2016房地產(chǎn)行業(yè)分析匯報

房地產(chǎn)行業(yè)分析01基礎(chǔ)性先導(dǎo)性支柱性特殊性和重要地位（1）為國民經(jīng)濟的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)（2）為勞動力提供生存和發(fā)展最必需的條件（3）促進經(jīng)濟發(fā)展和城市的建設(shè)（4）（5）增加了財政收入、利稅上繳與實物地租對解決銀行流動性過剩起著重要作用（6）提高就業(yè)水平、是實現(xiàn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的重要保證（7）改善居住條件，提高城市城市居民居住水平1.1房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的根底性產(chǎn)業(yè)1.2房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)基本規(guī)定：（1）能有效地吸收新技術(shù)；（2）本身具有較高的增長率；（3）能夠帶動其他產(chǎn)業(yè)的增長，

即具有擴散性。房地產(chǎn)投資100億元誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門產(chǎn)出286億元其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元房地產(chǎn)開發(fā)居住消費支出上升居住消費范圍擴大其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展帶動ABcDA在國民經(jīng)濟開展中有著舉足輕重的地位〔增加值在GDP中占5%以上〕我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例已到達10%B具有較大的市場開展空間和增長潛力C符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。D產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。1.3房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)02產(chǎn)業(yè)分類基本競爭模型房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)分類和根本競爭模型基本競爭戰(zhàn)略按用途住宅商業(yè)旅游工業(yè)農(nóng)業(yè)特殊目的按收益收益性非收益性按市場性出售出租營業(yè)自用按開發(fā)程度生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房按建筑層次住宅建筑低層(1-3層)多層(4-6層)中高層(7-9層)高層（>10層）民用建筑單層和多層(≤24m)高層（>24m）超高層（>100m）2.1房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類2.1房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類商業(yè)地產(chǎn)TOP5旅游地產(chǎn)TOP5工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)熟地毛地生地在建工程2.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本競爭模型【波特的五種競爭力量模型】行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競爭潛在進入者替代品供應(yīng)商購買者圖：波特的五種競爭力量模型波特的分析專注于決定產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭的五種力量：〔1〕潛在競爭對手的進入風(fēng)險：進入障礙、資本要求、政府政策；〔2〕產(chǎn)業(yè)內(nèi)當(dāng)前競爭對手間的競爭程度：同行業(yè)企業(yè)數(shù)量、行業(yè)增長速度、高額固定成本、高額退出本錢；〔3〕購置者討價還價的能力；〔4〕供給商討價還價的能力；〔5〕產(chǎn)業(yè)替代性產(chǎn)品的威脅。2.3房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)競爭戰(zhàn)略低成本品牌客戶關(guān)系成本最小1.資源整合－資源信息的統(tǒng)一規(guī)劃2.企業(yè)聯(lián)盟－客戶資源的有效利用3.規(guī)模經(jīng)營－投入成本的有效攤薄4.品牌推廣－營銷橋梁的快速建立本質(zhì)是價值的承諾1.創(chuàng)造新需求-引導(dǎo)消費者潛在需求2.創(chuàng)造消費市場-擴大產(chǎn)品占有率3.以品質(zhì)的升華完成品牌的創(chuàng)新和增值同客戶建立長期穩(wěn)定的關(guān)系增加客戶歡迎程度：-產(chǎn)品服務(wù)核心-流程與支持-技術(shù)表現(xiàn)-與企業(yè)的互動-情感要素全球化提高收入、盈利能力從價值鏈增值角度：集中采規(guī)模生產(chǎn)整體研發(fā)聯(lián)合營銷擴散服務(wù)進行全球優(yōu)化配置，降低價值鏈上各個環(huán)節(jié)的成本，在相互取長補短、資源整合時建立國際競爭優(yōu)勢03寶龍地產(chǎn)凱德置地具體房地產(chǎn)企業(yè)的開展與財務(wù)控制現(xiàn)金流成本資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率投資回報率毛利潤資產(chǎn)負債率融資模式80年代初在澳門創(chuàng)業(yè)，主要經(jīng)營實業(yè)，后投資澳門房地產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)業(yè)期1980-1990開展期1992-1999，2000-20032009年10月轉(zhuǎn)入內(nèi)地，在廈門投資住宅地產(chǎn)開發(fā)，并逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。3.1寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況擴張期與高速開展期2003-2005，2006-20092003年轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)福州寶龍城市廣場，穩(wěn)步進入廈門、福州兩個城市；自2006年開始，寶龍集團在三四線城市高速擴張，形成具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。2006、2007年強力蓄勢，2008年年中香港IPO通過聆訊，2009年9月再次沖擊香港IPO。在香港成功上市。根據(jù)幾年摸索，發(fā)現(xiàn)在一二線城市做商業(yè)項目比三四線城市要容易。2014年新“五年規(guī)劃”，提出主業(yè)板塊“三輪驅(qū)動”的多元復(fù)合化發(fā)展，致力于成為商業(yè)運營專家，品質(zhì)地產(chǎn)行家及資產(chǎn)管理贏家；并明確酒店、文化及投資為三個輔業(yè)板塊，以盈利第一、協(xié)同第二、活力第三的原則創(chuàng)造更大價值；同時提出“聚焦、精品、資本”三個戰(zhàn)略要素2016年伊始縱向〔產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)組合銜接暢通〕+橫向〔經(jīng)營業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合多樣化〕3.1寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況業(yè)務(wù)模式立足三四線城市的綜合體開發(fā)·拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開展，促進就業(yè)與城市形象提升·為相關(guān)利益者創(chuàng)造價值·利用三四線城市土地價格的市場波動抵御能力，實現(xiàn)收入的持續(xù)增長運營模式出售+持有，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式盈利模式

第一代產(chǎn)品模式：二三線城市的城郊結(jié)合部以及四線城市的中心產(chǎn)品模式1+N模式：一個商場+多種業(yè)態(tài)〔一定規(guī)模住宅、五星級酒店、酒店式公寓、SOHO辦公室及商業(yè)步行街等〕

標準店模式：以標準化的購物中心為核心，

選址+建筑設(shè)計+業(yè)態(tài)組合+運營管理標準化

商業(yè)價值最大化3.1寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況

2014年：持有MALL+出售商業(yè)街，差異化競爭，積極拓寬產(chǎn)品線新模式2015年：社區(qū)商業(yè)新模式〔超高端產(chǎn)品—龍一城，高端產(chǎn)品—寶龍城，中端主流產(chǎn)品—寶龍廣場1994年,進入中國市場，第一棟辦公樓——上海百騰大廈；1995年,蘇州第一家五星級酒店——蘇州吳宮喜來登大酒店；1996年,上海市中心的地標性商業(yè)項目——中國第一座來福士。探索階段1994-1997開展階段1998-20031998年，雅詩閣中國首批項目;中國第一批服務(wù)公寓——上海盛捷服務(wù)公寓/天津盛捷奧林匹克服務(wù)公寓；2001年，北京規(guī)模最大的五星級服務(wù)公寓——北京雅詩閣服務(wù)公寓開業(yè)；2002年，凱德置地中國在上海成立。3.2凱德置地發(fā)展概況戰(zhàn)略集中+平衡+規(guī)模階段2004-20132004年,凱德進入北京；2006年，進入河南、成都，凱德置地中國總部在北京成立；2009年，將在中國的住宅房產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓、綜合項目及房地產(chǎn)金融正式整個到同一平臺，在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實現(xiàn)協(xié)同，開啟凱德中國集團品牌。3.2凱德置地發(fā)展概況

差異化戰(zhàn)略本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略遵循平衡原那么選址：與時代經(jīng)濟潮流相吻合創(chuàng)新經(jīng)營理念：工程管理才用網(wǎng)絡(luò)化管理工程資產(chǎn)運作方式：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略①以金融為核心驅(qū)動的戰(zhàn)略定位，堅信“規(guī)模制勝”②與其他企業(yè)的戰(zhàn)略合作，一體化戰(zhàn)略的實施各項業(yè)務(wù)均衡開展，各區(qū)域之間業(yè)務(wù)均衡開展穩(wěn)健、平衡的開展之路：以門戶城市為核心、輻射周邊區(qū)域戰(zhàn)略定位非核心資產(chǎn)的堅決剝離：2001年開的集團剝離了總值17億新元，用這些資金，集團公司減債，使得凈負債資本比上年末的92%減至87%。核心資產(chǎn)的適時收割：即在核心資產(chǎn)物業(yè)的市值已上升到目標收益時要適時轉(zhuǎn)讓，以便充分套利行業(yè)周期。3.2凱德置地發(fā)展概況利用私募基金先行收購物業(yè)并進行管理，在這些工程成熟后出售給REITs，從中賺取大額升值利潤；同時還有穩(wěn)定、持久的租金收入。商業(yè)模式寶龍地產(chǎn)與凱德置地業(yè)務(wù)分布情況3.3財務(wù)控制對比分析〔一〕本錢分析——寶龍地產(chǎn)1、低土地本錢〔走招拍掛程序〕時間地塊名稱占地面積（千平方米）總建筑面積（千平方米）地價（百萬元）用途2014年上海青浦寶龍城市廣場64347804商用2014年上海臨港寶龍城市廣場3288170商用2014年上海寶山寶龍城市廣場

1436124商用2014年江蘇揚州寶龍城市廣場61235292商用、住宅2014年山東東營寶龍城市廣場139522328商用、住宅2014年福建泉州永春寶龍城市廣場125398276商用、住宅2014年安徽阜陽寶龍城市廣場170751601商用、住宅2014年山東萊山寶龍城市廣場34172133商用、住宅2015年上海吳涇寶龍城市廣場4192444商用2015年上海寶山區(qū)寶楊路地572681222商用2015年上海松江品九亭地塊833021236商用總計

82032115630

3.3財務(wù)控制對比分析〔一〕本錢分析——寶龍地產(chǎn)2、低融資本錢金融創(chuàng)新：內(nèi)保外貸財務(wù)創(chuàng)新3.3財務(wù)控制對比分析〔一〕本錢分析——凱德置地1、融資本錢低2、運營管理能力強其旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托〔REITs〕和8只私募基金，支持凱德在中國房地產(chǎn)開發(fā)的基金和信托總規(guī)模超過100億美元。值得一提的是，凱德集團參與和發(fā)起的基金都擁有專項價值，比方“凱德中國開展基金”主要投資于住宅工程，“中國來福士基金”那么針對綜合商用物業(yè)。甚至可以針對某個工程而發(fā)起專項基金，比方針對重慶來福士工程，那么發(fā)起了朝天門地產(chǎn)信托基金來保障重慶來福士廣場的正常開發(fā)和運營。3.3財務(wù)控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——寶龍地產(chǎn)銷售部分住宅、商業(yè)物業(yè)帶動物業(yè)銷售迅速回籠資金、獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流開發(fā)其他商業(yè)項目獲得租金銷售收入獲得更多資金支持其他商業(yè)項目開展獲得資金保障形成遠期投資收益2010年—2013年現(xiàn)金流量簡表

單位：千新元

2013年2012年2011年2010年經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計614127558848494218548,938經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計497231533068486292493747經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額11689625780792655,191投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流入小計746397-584771161413835614投資活動現(xiàn)金流出小計272572981683880434213901投資活動現(xiàn)金流量凈額473825-1566454-719021621713融資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量融資活動現(xiàn)金流入小計2352631915460552615579881融資活動現(xiàn)金流出小計485641650729179877480003融資活動現(xiàn)金流量凈額-250378126473137273899878現(xiàn)金總流入1595787188953712082461964433現(xiàn)金總流出12554442165480154660311876513.3財務(wù)控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——凱德置地3.3財務(wù)控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——凱德置地3.3財務(wù)控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——凱德置地3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率股東權(quán)益回報率資本運用回報率總資產(chǎn)回報率存貨周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——寶龍地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——寶龍地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——寶龍地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——寶龍地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——凱德置地存貨周轉(zhuǎn)率3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——凱德置地3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——凱德置地3.3財務(wù)控制對比分析〔三〕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析——凱德置地總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.3財務(wù)控制對比分析〔四〕投資回報率分析——寶龍地產(chǎn)從財務(wù)數(shù)據(jù)看出，寶龍地產(chǎn)的股東權(quán)益回報率，資本運用回報率，總資產(chǎn)回報率從2011年到2014年一直處于不斷減少的過程，而到2015年那么有所上升。2011到2014年不斷減少原因：1、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資模式較為單一；2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較長周期，牽制了開發(fā)商投資回報率的實現(xiàn)。2015年有所上升原因：寶龍地產(chǎn)成立新酒店集團進行輕資產(chǎn)的運作；3.3財務(wù)控制對比分析〔四〕投資回報率分析——凱德置地目前凱德置地開展速度減慢，原因如下：1、中國政府出臺限制政策；2、凱德置地自身戰(zhàn)略：聚焦式擴張戰(zhàn)略。3.3財務(wù)控制對比分析〔五〕毛利潤分析——寶龍地產(chǎn)3.3財務(wù)控制對比分析〔五〕毛利潤分析——凱德置地低本錢、高收益帶來較高毛利潤〔率〕1.本錢方面由本錢財務(wù)控制分析得出其融資能力強，融資本錢低，并且證券化資本運作的模式帶來極低財務(wù)本錢，本錢控制有很大的優(yōu)勢。2收益方面在凱德模式中，以地產(chǎn)金融平臺為動力的全產(chǎn)業(yè)鏈是其盈利模式的核心構(gòu)架。通過投資管理+房地產(chǎn)金融平臺+招商運營，成功實現(xiàn)以金融資本(私募基金與信托基金REITs)為主導(dǎo)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)收購、管理運營為載體，既實現(xiàn)穩(wěn)定的租金收益和持有工程增值收益，又實現(xiàn)金融業(yè)務(wù)開展帶來的“跳躍性高收益”。寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行優(yōu)先票據(jù)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)3.3財務(wù)控制對比分析指標/報告期2015年2014年2013年2012年2011年資產(chǎn)負債率(%)65.8563.9463.6158.9657.63長期債項/股東權(quán)益(%)76.4871.7869.1748.2總債項/股東權(quán)益(%)104.1293.3395.8768.91總債項/資本運用(%)52.3648.5250.2640.57權(quán)益乘數(shù)(倍)3.062.872.832.5〔六〕資產(chǎn)負債率分析——寶龍地產(chǎn)借低息贖高息、賣短債買長債