房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

前言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)已逐步從

單純的資源優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商除需具備高效優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)

目治理、營(yíng)銷策劃能力外，嫻熟的資本運(yùn)營(yíng)能力更是必不可少，《房地產(chǎn)

并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引》在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。并購(gòu)資源整合功能，有利于提

高公司贏利能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨過(guò)式發(fā)展。

股權(quán)并購(gòu)方式的成功運(yùn)用，既需要良好的溝通談判能力，也需要熟

練的業(yè)務(wù)操作。由于股權(quán)并購(gòu)是雙方甚至多方的合作，合作中一方的操作

環(huán)節(jié)的是否順暢，直接影響到股權(quán)并購(gòu)的順利實(shí)現(xiàn)。為此，了解股權(quán)并購(gòu)

一樣操作流程，逐步推進(jìn)，才能使得股權(quán)并購(gòu)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本指引從

房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式、并購(gòu)的一樣流程、盡職調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行了全面梳理,

并對(duì)并購(gòu)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施進(jìn)行了分析，并援引真實(shí)案例著力幫助

讀者提高企業(yè)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作能力，解決公司資本運(yùn)作中的實(shí)際問(wèn)題。

本指引在編纂過(guò)程中得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、北京順捷及北京市君澤君律師

事務(wù)所的大力支持，在此致謝。由于專業(yè)體會(huì)所限，再加上時(shí)間倉(cāng)促，本

實(shí)務(wù)操作指引難免掛一漏萬(wàn)，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)及同事批評(píng)指正，并隨著實(shí)務(wù)

的成功運(yùn)用，將本指引不斷完善，為集團(tuán)公司及所屬各單位提供有力參考。

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引編委會(huì)

二。一四年十月

目錄

一房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式................................................0

（-）資產(chǎn)并購(gòu)......................................................0

（二）股權(quán)并購(gòu)......................................................0

二房地產(chǎn)并購(gòu)的三種思維................................................3

（-）風(fēng)險(xiǎn)思維......................................................3

（二）流程思維......................................................3

（三）收購(gòu)方思維....................................................4

三股權(quán)并購(gòu)常用概念澄清................................................5

四并購(gòu)的一樣流程......................................................7

（-）前期準(zhǔn)備階段...................................................7

（-）與交易對(duì)方開(kāi)售首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書.......................7

（三）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行盡職調(diào)查.........................................7

1、法律盡職調(diào)查..................................................8

2、審計(jì).........................................................11

3、資產(chǎn)評(píng)估.....................................................13

（四）制定收購(gòu)方案..................................................15

（五）正式收購(gòu)談判并擬訂交易文件....................................16

（六）簽署交易文件..................................................17

（七）支付對(duì)價(jià)并辦理股權(quán)變更登記手續(xù)................................18

（八）交割..........................................................19

五并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)...........................................................20

（-）公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn)..........................................20

（二）項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)................................................21

（三）項(xiàng)目公司或有債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)......................................22

六并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施...................................................23

0

七案例...............................................................24

案例一..............................................................24

案例二..............................................................25

附件..................................................................26

附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議.............................................26

附件2盡職調(diào)查清單.................................................30

附件3盡職調(diào)查報(bào)告.................................................37

附件4法律意見(jiàn)書...................................................73

附件5審計(jì)報(bào)告.....................................................75

附件6資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告.................................................77

附件7房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓協(xié)議...................................83

附件8股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議.................................................85

附件9項(xiàng)目公司同意項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議.........................90

附件10項(xiàng)目公司法人股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議....................92

附件11現(xiàn)任董事之辭職書............................................94

附件12股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜之股東會(huì)決議..................................95

附件13股權(quán)并購(gòu)后新公司之公司章程..................................97

附件14股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告................................................99

附件15公司變更登記一次性告知單...................................100

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

一房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)，顧名思義，是對(duì)目標(biāo)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的并

購(gòu)。一樣而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)，通常采用兩種模式，一是對(duì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)的并購(gòu)，另一種是直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司

的資產(chǎn)(或項(xiàng)目)的并購(gòu)。

兩種交易方式各有利弊，具體分析如下。

(-)資產(chǎn)并購(gòu)

1、資產(chǎn)并購(gòu)之利

(1)不承擔(dān)原公司債務(wù)，沒(méi)有潛在風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)；

(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目出售時(shí)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)所多支付的成本能

進(jìn)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。

2、資產(chǎn)并購(gòu)之弊

(1)本項(xiàng)目必須已經(jīng)交齊土地出讓金、并取得土地證；

(2)完成投資總額的25%；

(3)原有項(xiàng)目已取得的各項(xiàng)審批、開(kāi)發(fā)手續(xù)需進(jìn)行變更，

手續(xù)紛雜；

(4)對(duì)于被并購(gòu)方而言，需繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)

稅(教育城建附加)、印花稅、所得稅等稅項(xiàng)，稅費(fèi)比較多，進(jìn)

而可能導(dǎo)致并購(gòu)價(jià)款的增加。

(二)股權(quán)并購(gòu)

1、股權(quán)并購(gòu)之利

0

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

(1)由于土地使用權(quán)人不發(fā)生變更、所有的開(kāi)發(fā)手續(xù)、規(guī)

證仍舊有效；

(2)免除土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收負(fù)擔(dān)：土地增值稅、契稅、

營(yíng)業(yè)稅(教育城建附加)。

2、股權(quán)并購(gòu)之弊

(1)承擔(dān)原有公司債務(wù)，可能存在隱患；

(2)有的地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形也會(huì)要求

按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的事項(xiàng)進(jìn)行征稅；

(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目出售時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目仍按原扣除

基礎(chǔ)扣除，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)所多支付的成本不能進(jìn)入土地增值稅

扣除項(xiàng)目。

另外，還有兩種變相的資產(chǎn)并購(gòu)方式，一是將公司進(jìn)行分立,

將擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目分立成單獨(dú)的公司，然后再進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，二是

以土地出資設(shè)立新公司，然后再轉(zhuǎn)讓新公司的股權(quán)。就股權(quán)轉(zhuǎn)讓

而言，可以有兩種方式，一是直接進(jìn)行項(xiàng)目公司全部或部分的股

權(quán)轉(zhuǎn)讓，還有一種就是對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資。

在實(shí)踐中，挑選何種方式進(jìn)行并購(gòu)，主要還是根據(jù)項(xiàng)目公司

的具體情形而定。例如在我們?cè)?jīng)操作過(guò)的案例中，深圳某房地

產(chǎn)項(xiàng)目是經(jīng)深圳市規(guī)劃國(guó)土局和深圳市人民政府住房制度改革

辦公室批準(zhǔn)的，由A、B、C、D四家大型房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)的

社會(huì)微利房項(xiàng)目，并由該四家房地產(chǎn)公司共同取得了項(xiàng)目地塊的

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

國(guó)有土地使用權(quán)證。之后，四家房地產(chǎn)公司中的B、C、D三家擬

退出該項(xiàng)目，另外一家大型房地產(chǎn)公司E擬承接該項(xiàng)目。根據(jù)該

項(xiàng)目的實(shí)際情形，各方最后確定的交易方式為由A、B、C、D利

用土地使用權(quán)先設(shè)立項(xiàng)目公司，然后由B、C、D將其持有的項(xiàng)目

公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給Eo一方面單純進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓很難解決土地所

有權(quán)證的部分轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，另外通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式避免契稅、營(yíng)

業(yè)稅的繳納；也避免了房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉及的土地使用權(quán)證的變

更手續(xù)，減少了交易環(huán)節(jié)所涉及的審批、變更手續(xù)。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

-房地產(chǎn)并購(gòu)的三種思維

（一）風(fēng)險(xiǎn)思維

挑選適當(dāng)?shù)?、合格的?biāo)的公司，以股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行投資,

其目的是獲得項(xiàng)目可行性研究報(bào)告估算的預(yù)期利益。但股權(quán)收購(gòu)

存在諸多不確定性，為此必須時(shí)時(shí)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)思維，做好計(jì)劃和事

先防范。

風(fēng)險(xiǎn)思維的應(yīng)用，在于股權(quán)收購(gòu)中對(duì)標(biāo)的公司收購(gòu)中可能涉

及到的風(fēng)險(xiǎn)諸如公司股權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)益完整性風(fēng)險(xiǎn)予以充分估

量，在于重視盡職調(diào)查報(bào)告所揭示的風(fēng)險(xiǎn)并采取應(yīng)對(duì)措施，在于

充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合同

進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)治理，把所有潛在風(fēng)險(xiǎn)、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等各種因

素考慮進(jìn)去。

（二）流程思維

股權(quán)并購(gòu)作為收購(gòu)方與賣方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，

是一系列經(jīng)濟(jì)行為的組合和順序的推進(jìn)。股權(quán)并購(gòu)的順利實(shí)現(xiàn)需

經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調(diào)階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署

階段、報(bào)批階段以及變更階段等多個(gè)環(huán)節(jié)。

股權(quán)并購(gòu)中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統(tǒng)籌安排。要

看到，前一環(huán)節(jié)既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節(jié)的推動(dòng)有時(shí)

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

也相伴著后一階段的著手準(zhǔn)備。在針對(duì)股權(quán)并購(gòu)設(shè)定進(jìn)度安排和

推進(jìn)計(jì)劃時(shí)，要注意流程的前后銜接，確保股權(quán)并購(gòu)順利、高效。

（三）收購(gòu)方思維

身為市場(chǎng)合作機(jī)會(huì)的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們的

重要目標(biāo)便是發(fā)覺(jué)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，投資于那些潛力大、效益好、風(fēng)險(xiǎn)

低的存量土地。

我們作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)時(shí)，第一要認(rèn)準(zhǔn)

自身“收購(gòu)方”的角色定位，全方面考慮股權(quán)并購(gòu)?fù)七M(jìn)工作的事

宜，更要把握主動(dòng)性，在溝通、談判中占據(jù)股權(quán)并購(gòu)的主導(dǎo)權(quán)，

認(rèn)真判定標(biāo)的公司存在的問(wèn)題和瑕疵，爭(zhēng)取獲得賣方有利條件及

重要承諾。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

三股權(quán)并購(gòu)常用概念澄清

股權(quán)并購(gòu)對(duì)于中國(guó)鐵建地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是新興事物。本指引提到

的股權(quán)并購(gòu)，僅指中國(guó)鐵建地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為了獲取

存量土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，尋求并利用擁有土地資源的股權(quán)賣方，

以出資入股的方式獲得標(biāo)的公司的股權(quán)，對(duì)標(biāo)的公司擁有的目標(biāo)

地塊進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值和利潤(rùn)的活動(dòng)。

作為收購(gòu)方，我們有必要把握以下股權(quán)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作中常見(jiàn)

術(shù)語(yǔ)，便于股權(quán)并購(gòu)理論的了解和實(shí)務(wù)操作的順利推行。

以下是股權(quán)并購(gòu)中常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)，現(xiàn)結(jié)合中國(guó)鐵建地產(chǎn)可能遇到

的實(shí)際情形，予以說(shuō)明：

收購(gòu)方：一樣是股權(quán)收購(gòu)簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“甲方”，旨

在獲得標(biāo)的公司股權(quán)，便于對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)，獲取投

資收益的一方。如無(wú)特別說(shuō)明，此處股權(quán)收購(gòu)方即為中國(guó)鐵建房

地產(chǎn)指中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及所屬子公司，也就是我

萬(wàn)0

賣方：一樣是股權(quán)收購(gòu)簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“乙方”，是出

賣股權(quán)的合作方。一樣情形下，股權(quán)賣方是標(biāo)的公司的股東，包

括自然人股東和法人股東，它是標(biāo)的公司股權(quán)擁有者，是標(biāo)的公

司的股東。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

標(biāo)的公司（目標(biāo)公司）：指在股權(quán)收購(gòu)行為發(fā)生的情形下，

股東、股權(quán)結(jié)構(gòu)、持股比例發(fā)生變化的公司。它是房地產(chǎn)企業(yè)獲

取目標(biāo)土地權(quán)屬的原權(quán)益享有人，是擁有存量土地資源的企業(yè)，

一樣被股權(quán)收購(gòu)的賣方控股或?qū)嶋H控制。在股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊螅皹?biāo)

的公司”或會(huì)被“新公司”等名詞代稱，以作區(qū)別。

審計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日：指基于股權(quán)收購(gòu)交易的目的，由收購(gòu)方（甲

方）托付第三方對(duì)標(biāo)的公司進(jìn)行資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、訴訟和糾紛進(jìn)行審

計(jì)、評(píng)估的截止日。一樣標(biāo)的公司自此日之后至股權(quán)交割前，標(biāo)

的公司不再因業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)生其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和重大資金往來(lái)，也是

賣方對(duì)標(biāo)的公司做出陳述、承諾和保證的重要節(jié)點(diǎn)，是約定過(guò)渡

期雙方權(quán)益義務(wù)、先決條件達(dá)成的起點(diǎn)。

交割日：指收購(gòu)方與賣方根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，收購(gòu)方的

按購(gòu)買股權(quán)比例成為標(biāo)的公司相應(yīng)股權(quán)持有人，完成工商變更登

記的日期。

過(guò)渡期：指自評(píng)估基準(zhǔn)日至交割日的期間。該期間是股權(quán)收

購(gòu)達(dá)成的關(guān)鍵期間，股權(quán)并購(gòu)流程推動(dòng)的主要時(shí)期。收購(gòu)方和賣

方會(huì)根據(jù)溝通、交流的結(jié)果按流程推進(jìn)相關(guān)緊前工作，為股權(quán)交

割做好充足準(zhǔn)備。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

四并購(gòu)的一樣流程

本流程第一基于以下幾點(diǎn)前提：一是立足我方即收購(gòu)方的實(shí)

際業(yè)務(wù)開(kāi)展需要。二是契合中國(guó)鐵建房地產(chǎn)有限公司及上級(jí)股份

公司重大資金使用、重大決策的審批流程。三是淡化理論、強(qiáng)化

實(shí)務(wù)操作。

（-）前期準(zhǔn)備階段

主要包括了解項(xiàng)目公司或房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本經(jīng)營(yíng)情形和法

律狀況、出售資產(chǎn)或股權(quán)或定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、并購(gòu)中存在的

法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立并購(gòu)小組，包括并購(gòu)方自身專業(yè)人員

（如開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員

等，以便于后續(xù)并購(gòu)的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開(kāi)展。

（二）與交易對(duì)方開(kāi)售首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書

收購(gòu)雙方經(jīng)過(guò)初步接觸后，就會(huì)簽訂收購(gòu)意向書（或備忘錄、

框架協(xié)議，具體文件見(jiàn)附件1）。意向書主要是為后面的收購(gòu)活動(dòng)

提供一個(gè)合作框架，以保證后續(xù)活動(dòng)的順利開(kāi)展。收購(gòu)意向書的

主要內(nèi)容包含收購(gòu)標(biāo)的、收購(gòu)方式及收購(gòu)合同主體、收購(gòu)價(jià)款及

確定價(jià)格的方式、鎖定條款、保密條款以及終止條款等。

（三）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行盡職調(diào)查

在雙方簽訂收購(gòu)意向書后，收購(gòu)方委派的律師、審計(jì)師、評(píng)

估師等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目公司和/或其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

目進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)的盡職調(diào)查，同時(shí)進(jìn)行評(píng)估。

盡職調(diào)查的目的是使并購(gòu)方盡可能地摸清項(xiàng)目公司和/或其

開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的家底。一方面作為雙方確定收購(gòu)價(jià)格的

參考因素，從另一方面來(lái)講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)治理。一旦通

過(guò)盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題，為下一步談判策略

的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，從而在合同談判及合同的擬定中合

理設(shè)定雙方的權(quán)益義務(wù)，使交易雙方在公平與合理的基礎(chǔ)上達(dá)成

最終協(xié)議。

1、法律盡職調(diào)查

(1)什么是法律盡職調(diào)查

在并購(gòu)過(guò)程中，為了減小或避免并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，在并購(gòu)開(kāi)始前對(duì)

目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查是十分重要的，法律盡職調(diào)查更是重中之

重。法律盡職調(diào)查是指在公司并購(gòu)等重大公司行為中，由律師進(jìn)

行的對(duì)目標(biāo)公司的主體合法性存續(xù)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)和負(fù)債、對(duì)

外擔(dān)保、重大合同、關(guān)聯(lián)關(guān)系、納稅、環(huán)保、勞動(dòng)關(guān)系等一系列

法律問(wèn)題的調(diào)查。

法律盡職調(diào)查應(yīng)遵循以下原則：

第一是目標(biāo)性原則。并購(gòu)方在盡職調(diào)查開(kāi)始前應(yīng)當(dāng)明確盡職

調(diào)查的目標(biāo)是什么，并向法律顧問(wèn)明確盡職調(diào)查過(guò)程中的關(guān)鍵

點(diǎn)。

第二是重要性原則。法律顧問(wèn)要明確在盡職調(diào)查過(guò)程中什么

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

層次的資料和消息是最重要的，并確定盡職的調(diào)查過(guò)程著重于并

購(gòu)方所要達(dá)到的目標(biāo)，以及從中發(fā)覺(jué)有關(guān)法律事項(xiàng)，這一過(guò)程將

明確可能影響交易價(jià)格的各種因素。

第三是保密性原則。在并購(gòu)方開(kāi)始接觸任何資料之前，對(duì)方

通常會(huì)要求涉及盡職調(diào)查的人員承諾對(duì)其獲得的資料和信息進(jìn)

行保密。

（2）為什么進(jìn)行法律盡職調(diào)查

法律盡職調(diào)查的首要目的之一，就是要從根本上解決并購(gòu)各

方信息不對(duì)稱的問(wèn)題。所謂的信息不對(duì)稱，即并購(gòu)各方對(duì)并購(gòu)標(biāo)

的的法律狀況了解程度存在差異，而這種差異容易產(chǎn)生并購(gòu)各方

的不公平交易。多數(shù)時(shí)候，并購(gòu)方因害怕吃虧，而遲遲不肯在并

購(gòu)對(duì)價(jià)等關(guān)鍵條款上下定決心；有時(shí)，也因被并購(gòu)方自身對(duì)并購(gòu)

標(biāo)的不夠了解，而在決策上遲疑不決。

因此，從需求上講，法律盡職調(diào)查的動(dòng)因既包括、且主要包

括并購(gòu)方想了解與并購(gòu)標(biāo)的、并購(gòu)方有關(guān)的法律信息；特別情形

下，也包括被并購(gòu)方想了解與并購(gòu)標(biāo)的、并購(gòu)方有關(guān)的法律信息。

可以說(shuō)，在并購(gòu)項(xiàng)目中，盡職調(diào)查是托付人決策免責(zé)的一個(gè)重要

途徑。

（3）法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

一是資產(chǎn)問(wèn)題，具體包括：（a）土地的性質(zhì)（例如：工業(yè)用

地需轉(zhuǎn)性重新招拍掛；軍用土地需總后審批）；（b）土地的取得

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

是否合法（包括立項(xiàng)報(bào)告、規(guī)劃許可等）；（c）是否簽署土地使

用權(quán)出讓合同，該合同是否有違約情形（例如開(kāi)工竣工要求、付

款是否有延遲，是否需繳納滯納金）；（d）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款及相關(guān)

稅項(xiàng)是否繳納；（e）國(guó)有土地使用權(quán)證及其抵押情形；（f）與項(xiàng)

目有關(guān)的申報(bào)、批復(fù)文件、及已經(jīng)取得的相關(guān)證照。

二是公司歷史沿革，具體包括：公司設(shè)立及變更的所有工商

資料

三是股權(quán)，具體包括（a）股東名冊(cè)；（b）實(shí)繳出資（若為

2013年前設(shè)立的公司，還需審查出資是否有不符合法律規(guī)定的情

形）；（c）股權(quán)是否質(zhì)押；

四是重大合同，主要是查看公司各項(xiàng)合同履行情形，是否存

在違約、合同未付款項(xiàng)、是否存在借款、擔(dān)保等情形。

五是公司債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，銀行貸款情形；是否欠土地款、工

程款、是否有股東借款等。

六是員工問(wèn)題，查看員工工資情形，是否存在欠繳工資、五

險(xiǎn)的繳納情形。

七是納稅情形，是否有欠付的稅款、是否有罰款。

八是訴訟情形，看企業(yè)是否有重大或其它對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目有重大

影響的訴訟，或或有債務(wù)。

具體盡職調(diào)查清單見(jiàn)附件2,律師將根據(jù)盡職調(diào)查情形出具

正式的盡職調(diào)查報(bào)告，并根據(jù)盡職調(diào)查中遇到的問(wèn)題，提供處理

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

意見(jiàn)（具體形成文件--盡職調(diào)查報(bào)告見(jiàn)附件3）。

（4）法律意見(jiàn)書

并購(gòu)過(guò)程中，通常均需要律師在盡職調(diào)查完成后，根據(jù)盡職

調(diào)查結(jié)果出具法律意見(jiàn)書。法律意見(jiàn)書是律師對(duì)并購(gòu)行為的合法

性進(jìn)行專業(yè)確認(rèn)的文件，主要是使收購(gòu)方了解該并購(gòu)行為是否存

在重大法律障礙。

法律意見(jiàn)書通常包括如下幾個(gè)部分：

一是出具法律意見(jiàn)書的依據(jù)。主要是說(shuō)明律師出具相關(guān)法律

意見(jiàn)憑借的資料、法規(guī)。

二是出具法律意見(jiàn)書的范疇。即律師出具的法律意見(jiàn)書所要

解決的問(wèn)題。

三是律師的聲明事項(xiàng)。這部分內(nèi)容是律師對(duì)一些重要事項(xiàng)的

單方強(qiáng)調(diào)，主要是表明其承擔(dān)的法律責(zé)任的范疇。

四是法律意見(jiàn)。這是法律意見(jiàn)書的核心，是律師針對(duì)盡職調(diào)

查報(bào)告中反映出的問(wèn)題，對(duì)需要進(jìn)行確認(rèn)的法律問(wèn)題進(jìn)行分析，

并給出最終結(jié)論，即并購(gòu)交易行為是否合法。

法律意見(jiàn)書具體形成文件見(jiàn)附件4。

2、審計(jì)

（1）什么是審計(jì)

企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)，是指審計(jì)機(jī)關(guān)按照相關(guān)法律法規(guī)以及財(cái)務(wù)審

計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)被審計(jì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息

依法作出客觀、公平的評(píng)判，形成審計(jì)報(bào)告，出具審計(jì)意見(jiàn)和決

定。

并購(gòu)過(guò)程中，審計(jì)是并購(gòu)核心工作內(nèi)容的一部分，并購(gòu)過(guò)程

中的審計(jì)是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師、內(nèi)部審計(jì)人員等審計(jì)主體，與律師、

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)咨詢工程師等專業(yè)人員一起,

作為收購(gòu)方的財(cái)務(wù)顧問(wèn)或受托進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，參與企業(yè)并購(gòu)，提

供咨詢、審計(jì)、報(bào)告編制等專業(yè)服務(wù)，以降低并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)并

購(gòu)目標(biāo)的活動(dòng)。

（2）為什么進(jìn)行審計(jì)

收購(gòu)方在確定收購(gòu)目標(biāo)后，即托付中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行

詳細(xì)的審計(jì)工作，這種詳細(xì)審計(jì)工作的主要目的在于評(píng)判項(xiàng)目構(gòu)

思給收購(gòu)方帶來(lái)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)機(jī)遇，審計(jì)的重點(diǎn)放在項(xiàng)目公

司的財(cái)務(wù)、銷售、生產(chǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)。

并購(gòu)過(guò)程中的審計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：

一是對(duì)收購(gòu)方確定的并購(gòu)基準(zhǔn)日之凈資產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)。一方

面，要重點(diǎn)關(guān)注或有負(fù)債；另一方面，要特別關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表認(rèn)定

的資產(chǎn)存在、完整及權(quán)益義務(wù)之要素。

二是為收購(gòu)方定價(jià)之目的完成盈利猜測(cè)審核。具體包括審核

盈利猜測(cè)的假設(shè)基礎(chǔ)合理性和完成項(xiàng)目公司歷史業(yè)績(jī)的審計(jì)工

作共兩項(xiàng)內(nèi)容。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

三是對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行主體資格審查。其中，并購(gòu)方的關(guān)注點(diǎn)

主要著眼于連續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力與猜測(cè)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和關(guān)聯(lián)交

易等方面；而被并購(gòu)的項(xiàng)目公司的關(guān)注問(wèn)題則是過(guò)渡期損益安排

和債券債務(wù)處置等問(wèn)題。

審計(jì)報(bào)告的具體形成文件見(jiàn)附件5o

3、資產(chǎn)評(píng)估

（1）什么是資產(chǎn)評(píng)估

評(píng)估通常是根據(jù)特定的目的和所把握的資料，對(duì)某一事物的

價(jià)值或狀態(tài)進(jìn)行定性定量的分析說(shuō)明和評(píng)判的過(guò)程。

資產(chǎn)評(píng)估則是由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專門的評(píng)估人員，依據(jù)國(guó)

家規(guī)定的有關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)政策以及有關(guān)的資料數(shù)據(jù)，根據(jù)特

定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則、評(píng)估范疇、評(píng)估程序和評(píng)

估標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法和統(tǒng)一的貨幣單位，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)

的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的過(guò)程。簡(jiǎn)言之，資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)

在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)定估算。

資產(chǎn)評(píng)估包含以下八項(xiàng)基本要素：

一是資產(chǎn)評(píng)估的主體，指由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估；

二是資產(chǎn)評(píng)估的客體，指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象；

三是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)，包括法律依據(jù)和數(shù)據(jù)資料依據(jù)；

四是資產(chǎn)評(píng)估的原則，分別有工作原則（真實(shí)性原則、公平

性原則、科學(xué)性原則、獨(dú)立性原則）和經(jīng)濟(jì)原則（替代性原則和

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

可行性原則）；

五是資產(chǎn)評(píng)估的范疇，指對(duì)哪些資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

六是資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值估算時(shí)所采

用的標(biāo)準(zhǔn)，包括收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)、重置成本標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、

清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家規(guī)定的其它標(biāo)準(zhǔn)；

七是資產(chǎn)評(píng)估的方法，指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值估算時(shí)所具

體運(yùn)用的方法，包括收益現(xiàn)值方法、重置成本方法、現(xiàn)行市價(jià)方

法、清算價(jià)格方法和國(guó)家規(guī)定的其它方法；

八是資產(chǎn)評(píng)估的目的，是指針對(duì)各種不同的經(jīng)濟(jì)行為的特定

目的。

（2）為什么進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而服務(wù)于市場(chǎng)。我們可以從一

些簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)于市場(chǎng)上經(jīng)常發(fā)

生的商品交易，如消費(fèi)品，由于人們對(duì)商品的性能、價(jià)格都有一

定的了解，也容易找到市場(chǎng)參照。通過(guò)一系列的比較和協(xié)商，在

沒(méi)有任何第三方的參與的情形下，對(duì)交易價(jià)格能夠達(dá)成一致意

見(jiàn)，從而實(shí)現(xiàn)交易。這類商品往往價(jià)格不大，且交易頻繁。

但對(duì)一些不經(jīng)常發(fā)生，且價(jià)格較大交易，比如一家企業(yè)，人

們很難從市場(chǎng)上找到相類似的交易用于參考，并且對(duì)被交易對(duì)象

的質(zhì)量（如企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)質(zhì)量等）不甚

了解或存在較大的偏差，很難在沒(méi)有第三方的參與下，就交易價(jià)

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

格達(dá)成一致意見(jiàn)。這時(shí)，就需要第三方-資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的介入。

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)被交易對(duì)象的獨(dú)立、客觀、公平、科學(xué)的評(píng)

估，提出被交易對(duì)象的公允市場(chǎng)價(jià)值，從而為交易雙方提供進(jìn)一

步協(xié)商的參考意見(jiàn)，最終實(shí)現(xiàn)交易。

所以，資產(chǎn)評(píng)估可能發(fā)生在交易和投資的各個(gè)環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評(píng)

估的目的就是為交易雙方和投資人提供被交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

估量，為資產(chǎn)交易提供價(jià)格咨詢。

資產(chǎn)評(píng)估常發(fā)生在下列情形中：

一是產(chǎn)權(quán)交易，如：對(duì)外投資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、設(shè)立合資經(jīng)營(yíng)企

業(yè)、股份制改造、企業(yè)兼并、分立和破產(chǎn)等。

二是融資貸款，如項(xiàng)目融資、抵押貸款等。

三是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

四是政府治理，如企業(yè)資產(chǎn)的保值增值治理、清產(chǎn)核資、稅

收治理等。

評(píng)估報(bào)告的具體形成文件見(jiàn)附件6O

（四）制定收購(gòu)方案

在盡調(diào)基礎(chǔ)上，第一做出并購(gòu)與不并購(gòu)的決定（例如若發(fā)覺(jué)

有根本性無(wú)法克服的缺陷則舍棄并購(gòu)）；然后對(duì)交易方案進(jìn)行確

定、并予以細(xì)化。例如經(jīng)盡職調(diào)查后發(fā)覺(jué)公司不是很規(guī)范，就可

能需要在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中由轉(zhuǎn)讓方留存一定比例的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)

款，或采取銀行保函等擔(dān)保方式。再例如，在盡調(diào)中發(fā)覺(jué)公司負(fù)

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

債嚴(yán)重，資產(chǎn)復(fù)雜，則可能需要調(diào)整并購(gòu)方案，將擬并購(gòu)的資產(chǎn)

進(jìn)行資產(chǎn)剝離。

（五）正式收購(gòu)談判并擬訂交易文件

在收購(gòu)方案確定的基礎(chǔ)上，開(kāi)始著手準(zhǔn)備交易文件，對(duì)商業(yè)

條款或其它內(nèi)容進(jìn)行談判，包括但不限于價(jià)格、付款方式、債權(quán)

債務(wù)承擔(dān)等。

對(duì)于資產(chǎn)并購(gòu)的交易文件，主要涉及付款的安排和資產(chǎn)過(guò)戶

手續(xù)的辦理的問(wèn)題、稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題。資產(chǎn)并購(gòu)所涉及的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

協(xié)議見(jiàn)附件7。

對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易文件，一樣應(yīng)包括（1）保證與陳述條

款，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)、債權(quán)債務(wù)等盡調(diào)所涉及的各項(xiàng)在交割日前的

情形進(jìn)行保證；（2）過(guò)渡期條款：對(duì)簽署合同后至交割期間的限

制性事項(xiàng)進(jìn)行約定；（3）約定對(duì)交割前債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)，（4）項(xiàng)

目相關(guān)四證的辦理；（5）員工安排問(wèn)題。（6）債權(quán)債務(wù)處理，包

括債權(quán)債務(wù)重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)的債務(wù)，約定由轉(zhuǎn)讓

方直接承擔(dān)；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)的，可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)

人與標(biāo)的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標(biāo)的公司債務(wù)轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。

具體形成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議見(jiàn)附件&

對(duì)于員工安排問(wèn)題，若并購(gòu)?fù)瓿珊蟛辉龠B續(xù)雇傭原有員工

的，應(yīng)爭(zhēng)取由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)員工安置問(wèn)題，并將具體安排寫進(jìn)股權(quán)

轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

若涉及需由轉(zhuǎn)讓方事先完成一定手續(xù)的，則在完成手續(xù)后簽

署交易文件，或者在交易文件中約定轉(zhuǎn)讓文件生效的條件，若在

一定期限內(nèi)部生效條件未能成就的，可解除該協(xié)議。例如，在立

思辰項(xiàng)目中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效條件之一是立思辰上市公司

（即北京立思辰科技股份有限公司）將其它小股東持有的項(xiàng)目公

司的股份全部收回，使得立思辰上市公司持有項(xiàng)目公司100%的股

權(quán)。

（六）簽署交易文件

在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的情形下，除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相

關(guān)交易文件，具體包括：項(xiàng)目公司關(guān)于同意項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決

議（具體形成文件見(jiàn)附件9）（根據(jù)項(xiàng)目公司章程，若董事會(huì)有權(quán)

就此事宜作出決定也可是董事會(huì)決議，但無(wú)論如何，股東會(huì)決議

效力是最高的）。如果涉及上市公司的，應(yīng)根據(jù)交易標(biāo)的判定是

否屬于上市公司治理規(guī)則中所定義的重大交易，是否應(yīng)提交股東

大會(huì)批準(zhǔn)。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形下，除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相

關(guān)交易文件，具體包括：

（1）項(xiàng)目公司法人股東關(guān)于同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議（具

體形成文件見(jiàn)附件10）。如果項(xiàng)目公司法人股東為上市公司的，

應(yīng)判定是否屬于重大交易，是否應(yīng)提交股東大會(huì)批準(zhǔn)。

（2）現(xiàn)任董事的辭呈（具體形成文件見(jiàn)附件ll）o全部或部

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

分收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)的情形下，收購(gòu)方一樣要更換目標(biāo)公司的董

事和經(jīng)營(yíng)治理層。因此，要將出售方有關(guān)董事和治理人員的辭呈

作為交易文件之一。

（3）需要項(xiàng)目公司通過(guò)的股東會(huì)決議（具體形成文件見(jiàn)附

件12）,包括但不限于同意變更公司董事、法定代表人、高級(jí)治

理人員；注銷出售方在銀行授權(quán)簽署人的權(quán)益等。另外，若涉及

項(xiàng)目公司部分股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，則應(yīng)注意項(xiàng)目公司其它股東的優(yōu)

先購(gòu)買權(quán)，以及項(xiàng)目公司章程對(duì)部分股東進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性

條件等。

（4）其它根據(jù)實(shí)際情形需要出售方出具的承諾函等文件。

（5）如存在合資情形的，則還需簽署新的合資公司章程（具

體形成文件見(jiàn)附件13）。

（6）向目標(biāo)公司債權(quán)人就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜發(fā)出的告知函（具

體形成文件見(jiàn)附件14）0

（七）支付對(duì)價(jià)并辦理股權(quán)變更登記手續(xù)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)交易文件簽署后，各方依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)

議的約定支付對(duì)價(jià)，并完成并購(gòu)應(yīng)取得的政府批準(zhǔn)等手續(xù)，辦理

相應(yīng)的變更登記手續(xù)（包括但不限于股東、法定代表人、董事會(huì)

的變更），如外資并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要獲得商務(wù)部等相應(yīng)審

批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。工商局辦理股權(quán)變更登記手續(xù)所需的文件清單見(jiàn)

附件15：有限責(zé)任公司變更登記（備案）一次性告知單。

18

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

（八）交割

若是資產(chǎn)并購(gòu)，則所涉及的交割內(nèi)容僅涉及公司所有土地使

用權(quán)、擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目或已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的所有政府批準(zhǔn)文

件和證照，包括但不限于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)文件、

建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金

發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、預(yù)售許可

證、房屋所有權(quán)證等。

若是股權(quán)并購(gòu)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方按照交易文件的

約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營(yíng)治理權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，并辦理如下公司資

產(chǎn)的移交手續(xù)：

（1）股權(quán)證明文件；

（2）公司的新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照（組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記證、開(kāi)

發(fā)資質(zhì)等證照）、公司的所有印章；

（3）財(cái)務(wù)資料（賬簿、驗(yàn)資報(bào)告書、稅項(xiàng)申報(bào)表、支票簿、

現(xiàn)有發(fā)票等）；

（4）以往董事會(huì)紀(jì)要。；

（4）公司所有土地使用權(quán)、擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目或已開(kāi)發(fā)建設(shè)

項(xiàng)目相關(guān)的所有政府批準(zhǔn)文件和證照，包括但不限于項(xiàng)目可行性

研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出

讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可

證、開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等。

19

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

五并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

(-)公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn)

包括項(xiàng)目公司設(shè)立合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)及權(quán)益完整性風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

在項(xiàng)目公司設(shè)立方面，涉及對(duì)項(xiàng)目公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)

性重大影響的法律風(fēng)險(xiǎn)歸納起來(lái)主要有：

1、股東未足額繳納出資；

2、股東出資形式不符合法律規(guī)定；

3、非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；

4、非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；

5、股東抽逃出資；

6、項(xiàng)目公司未依法年檢。

擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的公司是否具有完整的股東權(quán)益，

權(quán)益是否存在法律瑕疵，包括：

1、項(xiàng)目公司是否存在質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)益；

2、項(xiàng)目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)益瑕疵；

3、項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)

險(xiǎn)；

4、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定(有沒(méi)有經(jīng)

過(guò)項(xiàng)目公司其他股東的同意，有否違抗相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定)；

5、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司在項(xiàng)目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、

20

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

委派董事和治理人員的權(quán)益等權(quán)能的限制；

6、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司在項(xiàng)目公司清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等

權(quán)能的限制。

（二）項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)

由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，特別是久拖未建或停建的項(xiàng)目公司，在股

權(quán)收購(gòu)時(shí)，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)比較多。歸納

起來(lái)主要有：

1、土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：出讓金是否支付、土地出讓合同中有

無(wú)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開(kāi)發(fā)條件限定、有無(wú)代征地情形、土地使用

權(quán)權(quán)屬是否清楚、項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險(xiǎn)；

2、項(xiàng)目主體的風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)主體與審批主體是否一致、實(shí)際

建設(shè)項(xiàng)目與審批項(xiàng)目是否一致的風(fēng)險(xiǎn)；

3、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)劃有無(wú)調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開(kāi)

發(fā)需求，規(guī)劃有無(wú)超過(guò)期限，需要重新申報(bào)的能否獲得批準(zhǔn)；

4、項(xiàng)目相鄰關(guān)系的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)：《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物,

不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。阻礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光

和日照，即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法

的，但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn),

也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

5、需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險(xiǎn)：如動(dòng)工開(kāi)發(fā)

21

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

期限，是否已超過(guò)出讓合同規(guī)定的動(dòng)工期限，是否獲得延期開(kāi)工,

有無(wú)被政府收回的可能；

6、項(xiàng)目建設(shè)中各類合同的風(fēng)險(xiǎn)：特別是在建、停建、緩建

項(xiàng)目的，合同情形更復(fù)雜，有無(wú)履行糾紛、合同違約或解除糾紛,

是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位的不當(dāng)工程簽證

風(fēng)險(xiǎn)；

7、違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)：如超規(guī)劃建房；

8、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；

9、不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)；

10、政府違約風(fēng)險(xiǎn)或政治風(fēng)險(xiǎn)。例如政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及

的大市政問(wèn)題一直未解決，導(dǎo)致項(xiàng)目交房后排水的嚴(yán)重問(wèn)題。

（三）項(xiàng)目公司或有債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無(wú)法反映已經(jīng)發(fā)生的

債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這或者是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，或

者是由于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是

由于或有債務(wù)的大量存在造成的。這其中，或有債務(wù)是股權(quán)收購(gòu)

中的最大陷阱，包括擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、未決訴訟或者潛

在的訴訟（對(duì)外簽有已構(gòu)成違約的合同）、行政罰款，以及是否

存在建筑施工款拖欠、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。

22

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

六并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1.盡職調(diào)查。在簽署相關(guān)的交易文件前托付律師事務(wù)所、審

計(jì)師事務(wù)所對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面的盡職調(diào)查，

該等調(diào)查的結(jié)果將直接決定并購(gòu)的可行性、并購(gòu)對(duì)價(jià)、交易框架

等。

2.根據(jù)前期盡職調(diào)查的結(jié)果，將已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)

程度和金額額度進(jìn)行分類，針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)挑選不同的反應(yīng)

計(jì)策。

3.充分運(yùn)用合同的風(fēng)險(xiǎn)治理方式和手段。實(shí)踐中，絕大多數(shù)

的風(fēng)險(xiǎn)治理都是通過(guò)合同（包括單方承諾函）的方式來(lái)落實(shí)。因

此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議應(yīng)盡量完善，把所有潛在風(fēng)險(xiǎn)、

或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等各種因素考慮進(jìn)去。在實(shí)踐中，合同中需

要：（1）保證與陳述條款，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)、債權(quán)債務(wù)等盡調(diào)所涉

及的各項(xiàng)在交割日前的情形進(jìn)行保證；（2）過(guò)渡期條款：對(duì)簽署

合同后至交割期間的限制性事項(xiàng)進(jìn)行約定；（3）約定對(duì)交割前債

權(quán)債務(wù)的承擔(dān)，（4）項(xiàng)目相關(guān)四證的辦理；（5）員工安排問(wèn)題。

（6）債權(quán)債務(wù)處理，包括債權(quán)債務(wù)重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接

承擔(dān)的債務(wù)，約定由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)的,

可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)人與標(biāo)的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標(biāo)的

公司債務(wù)轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。

23

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

七案例

案例一

某房地產(chǎn)公司（下稱A公司）2000年9月通過(guò)公布招標(biāo)取得

佛山A項(xiàng)目土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2001年8月，為配合佛山市總體土地

規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)?shù)卣螅珹項(xiàng)目進(jìn)行土地容積率調(diào)高、建筑高度

提高，獲佛山市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并取當(dāng)?shù)亍靶聟^(qū)管委會(huì)”的免補(bǔ)

地價(jià)的非正式回復(fù)文件--《會(huì)議紀(jì)要》。2005年6月，某大型發(fā)

地產(chǎn)公司（以下稱B公司）收購(gòu)A公司股權(quán)。2008年1月，A公

司收到政府《關(guān)于補(bǔ)繳土地出讓金的通知》，被要求補(bǔ)繳高額土

地出讓金。

依據(jù)《城市房地產(chǎn)治理法》的規(guī)定，土地使用者需要改變土

地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣

人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合

同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用

權(quán)出讓金。而容積率一樣也認(rèn)為是《國(guó)有土地出讓合同》的重要

條款，亦應(yīng)簽署相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。雖然A項(xiàng)目土地容積率的調(diào)高

獲得當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的批準(zhǔn)，但受讓方與國(guó)土局并沒(méi)有對(duì)容積率調(diào)

高簽訂變更協(xié)議，該調(diào)整行為不符合法律的規(guī)定，屬于程序不合

法。對(duì)于土地出讓金，雖然A項(xiàng)目取得“新區(qū)管委會(huì)”免補(bǔ)地價(jià)

的回復(fù)文件，但“新區(qū)管委會(huì)”僅是當(dāng)?shù)卣姆钦綑C(jī)構(gòu)，幾

24

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

年后被撤銷，其《會(huì)議紀(jì)要》亦為非正式文件，無(wú)法律效力。因

此，在房地產(chǎn)并購(gòu)過(guò)程中，對(duì)于程序不合法的情形，即使政府部

門已出具所謂內(nèi)部文件免除相關(guān)義務(wù)，由于政府行為本身不符合

相關(guān)法律規(guī)定，日后依然會(huì)給項(xiàng)目公司帶來(lái)龐大的風(fēng)險(xiǎn)，并購(gòu)公

司可能承擔(dān)龐大的債務(wù)。

案例二

廣州某投資公司（以下稱A公司）擬收購(gòu)廣州地區(qū)尚未竣工

驗(yàn)收的某房地產(chǎn)項(xiàng)目（以下稱B項(xiàng)目），因B項(xiàng)目欠施工方工程

款，導(dǎo)致工程停建，尚未竣工驗(yàn)收，而施工方除向人民法院起訴

主張工程款外，還以留置方式，占用了B項(xiàng)目的1-5層，出租給

一家物業(yè)治理公司，再由該物業(yè)治理公司辦理暫時(shí)建筑證對(duì)外統(tǒng)

一招租，分租給幾百個(gè)小租戶。在A公司擬進(jìn)行收購(gòu)的過(guò)程中，

因原開(kāi)發(fā)商失去對(duì)B項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，使項(xiàng)目并購(gòu)產(chǎn)生多重障

礙。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

附件

附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議

甲方（出讓方）：

乙方（受讓方）：

住所：

法定代表人：

丙方（目標(biāo)公司）：

住所：

法定代表人：

甲乙丙三方本著誠(chéng)信合作、互惠互利，依據(jù)中華人民共和國(guó)《公司法》、《合同法》

等法律法規(guī)，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)繼而使乙方取得XXXX項(xiàng)目

XX畝土地的一切權(quán)益的相關(guān)事宜達(dá)成以下框架協(xié)議：

第一條目標(biāo)公司概況

1、目標(biāo)公司是經(jīng)市工商行政治理局登記注冊(cè)的企業(yè)，公司成立于年月日，經(jīng)營(yíng)期

限至年月日終止，注冊(cè)號(hào)：。XX持有目標(biāo)公司％的股權(quán)，XX公司持有目標(biāo)公司%的股權(quán),

甲方持有目標(biāo)公司%股權(quán)。

2、XX項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱：“XXXX”）是目標(biāo)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)公司已與政

府簽訂了XXXX項(xiàng)目用地畝的相關(guān)文件，且已支付其中畝土地的土地出讓金并取得了國(guó)

有土地使用權(quán)證；根據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會(huì)簽發(fā)的京發(fā)改（XX）XX號(hào)《XX》，目

標(biāo)公司取得了“XXXX”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，目前該項(xiàng)目處于XX階段。

第二條項(xiàng)目現(xiàn)狀

1、項(xiàng)目位置：

位于北京市XXXX,其四至范疇為：東至XX；西至XX；南至XX；北至XX用地。

2、項(xiàng)目用地情形

1）土地使用權(quán)：XXXX；

2）容積率：xxxx；

26

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

3)用地性質(zhì)：xxxx；

3、目標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)有法律手續(xù)：

(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》：文號(hào)：xxxx；

(2)國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為：xxxx。

(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào):xxxx；

(4)投資計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文件:xxxx；

(5)規(guī)劃意見(jiàn)書批準(zhǔn)文件:xxxx；

第三條盡職調(diào)查

1、自本合同簽訂之日起，乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個(gè)人有權(quán)對(duì)甲方、丙

方及甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)單位開(kāi)展盡職調(diào)查，甲方、丙方及甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)

單位應(yīng)當(dāng)給予配合，盡職調(diào)查期限原則上不超過(guò)月；

2、該期間因盡職調(diào)查所產(chǎn)生的費(fèi)用暫由甲方承擔(dān)；

3、若因甲方、丙方及甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)單位的原因?qū)е卤M職調(diào)查工作無(wú)法正

常完成，或盡職調(diào)查工作后乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個(gè)人認(rèn)為甲方、丙方及

甲方、丙方相關(guān)的關(guān)聯(lián)單位對(duì)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素有重大隱瞞或遺漏并將導(dǎo)致乙方后期無(wú)

法正常完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，乙方有權(quán)隨時(shí)終止合同的執(zhí)行同時(shí)不再承擔(dān)甲方前期支付的任

何費(fèi)用。

4、盡職調(diào)查工作完成后，乙方應(yīng)在月內(nèi)完成乙方集團(tuán)公司要求的項(xiàng)目報(bào)批立項(xiàng)工

作。

5、自本合同簽訂之日起至乙方完成乙方集團(tuán)公司要求的項(xiàng)目報(bào)批立項(xiàng)工作期間

內(nèi)，甲方不得與任何第三方單位或個(gè)人就甲方所持有丙方股權(quán)達(dá)成交易、變更協(xié)議或

對(duì)丙方公司核心資產(chǎn)進(jìn)行任何處置。若違反乙方需支付甲方違約金萬(wàn)元。

6、若此項(xiàng)目獲得乙方集團(tuán)批準(zhǔn)順利立項(xiàng)，則甲乙丙三方應(yīng)按本協(xié)議余下條款連續(xù)

履行，否則違約方應(yīng)支付對(duì)方萬(wàn)元的違約金；若最終該項(xiàng)目立項(xiàng)未能獲得乙方

集團(tuán)公司批準(zhǔn)，則乙方須將該情形及時(shí)告知甲方，甲乙雙方就該項(xiàng)目之合作就此終止,

并由乙方承擔(dān)盡職調(diào)查工作期間所發(fā)生的由甲方墊付的一切合理費(fèi)用。

第四條公司重組

1、乙方在完成乙方集團(tuán)公司要求的項(xiàng)目報(bào)批立項(xiàng)工作后，甲方及丙方需以丙方所

擁有市XX號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證項(xiàng)下的XX畝國(guó)有住宅用地使用權(quán)作為出資成立公司，

27

房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

該土地使用權(quán)的價(jià)值以乙方或乙方指定的評(píng)估單位的評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，相關(guān)評(píng)估費(fèi)用暫

由甲方承擔(dān)。甲方及丙方應(yīng)保證該新公司成立中及成立后對(duì)除本協(xié)議當(dāng)事人以外的一

切第三方主體不負(fù)任何民事債權(quán)債務(wù)，經(jīng)乙方同意者除外；除該新公司法人外其余職

位均由乙方指派；

2、公司重組過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由交易各方自行承擔(dān)；

3、若因甲方或丙方原因造成公司重組無(wú)法正常完成、重組后公司人事安排未能按

本條第一款執(zhí)行或于股權(quán)收購(gòu)前乙方發(fā)覺(jué)該新公司負(fù)有尚未經(jīng)乙方同意的對(duì)外債權(quán)債

務(wù)，乙方有權(quán)隨時(shí)終止合同的履行，同時(shí)不再承擔(dān)甲方前期支付的任何費(fèi)用；如此，甲

方、丙方或甲丙雙方應(yīng)就違約對(duì)乙方造成的缺失支付萬(wàn)元的違約金。

第五條股權(quán)收購(gòu)

1、公司成立后日內(nèi)，丙方應(yīng)出讓其持有的目標(biāo)公司全部股權(quán)并負(fù)有保證其股權(quán)無(wú)

瑕疵之義務(wù)，乙方應(yīng)同意收購(gòu)，乙方取得目標(biāo)公司股權(quán)的同時(shí)相應(yīng)取得xx號(hào)《國(guó)有土

地使用權(quán)證》項(xiàng)下XX畝土地的全部權(quán)益。乙方取得上述股權(quán)及其它權(quán)益所需支付的對(duì)

價(jià)為不超過(guò)萬(wàn)元（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、XX畝土地權(quán)益對(duì)價(jià)、地上建筑及相關(guān)應(yīng)繳土地出

讓金、滯納金及罰金、土地拆遷補(bǔ)償款、目標(biāo)公司債務(wù)等）及前期發(fā)生的盡職調(diào)查與

資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)費(fèi)用；

若容積率低于2.0,以政府實(shí)際批復(fù)的容積率運(yùn)算地上建筑面積的平方米數(shù)，換

算轉(zhuǎn)讓價(jià)款；若容積率高于2.0,以2.0為準(zhǔn)，超過(guò)的面積部分不再計(jì)入轉(zhuǎn)讓價(jià)款內(nèi)。

2、丙方應(yīng)在乙方支付股權(quán)款后日內(nèi)完成相應(yīng)股權(quán)變更，逾期未能完成股權(quán)變更，

甲方代丙方支付乙方違約金，違約金每日按總股權(quán)價(jià)款的萬(wàn)分之一運(yùn)算。

3、若乙方于股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后發(fā)覺(jué)該新公司存在發(fā)生于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易前且未經(jīng)乙

方同意的對(duì)外民事債權(quán)債務(wù)，乙方有權(quán)就此追究甲、丙方的違約責(zé)任，要求其支付數(shù)

額為的違約金。

第六條違約責(zé)任

1、本框架協(xié)議簽訂后，甲乙丙三方應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信、友好合作，共同處理合作期間的

問(wèn)題，嚴(yán)格按照本協(xié)議約定履行各自義務(wù)，任何一方嚴(yán)重?fù)p害對(duì)方合法權(quán)益，給對(duì)方

造成缺失的，應(yīng)承擔(dān)約定的賠償責(zé)任。

2、甲方的實(shí)際控制人應(yīng)對(duì)協(xié)議約定的全部標(biāo)的金額萬(wàn)元，進(jìn)行信用擔(dān)保并承擔(dān)無(wú)

限連帶責(zé)任。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

第七條其他

1、本協(xié)議的說(shuō)明與履行適用中華人民共和國(guó)法律，因本協(xié)議的內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議的，

協(xié)議各方應(yīng)平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向本協(xié)議簽訂地有管轄權(quán)的

人民法院提起訴訟。

2、本協(xié)議書一式叁份，協(xié)議各方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

3、本協(xié)議書自甲乙丙三方簽字蓋章后成立之日起生效。

（以下無(wú)正文）

（本頁(yè)無(wú)正文，為本股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的簽章頁(yè)）

甲方：

法定代表人或授權(quán)代表：

日期：20期年月日

乙方：

法定代表人或授權(quán)代表：

日期：2014年月日

丙方：

法定代表人或授權(quán)代表：

日期：20期年月日

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

附件2盡職調(diào)查清單

一、基本情形的文件

1.目標(biāo)企業(yè)最新經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。

2.目標(biāo)企業(yè)最新經(jīng)年檢的組織機(jī)構(gòu)代碼證。

3.目標(biāo)企業(yè)最新經(jīng)年檢的稅務(wù)登記證。

4.目標(biāo)企業(yè)設(shè)立時(shí)及歷次資本變更的驗(yàn)資報(bào)告。

5.目標(biāo)企業(yè)最新的組織架構(gòu)圖和股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。

6.目標(biāo)企業(yè)歷次修訂直至現(xiàn)行有效的公司章程。

7.目標(biāo)企業(yè)的發(fā)起人協(xié)議和/或股東協(xié)議。

8.目標(biāo)企業(yè)成立后進(jìn)行的任何改組、兼并、合并、分立、資產(chǎn)交換或收購(gòu)、出售

等重大企業(yè)活動(dòng)的相關(guān)材料，以及相關(guān)的批準(zhǔn)文件、協(xié)議，股東會(huì)或董事會(huì)、總經(jīng)理

辦公會(huì)決議等法律文件。

9.目標(biāo)企業(yè)的全部工商查檔文件。

10.自然人股東的身份證明；法人股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證

及驗(yàn)資報(bào)告。

11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鑒定資質(zhì)證書。

12.目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)治理制度。

13.銀行開(kāi)戶許可證。

二、所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目

1.標(biāo)的企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（下稱“目標(biāo)項(xiàng)目”）清單（按照已開(kāi)發(fā)完工項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)

建設(shè)中項(xiàng)目、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順序統(tǒng)計(jì)）；

2.項(xiàng)目立項(xiàng)批文，包括但不限于：地勢(shì)圖、現(xiàn)狀圖、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、固定資

產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)登記備案材料、項(xiàng)目建議書的批復(fù)；

3.項(xiàng)目規(guī)劃審批文件，包括但不限于：建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)征求意見(jiàn)函、建設(shè)項(xiàng)目

規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函、規(guī)劃意見(jiàn)書及附圖；

4.項(xiàng)目土地使用權(quán)取得的審批文件，包括但不限于：土地評(píng)估報(bào)告、審定地價(jià)水

平通知單、國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛材料及成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及附

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

圖和補(bǔ)充協(xié)議、土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用繳納憑證、國(guó)有土地使用權(quán)證。

5.項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃審批文件，包括但不限于：政府征地批準(zhǔn)文件、國(guó)土治理部

門批準(zhǔn)意見(jiàn)、項(xiàng)目用地釘樁成果通知單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件。

6.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審核審批文件，包括但不限于：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和審批文

件、建設(shè)項(xiàng)目抗震設(shè)防要求（標(biāo)準(zhǔn)審查意見(jiàn)書）、城市規(guī)劃治理部門審定設(shè)計(jì)方案通知

書。

7.項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃審批文件，包括但不限于：項(xiàng)目施工圖、工程勘察成果報(bào)告、

結(jié)構(gòu)運(yùn)算書和運(yùn)算軟件名稱、工程檔案登記證明、是否存有限制外銷售樓層或房屋、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件。

8.建設(shè)工程施工許可證及其附件。

9.項(xiàng)目人防、綠化、消防、環(huán)境、防雷、交通、地名、臨建、供水、供電、供暖、

燃?xì)獾人媾摹?/p>

10.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工驗(yàn)收備案表。

11.商品房銷售/預(yù)售許可證。

12.房屋所有權(quán)證等。

13.若目標(biāo)項(xiàng)目涉及合作開(kāi)發(fā)的，則提供合資合作方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書、合

作合資協(xié)議。

14.招標(biāo)代理、勘察、設(shè)計(jì)、造價(jià)、監(jiān)理、總包等單位資質(zhì)等級(jí)證書。

15.猜測(cè)/實(shí)測(cè)報(bào)告。

16.質(zhì)量監(jiān)管部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

17.竣工檔案登記表。

18.房屋銷售代理協(xié)議（如有）。

19.房屋銷售合同范本。

三、重要協(xié)議和合同

除非下述另有特別要求，下述合同均指截至目標(biāo)企業(yè)收到此文件之日正在履行中

的合同。

L請(qǐng)?zhí)峁┠繕?biāo)企業(yè)簽訂的將要履行、正在履行、雖已履行完畢，但可能存在潛在

糾紛的業(yè)務(wù)合同明細(xì)，提供相應(yīng)合同文本（請(qǐng)附提供文件清單列表）。

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

2.借款合同：請(qǐng)根據(jù)最近一期財(cái)務(wù)報(bào)告的財(cái)務(wù)明細(xì)賬，以表格形式提供目標(biāo)企業(yè)

簽訂的所有將要履行、正在履行、雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的借款（包括金

融機(jī)構(gòu)借款和企業(yè)間借款）明細(xì)（包括但不限于合同編號(hào)、借款銀行或企業(yè)、借款金

額、借款日期、還款日期、借款余額、擔(dān)保方式等）。提供相關(guān)主合同文本和相應(yīng)擔(dān)

保合同文本，并請(qǐng)書面說(shuō)明還款情形。

3.對(duì)外擔(dān)保合同：提供目標(biāo)企業(yè)所有對(duì)外擔(dān)保（包括保證、抵押或質(zhì)押）合同情

形，并提供相應(yīng)擔(dān)保合同文本和主合同文本，包括但不限于與銀行簽署的為購(gòu)房者提

供擔(dān)保的合同。

4.資產(chǎn)處置合同：提供目標(biāo)企業(yè)處置重大資產(chǎn)的合同情形，提供相應(yīng)合同文本及

政府相關(guān)部門的批文。（如有）

5.租賃合同：提供目標(biāo)企業(yè)出租物業(yè)的合同文本。

6.侵權(quán)債務(wù)：所涉目標(biāo)企業(yè)是否有因環(huán)境保護(hù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)安全、人身權(quán)等

原因產(chǎn)生的侵權(quán)之債。如有請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)明，如無(wú)請(qǐng)書面說(shuō)明。

7.其他債權(quán)債務(wù)：提供未包括在最近一期資產(chǎn)負(fù)債表中的重大債權(quán)債務(wù)詳細(xì)資料。

8.提供目標(biāo)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同情形，提供相應(yīng)保單，并對(duì)目標(biāo)企業(yè)是否存在任何

尚未了結(jié)的保險(xiǎn)索賠情形進(jìn)行說(shuō)明。

9.目標(biāo)企業(yè)為當(dāng)事方的合資、合營(yíng)、合作及合伙協(xié)議或意向書。（如有）

10.請(qǐng)?zhí)峁┮淹瓿傻幕蛞蚜㈨?xiàng)的或正在擬議中的重大的資本投資項(xiàng)目的文件（包括

立項(xiàng)批準(zhǔn)、可行性研究報(bào)告、與第三方簽訂的意向書等）。

1L請(qǐng)?zhí)峁┧心繕?biāo)企業(yè)作為當(dāng)事人一方的其它的重要協(xié)議或有約束力的文件，包

括重要的保密協(xié)議。

12.請(qǐng)?zhí)峁┠繕?biāo)企業(yè)簽訂的日常經(jīng)營(yíng)（房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉合同除外）中的累計(jì)或單

份金額超過(guò)50萬(wàn)元人民幣的所有合同，包括但不限于日常采購(gòu)合同；房屋、汽車等資

產(chǎn)租賃合同；托付代理合同；咨詢顧問(wèn)合同；技術(shù)服務(wù)合同等。

四、雇員及員工事宜

本節(jié)中所稱高級(jí)治理人員指服務(wù)于目標(biāo)企業(yè)的高級(jí)治理人員，包括法定代表人、

總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、在目標(biāo)企業(yè)中任職的“三師”（總工程師、總會(huì)計(jì)

師、總經(jīng)濟(jì)師）以及其它服務(wù)于目標(biāo)企業(yè)但勞動(dòng)合同關(guān)系不在目標(biāo)企業(yè)的前述高級(jí)治

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房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引

理人員（以下統(tǒng)稱“治理人員”）。

1.員工花名冊(cè)以及員工情形說(shuō)明。

2.福利薪酬體系；

3.員工手冊(cè)及各種人事規(guī)章制度（包括但不限于績(jī)效考核相關(guān)制度）；

4.上述所有治理人員的簡(jiǎn)歷。

5.員工人事代理合同及人事檔案（外部存放人才交流中心檔案）存放情形；

6.請(qǐng)說(shuō)明目標(biāo)企業(yè)目前為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)（包括但不限于養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、

失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)）及住房公積金的具體情形，包括但不限于目前繳納

的社會(huì)保險(xiǎn)種類、適用的繳費(fèi)基數(shù)和比例、適用的員工范疇、征收機(jī)關(guān)，并提供當(dāng)?shù)?/p>

相關(guān)社會(huì)保險(xiǎn)的規(guī)定以資證明。

7.目標(biāo)企業(yè)的社會(huì)保險(xiǎn)登記證及企業(yè)近3個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)金繳納憑證。

8.目標(biāo)企業(yè)的住房公積金登記證及企業(yè)近3個(gè)月的住房公積金繳納憑證。

9.請(qǐng)說(shuō)明是否受到過(guò)勞動(dòng)部門的處罰；如有，提供相關(guān)書面文件。

五、訴訟和其它程序

1.列表說(shuō)明所有目標(biāo)企業(yè)的（已結(jié)案但尚未履行的或開(kāi)始起訴的或?qū)?lái)可能有的）

訴訟、仲裁、索賠、行政處罰或政府機(jī)構(gòu)的調(diào)查或質(zhì)詢，以及所有與上述事宜有關(guān)的

文件、函件，包括但不限于起訴書、答辯狀、判決書、裁定書、仲裁申請(qǐng)書、仲裁裁

決書、行政處罰決定書等。

2.是否存在目標(biāo)企業(yè)董事、監(jiān)事、高級(jí)治理人員和核心技術(shù)人員作為一方當(dāng)事人

的重大訴訟或仲裁事項(xiàng)。

3.過(guò)去三年中，目標(biāo)企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級(jí)治理人員之破產(chǎn)、犯罪、欺詐或不

當(dāng)商業(yè)行為的訴訟、行政程序（包括被“雙規(guī)”）。

4.所有目標(biāo)企業(yè)為當(dāng)事方的（或?qū)ζ渚呒s束力的）裁決、判決、命令、和解協(xié)議

及其它協(xié)議。該類裁決、判決、命令或協(xié)議將要求目標(biāo)企業(yè)從事或停止從事某些活動(dòng),

或者會(huì)限制或以其它方式影響公司經(jīng)營(yíng)或資產(chǎn)。

5.如目標(biāo)企業(yè)或其下屬企業(yè)違反或被指控違反建筑、規(guī)劃、安全等方面的法律、

法規(guī)、通知或訴訟，請(qǐng)?zhí)峁┰敿?xì)材料。