物業(yè)管理企業(yè)會計賬務(wù)處理流程

會計實操文庫32/32物業(yè)管理企業(yè)會計賬務(wù)處理流程一、所設(shè)相關(guān)會計科目

1、資產(chǎn)類科目：現(xiàn)金

銀行存款

其他貨幣資金

短期投資

應(yīng)收票據(jù)

應(yīng)收賬款

預(yù)付賬款

其他應(yīng)收款

待攤費用

長期待攤費用

固定資產(chǎn)

低值易耗品

固定資產(chǎn)清理

累計折舊

在建工程

2、負(fù)債類科目：應(yīng)付工資

應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)付賬款

短期借款

長期借款

其他應(yīng)付款

預(yù)收賬款

預(yù)提費用

應(yīng)交稅金

其他應(yīng)交款

3、所有者權(quán)益類科目：

實收資本

資本公積

本年利潤

利潤分配

盈余公積

4、成本類科目：無

5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

投資收益

營業(yè)外收入

主營業(yè)務(wù)成本

主營業(yè)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)支出

營業(yè)費用

管理費用

財務(wù)費用

營業(yè)外支出

所得稅

以前年度損益調(diào)整

二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：1、存現(xiàn)

借：銀行存款

（明細(xì)科目為銀行所在名稱）

貸：現(xiàn)金2、提現(xiàn)

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款3、預(yù)交地稅款

借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應(yīng)交款—教育費附加

—水利基金

貸:銀行存款4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)交款—養(yǎng)老保險基金5、代付上月員工小靈通話費

借：其他應(yīng)收款—員工—電話費

貸：銀行存款6、代收電信公司電費（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅?/p>

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款—基站電費7、電信公司電費計入

借：預(yù)收賬款—電費

貸：管理費用—電費8、轉(zhuǎn)存單位定期存款一份

借：其他貨幣資金—定期存款

貸：銀行存款9、付上月份稅款

借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應(yīng)交款—教育費附加

—水利基金

—養(yǎng)老保險基金

貸：銀行存款10、付上月份電話費

借：管理費用—電話費

貸：銀行存款11、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、

綠化、商鋪、消防、生活用水等）

借：管理費用—水費（辦公……）

預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）

貸：銀行存款12、付上月中旬及本月中旬電費

借：管理費用—電費

預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水能耗

—業(yè)主電梯能耗

貸：銀行存款13、收電信線路改造勞務(wù)費

借：現(xiàn)金

貸：其他業(yè)務(wù)收入—維修收入14、付萬用表檢測費用及購潤滑油

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：現(xiàn)金15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）

借：其他應(yīng)付款—工會經(jīng)費

貸：現(xiàn)金16、收商鋪水電費

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款—商鋪—電費/水費17、發(fā)放上月管理員工工資

借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金18、代付上月中隊?wèi)?zhàn)士、搬運工工資（為減少交

養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）

借：其他應(yīng)收款—總公司

—房開公司（代付搬運工工資）

貸：現(xiàn)金19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：其他應(yīng)收款—員工—服裝費

貸：現(xiàn)金20、支付上月垃圾裝車費

借：其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運費

貸：現(xiàn)金/銀行存款21、付維修電機(jī)費及購買燈光等費用

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：現(xiàn)金22、購置保潔、維修用配件

借：低值易耗品—保潔用具

—維修用具

貸：現(xiàn)金23、收員工上月小靈通話費

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款—員工—電話費24、收商鋪管理押金

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款—商鋪押金25、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應(yīng)付款—業(yè)主—裝修保證金

貸：現(xiàn)金26、中隊活動開支

借：其他應(yīng)付款—工分經(jīng)費

貸：現(xiàn)金27、付馬匹治療費及購馬飼料款

借：管理費用—治安費

貸：現(xiàn)金28、付購菜款柴油大米及食油款

借：應(yīng)付福利費—伙食費

貸：現(xiàn)金29、收物管費等

借：現(xiàn)金/銀行存款

貸：預(yù)收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—電梯能耗費

—業(yè)主—二次供水

—業(yè)主—停車綜合服務(wù)費

—業(yè)主—垃圾清運費

其他應(yīng)付款—業(yè)主—裝修保證金30、代房開公司代購垃圾袋

借：其他應(yīng)收款—房開公司名稱

貸：現(xiàn)金31、罰款收入

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)外收入—賠款32、食堂購洗潔精及飯盒等

借：低值易耗品—廚房用品

貸：現(xiàn)金33、食堂購液化氣及煤氣罐一只

借：應(yīng)付福利費

低值易耗品—煤氣罐

貸：現(xiàn)金34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等

借：管理費用—辦公費

—差旅費

貸：現(xiàn)金35、付生活垃圾費

借：管理費用—保潔費

貸：現(xiàn)金36、領(lǐng)用低值易耗品

借：管理費用—低值易耗品攤銷

貸：低值易耗品—維修用具

—保潔用具

—廚房用具37、商鋪電費計入

借：其他應(yīng)收款—商鋪——電費

貸：管理費用—電費38、開辦費用的攤銷

借：管理費用—開辦費攤銷

貸：長期待攤費用—開辦費39、計提折舊

借：管理費用—折舊費

貸：累計折舊40、計提本月工資

借：管理費用—工資

貸：應(yīng)付工資41、計提各項經(jīng)費

借：管理費用—福利費

—工會經(jīng)費

—教育經(jīng)費

貸：應(yīng)付福利費

其他應(yīng)付款—

工會

—教育部42、空置房應(yīng)收物管費

借：其他應(yīng)收款—房開公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入43、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入

借：預(yù)收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—車位物管費

—房開公司

—商鋪—物管費

—商鋪—租金

貸：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入44、結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費

借：預(yù)收賬款—業(yè)主—垃圾清運費

貸：其他業(yè)務(wù)收入—垃圾清運費45、計提本月稅金及附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)支出

管理費用

貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應(yīng)交款—教育費附加

—水利基金46、計提本月養(yǎng)老保險

借：管理費用—養(yǎng)老金

貸：其他應(yīng)交款—養(yǎng)老基金47、結(jié)轉(zhuǎn)益類賬戶

借：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

營業(yè)外收入

貸：本年利潤48、結(jié)轉(zhuǎn)損類賬戶

借：本年利潤

貸：管理費用

其他業(yè)務(wù)支出

主營業(yè)務(wù)稅金及附加關(guān)于代收的水電費的會計分錄我覺得應(yīng)是這樣：支付給自來水公司或供電局時：借：代收款項貸：銀行存款向業(yè)主收回時借：銀行存款貸：代收款項物業(yè)管理公司,定期收取的物業(yè)管理費.收到時:借:現(xiàn)金

貸:預(yù)收帳款當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入,

借:預(yù)收帳款

貸:主營業(yè)務(wù)收入同時交納營業(yè)稅

借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅金-營業(yè)稅

-城建稅

其他應(yīng)交款-教育費附加結(jié)轉(zhuǎn)成本

實際發(fā)生時

借：物業(yè)管理成本-小區(qū)

貸：現(xiàn)金

借：主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本-小區(qū)

貨：物業(yè)管理成本-小區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)利潤

借:本年利潤

貸:

主營業(yè)務(wù)成本

主營業(yè)務(wù)稅金及附加

借:主營業(yè)物收入

貸:本年利潤

借:本年利潤

貸:財務(wù)費(支出)

管理費有關(guān)物業(yè)管理公司的流轉(zhuǎn)稅征收及計算的主要內(nèi)容如下：

按現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)時，計稅依據(jù)為全部營業(yè)收入額，即物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費。其一般計算公式為：

營業(yè)稅稅額應(yīng)稅營業(yè)額適用稅率

管理費等收入的征稅及計算。物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的管理費、服務(wù)費（包括保潔費、保安費、公共設(shè)施維護(hù)費、停車費等各種名目的收費）、維修費（包括維修材料費及人工費）、租賃費（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的營業(yè)稅。

代辦性收入的征稅及計算。（１）代辦購物手續(xù)費的征收及計算。為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，可按收取的代辦手續(xù)費收入征收的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門窗、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。（２）代辦收費取得收入的征稅及計算。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費以及代收、代付垃圾費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付后的余額，征收的營業(yè)稅。裝修保證金、公共維修基金的征收及計算。（1）房屋裝修保證金等的征稅及計算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主及租住戶收取的房屋裝修保證金、履約保證金等，如果是到期退還給業(yè)主及租住戶的，可不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或已作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以罰沒的，均應(yīng)按規(guī)定征收的營業(yè)稅。（２）公共維修基金等的征稅及計算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金以及向房屋開發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時收取的房屋公共部位維修基金，因其屬專款專用、專戶存儲，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理公司僅是代管使用、按實列支，可暫時不征收營業(yè)稅。但物業(yè)管理公司可以提供勞務(wù)形式，從維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收的營業(yè)稅。或收據(jù)的征收及計算。對物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收的營業(yè)稅。

另外，物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按營業(yè)稅的

計算；交納的教育費附加，應(yīng)按營業(yè)稅的計算。

天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入共計元，按收入的計算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的計算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。編制會計分錄如下：（1）計算營業(yè)稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅（2）計算城市維護(hù)建設(shè)稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅（3）計算教育費附加：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加物業(yè)管理企業(yè)除了按營業(yè)收入計算的營業(yè)稅金，還有一些費用性稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，應(yīng)在“管理費用”賬戶中核算。

例：天業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)納稅房屋價值元，本月應(yīng)繳房產(chǎn)稅元。作會計分錄如下：借：管理費用貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅天業(yè)物業(yè)管理公司本月購買印花稅票元。作會計分錄如下：借：管理費用貸：現(xiàn)金練習(xí)題

一、名詞解釋

營業(yè)成本營業(yè)費用期間費用二、填空

物業(yè)管理公司營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中發(fā)生的各項，它包括、和等。２．“營業(yè)成本”賬戶屬于類賬戶。它按設(shè)置明細(xì)賬。３出租房按月攤銷額應(yīng)根據(jù)出租房的和計算。４．物業(yè)企業(yè)將、、費用統(tǒng)稱為期間費用。５期間費用與經(jīng)營沒有直接聯(lián)系，但與其發(fā)生的直接相關(guān)，并直接計入６．物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按的計算；繳納的教育費附加應(yīng)按的計算。

三、選擇（包括單選和多選）１．屬于物業(yè)管理公司營業(yè)成本的有（）。

（１）樓內(nèi)電梯維修費（２）綠化維護(hù)費（３）公司辦公費２．以下費用屬于公共性服務(wù)成本的有（）。

（１）樓道照明電費（２）停車棚修理費（３）住戶冰箱修理費３．物業(yè)管理公司用于出租經(jīng)營的房屋應(yīng)設(shè)置（）賬戶核算。

（１）低值易耗品（２）固定資產(chǎn)（３）庫存商品下列費用屬于期間費用的有（）。

（１）營業(yè)費用（管理費用（銷售費用應(yīng)征收的營業(yè)稅的收費項目有（）。

）保安費（２）停車費（３）保潔費四、問答題１．營業(yè)成本核算應(yīng)遵循的原則是什么？

物業(yè)管理公司的營業(yè)成本主要包括哪些內(nèi)容？３．期間費用根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則有哪四種核算方法？４．試說明物業(yè)管理公司流轉(zhuǎn)稅的主要內(nèi)容。５．如何計算物業(yè)管理公司出租房的攤銷額？、

五、實務(wù)題（一）資料

江達(dá)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作年６月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：１．每半年一次的小區(qū)水箱清洗工作，共耗費材料元，人工元；幫住戶分?jǐn)倹_洗水箱的水費元，以現(xiàn)金支付。

公司將小區(qū)內(nèi)的綠化服務(wù)工作出包給園林局，合同規(guī)定每半年結(jié)算一次。上半年實際發(fā)生的花草樹木費及人工費共元，以銀行存款支付。

支付抽水房修理抽水水泵款元，以現(xiàn)金付訖。

公司運垃圾手推車４輛，價值元。領(lǐng)用時予以一次攤銷。

公司制作廣告宣傳布標(biāo)條，計元，以銀行存款支付。

本月“作業(yè)派工單”列示，公司所屬服務(wù)組代辦服務(wù)工時，經(jīng)計算，工資總額中應(yīng)分配為代辦服務(wù)成本。

開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金元備發(fā)工資。

結(jié)轉(zhuǎn)分配本月應(yīng)付工資，其中：公共服務(wù)組元，特約服務(wù)組

元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門。

為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計元，以銀行存款支付。

號樓住戶下水道堵塞，公司派臨時工疏通，以現(xiàn)金支付人工費

元。

本月特約服務(wù)“物料耗用單”列示共耗用材料元；“工時耗用單”列示實際人工費元。

公司經(jīng)理出差預(yù)借現(xiàn)金元。

公司附設(shè)浴室進(jìn)行修理，共耗材料元。

公司所屬出租房本月應(yīng)攤銷修理費元。

月末公司附設(shè)餐廳計算實際耗用材料元，予以結(jié)轉(zhuǎn)。

公司所屬出租房年攤銷率為，原值元，按月計提出租房攤銷。

撿修小區(qū)內(nèi)路燈，發(fā)現(xiàn)損壞燈泡４個。配置燈泡支出元，以現(xiàn)金支付。

經(jīng)理出差報銷差旅費元，余款退回。

公司經(jīng)理室本月復(fù)印資料費元，以現(xiàn)金支付。

銀行開來公司借款利息結(jié)算單，實際應(yīng)交借款利息款元，已預(yù)提元。

行政辦公室領(lǐng)用辦公椅把，計元，予以一次攤銷。

本月公司的各種服務(wù)收入元，按計算營業(yè)稅。

按營業(yè)稅的計算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。

計算本月應(yīng)繳車船使用稅元。

以銀行存款上繳以上各種稅金。（二）要求

根據(jù)以上資料編制會計分錄第四章

物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的核算

資金是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的前提，建立這個前提就必須通過適當(dāng)?shù)馁Y金籌措方式來解決。而物業(yè)管理公司最主要的資金來源是物業(yè)管理公司實現(xiàn)的收入。第一節(jié)

營業(yè)收入的概念及范圍一、營業(yè)收入的概念

營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。物業(yè)管理的主營業(yè)務(wù)收入來自物業(yè)管理費，它是物業(yè)管理公司根據(jù)對業(yè)主和用戶所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，采用政府定價、政府指導(dǎo)價或協(xié)議定價等方式向業(yè)主和用戶收取的費用。

物業(yè)管理營業(yè)收入主要包括主營業(yè)務(wù)收入和多種經(jīng)營收入，其中，主營業(yè)務(wù)收入又包括物業(yè)管理費收入和物業(yè)經(jīng)營收入（如房產(chǎn)銷售與出租收入）等。（一）

物業(yè)管理費收入

物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費。包括：１．為房屋業(yè)主和租住戶提供公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費。２．為房屋業(yè)主和租住戶代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設(shè)施修繕等而收取的公眾代辦性服務(wù)費。３．為滿足房屋業(yè)主和租住戶需要而提供的個別服務(wù)，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等特約服務(wù)費。

物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務(wù)時，可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費，而形成物業(yè)管理費收入。但是，物業(yè)管理收費數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務(wù)項目的不同性質(zhì)，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)議定價來確定：

公共性服務(wù)的物業(yè)管理費：如公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、保安、綠化等收費應(yīng)實行政府指導(dǎo)價。

代辦性服務(wù)的物業(yè)管理費：如水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、采暖費等應(yīng)實行政府定價。

特約性服務(wù)的物業(yè)管理費：如為業(yè)主或用戶提供的特約服務(wù)或委托服務(wù)，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等，可實行協(xié)議價格。

凡政府物價管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價格，并按照服務(wù)協(xié)議收取物業(yè)管理費。（二）物業(yè)經(jīng)營收入

物業(yè)管理公司通過經(jīng)營業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得經(jīng)營收入，如房屋租賃及產(chǎn)權(quán)單位委托代管房產(chǎn)的收入，可簽定協(xié)議確定。（三）多種經(jīng)營收入

由于物業(yè)管理在我國還是一個啟動時間不長的行業(yè)，人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費用是微利的，所以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，因而要靠多種經(jīng)營取得收入，如為方便居民而兼營的多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入。多種經(jīng)營收入是當(dāng)前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源。

二、營業(yè)收入的確認(rèn)

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》第條明確規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)，并將已實現(xiàn)的收入按時入賬”；“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品、提供勞務(wù)，同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認(rèn)營業(yè)收入”；“長期工程（包括勞務(wù)）合同，一般應(yīng)根據(jù)完成進(jìn)度法或者完成合同法合理確認(rèn)營業(yè)收入?！?/p>

由此可見，營業(yè)收入的實現(xiàn)主要有兩個明顯標(biāo)志：（１）商品產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)出或者是勞務(wù)已經(jīng)提供；（２）價款已經(jīng)收到或者得到了收取價款的憑證。在實際工作中，又與貨款的結(jié)算方式有著密切的關(guān)系。（一）在交款服務(wù)的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采取交款服務(wù)的方式，服務(wù)費收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營業(yè)收入則被確認(rèn)。（二）在預(yù)收服務(wù)費的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采取定期預(yù)收服務(wù)費的，應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為計算期）后作為收入的實現(xiàn)，這時服務(wù)費已收，服務(wù)已提供。（三）在分期收款方式情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務(wù)的合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這種方式下，服務(wù)已提供，服務(wù)費要按合同到期日收款。到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務(wù)費的權(quán)利，確定收入實現(xiàn)。出租房租金收入，應(yīng)按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確認(rèn)租金收入的實現(xiàn)。合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入實現(xiàn)。（四）在托收承付結(jié)算方式的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)

采用托收承付結(jié)算的方式，在勞務(wù)已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后作為收入的實現(xiàn)。第二節(jié)營業(yè)收入的核算一、“營業(yè)收入”賬戶的設(shè)置

物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營業(yè)收入”賬戶核算公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約服務(wù)、租賃服務(wù)及兼營服務(wù)等取得的經(jīng)營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實現(xiàn)的營業(yè)收入；借方登記營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末將余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后，應(yīng)無余額。本賬戶按營業(yè)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“公共性服務(wù)收入”、“代辦性服務(wù)收入”、“特約服務(wù)收入”、“租賃服務(wù)收入”、“兼營服務(wù)收入”等。二、營業(yè)收入的核算（一）公共性服務(wù)費收入的核算

公共性服務(wù)費的內(nèi)容。公共性服務(wù)費包括公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用，它是物業(yè)管理公司經(jīng)營收入的主要內(nèi)容。公共性服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價的價格管理辦法，各區(qū)、縣物價部門制定公共性服務(wù)費的中準(zhǔn)價及浮動幅度。

物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用內(nèi)容一般由以下八個部分構(gòu)成：

（1）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（２）樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費；（３）綠化管理費；（４）清潔衛(wèi)生費；（５）保安費（６）辦公費；

（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；（８）法定稅費。

物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率不超過。

以上各項費用由房屋所有人支付。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付第（４）項、第（５）項費用。２．公共性服務(wù)費的計算。公共性服務(wù)費是以房屋的建筑面積為計算依據(jù)的。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分?jǐn)偂肮谩苯ㄖ娣e。

各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶門以內(nèi)的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等面積。

各套房屋分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。各套房屋建筑面積的計算，可按以下公式進(jìn)行：

某套房屋該套房屋的“自用”

建筑面積建筑面積

套房屋“自用”建筑面積應(yīng)

攤的“公用”建筑面積的分?jǐn)偮?/p>

其中

各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)

分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮?/p>

該套房屋該幢房屋“自用”

“公用”建筑面積建筑面積總和

例某幢房屋的建筑面積共米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則：

各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮?/p>

（

如某套房屋的“自用”建筑面積為平方米，則：

該套房屋建筑面積

如果每月公共性服務(wù)收費定為元，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費為：（元）。

公共性服務(wù)費收入一般采用定期預(yù)收，往往為６個月預(yù)收一次，分月計算營業(yè)收入。預(yù)收服務(wù)費收入可記入“預(yù)收賬款”賬戶的貸方。例天業(yè)物業(yè)管理公司月份預(yù)收下半年公共性服務(wù)費，號樓室業(yè)主“自用”建筑面積平方米，經(jīng)“公用”建筑面積分?jǐn)偤?，計算公共性服?wù)費的建筑面積應(yīng)為平方米。每月每平方米收費標(biāo)準(zhǔn)為元，該房屋業(yè)主每月公共性服務(wù)費為

元，一次預(yù)收６個月。

預(yù)收下半年度公共性服務(wù)費時，公司應(yīng)編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款——公共性服務(wù)費收入按月提供服務(wù)時，公司應(yīng)編制會計分錄如下：借：預(yù)收賬款——公共性服務(wù)費收入貸：營業(yè)收入——公共性服務(wù)費收入（二）公眾代辦性服務(wù)費收入的核算

房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公司代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部分和自用設(shè)備的修繕等費用的（不包括安裝申請代辦），物業(yè)管理公司可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費，不受委托則不得收取。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過元。公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托物業(yè)管理公司收費的，須經(jīng)房屋所在地的物價部門認(rèn)可后，方可向房屋業(yè)主和租住戶收取。例天業(yè)物業(yè)管理公司月份為各房屋業(yè)主和租住戶代繳自來水費共計元，收取代辦服務(wù)費為元。公司應(yīng)編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)付款——代繳自來水費營業(yè)收入——公共代辦性服務(wù)收入繳納自來水費時，作如下分錄：

借：其他應(yīng)付款——代繳自來水費

貸：現(xiàn)金

天業(yè)物業(yè)管理公司為４號樓室業(yè)主安裝管道，收取安裝煤氣申請費元，代辦費元。公司應(yīng)編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)付款——安裝申請代辦營業(yè)收入——公眾代辦性服務(wù)收入繳納安裝煤氣申請費時，作如下會計分錄：

借：其他應(yīng)付款——安裝申請代辦

貸：現(xiàn)金（二）

特約服務(wù)費收入的核算

特約服務(wù)是針對房屋業(yè)主和租住戶的個別需要而提供的，實行市場調(diào)節(jié)價，服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)一現(xiàn)定，明碼標(biāo)價，服務(wù)自愿。（三）

例天業(yè)物業(yè)管理公司接受號樓室業(yè)主的特約委托，對房屋進(jìn)行裝修。承包者的工程預(yù)算額為元，按收取特約服務(wù)費元。公司應(yīng)編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)付款——某工程承包者營業(yè)收入——特約服務(wù)費收入工程完畢，業(yè)主驗收，按合同支付工程款時，作會計分錄如下：借：其他應(yīng)付款——某工程承包者貸：現(xiàn)金

（四）房屋租賃及產(chǎn)權(quán)單位委托代管房產(chǎn)收入的核算

房屋產(chǎn)權(quán)單位可以參照所在地同一服務(wù)質(zhì)量的、經(jīng)物價部門認(rèn)可的管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，同所委托的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)代管及管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議，同時按統(tǒng)一的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)向租住戶收取房租。

例天業(yè)管理公司接受某產(chǎn)權(quán)單位委托，代管號樓房產(chǎn)，按照委托合同，每月收取管理費元，同時向租住戶收取房租，每月共計元。公司應(yīng)編制會計分錄如下：

借：銀行存款

貸：營業(yè)收入——租賃及代管收入、（五）兼營多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入的核算與物業(yè)管理公司相關(guān)的兼營服務(wù)有理發(fā)、沐浴、餐飲、小賣部等服務(wù)業(yè)。既可滿足房屋業(yè)主和租住戶的多種需要，又可增加物業(yè)管理公司的資金來源，以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費的不足。１．理發(fā)、沐浴業(yè)營業(yè)收入的核算。這類業(yè)務(wù)的營業(yè)收入的核算比較簡單，收款員將款項、營業(yè)日報表等原始記錄交財會部門作賬。

例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬理發(fā)室月份共取得理發(fā)款元。其所屬浴室月份共取得沐浴款元。公司應(yīng)編制會計分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)收入——理發(fā)、沐浴收入2．餐飲業(yè)營業(yè)收入的核算。餐飲業(yè)收入的核算一般應(yīng)根據(jù)餐飲部門報來的“營業(yè)收入日報表”和交來的款項，編制會計分錄。

例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬餐館份報來“營業(yè)收入日報表”，總計餐飲收入元，交來現(xiàn)金。公司應(yīng)編制會計分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)收入——餐飲收入3．小賣部營業(yè)收入的核算。小賣部一般按實際售價計算營業(yè)收入，每日填制“內(nèi)部繳款單”，連同銷貨款送交財會部門作賬。

例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬小賣部某日營業(yè)收入元。交來“內(nèi)部繳款單”及現(xiàn)款。公司應(yīng)編制會計分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)收入——小賣部收入練習(xí)題一、名詞解釋

營業(yè)收入二、填空

１．營業(yè)收入的實現(xiàn)主要有兩個明顯標(biāo)志、。

物業(yè)管理公司的營業(yè)收入主要包括

公共性服務(wù)費是以房屋的為計算依據(jù)的。

某套房屋建筑面積該套房屬的各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟?/p>

的分?jǐn)偮剩?/p>

樓梯、電梯廳都屬于建筑面積。三、選擇（包括單選和多選）１．在預(yù)收服務(wù)費的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)以（）為標(biāo)志。

）預(yù)收服務(wù)費時（２）預(yù)收服務(wù)費，并且已提供一階段的服務(wù)（３）提供服務(wù)時２．屬于公共性服務(wù)收入的有（）。

）收取的綠化管理費（２）代收的有線電視費（３）收取的樓道清潔費３．各套房屋的“自用”建筑面積包括（）。

）各套房屋戶門以內(nèi)的起居室（廚房和衛(wèi)生間（過道４．各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮蕬?yīng)為（）。

（１）該套房屋“公用”建筑面積與該幢房屋“自用”建筑面積和之比

（２）該套房屋“公用”建筑面積與該套房屋“自用”建筑面積和之比

（該套房屋“公用”建筑面積與該幢房屋“公用”建筑面積和之比５．接受業(yè)主委托代收的水電費按收取的服務(wù)費屬于（）。

）公共性服務(wù)費收入（特約服務(wù)費收入（３）公眾代辦性服務(wù)費收入四、問答題１．物業(yè)管理公司有哪幾種主要的營業(yè)收入？各自包括的內(nèi)容是什么？２．物業(yè)管理公司營業(yè)收入確認(rèn)的兩個主要標(biāo)志是什么？３．物業(yè)管理公司公共性服務(wù)收費的主要內(nèi)容有哪些？４．各套房屋的“自用”建筑面積和“公用”面積各包括哪些內(nèi)容？

各套房屋建筑面積的計算公式是什么？五、實務(wù)題（一）資料

江達(dá)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作，６月份發(fā)生以下經(jīng)營業(yè)務(wù)：

小區(qū)中號樓的建筑面積共為平方米，其中各套房屋“自用”面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)分?jǐn)偂肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮适嵌嗌?？號樓室的“自用”建筑面積為平方米，如果每月公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為元，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費是多少？

３．預(yù)收上述業(yè)主下半年的公共性服務(wù)費。

月份為各房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的自來水費元，按

收取代辦服務(wù)費，存入銀行。

接受５號樓室特約委托對其二室二廳房屋進(jìn)行裝修，出包給某房屋裝飾工程公司，其預(yù)算額為元，物業(yè)公司按收取特約服務(wù)費元，存入銀行。

取租住戶本月房租現(xiàn)金共計元。

接受某產(chǎn)權(quán)單位委托，代管４號樓和室，按照委托合同，本月應(yīng)收取這兩套房的管理服務(wù)費元，存入銀行。

收到公司所屬美發(fā)屋本月現(xiàn)金收入元。

９．６月份為房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的有線電視費元，按

收取代辦服務(wù)費元，存入銀行。

開出支票，將收取的自來水和有線電視的代辦服務(wù)費分別解繳給有關(guān)單位。（二）要求

根據(jù)以上資料對題進(jìn)行相關(guān)計算，對題編制會計分錄。第五章

物業(yè)管理企業(yè)利潤形成及利潤分配的核算利潤是物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營活動所取得的財務(wù)成果。公司在一定期間內(nèi)全部收入抵補(bǔ)全部支出后的盈余就是利潤，這是公司保全資本金的前提，也是為國家提供稅金、為投資提供利潤、為公司提供自我發(fā)展資金的來源。物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，不斷改善經(jīng)營管理，增收節(jié)支。努力提高盈利水平。第一節(jié)

利潤形成的核算一、利潤總額的組成

物業(yè)管理公司利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益以及營業(yè)外收支凈額等。其計算公式為：

利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額（一）營業(yè)利潤

營業(yè)利潤是指物業(yè)管理公司從事經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)活動所取得的純收益。其計算公式為：

營業(yè)利潤經(jīng)營利潤管理費用財務(wù)費用

其中：經(jīng)營利潤營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)費用營業(yè)稅金及附加

上式中：營業(yè)收入公共性服務(wù)收入代辦性服務(wù)收入

特約服務(wù)收入租賃服務(wù)收入

兼營服務(wù)收入

營業(yè)成本公共性服務(wù)成本代辦性服務(wù)成本

特約服務(wù)成本租賃服務(wù)成本

兼營服務(wù)成本（二）投資凈收益

投資凈收益是指公司的對外投資收益減去對外投資損失后的凈額。其中，投資收益是指公司對外投資獲得的利潤、股利和債券利息，公司對外投資到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得的款項高于實際投資數(shù)額或賬面凈值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在被投資單位增加的凈資產(chǎn)中所擁有的數(shù)額等。投資損失是指公司對外投資到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得的款項低于實際投資數(shù)額或賬面凈值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在投資單位減少的凈資產(chǎn)中所分擔(dān)的數(shù)額等。（三）營業(yè)外收支凈額

營業(yè)外收支凈額是指營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出后的凈額。１．營業(yè)外收入。這是指與公司經(jīng)營活動無直接關(guān)系的各秤收入，包括固定資產(chǎn)的盤盈和變賣的收益及罰款收入、確實無法支付按規(guī)定轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應(yīng)付款項和對外索賠收入等。２．營業(yè)外支出。這是指與公司經(jīng)營活動無直接關(guān)系的各種支出，包括固定資產(chǎn)的盤虧及變賣損失、固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)因自然災(zāi)害等造成的非正常損失（扣除保險公司賠償款后）、違約金以及公益救濟(jì)性的捐贈等。二、利潤形成的核算（一）賬戶的設(shè)置１．“本年利潤”賬戶。物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置“本年利潤”賬戶，用以核算公司在本年度實現(xiàn)的利潤（或虧損）總額。該賬戶為所有者權(quán)益類賬戶。

期末結(jié)轉(zhuǎn)利潤時，公司將“營業(yè)收入”、“營業(yè)外收入”賬戶的余額轉(zhuǎn)入該戶的貸方；將“營業(yè)成本”、“營業(yè)費用”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費用”、“財務(wù)費用”等賬戶的余額轉(zhuǎn)入該賬戶的借方；將“投資收益”賬戶的凈收益轉(zhuǎn)入該賬戶的貸方，如為投資損失則轉(zhuǎn)入該賬戶的借方。年度終了，將本年收入和支出相抵后計算出本年實現(xiàn)的利潤總額（或虧損總額）全部轉(zhuǎn)入“利潤分配”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無余額。２．“投資收益”賬戶。物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置“投資收益”賬戶，用以核算公司對外投資取得的收入或發(fā)生的損失。該賬戶為損益類賬戶，公司取得投資收入時，借記“銀行存款”、“長期投資”等賬戶，貸記本賬戶；公司轉(zhuǎn)讓、出售股票、債券，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“短期投資”、“長期投資”賬戶，差額借記（或貸記）本賬戶；債券到期，收回本息，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“長期投資”、“短期投資”賬戶和本賬戶；收回其他投資時，其收回的投資與投出資金的差額，作增減投資收益處理。期末應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶應(yīng)無余額。３．“營業(yè)外收入”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶，賬戶的貸方反映本期發(fā)生的各項營業(yè)外收入，期末應(yīng)將該賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的貸方，結(jié)轉(zhuǎn)后該賬戶無余額。該賬戶應(yīng)按收入項目設(shè)置明細(xì)賬。例天業(yè)物業(yè)管理公司年末固定資產(chǎn)清理凈收益元，因債權(quán)公司解散多年無法歸還的應(yīng)付款項元。作會計分錄如下：（１）

發(fā)生時：借：固定資產(chǎn)清其他應(yīng)付款貸：營業(yè)外收入（２）期末結(jié)轉(zhuǎn)時：借：營業(yè)外收入貸：本年利潤“營業(yè)外支出”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶，賬戶的借方反映本期發(fā)生的各項營業(yè)外支出，期末應(yīng)