2024房屋面積測算技術規(guī)程

房屋面積測算技術規(guī)程目次總則 1術語 2房面測術語 2建術語 3房面測數(shù)據(jù)集 8房預測數(shù)集 8房竣測數(shù)集 8房建面計算定 11一規(guī)定 11計細則 13共建面的與計算 36房的更算 49變分類 49受變更 49變測算 49房面測成果告 51房面測數(shù)處理則 51檢、收成料 52本規(guī)用說明 54引用準錄 55條文明 56PAGEPAGE391 總則DGJ32/TJ131-2011的基礎上本規(guī)程適用于房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍相關的各類房屋面積的測算。2 術語房屋 building房面測算 buildingareasurveyingandmapping房面測成果 productsofbuildingareasurveyingandmapping房屋面積測算過程中所形成的各類圖表、數(shù)據(jù)的總集。包括受理相關要件，房屋面積測算技術報告，房產(chǎn)平面圖集和相關電子數(shù)據(jù)等。房建面積 buildingarea（（22m房套建面積 areaoftheinsideproperty房的用積 usablefloorarea房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括：套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜和套內(nèi)樓梯等。屋登面積 registeredpropertyarea產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房套墻面積 interiorwallarea成套房屋套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面（等。共（用建面積 shared(common)buildingarea（公用）（）房專建面積 proprietarybuildingarea房建面預測繪 presalesurveyingandmappingofbuildingarea房建面竣測繪 completionsurveyingandmappingofbuildingarea房屋竣工后，根據(jù)本規(guī)程，對房屋的特征信息實地采集計算，出具房屋面積測算成果，為房產(chǎn)管理與不動產(chǎn)登記等提供基礎資料的過程。房面的更算 surveyingbuildingareaforitsalternating房基單元 elementarybuildingspace有固定界限、可以獨立使用并有明確、唯一編號（如：幢號、室號、房號等）的房屋或特定空間。中差 standarddeviationn限差 tolerance在一定觀測條件下規(guī)定的測量誤差的限值。層高 storeyheight建筑物上下兩層樓面或樓面與地面（完成面）之間的垂直距離。（室凈高 netstoryheight;floortoceilingheight從樓面或地面（完成面）至樓蓋底部或上層底面（完成面）之間有效使用空間的垂直距離。自層 floor（假層 informalfloor22m夾層 interlayers在一個樓層內(nèi)，以結構板形式增設的局部樓層，為非自然層。閣樓 attic架層 elevatedstorey僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。架房屋 bottomoverheadconstruction一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。結轉層 transferstructurelayer））設層 mechanicalfloor避層 refugestorey100m地室 basement室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高1/2的房間。半下室 semi-basement室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高1/3且不超過1/2的房間。房總數(shù) totalbuildinglayers房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。地層數(shù) overgroundlayers0.00m1.50m地層數(shù) undergroundlayers0.00m1.50m躍式宅 duplexapartmenthouse套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上，且設有套內(nèi)樓梯的住宅。騎樓 colonnade建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間的建筑物。街樓 overheadbuilding跨越道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物。過道 passage建筑物廳、堂或套內(nèi)設置的水平交通空間。走廊 corridor建筑物中的水平交通空間。架走廊 elevatedcorridor設置在建筑物二層或二層以上，作為不同建筑物之間的水平交通空間。挑廊 overhangingcorridor挑出建筑物外墻的水平交通空間。檐廊 eavesgallery建筑物挑檐下的水平交通空間?；乩?cloister圍繞中庭或庭院的走廊。門廊 porch建筑物出入口前，凸出于建筑主體，有廊臺、且有頂蓋支撐的半圍合空間。廊 corridor；coveredpassage連接建筑之間的走廊。門斗 foyer門廳 lobby；entranceroom位于建筑物入口處，用于人員集散并聯(lián)系建筑室內(nèi)外的樞紐空間。大堂 hall具有休息、會客、接待、商務等功能的門廳。中（享間） atrium建筑中貫通多層的室內(nèi)大廳。前室 anteroom房間及樓（電）梯間前用于分散、緩沖人流的過渡性建筑空間。雨篷 canopy建筑出入口上方為遮擋雨水而設置的部件。建物 building用建筑材料構筑的空間和實體，供人們居住和進行各種活動的場所。構物 construction主結構 majorstructure圍結構 buildingenclosure圍合建筑空間的墻體、門、窗。圍設施 enclosurefacilities為保障安全而設置的欄桿、欄板等圍擋。建幕墻 buildingcurtainwall由金屬構架與板材組成，不承擔主體結構荷載作用的建筑以外的圍護結構。圍性墻 enclosingcurtainwall直接作為外墻起圍護作用的幕墻。裝性墻 decorativefacedcurtainwall設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。臺 balcony；veranda（設施露臺 terrace平臺 terrace高出室外地面，供人們進行室外活動的平整場地，一般設有固定欄桿。落（）窗 frenchwindow窗框架與地板相連或突出外墻面且窗臺高度小于0.30m的窗。凸（窗） baywindow臺階 step聯(lián)系室內(nèi)外地坪或樓層不同標高而設置的階梯形踏步。勒腳 plinth在房屋外墻接近地面部位特別設置的飾面保護構造。變縫 deformationjoint防止建筑物在某些因素作用下引起開裂甚至破壞而預留的構造縫。包括伸縮縫（棚 shed由單排或多排柱和頂蓋構成的室外空間。天井 patio被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光和通風。裙房 podium與高層建筑相連的，建筑高度一般不超過24m的附屬建筑。功區(qū) functionarea根據(jù)房屋的用途而劃分的使用范圍（性質）稱為功能區(qū)。核筒 coretube設用房 equipmentroommachineroom獨立設置或附設于建筑物中用于安置建筑設備的房間。眺間 viewroom設置在建筑物頂層或挑出外墻的，供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑空間。管井 pipeshaft建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道。煙道 smokeflue排除建筑物內(nèi)有害煙氣的管道。公（防通道 public(fireprevention)channel建物道 passage為穿過建筑物而設置的空間。公綠（放間） publicgreenarea(openarea)滿足規(guī)定的日光要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的集中綠地。樓梯 stairs；staircase或欄板支托結構組成的作為樓層之間垂直交通使用的建筑部件。深 depth建筑物橫向兩個相鄰的墻或柱中心線之間的距離。制凝夾溫外板 precastconcretesandwichfa?adepanel（房屋面積測算數(shù)據(jù)采集在建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時，應對分段邊長之和與總長度進行校0.500.02m0.80m～1.20m±0.05m。并在備注欄中予以說明。2.10m2.30m2.10m2.30m0.01m。時，認同竣工層高與設計值相符，采用設計值，否則采用實測值。）2.20m2.10m）（（。（）設施（（）（）室邊長數(shù)據(jù)應分層采集。（）（GB/T17986.1-2000附錄A表A4GB/T17986.1-2000附錄A表A5房屋用途應根據(jù)規(guī)劃部門核準的文件，參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986.1-2000AA66.1.4-16.1.4-2名稱、房屋建筑面積計算規(guī)定設施（）（應（）（）2.20m2.10m通）（2.10m依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，設計利用且層高不小于2.20m2.10m2.20m2.20m2.20m2.10m2.20m2.10m（4.1.3-11.00m2.10m（）2.20m2.20m（）檐（（1.00m（）（）（）與（））））完成面是指厚度不大于0.02m的結構找平面層。2.20m或局2.10m4.2.1-1完成面）（2.20m的部分計算面積；對不具備條件直接測量層高時，可按其室內(nèi)凈高不小于2.10m2.10m2.20m2.10m4.2.2-12.10m4.2.2-2（（4.2.3-1（4.2.3-2（）4.2.3-34.2.3-4的垂直距離；2.10m1.00m2.10m1.00m4.2.3-54.2.3-61）（室（室計算；當采用圍護結構分隔（全封閉）時，按雙陽臺計算。（）6.00m（H）4.2.3-71.00m4.2.3-8電4.2.3-9（）（4.2.3-10戶室）室的套4.2.3-11戶室）4.2.3-12門斗圖4.2.3-13（時，4.2.4-10.30m0.30m4.2.4-2（（4.2.4-3（4.2.4-34.2.5-12.10m0.30m2.10m0.30m2.10m4.2.5-2(a)2.20m4.2.5-2(b)2.20m4.2.5-2(c)4.2.5-34.2.5-4（）井井）（）產(chǎn)權人井）電（）電梯。4.2.7-1（4.2.7-2層數(shù)水平投影面積之和的一半計算。4.2.7-3（）4.2.7-44.2.7-5（5005.004.2.7-60.30m0.30m4.2.7-74.2.7-7等非自錯層式建筑的室內(nèi)樓梯，應選上一層的自然層數(shù)計算建筑面積。詳見圖4.2.7-80.40m0.40m0.40m（筑面積。詳見圖4.2.8-1（欄4.2.8-24.2.8-34.2.8-44.2.8-5（4.2.8-6（4.2.9-11.00m2.10m2.10m時按外廊認定；4.2.9-2（a）（）；視為無柱走廊。詳見圖4.2.9-2（b）走廊，應認定為無柱雨篷，無論下方是否有臺階，不計算面積；4.2.9-2（c）（d）室外臺階不計算面積，若下方空間設計加以利用的，其凈高不小于2.10m4.2.10-14.2.10-2（a）4.2.10-2（b）4.2.10-31.00m3 4.2.11-1）4 4.2.11-22.10m2.10m5 4.2.11-31.00m（）2.10m時，凹4.3 （含計入地下層數(shù)的半地下室，上部為多幢獨立建地上為大型車庫或架空層（含計入地上層數(shù)的半地下室，上部為因分期建設需要且經(jīng)相關行政主管部門批準分期的，可按分期劃分為多幢。（）（（（4.3.2-1由裙樓和多座塔樓組成的綜合樓，若裙樓各區(qū)域之間有互不相通的伸縮縫或隔墻等明顯界線且無共同共有設備（）及其對應的塔樓獨立設幢；否則應作為一幢。由地面車庫（架空）和多座塔樓組成的綜合樓，車庫（架空）分別設置為獨立幢。共用設備（）4.3.2-2（（梯（的一）（（區(qū)（）分割文件或協(xié)議的，按本規(guī)程相關條款執(zhí)行。.2m電梯為））已列為幢共有面積的，不參與幢內(nèi)其他共有建筑面積的分攤。經(jīng)共有建筑面積分攤后，幢內(nèi)戶（室）（當?shù)叵率覟橥划a(chǎn)權人時，可按地下室結構外圍計算總建筑面積；可銷售的地下機動車位的建筑面積，按各停車位的界定面積計算，或按本規(guī)程相關規(guī)定分攤計算；地下車庫層內(nèi)設置的設備間、警衛(wèi)室、消防控制室等，為本功能區(qū)（車庫）服務的，應列入車庫層共有建筑面積；當?shù)叵率覂?nèi)有人防（、可銷售車位（、商業(yè)或辦公（、地面各幢的獨立車庫（區(qū)）a地面進入地下室的坡道（按所經(jīng)層數(shù)計算，計入地下部分面積，應列為地下不分攤共有面積；地下室外的坡道（蓋、圍護時，按全部面積計算并計入坡道面積；b地下室各區(qū)域內(nèi)的核心筒、樓梯間等，應列入各區(qū)域內(nèi)共有面積；c地下室人防（區(qū)）以規(guī)劃設計范圍計算面積；d地下室人防（區(qū)）以外，其他區(qū)域內(nèi)的車道，計入地下部分面積；可列入地下不分攤共有面積；（商業(yè)、辦公、住宅、車庫等）形成綜合功能時，應根據(jù)不同功能區(qū)，參照本規(guī)程地上綜合樓的相關條款計算；地下坡道下方利用的，凈高不小于2.10m部分，已列入層內(nèi)建筑4.3.6-1層高小于2.20m或凈高小于2.10m的半地下室，不計算面積；當半地下室的地上部分不小于1.50m時，地下無論用途，半地下室列入地面部分面積；詳見圖4.3.6-2（a）當半地下室的地上部分小于1.50m時，但出入口位于地面以上（于1.50m）且半地下室用于商業(yè)、辦公等，半地下室則列入地面部分面積；當出入口小于1.50m時，半地下室列入地下部分面積；4.3.6-2（b）（）2.20m1.50m（）在室首層廊道與共有通道相交的共有面積，應按以下規(guī)定認定：a4.3.6-3（a）b4.3.6-3（b）（單功能開放性商業(yè)樓（鋪位）的內(nèi)外走廊在商住樓或綜合樓中，在住宅各層設置的走廊（檐廊、過道，應當首層有柱走廊、檐廊，作為公共道路或街巷通行（外側無人行道，且兩端不封閉）的，不計算面積；（道）共有面積，應由相關的戶（室）進行分攤。室室）戶室獨立使用的門廳、大堂、中庭，應計入該戶室的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭，應按其服務范圍，列為幢或相應功能區(qū)的共有面積；酒店設置在大堂內(nèi)所形成的獨立使用空間，包括酒店的接待室、行李間、工作室等，應計入酒店面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務的公共過道、休息場所等，應按其服務范圍，列入幢或相應功能區(qū)的共有面積。當施工圖表述不清或確定有困難時，應由建設單位、設計單位、測繪機構,根據(jù)使用情況與服務范圍共同確定，并形成書面文件；大堂內(nèi)屬經(jīng)營性的咖啡廳、茶室、商店等，應列為戶（）面積，參與共有建筑面積的分攤。（（（梯、核心筒等應列為不分攤共有面積，計入幢總建筑面積；4.3.6-4（電（電4.3.6-5（電電梯、14.3.6-6室）室面（，為本幢服務的設備間、警衛(wèi)值班室、消防控制室等，應列為幢共有面積。道（列為不分攤共有面積，計入幢總建筑面積；詳見圖4.3.6-7梯、核心筒等應列為非避難區(qū)域功能的共有面積；詳見圖4.3.6-8梯、核心筒等應列為非避難區(qū)域功能的共有面積；詳見圖4.3.6-9（電）（）功能區(qū)或局部樓層不開門（時，不影響共有面積的分攤（躍層式、復式房屋等；電））（電（電（）當裙樓平臺無樓（電）梯間，其塔樓上的樓（電）梯間應根據(jù)設計與實際服務情況，確定分攤方案；4.3.631）電）（（不同分別列入主附樓共有面積；詳見圖4.3.6-10（）4.3.6-11（單元）共有建筑面積基本一致時，應采用共有建筑面積的整體分攤計算，即：1）幢分攤系數(shù)（K）=應分攤共有建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和；2）（）應分攤的共有面積=戶（）套內(nèi)建筑面積*幢分攤系數(shù)；3）戶（室）建筑面積（S）=戶（室）套內(nèi)建筑面積+戶（室）應分攤的共有建筑面積。綜合樓的分攤（多級分攤）方法，應按以下規(guī)定執(zhí)行：單幢房屋有兩個以上功能區(qū)域時，應采用多級分攤方法，按協(xié)議優(yōu)先、自上而下的原則。即首先執(zhí)行協(xié)議；無協(xié)議的按以下規(guī)定執(zhí)行：計算幢共有建筑面積的分攤系數(shù)（確定各功能區(qū)應分攤數(shù)據(jù)；計算功能區(qū)共有建筑面積的分攤系數(shù)（確定各層應分攤數(shù)據(jù)；計算層共有建筑面積的分攤系數(shù)〔確定各戶（）計算各戶（）建筑面積。K1=

AS1S2

（4.3.7-1）式中： K1——攤系；A——幢共有建筑面積總和；S1——各功能區(qū)總建筑面積之和；S2——各功能區(qū)內(nèi)的幢共有建筑面積之和。B=（S3–S4）×K1（4.3.7-2）式中：B——功能區(qū)應分攤的幢共有建筑面積；S3S4K1——————功能區(qū)總建筑面積；功能區(qū)內(nèi)幢共有建筑面積；幢分攤系數(shù)。S5=B+S3–S4（4.3.7-3）式中：S5B————功能區(qū)應分攤幢共有建筑面積后的總建筑面積；功能區(qū)應分攤的幢共有建筑面積；S3S4————功能區(qū)總建筑面積；功能區(qū)內(nèi)幢共有建筑面積。確定（）功能區(qū)分攤系數(shù)按下式計算：K2=

S5S6S6

（4.3.7-4）式中：K2——功能區(qū)分攤系數(shù)；S5——S6——功能區(qū)分攤幢共有建筑面積后的總建筑面積；功能區(qū)的套內(nèi)建筑面積總和。C= S7×K2 （4.3.7-5）式中： C——層攤功區(qū)共建面；S7——層套內(nèi)建筑面積總和；K2——功能區(qū)的分攤系數(shù)。S8= C＋S7 （4.3.7-6）式中： S8——層攤功區(qū)有筑積的總筑積；C——層應分攤的功能區(qū)共有建筑面積；S7——層套內(nèi)建筑面積總和。）K3=（S8－S7）/S7 （4.3.7-7）式中： K3—— 攤系；S8—— S7—— D