房地產(chǎn)工程可行性研究及營銷策劃報告(珍藏版)

PAGEPAGE112X房地產(chǎn)工程可行性研究及營銷策劃報告目錄頁碼TOC\o"1-3"[一].項目概況 51.1.項目介紹 51.2.研究目的 6[二].市場分析 72.1.PYS區(qū)宏觀環(huán)境分析 72.1.1.PYS撤市改區(qū)的影響預(yù)測 72.1.2.PYS區(qū)（市橋）國民經(jīng)濟發(fā)展情況分析 82.1.3.PYS區(qū)（市橋）居民生活水平分析 91.4.PYS主要村鎮(zhèn)發(fā)展情況 102.2.房地產(chǎn)市場研究 122.2.1.城市建設(shè)與規(guī)劃發(fā)展 122.2.2.廣州市及PYS地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢 132.2.3.PYS住宅市場 162.4.廣州及PYS公寓市場 222.2.5.廣州PYS兩地寫字樓市場 282.2.6.商業(yè)市場 342.2.7.PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)酒店市場 382.2.8.PYS重點經(jīng)濟活動 392.2.9.市場總論 40[三].項目區(qū)位分析 423.1.項目區(qū)域分析 423.1.1.項目區(qū)位圖 423.1.2.區(qū)域交通分析 423.1.3.地鐵三號線的影響 433.2.居住環(huán)境分析 433.3.商業(yè)環(huán)境分析 453.3.1.商業(yè)網(wǎng)點分析 453.3.2.區(qū)域人車流量分析 483.3.4.區(qū)域消費結(jié)構(gòu) 523.4.商務(wù)環(huán)境分析 533.5.區(qū)域未來發(fā)展分析 53[四].市場優(yōu)劣勢分析 544.1.PYS住宅市場優(yōu)劣勢 544.2.寫字樓市場優(yōu)劣勢 544.3.商業(yè)市場 554.4.各類型物業(yè)市場優(yōu)劣勢比 554.5.從市場的角度分析項目規(guī)劃比例 564.6.項目市場態(tài)勢分析 574.6.1.寫字樓市場SWOT分析 584.6.2.公寓市場SWOT分析 594.6.3.商業(yè)及會所SWOT分析 604.6.4.綜合評述 61[五].目標市場定位 645.1.定位依據(jù) 645.1.1.全局定位依據(jù) 645.1.2.開發(fā)主題定位目的 665.2.目標市場定位 675.3.寫字樓定位 695.3.1.形象與功能定位 695.3.2.寫字樓定位依據(jù) 695.3.3.“多元化商務(wù)港”的特色 715.4.公寓定位 745.4.1.功能與形象定位 745.4.2.公寓定位依據(jù) 745.5.目標客戶定位 755.5.1.目標客戶群分析的依據(jù)和方法 755.5.2.目標客戶細分 765.5.3.寫字樓目標客戶群 845.5.4.公寓目標客戶定位 855.6.價格定位 895.6.1.售價測算 895.6.2.低開高走定價策略 925.6.3單元階段銷售策略 93[六].項目開發(fā)規(guī)劃建議 946.1.主題定位下的設(shè)計建議 946.1.1.寫字樓定位的設(shè)計建議 946.1.2.公寓定位的設(shè)計建議 956.2.裝修標準設(shè)計建議 966.3.功能分配建議 986.4.規(guī)劃建筑初步設(shè)計建議 1006.4.1.總體規(guī)劃建議 1006.4.2.項目寫字樓建筑設(shè)計建議 1006.5.各功能面積比例 1026.5.1地塊功能面積分布表 1026.5.2公寓單位戶型、面積比例表 1036.6.項目整體風(fēng)格建議 1036.7.戶型設(shè)計建議 1066.8.配套服務(wù)設(shè)施 1086.8.1.國家公共配套設(shè)施的指標確定 1086.8.2.本項目會所服務(wù)設(shè)施建議 110[七].項目投資估算 1117.1.項目建筑參數(shù)調(diào)整 1117.2.市場銷售收入預(yù)測 1127.3.項目建筑成本分析 1147.3.1.各類物業(yè)建安成本估算 1147.3.2.成本分期投資進度明細表 1147.4.項目現(xiàn)金流量分析 1147.4.1.項目投資進度估算表 1157.4.2.項目收入的估算 1157.4.3.經(jīng)營稅費及所得稅 1187.4.4.開發(fā)投資資金來源 1187.4.5.現(xiàn)金流量分析 1187.5.項目評估 1217.5.1.投資回報率 1217.5.2.項目盈利能力分析 1217.5.3.項目評價指標 1237.6.結(jié)論 124[八].銷售策略 1258.1.銷售主題戰(zhàn)略 1258.1.1.商務(wù)港主題實施 1258.1.2.創(chuàng)業(yè)者之都實施 1258.2.推出時機選擇及銷售階段劃分 1268.2.1入市的時機 1268.2.2.分階段銷售策略 1278.3.各階段實施辦法 1288.3.1.第一階段：醞釀期 1288.3.2.第二階段：強銷期 1308.3.3.第三階段：持續(xù)期 1318.4.定價策略 1328.4.1.第一階段：醞釀期價格 1328.4.2.第二階段：強銷期價格 1338.4.3.第三階段：持續(xù)期價格 1338.5.廣告主題策略 1348.5.1.廣告策略 1348.5.2.媒體選擇 1348.6.促銷策略 1378.7.銷售前期準備 1378.7.1.項目VI設(shè)計建議 1378.7.2.項目形象定位語 1398.8.銷售體系的組織 1398.8.1.銷售組織架構(gòu) 1398.8.2.銷售體系崗位職責(zé) 1408.8.3.銷售制度 1438.8.4.日常銷售管理 146[九].結(jié)論 151

[一].項目概況1.1.項目介紹鑫潤花園是由冠迪路橋科技發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的綜合性住宅區(qū)，位于廣州市PYS區(qū)石基鎮(zhèn)富怡路口?，F(xiàn)開發(fā)進度進入二期工程階段。其相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下：總用地面積：16775總建筑面積：93500平方米一期小區(qū)占地：12708.2一期小區(qū)建筑面積：52690二期主要經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)序號主要技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)1項目二期總用地面積4,066.8平方米2容積率7.483綠化率4總建筑面積40,809.6平方米5地下室面積5735.9平方米

1.2.研究目的在本報告中，我司通過全面的市場調(diào)研分析，結(jié)合項目特點，以項目區(qū)位分析及SWOT分析為基礎(chǔ)，為項目制定相應(yīng)的市場定位、價格策略、銷售策略等方案，并評估本項目的經(jīng)濟效益，力求為整個項目的發(fā)展提供參考和指引。研究報告共分以下部分：第一部分是項目介紹及研究報告摘要；第二部分將是對市場的總體分析；第三部分是針對本項目的區(qū)位分析；第四部分是項目SWOT分析；第五部分是由以上市場研究所制定出的綜合市場定位；第六部分注重提出在市場定位下的規(guī)劃建筑建議；第七部分集中對項目的投資經(jīng)濟效益做測算；第八部分銷售策略第九部分結(jié)論

[二].市場分析2.1.PYS區(qū)宏觀環(huán)境分析2.1.1.PYS撤市改區(qū)的影響預(yù)測根據(jù)2000年12月27日的《廣州日報消息》消息，PYS在基礎(chǔ)建設(shè)方面，路網(wǎng)建設(shè)仍然作為重點，目標是接近15%—20%道路網(wǎng)密度的國際水平；加快“二環(huán)路”建設(shè)，形成珠三角“大外環(huán)”；增設(shè)地鐵、輕鐵接口，以便和三角洲其他城市加強聯(lián)系。在城市管理方面要求樹立廣州的意識，增強省會意識、服務(wù)意識、在全省起到“龍頭”作用。城鎮(zhèn)發(fā)展方面按照“把城市結(jié)構(gòu)拉開，有序地配套建設(shè)、重點向東、向南發(fā)展”的思路調(diào)整城市布局。PYS撤市改區(qū)、市中心的遷移、道路條件和城市綜合管理的改善必將使PYS與廣州傳統(tǒng)城區(qū)、珠江三角洲其他城市的聯(lián)系更加密切，而且PYS新區(qū)的城市中心發(fā)展道路也將使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮，就業(yè)機會也將更多。因此，本政策對于PYS的未來發(fā)展無論在近期還是中、遠期都是絕對的重大利好。

2.1.2.PYS區(qū)（市橋）國民經(jīng)濟發(fā)展情況分析根據(jù)PYS統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2001年P(guān)YS區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值332億元，增長13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值25.8億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值176.6億元，增長13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值130.1億元，，增長13.7%；全區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比例變?yōu)?.3%：52.7%：39.%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達35,500元，增長11%。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值641.1億元（不含省、廣州市屬）增長9.7%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化使PYS經(jīng)濟得到了有效、持續(xù)的發(fā)展，再加上近年基礎(chǔ)建設(shè)的完善和道路交通的發(fā)展建設(shè)，為PYS區(qū)吸納廣州市以及周邊地區(qū)更多的置業(yè)人士創(chuàng)造出更優(yōu)越的條件。PYS區(qū)私營、個體經(jīng)濟成分非?；钴S，至2001年底止，PYS全區(qū)共有個體、私營企業(yè)4.46萬戶，從業(yè)人員14.25萬人，注冊資金59.4億元。個體、私營工業(yè)產(chǎn)值210.3億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的35.2%。私營、個體經(jīng)濟的發(fā)達造就了一批先富起來的富裕階層。

PYS歷年人口圖 單位:人資料來源：《PYS年鑒》PYS歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值圖 單位：億元資料來源：《PYS年鑒》2.1.3.PYS區(qū)（市橋）居民生活水平分析人民生活不斷改善。“九五”時期全區(qū)職工年人均收入和農(nóng)民年人均純收入年均增長分別是4.5%和7.2%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額年均增長15.7%。2000年，全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額251.4億元，比1999年末增長7%，比1995年末增長1.1倍。收入和儲蓄的增加使PYS積累了較大的消費潛力。此外，就業(yè)人口的平穩(wěn)增長和收入結(jié)構(gòu)的改善亦都為PYS房地產(chǎn)市場的有效擴大提供了堅實保障。1.4.PYS主要村鎮(zhèn)發(fā)展情況a.市橋鎮(zhèn)市橋鎮(zhèn)地處美麗富饒的珠江三角洲腹地。地域面積41平方公里，其中城區(qū)面積19.8平方公里，人口157300人，另外來暫住人口10萬人。轄下有26個村民委員會和6個街道辦事處。擁有工業(yè)企業(yè)672家，其中外商投資企業(yè)157家。市橋鎮(zhèn)先后被廣州市人民政府授予廣州市先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、廣州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營業(yè)收入超50強鎮(zhèn)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）排序第一名、廣州市愛國衛(wèi)生模范單位、廣州市環(huán)境保護先進單位、廣州市文明示范鎮(zhèn)，并獲"全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯管理先進單位"。市橋鎮(zhèn)水陸交通發(fā)達，北距廣州市17公里，南距香港65海里，東南與東莞、深圳相鄰，西南與順德、中山和珠海相接。市橋鎮(zhèn)東15公里有蓮花山港，南28公里有南沙國際客貨運深水港。廣深珠高速公路橫貫市橋鎮(zhèn)。鎮(zhèn)內(nèi)還設(shè)有貨物進出口岸及貨柜車檢查場，每天有出口貨船開往香港深水埗、西環(huán)、灣仔等地。蓮花山港、南沙港每天有雙體快速客船往來香港和PYS，經(jīng)水陸兩路往香港均只需90分鐘。市橋鎮(zhèn)作為b.石基鎮(zhèn)交通石基鎮(zhèn)位于PYS中部，由沙田區(qū)、民田區(qū)和半沙民田區(qū)組成，全鎮(zhèn)占地面積71.26平方公里，轄大龍居委會、新城區(qū)管委會及29個村民委員會。有長住人口7.2萬人，外來人口8.3萬人，臺、港、澳同胞2萬多人。職工年人均工資11000元。

2.2.房地產(chǎn)市場研究2.2.1.城市建設(shè)與規(guī)劃發(fā)展縱觀PYS城市發(fā)展歷程，PYS房地產(chǎn)有今天的發(fā)展成就并非偶然。優(yōu)美的環(huán)境與交通的便利，香港、廣州的輻射，PYS城市化的快速發(fā)展，珠三角經(jīng)濟的起飛，多重?zé)崃劢?，是引發(fā)PYS房地產(chǎn)熱潮的主要原因。實戰(zhàn)經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場開發(fā)的機遇往往蘊藏在新的城市規(guī)劃中，但是具體到各個分區(qū)，城市規(guī)劃的影響也難免存在有利有弊的地方，據(jù)此，分析城市規(guī)劃對項目所處區(qū)域的開發(fā)指導(dǎo)，和對本項目的潛在影響，以把握住城市規(guī)劃帶來的機遇，消解可能存在的不利影響就顯得尤其重要。21世紀的廣州將在珠三角區(qū)域的組合城市框架中考慮整體發(fā)展布局，重點加強與廣佛都市圈的協(xié)同發(fā)展。7434.4平方公里的市域內(nèi)，主要劃分為都會區(qū)和花都、從化、增城、南沙片區(qū)，針對各自的實際情況制定不同政策引導(dǎo)發(fā)展：本著“北抑、南拓、西調(diào)、東移”的總體戰(zhàn)略方向，廣州將重點在包括了PYS的都市中心區(qū)內(nèi)，形成“一江多帶、兩個產(chǎn)業(yè)軸、兩個轉(zhuǎn)移方向、三條城市發(fā)展帶、三大港、四個物流中心”的城市整體格局。其中“三帶”指的是城市沿珠江前航道、后航道、沙灣水道三條發(fā)展帶，形成適宜居住的濱江城市特色。廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃給華南板塊的開發(fā)帶來了機遇，但是，華南板塊的規(guī)劃也難免喜中有憂，有人這樣認為，在華南板塊，開發(fā)商是在“替”政府規(guī)劃。前幾年完成的1997年至2010年廣州PYS市市區(qū)規(guī)劃中，南村的預(yù)測人口到2000年為6萬多人。不久，廣州市城市格局發(fā)生了重大變化，PYS、花都撤市建區(qū)，為廣州城區(qū)向南拓展提供了很大的空間。遺憾的是，本應(yīng)隨之調(diào)整的規(guī)劃還未來得及進行，房地產(chǎn)開發(fā)就已經(jīng)如火如荼了。如今該板塊1000多萬平方米的住宅，起碼50萬的居住人口，這相當(dāng)于一座中等城市，政府必須考慮的許多綜合配套絕對不是單個開發(fā)商所能完成的。據(jù)此，分析城市規(guī)劃對華南板塊的開發(fā)指導(dǎo)，和對本項目的潛在影響顯得很重要。2.2.2.廣州市及PYS地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢從發(fā)展地塊上劃分，PYS房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在三個地塊。首先，洛溪到鐘村一帶；其次，是市橋一帶；最后是“華南板塊”概念。八十年代后期，PYS在規(guī)劃洛溪地區(qū)建設(shè)的時候曾經(jīng)預(yù)測50年以后這里的經(jīng)常居住人口會達到10萬人左右。然而，洛溪地區(qū)經(jīng)過十余年的發(fā)展，住宅銷售總量已經(jīng)超過10萬套，經(jīng)過粗略統(tǒng)計，按照一家三口人計算，洛溪地區(qū)已經(jīng)擁有居民數(shù)十萬人。由于洛溪地區(qū)的實際發(fā)展速度遠遠快于規(guī)劃時的計劃速度，使該地區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)相對落后。目前，洛溪一帶樓盤在針對該地區(qū)公共設(shè)施建設(shè)薄弱的不足紛紛承建學(xué)校、商場、大型娛樂場所等公共設(shè)施和開辟同往廣州各地的交通線路。但是，這些設(shè)施的設(shè)立一方面是發(fā)展商為樓盤銷售營造的“賣點”，缺乏公共實用性，從嚴格意義上說并非屬于“公共設(shè)施”；另一方面，這些設(shè)施的建造、經(jīng)營全部由發(fā)展商管理，從一定意義上說是搞新的“大而全”，長期看此做法必將阻礙該地區(qū)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。市橋一帶的房地產(chǎn)發(fā)展主要是以市橋鎮(zhèn)舊城改造而起的一個市場。市橋鎮(zhèn)是PYS的政治、經(jīng)濟、文化中心，同時也是PYS政府所在地，其公共設(shè)施配套程度也是整個PYS地區(qū)最高的。由于市橋鎮(zhèn)距離廣州市區(qū)（傳統(tǒng)城區(qū)）比較遠，交通情況不甚理想，因此市橋一帶的房地產(chǎn)市場一般以本土消化為主。雖然說地鐵3號線會將終點站設(shè)在市橋，目前尚在建設(shè)，在短期內(nèi)尚不足以擴大該地區(qū)的客戶群體?！叭A南板塊”概念崛起于“華南快速干線”的建成使用，先后有“華南碧桂園”和“PYS奧林匹克花園”（盡管“PYS奧園”距離“華南快速干線”較遠，但在銷售推廣中已經(jīng)充分運用了該概念）對該概念進行抄作，并且在招引廣州市區(qū)消費者中起到了很大作用。目前，“華南板塊”可以說是PYS房地產(chǎn)市場最具發(fā)展前景和“火藥味”最濃的地方；即使按10年的開發(fā)周期計算，每年的供應(yīng)量也在200－300萬平方米之間，而整個PYS區(qū)去年商品房實際需求量為180萬平方米，廣州去年房地產(chǎn)交易量也才600多萬平方米，供求矛盾顯而易見。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2001年上半年廣州十區(qū)房屋交易總面積為564萬平方米，總金額為232億元。其中僅PYS區(qū)房屋交易面積達163.97萬平方米，占十區(qū)成交量的29%，遠遠超過其他區(qū)，顯示了PYS區(qū)房地產(chǎn)強勁的發(fā)展勢頭。而在銷售量排前10名樓盤中，有5個樓盤均在PYS區(qū)：祈福新邨、麗江花園、星河灣、洛濤居、東怡新村。值得注意的是，東怡新村作為一個面向PYS當(dāng)?shù)厥袌龅淖≌椖?，其成功的銷售業(yè)績從某種程度上反映出，PYS當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場潛力亦不容忽視。去年P(guān)YS商品房銷量前10名開發(fā)商（單位：萬平方米、億元）開發(fā)商名稱成交面積成交金額廣州市PYS祈福新邨房地產(chǎn)有限公司28.412.9005廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司18.548.2184廣州PYS奧林匹克房地產(chǎn)有限公司14.055.2916廣州宏富房地產(chǎn)有限公司13.986.7132廣州市PYS區(qū)東怡房地產(chǎn)有限公司10.442.3812PYS洛溪房地產(chǎn)有限公司9.563.6418廣州市PYS區(qū)鐘村房地產(chǎn)開發(fā)公司7.801.6303廣州市PYS區(qū)綠庭雅園房地產(chǎn)有限公司7.461.6240廣州市PYS粵海房地產(chǎn)有限公司6.683.4206廣州市PYS區(qū)番發(fā)房地產(chǎn)有限公司6.101.2433合計=SUM(ABOVE)123.01=SUM(ABOVE)47.0649去年P(guān)YS區(qū)商品房銷量前10名樓盤（單位：萬平方米、億元）項目名稱成交面積成交金額祈福新邨28.4012.9005南國奧林匹克花園14.055.2916星河灣13.986.7132東怡新區(qū)10.442.3812華南碧桂園10.164.2816洛濤居8.963.3926綠庭雅園7.461.6240麗江花園6.683.4206PYS碧桂園6.402.9297華景新城5.841.4722合計=SUM(ABOVE)112.37=SUM(ABOVE)44.4072

2.2.3.PYS住宅市場住宅市場概況：市橋房地產(chǎn)主要是以市橋鎮(zhèn)舊城改造而發(fā)展起來的，現(xiàn)時已開發(fā)的住宅樓盤主要分布在城市東部、西部和南部，主要有康裕北苑、華僑城、朗琴灣、華景新城、東怡新區(qū)、金業(yè)別墅花園、PYS奧林匹克花園等。由于市橋鎮(zhèn)距離廣州市傳統(tǒng)城區(qū)比較遠，交通情況不甚理想，因此市橋一帶的房地產(chǎn)市場一般以本土消化為主。2.2.3.1.PYS房地產(chǎn)市場消費群情況就PYS房地產(chǎn)整體市場而言，其消費群體構(gòu)成主要以廣州市區(qū)、PYS本地和香港地區(qū)人群為主。由于三個消費群體分別有各自不同的消費目的，因此在樓盤的選擇上也會有所區(qū)別。其中，廣州市區(qū)的消費群體已經(jīng)逐漸從過去的度假型消費過度到居住型消費，因此在樓盤選擇方面會跟注重交通條件的便利程度。PYS本地的消費群體固然以居住作為購房目的，但由于PYS消費群的二次置業(yè)的程度比較高，因此PYS本地消費群體的購房意向著重在于改善居住環(huán)境，大面積單位（100平方米左右）會比較適合于他們。香港消費群體的消費目的則著重于旅游度假，從港人聚集的祁富新村的淡旺周期可以看見他們習(xí)慣于周末“進村”從不同客戶群體的消費力情況看，由于廣州至PYS路網(wǎng)的大力建設(shè)使兩地的交通條件得到了很大的改善，因此“住在PYS，做在廣州”的習(xí)慣已經(jīng)悄然興起，廣州市消費群體逐漸成為了PYS房地產(chǎn)市場的主要消費群體。PYS本地消費群體在生活水平不斷改善的條件下存在改善家庭居住環(huán)境的要求，這一要求會隨著其生活水平繼續(xù)增長和人員年代替換不斷有所補充，因此PYS本地消費群體是PYS房地產(chǎn)市場的基本消費群體。香港消費群體由于前段時間受金融危機影響，其收入水平已經(jīng)大不如前，雖然今年香港的經(jīng)濟增長呈現(xiàn)了強勁勢頭，但由于經(jīng)濟增長未能惠及零售領(lǐng)域，在短期內(nèi)尚不足以改變次消費群體的收入現(xiàn)狀，因此就目前而言，香港消費群體屬于PYS房地產(chǎn)市場的有效補充群體。由于廣州市消費群體在整個PYS房地產(chǎn)市場起著相當(dāng)重要的位置，因此有必要對廣州市消費群體作出一定的細分。廣州市的樓盤消費群體大致分為三個組群，首先是以常年居住在廣州市舊城區(qū)為代表的“老廣州”組群，其次是以改革以來從祖國各地到廣州創(chuàng)業(yè)、發(fā)展為代表的“中生代”組群，最后是以年紀輕、有活力的年輕人為代表的“新生代”組群。其中，“老廣州”組群由于長期生活在廣州市舊城區(qū)，工作和生活關(guān)系網(wǎng)在舊城區(qū)根深蒂固，對生長居住地的一草、一木、一街、一店都相當(dāng)依戀，在購房置業(yè)方面也會以購置舊城區(qū)物業(yè)為主。“中生代”組群雖然長年在廣州生活和工作，但舊廣州的風(fēng)俗習(xí)慣未對其構(gòu)成影響，不會眷戀在廣州舊城區(qū)，優(yōu)美的居住環(huán)境和便利的交通條件是此消費群體在購房時首先考慮的因素?！靶律毕M群體由于年紀比較輕，思維活力強，在購房考慮上會更加留意設(shè)計創(chuàng)意和整體理念。因此，不同樓盤在吸引不同消費組群方面需要摸清楚不同組群的消費變動情況。2.2.3.2.華南板塊去年底，華南板塊內(nèi)的各大發(fā)展商，如廣州PYS錦江房地產(chǎn)有限公司（錦繡香江）、廣州宏富房地產(chǎn)有限公司（星河灣）、廣州PYS奧林匹克房地產(chǎn)有限公司（南國奧林匹克花園）、廣州PYS祈福新村房地產(chǎn)公司（祈福新村）、碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（華南碧桂園）廣州PYS廣地房地產(chǎn)開發(fā)公司（廣地花園）、廣州PYS海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（海怡半島）、廣州PYS易興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（富豪山莊）、廣州PYS信基房地產(chǎn)有限公司（富麗廣場）結(jié)盟聯(lián)手發(fā)出了一份宣言，提出要摒棄急功近利的短期行為不搞惡性競爭全力維護業(yè)主利益，把世界最先進的居住理念和社區(qū)文化引入本地，為業(yè)主提供70年滿意的住宅和環(huán)境。并請政府、媒體、公眾和買家對開發(fā)行為進行監(jiān)督。但是，如果像人們預(yù)言的那樣，未來的華南板塊將是廣州競爭最激烈、競爭水平最高的地方。既然是競爭，必然有優(yōu)勢、劣勢之分；雖然這里的房地產(chǎn)開發(fā)商們口頭上都表示“不打價格戰(zhàn)”并有取向走“共存共榮”的合作化之路，但是這種“統(tǒng)一戰(zhàn)線”的堅固度如何？如何謀求雙贏、多贏？都是引人注目的話題。通過對周邊同類發(fā)展項目的分析，我們可以會清楚地了解項目競爭對手的特點，避免住宅項目開發(fā)過程中的同質(zhì)化問題，挖掘項目的市場空間，準確鎖定項目的目標市場。

2.2.3.3.今年1-6月份廣州各區(qū)及PYS高層住宅成交統(tǒng)計面積單位：平方米價格單位：元/平方米區(qū)域一月二月三月四月五月六月東山區(qū)面積23,05524,32020,19829,30120,51229,920均價6,2326,3095,9826,6946,5986,390荔灣區(qū)面積31,86831,26323,96633,93820,23034,037均價5,1805,0435,2715,0945,0665,222越秀區(qū)面積10,4636,5496,22416,2937,1936,154均價5,8346,1966,4925,9805,6515,857天河區(qū)面積84,16975,972108,763146,32892,366122,253均價6,0445,7805,1335,5245,1805,432海珠區(qū)面積71,19496,595129,565147,100116,492155,857均價4,9324,5684,6814,7224,7634,693芳村區(qū)面積1,7602,8728624,94612,47220,047均價3,1063,1102,9913,5513,1413,245白云區(qū)面積34,12624,35646,67843,12623,49558,422均價4,2314,3714,7844,2194,4474,118黃埔區(qū)面積2,5564221,4294,2672,089280均價3,4223,1163,1203,2173,0692,815PYS區(qū)面積63,98622,59938,45633,73150,00037,294均價2,7693,2492,0253,2673,3153,309花都區(qū)面積10,3002,6005,90012,00055,2007,800均價2,7612,2712,0242,2711,7652,088總計面積333,477287,568382,041471,030400,049472,064均價4,7804,9664,6404,9264,3124,759

2.2.3.4.PYS樓盤一覽表物業(yè)名稱位置區(qū)域占地面積建成面積項目規(guī)模總建筑面積金城花園廣州市PYS區(qū)大石鎮(zhèn)廣番路猛涌路段大石鎮(zhèn)131334平方米73722平方米270933平方米海濱花園廣州市PYS區(qū)大石鎮(zhèn)洛溪麗江花園南側(cè)大石鎮(zhèn)60000平方米多幢多層住宅140000平方米麗江花園廣州市PYS區(qū)大石鎮(zhèn)南浦島東部大石鎮(zhèn)66萬平方米別墅、多層及高層住宅廣地花園廣州市PYS區(qū)迎賓大道唐西路段大石鎮(zhèn)430畝多層住宅、別墅及一幢11層酒樓近645萬平方尺海怡花園廣州市PYS區(qū)沙窖島東端大石鎮(zhèn)600多畝5座高層、9座多層、9座洋房珠江花園廣州市PYS區(qū)沙窖島東南部大石鎮(zhèn)233000平方米350000平方米廣州奧林匹克花園廣州市PYS區(qū)洛溪大石鎮(zhèn)160000第一期96幢多層、小高層住宅廣州碧桂園PYS大石南浦島大石鎮(zhèn)666000平方米82幢別墅、178幢多層住宅500000平方米洛溪新城PYS洛溪大橋旁大石鎮(zhèn)1335000平方米22幢多層住宅2200000平方米華南碧桂園廣州市PYS區(qū)華南快速干線迎賓路段南村鎮(zhèn)692000平方米265000平方米美心東苑廣州市PYS區(qū)市蓮路石崗北中路段石基鎮(zhèn)10000多平方米東怡新區(qū)廣州市PYS區(qū)石基鎮(zhèn)清河?xùn)|路南（羅家路段）石基鎮(zhèn)453336平方米150多幢多層維多利亞式洋房、9層高層多功能大廈富麗廣場PYS市市橋鎮(zhèn)禺山大道西9號市橋3000畝586幢商住樓140000平方米PYS奧林匹克花園廣州市PYS區(qū)市橋南岸金業(yè)別墅花園市橋鎮(zhèn)華葆明苑廣州市PYS區(qū)市橋禺山大道南側(cè)市橋鎮(zhèn)10000多畝康泰花園廣州市PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)東城區(qū)盛泰路市橋鎮(zhèn)6310平方米39000平方米綠茵庭園廣州市PYS區(qū)市橋光明北路229號市橋鎮(zhèn)18139平方米一座綜合辦公樓、九座12、14、16層住宅四萬多平方米富豪山莊廣州市PYS區(qū)市橋市廣路市橋鎮(zhèn)800畝大型住宅及別墅東方花園又一村廣州市PYS區(qū)市橋德興路東側(cè)市橋鎮(zhèn)17073平方米5幢11層、1幢16層6萬多平方米金口岸大廈廣州市PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)繁華路57號市橋鎮(zhèn)3000多平方米5000多平方米鴻成花園廣州市PYS區(qū)市橋富華中路市橋鎮(zhèn)五座高層北城雍雅園廣州市PYS區(qū)市橋光明北路星海中學(xué)側(cè)市橋鎮(zhèn)10000多平方米祈福新村廣州市PYS區(qū)市橋市廣路市橋鎮(zhèn)4330000平方米華海大廈廣州市PYS區(qū)環(huán)城西路市橋鎮(zhèn)4000多平方米PYS置業(yè)華逸大廈廣州市PYS區(qū)光明南路163號市橋鎮(zhèn)

2.4.廣州及PYS公寓市場2.2.4.1.單身公寓1.銷售為主的公寓目前廣州及PYS兩地正式推出的純單身公寓項目并不多，真正開始銷售的有廣州的新達城廣場；在建但尚未推出市場的有星河灣四百多個單元。項目面積間隔售價裝修銷售率新達城廣場25-57平方米單間至一房6600元/平方米豪華裝修62%星河灣50平方米單間5000元/平方米豪華裝修未售這類以中小戶型、精裝修推出市場的單位，非常合適一部分高收入、低儲蓄、工作年限不長、但有品位的年輕人。尤其是，部分接近商業(yè)區(qū)的項目，由于具有了商業(yè)價值，其投資客戶也相應(yīng)增加。2.租賃公寓除了這類以銷售為目的的公寓外，在廣州，還出現(xiàn)了一種以租賃為主的白領(lǐng)公寓。這類公寓主要有以下幾種：a.由市民購置的空住房改造而來的白領(lǐng)公寓。一般是將一套大戶型的單元重新間隔，分作四五間十幾平方米的單間，內(nèi)設(shè)迷你廚廁，再配上一些家具家電，就像賓館的標準房一樣。這樣，租住的人也只需帶上衣物用品就可以入住了。這些改造的公寓分散在各個小區(qū)，以天河路、天河北路一帶最多，租住者享受一切小區(qū)服務(wù)?，F(xiàn)在有很多有能力的家庭購置了兩套或多套房子，一套自住，其他的用來收租。這些公寓就是房東們針對單身人士的特殊需求改造而成的，很受在周圍寫字樓工作的白領(lǐng)一族喜愛。月租在八九百元上下。b.中檔的白領(lǐng)公寓。華南快速干線暨南大學(xué)旁邊就有一處，是三棟小區(qū)商品樓，有400多套推出。價錢是單房按面積大小月租從900元到1500元不等。裝修豪華，里面空調(diào)等家電一應(yīng)俱全。推出不過數(shù)個月就已經(jīng)住滿。c.檔次較高的白領(lǐng)公寓。東圃客運站后面有個叫"縱橫白領(lǐng)公寓"的，規(guī)模很大，有六七棟樓。里面像個酒店一般，一進門就有服務(wù)臺，房內(nèi)裝修更是高檔豪華，家電廚具等也全是高檔次的，就像現(xiàn)在一些新開發(fā)小區(qū)的樣板房一樣富麗堂皇。區(qū)內(nèi)會所、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施也很齊全。租戶還可以享受賓館一樣的客房服務(wù)。租住方式可以像酒店一樣租住一天兩天，也可以租住幾個月或幾年。當(dāng)然，與檔次相適應(yīng)，它的價格較高，40多平方米的一房一廳要2700元以上/月。這些公寓的開發(fā)商或投資者都表示，這是他們專門針對白領(lǐng)人士特別是單身白領(lǐng)而打造的，以解決白領(lǐng)們城中村看不上、小區(qū)大房又不適合的需求矛盾，希望給眾多的白領(lǐng)們提供一個與之身份和需求相適應(yīng)的臨時住所。其中第一種公寓雖然分散，但它主要針對附近寫字樓的白領(lǐng)而設(shè)，派派傳單就可以招徠不少客人，所以住者甚眾。而第二種公寓有80%的入住率，住的是附近的一般白領(lǐng)；而第三種公寓更是接近95%的入住，管理員反映里面租戶60%是在廣州地區(qū)從事高新行業(yè)的高收入白領(lǐng)。位于東圃公寓則一般住的是天河、開發(fā)區(qū)等地一些企業(yè)的中、高級管理人員和外地駐穗辦事機構(gòu)的行政人員。

2.2.4.2.國際服務(wù)性公寓1.廣州國際服務(wù)公寓a.廣州市東山區(qū)高級公寓調(diào)查表物業(yè)可供出租戶數(shù)戶型建筑面積（sq.m.)*每月租金（USD/套）（配家電）平均售價（USD/m2）其他參考收費（可議）金亞花園（服務(wù)式公寓）1422房3房4房5房165185~2152003904,2174,8195,0608,7952,169室內(nèi)水電費煤氣費電話費4.若需酒店式服務(wù)須另行收費12別墅412~63318,072不售嶺南會（服務(wù)式公寓）583房3房復(fù)式193~197+40231+54338+605,1814,2178,5542,7711.室內(nèi)水電費2.煤氣費3.電話費4.若需酒店式服務(wù)須另行收費富城花園（服務(wù)式公寓）921房2房3房4房87.0599~115.48125.79259.941,8072,1672,8925,543不售1.室內(nèi)水電費2.煤氣費3.電話費4.若需酒店式服務(wù)須另行收費祈福華廈（服務(wù)式公寓）841房2房3房4房66~91110~1621092531,8073,0123,614不售1.室內(nèi)水電費2.煤氣費3.電話費4.若需酒店式服務(wù)須另行收費4復(fù)式46412,048不售凱旋華美達酒店（服務(wù)式公寓）901房2房3房4房52.95~8282.68~127155.15~167.22177.572,4102,6513,6146,024不售含入租金假日酒店（服務(wù)式公寓）201房2房59.589.2~1192,0484,699不售含入租金帶*含管理費資料來源：戴德梁行研究部

b.廣州市天河區(qū)高級公寓調(diào)查表物業(yè)可供出租戶數(shù)戶型建筑面積（sq.m.）每月租金（USD/套）（配家電）平均售價（USD/m2）其他參考收費（可議）中信廣場（服務(wù)式公寓）5482房3房113~125146~1673,0123,012(T1)不售1.室內(nèi)水電費2.煤氣費3.電話費4.若需酒店式服務(wù)須另行收費1,2051,928（T2）1,928新大廈（服務(wù)式公寓）2003~4房6~8房168~1834003,6148,4341,446水電費、煤氣費、市話費合計每月1250元以內(nèi)計入租金。若需酒店式服務(wù)須另行收費帶*含管理費資料來源：戴德梁行研究部2.PYS國際服務(wù)公寓市場目前在PYS區(qū)，正式推出的國際服務(wù)性公寓其實非常少，僅星河灣一家。由發(fā)展商配備家具電器出租的單元約二十余間。面積從二房至四房一廳，租金從1000—2000美元/月不等。對比普通住宅的租賃價值，可看到，國際服務(wù)性公寓在實際租賃上一般超出數(shù)倍的租金，這對投資客戶有極大的吸引力。

3.服務(wù)公寓的配套設(shè)施各高級服務(wù)公寓配套設(shè)施調(diào)查表物業(yè)配套設(shè)施金亞花園（服務(wù)式公寓）1.會所2.游泳池3.兒童游樂場4.幼兒園5.停車場6.高爾夫練習(xí)場7.中央花園8.外國衛(wèi)星電視嶺南會（服務(wù)式公寓）1.網(wǎng)球場2.會所3.游泳池4.花園5.停車場6.外國衛(wèi)星電視富城花園（服務(wù)式公寓）1.會所2.美發(fā)美容中心3.游泳池4.餐廳5.外國衛(wèi)星電視6.網(wǎng)吧祈福華廈（服務(wù)式公寓）1.健身中心2.兒童天地3.會所4.網(wǎng)吧5.游泳池6.外國衛(wèi)星電視7.停車場凱旋華美達酒店（服務(wù)式公寓）1.會所2.中西餐廳3.酒吧4.會議中心5.商務(wù)中心6.醫(yī)務(wù)室7.舞廳8.健身中心9.停車場假日酒店（服務(wù)式公寓）1.中西餐廳2.酒吧3.商務(wù)中心4.舞廳5.健身中心6.游泳池7.停車場8.會議中心中信廣場（T1）服務(wù)式公寓1.綜合商場2.停車場3.會所4.游泳池5.網(wǎng)球場6.日本學(xué)校7.銀行8.光纖設(shè)備9.外國衛(wèi)星電視新大廈（服務(wù)式公寓）會所2.商務(wù)中心3.停車場4..恒溫游泳池5.健身中心6.兒童天地7.光纖設(shè)備8.前庭中心廣場9.架空層主題園林10.購物中心白云堡（服務(wù)式公寓）會所2.山頂體育中心3.恒溫游泳池4.桑拿健身中心5.天然湖6.湖畔公園7.光纖設(shè)備8.外國衛(wèi)星電視

2.2.5.廣州PYS兩地寫字樓市場2.2.5.1.廣州寫字樓市場在廣州，寫字樓需求主要來自資訊科技、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、保險及金融界的本地及跨國公司。這類客戶主要傾向與選擇高級寫字樓，但現(xiàn)階段主要的用戶都以租賃為主的。其中2002年第一季度租金水平表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，首季平均租金升幅為1.2%。但銷售市場則未容樂觀，表現(xiàn)依然平靜。圖2-1:廣州甲級寫字樓供應(yīng)和吸納需求2002年第二季度市場對甲級寫字樓的需求雖然保持暢旺，但實質(zhì)吸納量并不高，約8,000平方米。存貨量仍然高居不下。

圖2-2：廣州甲級寫字樓總體空置率*資料來源：戴德梁行研究部2.2.5.2.市場展望2002年第三季度甲級寫字樓市場預(yù)計不會有太大變化。第三季應(yīng)不會有新的甲級寫字樓供應(yīng)給市場。寫字樓需求仍然保持暢旺。租金會平穩(wěn)向上但不會有權(quán)大的增長。預(yù)計會有更多的寫字樓買賣成交。空置率會于第三季度重新向下調(diào)。2002年第一季度值得注意的寫字樓銷售市場主要有：廣東國際大廈在1月30日進行的二次拍賣，這次拍賣的起價已經(jīng)比一次拍賣降低近二成，但依然以流拍告終；江灣新城的拍賣，以起拍價3.5億成交；3、廣州國際電子大廈數(shù)層寫字樓的拍賣，拍賣總建筑面積10,163平方米，成交面積6,702平方米，成交約66%，但成交均價1,050美金/平方米，在行內(nèi)屬于一次超低價拍賣；

2.2.5.3．今年1-6月廣州各區(qū)及PYS寫字樓成交統(tǒng)計面積單位：平方米價格單位：元/平方米區(qū)域一月二月三月四月五月六月東山區(qū)面積4,5917,2402,773577——259均價9,6117,0908,75812,374——10,273荔灣區(qū)面積7125217969301,3847,219均價6,9017,2637,2857,3855,895,674越秀區(qū)面積239169811,14318,5893,322均價3,59615,8945,00012,75213,5186,843天河區(qū)面積8237126,5299852,9745,783均價4,4819,94713,58412,3338,29511,972海珠區(qū)面積440——3653,103————均價6,500——5,9174,598————芳村區(qū)面積————————————均價————————————白云區(qū)面積————1,37885————均價————4,8124,000————黃埔區(qū)面積————————————均價————————————PYS區(qū)面積——————10,581————均價——————1,187————花都區(qū)面積————————————均價————————————總計面積6,8058,64211,92217,40422,94716,583均價8,2957,50810,7343,90112,3768,176*資料來源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心其中四月份PYS區(qū)成交則集中在市橋鎮(zhèn)，成交宗數(shù)22宗，總成交價1,255.75萬元。平均成交價1,187元/平方米。從成交價格可推斷，此成交價所能支持的樓宇，絕非甲級寫字樓標準。2.2.5.4.PYS寫字樓市場由于PYS屬下各鎮(zhèn)區(qū)的城市化程度各有差異，而且其產(chǎn)業(yè)發(fā)展以外向型工業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主，故商業(yè)辦公發(fā)展比較緩慢。目前PYS大部分的商業(yè)性辦公物業(yè)集中在市橋，但尚未形成專門的商貿(mào)辦公區(qū)域，區(qū)內(nèi)辦公氣氛淡薄。各辦公性物業(yè)個體規(guī)模較小、分布零散，檔次較低，純商業(yè)辦公性物業(yè)數(shù)量很少；大多數(shù)商業(yè)大廈既有居住功能也有辦公功能，而且以住宅功能為首。同時，由于“禁止住宅商用”的政策在PYS地區(qū)未嚴格執(zhí)行，導(dǎo)致不少住宅分流了部分商業(yè)辦公用戶，更淡化了各商業(yè)大廈的辦公集聚效應(yīng)?，F(xiàn)有的行政辦公中心則主要集中在禺山大道及清河?xùn)|路PYS廣場一帶。禺山大道主要有建設(shè)局、規(guī)劃局、國土局、公安局、檢察院、法院等區(qū)級行政管理部門；PYS廣場北邊為PYS區(qū)人民政府所在地，該區(qū)域?qū)⑿纬尚碌男姓k公中心。根據(jù)PYS區(qū)的整體城市規(guī)劃，PYS廣場——PYS區(qū)政府一帶將建設(shè)成為城市中心商貿(mào)區(qū)（CBD），故未來該區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量的商貿(mào)、金融辦公設(shè)施和物業(yè)，成為市橋重要的金融商貿(mào)中心。

市橋現(xiàn)有主要辦公性物業(yè)調(diào)查表名稱地址規(guī)模租金主要用戶備注PYS商貿(mào)展覽中心清河?xùn)|路338號941.48平方米/層，共28層，負一層停車場，車位134個寫字樓總建約1.3基本裝修60元/平方米標準裝修70元/平方米管理費25元/平方米/月1-9層為中國銀行，10-24租戶包括中華人壽、信誠保險、電子科技、政府機構(gòu)等出租率約50%匯強大廈光明北路約500平方米/層，共1450元/平方米貿(mào)易公司、PYS藥監(jiān)局、發(fā)展商總部出租率約50%銀都商貿(mào)中心光明北路約1600平方米/層，共5層，寫字樓總建約45元/平方米PYS物價局、PYS價格事務(wù)所、貿(mào)易公司、化工類公司出租率約40%友誼中心寫字樓市橋鎮(zhèn)繁華路1號26層寫字樓，約1180平方米/層，寫字樓總建約2萬平方米45元/平方米管理費18元/平方米/月新華人壽、化妝品公司、貿(mào)易公司、廣告公司70%華興商貿(mào)大廈大北路150號20層乙級寫字樓，800平方米/層，寫字樓總建約1.3萬平方米30元/平方米速達電腦、用友佳友公司、事業(yè)單位65%第一城光明南路1,200平方米/層，共7層，首二層為商場45元/平方米建材、貿(mào)易類公司出租率約20%*資料來源：戴德梁行研究部目前PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)寫字樓市場供應(yīng)面積約6.6萬平方米以上物業(yè)，租金為開價，實際成交價格會偏低，并有部分零星寫字樓出租，具體如下：PYS寫字樓部分成交租價名稱面積裝修租金及管理費華興大廈3樓1000平方米無租金22元/平方米光明大廈5樓700平方米無無裝修25元/平方米。有裝修45元/平方米友誼中心8樓1000平方米無45元/平方米，管理費18元/平方米世紀城200平方米無30元/平方米（包管理費）文華大廈1000平方米簡單裝修35元/平方米（包管理費）PYS區(qū)1—6月份二手市場寫字樓買賣成交登記統(tǒng)計：面積單位：平方米價格單位：元/平方米月份一月二月三月四月五月六月成交面積45218261790445311251870成交均價61964111448077941367*資料來源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心2.2.5.5.目前PYS寫字樓市場客戶需求情況根據(jù)我司商業(yè)部的市場客戶信息，目前在PYS需求寫字樓的大型公司如下：公司需求面積要求價格某保險公司3000平方米租：40元/平方米某銀行5000平方米或以上租：40元/平方米買：4000元/平方米以下*資料來源：戴德梁行商業(yè)部買賣寫字樓的客戶仍然是極少數(shù)，而且，大面積購買的成交價格將會比市場價格偏低。2.2.6.商業(yè)市場2.2.6.1.今年1-6月廣州各區(qū)商鋪成交統(tǒng)計面積單位：平方米價格單位：元/平方米地區(qū)一月二月三月四月五月六月東山區(qū)面積1256642,871833731,690均價31,64918,7879,79333,45827,80124,375荔灣區(qū)面積2,4846237691,1528801,086均價11,70618,58811,79026,39817,32817,664越秀區(qū)面積9987631,0876205,336294均價41,66737,02448,61142,42720,56145,634天河區(qū)面積1,3266,7234,1323,2411,7889,900均價11,3299,99918,94312,99222,3937,298海珠區(qū)面積3,3715,3905,4273,4006,9396,306均價13,71018,9646,11514,32112,7968,640芳村區(qū)面積————3877888,2163,348均價————9,33716,8504,9795,802白云區(qū)面積1,3562,9753,0312,8192,8419,397均價17,5458,1459,10910,2179,7955,845黃埔區(qū)面積————884170433——均價————6,9453,8925,796——PYS區(qū)面積21,9509,88517,31326,41912,77114,787均價5,1279,2105,1664,3804,9445,510花都區(qū)面積16,5006,6009,9007,3006,3003,100均價3,6533,7213,7283,3974,5603,938總計面積48,11033,62345,80146,74245,57749,908均價6,91110,7547,9737,7679,1927,385*資料來源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心

2.2.6.2.市橋商業(yè)狀況調(diào)查市橋的商業(yè)網(wǎng)點主要分布在大北路、繁華路、解放路、光明路一帶。區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)多樣，包括服裝、鞋類皮具、餐飲、百貨等，還擁有友誼中心、友誼大廈、禺山商店、名店街等多個綜合性商場、著名的電器專業(yè)市場——易發(fā)電器城，整體綜合質(zhì)素較高；同時，亦集中了大量的銀行設(shè)施，如：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等，各種商業(yè)設(shè)施齊備，形成了較為成熟的商業(yè)中心。市橋主要大型綜合商場狀況調(diào)查表名稱地址類型規(guī)模主要商戶備注友誼中心繁華路2號綜合商貿(mào)樓高23層，總建筑面積3萬2千平方米1-4層為百貨精品電器商場，大小鋪150多間，內(nèi)售各地優(yōu)質(zhì)精品。6樓是歌舞廳；7樓為食街；8樓為酒樓；9樓至12樓為室內(nèi)泳池和桑拿健身中心并設(shè)有桌球、乒乓球、壁球設(shè)施市內(nèi)公共汽車2路、5路“PYS賓館”站PYS易發(fā)商場大北路電器二條東西走向的主街貫穿全城，每條街都有二百余家商行，音箱、功放、碟機、電視機、攝影機、電話機、傳真機、電纜線等市橋公共汽車2路、5路“PYS賓館”、3路、4路、6路PYS友誼大廈光明北路和繁華路交界綜合商業(yè)經(jīng)營面積5300來方米，百貨商品經(jīng)營品種達4萬多種，以中高檔為主市內(nèi)公共汽車1路“友誼大廈”站市橋商業(yè)大廈繁華路綜合商業(yè)3層，每層約2000-3000平方米化妝品、食品、鐘表、文具、服裝、鞋具、床上用品等百貨營業(yè)時間9：30-21：30繁華匯購物中心繁華路65號綜合商業(yè)二層，50多間店鋪服裝、鞋、皮具、首飾、電器--PYS名店城大北路商業(yè)零售占地1912平方米，建筑面積服裝、皮具、化妝品--禺山商店大北路商業(yè)零售--商業(yè)百貨區(qū)內(nèi)公共汽車2、3、4、5、6、8、10、13路可達

2.2.6.3.2002年1—6月PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)、石基鎮(zhèn)具體商鋪成交面積單位：平方米價格單位：元/平方米月份地段（鎮(zhèn)）成交宗數(shù)成效面積成效金額平均成交價1月市橋鎮(zhèn)12810,091.304,579.384,538石基鎮(zhèn)614,032.302,668.456,6182月市橋鎮(zhèn)312,511.601,520.336.053石基鎮(zhèn)302,135.501,368.596,4093月市橋鎮(zhèn)667,738.603,721.254,809石基鎮(zhèn)392,311.201,543.866,6804月市橋鎮(zhèn)2713,126.703,915.552,983石基鎮(zhèn)392,805.501,777.784,1985月市橋鎮(zhèn)254,115.002,027.414,927石基鎮(zhèn)16817.70538.136,5816月市橋鎮(zhèn)283,213.501,320.314,109石基鎮(zhèn)9729.10318.404,367*資料來源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心

2.2.7.PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)酒店市場PYS旅游酒店餐館簡表名稱地址客房數(shù)量及開房率收費配套設(shè)施備注PYS賓館市橋鎮(zhèn)大北路260間84.4%普通房480元豪華房8000元中西餐廳、娛樂城、酒吧、會議室、歌舞廳、卡拉OK、桌球保齡球、桑拿、沐足、游戲機、游泳池、草地網(wǎng)球等四星美麗華大酒店市橋鎮(zhèn)清河中路182間45%普通房400元豪華房1785元酒吧、會議室、歌舞廳、卡拉OK、桌球保齡球、桑拿、沐足、游戲機三星世昌賓館市橋鎮(zhèn)迎賓路66間50%普通房380元豪華房880元商務(wù)中心、西餐廳、健身中心、娛樂廣場、粵菜館、演藝中心、麗人吧、網(wǎng)吧、游戲機、桌球等娛樂中心三星禺山賓館市橋鎮(zhèn)光明北路129間55%普通房300元中西餐廳、歌舞廳、卡拉OK、桌球保齡球、桑拿、沐足、游戲機三星天貿(mào)友誼酒店市橋鎮(zhèn)橋東路70間50%普通房280元中西餐廳、歌舞廳、卡拉OK、桌球保齡球、桑拿、沐足三星文華大酒店市橋鎮(zhèn)大北路100間70%普通房320元豪華房720元西餐廳、日本餐廳、豪華蒸氣套房、會議室、美容美發(fā)二星龍泉大酒店市橋鎮(zhèn)易發(fā)商場旁80間70%普通房350元豪華房680元中西餐廳、歌舞廳、卡拉OK、桌球保齡球、桑拿、沐足*資料來源：戴德梁行研究部隨著PYS區(qū)并入廣州市城市規(guī)劃，并且PYS區(qū)內(nèi)幾個大型旅游景點的開發(fā)使用，PYS一帶的酒店業(yè)也相應(yīng)興旺發(fā)展。但目前區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)的酒店普遍素質(zhì)不是很高，大部分在三星級或以下，對于部分長期居住，并要求較高的客戶的需求則遠未能滿足。

2.2.8.PYS重點經(jīng)濟活動除了房地產(chǎn)業(yè)外，在PYS當(dāng)?shù)亟?jīng)濟占重要位置的還包括：2.2.8.1.旅游業(yè)旅游業(yè)是PYS市第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭，發(fā)展勢頭迅速，成績驕人，人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合，使PYS更加誘人，香江野生動物園、寶墨園、蓮花山旅游區(qū)、馀蔭山房、PYS博物館、南沙天后宮等各具特色的旅游景點正以它們或新奇、或古樸、或幽雅、或奔放的魅力吸引著各地游客2.2.8.2.珠寶業(yè)按目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)，PYS是亞太地區(qū)最具規(guī)模經(jīng)營、最集中的首飾加工基地。被譽為“中國珠寶城”。2001年P(guān)YS珠寶首飾出口值達到4.9億元，位居全國珠寶首飾出口地區(qū)第一位。PYS的珠寶廠商會是全國第一個珠寶商會，從1998年起就與中國珠寶首飾進出口公司合作以“中國珠寶”之名參加國際性珠寶展。隨著國家對珠寶首飾零售牌照的逐漸開放，PYS珠寶廠商會已經(jīng)計劃在PYS搞一些零售市場試點，并計劃建設(shè)首飾一條街，其中包括專業(yè)的珠寶市場，最終建成全國最大的珠寶交易中心。第一屆廣州（PYS）國際珠寶展覽會已于今年8月22日—25日在廣州PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)百越廣場展覽中心舉行。有來自歐美日等國家和香港地區(qū)的140多家企業(yè)參加本次展覽會，超過400個展位。其中國外企業(yè)占35%，香港的展商則超過50%。從有關(guān)方面獲悉，今后這樣的展覽會每年都會在PYS舉辦一屆。

2.2.9.市場總論隨著PYS的撤市立區(qū)，PYS與廣州的經(jīng)濟關(guān)系進一步融合為一體，PYS正以前所未有的歷史機遇登上二次創(chuàng)業(yè)的潮頭，而市橋中心組團正向著發(fā)展成為廣州市的副城市中心的方向大步邁進?，F(xiàn)階段PYS的城市發(fā)展階段特點決定了市橋的房地產(chǎn)市場處于全面成長階段，住宅、商業(yè)、寫字樓各種物業(yè)均具有較好的生長性：住宅市場方面，PYS的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將吸納越來越多的外來人口和港澳臺人士，將造就越來越多先富起來的人群，人口結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)處于快速變化過程中，與之相應(yīng)的住宅市場結(jié)構(gòu)亦隨之發(fā)生變化；商業(yè)物業(yè)市場方面，隨著城市空間布局的變化，城市商業(yè)設(shè)施布局和商業(yè)熱點區(qū)域在孕育轉(zhuǎn)變過程中；寫字樓市場方面，隨著廣州市副中心地位的日漸鞏固，第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)的日益壯大，這些高級經(jīng)濟形態(tài)將對寫字樓物業(yè)產(chǎn)生較大的市場要求，而市橋?qū)懽謽鞘袌鰺o論從供應(yīng)數(shù)量或者供應(yīng)質(zhì)量來看均處于較低水平，市橋?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展?jié)摿Ψ浅Ｃ黠@?？梢哉f，目前市橋房地產(chǎn)市場處于由發(fā)育不完全走向全面發(fā)展的階段，存在多種可能性，市場潛力和市場變數(shù)都非常大，因此，準確把握項目所處的房地產(chǎn)發(fā)展階段和現(xiàn)階段的市場結(jié)構(gòu)特點，深度挖掘項目的最佳市場機會，是本項目投資決策的重要依據(jù)。目前PYS房地產(chǎn)開發(fā)公司的競爭力正處于向高水平轉(zhuǎn)變過程中，前幾年開發(fā)的樓盤由于受當(dāng)?shù)亻_發(fā)商水平和市場發(fā)育程度所限，從規(guī)劃設(shè)計、建筑水準到營銷手段均較為落后，而近年來大批廣州開發(fā)商揮軍南下，既促進了市橋房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平，也鍛造出一批實力雄厚，經(jīng)驗豐富的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，現(xiàn)在PYS區(qū)橋已出現(xiàn)許多高水準的樓盤，如華景新城、PYS奧林匹克花園、華僑城、友誼中心、PYS名店城等。激烈的競爭將迫使PYS區(qū)橋開發(fā)商從開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計到社區(qū)配套，甚至一草一木，從整體到局部無不處心積慮，謀求人無我有、人有我新、人新我變的競爭優(yōu)勢。競爭的升級無疑將提高PYS區(qū)橋房地產(chǎn)市場的進入門檻，因此對于本項目而言，必須正視市場競爭態(tài)勢，掌握競爭對手的競爭優(yōu)勢所在，在此基礎(chǔ)上，將市場競爭形勢與本項目可發(fā)展的競爭力做橫向?qū)Ρ?，以判斷項目在競爭中的市場機會。另外，對競爭形勢的準確把握還有助于項目結(jié)合自身特點找準市場切入點和切入姿態(tài)，以避免項目與其他產(chǎn)品的同質(zhì)化問題，形成本項目的差異化競爭優(yōu)勢?？偠灾琍YS區(qū)橋房地產(chǎn)市場正在逐漸發(fā)育成熟的過程中，市場不斷變化，機會很多，競爭也很大，可以說機遇與挑戰(zhàn)共存是現(xiàn)階段PYS區(qū)橋房地產(chǎn)市場的主要特點，因此進行全面的市場調(diào)查，以準確把握市場脈搏，選擇市場結(jié)構(gòu)中的短缺點和競爭較少的一環(huán)切入市場，切中未被市場發(fā)掘的消費潛力就顯得尤為必要。

[三].項目區(qū)位分析3.1.項目區(qū)域分析3.1.1.項目區(qū)位圖3.1.2.區(qū)域交通分析本項目位于PYS區(qū)石基鎮(zhèn)與市橋鎮(zhèn)的交界處。南臨石基鎮(zhèn)富怡路口，與富華路一字貫穿，成為東西穿越市橋鎮(zhèn)的交通要道。西臨迎賓路高架橋，是連接PYS市橋到廣州、南沙的重要交通要道。向南約一千米處就是廣州市PYS區(qū)人民政府，和中國銀行大廈，是PYS的政治經(jīng)濟的中心。市橋鎮(zhèn)與石基鎮(zhèn)是整個PYS綜合實力比較強的行政區(qū)，二鎮(zhèn)不但能夠在城區(qū)綜合管理方面顯示優(yōu)勢，更容易發(fā)揮PYS—廣州市南部接口的作用；而且，在城區(qū)發(fā)展方面消除了行政分區(qū)過小的弊端，市橋等經(jīng)濟繁榮地區(qū)的“溢出效應(yīng)”會更加明顯，使PYS迎來一個層次更高的發(fā)展階段。3.1.3.地鐵三號線的影響在2002年7月23日，國家計委正式通知廣州市計委：《廣州地鐵三號線可行性研究報告》已經(jīng)獲得國家計委和國務(wù)院審批同意，為國家計委即將下達的地鐵三號線正式動工令奠定了基礎(chǔ)。地鐵三號線規(guī)劃在設(shè)有四個站。估計，地鐵全線完工后由市橋站至廣州天河北只需要半小時。屆時，PYS區(qū)與廣州市的距離區(qū)別將拉至極近。這對PYS的經(jīng)濟、商業(yè)、居住環(huán)境發(fā)展都有不可估計的促進力量。本項目距離地鐵出口1400米，可以預(yù)計，當(dāng)?shù)罔F三號線落成后，其商業(yè)價值將會有較大的提升。3.2.居住環(huán)境分析由于地段方便，項目附近集中形成了住宅小區(qū)，如橋虹花園、橋福園、華盛新村、康泰花園等。各項目具體情況如下：項目名稱位置現(xiàn)推單位面積均價主要賣點折扣優(yōu)惠銷控情況僑福園市橋富華東路僑怡居僑豐樓橋景居114.5123.61985/M20首期付款方式折扣優(yōu)惠售出5成左右東方白云花園市橋富怡路浩云軒雅晴居韻晴居72.8169.92000/M2新穎戶型設(shè)計優(yōu)美的綠化園林付款方式折扣優(yōu)惠整個小區(qū)共三期，現(xiàn)推出一期單位，剩余150套單位左右華怡居市橋振興路華怡居1-3座77.4109.11775/M2交通方便配套齊備名校林立“好生活、真感覺”一次性付款按單價95折計算，按揭付款按原價售出32.8%東怡新區(qū)市橋清河?xùn)|路東信園東雅園70.9186.22400/M2鄰近三號地鐵、配套成熟，發(fā)展商獲廣州市2001年商品房銷售十強付款方式折扣優(yōu)惠東信園售出9成左右，剩40套單位，東雅園售出9成左右，剩33套單位，別墅自建用地剩5塊東華花園市橋市蓮路第一期76.01-108.621800/M2實惠、實際、實實在在的家，鄰近三號地鐵一次性96折，按揭97折第一期售出6成左右橋虹花園市橋東環(huán)路旁售罄*資料來源：戴德梁行市場研究部從區(qū)域市場分析看到，項目附近的房地產(chǎn)開發(fā)項目都以住宅為主，別墅為輔。而且價格層次在PYS市橋鎮(zhèn)上屬于中等略低階層。所以有一定的市場承受力。其中東怡新區(qū)能成為PYS區(qū)商品房銷售量年度第四名，銷售面積甚至超越華南碧桂園（見第二部分）就說明了在PYS人心目中，此區(qū)域有極大的吸引力和消費力。除了居住區(qū)，區(qū)域附近尚有禺山高級中學(xué)、區(qū)黨校、廣東省有色工業(yè)學(xué)校PYS分校等多個教育院校，為居民子女教育解決了后顧之憂。3.3.商業(yè)環(huán)境分析3.3.1.商業(yè)網(wǎng)點分析項目附近主要商業(yè)構(gòu)成分布如圖：項目范圍內(nèi)：街鋪：富華東路5月29日零售類批發(fā)類專業(yè)類飲食類娛樂休閑類其他數(shù)量2344--6比例3.64%5.54%80%--10.91%街鋪：東平路5月29日零售類批發(fā)類專業(yè)類飲食類娛樂休閑類其他數(shù)量6-611-9比例18.75%-18.75%34.375%-28.13%順川南路——舊村南路部5月31日商場飲食發(fā)廊士多鞋店電訊維修藥店電腦培訓(xùn)照相館數(shù)量44819454312221比例2.8%34.04%13.48%31.91%2.8%2.13%8.51%1.42%1.42%0.71%市蓮路石崗西村段2號街鋪零售批發(fā)專業(yè)飲食娛樂其他數(shù)量1-6--1比例12.5%-75%--12%*資料來源：冠迪公司調(diào)查由上表可見，區(qū)域內(nèi)目前主要商業(yè)經(jīng)營以住宅區(qū)首層臨街商鋪為主，檔次大多不高，以專業(yè)裝飾和餐飲為主，這主要因為該區(qū)域大部分是新建住宅小區(qū)，商業(yè)需要首先是滿足居民裝飾、飲食為主。除了項目附近街區(qū)性的小型商業(yè)網(wǎng)點外，在項目千米半徑范圍內(nèi)包括的大中型商業(yè)有：羅家購物廣場、東江酒家、新東苑酒樓、金濤酒店等娛樂消費場所。但其距離本項目的住宅區(qū)有相對略遠。目前緊臨項目附近的購物商場未有存在，購物要去到市橋鎮(zhèn)中心，完善商業(yè)配套將是各大住宅區(qū)居民急需要解決的。

3.3.2.區(qū)域人車流量分析3.3.2.1.項目門前各方向人車流統(tǒng)計以2002年5月28日三個時段為例：10：30-11：30AM方向公交車私家車客車看樓車便利車貨車人流富怡路7107301907666往市橋114543801016180325往舊水坑0361330449705187往好又多546335588241023總數(shù)1：30-3：30PM方向公交車私家車客車看樓車便利車貨車人流富怡路7870025496108往市橋11335140494151102往舊水坑1342101326360151往好又多83751806273441總數(shù)4：30-5：30PM方向公交車私家車客車看樓車便利車貨車人流富怡路12187110297163130往市橋317413901932265534往舊水坑2728283732666341往好又多1273531014418101總數(shù)*資料來源：冠迪公司調(diào)查從上各表可見，該路段較繁忙的時段是傍晚下班時，出現(xiàn)最頻繁的是便利車，而公交車相對來往班次較少，說明該區(qū)域主要的交通工具是以便利車和私家車為主。3.3.2.2.區(qū)域路段人車流比例統(tǒng)計以2002年6月1日人車流量統(tǒng)計a．富怡路2002年6月1日時間：2002-6-110：30-11：301小時流量總流量532公交車私家車客車貨車人單車便利車數(shù)量6924981257263比例1.13%17.29%0.75%18.42%2.26%10.71%49.43%

時間：2002-6-113：30-15：302小時流量總流量932公交車私家車客車貨車人單車便利車數(shù)量13166315512100483比例1.39%17.81%0.32%16.63%1.29%10.73%51.82%時間：2002-6-116：30-17：301小時流量總流量589公交車私家車客車貨車人單車便利車數(shù)量7855741965334比例1.19%14.43%0.85%12.56%3.23%11.04%56.71%b.東環(huán)路：市橋——廣州方向6月1日人流私家車客車貨車公交車看樓車便利車數(shù)量8940410260-1413比例7.56%34.32%0.85%22.09%-0.08%35.09%6月1日1：30-3人流私家車客車貨車公交車看樓車便利車數(shù)量234551346925-783比例10.22%24.07%1.49%30.23%0.22%--34.20%6月1日4：30--5人流私家車客車貨車公交車看樓車便利車數(shù)量11741522465--453比例7.95%28.19%1.49%31.59%--30.77%*資料來源：冠迪公司調(diào)查從上數(shù)表的統(tǒng)計可以看到，該區(qū)域私家車和便利車占有較大的比重，而客運車輛則較少出現(xiàn)。一方面說明了該路段是交通要道，另一方面再次說明了居民點出入的公交客運交通未夠方便，多需要借助便利車或步行。3.3.4.區(qū)域消費結(jié)構(gòu)從上文商業(yè)分布構(gòu)成分析得知，區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成大部分為滿足居民基本生活消費而形成，此階段的消費仍處于最低滿足階段。除這類生活用商業(yè)外，改區(qū)域另一商業(yè)特色是汽車維修及汽車美容，結(jié)合區(qū)域車流調(diào)查表里私家車所占比例較高的情況看，該區(qū)域私家車使用量較大，這也從一個側(cè)面反映了區(qū)域內(nèi)居民收入水平較高，有一定消費潛力。3.4.商務(wù)環(huán)境分析通過前一部分對PYS區(qū)寫字樓市場的調(diào)查和分析可知，目前PYS市橋一帶比較缺乏完善的商務(wù)寫字樓。區(qū)中最集中的商務(wù)中心是以區(qū)政府為中心，中國銀行大廈（PYS商貿(mào)展覽中心）為支持清河?xùn)|路與迎賓路交界處。也正是本項目以南約數(shù)百米范圍，這使本項目正出處于PYS市橋商務(wù)的發(fā)展核心點，形成了商務(wù)發(fā)展的氛圍，為項目明確指出了商務(wù)發(fā)展目標。3.5.區(qū)域未來發(fā)展分析本項目所在的區(qū)域是PYS區(qū)兩大重鎮(zhèn)——市橋鎮(zhèn)與石基鎮(zhèn)相連處，附近的PYS區(qū)人民政府為項目日后經(jīng)營發(fā)展起了促進作用。地鐵三號線入主市橋站，縮短了廣州與市橋間的差距，南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)，通過項目門前的迎賓路與項目緊密結(jié)合起來。同時，目前廣州市政府也將開發(fā)重點放在PYS區(qū)，可以預(yù)計未來該區(qū)域的發(fā)展會隨著交通與政府規(guī)劃政策并進。根據(jù)一個城市的發(fā)展經(jīng)驗，這類開發(fā)的指向的結(jié)果，往往是首先體現(xiàn)在商務(wù)經(jīng)濟發(fā)展，這就可以預(yù)計，未來幾年里，PYS區(qū)的經(jīng)濟商務(wù)發(fā)展將逐步成為主流，也將為本項目的商務(wù)發(fā)展提供了契機。

[四].市場優(yōu)劣勢分析4.1.PYS住宅市場優(yōu)劣勢近幾年里，PYS房地產(chǎn)市場進入開發(fā)熱潮，大型開發(fā)項目一擁而上，其中不乏大量的精品項目，如星河灣、南國奧林匹克花園等，由市場統(tǒng)計資料可以看出，目前PYS房地產(chǎn)住宅市場的供應(yīng)量是遠遠超出當(dāng)?shù)厥袌龅男枨罅Φ模?，大量的開發(fā)項目都把目標市場瞄準至廣州市或港澳市場。一方面，項目規(guī)劃建設(shè)質(zhì)素越來越高；另一方面，激烈的市場競爭使大量中小型及低質(zhì)素項目難以進一步立足市場。4.2.寫字樓市場優(yōu)劣勢不管是廣州市還是PYS區(qū)，目前寫字樓市場最大的困惑是：銷售成交困難。雖然入世后有了更多的外資公司與國內(nèi)實力企業(yè)開始安營扎寨，但均以租賃的形式出現(xiàn)。一方面，寫字樓的空置率不斷下降，市場需求增加。但另一方面，火熱的只是租賃市場，銷售工作仍然是難以進一步完成。PYS寫字樓市場的最大的優(yōu)勢是：目前缺少高素質(zhì)、高配備、集中統(tǒng)一功能的寫字樓建筑。在市場需求逐步增加的情況下，更迫切的需要這類寫字樓的開發(fā)建設(shè)。以目前PYS市橋地區(qū)的寫字樓建設(shè)情況來看，一旦有優(yōu)質(zhì)齊全的寫字樓落成，都可以在短期內(nèi)形成當(dāng)?shù)貥酥拘越ㄖ瑢φ麄€開發(fā)公司的形象提升有較大的幫助。但其劣勢也非常突出：租賃是寫字樓主要的市場，銷售幾乎靜止，而本項目是以銷售為工作目的的，這就對項目日后的銷售工作產(chǎn)生了一定的壓力。4.3.商業(yè)市場PYS地區(qū)商場分為兩部分，一是臨街商鋪，一類是室內(nèi)商場。作為商場投資，PYS區(qū)有著最早成功的案例——易發(fā)商場。幾年前的興旺場景與高投資回報，至今仍令眾多的投資者與經(jīng)營者難忘。雖然近年的經(jīng)濟市場低落，但商鋪的高回報還是深深的吸引了PYS人投資商鋪的熱情。商業(yè)市場的優(yōu)勢是：相比住宅與寫字樓，投資商業(yè)物業(yè)的回報率更好，也對投資者更具吸引力。近年來PYS經(jīng)濟的不斷發(fā)展對商業(yè)市場有較大的刺激，專業(yè)市場也逐步增加，也加強了客戶的投資欲望。商業(yè)市場的劣勢是：商業(yè)物業(yè)一般價值比較高，投資金額大，客戶對物業(yè)的要求也比較高。并且，商業(yè)物業(yè)對物業(yè)本身的素質(zhì)和經(jīng)營的位置、地段要求也高，如果地段不好的物業(yè)，其銷售租賃都有較大的困難。4.4.各類型物業(yè)市場優(yōu)劣勢比

從目前各類物業(yè)市場成交比例分析物業(yè)類型銷售租賃投資情況公寓住宅成交率較高，平均優(yōu)質(zhì)項目銷售率超過80%租賃成交與市場推出比例約30%投資少，自用多寫字樓成交率低，有銷售難度，銷售率不超過20%大部分用戶都以租賃為主，90%的租賃率投資少商鋪成交率高，銷售率90%以上成交率高，好位置鋪位租賃價格上升快，90%的租賃率投資多商場成交率低，有一定銷售難度，銷售率30%商場樓層越高，成交個案越少，60%的租賃率投資謹慎，具體對待實際物業(yè)情況酒樓幾乎無成交個案租賃為主要途徑投資風(fēng)險大，租金回報低4.5.從市場的角度分析項目規(guī)劃比例從目前各類物業(yè)的市場情況分析。如果項目以最終銷售為開發(fā)目標，就必須在開發(fā)規(guī)劃內(nèi)必須增加易售面積，降低難售面積，通過滿足市場需求來降低風(fēng)險投資。本項目二期原銷售參數(shù)物業(yè)類型面積（平方米）占可售面積比例市場銷售比預(yù)測銷售率預(yù)測銷售面積寫字樓1800060.5%20%12.1%3600公寓765325.7%80%20.56%6122.4商鋪653.72.2%95%2.1%621.02商場2078.57%30%2.1%623.55酒樓1346.14.5%5%0.22%67.31可售面積=SUM(ABOVE)29731.337.08%=SUM(ABOVE)11034.28會所7149.7————————總建筑面積40809.6如果按現(xiàn)階段物業(yè)銷售目標預(yù)測。實際項目在建間銷售成績僅為37.08%，銷售面積僅11,034.28平方米而且，按國家規(guī)定，小區(qū)內(nèi)會所作為配套設(shè)施，是不可以銷售的，以目前的會所設(shè)計與全部小區(qū)人口、國家健康小區(qū)的要求相比，可售面積僅占全部建筑面積的73%左右。其不可售面積設(shè)計面積明顯過大，會影響了項目投資與可售比例。因此，從目前市場分析的銷售角度出發(fā)，建議本項目物業(yè)類型比例為：物業(yè)類型面積（平方米）占可售面積比例市場銷售比預(yù)測銷售率預(yù)測銷售面積寫字樓1580041.79%20%8.36%3160公寓1972552.17%80%41.74%15780商鋪940.652.49%95%2.36%893.62商場940.652.49%30%0.75%282.20酒樓403.31.07%5%0.15%20.16可售面積=SUM(ABOVE)37809.692.65%53.26%20135.98會所30007.35%——————總建筑面積40809.6此方案調(diào)整依據(jù)首先是滿足預(yù)測可售面積與建筑面積比率為92.65%，盡可能增加銷售面積。其次是盡量降低市場投資風(fēng)險。并根據(jù)一般市場規(guī)劃經(jīng)驗，公寓:寫字樓:商場=5:4:1的大致比例，調(diào)整此規(guī)劃面積。調(diào)整后可銷售面積達37809.6平方米。最低市場保守估計銷售率也能達到52.26%。從建筑設(shè)計上降低銷售風(fēng)險。4.6.項目市場態(tài)勢分析4.6.1.寫字樓市場SWOT分析4.6.1.1.寫字樓優(yōu)勢分析（S）PYS區(qū)級公共設(shè)施中心（行政管理中心、商業(yè)金融貿(mào)易信息中心、文化娛樂中心、體育中心）的布局規(guī)劃方案，將使本項目成為城市規(guī)劃發(fā)展的受益者；項目所處的地段是位于PYS區(qū)人民政府旁，是PYS區(qū)政治文化的中心區(qū)，并且處在連接PYS、廣州、南沙、珠海各地的公路要道旁，為商務(wù)辦公提供了極其方便的交通條件；目前PYS區(qū)內(nèi)幾乎沒有任何集中的、高素質(zhì)的商務(wù)項目，本項目是對市場空白點的最佳填補；從目前市場情況分析，高素質(zhì)的寫字樓一旦出現(xiàn)，必定能大力提升開發(fā)公司的形象，有利樹立公司品牌；目前寫字樓租賃市場逐年回升，出租率居高，這對項目日后經(jīng)營有一定的基礎(chǔ)保證；4.6.1.2.寫字樓劣勢分析（W）本項目的開發(fā)目標是完成銷售。而目前市場中各類型的寫字樓物業(yè)均以租賃為主，銷售成交數(shù)據(jù)嚴重偏低，產(chǎn)生只租不售的局面，對項目資金回收不利；4.6.1.3.寫字樓的機會點（O）目前的PYS區(qū)市橋鎮(zhèn)比較缺少有統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的寫字樓與公寓建筑，完善的商業(yè)用房產(chǎn)組合尚未出現(xiàn)。甲級寫字樓的短缺是有目共睹的。高素質(zhì)的公寓或酒店也是急需的，這就為本項目的定位與發(fā)展標明了發(fā)展空間與發(fā)展路徑，對于項目的發(fā)展有一定的前景和空間。4.6.1.4.面臨的挑戰(zhàn)（T）政府過去土地批出無計劃，缺乏總量控制，土地批出量過大、過濫，盲目性大，造成土地供給處于一種無序、失控狀態(tài)帶來的挑戰(zhàn)；一旦政府下令重點開發(fā)PYS區(qū)商務(wù)經(jīng)濟，可以預(yù)計未來的商務(wù)項目會增加，屆時本項目可能會面臨一系列的市場對手；4.6.2.公寓市場SWOT分析4.6.2.1.項目位于PYS區(qū)中心軸線迎賓路旁，城市大商圈之間，大量的商業(yè)活動將為項目帶來居住的需求；發(fā)展商具備較強實力，鑫潤花園一期的成功開發(fā)及良好的管理，已形成非常好的口碑和社會知名度；從區(qū)位分析看出，該區(qū)域有較高的消費潛力，而且居民對住宅的高要求也相當(dāng)迫切；公寓定位在PYS區(qū)內(nèi)也是一個很大的空白點，具有相當(dāng)?shù)氖袌鲂乱夂臀Γ?.6.2.2.迎賓路高架橋由項目緊臨項目門口，對居住的環(huán)境污染較大；項目位于石基鎮(zhèn)與市橋鎮(zhèn)交界區(qū)，該區(qū)位在市橋市民對居住的心理認可上處于劣勢；項目區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施尚欠齊全，交通、購物消費都不是很方便；4.6.2.3.公寓的機會點（O）目前PYS區(qū)除了星河灣以外，服務(wù)式公寓市場中可以說未曾出現(xiàn)，但在廣州的發(fā)展可以看到，這類公寓規(guī)劃在未來幾年里一定會延伸至PYS區(qū)并帶動PYS區(qū)的需求發(fā)展，而按本項目的建筑期，應(yīng)該可以首先