宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究 工商管理專業(yè)

宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析【摘要】隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，并且取得了極大的成就。宏觀調(diào)控是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)，然而政府的宏觀調(diào)控本身也是一把“雙刃劍”。房地產(chǎn)也的宏觀調(diào)控對(duì)我國房?jī)r(jià)有著整體性的影響，對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也有著導(dǎo)向作用。本文立足于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀、宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀、理論研究的現(xiàn)狀，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作中最重要的環(huán)節(jié)。[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；調(diào)查分析引言為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題,目前不管是發(fā)達(dá)國家,還是發(fā)展中國家,轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的國家都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟(jì)”模式,既有市場(chǎng)調(diào)節(jié),又有政府調(diào)節(jié)。中央政府持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策使得各地高企的房?jī)r(jià)受到明顯遏制，房?jī)r(jià)松動(dòng)是中央政策持續(xù)調(diào)控的結(jié)果。自2010年以來，中央政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中包括縮緊流動(dòng)性、限購、增加保障房、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段。1.政府的宏觀調(diào)控政策帶來的問題由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)?！抠J利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%?！康禺a(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定2005年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在2005年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅?！康禺a(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。2005年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則?！康禺a(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。由此看來，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。2.政府宏觀調(diào)控下，我國各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)表1：各主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖2010年12月-2011年11月（一）序號(hào)年月上海北京天津深圳南京重慶成都南昌太原12010年12月289352541213992206091276169379021.67119.86113.222011年1月295552603914069217731352872089387.27494.56137.532011年2月297042642314122223241388677439361.77345.15982.642011年3月285142636713941225461359079779436.672335956.952011年4月282172633514109221741371180399646.274526336.762011年5月27659270081389522079130768092976576196464.272011年6月26810262651377921578133607840952277236632.582011年7月26819259941375621649136967641948878616684.692011年8月26934261261391821053135387476932278966807.7102011年9月26773260841389721163135067410926179676845.9112011年10月26130258451372920743133837321920079206836122011年11月25135248861332019944132047149915175376673圖1：各主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖2010年12月-2011年11月表2：各主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖2010年12月-2011年11月（二）序號(hào)年月大連石家莊濟(jì)南昆明武漢蘇州東莞常州12010年12月11252.466165.0485319605.67671.99113536152.057508.7522011年1月11686.776405.9286929925.038182.02116456253.677913.2432011年2月11911.286420.89874510202.268076.44117526268.047782.0242011年3月11783.386429.698809.0210736.048232.921128063047830.6652011年4月12100.836652.02892610670.818503.081116862257992.6362011年5月12222.296805.06898811539.0383011102063529067.6172011年6月12258.186866889511297.6382031068263828011.7982011年7月12340.996919885110906.483651079564548055.8292011年8月12577.4769669191.4410977.7884011076364928192.08102011年9月121457003877411072.8384291068464758159.21112011年10月119926955872511211.9684811065364879067.13122011年11月1177568118446.4511634.2483381061364597932.35圖2：各主要城市房?jī)r(jià)列表2010年12月-2011年11月由以上數(shù)據(jù)可知，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策取得了一定的成效。（1）原本各大城市房?jī)r(jià)上漲過快，目前得到遏制，并平穩(wěn)中小幅回落。（2）原本房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。從國家統(tǒng)計(jì)局2010年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也得到證實(shí)：圖3：國家統(tǒng)計(jì)局公布2010年全年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖3.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控存在的問題3.1住房保障不完善，重點(diǎn)不夠突出目前，中國住房保障制度建設(shè)己經(jīng)起步，但與住房市場(chǎng)進(jìn)程相比，住房保障體系不盡完善保障的重點(diǎn)不突出，導(dǎo)致國家對(duì)住房需求的調(diào)控效果不好。具體包括：首先，住房保障體系不健全，沒有完全涵蓋不同收入的人群。其次，住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展。再次，缺乏有效措施激勵(lì)開發(fā)商參與保障型住房建設(shè)。因此如何激勵(lì)開發(fā)商參與保障型住房建設(shè)是加快實(shí)施住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)工作中急需解決的現(xiàn)實(shí)問題。3.2政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一目前中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段比較單一，突出表現(xiàn)為行政手段運(yùn)用較多，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段則運(yùn)用較少。從近幾年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策可以看出，政府試圖用行政權(quán)威、部門通知來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有地域性、差別性的特點(diǎn)，簡(jiǎn)單依靠傳統(tǒng)的幾家單位發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)的做法往往會(huì)出現(xiàn)逆向調(diào)控，即調(diào)控的目標(biāo)和措施背道而馳。3.3無法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折隨著改革的不斷深入，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，中國社會(huì)利益多元化趨勢(shì)日益明顯。在中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程中，由于多方利益群體博弈的存在使得調(diào)控的效果大打折扣，主要體現(xiàn)為中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商三方的利益博弈。3.4強(qiáng)調(diào)自有住房市場(chǎng)存結(jié)構(gòu)性矛盾目前中國大部分地區(qū)整體上住房自有率偏高，超過了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。特別是由于中國居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒有住房。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商為謀取暴利，加大對(duì)高端樓盤和商用樓盤的開發(fā)力度，使針對(duì)高收入者的大戶型商品房和商業(yè)用房比例過高，而針對(duì)中低收入者的中小戶型普通住宅嚴(yán)重短缺，從而導(dǎo)致市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。4.政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中出臺(tái)的政策4.1限購令政策的實(shí)施政府大力倡導(dǎo)住房限購令，在限購令出臺(tái)后，各地樓市成交量明顯下降，房?jī)r(jià)也有所松動(dòng)。2011年2月16日，北京市發(fā)布樓市調(diào)控措施“京15條”明確提出，嚴(yán)厲打擊樓市投機(jī)投資，提高二套房首付和貸款利率，外地人購房須提供5年納稅證明或社保證明。這是國內(nèi)最嚴(yán)的樓市限購令。3月29日，北京市政府公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)明確提出，今年北京新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比“穩(wěn)中有降”。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月份北京市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為零，這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月北京市新建住宅價(jià)格停止上漲，與此同時(shí)，9月份北京市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%。這表明北京高房?jī)r(jià)的勢(shì)頭受到初步遏制。限購令出臺(tái)后，2011年11月中山樓市網(wǎng)簽宗數(shù)和面積均下跌3成多，跌至今年以來的“谷底”，根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局日前公布的前十個(gè)月中山房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)也顯示，新建商品房銷售面積連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)較大回落，1~10月，全市商品房銷售面積486.84萬平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，增幅比1～9月、1～8月和1～7月份別回落2.5個(gè)、10.1個(gè)和12.2個(gè)百分點(diǎn)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)業(yè)自身的持續(xù)、健康和快速發(fā)展有賴于政府的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立健全及其作用的正常發(fā)揮在一定程度上也有賴于政府調(diào)控與管理作用的有效發(fā)揮。4.2保障性住房惠民生改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。2010年12月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出，“十二五”期間要“完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題?！?010年保障性住房的建設(shè)量達(dá)到580萬套，2011年保障性住房的建設(shè)量增加至1000萬套。加快保障性住房建設(shè)對(duì)城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都產(chǎn)生積極影響。目前城鎮(zhèn)保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)房、城市棚戶區(qū)改造、煤礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造和危舊房改造，保障性住房在城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)中的比重逐年增加。5.結(jié)束語總的來說，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策需要著眼于以下幾方面:第一，土地供應(yīng)，增加民用住房土地的供應(yīng)量，明確限價(jià)放和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)政策；第二，稅收政策，增加一手房和二手房交易的征收稅種，對(duì)普通住宅和非普通住宅明確限定不同的稅率；第三，價(jià)格政策，如對(duì)部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房實(shí)行限價(jià)。此外較主要的措施還有信貸政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策和限制外資進(jìn)入政策等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是必不可少的。但是，政府在具體具體實(shí)施其宏觀調(diào)控的功能時(shí)，仍需循序漸進(jìn)，不斷改進(jìn)和調(diào)整。盡管房地產(chǎn)價(jià)格如今正在逐漸縮水，但是不能保證后一段時(shí)間房地產(chǎn)炒價(jià)熱潮不會(huì)再度涌起，所以政府應(yīng)當(dāng)正視這一問題，不能回避，更不能參與其中，才能真正的讓人民安居樂業(yè)，住得起安穩(wěn)房。參考文獻(xiàn)[1]韓方娟，唐根年《中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性運(yùn)行特征及其風(fēng)險(xiǎn)比較研究》,《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)》2009年第8卷第10期.[2]王要武、金海燕著：《我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的實(shí)證