2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成都銳理數(shù)據(jù)2016年12月31日2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶2016年房地產(chǎn)政策回憶123目錄2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期2017年房地產(chǎn)政策預(yù)期2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望房地產(chǎn)市場(chǎng)開展展望房地產(chǎn)企業(yè)開展建議12016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶1.2.3.2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶2016年房地產(chǎn)政策回憶2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶【國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】全球負(fù)利率時(shí)代，歐盟繼續(xù)實(shí)行QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激2017年12月歐洲央行會(huì)議決定把歐元區(qū)三大基準(zhǔn)利率維持在今年3月降息以來(lái)的史上最低利率水平宣布延長(zhǎng)量化寬松期限，從2017年3月延長(zhǎng)到12月從2017年4月起將資產(chǎn)購(gòu)置方案(APP)每月購(gòu)置資產(chǎn)的規(guī)模從目前的800億歐元減少到600億歐元。歐洲繼續(xù)實(shí)行量化寬松2017年11月日本央行宣布維持現(xiàn)有貨幣政策不變，日本央行繼續(xù)維持負(fù)利率。日本延續(xù)負(fù)利率2016年12月各國(guó)央行最新利率及CPI圖2016年12月美聯(lián)儲(chǔ)如期加息25個(gè)基點(diǎn)。這是美國(guó)一年來(lái)首次加息、十年來(lái)第二次加息。2017年加息兩次是合理預(yù)期，如果經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)更加強(qiáng)勁，那么加息三次也“并非難以置信”。美元宣布加息備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于南方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。【國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】美國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，美元進(jìn)入升值和加息周期2015年12月-2016年11月美國(guó)失業(yè)率走勢(shì)圖5%自然失業(yè)率線2014-2016年前三季度美國(guó)GDP增速走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于TradingEconomics，銳理整理。2015年12月-2016年11月美國(guó)通貨膨脹率走勢(shì)圖2%目標(biāo)線美元進(jìn)入加息周期先決條件已達(dá)成就業(yè)改善：低于美國(guó)5%的自然失業(yè)率經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期通脹預(yù)期：未超過美聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局【國(guó)際黑天鵝事件回憶】國(guó)際黑天鵝事件頻發(fā)2016.06.23英國(guó)公投脫歐英國(guó)市場(chǎng)不確定性增強(qiáng)，英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)和投資收益率降低。人民幣相對(duì)英鎊被動(dòng)升值，但是因?yàn)橹袊?guó)對(duì)英國(guó)投資有限影響較小。美元成為避險(xiǎn)港灣，加大中期人民幣兌美元的貶值壓力2016.11.08特朗普中選美國(guó)總統(tǒng)特朗普被市場(chǎng)作為不確定因素，其主張加大國(guó)內(nèi)根底設(shè)施建設(shè)，積極財(cái)政政策，適當(dāng)收緊貨幣政策預(yù)期加息頻率和力度加強(qiáng)，新興市場(chǎng)資本流出成潮，美元指數(shù)短期走強(qiáng)中國(guó)資本繼續(xù)外流，對(duì)樓市存在降溫的效應(yīng)；中國(guó)企業(yè)美元債務(wù)本錢增加2016.09美國(guó)司法部向德意志銀行開出140億美元罰單2016.12.04意大利憲法改革被公投否決2016.12美國(guó)美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息25個(gè)基點(diǎn)。。。。。?！緡?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】2016年整體經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增速中速長(zhǎng)期化1997—2016年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增速季度走勢(shì)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】CPI受豬肉下跌和房?jī)r(jià)上漲影響，整體溫和可控；PPI受供給側(cè)改革去產(chǎn)能和大宗商品價(jià)格增速提升推動(dòng)，但缺乏長(zhǎng)期走高的需求支撐備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。2008—2016年11月全國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)PPI月度走勢(shì)【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)外表下暗流涌動(dòng)，GDP實(shí)際增速平穩(wěn)但現(xiàn)價(jià)增速逐季提升2016年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】2016年貨幣供給量持續(xù)寬松，增速保持10%左右2003—2016年9月M2供給量同比增長(zhǎng)(%)情況月度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。10%增長(zhǎng)速度線【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】M2與CPI未呈現(xiàn)理論正相關(guān)關(guān)系，因新增M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)1997-2016年M2貨幣供給量和CPI值走勢(shì)圖【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】資金嚴(yán)重脫實(shí)趨虛，金融行業(yè)虛胖2010-2016年第三季度金融、房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中占比季度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。英美國(guó)家金融一般占比線7%【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，市場(chǎng)預(yù)期支持利率下行1997-2016年一年期存貸款利率走勢(shì)圖【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】M2快速增長(zhǎng)導(dǎo)致貨幣供給大于需求，進(jìn)一步使存款利率保持低位1997-2016年貨幣供給量M2和一年期存款利率走勢(shì)圖【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大中國(guó)歷史的三次利差倒掛時(shí)期資本是凈流入，因?yàn)槿嗣駧刨Y產(chǎn)的高收益消除了利差影響。過去三次利差倒掛都是處于周期性經(jīng)濟(jì)下行，但是因?yàn)樨泿耪叱掷m(xù)寬松和利率下降，經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期會(huì)回暖。歷史利差倒掛——仍然資本凈流入近兩年來(lái)中美利差開始明顯下降，未來(lái)存在利差倒掛背的可能。但是因?yàn)槲覀兲幱诮?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性下行，缺少高收益人民幣資產(chǎn)，未來(lái)匯率貶值和資本外流風(fēng)險(xiǎn)是上升的。未來(lái)利差倒掛——存在資本外流風(fēng)險(xiǎn)2002-2015年中國(guó)美國(guó)10年期國(guó)債到期收益率走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于Wind，銳理整理。沒有中國(guó)利率數(shù)據(jù)【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶】人民幣將進(jìn)入貶值周期2000—2016年人民幣對(duì)美元匯率走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。【總結(jié)】2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回憶國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)回憶全球負(fù)利率時(shí)代：歐盟繼續(xù)實(shí)行QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激美元加息周期：美國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，美元進(jìn)入升值和加息周期黑天鵝事件頻發(fā)：英國(guó)脫歐、特朗普中選美國(guó)總統(tǒng)、美元加息都在改變市場(chǎng)預(yù)期，轉(zhuǎn)變國(guó)際資本的流向國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶經(jīng)濟(jì)增速：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)下暗流涌動(dòng)貨幣供給：貨幣供給量持續(xù)寬松，但新增M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)，資金嚴(yán)重脫實(shí)趨虛利率水平：經(jīng)濟(jì)下行壓力和貨幣供給使得利率處于低位人民幣匯率：中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大，進(jìn)入貶值周期2016年房地產(chǎn)政策回憶【2016房地產(chǎn)調(diào)控政策回憶】40個(gè)限購(gòu)城市取消限購(gòu)“930”新政出臺(tái)“五次降息、三次降準(zhǔn)”“330政策”“新930新政”“一次降息、兩次降準(zhǔn)”減免房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅〔不含一線〕重點(diǎn)城市集中出臺(tái)調(diào)控政策2014-2016年房地產(chǎn)政策走勢(shì)政策收緊政策寬松【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策回憶】房地產(chǎn)行業(yè)“刺激與抑制”兩條主線貫穿始終“去庫(kù)存”為主基調(diào)Q1中央出臺(tái)多項(xiàng)刺激性政策下調(diào)不限購(gòu)城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營(yíng)業(yè)稅，以及5月全面實(shí)行“營(yíng)改增”，交易稅負(fù)較之前再降4.8央行維持穩(wěn)健偏寬松貨幣政策前三季度全國(guó)人民幣貸款增加10.16萬(wàn)億元，其中大部分流向房地產(chǎn)市場(chǎng)30多個(gè)省市先后出臺(tái)刺激方案鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房調(diào)減乃至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)多數(shù)城市給予購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼熱點(diǎn)一、二線城市相繼調(diào)控，政策力度相較溫和，收效甚微3月上海、深圳率先調(diào)整限購(gòu)、限貸，蘇州、南京依次落地“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”新政8月份，蘇州、南京、杭州、廈門、武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線城市重啟限購(gòu)。Q2Q3“因城施策”為主旋律Q4去杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫，控一線、穩(wěn)二線、搞活三四線7月，中央政治局會(huì)議首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍為去庫(kù)存問題，但要區(qū)別對(duì)待一城一策930開啟22城密集調(diào)控，城市政策廣度和力度不斷加碼“以限為綱”，主要涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限錢，限購(gòu)、限貸出現(xiàn)頻率最高購(gòu)政策注重有的放矢，分是否本地戶籍、城區(qū)方位、面積段限購(gòu)，個(gè)別城市還直接干預(yù)預(yù)售證審批環(huán)節(jié)、嚴(yán)控房企拿地資金來(lái)源強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序成為亮點(diǎn)及時(shí)澄清不實(shí)新聞報(bào)道，打擊房地產(chǎn)虛假?gòu)V告，正確引導(dǎo)輿論；嚴(yán)查違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，促使市場(chǎng)健康開展；嚴(yán)禁首付貸，標(biāo)準(zhǔn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房行為；加強(qiáng)土地拍賣資金監(jiān)管，防范違規(guī)資金流入。上半年刺激為主，下半年轉(zhuǎn)向抑制“資產(chǎn)泡沫“，整體先揚(yáng)后抑、寬嚴(yán)相濟(jì)【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀】以“時(shí)間換空間”策略推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中國(guó)經(jīng)濟(jì)“三元悖論”示意圖

中國(guó)政府試圖擺脫“三元悖論”的束縛，以“穩(wěn)中前進(jìn)”為總工作基調(diào)，利用“時(shí)間換空間”的策略來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型三元悖論控制地方債規(guī)模保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)16年上半年房地產(chǎn)政策寬松原因房地產(chǎn)“去庫(kù)存”化挽救對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心防止經(jīng)濟(jì)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)16年下半年房地產(chǎn)政策收緊原因防止房地產(chǎn)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防止外部潛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊防止房地產(chǎn)投機(jī)過熱【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)強(qiáng)刺激下的經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)企穩(wěn)缺乏為喜發(fā)展任務(wù)政策效果去庫(kù)存化全國(guó)庫(kù)存有所減少。城市間的供求錯(cuò)配導(dǎo)致核心城市房?jī)r(jià)暴漲，廣大三、四線城市庫(kù)存壓力大。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)僅拉動(dòng)核心城市房?jī)r(jià)和大宗商品價(jià)格房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性過強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎作用銳減。人民幣匯率剛性貶值壓力，人民幣無(wú)視中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、人民銀行推高貨幣市場(chǎng)加權(quán)平均利率，對(duì)美元連續(xù)大幅貶值，表明市場(chǎng)并不看好國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期性企穩(wěn)復(fù)蘇的可持續(xù)性。金融風(fēng)險(xiǎn)2016年非金融部門債務(wù)率暴增19個(gè)百分點(diǎn)、房地產(chǎn)和地方政府（包括融資平臺(tái)）在新增信貸中的占比飆升至2/3以上、銀行對(duì)非銀金融機(jī)構(gòu)債權(quán)翻倍等金融風(fēng)險(xiǎn)隱患下半年央行及早啟動(dòng)金融體系去杠桿，避免了金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。企業(yè)債務(wù)部分幫助企業(yè)部門修復(fù)了資產(chǎn)負(fù)債表非典型房地產(chǎn)周期未找到相關(guān)數(shù)據(jù)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行，銳理整理。2016年1-11月新增人民幣貸款和住房部門中長(zhǎng)期貸款余額月度走勢(shì)圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】新增中長(zhǎng)期居民房貸占比連續(xù)超70%，金融高杠桿風(fēng)險(xiǎn)顯著70%占比線2016年1-11月份，居民新增中長(zhǎng)期貸款已經(jīng)到達(dá)了史無(wú)前例的5.26萬(wàn)億，幾乎等同于2014和2015兩年之和，超過了當(dāng)初“四萬(wàn)億”時(shí)期企業(yè)新增長(zhǎng)期貸款的峰值。直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當(dāng)初四萬(wàn)億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房?jī)r(jià)大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【個(gè)人房貸爆發(fā)式增長(zhǎng)暗藏的風(fēng)險(xiǎn)】2016年，居民新增中長(zhǎng)期貸款已經(jīng)到達(dá)了史無(wú)前例的5.66萬(wàn)億，超過2014和2015兩年之和，超過了當(dāng)初“四萬(wàn)億”時(shí)期企業(yè)新增長(zhǎng)期貸款的峰值。直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當(dāng)初四萬(wàn)億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房?jī)r(jià)大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎2006年至2016年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額及固定資產(chǎn)投資額年度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】土地財(cái)政依賴度未減少2001年至2016年1-11月土地出讓金及地方政府財(cái)政收入年度走勢(shì)圖40%占比線2016年預(yù)計(jì)占比40%備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。2015-2016年11月M1和M2同比增幅月度走勢(shì)圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】貨幣政策刺激效果越來(lái)越弱歷史上M1的高速增長(zhǎng)都伴隨著經(jīng)濟(jì)上行，但是現(xiàn)在無(wú)論貨幣供給增長(zhǎng)多快，企業(yè)投資卻增長(zhǎng)放慢，這是我國(guó)20年來(lái)的首次。M1和M2剪刀差逐漸凸顯貨幣供給增加未能帶動(dòng)實(shí)業(yè)投資2016年1-11月各項(xiàng)投資同比增速比照?qǐng)D1997-2016年CPI值和一年期存款利率走勢(shì)圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】近兩年僅出現(xiàn)小幅度的通貨膨脹，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)歷史新高2010-2016年全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)和貨幣供給量M2走勢(shì)圖【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房?jī)r(jià)和貨幣供給呈現(xiàn)正相關(guān)，但近兩年前者增速超后者【2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】5次樓市低潮反思，調(diào)控政策需要改進(jìn)2010-2012年調(diào)控46個(gè)大中城市出臺(tái)“限購(gòu)令”10個(gè)城市出臺(tái)強(qiáng)制“限價(jià)令”央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率傳統(tǒng)渠道的融資均受到嚴(yán)格限制調(diào)控效果明顯，投資投機(jī)消失“上海生病，全國(guó)吃藥”成交量大降，價(jià)格下跌較少豪宅大受打擊，四年未漲商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺，為未來(lái)供大于求窘境埋下伏筆2005年調(diào)控出臺(tái)國(guó)八條取消貸款優(yōu)惠征收營(yíng)業(yè)稅2008年樓市調(diào)整金融危機(jī)的影響逐步顯現(xiàn)傳統(tǒng)高收入行業(yè)大量裁員2014年樓市調(diào)整三四線城市庫(kù)存高企，表現(xiàn)持續(xù)低迷，銀行主動(dòng)收緊房地產(chǎn)融資購(gòu)房需求大幅減少中介行業(yè)也出現(xiàn)了關(guān)店潮二三線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，房企加大投資力度，為高庫(kù)存埋下隱患重點(diǎn)城市成交量大幅下降，但價(jià)格跌的不多高庫(kù)存的問題越來(lái)越嚴(yán)重，施工建設(shè)也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)2016年樓市調(diào)控22個(gè)城市密集調(diào)控以限為綱，限購(gòu)、限貸為主，輔之限價(jià)、限錢銷量大幅回調(diào)，房?jī)r(jià)漲幅放緩調(diào)控未改變房?jī)r(jià)上漲UI預(yù)期高杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍需緩解城市間分化，開始因城施策建立長(zhǎng)效機(jī)制非常重要房地產(chǎn)因?yàn)閺氖┕さ浇ǔ捎兄辽?、2年的間隔存在小周期。決策不能只看眼前，否那么很容易和行業(yè)小周期疊加，加劇負(fù)面效果政策推出要注重時(shí)機(jī)注重行業(yè)開展情況，在適當(dāng)時(shí)機(jī)推出政策，防止造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。不能迷信行政壓力短期強(qiáng)壓雖然見效快，但根本面不改的情況下，要么“按下葫蘆浮起瓢”，導(dǎo)致其他領(lǐng)域出問題；要么后期出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2000-2016年11月全國(guó)商品房銷售面積及增速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】銷售額首破100萬(wàn)億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2000-2016年11月全國(guó)商品房銷售額及增速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)銷售額首破100萬(wàn)億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2000-2016年11月全國(guó)商品房銷售面積及增速年度走勢(shì)圖2000-2016年11月全國(guó)商品房銷售額及增速年度走勢(shì)圖2000-2016年11月全國(guó)房地產(chǎn)投資額及其增速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)投資增速回落，總投資額趨于穩(wěn)定備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2000-2016年11月全國(guó)商品住宅新開工施工面積及增速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】商品住宅新開工施工面積近幾年持續(xù)下降備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2005-2016年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)土地置地面積及增速年度走勢(shì)圖2005-2016年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)土地成交價(jià)款及均價(jià)年度走勢(shì)圖【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】土地置地面積逐年下降，成交價(jià)款總體有所回落，但土地均價(jià)快速上升備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。房地產(chǎn)需求銷售面積：房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高銷售額：房地產(chǎn)銷售額首破100萬(wàn)億元大關(guān)房地產(chǎn)供給投資：房地產(chǎn)投資增速回落，總投資額趨于穩(wěn)定新開工：商品住宅新開工施工面積近幾年持續(xù)下降土地成交：土地置地面積逐年下降【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存有所減少2010年6月-2016年11月全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)月度走勢(shì)圖【全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】16年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)迅速，下半年政策收緊增長(zhǎng)趨緩但依然強(qiáng)勁備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下網(wǎng)，銳理整理?！救珖?guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】16年1-11月居民新增中長(zhǎng)期貸款到達(dá)5.26萬(wàn)億，個(gè)人房貸爆發(fā)式增長(zhǎng)2008-2016年11月新增人民幣貸款和居民中長(zhǎng)期貸款余額年度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理?！救珖?guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率不斷提升，3000億以上超級(jí)陣營(yíng)脫穎而出2015年2016年百億房企各陣營(yíng)數(shù)量分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2016年百億房企各陣營(yíng)銷售額及增長(zhǎng)率平均值分布圖【各線城市現(xiàn)狀】總體房?jī)r(jià)上升，但一線城市復(fù)蘇強(qiáng)勁，二三線城市表現(xiàn)較弱，形成城市分化2010年6月-2016年11月百城房地產(chǎn)價(jià)格月度走勢(shì)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)、中國(guó)指數(shù)研究院，銳理整理。2015年及2016年1-11月住宅價(jià)格累計(jì)上漲圖2015年及2016年典型城市銷售套數(shù)標(biāo)桿樓盤價(jià)格檔次分布圖【各線城市現(xiàn)狀】比照2015年，2016年半數(shù)城市高價(jià)位、中高價(jià)位樓盤數(shù)量有所減少備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下，銳理整理。2015年及2016年典型城市銷售金額標(biāo)桿樓盤價(jià)格檔次分布圖【各線城市現(xiàn)狀】局部熱點(diǎn)城市改善和投資性需求明顯釋放，高端樓盤集中入市且去化較好，成交結(jié)構(gòu)上移備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下，銳理整理?！靖骶€城市現(xiàn)狀】深圳上海均價(jià)較高、戶型緊湊，北京、廈門等剛需外溢，改善型客戶為主導(dǎo)2016年熱點(diǎn)城市成交均價(jià)和套均面積分布圖2015年熱點(diǎn)城市成交均價(jià)和套均面積分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院，銳理整理。北京深圳深圳上海杭州廈門北京上海廈門杭州三亞南京【各線城市現(xiàn)狀】成交規(guī)模一線城市穩(wěn)定而二三線城市增長(zhǎng)明顯，一線城市二手房市場(chǎng)火爆2015年及2016年一二三線城住宅月平局銷售面積分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院，銳理整理。2016年局部城市二手房、商品房銷售套數(shù)月度分布圖數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局【房地產(chǎn)黑天鵝事件回憶】房地產(chǎn)持續(xù)巨量增長(zhǎng)，下半年調(diào)控力度超出預(yù)期2014年市場(chǎng)普遍預(yù)期房地產(chǎn)已到了階段性高點(diǎn)，但2015年突破了14年的記錄。2016年1-11月商品房銷售面積13.6億方，同比增長(zhǎng)24.3%，將繼續(xù)打破記錄。房地產(chǎn)持續(xù)巨量增長(zhǎng)今年上半年房地產(chǎn)還一路高歌猛進(jìn)，結(jié)果9月份“930”黑天鵝事件突然出現(xiàn)，21城密集出臺(tái)調(diào)控政策。全行業(yè)可能對(duì)本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計(jì)缺乏。調(diào)控力度超出預(yù)期22017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期1.2.3.2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期2017年房地產(chǎn)政策預(yù)期2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期【2017年中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議】堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)是治國(guó)理政的重要原那么，也是做好經(jīng)濟(jì)工作的方法論。明年貫徹化這個(gè)總基調(diào)具有特別重要的意義穩(wěn)是主基調(diào)，穩(wěn)是大局，在穩(wěn)的前提下要在關(guān)鍵領(lǐng)域有所進(jìn)取，在把握好度的前提下奮力有為。政策施行方針財(cái)政政策要更加積極有效，預(yù)算安排要適應(yīng)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、保障民生兜底的需要。貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。匯率政策要在增強(qiáng)匯率彈性的同時(shí)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。金融監(jiān)管政策要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。2012—2017年一二線城市新增貸款占比走勢(shì)圖【2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期】貨幣政策將保持中立，信貸政策向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移、向三四線城市傾斜備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于央行，銳理整理。2017年貨幣政策將在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中保持中立的角色，既不通過寬松刺激經(jīng)濟(jì)，也不通過緊縮干預(yù)經(jīng)濟(jì)。不寬松不代表緊縮，2017年貨幣供給規(guī)模將保持適中增速，貨幣貸款投向更趨均衡。貨幣政策2016年住房部門貸款占比不斷增加，2017年人民幣貸款將向企業(yè)部門轉(zhuǎn)移不同城市信貸資源需要平衡，2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高，2017年三四線城市將通過補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定開展。信貸政策2017年房地產(chǎn)政策預(yù)期1要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的根底性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2

要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。3、要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。3

要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。4要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供給，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解局部城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市開展。5要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)開展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)、銷售、中介等行為?！?017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議】五項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施五項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施【2017年中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議房地產(chǎn)政策總結(jié)】著重促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展當(dāng)前房地產(chǎn)主要的問題就是金融風(fēng)險(xiǎn)找準(zhǔn)問題房地產(chǎn)定位在我們國(guó)家應(yīng)該是居住，房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)該效勞于防控資產(chǎn)性泡沫，而不是穩(wěn)增長(zhǎng)或者保增長(zhǎng)明確定位既要遏制房地產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落；既要降低大城市的房地產(chǎn)的杠桿，又要關(guān)注三四線城市的去庫(kù)存提出原那么落實(shí)責(zé)任

落實(shí)了地方政府的主體責(zé)任。1、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重。2、房地產(chǎn)和地方政府的收入利益密切相關(guān)。3、房地產(chǎn)起落成因非常復(fù)雜，必須由地方政府落實(shí)主體責(zé)任。交代方法中央層面出臺(tái)一個(gè)符合國(guó)情的，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康開展的長(zhǎng)效機(jī)制。嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性的購(gòu)房。區(qū)別對(duì)待，房?jī)r(jià)上漲壓力大的地方，要增加土地供給。特大城市要加快疏解局部的城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市的開展。多渠道解決三四線城市的庫(kù)存問題。

本輪調(diào)控政策將跨越較長(zhǎng)的時(shí)間周期，短期內(nèi)“四限”政策〔限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限錢〕不會(huì)快速退出限購(gòu)、限貸城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)容熱點(diǎn)城市調(diào)控力度加碼【房地產(chǎn)政策預(yù)判】預(yù)期未來(lái)調(diào)控將加碼、信貸更嚴(yán)苛信貸資金監(jiān)管更嚴(yán)苛信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。加強(qiáng)土地競(jìng)買資金監(jiān)管加強(qiáng)居民購(gòu)房資金監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊首付貸、互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房等違規(guī)交易行為。調(diào)控力度加碼中央政策延續(xù)“空窗期”2017年中央層面政策“空窗期”仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。房產(chǎn)稅短期內(nèi)出臺(tái)的可能性微乎其微。熱點(diǎn)城市通過調(diào)整規(guī)劃或者盤活存量低效建設(shè)用地，增加住宅土地供給；庫(kù)存過高的三、四線城市“有供有限”政策仍需從緊執(zhí)行，逐步調(diào)降乃至?xí)和Ｍ恋毓┙o；深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育等市政工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)樓市庫(kù)存去化與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)現(xiàn)結(jié)合。貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)依舊面臨較大下行壓力，央行現(xiàn)有貨幣政策較難發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，但是像2016年這樣寬松的貨幣政策肯定不復(fù)存在。2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整周期判斷近幾輪房?jī)r(jià)周期上漲時(shí)間長(zhǎng)、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月為一輪房?jī)r(jià)周期，上漲24個(gè)月，調(diào)整12個(gè)月。故預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)調(diào)整將到2017年底-2018年上半年。【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】任澤平表示本輪房?jī)r(jià)調(diào)整可能持續(xù)到2017年底-2018年上半年周期時(shí)期月數(shù)上行周期上行月數(shù)第一輪2005.06-2009.02452005.06-2008.0738第二輪2009.03-2012.06402009.03-2011.0729第三輪2012.06-2015.04342012.06-2014.0422第四輪2015.05-先行指標(biāo)判斷量在價(jià)先，銷售面積是判斷房?jī)r(jià)變化的先行指標(biāo)。10月調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)銷量大幅回落，預(yù)計(jì)價(jià)風(fēng)格整也將隨后展開。以房?jī)r(jià)劃分的房地產(chǎn)周期表房?jī)r(jià)調(diào)整走向判斷當(dāng)前調(diào)控主要是通過限購(gòu)限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長(zhǎng)效機(jī)制建立不理想，2017年底-2018年上半年房?jī)r(jià)面臨新一輪上漲壓力。如果長(zhǎng)效機(jī)制能夠建立，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。10個(gè)月2個(gè)月20個(gè)月3個(gè)月15個(gè)月2個(gè)月已7個(gè)月銷售面積指標(biāo)領(lǐng)先銷售價(jià)格谷峰【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑，新開工面積、房地產(chǎn)投資增速都將降緩房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑新開工面積、房地產(chǎn)投資增速降緩2016年銷售“大爆發(fā)”透支未來(lái)購(gòu)房需求2016年前11個(gè)月，我國(guó)商品房銷售面積增速高達(dá)24.3%，全年銷售面積將達(dá)15.6億平方米，近10年來(lái)罕見。中國(guó)適齡購(gòu)房人群數(shù)量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)已辭別“黃金增長(zhǎng)”時(shí)代。2016年至2017年房地產(chǎn)調(diào)控仍將加碼中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)抑制房?jī)r(jià)上漲十一期間多城市密集出臺(tái)調(diào)控政策，之后各熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼2006—2016年11月全國(guó)商品房銷售、新開工面積增長(zhǎng)月度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于前瞻網(wǎng)、中原地產(chǎn)中心，銳理整理。開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)反響日益靈敏，新開工和房地產(chǎn)銷售逐漸同步，房地產(chǎn)銷售下滑將給新開工面積下降壓力。雖然熱點(diǎn)城市土地供給會(huì)增加，但是信貸政策的收緊將影響房地產(chǎn)投資的增速?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】政策收緊、需求減少使房?jī)r(jià)有所回調(diào)，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降2015—2016年11月房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)回穩(wěn)土地成交面積減少價(jià)格上升“既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落”可以看出，雖然國(guó)家對(duì)樓市的態(tài)度是“收緊”，但節(jié)奏上應(yīng)該堅(jiān)持“把握好度”，對(duì)樓市的調(diào)控目的是為了“抑制房地產(chǎn)泡沫”，但要防止樓市“大起大落”可能對(duì)經(jīng)濟(jì)開展和金融系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2015—2016年11月房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積及成交額走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】各線城市情況一二線城市三四線城市銷售面積下降，二線城市降幅更明顯2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策針對(duì)熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步收緊，一二線城市銷售面積會(huì)下降二線城市潛在購(gòu)置力沒有一線城市充足，2016年透支需求，2017年嚴(yán)風(fēng)格控，銷售回落更加明顯新開工面積回調(diào)一二線城市銷售面積回落土地成交連續(xù)下降房地產(chǎn)投資增速不如2016年土地供給增加帶動(dòng)房地產(chǎn)投資新開工面積回調(diào)給投資帶來(lái)下降壓力價(jià)格面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整調(diào)控政策抑制各類需求供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向自住型銷售面積、新開工面積、房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)2017年三四線城市去庫(kù)存政策繼續(xù)發(fā)力信貸資源有望向三四線城市傾斜新開工面積帶動(dòng)投資回溫價(jià)格上漲缺乏動(dòng)力2017年三四線城市庫(kù)存壓力仍存，無(wú)法支撐房地產(chǎn)價(jià)格上漲【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】未來(lái)總體看多，前途光明但道路曲折，呈波浪上升、短周期波動(dòng)特點(diǎn)。2007年至今全國(guó)16個(gè)被嚴(yán)控的城市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)均為銳理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算理論值，數(shù)據(jù)最終解釋權(quán)歸銳理所有。3未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望1.2.房地產(chǎn)市場(chǎng)開展展望房地產(chǎn)企業(yè)開展建議房地產(chǎn)市場(chǎng)開展展望【房企開展趨勢(shì)】大企業(yè)尚未面臨規(guī)模的邊界對(duì)效率的影響，大象也能跳舞，存在馬太效應(yīng)。備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于清科數(shù)據(jù)網(wǎng)，銳理整理。2015年局部發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)圖【房企開展趨勢(shì)】品牌房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)期，市場(chǎng)集中度將不斷提高，迎來(lái)兼并收購(gòu)浪潮2006年至今全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)事件數(shù)量走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于清科數(shù)據(jù)網(wǎng)、同策咨詢，銳理整理。2016年1-11月十大房企商品住宅銷售額圖千億房企線【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】城市進(jìn)一步分化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整決定房地產(chǎn)市場(chǎng)分化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局決定了人口和資金的流向貨幣是流動(dòng)的，人口是流動(dòng)的，兩個(gè)河流在哪里集合，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲各線城市人口流向一二線城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶籍人口三四線城市為人口流出型，常住人口顯著少于戶籍人口2015年北上廣深常住人口變動(dòng)圖2015年北上廣深戶籍人口比重圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中商產(chǎn)業(yè)研究院，銳理整理。【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】核心都市圈開展動(dòng)力足，一線城市香港化以一線城市為中心的核心都市圈城市開展動(dòng)力巨大核心都市圈開展動(dòng)力足貨幣未來(lái)長(zhǎng)期處在相對(duì)寬松的狀態(tài)，大趨勢(shì)來(lái)看利息呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，一線城市資產(chǎn)高位，按揭利息低。一線城市香港化城市群核心都市高端效勞中心金融屬性強(qiáng)創(chuàng)新發(fā)動(dòng)機(jī)容器與分化離散由點(diǎn)到塊軌道/信息聯(lián)接產(chǎn)業(yè)與功能互補(bǔ)居住存在時(shí)間規(guī)律兩個(gè)市場(chǎng)