duì)I業(yè)收入為1614.96萬元，項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為31.92%，投資回收期年2.6a（含建設(shè)期0.5a），項(xiàng)目盈利能力較15社會(huì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)昌黎縣