二手房買賣居間服務(wù)程序指引

二手房買賣居間服務(wù)程序指引二手房買賣流程圖賣方放盤買方尋盤簽署售樓委托合同書(shū)經(jīng)紀(jì)人員帶買方實(shí)地看樓簽署看樓協(xié)議書(shū)達(dá)成交易協(xié)議簽定預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同買方繳納定金，銀行監(jiān)管如舊房地產(chǎn)證在抵押必須先贖回銀行監(jiān)管購(gòu)房余款（除定金）買方申請(qǐng)抵押貸款簽定《深圳市二手房買賣合同》買賣雙方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)清傭金辦理房地產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)將新房地產(chǎn)證抵押給銀行剩余樓款結(jié)算銀行放款交樓一次性付款按揭付款一、賣方放盤1、步驟詢問(wèn)賣方放盤物業(yè)的項(xiàng)目名稱、地址、單元號(hào)、面積大小、樓層、朝向、內(nèi)部裝修等信息；詢問(wèn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)：是否抵押、是否存在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系、是否存在租賃關(guān)系等；要求賣方提供該物業(yè)完整、清晰的房地產(chǎn)證及身份證復(fù)印件，同時(shí)核對(duì)賣方身份；要求賣方填寫并簽署《售樓委托合同書(shū)》或《獨(dú)家代理委托合同書(shū)》?！段惺蹣谴_認(rèn)書(shū)》或《獨(dú)家代理委托合同書(shū)》中的相關(guān)信息必須要與房地產(chǎn)證中的相關(guān)信息一致，不可出現(xiàn)與房地產(chǎn)證不吻合的信息；要求賣方填寫并簽署《房屋現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)》。委托人提供虛假、失實(shí)資料或者隱瞞真實(shí)情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)；要求賣方提供物業(yè)鑰匙，并提供“鑰匙收條”給賣方。如賣方不同意放鑰匙，則每次看樓需提前告知賣方，以便進(jìn)入待售物業(yè)看樓；告知賣方經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；告知賣方告知出租方經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)的流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取時(shí)間和方式，及提供估算的《交易費(fèi)用明細(xì)表》，但需明示賣方此明細(xì)表只是估算，僅供參考；告知賣方經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及行業(yè)協(xié)會(huì)的投訴渠道及電話，及法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明示的其他事項(xiàng)；在賣方離開(kāi)后，及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)《房屋現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)》的內(nèi)容，并通過(guò)“二手房源信息系統(tǒng)”核查物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況；及時(shí)將賣方的放盤信息錄入“深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)”，獲取房源信息編碼，并針對(duì)該物業(yè)作適當(dāng)?shù)耐茝V。2、表格（該填寫或收集的資料文件）房地產(chǎn)證復(fù)印件賣方身份證復(fù)印件《售樓委托合同書(shū)》或《獨(dú)家代理委托合同書(shū)》《房屋現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)》（含物業(yè)裝修情況、家私家電配置及新舊情況等，所以不限于紙面形式，可配合相關(guān)影像材料）共有產(chǎn)權(quán)人同意出售物業(yè)的聲明（若存在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系）租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明（若存在租賃關(guān)系）物業(yè)鑰匙收條（視情況而定）《交易費(fèi)用明細(xì)表》3、行為規(guī)范·責(zé)任必須詳細(xì)向客戶解釋清楚整個(gè)交易流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。必須讓客戶清晰、準(zhǔn)確、完整填寫《售樓委托合同書(shū)》或《獨(dú)家代理委托合同書(shū)》中的內(nèi)容，特別是業(yè)主姓名、業(yè)主電話、報(bào)價(jià)、委托期限、有效身份證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼、正確的樓盤名稱、樓盤地址、樓層單位、建筑面積、套內(nèi)面積等。必須告知賣方，如簽署了《獨(dú)家代理委托合同書(shū)》，賣方在獨(dú)家委托期間，可以再委托其他代理人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、第三者或自行出售該物業(yè)，但無(wú)論物業(yè)是否由本機(jī)構(gòu)售出，都需支付相應(yīng)傭金。由于物業(yè)轉(zhuǎn)移稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，不同時(shí)期可能存在不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)人員必須向客戶詳細(xì)解析，有必要時(shí)提供相關(guān)的法律、法規(guī)、條例。每過(guò)3天，至少向賣方做一次銷售情況匯報(bào)。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)在賣方放盤后，及時(shí)考察委托物業(yè)自身及周邊環(huán)境，包括：物業(yè)結(jié)構(gòu)（磚混、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等）、建筑形式（板樓、塔樓等）、戶型格局（實(shí)際使用面積）、建筑質(zhì)量、內(nèi)部設(shè)計(jì)、裝修及樓齡等；物業(yè)自然條件（日照、溫度、風(fēng)向、物業(yè)景觀、小區(qū)綠化、是否臨街等）、社區(qū)配套（小區(qū)規(guī)模、布局格調(diào)、車庫(kù)狀況、安全程度等）、交通條件（交通網(wǎng)絡(luò)、交通設(shè)施等）、市政配套（水、電、煤氣、有線電視等）、物業(yè)管理（小區(qū)是否封閉管理，基本生活設(shè)施管理情況等）因素?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定賣方委托代理人辦理物業(yè)出售事宜的，經(jīng)紀(jì)人員必須得到賣方的《授權(quán)委托書(shū)》（外籍人士還需將委托書(shū)進(jìn)行公證），才能針對(duì)該物業(yè)刊登廣告或向買方推薦該物業(yè)。二手房出售首先要取得物業(yè)上市交易資格，即依法取得房地產(chǎn)證。修正《房屋現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)》，供賣方簽字確認(rèn)，成交時(shí)作為合同附件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告，必須在廣告中載明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、地址。賣方應(yīng)提供的相關(guān)證明：賣方如不是業(yè)主本人，須提供公證過(guò)的《授權(quán)委托書(shū)》；已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書(shū)面文件；人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交有效的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件；以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》、《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》和《付清地價(jià)款》或《付清房款證明》、《委托拍賣合同》、《拍賣行身份證明》；屬于政府福利房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù)；拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》；房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見(jiàn)書(shū)；收購(gòu)或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；屬作價(jià)入股的，應(yīng)提交入股協(xié)議和評(píng)估報(bào)告，屬國(guó)有企業(yè)的應(yīng)提交其行政主管部門的批準(zhǔn)文件。二、買方尋盤1、步驟詢問(wèn)買方需求，能承受的物業(yè)價(jià)格，是否需要貸款，購(gòu)買物業(yè)的動(dòng)機(jī)，是否有意向物業(yè)，需要物業(yè)的面積大小、朝向、樓層、內(nèi)部裝修等物業(yè)信息；了解買方是否有特殊要求，如要求所購(gòu)物業(yè)須帶某學(xué)校的學(xué)位；按買方要求推薦物業(yè)；告知買方經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；告知準(zhǔn)買方意向物業(yè)是否正處于抵押狀態(tài)，所欠款項(xiàng)金額、贖樓費(fèi)等。2、行為規(guī)范·責(zé)任必須詳細(xì)向客戶解釋清楚整個(gè)交易流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。必須詳細(xì)向客戶解釋清楚服務(wù)傭金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及業(yè)務(wù)過(guò)程中涉及的一切費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)、抵押物業(yè)的贖樓擔(dān)保費(fèi)、贖樓利息、提前還款罰息、物業(yè)評(píng)估費(fèi)、“實(shí)收”包含的費(fèi)用等。由于物業(yè)轉(zhuǎn)移稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府?dāng)M定，不同時(shí)期可能存在不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)人員必須向客戶詳細(xì)解析，使其清楚最終必須以政府或相關(guān)部門出具的收費(fèi)單為準(zhǔn)?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定買方應(yīng)提供的身份證明文件：屬個(gè)人的，提供身份證復(fù)印件；屬企業(yè)的，提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或負(fù)責(zé)人證明及身份證復(fù)印件，復(fù)印件需加蓋印章；屬事業(yè)單位或其他社團(tuán)組織的，提供政府批準(zhǔn)成立的批文復(fù)印件，或核準(zhǔn)登記證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人證明及身份證復(fù)印件，復(fù)印件需加蓋印章；屬國(guó)家機(jī)關(guān)的，提供法定代表人或負(fù)責(zé)人證明及身份證復(fù)印件，復(fù)印件需加蓋印章；單位授權(quán)他人代理的，提供《授權(quán)委托書(shū)》及委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供公證的《授權(quán)委托書(shū)》及委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；境外企業(yè)、組織或個(gè)人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過(guò)見(jiàn)證或認(rèn)證，香港和澳門的需經(jīng)司法部授權(quán)的律師見(jiàn)證。三、帶買方實(shí)地看樓1、步驟按買方要求推薦物業(yè)；跟賣、買雙方約定看樓時(shí)間；提請(qǐng)買方簽署《看樓協(xié)議書(shū)》，并提供意向物業(yè)的《房屋現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)》及相關(guān)影像資料；帶領(lǐng)買方現(xiàn)場(chǎng)考察意向物業(yè)，如實(shí)幫助買方分析意向物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)；根據(jù)買方在考察意向物業(yè)時(shí)的表現(xiàn)，判斷買方偏好的單位；確認(rèn)買方的購(gòu)買意向，詢問(wèn)心理價(jià)位；提請(qǐng)買方簽署《物業(yè)求購(gòu)委托書(shū)》；有必要時(shí)經(jīng)紀(jì)方可收取誠(chéng)意金，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)具《誠(chéng)意金收據(jù)》；提請(qǐng)買方提交身份證復(fù)印件，并核實(shí)身份。2、表格（該填寫或收集的資料文件）《看樓協(xié)議書(shū)》《房屋現(xiàn)狀說(shuō)明書(shū)》《物業(yè)求購(gòu)委托書(shū)》誠(chéng)意金收據(jù)買方身份證復(fù)印件3、行為規(guī)范·責(zé)任經(jīng)紀(jì)人員合理安排看樓次序?？礃侵?，有必要提醒賣方整理物業(yè)，預(yù)備贈(zèng)送的家私家電清單。通知賣方準(zhǔn)備好房地產(chǎn)證、室內(nèi)平面圖、管理公約及其他文件。經(jīng)紀(jì)人員需詳細(xì)介紹物業(yè)的基本情況，主要包括以下內(nèi)容：開(kāi)發(fā)企業(yè)的情況；樓盤所處區(qū)域的情況（包括交通、公共設(shè)施、市政規(guī)劃等）；樓盤的規(guī)模（可附帶相關(guān)建筑指標(biāo)）、主力戶型、小區(qū)園林、物業(yè)管理等；所看戶型朝向、面積、優(yōu)劣等；小區(qū)主要居住的客戶類型。在引領(lǐng)客戶看房時(shí)，應(yīng)該將物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)悉數(shù)告知。二手房的裝修和屋內(nèi)配置（家電、家具等）要提醒客戶注意。判斷買方心理價(jià)格。必須詳細(xì)向客戶解釋清楚整個(gè)交易流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。必須詳細(xì)向客戶解釋清楚服務(wù)傭金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及業(yè)務(wù)過(guò)程中涉及的一切費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)、抵押物業(yè)的贖樓擔(dān)保費(fèi)、贖樓利息、提前還款罰息、物業(yè)評(píng)估費(fèi)等。由于物業(yè)轉(zhuǎn)移稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，不同時(shí)期可能存在不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)人員必須向客戶詳細(xì)解析，有必要時(shí)提供相關(guān)的法律、法規(guī)、條例。如賣方售房時(shí)選擇實(shí)收的形式，即賣方提供物業(yè)的賣價(jià)為賣方實(shí)際收取的價(jià)格，交易過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用都要求由買方負(fù)擔(dān)。在這種情況下，經(jīng)紀(jì)人員必須將交易過(guò)程應(yīng)產(chǎn)生的一切費(fèi)用告訴買方，以免在簽署合同后出現(xiàn)糾紛。《物業(yè)求購(gòu)委托書(shū)》的委托期若屆滿，經(jīng)紀(jì)人員須與買方重新簽署?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定誠(chéng)意金不具備定金的性質(zhì)。簽定《深圳市二手房買賣合同》后，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為定金；否則，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須將誠(chéng)意金無(wú)條件退還買方。不可挪用客戶資金。四、達(dá)成交易協(xié)議1、步驟再次核查意向物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況，確認(rèn)是否可以交易；協(xié)調(diào)買賣雙方需求，直至雙方達(dá)成一致共識(shí)；跟買賣雙方約定簽署買賣合同的時(shí)間；意向房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，需咨詢相關(guān)部門確認(rèn)該房產(chǎn)贖回的費(fèi)用及時(shí)間；根據(jù)買方的資料向相關(guān)部門初步確認(rèn)能否申請(qǐng)購(gòu)房抵押貸款，以及可申請(qǐng)的成數(shù)及利率；提請(qǐng)買賣雙方準(zhǔn)備簽署合同所需的資料（包括身份證、舊房地產(chǎn)證原件或復(fù)印件、《購(gòu)房抵押貸款合同》）。2、行為規(guī)范·責(zé)任運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，協(xié)助雙方達(dá)成一致共識(shí)。買方需要申請(qǐng)購(gòu)房貸款的，需先提醒買方準(zhǔn)備收入證明文件，并告知在一般情況下，每月還款金額最多只能占月收入的1/2，并由此推斷出買方需要準(zhǔn)備的首期款。告知買賣雙方簽合同時(shí)需要的一切資料，如雙方身份證原件、舊房地產(chǎn)證原件或復(fù)印件、《購(gòu)房抵押貸款合同》等。核查物業(yè)是否符合產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條件：①、取得房地產(chǎn)證；②、無(wú)其他限制條件。由于不同的銀行對(duì)于贖回抵押的房產(chǎn)有不同的要求，經(jīng)紀(jì)人員在計(jì)算費(fèi)用和贖回時(shí)間時(shí)需多加小心。另外，由于部分賣方會(huì)選擇在外資銀行進(jìn)行貸款，欠款的利率、贖樓擔(dān)保費(fèi)、贖樓利息、提前還款罰息等相關(guān)費(fèi)用及贖回時(shí)間將有很大的變化。經(jīng)紀(jì)人員切忌隨便承諾。在簽署購(gòu)房合同前一天，跟買賣雙房再次核對(duì)簽約時(shí)間?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定不能利用職務(wù)之便，賺取物業(yè)差價(jià)。當(dāng)物業(yè)為多方共同擁有時(shí)，產(chǎn)權(quán)共有人需同時(shí)到場(chǎng)，否則需出具經(jīng)過(guò)公證的《授權(quán)委托書(shū)》及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章；賣方的物業(yè)出售時(shí)如處于出租狀態(tài)，確認(rèn)租賃合同在物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)是一并轉(zhuǎn)移還是終止；而且賣方須提供租戶《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明》。如買賣雙方的購(gòu)房合同由代理人簽署，則必須帶上相關(guān)人士經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)；外籍人士的委托書(shū)還需進(jìn)行公證。如購(gòu)買物業(yè)的不止一人，相關(guān)購(gòu)房人士最好能同時(shí)到場(chǎng)簽署購(gòu)房合同。五、簽署《深圳二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，買方繳納定金1、步驟引見(jiàn)買賣雙方；三方簽定居間合同之前，確認(rèn)之前協(xié)商一致的購(gòu)房條件；提請(qǐng)雙方提交身份證明文件、房地產(chǎn)證及《購(gòu)房抵押貸款合同》，核實(shí)買賣雙方的身份；按照雙方提供的資料，填寫《深圳二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》及物品清單，并將雙方的其他約定記錄在合同上；買方繳納定金（一般小于總價(jià)款的20%），所繳納的誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為定金，賣方開(kāi)具《定金收據(jù)》，中介公司收回《誠(chéng)意金收據(jù)》；買方繳納定金，并存入銀行監(jiān)管賬戶，銀行與買賣雙方簽訂《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》；協(xié)助買賣雙方確定賣方收取定金的時(shí)間；協(xié)助買賣雙方確定買方支付除定金外其余購(gòu)房款的金額及時(shí)間（一般情況下，在物業(yè)轉(zhuǎn)移前，一次性付款購(gòu)房的，買方須付清所有購(gòu)房款；申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款的，須得到銀行的《貸款承諾書(shū)》）；在業(yè)主的同意下，根據(jù)買方的要求，可填寫《主體變更確認(rèn)書(shū)》；根據(jù)房?jī)r(jià)，按照最新的稅費(fèi)表計(jì)算出產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)所產(chǎn)生的稅費(fèi)；根據(jù)房?jī)r(jià)，計(jì)算出經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需收取傭金的金額，并確定繳納時(shí)間；根據(jù)房?jī)r(jià)，計(jì)算交易過(guò)程產(chǎn)生的其他費(fèi)用，如贖樓擔(dān)保費(fèi)、贖樓利息、提前還款利息、按揭手續(xù)費(fèi)等，并確定繳納時(shí)間；詳細(xì)向雙方解釋上述文件，無(wú)異議后交予雙方簽名、按手印作實(shí)；承辦經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)人助理在《深圳市二手房買賣合同》上簽名并注明執(zhí)業(yè)登記牌編號(hào)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加蓋公章作實(shí)后，將相關(guān)文件分別交予買、賣雙方；經(jīng)紀(jì)人員撤銷已簽定合同的盤源的相關(guān)廣告信息。2、表格（該填寫或收集的資料文件）賣方身份證復(fù)印件房地產(chǎn)證原件或復(fù)印件產(chǎn)權(quán)共有人的授權(quán)委托書(shū)買方身份證復(fù)印件《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》物品清單《主體變更確認(rèn)書(shū)》《傭金確認(rèn)書(shū)》交易費(fèi)用預(yù)算清單定金收據(jù)《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》3、行為規(guī)范·責(zé)任在填寫《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》前，必須再次跟雙方核對(duì)交易金額及其他協(xié)商一致的條件，并記錄在合同上。核查買、賣方的身份證與房地產(chǎn)證是否一致。物業(yè)為多方共有時(shí)，產(chǎn)權(quán)共有人需同時(shí)到場(chǎng)，否則需出具《授權(quán)委托書(shū)》。如果買方為外籍人士，須簽定一份關(guān)于所購(gòu)物業(yè)為自用用途的承諾書(shū)，若提供虛假資料及信息而引起的法律責(zé)任，均由買方自行承擔(dān)。在買方有可能發(fā)生變動(dòng)時(shí)填寫《主體變更確認(rèn)書(shū)》。詳細(xì)向買賣雙方解釋合同條款，必須令雙方完全了解合同的全部?jī)?nèi)容?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定經(jīng)紀(jì)人員可提請(qǐng)買賣雙方約定違約金比例，違約時(shí)，守約方可以選擇使用“定金罰則”或違約金條款。部分買方可能不能一次繳足定金或首期款，買賣雙方須在合同上約定補(bǔ)足定金或首期款的時(shí)限及違約責(zé)任。在雙方協(xié)商一致的情況下，可將解除購(gòu)房合同的條件寫在合同上。承辦經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)人助理必須在《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》上簽名并注明執(zhí)業(yè)登記牌編號(hào)，以及加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章。六、銀行監(jiān)管買方購(gòu)房款1、步驟經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)買賣雙方到銀行領(lǐng)取并簽署《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，辦理資金監(jiān)管。買方將購(gòu)房余款存入銀行的監(jiān)管賬戶(可通過(guò)刷卡、支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬三種方式將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶)。賣方向銀行提供收取購(gòu)房余款的銀行賬戶。銀行將蓋章作實(shí)的《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》分別交予買賣雙方。2、表格（該填寫或收集的資料文件）《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》賣方指定的銀行收款賬號(hào)買賣雙方身份證原件及復(fù)印件3、行為規(guī)范·責(zé)任提前1天提醒買賣雙方約定做購(gòu)房余款資金監(jiān)管的時(shí)間、地點(diǎn)，以及需要帶上的資料。在約定時(shí)間前半小時(shí)，到達(dá)約定的銀行準(zhǔn)備資金監(jiān)管的事宜。請(qǐng)銀行職員向買賣雙方解釋資金監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容、時(shí)間，及其他需要解釋的所有事項(xiàng)。由于二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是按照自愿和不收取服務(wù)費(fèi)的原則，因此經(jīng)紀(jì)人應(yīng)告知買賣雙方有自行選擇的權(quán)利，和由此產(chǎn)生的利弊。經(jīng)紀(jì)人有必要提醒客戶在簽署資金監(jiān)管協(xié)議時(shí)，重點(diǎn)核對(duì)姓名、身份證號(hào)、賬號(hào)、監(jiān)管金額等，確認(rèn)無(wú)誤后再簽字。一般情況下，如買方需申請(qǐng)按揭貸款，經(jīng)紀(jì)人員可推薦買方在賣方原貸款銀行申請(qǐng)，這樣可節(jié)省贖樓費(fèi)用及贖樓時(shí)間；申請(qǐng)按揭貸款可在首期款監(jiān)管后進(jìn)行。買方準(zhǔn)備好收入證明，到銀行申請(qǐng)按揭貸款。買方申請(qǐng)的貸款金額、年限及利率，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)已事先征得買方與銀行的同意。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)提醒買方，當(dāng)前申請(qǐng)的貸款金額、年限及利率，跟個(gè)人信用有關(guān)，最終以銀行批復(fù)的結(jié)果為準(zhǔn)。另外，如果賣方的物業(yè)處于抵押狀態(tài)，可讓同時(shí)賣方開(kāi)展贖樓流程。如贖樓過(guò)程涉及買方，應(yīng)提請(qǐng)買方簽署相關(guān)文件?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定資金監(jiān)管的時(shí)限一般為三個(gè)月，如有需要，買賣雙方可在經(jīng)紀(jì)人的陪同下到銀行延長(zhǎng)監(jiān)管時(shí)間。達(dá)到監(jiān)管協(xié)議約定的條件后，銀行將監(jiān)管的資金自動(dòng)轉(zhuǎn)到賣方指定的收款賬戶。如交易在監(jiān)管期內(nèi)中止，買方持買賣雙方解除合同的協(xié)議到銀行申請(qǐng)解凍資金，銀行將資金退還買方。如監(jiān)管期屆滿時(shí)還未達(dá)到約定條件，銀行自動(dòng)解凍資金，并退還買方。七、買賣雙方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)清傭金1、步驟賣、買方于約定日期到經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)繳納傭金；經(jīng)紀(jì)人代表經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶表示感謝，并征求相關(guān)的工作改進(jìn)意見(jiàn)；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收到傭金后，給賣、買方開(kāi)具《傭金發(fā)票》；2、表格（該填寫或收集的資料文件）傭金發(fā)票3、行為規(guī)范·責(zé)任除之前的相關(guān)解釋外，經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在簽署《深圳二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》時(shí)再次向買賣雙方明確表示?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金。傭金由交易雙方平均分?jǐn)?，另有約定的除外。傭金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會(huì)同物價(jià)部門制定，傭金不能高于或者低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)紀(jì)人員不得以期瞞手段，收取超過(guò)合同價(jià)3%的費(fèi)用作為經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金，三方另外協(xié)商除外。八、簽署《深圳市二手房買賣合同》1、步驟經(jīng)紀(jì)人使用密鑰將買賣雙方資料輸入房地產(chǎn)管理部門系統(tǒng)，并打印一式四份的《深圳市二手房買賣合同》；核對(duì)無(wú)誤后，交雙方仔細(xì)閱讀，對(duì)物業(yè)名稱、地址、單元號(hào)、面積、交易金額、交易條件等資料無(wú)異議后，雙方簽字作實(shí)；承辦經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)人助理在《深圳市二手房買賣合同》上簽名并注明執(zhí)業(yè)登記牌編號(hào)；把合同交予買賣雙方各一份，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)保留一份，另一份作為物業(yè)過(guò)戶之用；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提請(qǐng)銀行將定金轉(zhuǎn)到賣方指定的銀行收款賬戶，并告知賣方將留取一定金額作為交房保證金；交房保證金的作用為在將物業(yè)交予買方前，結(jié)清物業(yè)水、電、煤氣、管理費(fèi)等費(fèi)用；如買方或賣方或買賣雙方為外籍人士/企業(yè)，其買賣合同需到公證處進(jìn)行公證。2、表格（該填寫或收集的資料文件）《深圳市二手房買賣合同》房地產(chǎn)證原件貸款承諾書(shū)買賣雙方身份證、護(hù)照原件及復(fù)印件有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證3、行為規(guī)范·責(zé)任在買賣雙方簽署合同時(shí)，要對(duì)合同內(nèi)容作出詳細(xì)解釋，確保買賣雙方清楚了解。經(jīng)紀(jì)人員在買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》簽前須提前打印合同，在打印合同時(shí)，需留心合同細(xì)節(jié)，反復(fù)核對(duì)，確保沒(méi)有出錯(cuò)?！ぷ袷叵嚓P(guān)規(guī)定簽署合同前，賣方的房地產(chǎn)證應(yīng)已贖回并已注銷抵押登記。簽署合同前，買方已付清所有購(gòu)房款；或的購(gòu)房貸款申請(qǐng)應(yīng)已得到銀行批核，銀行已發(fā)出《貸款承諾書(shū)》。九、辦理房地產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)1、步驟將買賣雙方簽署的《深圳市二手房買賣合同》、雙方身份證原件，舊房地產(chǎn)證、《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》交到深圳市各區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦證窗口，領(lǐng)取申請(qǐng)回執(zhí)；經(jīng)紀(jì)人員與買方在申請(qǐng)回執(zhí)約定日期到房地產(chǎn)管理部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，并領(lǐng)取新房地產(chǎn)證；如買方申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款的，還應(yīng)約同貸款銀行職員辦理新房地產(chǎn)證的抵押登記。2、表格（該填寫或收集的資料文件）《深圳市二手房買賣合同》舊房地產(chǎn)證原件買賣雙方身份證，或加蓋公章的單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；過(guò)戶稅費(fèi)單；《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》《購(gòu)房抵押貸款合同》《深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》3、行為規(guī)范提前與買賣雙方約定過(guò)戶日期，明確具體時(shí)間。辦理房地產(chǎn)證的時(shí)間關(guān)內(nèi)為5個(gè)工作日，關(guān)外30個(gè)自然日。于約定時(shí)間前半小時(shí)，到深圳市各區(qū)房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)號(hào)排隊(duì)。向買賣雙方解釋整個(gè)過(guò)戶程序，并在旁提醒。領(lǐng)取回執(zhí)后，與買賣雙方確認(rèn)領(lǐng)證時(shí)間。于回執(zhí)指定日期，到房地產(chǎn)管理部門取出稅費(fèi)單，提請(qǐng)買賣雙方到收費(fèi)窗口繳款。買方持繳費(fèi)憑證領(lǐng)取新房地產(chǎn)證。如買方購(gòu)房時(shí)采用一次性付款，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有義務(wù)先行保管新房地產(chǎn)證，直至銀行將購(gòu)房余額悉數(shù)轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能將新房地產(chǎn)證交予買方。如買方購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)按揭貸款的，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)將銀行職員約到房地產(chǎn)管理部門，并提醒銀行職員制作好《購(gòu)房抵押貸款合同》，以備買方簽署后，連同新房產(chǎn)證、《深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》交到房地產(chǎn)管理部門登記備案。九、剩余樓款結(jié)算1、步驟如一次性付款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提請(qǐng)銀行將剩余監(jiān)管款項(xiàng)轉(zhuǎn)入賣方指定的銀行收款賬戶；如按揭貸款的，在取得新房產(chǎn)證時(shí)，銀行將首期款（除定金）