天津?qū)毮軚|麗項(xiàng)目商業(yè)定位建議135P

寶能東麗項(xiàng)目商業(yè)定位建議2013.3.152021/5/91目錄一、天津商業(yè)分布情況綜述二、區(qū)域商業(yè)中心分布情況三、天津城市綜合體分布情況四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目定位環(huán)境分析六、項(xiàng)目商業(yè)部分定位七、東麗項(xiàng)目可售商業(yè)產(chǎn)品建議八、商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算九、商業(yè)部分銷售策略原則及推售思路2021/5/92天津城市商業(yè)分布格局天津隨著交通體系的逐步完善，以濱江道，南京路為核心的實(shí)際商圈將進(jìn)一步鞏固并擴(kuò)大。城市空間格局的變化和求便型消費(fèi)需求的產(chǎn)生，推動(dòng)城市商業(yè)布局呈多中心發(fā)展格局和外擴(kuò)趨勢(shì)。以區(qū)域性商圈的興起和競(jìng)爭(zhēng)為主線的發(fā)展特征已形成，如時(shí)代奧城，河?xùn)|萬(wàn)達(dá)商圈。市級(jí)商圈：南市東馬路、和平路-濱江道、南京路-小白樓、友誼路商圈區(qū)域商圈：鞍山道、奧城、大沽南路、梅江灣、津?yàn)I大道商圈、中北鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)2021/5/93主要商業(yè)銷售狀況12年全年各區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品成交中，市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)均有不同程度下降。泰安道五大院成交銷售金額14億，主要為商業(yè)整售。融創(chuàng)王府壹號(hào)成交213套，成交金額2.57億，成交均價(jià)46116元/平米。2021/5/94主要商業(yè)租金狀況天津目前運(yùn)營(yíng)較成熟的購(gòu)物中心均為百貨轉(zhuǎn)型，其中百貨商店作為主力店占了80%左右的面積，所以對(duì)于物業(yè)持有者來(lái)講，主力店的租金直接影響項(xiàng)目的坪效租金。2021/5/95從天津現(xiàn)有各大商業(yè)的業(yè)態(tài)組合比例來(lái)看，零售購(gòu)物占據(jù)較大的比重，尤其是一些從百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的商業(yè)，相比而言休閑及娛樂(lè)方面十分缺乏。?可以看出，新入市的購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)組合上均在娛樂(lè)/休閑業(yè)態(tài)上提高了比重，這也是大型商業(yè)體未來(lái)在業(yè)態(tài)組合上的整體趨勢(shì)表現(xiàn)。?總的來(lái)看，天津的商業(yè)仍處于以滿足購(gòu)物為主要經(jīng)營(yíng)目的，對(duì)家庭的休閑、娛樂(lè)、餐飲在購(gòu)物中心中帶動(dòng)的消費(fèi)潛力還有待發(fā)揮。主要項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例構(gòu)成2021/5/96天津的商業(yè)格局目前已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的由單一的核心商圈向區(qū)域型商圈發(fā)展的態(tài)勢(shì)，隨著區(qū)域商圈的不斷成熟，消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣將發(fā)生改變，消費(fèi)重心不再單一化，而是呈現(xiàn)多中心發(fā)展。-從城市租金的走勢(shì)來(lái)看，成熟的商圈租金較為平穩(wěn)，新興商圈由于受到區(qū)域發(fā)展、消費(fèi)人群等方面的成熟度不高的影響，預(yù)計(jì)租金起點(diǎn)會(huì)相對(duì)較低，增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。-從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)的商業(yè)將更將注重休閑、餐飲類業(yè)態(tài)比例的提升，并且業(yè)態(tài)的細(xì)分（如突破常規(guī)業(yè)態(tài)，增加體驗(yàn)式亮點(diǎn)）也是各項(xiàng)目尤其是城市邊緣型商業(yè)需要充分考慮的。天津城市商業(yè)格局結(jié)論2021/5/97目錄一、天津商業(yè)分布情況綜述二、區(qū)域商業(yè)中心分布情況三、天津城市綜合體分布情況四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目定位環(huán)境分析六、項(xiàng)目商業(yè)部分定位七、東麗項(xiàng)目可售商業(yè)產(chǎn)品建議八、商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算九、商業(yè)部分銷售策略原則及推售思路2021/5/98天津整體區(qū)域商業(yè)分布情況河北區(qū)（獅子林大街、北寧公園）河?xùn)|區(qū)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）河西區(qū)（天津?yàn)?、下瓦房）東麗區(qū)（空港）南開(kāi)區(qū)（奧城）河西區(qū)（梅江）南開(kāi)區(qū)（中北鎮(zhèn)、芥園道）2021/5/99?區(qū)域型商業(yè)的形式正處于由街鋪向區(qū)域型購(gòu)物中心升級(jí)的進(jìn)程中。?目前的區(qū)域型購(gòu)物中心基本依托于項(xiàng)目周邊具有相當(dāng)規(guī)模的居住片區(qū)或衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)計(jì)劃而建。?區(qū)域市場(chǎng)的購(gòu)物中心通常體量控制在10萬(wàn)平米左右，且通常會(huì)配備以超市或百貨作為其主力店，且配備較大比例的餐飲業(yè)態(tài)，其功能定位均以周邊輻射家庭型消費(fèi)為主，檔次上主要走中端路線。?隨著城市核心土地的供應(yīng)有限以及人們的消費(fèi)習(xí)慣逐步被商業(yè)格局所引導(dǎo)，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始在區(qū)域型商業(yè)上大做文章且推出可以復(fù)制的產(chǎn)品，如凱德的嘉茂等產(chǎn)品的出現(xiàn)。區(qū)域市場(chǎng)概況2021/5/910天津市商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)分布?核心商圈商業(yè)設(shè)施分布過(guò)度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致差異化?區(qū)域商圈不斷崛起市場(chǎng)供應(yīng)?市內(nèi)商業(yè)處于集中爆發(fā)期?市區(qū)大型商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)主要來(lái)自結(jié)構(gòu)調(diào)整?百貨類商業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期?更能體現(xiàn)體驗(yàn)性、趣味性及參與性的未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)市場(chǎng)趨勢(shì)?業(yè)態(tài)趨于多元化?檔次逐步提高?國(guó)際零售商，品牌進(jìn)入?地鐵，海河沿線和外圍居住區(qū)商業(yè)板塊將占據(jù)主導(dǎo)市場(chǎng)表現(xiàn)?租金合理，并且將有上升空間?空置率將略有上升?各種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)情況穩(wěn)定2021/5/911目錄一、天津商業(yè)分布情況綜述二、區(qū)域商業(yè)中心分布情況三、天津城市綜合體分布情況四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目定位環(huán)境分析六、項(xiàng)目商業(yè)部分定位七、東麗項(xiàng)目可售商業(yè)產(chǎn)品建議八、商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算九、商業(yè)部分銷售策略原則及推售思路2021/5/912根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目輻射范圍定為三個(gè)商圈，第一輻射商圈為核心商圈，半徑3km，覆蓋項(xiàng)目用地周邊；第二輻射商圈半徑10km，覆蓋空港及周邊；第三輻射商圈半徑25km，覆蓋空港、東麗、津南的一部分及市內(nèi)。天津城市綜合體分布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城仁恒海河廣場(chǎng)紅星國(guó)際廣場(chǎng)2021/5/913物業(yè)地址河?xùn)|河?xùn)|津?yàn)I大道與泰興南路交口處總占面82000平方米總建面510000平方米容積率3.9綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年10月車位配比1:1.25停車位1：1.25;開(kāi)發(fā)商天津河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司；戶型面積二居室93-121平米、三居室129-136平米均價(jià)14500元/平方米物業(yè)管理萬(wàn)達(dá)物業(yè)售價(jià)均價(jià)14500元/平方米物業(yè)費(fèi)2.30元/月/平米物業(yè)管理天津河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2021/5/914項(xiàng)目商業(yè)寫(xiě)字樓住宅總建筑規(guī)模建筑面積（平米）230000120000170000約510000一、項(xiàng)目概況2021/5/915萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于天津核心區(qū)域—河?xùn)|區(qū)，河?xùn)|區(qū)位于天津一軸兩帶上，其區(qū)域價(jià)值不可限量；項(xiàng)目傲踞河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道的核心地帶，無(wú)縫連接城市中心與濱海新區(qū)。周邊有十幾條公交線路匯集至此；項(xiàng)目位置緊鄰規(guī)劃中地鐵四號(hào)、五號(hào)線登發(fā)裝飾城站。二、地理區(qū)位2021/5/9161080米步行街，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的靈魂與紐帶每層的景觀主題各不相同，如一層為歐式風(fēng)格，二層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格沿局部布置園林小品，可謂移步易景休憩場(chǎng)所與內(nèi)部景觀及園林小品緊密結(jié)合景觀規(guī)劃三、建筑規(guī)劃2021/5/917四、業(yè)態(tài)定位1、整體定位商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、多種功能推動(dòng)城市國(guó)際化進(jìn)程2021/5/918同樓層主力店萬(wàn)千百貨時(shí)尚女裝時(shí)尚男裝精美配飾化妝品珠寶及手表精包鞋類流行快線甜點(diǎn)咖啡1F：炫動(dòng)空間2、業(yè)態(tài)布局四、業(yè)態(tài)定位2021/5/9192、業(yè)態(tài)布局四、業(yè)態(tài)定位2F：流行前線同樓層主力店：萬(wàn)千百貨、大玩家電玩城、國(guó)美電器個(gè)性牛仔品牌內(nèi)衣潮流美甲休閑食品個(gè)性家居用品兒童玩具兒童服裝美容美發(fā)運(yùn)動(dòng)服裝及體育用品2021/5/9203F：食尚港灣2、業(yè)態(tài)布局四、業(yè)態(tài)定位同樓層主力店：萬(wàn)千百貨、大歌星KTV中餐佳肴川菜、津菜、粵菜日式料理、韓式料理意式茶餐廳、泰國(guó)美食西餐美食意大利餐廳美式餐廳各種特色小吃、料理2021/5/921根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目輻射范圍定為三個(gè)商圈，第一輻射商圈為核心商圈，半徑3km，覆蓋項(xiàng)目用地周邊；第二輻射商圈半徑10km，覆蓋空港及周邊；第三輻射商圈半徑25km，覆蓋空港、東麗、津南的一部分及市內(nèi)。天津城市綜合體分布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城仁恒海河廣場(chǎng)紅星國(guó)際廣場(chǎng)2021/5/922仁恒海河廣場(chǎng)物業(yè)地址天津市南開(kāi)區(qū)東馬路137號(hào)總建面73600㎡總投資6000萬(wàn)美元樓層狀況地下兩層，地上四層停車位800個(gè)開(kāi)發(fā)商新加坡仁恒置地運(yùn)營(yíng)商韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)龍信集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)法國(guó)達(dá)思建筑設(shè)計(jì)咨詢公司物業(yè)管理仁恒物業(yè)營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)㎡2021/5/923一、項(xiàng)目概況樂(lè)天百貨是仁恒海河廣場(chǎng)的重要組成部分；仁恒海河廣場(chǎng)一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為住宅，商業(yè)、寫(xiě)字樓屬于二期開(kāi)發(fā)，二期的商業(yè)采取分階段招商經(jīng)營(yíng)策略，并未全部一次到位，先期引入樂(lè)天百貨，發(fā)展綜合商業(yè)，為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留發(fā)展空間，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)樂(lè)天百貨的成熟運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)氛圍，提升該物業(yè)(剩余二層商鋪及寫(xiě)字樓）的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)減輕后期經(jīng)營(yíng)成本。2021/5/924二、建筑規(guī)劃樂(lè)天百貨住宅寫(xiě)字樓樂(lè)天百貨作為仁恒海河廣場(chǎng)的重要組成部分，將之置于天津商業(yè)主干道東馬路側(cè)，與遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨共同組成東馬路商圈，使其進(jìn)一步發(fā)展壯大。區(qū)域內(nèi)部，商業(yè)與住宅、寫(xiě)字樓部分既相互分割，又通過(guò)景觀又相互融合、銜接。1、總體規(guī)劃2021/5/9252、交通動(dòng)線三、建筑規(guī)劃◆該項(xiàng)目與已開(kāi)通的2號(hào)線和規(guī)劃中的4號(hào)線于地下二層接駁，并使該項(xiàng)目的客流導(dǎo)入系統(tǒng)由平面發(fā)展至立體導(dǎo)入系統(tǒng)。為該項(xiàng)目的客流導(dǎo)入，提供了保證。◆內(nèi)部人流動(dòng)線通過(guò)極致景觀設(shè)計(jì)與外部有機(jī)結(jié)合，提高在購(gòu)物體驗(yàn)感。2021/5/926四、業(yè)態(tài)定位中產(chǎn)階級(jí)、年輕化百貨部分目標(biāo)客戶群定位：28-35歲年輕女性1、整體定位2021/5/927仁恒樂(lè)天百貨地下三層，地上五層：負(fù)三層為停車場(chǎng)；負(fù)二層為Premium食品館、時(shí)尚潮流館和ITWorld；負(fù)一層為少女裝、牛仔休閑、優(yōu)衣庫(kù)和時(shí)尚飾品；一層坐擁同步國(guó)際流行趨勢(shì)的國(guó)際名品、化妝品、鞋品和名表館；二層為精品女裝、內(nèi)衣、珠寶、時(shí)尚雜品、箱包、時(shí)尚手表和名品太陽(yáng)鏡；三層為高級(jí)淑女裝、女性配飾、兒童用品和雜貨；四層為高級(jí)紳士裝、高爾夫和休閑、家庭生活主題以及特賣場(chǎng)、文化會(huì)所；星星國(guó)際影城位于五層。四、業(yè)態(tài)定位2、業(yè)態(tài)布局2021/5/928層面積(㎡)商品類別4F5,207男裝，高爾夫，家庭3F4,528女休閑裝，牛仔休閑，兒童2F4,947女正裝，內(nèi)衣，珠寶，雜貨1F4,297海外名品，化妝品，皮鞋B1F5,217SPA,easy-casual，

時(shí)尚雜貨生態(tài)公園餐飲B2F4,184SPA，時(shí)尚前鋒，運(yùn)動(dòng)LifeStyle生活館Trendy時(shí)尚專營(yíng)館CONCEPT四、業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)種比較齊全。集藝術(shù)品鑒、文化沙龍于一體的高檔文化會(huì)所、CGV電影院、MVG貴賓室、母嬰休息室、Skincareroom、女性專用停車場(chǎng)、YellowCap商品代送服務(wù)以及專為兒童設(shè)計(jì)的家庭衛(wèi)生間，細(xì)致周到的配套設(shè)施及私屬服務(wù)，為尊貴客人提供超值的購(gòu)物體驗(yàn)。3、業(yè)態(tài)、業(yè)種分布2021/5/929五、經(jīng)營(yíng)模式及商業(yè)坪效樂(lè)天百貨商鋪均為聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，平均20-25%扣點(diǎn)率；自持餐飲部分租金為均價(jià)5-7元；根據(jù)租金預(yù)測(cè)均價(jià)為15元//㎡出租率95℅計(jì)算，1.56億元/年，營(yíng)業(yè)坪效1300元/㎡/月。仁恒商業(yè)項(xiàng)目7.4萬(wàn)平米，其中主力店樂(lè)天百貨5萬(wàn)平米，其余2.4萬(wàn)平米商鋪部分日后出售。2021/5/930六、項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：處于天津傳統(tǒng)商業(yè)和平路延長(zhǎng)線上，同時(shí)未來(lái)和地鐵接駁，客流量大成為影響經(jīng)營(yíng)效益的主要原因；主力店對(duì)于客流的拉動(dòng)效應(yīng)較大；樂(lè)天百貨經(jīng)營(yíng)管理水平較高，細(xì)節(jié)服務(wù)好；其細(xì)分業(yè)種創(chuàng)新較多（餐桌的小屏幕、兒童俱樂(lè)部）；高端影院對(duì)于CAG對(duì)于客流拉動(dòng)作用較大；規(guī)劃設(shè)計(jì)：空間的營(yíng)造，景觀設(shè)計(jì)，交通及人流動(dòng)線科學(xué)合理。不足：餐飲檔次普遍不高，多為快餐型；個(gè)別商鋪服務(wù)有待提升（數(shù)碼區(qū)）；百貨的比例過(guò)高。2021/5/931七、項(xiàng)目借鑒點(diǎn)定位:定位中高端，但并非都為奢侈品；管理：管理水平高，靠細(xì)節(jié)服務(wù)取勝；規(guī)劃設(shè)計(jì)：（1）空間的營(yíng)造，地下商業(yè)園林景觀同外部空間的結(jié)合彌補(bǔ)了地下樓層作為商業(yè)的缺陷。（2）特色服務(wù)區(qū)的設(shè)置（VIP休息區(qū)、兒童休息區(qū)，女性專用停車場(chǎng)、為愛(ài)等候區(qū)等合計(jì)營(yíng)業(yè)面積的20％）對(duì)于提升物業(yè)檔次作用較大。加大影院等娛樂(lè)業(yè)態(tài)的引進(jìn)，促進(jìn)對(duì)客流的拉動(dòng)；分段經(jīng)營(yíng)，為后發(fā)展預(yù)留空間，減小開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，降低后期運(yùn)營(yíng)成本。2021/5/932根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目輻射范圍定為三個(gè)商圈，第一輻射商圈為核心商圈，半徑3km，覆蓋項(xiàng)目用地周邊；第二輻射商圈半徑10km，覆蓋空港及周邊；第三輻射商圈半徑25km，覆蓋空港、東麗、津南的一部分及市內(nèi)。天津城市綜合體分布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城仁恒海河廣場(chǎng)紅星國(guó)際廣場(chǎng)2021/5/933物業(yè)地址南開(kāi)南門(mén)外大街與南馬路交口總占面89000平方米總建面530000平方米容積率4.35綠化率35%樓層狀況商業(yè)主體部分為四層，局部五層，地下三層為大型停車場(chǎng)及地上停車樓。總戶數(shù)1340停車位寫(xiě)字樓1:1，車位3000余個(gè);開(kāi)發(fā)商大悅城（天津）有限公司；投資商中糧集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)美國(guó)RTKL建筑、中國(guó)建筑科學(xué)研究院景觀設(shè)計(jì)日本丹青社、美國(guó)易道、商業(yè)美國(guó)RTKL物業(yè)管理凱萊物業(yè)；商業(yè)部分為大悅城（天津）有限公司售價(jià)悅府均價(jià)20000元/平方米；公寓均價(jià)14000元/平方米。物業(yè)費(fèi)悅府3.30元/平方米·月；公寓4.50元/平方米·月；寫(xiě)字樓未定。車位售價(jià)寫(xiě)字樓、商業(yè)地上停車位租金：150元/位·月，地上停車位售價(jià)：10萬(wàn)元/位。中糧大悅城2021/5/934大悅公寓4.6萬(wàn)平米住宅悅府7萬(wàn)平米寫(xiě)字樓+酒店6.56萬(wàn)平米大悅城商業(yè)16.46萬(wàn)平米項(xiàng)目購(gòu)物中心寫(xiě)字樓+酒店住宅公寓總建筑規(guī)模建筑面積（平米）163988656067000045937約530000一、項(xiàng)目概況2021/5/935天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開(kāi)兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡(luò)使項(xiàng)目周邊具有極大的輻射力；項(xiàng)目地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)”——緊鄰城市主干道南門(mén)外大街、南馬路。周邊有49條公交線路匯集至此；項(xiàng)目位置距離1號(hào)線地鐵站（西南角站）和4號(hào)線地鐵站（西南角站）步行均5分鐘2012年2號(hào)線開(kāi)通，鼓樓站直接與項(xiàng)目相連。二、地理區(qū)位2021/5/936一期商業(yè)三期公寓四期寫(xiě)字樓+酒店二期住宅本項(xiàng)目占地面積約8.9萬(wàn)平方米，建筑面積約53萬(wàn)平方米（含地下部分）：一期以商業(yè)為主，購(gòu)物中心主體部分四層，局部五層。共有店鋪約500個(gè)，是融合了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合型一站式購(gòu)物中心；二期以住宅為主，三期為公寓，四期為寫(xiě)字樓+酒店。三、建筑規(guī)劃1、整體規(guī)劃2021/5/937商業(yè)臨街面主要位于城市主干道南門(mén)外大街，分別設(shè)置了3個(gè)主入口，有效地引導(dǎo)了人流；寫(xiě)字樓和酒店位于南馬路，具有極好的昭示作用；公寓、住宅與商業(yè)區(qū)由馬路隔開(kāi)，保證了其私密性；在商業(yè)、住宅、公寓、寫(xiě)字樓等周邊布置了地上和地下停車入口，保證了停車便捷。三、建筑規(guī)劃

2、交通動(dòng)線2021/5/938整體景觀多變，園林小品隨處可見(jiàn)，且風(fēng)格各異每層的景觀主題各不相同，如一層為歐式風(fēng)格，二層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格沿局部布置園林小品，可謂移步易景休憩場(chǎng)所與內(nèi)部景觀及園林小品緊密結(jié)合3、景觀規(guī)劃三、建筑規(guī)劃2021/5/939詮釋JOYCITY的生活方式，以便捷、休閑、開(kāi)放與親和為基調(diào)，引導(dǎo)前沿生活理念；天津大悅城定位于中檔偏上的時(shí)尚生活型購(gòu)物中心，服務(wù)于中產(chǎn)階級(jí)、家庭和年輕時(shí)尚人群，天津大悅城更注重生活化和家庭的氛圍，引領(lǐng)天津進(jìn)入新的生活方式！國(guó)際時(shí)尚青年城——年輕、時(shí)尚、潮流、品位四、業(yè)態(tài)定位1、整體定位2021/5/940樓層主題規(guī)劃B1：生活大街F1：國(guó)際大街F2：時(shí)尚大街F3：活力大街F4：歡聚大街F5：屋頂花園區(qū)域主題：南區(qū)活力體驗(yàn)館北區(qū)潮流風(fēng)尚館2、業(yè)態(tài)布局四、業(yè)態(tài)定位2021/5/941南區(qū)主題：繽紛幻想南區(qū)業(yè)態(tài)：冰場(chǎng)書(shū)店服裝服飾化妝品集合店北區(qū)主題：生活演繹北區(qū)業(yè)態(tài)：BTL超市食番街大時(shí)代屈臣氏餐飲甜品保健品物產(chǎn)生活配套家居生活個(gè)人護(hù)理化妝品眼鏡2、業(yè)態(tài)布局B1-生活大街四、業(yè)態(tài)定位2021/5/942南區(qū)主題：潮流號(hào)角南區(qū)業(yè)態(tài)：潮流服裝服飾快餐數(shù)碼體驗(yàn)服務(wù)臺(tái)北區(qū)主題：風(fēng)尚流轉(zhuǎn)北區(qū)業(yè)態(tài)：歐美港服裝服飾皮具靴鞋鐘表眼鏡服務(wù)臺(tái)2、業(yè)態(tài)布局F1-國(guó)際大街四、業(yè)態(tài)定位2021/5/943南區(qū)主題：悅動(dòng)光影南區(qū)業(yè)態(tài)：服裝服飾數(shù)碼體驗(yàn)北區(qū)主題：魅力穿梭北區(qū)業(yè)態(tài)：潮人街服裝配飾牛仔休閑箱包皮具美容餐飲甜品會(huì)員中心2、業(yè)態(tài)布局F2-時(shí)尚大街四、業(yè)態(tài)定位2021/5/944南區(qū)主題：童年印記南區(qū)業(yè)態(tài)：兒童服裝服飾玩具娛樂(lè)攝影電玩母嬰室北區(qū)主題：前沿涌動(dòng)北區(qū)業(yè)態(tài)：潮人街服裝配飾內(nèi)衣皮具美容美發(fā)美甲餐飲2、業(yè)態(tài)布局F3-活力大街四、業(yè)態(tài)定位2021/5/945南區(qū)主題：品味時(shí)光南區(qū)業(yè)態(tài)：餐飲教育北區(qū)主題：食尚芭莎北區(qū)業(yè)態(tài)：金逸影院金逸劇場(chǎng)kTV歡悅秀場(chǎng)餐飲美食2、業(yè)態(tài)布局F4-歡聚大街四、業(yè)態(tài)定位2021/5/946北區(qū)主題：空中幻想北區(qū)業(yè)態(tài)：KTV餐飲美食屋頂花園2、業(yè)態(tài)布局F5-屋頂花園四、業(yè)態(tài)定位2021/5/947五、經(jīng)營(yíng)模式及效益招商率

租戶數(shù)量

平均租金

物業(yè)費(fèi)

開(kāi)業(yè)時(shí)間2011.12.25目前實(shí)現(xiàn)90%以上一層：10-12元/平米/天，二層：8-10元/平米/天三層：5-8元/平米/天,影院及餐飲等采用抽成的方式303個(gè)家租金收入物業(yè)費(fèi)：55元/平米/月，含推廣費(fèi)15元/平米/月3.8億2021/5/948整體評(píng)價(jià)：大悅城目前處于表現(xiàn)上升期，由于項(xiàng)目自開(kāi)業(yè)后，部分店鋪是在開(kāi)業(yè)后半年左右時(shí)間陸續(xù)裝修開(kāi)業(yè)的，整體商業(yè)成果的呈現(xiàn)至今僅有約半年時(shí)間，且之前由于受周邊道路、地鐵等施工的影響較大，目前市場(chǎng)表現(xiàn)一般，但是相比較于開(kāi)業(yè)初期，已明顯提升不少，就目前運(yùn)營(yíng)狀況而言，餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)很好，除幾大快時(shí)尚之外的零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)差強(qiáng)人意。優(yōu)勢(shì)：地鐵接駁，交通可達(dá)性良好；設(shè)計(jì)感強(qiáng)，符合其年輕潮流定位不足：由于受服裝街搬遷問(wèn)題的阻撓，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不得不在一層斷開(kāi)分區(qū)，因此導(dǎo)致AB區(qū)與C區(qū)出現(xiàn)斷層，且由于跨度較大，明顯影響了客流動(dòng)線，使得C區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況較AB區(qū)稍遜六、項(xiàng)目評(píng)價(jià)2021/5/949優(yōu)異的團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力：中糧培養(yǎng)了招商、運(yùn)營(yíng)、推廣、物業(yè)四支專業(yè)素質(zhì)極強(qiáng)的隊(duì)伍；資源整合能力：專業(yè)（公司）資源的有效整合，保證項(xiàng)目高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的順利推進(jìn)，如美國(guó)arTKle、日本丹青社；品牌培育力：標(biāo)準(zhǔn)的定位，無(wú)論是在城市中心打造國(guó)際化青年城還是在區(qū)域中心打造品質(zhì)時(shí)尚生活中心，大悅城多準(zhǔn)確的把握了消費(fèi)者的需求；項(xiàng)良好的復(fù)制能力：西單大悅城的成功運(yùn)營(yíng)為大悅城品牌打響了知名度，大悅城獨(dú)特的風(fēng)格、對(duì)潮流的引領(lǐng)，都已經(jīng)在消費(fèi)者頭腦中的品牌階段上占據(jù)；合理運(yùn)用內(nèi)外部交通動(dòng)線：以“廣場(chǎng)”為核心的景觀因素，將外部人流有效引導(dǎo)，內(nèi)部的三大景觀廣場(chǎng)使得狹長(zhǎng)的商業(yè)面有效劃分。七、借鑒意義2021/5/950根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目輻射范圍定為三個(gè)商圈，第一輻射商圈為核心商圈，半徑3km，覆蓋項(xiàng)目用地周邊；第二輻射商圈半徑10km，覆蓋空港及周邊；第三輻射商圈半徑25km，覆蓋空港、東麗、津南的一部分及市內(nèi)。天津城市綜合體分布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城仁恒海河廣場(chǎng)紅星國(guó)際廣場(chǎng)2021/5/951紅星國(guó)際項(xiàng)目項(xiàng)目簡(jiǎn)介開(kāi)發(fā)商天津市華運(yùn)商貿(mào)物業(yè)有限公司地理位置河?xùn)|津?yàn)I大道160號(hào)（東興橋西）占地面積15709平方米總建筑面積190350平方米公寓總戶數(shù)380套開(kāi)盤(pán)時(shí)間

2011-5-7入住時(shí)間2013年6月項(xiàng)目均價(jià)13000元/平米（開(kāi)盤(pán)均價(jià)17300元）產(chǎn)權(quán)年限50年主力戶型55平米一居戶數(shù)總共380戶物業(yè)費(fèi)3.8元/月/平方米層高4.8米2021/5/952周邊配套：

【教育】天津工業(yè)大學(xué)、天津七中、天津一百零二中、緣誠(chéng)小學(xué)、育杰高級(jí)中學(xué)

【醫(yī)療】天津市第三中心醫(yī)院、河?xùn)|口腔醫(yī)院、河?xùn)|區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、天津東郊區(qū)醫(yī)院、萬(wàn)辛醫(yī)院、向陽(yáng)醫(yī)院

【商業(yè)】萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、肯德基、麥當(dāng)勞、白金宮（全聚德）、津龍灣、成林道餐飲

【交通】津?yàn)I大道快速連接市區(qū)與濱海新區(qū)，與快速路、中環(huán)線等快速接駁，交通便利

【標(biāo)志】萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、紅星美凱龍自身配套：社區(qū)內(nèi)自有大型百貨商場(chǎng)及紅星美凱龍家居商場(chǎng)、商業(yè)街紅星國(guó)際項(xiàng)目周邊配套2021/5/953交通配套：30、42、47、48、511、605、666、706、836、862、912、962等十幾條公交線路在泰興南路公交站下。605、608、656、665、847、856、905在東風(fēng)立交橋公交站下規(guī)劃中地鐵四號(hào)線，五號(hào)線成林莊路站；地處中環(huán)內(nèi)絕佳地段津?yàn)I大道一號(hào)橋附近，周邊路網(wǎng)完善，可快速接駁多個(gè)商圈。5分鐘到小白樓商圈、南站CBD，10分鐘達(dá)天津東站及濱江道商圈，

15分鐘即可直飛天津機(jī)場(chǎng)，30分鐘抵達(dá)濱海新區(qū)，輕松暢享都市繁華。交通路網(wǎng)比較完善，多條線路抵達(dá)，且地鐵4、5號(hào)線的預(yù)期為本案提升區(qū)位價(jià)值紅星國(guó)際項(xiàng)目交通配套2021/5/954紅星國(guó)際廣場(chǎng)緊鄰中心城區(qū)連接天津市濱海新區(qū)的主軸線津?yàn)I大道，規(guī)劃中的地鐵4、5號(hào)線在此交匯，交通便利、位置優(yōu)越。項(xiàng)目總占地300余畝，總投資100億元，建筑規(guī)模90萬(wàn)平方米。采用當(dāng)今世界最時(shí)尚的HOPSCA規(guī)劃模式，將建設(shè)家具、百貨雙MALL，打造天津商務(wù)新地標(biāo)。紅星國(guó)際項(xiàng)目整體產(chǎn)品分布2021/5/955建筑類型：綜合體項(xiàng)目，包含住宅（洋房、高層、別墅）、公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓及酒店。紅星國(guó)際地處中環(huán)，位于津?yàn)I大道上，毗鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較大，項(xiàng)目定位高端。紅星國(guó)際項(xiàng)目整體規(guī)劃2021/5/956項(xiàng)目小結(jié)：交通：項(xiàng)目位于快速連接市區(qū)與濱海新區(qū)的津?yàn)I大道旁，可快速到達(dá)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距市中心多個(gè)商圈交通便利；配套：緊鄰萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，周邊配套完善，且自身有大型家居及百貨配套，商業(yè)配套極為豪華；借勢(shì)發(fā)力；產(chǎn)品：整體定位于城市高端綜合體，內(nèi)含酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)、住宅、公寓等產(chǎn)品，業(yè)態(tài)齊全，自身可形成良好的循環(huán)。營(yíng)銷：項(xiàng)目入市較早且多渠道組合，市場(chǎng)熱度高；但因其入市后市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，消化周期較長(zhǎng)客群：多為地緣性客戶，主要以項(xiàng)目輻射帶客群為主，客戶以適婚年齡結(jié)婚置業(yè)為主。紅星國(guó)際項(xiàng)目2021/5/957本項(xiàng)目借鑒案例分析佛羅倫薩小鎮(zhèn)2021/5/958項(xiàng)目名稱佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯物業(yè)地址天津市武清區(qū)前進(jìn)道北側(cè)物業(yè)類型商業(yè)建筑面積60000㎡可租用面積42000㎡占地面積180000㎡開(kāi)發(fā)商RDM集團(tuán)投資商意大利RDM和美國(guó)威特集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)根植于意大利歷史景觀設(shè)計(jì)——物業(yè)管理RDM物業(yè)管理有限公司售價(jià)——租金——物業(yè)費(fèi)40元/平米/月，含推廣費(fèi)車位數(shù)量2800佛羅倫薩小鎮(zhèn)2021/5/959佛羅倫薩小鎮(zhèn)位于京津之間的武清區(qū)前進(jìn)道北側(cè)，距北京五環(huán)路60公里，天津市中心38公里，毗鄰京津城際鐵路，該區(qū)域6公里范圍內(nèi)，有3條高速公路和多條國(guó)道經(jīng)過(guò)，從北京和天津自駕車經(jīng)京津唐高速和京津高速均可便捷到達(dá)，從高速路楊村出口到小鎮(zhèn)入口僅需5分鐘，小鎮(zhèn)的主要入口距武清高鐵站僅100米。距唐山120公里，僅需一個(gè)小時(shí)左右。距廊坊市區(qū)僅40公里；京津奧特萊斯服務(wù)區(qū)域內(nèi)有超過(guò)2,500萬(wàn)的居民；一、地理區(qū)位北京天津38公里60公里2021/5/960Fingen集團(tuán)是ADM的全資母公司，在零售領(lǐng)域，聯(lián)合TieRack公司構(gòu)建了龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，擁有300多家折扣店鋪，且半數(shù)設(shè)在世界各地的主要機(jī)場(chǎng)內(nèi)；RDM是Fingen下屬的房地產(chǎn)公司。目前，RDM管理超過(guò)20個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建筑總面積逾61萬(wàn)平米；

RDM開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的品牌折扣店—-奧特萊斯，現(xiàn)已成為意大利業(yè)界翹楚，高街品牌及奢侈品的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)在多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)11個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，京津奧萊是RDM們?cè)趤喼薜牡谝粋€(gè)項(xiàng)目。二、開(kāi)發(fā)模式天津奧特萊斯擁有國(guó)際折扣零售企業(yè)的支持，在銷售渠道及運(yùn)營(yíng)方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)1、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介2021/5/961開(kāi)發(fā)目標(biāo)：RDM計(jì)劃用5年的時(shí)間，以其豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)開(kāi)設(shè)數(shù)個(gè)以“佛羅倫薩小鎮(zhèn)”命名，具有意大利風(fēng)格的奧特萊斯；開(kāi)發(fā)理念：京津奧特萊斯，不僅注重提供優(yōu)質(zhì)的商品及專業(yè)的服務(wù)，同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃上都將體現(xiàn)出濃郁的意大利風(fēng)格，體現(xiàn)一個(gè)優(yōu)雅時(shí)尚的露天購(gòu)物環(huán)境；經(jīng)營(yíng)理念：京津奧特萊斯的主要商家將以世界著名時(shí)尚品牌及意大利著名奢侈品品牌為主；項(xiàng)目投資：京津奧特萊斯一期投資約5億元人民幣。2、目標(biāo)與模式二、開(kāi)發(fā)模式2021/5/962天津奧特萊斯是屬國(guó)內(nèi)同類業(yè)態(tài)中規(guī)模適中的項(xiàng)目，絕大部分是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，物流配套、休閑配套、旅游配套等建筑設(shè)施相對(duì)缺乏；項(xiàng)目總占地面積56,930平方米，其中，一期占地面積20,680平方米；二期占地面積24,150平方米；三期占地面積12,100平方米。目前一期已開(kāi)業(yè)；一期于2011年6月開(kāi)業(yè)，建筑面積為60000平米，營(yíng)業(yè)面積為42000平米，停車位2800個(gè)。開(kāi)業(yè)時(shí)間為2011年6月9日，一期建筑面積為60000平米，營(yíng)業(yè)面積為42000平米，停車位2800個(gè)，租期為3年，4000元/平方米/年或13%，管理費(fèi)50元/平方米/月，預(yù)期入住率70%，位于項(xiàng)目一期的品牌都是高端品牌。一期二期三期運(yùn)河1、總體規(guī)劃三、建筑規(guī)劃2021/5/963三、建筑規(guī)劃2、交通動(dòng)線由1號(hào)出入口進(jìn)入圣馬可廣場(chǎng)，內(nèi)部設(shè)有意大利休閑時(shí)尚服飾（李維斯莎莎等）和寢具內(nèi)衣（卡爾文-克雷恩等）。經(jīng)過(guò)圣馬可廣場(chǎng)進(jìn)入羅馬劇場(chǎng)，可以看到國(guó)際一線品牌（皮切諾、古馳、寶姿國(guó)際）等；由2號(hào)出入口圣喬瓦尼廣場(chǎng)，主要為世界頂級(jí)品牌如范思哲、阿瑪尼、芬迪等；圣彼得廣場(chǎng)給運(yùn)動(dòng)青年和嬰幼兒提供優(yōu)質(zhì)、舒適的服飾；圣門(mén)廊為都市白領(lǐng)打造專業(yè)服裝和各種皮鞋箱包，圣卡洛廣場(chǎng)為女士量身定做頂級(jí)女裝芬，無(wú)可挑剔的女人天堂。3號(hào)出入口圣彼得廣場(chǎng)童裝玩具運(yùn)動(dòng)戶外皮鞋箱包裝飾圣門(mén)廊紳士男裝運(yùn)動(dòng)戶外圣卡羅廣場(chǎng)摩登女裝4號(hào)出入口大運(yùn)河步行廣場(chǎng)北美食、運(yùn)動(dòng)大運(yùn)河步行廣場(chǎng)南美食廣場(chǎng)羅馬劇場(chǎng)國(guó)際一線服裝圣馬可廣場(chǎng)寢具內(nèi)衣休閑時(shí)尚1號(hào)出入口生喬瓦尼廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)服裝2號(hào)出入口2021/5/964運(yùn)河步行街中部街區(qū)設(shè)計(jì)了以運(yùn)河為主題的中央水景，結(jié)合河岸兩側(cè)的步行街，打造了開(kāi)闊的威尼斯大運(yùn)河風(fēng)光。兩岸以不同尺度和形式的橋連接，兼顧了功能性和美觀性。三、建筑規(guī)劃3、景觀規(guī)劃2021/5/965醒目獨(dú)特的入口設(shè)計(jì)：佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯項(xiàng)目共有四個(gè)主要入口，結(jié)合項(xiàng)目的整體風(fēng)格，全部采用意大利古典風(fēng)格造型；醒目的入口設(shè)計(jì)不僅在功能上具有較強(qiáng)的引導(dǎo)性，并且在形式上瞬間把消費(fèi)者帶入了濃濃的意大利風(fēng)情之中。南側(cè)兩個(gè)入口面對(duì)武清火車站，造型為16世紀(jì)晚期貝加莫威尼斯風(fēng)格的巨大拱門(mén)和圣馬可廣場(chǎng)的鐘樓，高于其他屋脊線，給人一種強(qiáng)烈的等級(jí)、永恒與威嚴(yán)感。三、建筑規(guī)劃3、景觀規(guī)劃2021/5/966標(biāo)志照明，如后方廠房中煙囪上的LOGO重點(diǎn)照明，如廣場(chǎng)，運(yùn)河街道以及停車場(chǎng)等照明設(shè)計(jì)層次分明，動(dòng)靜結(jié)合。以道路,廣場(chǎng)，運(yùn)河，景觀，建筑形成點(diǎn)線面結(jié)合的布局,并合理選擇照明設(shè)備的布局、尺寸、形狀和光色,以此體現(xiàn)照明體系的等級(jí)，形成活潑生動(dòng)的氛圍，同時(shí)考慮不同視點(diǎn)的視覺(jué)感受。三、建筑規(guī)劃3、景觀規(guī)劃2021/5/967羅馬風(fēng)格威尼斯風(fēng)格佛羅倫薩風(fēng)格從建筑規(guī)劃的角度來(lái)看，天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯主要分為三個(gè)街區(qū)，每個(gè)街區(qū)為一組意大利古典建筑組群，分別為威尼斯風(fēng)格，佛羅倫薩風(fēng)格和羅馬風(fēng)格。三、建筑規(guī)劃4、建筑風(fēng)格2021/5/968整個(gè)佛羅倫薩小鎮(zhèn)被濃郁的意大氛圍環(huán)繞，構(gòu)建了一個(gè)具有意大利風(fēng)格的體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境；意大利建筑的風(fēng)格特色為紅色或褐色陶瓦屋頂；大量運(yùn)用土黃及紅褐天然景觀顏色作為墻面涂料，再輔局部的深紅、靛藍(lán)或黃銅的顏色，帶來(lái)一種大地般的浩瀚感覺(jué)。三、建筑規(guī)劃4、建筑風(fēng)格2021/5/969古羅馬帝國(guó)風(fēng)格競(jìng)技廣場(chǎng)，是意大利風(fēng)格最典型的特征；建筑中的圓形拱門(mén)及回廊通常采用數(shù)個(gè)連接或以垂直交接的方式，在走動(dòng)觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。古羅馬競(jìng)技場(chǎng)式廣場(chǎng)改進(jìn)后的仿石柱狀托舉柱門(mén)廊羅馬式十字拱替代平的回廊上方，增添了建筑美感。三、建筑規(guī)劃4、建筑風(fēng)格2021/5/970柱子不再是簡(jiǎn)單的圓形，多根柱子合在一起，強(qiáng)調(diào)了垂直的線條，更加襯托了空間的高聳峻峭；建筑多采用拱門(mén)并且相接看著更加氣勢(shì)恢宏；建筑多采用拱門(mén)，馬蹄形門(mén)窗，柳葉形門(mén)窗以及大量的曲線和非直角元素，因而無(wú)論是室內(nèi)或者室外，都形成一種獨(dú)特的渾圓造型。三、建筑規(guī)劃4、建筑風(fēng)格2021/5/971國(guó)際時(shí)尚生活廣場(chǎng)

——奢侈、時(shí)尚、品味、潮流風(fēng)度多彩的廣場(chǎng)組合，舒適空間，時(shí)尚體驗(yàn)；具有號(hào)召力的品牌組合，全球同步品味生活；時(shí)尚品牌的有效組合，具有現(xiàn)代氣息，引領(lǐng)時(shí)尚。1、整體定位四、業(yè)態(tài)定位2021/5/972天津奧特萊斯客戶來(lái)源天津奧特萊斯客戶來(lái)源主要集中在天津、北京和河北三個(gè)省市；消費(fèi)客戶主要以家庭為單位，以休閑、旅游為主要目標(biāo)；年輕潮流追求品牌的消費(fèi)群體則將此當(dāng)做時(shí)尚的潮流之地天津奧特萊斯提供給客戶的是目的性較強(qiáng)的特色消費(fèi)基地2、客戶定位四、業(yè)態(tài)定位2021/5/973名品折扣中心：實(shí)現(xiàn)銷售平衡后，在收回成本的前提下，剩下的貨可以進(jìn)行折扣銷售，以快速收回資金進(jìn)行再循環(huán)。二、三線品牌展示中間商品牌名品折扣中心中間商品牌：將符合某種風(fēng)格定位的品牌廠家?guī)齑婕衅饋?lái)，變?yōu)樽砸训钠放苼?lái)銷售。二、三線品牌展示：二、三線品牌產(chǎn)品的展示直銷中心，就是廠家的新品展示與大量的庫(kù)存處理中心。二、三線業(yè)態(tài)的產(chǎn)品和中間商品牌的銷量不比名品折扣的少，其中高檔新品與名品折后價(jià)基本同檔次，與陳年舊款的名品相比，這兩種業(yè)態(tài)的服裝即使是庫(kù)存，時(shí)尚度也較高。四、業(yè)態(tài)定位3、業(yè)態(tài)組合2021/5/974品種女裝男裝戶外運(yùn)動(dòng)休閑時(shí)尚寢具內(nèi)衣童裝玩具皮鞋箱包美妝美食其他合計(jì)（店面）2922162265181917總計(jì)140占比20%15%11%15%4%3%12%1%6%12%天津奧特萊斯購(gòu)物中心主要以服裝類為主，男女裝合計(jì)占比達(dá)到35％；其次是戶外運(yùn)動(dòng)、休閑時(shí)尚和鞋帽及箱包，分別為11％、12％和15%上述三類占比超過(guò)38％；內(nèi)衣、美妝和玩具明顯占比偏小，娛樂(lè)配套沒(méi)有在項(xiàng)目中體現(xiàn)；品牌方面主要以國(guó)際品牌為主，國(guó)內(nèi)二線品牌占比較少四、業(yè)態(tài)定位4、業(yè)態(tài)配比2021/5/975Versace/VersusGiorgioArmaniBurberrysalvatoreferragamocoachBvlgarifendiJoryaPortsMarisfrolgVerri(Milano)PradaDunhilldieselHugoBossCalvinKleinCelineBallyGuessSamsoniteBrooksBrothersAnmaniPatriziaPepePalZileriG2000JeephaagendazsChanelLouisVuittonChristianDiorGucciHermesDaksMiuMiuAlexandreDeParisGodivaValentinoIcebergLBEPKent﹠CurwenS.T.DupontLancelGieves﹠HawkesTod’sMisssixtyTommyHilfigerloewesasamcsmarlbordclassicsLeelevi's四、業(yè)態(tài)定位5、品牌分布2021/5/976舒適的購(gòu)物環(huán)境奧特萊斯的商品與市中心的百貨商場(chǎng)比較，同樣的商品在價(jià)格上普遍偏低60%，甚至更低；比一般大超市要低10%，它的價(jià)格能夠銷售的如此便宜，其中秘密在于：（1）成本運(yùn)營(yíng)低。（2）過(guò)季名品降價(jià)銷售具有吸引力。奧特萊斯的商品都是名牌下架上商品、過(guò)季商品及斷碼商品。這些全新商品，由高檔專賣店或商場(chǎng)下架后直接轉(zhuǎn)到奧特萊斯銷售。每一個(gè)奧特萊斯的購(gòu)物面積都很大，并且每一個(gè)購(gòu)物中心都有自己的特點(diǎn)和環(huán)境，有配套的服務(wù)設(shè)計(jì)和便捷的交通。五、經(jīng)營(yíng)模式及效益1、特征低價(jià)特征品牌策略2021/5/977招商率

租戶數(shù)量

平均租金

物業(yè)費(fèi)

開(kāi)業(yè)時(shí)間2011.05.19目前實(shí)現(xiàn)75%以上主要采用提點(diǎn)的形式，比例為4-6%178家營(yíng)業(yè)收入物業(yè)費(fèi)（含推廣費(fèi)）：40元/平米/月五、經(jīng)營(yíng)模式及效益2、經(jīng)營(yíng)效益9.5億2021/5/978整體評(píng)價(jià)：RDM集團(tuán)是意大利知名的零售公司，目前計(jì)劃在中國(guó)投資5個(gè)奧特萊斯，武清是其首個(gè)項(xiàng)目，憑借其強(qiáng)大的品牌運(yùn)作能力（總部與諸多一線品牌長(zhǎng)久的戰(zhàn)略合作關(guān)系），其武清奧萊自開(kāi)業(yè)后一直保持很好的市場(chǎng)表現(xiàn)。目前國(guó)內(nèi)有諸多開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)奧萊，包括天津團(tuán)泊湖，空港，但均因品牌運(yùn)作能力不足而無(wú)法實(shí)現(xiàn)，或者僅僅引入幾個(gè)普通品牌強(qiáng)撐門(mén)面，最終不得不放棄。所以就目前奧特萊斯市場(chǎng)而言，如果沒(méi)有足夠的品牌號(hào)召力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)非常大。項(xiàng)目特色：精心設(shè)計(jì)的意式建筑風(fēng)格，包括其三個(gè)廣場(chǎng)均融入了歐式元素；交通的便捷，充分利用了高鐵的便利；優(yōu)越的投資開(kāi)發(fā)條件，使得RDM可以承受諸多品牌非常低微的扣率，以保證其整體的出租率，充分為項(xiàng)目造勢(shì).六、項(xiàng)目評(píng)價(jià)2021/5/979利用具有異國(guó)風(fēng)情的街區(qū)式商業(yè)，打造體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所異域風(fēng)情、特色景觀小品及項(xiàng)目自身的運(yùn)河水系，打造全方位、立體式的消費(fèi)環(huán)境。

購(gòu)物與休閑、旅游相結(jié)合，提高項(xiàng)目的吸引力佛羅倫薩小鎮(zhèn)不僅僅是購(gòu)物中心，更重要的是休閑、旅游場(chǎng)所，吸納更多遠(yuǎn)距離客戶關(guān)注，提高項(xiàng)目的吸引力。

便捷的交通配套城際高鐵、通達(dá)的城市主干道、公交以及項(xiàng)目自身在北京、天津多地的交通點(diǎn)，為客戶到來(lái)提供便利的交通條件。價(jià)格折扣和優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境優(yōu)惠的價(jià)格、品牌以及優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境，吸引時(shí)尚人群及對(duì)品牌敏感度較高人群的持續(xù)關(guān)注。豐富業(yè)態(tài)內(nèi)容，擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群餐飲、服飾、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)組合，滿足多層次消費(fèi)需求。七、借鑒意義2021/5/980七、借鑒意義招商方面（1）提供靈活且具有吸引力的租金水平和扣點(diǎn)吸引商家；（2）在缺乏百貨商家支持的情況下，通過(guò)與國(guó)內(nèi)較大經(jīng)貿(mào)公司合作，擴(kuò)大招商范圍；（3）設(shè)立推廣基金，提高客戶到訪率。業(yè)態(tài)組合方面（1）國(guó)際一線、二線占據(jù)較高比例，保證項(xiàng)目的品質(zhì)；（2）國(guó)內(nèi)一線品牌有效補(bǔ)充，形成良好的品牌梯度；（3）國(guó)內(nèi)二線品牌占據(jù)一定比例，提升人氣服務(wù)方面（1）免費(fèi)停車保管（2）客戶投訴服務(wù)中心（3）VIP客戶會(huì)員服務(wù)（4）團(tuán)購(gòu)接待服務(wù)（5）外幣兌換服務(wù)2021/5/981目錄一、天津商業(yè)分布情況綜述二、區(qū)域商業(yè)中心分布情況三、天津城市綜合體分布情況四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目定位環(huán)境分析六、項(xiàng)目商業(yè)部分定位七、東麗項(xiàng)目可售商業(yè)產(chǎn)品建議八、商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算九、商業(yè)部分銷售策略原則及推售思路2021/5/982本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目

從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品上來(lái)看：南淀綜合區(qū)與東麗湖休閑區(qū)均以旅游休閑為主，南淀綜合區(qū)主打大型游樂(lè)場(chǎng)，而東麗湖華僑城則強(qiáng)調(diào)室內(nèi)游樂(lè)，兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)均以配套零售為主，區(qū)域內(nèi)直接形成競(jìng)爭(zhēng)的是空港商務(wù)區(qū)，商務(wù)區(qū)內(nèi)有近100萬(wàn)體量的商業(yè)在未來(lái)2-3年投入市場(chǎng)，且其中不乏SM這樣的大型商業(yè)設(shè)施。南淀綜合區(qū)2021/5/983本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目從距離上解讀：南淀綜合區(qū)與空港經(jīng)濟(jì)區(qū)距離本案較近，參考前頁(yè)各區(qū)域所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品類型，可以初步判定，本案與南淀綜合區(qū)是互相借勢(shì)的作用，而與空港商務(wù)區(qū)尤其是空港區(qū)域SM項(xiàng)目會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)南淀綜合區(qū)2021/5/984主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

SM濱海第一城SMT神州通Stage奧特萊斯湖濱商業(yè)日月灣華明廣場(chǎng)華潤(rùn)置地規(guī)劃效果圖

地理位置空港商務(wù)園空港商務(wù)園空港商務(wù)園空港商務(wù)園華明鎮(zhèn)錦漢公路北側(cè)華明鎮(zhèn)津漢公路北側(cè)商業(yè)規(guī)劃50萬(wàn)平米9萬(wàn)平米16萬(wàn)平米20萬(wàn)平米5.9萬(wàn)平米待定經(jīng)營(yíng)定位一站式家庭購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)方向（電子）奧特萊斯商業(yè)步行街區(qū)域型配套商業(yè)待定（預(yù)計(jì)配套為主）開(kāi)業(yè)時(shí)間2013下半年局部開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)2014年初待定（受招商進(jìn)度影響）計(jì)劃2014原定2011年底（工程進(jìn)度影響）待定樓層F1-F4F1-F4建筑單體單體步行街一拖二F1-F2待定主要品牌SM自有百貨

自營(yíng)科技館專業(yè)市場(chǎng)方向待定待定（餐飲為主）招商中待定商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)實(shí)力派不足有一定經(jīng)驗(yàn)剛向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不足實(shí)力派2021/5/985

SM濱海第一城SMT神州通Stage奧特萊斯湖濱商業(yè)日月灣華明廣場(chǎng)華潤(rùn)置地目標(biāo)客群?天津全市，輻射京津冀

?家庭消費(fèi)，體驗(yàn)式消費(fèi)SM帶動(dòng)的消費(fèi)帶來(lái)客群面向全天津市?主要服務(wù)于其住

宅人群

?也面向SM人群?華明鎮(zhèn)居民?待定商業(yè)業(yè)態(tài)?F1百貨，超市，零售，餐飲

?F2娛樂(lè)，百貨，零售，餐飲

?F3娛樂(lè)，百貨，零售，餐飲，服務(wù)

?F4餐飲?電子

?餐飲

?娛樂(lè)?Outlets（工廠店）?計(jì)劃以餐飲為主

?具體待定?滿足家庭生活及商務(wù)消費(fèi)需求

?集餐飲、超市、普通零售等家庭業(yè)態(tài)為主?待定優(yōu)勢(shì)條件?主干道邊，自駕及公共交通、軌道交通可達(dá)性佳

?成熟的零售運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力

?品牌號(hào)召力強(qiáng)?開(kāi)發(fā)商對(duì)于電子業(yè)態(tài)資源組織很有實(shí)力，是全國(guó)排名前幾名的電子產(chǎn)品代理商并且對(duì)本行業(yè)很有研究；

?距離SM一墻之隔，能夠和SM形成互動(dòng)對(duì)于奧特萊斯而言，本案具有非常好的地理位置，

可達(dá)性與空間距離都比較符合條件?地塊內(nèi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)?華明鎮(zhèn)域內(nèi)首個(gè)綜合商業(yè)，基本能滿足鎮(zhèn)內(nèi)基本消費(fèi)需求?待定劣勢(shì)條件緊鄰中央大街/尚志大街傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)集聚效應(yīng)較低對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為缺乏沒(méi)有選擇與奧特萊斯的實(shí)力運(yùn)營(yíng)商合作導(dǎo)致招商停滯?招商壓力空前

?SM的成敗也將直接影響湖濱商業(yè)的招商進(jìn)度隨著周邊商業(yè)的興起，可能帶來(lái)消費(fèi)客群?待定主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2021/5/986競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論區(qū)域內(nèi)最直接競(jìng)爭(zhēng)將來(lái)自于SM濱海第一城絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商具有豐富的零售經(jīng)驗(yàn)及品牌號(hào)召力一站式超級(jí)購(gòu)物中心涵蓋全業(yè)態(tài)地鐵的直接接駁2021/5/987空港SMMall2021/5/988?在原規(guī)劃不變的基礎(chǔ)上，會(huì)引入10000平米左右的特色業(yè)態(tài)，目前正在洽談的：-天文館-海昌極地海洋世界-蠟像館-水族館?已經(jīng)確定自營(yíng)百貨：來(lái)雅百貨會(huì)進(jìn)駐?至2012年12月份項(xiàng)目主體完工，2013年秋具備開(kāi)業(yè)條件，但是具體開(kāi)業(yè)日期視招商進(jìn)SMmall的業(yè)態(tài)上除了選取個(gè)別特色業(yè)態(tài)外，整個(gè)購(gòu)物中心主題性并不強(qiáng)，走傳統(tǒng)購(gòu)物中心路線，力圖以其規(guī)模及包羅萬(wàn)象的綜合效應(yīng)吸引消費(fèi)者，本項(xiàng)目在主題的鮮明程度及唯一性上可以做足文章。SM最新招商進(jìn)展2021/5/989本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略業(yè)態(tài)方面?加大休閑業(yè)態(tài)比例，引進(jìn)全新體驗(yàn)式業(yè)態(tài)?避開(kāi)常規(guī)零售模式，嘗試高端品牌折扣店模式?展覽型或文化產(chǎn)業(yè)類型的導(dǎo)入增加聚客力建筑方面?獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，打造景點(diǎn)式商業(yè)?使建筑本身就成為一種趣味和樂(lè)于體驗(yàn)的特色本案要想在這么激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下脫穎而出，必然要有一定的標(biāo)志性以及不同的商業(yè)定位。2021/5/990目錄一、天津商業(yè)分布情況綜述二、區(qū)域商業(yè)中心分布情況三、天津城市綜合體分布情況四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目定位環(huán)境分析六、項(xiàng)目商業(yè)部分定位思考七、東麗項(xiàng)目商業(yè)部分產(chǎn)品建議八、銷售策略原則及推售思路2021/5/991項(xiàng)目概況A地塊：住宅用地占地面積：114376.8平米建筑面積：205870平米容積率：1.8綠化率：40%限高：54米B地塊：商業(yè)金融業(yè)用地占地面積：178604.1平米建筑面積：302650平米容積率：1.7綠化率：20%2021/5/992

項(xiàng)目外圍區(qū)域：通過(guò)京津塘高速機(jī)場(chǎng)出入口轉(zhuǎn)機(jī)場(chǎng)大道、外環(huán)

調(diào)整線到達(dá)項(xiàng)目區(qū)。

項(xiàng)目周邊區(qū)域：東西方向通過(guò)津漢快速轉(zhuǎn)機(jī)場(chǎng)大道，南北方向

通過(guò)外環(huán)調(diào)整線到達(dá)項(xiàng)目區(qū)。

項(xiàng)目相鄰區(qū)域：通過(guò)地區(qū)路網(wǎng)轉(zhuǎn)至東西向主干路進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)。圖例高速公路快速路主干路（1）項(xiàng)目區(qū)周邊干線道路多

一條高速路：京津塘高速公路。六條快速路：東西向：津漢快速、津?yàn)I快速。南北向：東南半環(huán)、外環(huán)線、機(jī)場(chǎng)大道、薊汕快速。（2）項(xiàng)目區(qū)到達(dá)條件良好1.道路交通項(xiàng)目概況——交通條件2021/5/993（1）周邊軌道線路較多

M2、M7、M12、M13、C3、Z2，設(shè)車場(chǎng)2處。（2）近期可利用軌道交通條件不足近期M2線于2011年運(yùn)營(yíng)，設(shè)李明莊，是本項(xiàng)目的主要軌道接駁站。

M12線為遠(yuǎn)景線路，在本項(xiàng)目南部設(shè)站。2.軌道交通項(xiàng)目概況——交通條件分析交通可達(dá)性結(jié)論：?項(xiàng)目整體可達(dá)性較好，尤其是道路交通可達(dá)性，對(duì)于來(lái)自津市區(qū)、濱海新區(qū)及項(xiàng)目周邊居民，駕車前往比較方便到達(dá)?軌道交通對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目具有非常積極的影響，相比較之下，本案的軌道交通規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用稍遜，未來(lái)如何更有效的與地鐵接駁尚需要與相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)2021/5/994項(xiàng)目距離城市主要交通樞紐距離始終位置距離平均車程AB天津火車站約18公里約20分鐘C天津西站約20公里約25分鐘D長(zhǎng)途客運(yùn)站約22公里約30分鐘E長(zhǎng)途客運(yùn)站約12公里約15分鐘F國(guó)際機(jī)場(chǎng)約8公里約10分鐘項(xiàng)目概況——交通條件分析2021/5/995項(xiàng)目所處位置及交通分析項(xiàng)目地塊緊鄰東麗區(qū)外環(huán)線，毗鄰華明示范城鎮(zhèn)，依照規(guī)劃未來(lái)該區(qū)域會(huì)形成集新城鎮(zhèn)、商務(wù)辦公、商貿(mào)、旅游度假為一體的綜合型區(qū)域。距離天津市中心直線距離約12公里距離天津空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)直線距離約3公里距離開(kāi)發(fā)區(qū)直線距離約30公里距離東麗湖度假區(qū)直線距離約13公里2021/5/996項(xiàng)目展示性及可達(dá)性項(xiàng)目西側(cè)：與調(diào)整后的東北外環(huán)線間隔500米綠化帶，且西側(cè)后期開(kāi)發(fā)的高度有可能形成遮擋項(xiàng)目東側(cè)：與區(qū)域內(nèi)主干道機(jī)場(chǎng)大道之間有其他用地間隔項(xiàng)目南側(cè)：為規(guī)劃綠地及京津塘高速，與市級(jí)主干道津漢公路之間形成遮擋地塊可視性不佳，相比較之下，項(xiàng)目西側(cè)可以通過(guò)綠化帶領(lǐng)養(yǎng)及后期開(kāi)發(fā)控制一定程度上規(guī)避此劣勢(shì)。未來(lái)商業(yè)體的展示面建議設(shè)在項(xiàng)目西側(cè)2021/5/997項(xiàng)目輻射商圈界定核心商圈范圍：商圈劃定以項(xiàng)目駕車10分鐘左右為核心商圈范圍。本案的核心商圈界定為東麗區(qū)及河?xùn)|區(qū)。次級(jí)商圈范圍：到達(dá)項(xiàng)目駕車約20分鐘左右的區(qū)域范圍為次級(jí)商圈范圍。本項(xiàng)目的次級(jí)商圈界定為全天津市區(qū)。2021/5/998城市人口變化資料來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局?天津人口自2006年國(guó)家十一五計(jì)劃執(zhí)行后進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，人口的快速增長(zhǎng)主要源于外來(lái)人口的增加?截止2011年末，天津人口總數(shù)達(dá)到近1355萬(wàn)，其中外來(lái)人口344.84萬(wàn)人，比上年增加44.40萬(wàn)人，占常住人口增量的80.3%。外來(lái)人口占常住人口的比重達(dá)到25.5%，同比提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。?外來(lái)人口規(guī)模是衡量城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要指標(biāo)，外來(lái)人口的高增長(zhǎng)率正是城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需求所致隨著城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，人口將繼續(xù)向城市外圍集中，城市化率將進(jìn)一步提高。東麗區(qū)作為天津主要的外圍開(kāi)發(fā)區(qū)域，目前人口還處于低位，但隨著區(qū)域的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)5-10年將是人口的快速增長(zhǎng)期。2021/5/999?2011年，天津市人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出分別為26,921元和18,424元。?2006年之后，可支配收入及消費(fèi)性支出都處于持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)，支出收入比持續(xù)下降。?與一線城市相比，天津的整體差距仍然較大。?支出收入比較一線城市仍然偏低，表明天津現(xiàn)有居民收入水平下的消費(fèi)力尚未充分釋放?？芍涫杖爰跋M(fèi)性支出資料來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局2021/5/9100項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)SWOT分析

可達(dá)性：道路系統(tǒng)良好，與周邊度假及居住通達(dá)性較好。

周邊有地鐵站和機(jī)場(chǎng)，便于帶來(lái)客流。

基地位于中心城區(qū)影響圈和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)之間，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2021/5/9101項(xiàng)目SWOT分析不利市場(chǎng)環(huán)境有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)1．可達(dá)性：道路系統(tǒng)良好，與周邊度假及居住通達(dá)性較好。2.周邊有地鐵站和機(jī)場(chǎng)，便于帶來(lái)客流。3.項(xiàng)目位于中心城區(qū)影響圈和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)之間，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。WEAKNESS劣勢(shì)1.可視性：綠化隔離帶及未直接相鄰城市主干道對(duì)可視性帶來(lái)很大影響。2.整體地塊人口導(dǎo)入過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。3.軌道交通利用：未能直接與軌道接駁降低了潛在客戶的前往頻次。OPPORTUNITY機(jī)會(huì)1.區(qū)域級(jí)整體商業(yè)氛圍正在逐步形成：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)大體量商業(yè)設(shè)施的投入會(huì)很大程度上加速區(qū)域級(jí)商圈的形成，2.輻射半徑的擴(kuò)大：隨著區(qū)域內(nèi)休閑度假產(chǎn)業(yè)的日益成熟、大體量開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目的投入使用以及與河?xùn)|區(qū)的互動(dòng)性日益加強(qiáng)，使本項(xiàng)目商業(yè)部分的輻射半徑在不斷增大。THREAT威脅1.周邊相同性質(zhì)綜合體較多，尤其是空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)相對(duì)成熟且定位相似的SM城市廣場(chǎng)、復(fù)地湖濱廣場(chǎng)等大型項(xiàng)目。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2.項(xiàng)目定位上如何突破強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)重圍。項(xiàng)目本身2021/5/9102設(shè)計(jì)方向人流消費(fèi)與品牌互動(dòng)的問(wèn)題落客區(qū)及內(nèi)部交通動(dòng)線問(wèn)題突出項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性問(wèn)題各建筑形態(tài)與業(yè)態(tài)合理布局建筑風(fēng)格與項(xiàng)目定位有機(jī)結(jié)合問(wèn)題2021/5/9103設(shè)計(jì)方向——人流的目的地目標(biāo)人流傳統(tǒng)購(gòu)物——隨意性消費(fèi)本方案模式——目的性消費(fèi)、引領(lǐng)性消費(fèi)傳統(tǒng)購(gòu)物方式趨向于隨意性消費(fèi)，消費(fèi)者在閑逛的過(guò)程中選擇商品，對(duì)于相同定位的商場(chǎng)不會(huì)有很強(qiáng)烈的目的性。這種模式比較常見(jiàn)于城市之中。?然而，因?yàn)楸卷?xiàng)目位于郊區(qū)，周邊相對(duì)空曠，不適宜隨意性消費(fèi)。所以本方案提出目的性消費(fèi)模式，旨在為商場(chǎng)本身提供附加服務(wù)或者特色服務(wù)，讓消費(fèi)者在前來(lái)之際有很強(qiáng)烈的目的性，用以吸引人流。2021/5/9104主題商業(yè)街區(qū)——利用水優(yōu)勢(shì)，打造天津首席水景風(fēng)情購(gòu)物街定位方向2021/5/9105目錄一、天津商業(yè)分布情況綜述二、區(qū)域商業(yè)中心分布情況三、天津城市綜合體分布情況四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目定位環(huán)境分析六、項(xiàng)目商業(yè)部分定位七、東麗項(xiàng)目可售商業(yè)產(chǎn)品建議八、商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算九、商業(yè)部分銷售策略原則及推售思路2021/5/9106項(xiàng)目目標(biāo)受眾群分析

根據(jù)項(xiàng)目周邊的區(qū)域情況和居住社區(qū)分析，主要有兩部分目標(biāo)受眾人群：

直接受眾：該區(qū)域內(nèi)常住人口。主要輻射周邊區(qū)域如東麗區(qū)華明鎮(zhèn)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、河?xùn)|太陽(yáng)城區(qū)域；另外，隨著周邊項(xiàng)目的陸續(xù)入住，有更多的住宅項(xiàng)目常住人群；同時(shí)會(huì)吸引河?xùn)|區(qū)太陽(yáng)城區(qū)域的大量居住人群到此消費(fèi)。

輔助受眾：到新天津樂(lè)園及東麗湖區(qū)域旅游的人群、在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)的上班族及商務(wù)人士；2021/5/9107項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)線：以開(kāi)放的公園和水面為主線，通過(guò)穹頂、平臺(tái)、廊橋、綠地和商業(yè)動(dòng)線有機(jī)結(jié)合。項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)線分析2021/5/9108項(xiàng)目市場(chǎng)定位

國(guó)際、文化、品牌、趨勢(shì)、時(shí)尚2021/5/9109項(xiàng)目功能定位高端餐飲時(shí)尚展示

新品展示品牌文化2021/5/9110項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位特色商街、主題商街、演藝秀街、訂單商業(yè)品牌館2021/5/9111業(yè)態(tài)定位原則

保證項(xiàng)目整體功能的需求2.業(yè)態(tài)范圍符合項(xiàng)目整體形象要求滿足投資收益率中的租金及售價(jià)要求打造“招售聯(lián)營(yíng)、捆綁營(yíng)銷”的營(yíng)銷模式5.整體定位方向：訂單式商品主題品牌館2021/5/9112中高端餐飲（高檔中餐、西餐、韓國(guó)料理、日本料理等）品牌購(gòu)物（引入首次進(jìn)入天津的國(guó)際品牌）名品折扣、品牌展示（百年老號(hào)及高端品牌主題商業(yè)館）高端品牌發(fā)布（主題商業(yè)品牌館、品牌時(shí)尚秀街）業(yè)態(tài)建議2021/5/9113街區(qū)業(yè)態(tài)定位可售商業(yè)：小型特色主題商業(yè)（主題商業(yè)品牌館）2021/5/9114商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)說(shuō)明：脈絡(luò)清晰保證人流暢通保證回路、避免出現(xiàn)死角主動(dòng)線與功能區(qū)順暢連接主動(dòng)線與出入口順暢連接主動(dòng)線與主力店順暢連接2021/5/9115商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)說(shuō)明：2021/5/9116時(shí)尚文化演藝秀場(chǎng)商業(yè)品牌落位圖：2021/5/9117外街餐飲品牌：內(nèi)街奢侈品品牌：街區(qū)品牌展示

中華美食品味街：舌尖中國(guó)品味街：2021/5/9118目錄一、天津商業(yè)分布情況綜述二、區(qū)域商業(yè)中心分布情況三、天津城市綜合體分布情況四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目定位環(huán)境分析六、項(xiàng)目商業(yè)部分定位七、東麗項(xiàng)目可售商業(yè)產(chǎn)品建議八、商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算九、商業(yè)部分銷售策略原則及推售思路2021/5/9119產(chǎn)品面積劃分及對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)1、根據(jù)業(yè)態(tài)定位，各特色版塊街區(qū)大中型餐飲及一線奢侈品旗艦店業(yè)態(tài)需一定的經(jīng)營(yíng)面積，故各版塊外側(cè)商街產(chǎn)品設(shè)計(jì)面積區(qū)間為400-1000平米，總占比9.2%，對(duì)應(yīng)面積為5600平米，設(shè)置一定數(shù)量的精品零售，面積區(qū)間為200-400㎡，占比6%，對(duì)應(yīng)面積為3600㎡。2、各版塊內(nèi)部街區(qū)為精品零售、小型餐飲等業(yè)態(tài)，故內(nèi)側(cè)商街產(chǎn)品設(shè)計(jì)面積區(qū)間以100平米為主，占比為60%，對(duì)應(yīng)面積為37000平米。200-400平米占比6%，對(duì)應(yīng)面積為3600平米。100-200平米占比16%，對(duì)應(yīng)面積為9600平米,400平米占比2.8%，對(duì)應(yīng)面積1600平米。3、考慮盡可能多設(shè)計(jì)小戶型產(chǎn)品便于靈活分割及組合，故將內(nèi)外街最小面積戶型設(shè)置比例增大。天津東麗項(xiàng)目商業(yè)銷售部分總體面積區(qū)間(計(jì)容面積)區(qū)域內(nèi)街外街面積區(qū)間（㎡）100100-200200-400400200-4004001000占比60.0%16.0%6.0%2.8%6.0%2.8%6.4%對(duì)應(yīng)套數(shù)（套）370641241244對(duì)應(yīng)面積37000960036001600360016004000對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)精品零售精品零售小型中西餐、精品零售西餐、一線奢侈品旗艦店小型中西餐、精品零售西餐、中餐、一線奢侈品旗艦店大型中餐、一線奢侈品旗艦店2021/5/9120根據(jù)江蘇院多次設(shè)計(jì)可售商街建筑形態(tài)判斷，可售商街大部分以獨(dú)棟商業(yè)為表現(xiàn)方式，主力