2016年房地產(chǎn)市場分析

2016年房地產(chǎn)市場研究成都銳理數(shù)據(jù)2016年12月31日2016年房地產(chǎn)市場回憶2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶2016年房地產(chǎn)市場回憶2016年房地產(chǎn)政策回憶123目錄2017年房地產(chǎn)市場預(yù)期2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期2017年房地產(chǎn)政策預(yù)期2017年房地產(chǎn)市場預(yù)期未來房地產(chǎn)市場展望房地產(chǎn)市場開展展望房地產(chǎn)企業(yè)開展建議12016年房地產(chǎn)市場回憶1.2.3.2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶2016年房地產(chǎn)政策回憶2016年房地產(chǎn)市場回憶2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶【國際宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】全球負(fù)利率時代，歐盟繼續(xù)實行QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激2017年12月歐洲央行會議決定把歐元區(qū)三大基準(zhǔn)利率維持在今年3月降息以來的史上最低利率水平宣布延長量化寬松期限，從2017年3月延長到12月從2017年4月起將資產(chǎn)購置方案(APP)每月購置資產(chǎn)的規(guī)模從目前的800億歐元減少到600億歐元。歐洲繼續(xù)實行量化寬松2017年11月日本央行宣布維持現(xiàn)有貨幣政策不變，日本央行繼續(xù)維持負(fù)利率。日本延續(xù)負(fù)利率2016年12月各國央行最新利率及CPI圖2016年12月美聯(lián)儲如期加息25個基點。這是美國一年來首次加息、十年來第二次加息。2017年加息兩次是合理預(yù)期，如果經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)更加強(qiáng)勁，那么加息三次也“并非難以置信”。美元宣布加息備注：以上數(shù)據(jù)來源于南方財富網(wǎng)，銳理整理?！緡H宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】美國經(jīng)濟(jì)一枝獨秀，美元進(jìn)入升值和加息周期2015年12月-2016年11月美國失業(yè)率走勢圖5%自然失業(yè)率線2014-2016年前三季度美國GDP增速走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于TradingEconomics，銳理整理。2015年12月-2016年11月美國通貨膨脹率走勢圖2%目標(biāo)線美元進(jìn)入加息周期先決條件已達(dá)成就業(yè)改善：低于美國5%的自然失業(yè)率經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期通脹預(yù)期：未超過美聯(lián)儲2%的目標(biāo)數(shù)據(jù)源：國家統(tǒng)計局【國際黑天鵝事件回憶】國際黑天鵝事件頻發(fā)2016.06.23英國公投脫歐英國市場不確定性增強(qiáng)，英國不動產(chǎn)和投資收益率降低。人民幣相對英鎊被動升值，但是因為中國對英國投資有限影響較小。美元成為避險港灣，加大中期人民幣兌美元的貶值壓力2016.11.08特朗普中選美國總統(tǒng)特朗普被市場作為不確定因素，其主張加大國內(nèi)根底設(shè)施建設(shè)，積極財政政策，適當(dāng)收緊貨幣政策預(yù)期加息頻率和力度加強(qiáng)，新興市場資本流出成潮，美元指數(shù)短期走強(qiáng)中國資本繼續(xù)外流，對樓市存在降溫的效應(yīng)；中國企業(yè)美元債務(wù)本錢增加2016.09美國司法部向德意志銀行開出140億美元罰單2016.12.04意大利憲法改革被公投否決2016.12美國美聯(lián)儲宣布加息25個基點。。。。。?！緡鴥?nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】2016年整體經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增速中速長期化1997—2016年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增速季度走勢備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)，銳理整理?！緡鴥?nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】CPI受豬肉下跌和房價上漲影響，整體溫和可控；PPI受供給側(cè)改革去產(chǎn)能和大宗商品價格增速提升推動，但缺乏長期走高的需求支撐備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)，銳理整理。2008—2016年11月全國消費者價格指數(shù)CPI、工業(yè)品出廠價格指數(shù)PPI月度走勢【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】經(jīng)濟(jì)運行平穩(wěn)外表下暗流涌動，GDP實際增速平穩(wěn)但現(xiàn)價增速逐季提升2016年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增速走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理?！緡鴥?nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】2016年貨幣供給量持續(xù)寬松，增速保持10%左右2003—2016年9月M2供給量同比增長(%)情況月度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)，銳理整理。10%增長速度線【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】M2與CPI未呈現(xiàn)理論正相關(guān)關(guān)系，因新增M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)1997-2016年M2貨幣供給量和CPI值走勢圖【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】資金嚴(yán)重脫實趨虛，金融行業(yè)虛胖2010-2016年第三季度金融、房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中占比季度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。英美國家金融一般占比線7%【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，市場預(yù)期支持利率下行1997-2016年一年期存貸款利率走勢圖【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】M2快速增長導(dǎo)致貨幣供給大于需求，進(jìn)一步使存款利率保持低位1997-2016年貨幣供給量M2和一年期存款利率走勢圖【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大中國歷史的三次利差倒掛時期資本是凈流入，因為人民幣資產(chǎn)的高收益消除了利差影響。過去三次利差倒掛都是處于周期性經(jīng)濟(jì)下行，但是因為貨幣政策持續(xù)寬松和利率下降，經(jīng)濟(jì)中長期會回暖。歷史利差倒掛——仍然資本凈流入近兩年來中美利差開始明顯下降，未來存在利差倒掛背的可能。但是因為我們處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性下行，缺少高收益人民幣資產(chǎn)，未來匯率貶值和資本外流風(fēng)險是上升的。未來利差倒掛——存在資本外流風(fēng)險2002-2015年中國美國10年期國債到期收益率走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于Wind，銳理整理。沒有中國利率數(shù)據(jù)【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】人民幣將進(jìn)入貶值周期2000—2016年人民幣對美元匯率走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)，銳理整理。【總結(jié)】2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶國際宏觀經(jīng)濟(jì)回憶全球負(fù)利率時代：歐盟繼續(xù)實行QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激美元加息周期：美國經(jīng)濟(jì)一枝獨秀，美元進(jìn)入升值和加息周期黑天鵝事件頻發(fā)：英國脫歐、特朗普中選美國總統(tǒng)、美元加息都在改變市場預(yù)期，轉(zhuǎn)變國際資本的流向國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶經(jīng)濟(jì)增速：中國經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)運行平穩(wěn)下暗流涌動貨幣供給：貨幣供給量持續(xù)寬松，但新增M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)，資金嚴(yán)重脫實趨虛利率水平：經(jīng)濟(jì)下行壓力和貨幣供給使得利率處于低位人民幣匯率：中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大，進(jìn)入貶值周期2016年房地產(chǎn)政策回憶【2016房地產(chǎn)調(diào)控政策回憶】40個限購城市取消限購“930”新政出臺“五次降息、三次降準(zhǔn)”“330政策”“新930新政”“一次降息、兩次降準(zhǔn)”減免房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅〔不含一線〕重點城市集中出臺調(diào)控政策2014-2016年房地產(chǎn)政策走勢政策收緊政策寬松【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策回憶】房地產(chǎn)行業(yè)“刺激與抑制”兩條主線貫穿始終“去庫存”為主基調(diào)Q1中央出臺多項刺激性政策下調(diào)不限購城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營業(yè)稅，以及5月全面實行“營改增”，交易稅負(fù)較之前再降4.8央行維持穩(wěn)健偏寬松貨幣政策前三季度全國人民幣貸款增加10.16萬億元，其中大部分流向房地產(chǎn)市場30多個省市先后出臺刺激方案鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房調(diào)減乃至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)多數(shù)城市給予購房貨幣補貼熱點一、二線城市相繼調(diào)控，政策力度相較溫和，收效甚微3月上海、深圳率先調(diào)整限購、限貸，蘇州、南京依次落地“限房價、限地價”新政8月份，蘇州、南京、杭州、廈門、武漢、鄭州等熱點二線城市重啟限購。Q2Q3“因城施策”為主旋律Q4去杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫，控一線、穩(wěn)二線、搞活三四線7月，中央政治局會議首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，明確房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍為去庫存問題，但要區(qū)別對待一城一策930開啟22城密集調(diào)控，城市政策廣度和力度不斷加碼“以限為綱”，主要涉及限購、限貸、限價、限錢，限購、限貸出現(xiàn)頻率最高購政策注重有的放矢，分是否本地戶籍、城區(qū)方位、面積段限購，個別城市還直接干預(yù)預(yù)售證審批環(huán)節(jié)、嚴(yán)控房企拿地資金來源強(qiáng)力整頓市場秩序成為亮點及時澄清不實新聞報道，打擊房地產(chǎn)虛假廣告，正確引導(dǎo)輿論；嚴(yán)查違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，促使市場健康開展；嚴(yán)禁首付貸，標(biāo)準(zhǔn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房行為；加強(qiáng)土地拍賣資金監(jiān)管，防范違規(guī)資金流入。上半年刺激為主，下半年轉(zhuǎn)向抑制“資產(chǎn)泡沫“，整體先揚后抑、寬嚴(yán)相濟(jì)【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀】以“時間換空間”策略推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中國經(jīng)濟(jì)“三元悖論”示意圖

中國政府試圖擺脫“三元悖論”的束縛，以“穩(wěn)中前進(jìn)”為總工作基調(diào)，利用“時間換空間”的策略來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型三元悖論控制地方債規(guī)模保持經(jīng)濟(jì)增長控制房地產(chǎn)市場16年上半年房地產(chǎn)政策寬松原因房地產(chǎn)“去庫存”化挽救對經(jīng)濟(jì)的信心防止經(jīng)濟(jì)“硬著陸”風(fēng)險16年下半年房地產(chǎn)政策收緊原因防止房地產(chǎn)綁架實體經(jīng)濟(jì)防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險防止外部潛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊防止房地產(chǎn)投機(jī)過熱【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)強(qiáng)刺激下的經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)企穩(wěn)缺乏為喜發(fā)展任務(wù)政策效果去庫存化全國庫存有所減少。城市間的供求錯配導(dǎo)致核心城市房價暴漲，廣大三、四線城市庫存壓力大。拉動經(jīng)濟(jì)僅拉動核心城市房價和大宗商品價格房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性過強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長引擎作用銳減。人民幣匯率剛性貶值壓力，人民幣無視中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、人民銀行推高貨幣市場加權(quán)平均利率，對美元連續(xù)大幅貶值，表明市場并不看好國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期性企穩(wěn)復(fù)蘇的可持續(xù)性。金融風(fēng)險2016年非金融部門債務(wù)率暴增19個百分點、房地產(chǎn)和地方政府（包括融資平臺）在新增信貸中的占比飆升至2/3以上、銀行對非銀金融機(jī)構(gòu)債權(quán)翻倍等金融風(fēng)險隱患下半年央行及早啟動金融體系去杠桿，避免了金融風(fēng)險進(jìn)一步積累。企業(yè)債務(wù)部分幫助企業(yè)部門修復(fù)了資產(chǎn)負(fù)債表非典型房地產(chǎn)周期未找到相關(guān)數(shù)據(jù)備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行，銳理整理。2016年1-11月新增人民幣貸款和住房部門中長期貸款余額月度走勢圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】新增中長期居民房貸占比連續(xù)超70%，金融高杠桿風(fēng)險顯著70%占比線2016年1-11月份，居民新增中長期貸款已經(jīng)到達(dá)了史無前例的5.26萬億，幾乎等同于2014和2015兩年之和，超過了當(dāng)初“四萬億”時期企業(yè)新增長期貸款的峰值。直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當(dāng)初四萬億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房價大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【個人房貸爆發(fā)式增長暗藏的風(fēng)險】2016年，居民新增中長期貸款已經(jīng)到達(dá)了史無前例的5.66萬億，超過2014和2015兩年之和，超過了當(dāng)初“四萬億”時期企業(yè)新增長期貸款的峰值。直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當(dāng)初四萬億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房價大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟(jì)增長引擎2006年至2016年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額及固定資產(chǎn)投資額年度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理?！?016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】土地財政依賴度未減少2001年至2016年1-11月土地出讓金及地方政府財政收入年度走勢圖40%占比線2016年預(yù)計占比40%備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)，銳理整理。2015-2016年11月M1和M2同比增幅月度走勢圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】貨幣政策刺激效果越來越弱歷史上M1的高速增長都伴隨著經(jīng)濟(jì)上行，但是現(xiàn)在無論貨幣供給增長多快，企業(yè)投資卻增長放慢，這是我國20年來的首次。M1和M2剪刀差逐漸凸顯貨幣供給增加未能帶動實業(yè)投資2016年1-11月各項投資同比增速比照圖1997-2016年CPI值和一年期存款利率走勢圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】近兩年僅出現(xiàn)小幅度的通貨膨脹，雖然房地產(chǎn)市場創(chuàng)歷史新高2010-2016年全國百城房價指數(shù)和貨幣供給量M2走勢圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房價和貨幣供給呈現(xiàn)正相關(guān)，但近兩年前者增速超后者【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】5次樓市低潮反思，調(diào)控政策需要改進(jìn)2010-2012年調(diào)控46個大中城市出臺“限購令”10個城市出臺強(qiáng)制“限價令”央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率傳統(tǒng)渠道的融資均受到嚴(yán)格限制調(diào)控效果明顯，投資投機(jī)消失“上海生病，全國吃藥”成交量大降，價格下跌較少豪宅大受打擊，四年未漲商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺，為未來供大于求窘境埋下伏筆2005年調(diào)控出臺國八條取消貸款優(yōu)惠征收營業(yè)稅2008年樓市調(diào)整金融危機(jī)的影響逐步顯現(xiàn)傳統(tǒng)高收入行業(yè)大量裁員2014年樓市調(diào)整三四線城市庫存高企，表現(xiàn)持續(xù)低迷，銀行主動收緊房地產(chǎn)融資購房需求大幅減少中介行業(yè)也出現(xiàn)了關(guān)店潮二三線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，房企加大投資力度，為高庫存埋下隱患重點城市成交量大幅下降，但價格跌的不多高庫存的問題越來越嚴(yán)重，施工建設(shè)也出現(xiàn)負(fù)增長2016年樓市調(diào)控22個城市密集調(diào)控以限為綱，限購、限貸為主，輔之限價、限錢銷量大幅回調(diào)，房價漲幅放緩調(diào)控未改變房價上漲UI預(yù)期高杠桿風(fēng)險仍需緩解城市間分化，開始因城施策建立長效機(jī)制非常重要房地產(chǎn)因為從施工到建成有至少1、2年的間隔存在小周期。決策不能只看眼前，否那么很容易和行業(yè)小周期疊加，加劇負(fù)面效果政策推出要注重時機(jī)注重行業(yè)開展情況，在適當(dāng)時機(jī)推出政策，防止造成房地產(chǎn)市場的大起大落。不能迷信行政壓力短期強(qiáng)壓雖然見效快，但根本面不改的情況下，要么“按下葫蘆浮起瓢”，導(dǎo)致其他領(lǐng)域出問題；要么后期出現(xiàn)報復(fù)性反彈。2016年房地產(chǎn)市場回憶【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2000-2016年11月全國商品房銷售面積及增速年度走勢圖【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】銷售額首破100萬億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2000-2016年11月全國商品房銷售額及增速年度走勢圖【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)銷售額首破100萬億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2000-2016年11月全國商品房銷售面積及增速年度走勢圖2000-2016年11月全國商品房銷售額及增速年度走勢圖2000-2016年11月全國房地產(chǎn)投資額及其增速年度走勢圖【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)投資增速回落，總投資額趨于穩(wěn)定備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2000-2016年11月全國商品住宅新開工施工面積及增速年度走勢圖【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】商品住宅新開工施工面積近幾年持續(xù)下降備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2005-2016年1-11月全國房地產(chǎn)土地置地面積及增速年度走勢圖2005-2016年1-11月全國房地產(chǎn)土地成交價款及均價年度走勢圖【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】土地置地面積逐年下降，成交價款總體有所回落，但土地均價快速上升備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。房地產(chǎn)需求銷售面積：房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高銷售額：房地產(chǎn)銷售額首破100萬億元大關(guān)房地產(chǎn)供給投資：房地產(chǎn)投資增速回落，總投資額趨于穩(wěn)定新開工：商品住宅新開工施工面積近幾年持續(xù)下降土地成交：土地置地面積逐年下降【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】全國房地產(chǎn)市場庫存有所減少2010年6月-2016年11月全國百城價格指數(shù)月度走勢圖【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】16年房地產(chǎn)價格增長迅速，下半年政策收緊增長趨緩但依然強(qiáng)勁備注：以上數(shù)據(jù)來源于房天下網(wǎng)，銳理整理。【全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀】16年1-11月居民新增中長期貸款到達(dá)5.26萬億，個人房貸爆發(fā)式增長2008-2016年11月新增人民幣貸款和居民中長期貸款余額年度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理?！救珖康禺a(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率不斷提升，3000億以上超級陣營脫穎而出2015年2016年百億房企各陣營數(shù)量分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2016年百億房企各陣營銷售額及增長率平均值分布圖【各線城市現(xiàn)狀】總體房價上升，但一線城市復(fù)蘇強(qiáng)勁，二三線城市表現(xiàn)較弱，形成城市分化2010年6月-2016年11月百城房地產(chǎn)價格月度走勢備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)、中國指數(shù)研究院，銳理整理。2015年及2016年1-11月住宅價格累計上漲圖2015年及2016年典型城市銷售套數(shù)標(biāo)桿樓盤價格檔次分布圖【各線城市現(xiàn)狀】比照2015年，2016年半數(shù)城市高價位、中高價位樓盤數(shù)量有所減少備注：以上數(shù)據(jù)來源于房天下，銳理整理。2015年及2016年典型城市銷售金額標(biāo)桿樓盤價格檔次分布圖【各線城市現(xiàn)狀】局部熱點城市改善和投資性需求明顯釋放，高端樓盤集中入市且去化較好，成交結(jié)構(gòu)上移備注：以上數(shù)據(jù)來源于房天下，銳理整理?！靖骶€城市現(xiàn)狀】深圳上海均價較高、戶型緊湊，北京、廈門等剛需外溢，改善型客戶為主導(dǎo)2016年熱點城市成交均價和套均面積分布圖2015年熱點城市成交均價和套均面積分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院，銳理整理。北京深圳深圳上海杭州廈門北京上海廈門杭州三亞南京【各線城市現(xiàn)狀】成交規(guī)模一線城市穩(wěn)定而二三線城市增長明顯，一線城市二手房市場火爆2015年及2016年一二三線城住宅月平局銷售面積分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院，銳理整理。2016年局部城市二手房、商品房銷售套數(shù)月度分布圖數(shù)據(jù)源：國家統(tǒng)計局【房地產(chǎn)黑天鵝事件回憶】房地產(chǎn)持續(xù)巨量增長，下半年調(diào)控力度超出預(yù)期2014年市場普遍預(yù)期房地產(chǎn)已到了階段性高點，但2015年突破了14年的記錄。2016年1-11月商品房銷售面積13.6億方，同比增長24.3%，將繼續(xù)打破記錄。房地產(chǎn)持續(xù)巨量增長今年上半年房地產(chǎn)還一路高歌猛進(jìn)，結(jié)果9月份“930”黑天鵝事件突然出現(xiàn)，21城密集出臺調(diào)控政策。全行業(yè)可能對本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計缺乏。調(diào)控力度超出預(yù)期22017年房地產(chǎn)市場預(yù)期1.2.3.2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期2017年房地產(chǎn)政策預(yù)期2017年房地產(chǎn)市場預(yù)期2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期【2017年中央工作經(jīng)濟(jì)會議】堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)是治國理政的重要原那么，也是做好經(jīng)濟(jì)工作的方法論。明年貫徹化這個總基調(diào)具有特別重要的意義穩(wěn)是主基調(diào)，穩(wěn)是大局，在穩(wěn)的前提下要在關(guān)鍵領(lǐng)域有所進(jìn)取，在把握好度的前提下奮力有為。政策施行方針財政政策要更加積極有效，預(yù)算安排要適應(yīng)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)、保障民生兜底的需要。貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動性基本穩(wěn)定。匯率政策要在增強(qiáng)匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。金融監(jiān)管政策要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。2012—2017年一二線城市新增貸款占比走勢圖【2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期】貨幣政策將保持中立，信貸政策向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移、向三四線城市傾斜備注：以上數(shù)據(jù)來源于央行，銳理整理。2017年貨幣政策將在經(jīng)濟(jì)運行中保持中立的角色，既不通過寬松刺激經(jīng)濟(jì)，也不通過緊縮干預(yù)經(jīng)濟(jì)。不寬松不代表緊縮，2017年貨幣供給規(guī)模將保持適中增速，貨幣貸款投向更趨均衡。貨幣政策2016年住房部門貸款占比不斷增加，2017年人民幣貸款將向企業(yè)部門轉(zhuǎn)移不同城市信貸資源需要平衡，2016年一二線熱點城市新增貸款比重較高，2017年三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定開展。信貸政策2017年房地產(chǎn)政策預(yù)期1要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的根底性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2

要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。3、要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。3

要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。4要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供給，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解局部城市功能，帶動周邊中小城市開展。5要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)開展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)、銷售、中介等行為。【2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議】五項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施五項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施【2017年中央工作經(jīng)濟(jì)會議房地產(chǎn)政策總結(jié)】著重促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展當(dāng)前房地產(chǎn)主要的問題就是金融風(fēng)險找準(zhǔn)問題房地產(chǎn)定位在我們國家應(yīng)該是居住，房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)該效勞于防控資產(chǎn)性泡沫，而不是穩(wěn)增長或者保增長明確定位既要遏制房地產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落；既要降低大城市的房地產(chǎn)的杠桿，又要關(guān)注三四線城市的去庫存提出原那么落實責(zé)任

落實了地方政府的主體責(zé)任。1、目前房地產(chǎn)市場分化非常嚴(yán)重。2、房地產(chǎn)和地方政府的收入利益密切相關(guān)。3、房地產(chǎn)起落成因非常復(fù)雜，必須由地方政府落實主體責(zé)任。交代方法中央層面出臺一個符合國情的，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康開展的長效機(jī)制。嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性的購房。區(qū)別對待，房價上漲壓力大的地方，要增加土地供給。特大城市要加快疏解局部的城市功能，帶動周邊中小城市的開展。多渠道解決三四線城市的庫存問題。

本輪調(diào)控政策將跨越較長的時間周期，短期內(nèi)“四限”政策〔限購、限貸、限價和限錢〕不會快速退出限購、限貸城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)容熱點城市調(diào)控力度加碼【房地產(chǎn)政策預(yù)判】預(yù)期未來調(diào)控將加碼、信貸更嚴(yán)苛信貸資金監(jiān)管更嚴(yán)苛信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。加強(qiáng)土地競買資金監(jiān)管加強(qiáng)居民購房資金監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊首付貸、互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房等違規(guī)交易行為。調(diào)控力度加碼中央政策延續(xù)“空窗期”2017年中央層面政策“空窗期”仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。房產(chǎn)稅短期內(nèi)出臺的可能性微乎其微。熱點城市通過調(diào)整規(guī)劃或者盤活存量低效建設(shè)用地，增加住宅土地供給；庫存過高的三、四線城市“有供有限”政策仍需從緊執(zhí)行，逐步調(diào)降乃至?xí)和Ｍ恋毓┙o；深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育等市政工程建設(shè)，實現(xiàn)樓市庫存去化與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)現(xiàn)結(jié)合。貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)依舊面臨較大下行壓力，央行現(xiàn)有貨幣政策較難發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，但是像2016年這樣寬松的貨幣政策肯定不復(fù)存在。2017年房地產(chǎn)市場預(yù)期調(diào)整周期判斷近幾輪房價周期上漲時間長、調(diào)整時間短，平均36個月為一輪房價周期，上漲24個月，調(diào)整12個月。故預(yù)計本輪房價調(diào)整將到2017年底-2018年上半年。【房地產(chǎn)市場預(yù)判】任澤平表示本輪房價調(diào)整可能持續(xù)到2017年底-2018年上半年周期時期月數(shù)上行周期上行月數(shù)第一輪2005.06-2009.02452005.06-2008.0738第二輪2009.03-2012.06402009.03-2011.0729第三輪2012.06-2015.04342012.06-2014.0422第四輪2015.05-先行指標(biāo)判斷量在價先，銷售面積是判斷房價變化的先行指標(biāo)。10月調(diào)控以來，房地產(chǎn)銷量大幅回落，預(yù)計價風(fēng)格整也將隨后展開。以房價劃分的房地產(chǎn)周期表房價調(diào)整走向判斷當(dāng)前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機(jī)制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。如果長效機(jī)制能夠建立，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。10個月2個月20個月3個月15個月2個月已7個月銷售面積指標(biāo)領(lǐng)先銷售價格谷峰【房地產(chǎn)市場預(yù)判】房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑，新開工面積、房地產(chǎn)投資增速都將降緩房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑新開工面積、房地產(chǎn)投資增速降緩2016年銷售“大爆發(fā)”透支未來購房需求2016年前11個月，我國商品房銷售面積增速高達(dá)24.3%，全年銷售面積將達(dá)15.6億平方米，近10年來罕見。中國適齡購房人群數(shù)量下降，房地產(chǎn)市場已辭別“黃金增長”時代。2016年至2017年房地產(chǎn)調(diào)控仍將加碼中央經(jīng)濟(jì)工作會議反復(fù)強(qiáng)調(diào)抑制房價上漲十一期間多城市密集出臺調(diào)控政策，之后各熱點城市調(diào)控不斷加碼2006—2016年11月全國商品房銷售、新開工面積增長月度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于前瞻網(wǎng)、中原地產(chǎn)中心，銳理整理。開發(fā)商對市場反響日益靈敏，新開工和房地產(chǎn)銷售逐漸同步，房地產(chǎn)銷售下滑將給新開工面積下降壓力。雖然熱點城市土地供給會增加，但是信貸政策的收緊將影響房地產(chǎn)投資的增速?！痉康禺a(chǎn)市場預(yù)判】政策收緊、需求減少使房價有所回調(diào)，但不會出現(xiàn)斷崖式下降2015—2016年11月房地產(chǎn)投資額走勢圖房地產(chǎn)投資額增長回穩(wěn)土地成交面積減少價格上升“既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落”可以看出，雖然國家對樓市的態(tài)度是“收緊”，但節(jié)奏上應(yīng)該堅持“把握好度”，對樓市的調(diào)控目的是為了“抑制房地產(chǎn)泡沫”，但要防止樓市“大起大落”可能對經(jīng)濟(jì)開展和金融系統(tǒng)帶來的風(fēng)險。2015—2016年11月房地產(chǎn)土地購置面積及成交額走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理?！痉康禺a(chǎn)市場預(yù)判】各線城市情況一二線城市三四線城市銷售面積下降，二線城市降幅更明顯2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策針對熱點城市將進(jìn)一步收緊，一二線城市銷售面積會下降二線城市潛在購置力沒有一線城市充足，2016年透支需求，2017年嚴(yán)風(fēng)格控，銷售回落更加明顯新開工面積回調(diào)一二線城市銷售面積回落土地成交連續(xù)下降房地產(chǎn)投資增速不如2016年土地供給增加帶動房地產(chǎn)投資新開工面積回調(diào)給投資帶來下降壓力價格面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整調(diào)控政策抑制各類需求供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向自住型銷售面積、新開工面積、房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)2017年三四線城市去庫存政策繼續(xù)發(fā)力信貸資源有望向三四線城市傾斜新開工面積帶動投資回溫價格上漲缺乏動力2017年三四線城市庫存壓力仍存，無法支撐房地產(chǎn)價格上漲【房地產(chǎn)市場預(yù)判】未來總體看多，前途光明但道路曲折，呈波浪上升、短周期波動特點。2007年至今全國16個被嚴(yán)控的城市商品房成交均價走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)均為銳理統(tǒng)計、計算理論值，數(shù)據(jù)最終解釋權(quán)歸銳理所有。3未來房地產(chǎn)市場展望1.2.房地產(chǎn)市場開展展望房地產(chǎn)企業(yè)開展建議房地產(chǎn)市場開展展望【房企開展趨勢】大企業(yè)尚未面臨規(guī)模的邊界對效率的影響，大象也能跳舞，存在馬太效應(yīng)。備注：以上數(shù)據(jù)來源于清科數(shù)據(jù)網(wǎng)，銳理整理。2015年局部發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)數(shù)據(jù)圖【房企開展趨勢】品牌房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模增長期，市場集中度將不斷提高，迎來兼并收購浪潮2006年至今全國房地產(chǎn)行業(yè)并購事件數(shù)量走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于清科數(shù)據(jù)網(wǎng)、同策咨詢，銳理整理。2016年1-11月十大房企商品住宅銷售額圖千億房企線【房地產(chǎn)市場預(yù)判】城市進(jìn)一步分化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整決定房地產(chǎn)市場分化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局決定了人口和資金的流向貨幣是流動的，人口是流動的，兩個河流在哪里集合，哪里的房價就會暴漲各線城市人口流向一二線城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶籍人口三四線城市為人口流出型，常住人口顯著少于戶籍人口2015年北上廣深常住人口變動圖2015年北上廣深戶籍人口比重圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于中商產(chǎn)業(yè)研究院，銳理整理?！痉康禺a(chǎn)市場預(yù)判】核心都市圈開展動力足，一線城市香港化以一線城市為中心的核心都市圈城市開展動力巨大核心都市圈開展動力足貨幣未來長期處在相對寬松的狀態(tài)，大趨勢來看利息呈現(xiàn)下降趨勢，一線城市資產(chǎn)高位，按揭利息低。一線城市香港化城市群核心都市高端效勞中心金融屬性強(qiáng)創(chuàng)新發(fā)動機(jī)容器與分化離散由點到塊軌道/信息聯(lián)接產(chǎn)業(yè)與功能互補居住存在時間規(guī)律兩個市場