世邦魏理仕大連市海昌名城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告樣本

目錄TOC\o"1-3"\h\z1 前言 11.1本項(xiàng)目須解決問題 11.2解決辦法 12 大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特性分析 22.1大連市商業(yè)市場(chǎng)分析 22.2大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn) 23 項(xiàng)目周邊已建成商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)狀況分析 43.1天倫商廈 43.2天百大樓（天津百貨大樓） 43.3國(guó)泰商業(yè)大廈 53.4新世界百貨 63.5巴黎之春購(gòu)物中心 63.6情誼商城 73.7勝利廣場(chǎng) 73.8大連商場(chǎng) 83.9秋林女店 93.10大商新瑪特 93.11百年城 103.12邁凱樂 113.13分析結(jié)論 124 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 134.152號(hào)地(天和廣場(chǎng)) 134.253號(hào)地(天植商城) 134.354號(hào)地(天海科技城)及55號(hào)地(天龍商城) 134.456號(hào)地(民生樂園) 144.5修竹地塊 144.652號(hào)地對(duì)面地塊 144.7分析結(jié)論 155 項(xiàng)目基本狀況分析 175.1項(xiàng)目概況 175.2商業(yè)氛圍分析 175.3結(jié)論分析: 176 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 186.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 186.2不利因素分析 196.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判 197 項(xiàng)目定位 217.1項(xiàng)目檔次定位： 217.2功能定位： 217.3目的買家及消費(fèi)群： 217.3.1針對(duì)目的買家： 217.3.2重要消費(fèi)目的客戶： 227.4品牌定位 227.5廣告定位 228 推廣時(shí)機(jī) 239 項(xiàng)目定價(jià)方略 249.1三號(hào)地（天植商城）價(jià)格方略 249.1.1定價(jià)辦法 249.1.2樓層系數(shù) 249.2項(xiàng)目成本分?jǐn)傆?jì)算 259.3咱們定價(jià)方略和辦法 259.3.1均價(jià)定位 259.3.2詳細(xì)操作： 259.3.3系數(shù)制定 269.3.4樓層建筑面積均價(jià) 2610 付款方式方略 2711 媒體方略 2811.1報(bào)紙?jiān)诿襟w組合中運(yùn)用 2811.2電視廣告運(yùn)用 2811.3電臺(tái)廣告在媒體組合中運(yùn)用 2811.4車身廣告在媒體組合中作用 2811.5其他媒體 2812 項(xiàng)目分貨籌劃 2912.1推廣節(jié)奏 2912.2項(xiàng)目分貨籌劃 3013 促銷辦法 3113.1針對(duì)負(fù)二層、三層銷售促銷辦法 3113.1.1 8+8+8籌劃 3113.1.2 購(gòu)鋪易籌劃 3213.1.3 完全創(chuàng)業(yè)籌劃（零首期） 3313.2針對(duì)一層內(nèi)街、負(fù)一層、二層銷售促銷辦法 3313.2.1 利潤(rùn)提成籌劃 3313.2.2 折扣： 3513.3其她方略 3513.3.1 使用權(quán)出售： 3513.3.2 舊業(yè)主簡(jiǎn)介大行動(dòng) 3513.4租賃方略 3513.4.1 抬高租金、延長(zhǎng)免租期方略 3513.4.2 引入“全球特許經(jīng)營(yíng)加盟協(xié)會(huì)” 3613.4.3 與“國(guó)際名牌”總代理合伙經(jīng)營(yíng) 3613.4.4 帶租約出售 3713.4.5 保底出租 3814 營(yíng)銷推廣建議 3915 推廣布置 4015.1第一階段形象建立期 4015.2第二階段：公開發(fā)售一期 4315.3第三階段：項(xiàng)目調(diào)節(jié)期 4715.4第四階段：強(qiáng)勢(shì)銷售期 4815.5第五階段消化期 4916 招商安排與籌劃 4917 附件 50前言本項(xiàng)目須解決問題大連市位于遼東半島南端，是中華人民共和國(guó)東北部最知名旅游都市，大連市中心區(qū)常駐人口僅為180萬(wàn)，商場(chǎng)供應(yīng)量和市場(chǎng)壓力較大，僅去年市場(chǎng)推出量就高達(dá)213萬(wàn)平方米，當(dāng)前全市商場(chǎng)空置面積高達(dá)130萬(wàn)平方米，并且商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴(yán)重。預(yù)測(cè)將來幾年本項(xiàng)目附近將有一大批商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)，加劇了市場(chǎng)壓力。本項(xiàng)目處在大連市老式商業(yè)圈中,大連市政府對(duì)天津街重點(diǎn)改造，使天津街將打?qū)е麓筮B市最大具備歐陸風(fēng)情，集購(gòu)物、旅游、娛樂等于一體多元化商業(yè)步行街。雖然當(dāng)前天津街進(jìn)行市政改造工程，但該地段仍保持濃厚商業(yè)氛圍，涉及勝利廣場(chǎng)至普照街一段天津街，以天倫商廈為重要商業(yè)設(shè)施；保安街至上海路一段天津街，涉及國(guó)泰大廈，天百大樓等商場(chǎng)依然是大連市重要購(gòu)物中心。因而本策劃案重點(diǎn)解決問題將集中在如下幾種方面：在競(jìng)爭(zhēng)壓力強(qiáng)大市場(chǎng)中，如何制定精確市場(chǎng)定位，選取適當(dāng)目的客戶；在同質(zhì)化嚴(yán)重區(qū)位上，如何突出項(xiàng)目差別性，削弱區(qū)位劣勢(shì)影響；在商業(yè)市場(chǎng)低迷狀況下，本項(xiàng)目如何通過恰當(dāng)營(yíng)銷方略和手法，使項(xiàng)目收益更大。解決辦法通過市場(chǎng)分析，獲取項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力重要信息，從而進(jìn)行準(zhǔn)擬定位；運(yùn)用整合與創(chuàng)新技巧，對(duì)營(yíng)銷主題進(jìn)行細(xì)致策劃，構(gòu)筑項(xiàng)目參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有力平臺(tái)，營(yíng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；理解目的客戶喜好和消費(fèi)習(xí)慣，創(chuàng)造最適當(dāng)銷售推廣體系。

大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特性分析大連市商業(yè)市場(chǎng)分析大連是中華人民共和國(guó)東北沿海地區(qū)對(duì)外開放最早沿海都市，當(dāng)前便捷高速公路和鐵路，加上原有船運(yùn)等交通設(shè)施更快了大連和日韓港臺(tái)和內(nèi)地貿(mào)易發(fā)展。當(dāng)前從整個(gè)大連市地區(qū)市場(chǎng)來看，各個(gè)百貨公司和零售公司以及餐飲娛樂業(yè)經(jīng)營(yíng)路線。某些國(guó)際性名牌也都在大連浮現(xiàn)，闡明了大連市民正日趨追求潮流消費(fèi)。此外大連有良好飲食風(fēng)尚，如日式吉野家、韓式料理、西式快餐如KFC和麥當(dāng)勞等都已入駐大連，也有各式各樣西餅屋，咖啡廳都分散在市區(qū)各個(gè)角落，闡明大連市民飲食消費(fèi)多元化和多樣化。此外，屈臣氏都已浮現(xiàn)大連市，體現(xiàn)了大連市民對(duì)西方購(gòu)物方式承認(rèn)限度。大連素有“服裝之都”美稱,大連人對(duì)服裝設(shè)計(jì)款式和材料規(guī)定特別高，亦樂意花錢購(gòu)買時(shí)款衣裳。大連人衣著往往走在全國(guó)時(shí)裝潮流之前。此外在娛樂方面、健身運(yùn)動(dòng)方面、美容健身設(shè)施如舒服堡已進(jìn)駐大連，現(xiàn)籌劃增長(zhǎng)一至兩間健身中心。卡拉OK、保齡球等娛樂設(shè)施也處處可見，闡明大連人在安居樂業(yè)之余，對(duì)健身和娛樂一種追求。在如此形勢(shì)下，海昌名城必要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行十分透徹調(diào)查剖析，進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，進(jìn)行充分規(guī)劃，克服自身局限性之處，發(fā)揮長(zhǎng)處，才干在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的。大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn)大連市消費(fèi)模式具備如下幾點(diǎn)特性相對(duì)其她都市，如上海、廣州、香港，購(gòu)物時(shí)間在晚上較少，普通商場(chǎng)在晚上8時(shí)關(guān)閉。雙休日購(gòu)物比較大，星期六購(gòu)物較星期日多，而星期一至星期五購(gòu)物比例較少。服裝、休閑服、體育服裝和用品、皮鞋較好銷。注重衣著，餐飲消費(fèi)較少。喜歡接受新事物。娛樂項(xiàng)目中，美容健身運(yùn)動(dòng)較受歡迎。綜合性百貨商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)比例較高。喜歡商場(chǎng)內(nèi)提供超市、潮流服飾、快餐和娛樂。喜歡商場(chǎng)大減價(jià)時(shí)購(gòu)物。普通白領(lǐng)階層收入不高。喜歡到以往光顧過購(gòu)物商場(chǎng)如大連商場(chǎng)、勝利廣場(chǎng)、天倫等。

項(xiàng)目周邊已建成商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)狀況分析天倫商廈該商廈位于大連火車站東南則，普照街及天津街交界處，東南面為和諧廣場(chǎng)，南面為金座廣場(chǎng)。附近人流頗高。該商廈由大連天百集團(tuán)與港商共同投資建設(shè)，1992年1月6日開工興建，于1997年6月18日正式營(yíng)業(yè)，六層如下為商業(yè)區(qū)，建筑面積約為1.25萬(wàn)平方米。設(shè)有電動(dòng)扶梯、觀光梯和客貨梯，中央空調(diào)系統(tǒng)和背景音樂系統(tǒng)。樓層商品L1珠寶化妝L2少女服裝L3男裝L4潮流少女裝L5皮褸L6折扣商品銷售檔次：中低檔，大某些國(guó)產(chǎn)貨，總零售額為1.6億元。天百大樓（天津百貨大樓）天津百貨大樓位于天津街近上海路，天百擁有南北兩個(gè)營(yíng)業(yè)商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積總計(jì)為21000平方米，南北商場(chǎng)由無柱封閉式天橋連為一體，設(shè)有百貨、針織、紡織、服裝、靴鞋、鐘表、家電、食品等17類商品。銷售額約5.0億人民幣，其中天百食品超市銷售額為7000萬(wàn)人民幣。關(guān)于南北樓經(jīng)營(yíng)構(gòu)造各樓層商品分布列表如下：天百北樓樓層商品地庫(kù)一層五金交電、廚房用品、單車、家電夾層日用百貨超市一層化妝品、女裝二層女士服裝、裘皮三層男式西裝、休閑裝四層男女皮鞋、工藝品五層電視音響、音像制品、文化體育用品天百南樓樓層商品一層食品二層童裝、玩具、嬰兒用品三層紡織用品、絲綢、床上用品四層鐘表、工藝品、照相器材天百大樓重要經(jīng)營(yíng)國(guó)產(chǎn)貨品，貨品普通為中低檔次。國(guó)泰商業(yè)大廈國(guó)泰商業(yè)大廈位于天津街商業(yè)區(qū)，天津街與和諧路交界，商場(chǎng)部份一至六層，建筑面積約15370平方米，于1994年1月對(duì)外營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)貨品以中檔為主，零售額約1.68億人民幣，國(guó)泰大廈經(jīng)營(yíng)構(gòu)造和各層商品分布列表如下。樓層商品一層化妝品、珠寶、食品、煙酒、眼鏡二層女士服裝三層男士服裝、西服四層皮鞋、手袋、皮具、休閑服五層家電、文具六層羽絨、童裝國(guó)泰大廈商場(chǎng)除有細(xì)小中庭外，其裝修格調(diào)普通，維修管理普通，銷售貨品有國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口貨品。新世界百貨新世界百貨將會(huì)是海昌名城直接競(jìng)爭(zhēng)者之一，新世界百貨坐落于天津街海昌名城對(duì)面，現(xiàn)正作內(nèi)部裝修，將于本年十月十一日揭幕，新世界百貨將以百貨公司形式經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)提成出租柜臺(tái)為主。其擬定之經(jīng)營(yíng)構(gòu)造如下：樓層商品地庫(kù)一層超市一層珠寶、精品、皮鞋二層男裝三層女裝、皮鞋四層女裝五層餐飲六層新世界百貨將設(shè)有一種大面積中庭，中庭邊設(shè)有兩部觀光電梯至各層。內(nèi)部設(shè)計(jì)以白色格調(diào)為主，給顧客清新明潔感覺。唯一局限性是首層樓層高度不高，未能提供一開寬空。巴黎之春購(gòu)物中心巴黎之春位于天津街以北，上海街東側(cè)。人流重要經(jīng)由上海路通往巴黎之春，經(jīng)天津街通往巴黎之春需步行2—3分鐘，巴黎之春位置較差未能吸引人流，巴黎之春因經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，后進(jìn)行內(nèi)部裝修籌劃重開。巴黎之春近期完畢內(nèi)部裝修，于9月8日再開業(yè)，銷售對(duì)象以女性為主。樓層商品一層化妝、工藝品、藥店、咖啡廳、皮鞋、皮包、精品、光大銀行二層皮裘、淑女裝、女士?jī)?nèi)衣三層美容美體，少淑女裝巴黎之春共有三層，其上有兩棟20多層寫字樓（高空置率），整個(gè)項(xiàng)目名稱為宏孚大廈。銷售貨品以中低檔為主。內(nèi)部環(huán)境燈光充分，顧客通道寬度適中，整體感覺適中。情誼商城地址：大連人民路8號(hào)（中山廣場(chǎng)東）大連情誼集團(tuán)投資3億元建設(shè)大連情誼商廈，1996年建成，占地面積5000平方米，總建筑面積4萬(wàn)平方米，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米。地上13層，地下2層。商場(chǎng)配有中央空調(diào)、電梯、電動(dòng)扶梯，商品管理實(shí)行全方位電腦監(jiān)控。樓層商品B2家電、家庭用品館：通訊器材、陶瓷、床上用品、進(jìn)口雜貨、家具廊B1食品超市：酒、茶、面包房、滋補(bǔ)品、日用雜貨L1流行名品館：化妝品、皮具、名表、名煙洋酒。品牌有OMEGA、伯爵表。L2珠寶首飾、少女流行館、精品服飾：少女裝、黃金珠寶、小型餐飲。品牌有周大福L3都市紳士館：紳士服、男士潮流精品，男士襯衣領(lǐng)帶、休閑服飾L4淑女裝館、職業(yè)女裝、男女內(nèi)衣：淑女裝、女士?jī)?nèi)衣、羊毛衫、羊絨制品L5名品女裝、皮鞋、旅行箱包、文具運(yùn)動(dòng)系列L6少女淑女裝、童裝玩具L7工藝禮物L(fēng)8文具書籍、會(huì)員中心L9桑拿中心L10新外商夜總會(huì)L11保齡球銷售檔次：中高檔、外國(guó)知名品牌、服裝及鐘表、及國(guó)產(chǎn)貨。情誼商城于大連市屬于高檔次商場(chǎng)。人民路為大連重要商業(yè)街，附近有香格里拉大飯店、富麗華大酒店、國(guó)際酒店、東亞銀行、匯豐銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、中保人壽大廈、宏譽(yù)大廈。，總零售額為3億元，較上年增長(zhǎng)33%。勝利廣場(chǎng)勝利廣場(chǎng)占地面積2.7萬(wàn)平方米，建筑面積13.9萬(wàn)平方米，地上兩棟歐式風(fēng)格建筑和羅馬式下沉廣場(chǎng)，地下建有三層及一夾層，設(shè)有400個(gè)停車位，以及直通其他各商層通道。勝利廣場(chǎng)涉及NEW&NEW服飾主題商場(chǎng)，百貨、賓客樓餐飲、新新超市，地下名店、八通道名店街，庭園廣場(chǎng)。是一座集百貨、餐飲、娛樂、觀光于一體綜合性商業(yè)中心。勝利廣場(chǎng)于1998年開業(yè)，其后改革經(jīng)營(yíng)模式和重新裝修，引入日本地下商城和百貨概念，于5月重新開業(yè)，其經(jīng)營(yíng)構(gòu)造詳列如下：樓層勝利百貨賓客樓地下三層男女裝、休閑服、運(yùn)動(dòng)鞋、皮包、超市、風(fēng)味小吃、保齡球館地下二層男女服裝、雜貨、皮鞋地下一層女裝、化妝品、美容、手提電話夾層時(shí)裝、精品、快餐一層珠寶飾品餐飲二層少女休閑服飾餐飲三層少女流行服飾餐飲四層少淑女流行休閑服飾餐飲五層男女共通休閑服飾勝利廣場(chǎng)占據(jù)極優(yōu)越位置，地處大連火車站前繁華商圈——青泥洼商圈，東接天津街商圈，南臨大商商圈，是一核心商業(yè)地帶，人流量甚高。這商場(chǎng)吸納客群以18歲至30歲女性為主，售賣商品以國(guó)產(chǎn)貨為主，貨品價(jià)格以地下商場(chǎng)和地上百貨分別為中低檔和中高檔為主。地下商城以中庭為中心，透過各種通道和出入口，向四周輻射人流，經(jīng)營(yíng)面以店鋪形式設(shè)計(jì)，地上百貨大樓有別于地下商城，以開放式柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)。勝利廣場(chǎng)設(shè)計(jì)上通道較寬闊，且燈光充分，地方干凈，雖置身地底，顧客亦不會(huì)感覺局促。據(jù)調(diào)查所知，勝利百貨以利潤(rùn)提成方式出租柜臺(tái)，提成額約占營(yíng)業(yè)額26%，地下商場(chǎng)采用出租、出售和聯(lián)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式，提成約為28%。大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)是大連市營(yíng)業(yè)額最高商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)額達(dá)10.6億元人民幣，較99年增長(zhǎng)9%，大連商場(chǎng)位于青泥洼商圈，步行街中心。位置優(yōu)越，大連商城由南、北樓構(gòu)成，并與新瑪特購(gòu)物中心相通，營(yíng)業(yè)面積4.2萬(wàn)平方米。重要經(jīng)營(yíng)家電、日用百貨、鐘表眼鏡、工藝首飾，服裝鞋帽、煙酒糖茶、干鮮果品等，其中首層設(shè)海鮮市場(chǎng)，分四大經(jīng)營(yíng)區(qū)：活魚區(qū)、鮮魚區(qū)、冷藏區(qū)、干珍品區(qū)。營(yíng)業(yè)面積4300平方米，是同類型海鮮市場(chǎng)最大。樓層北樓南樓一層超市、海鮮市場(chǎng)珠寶手飾二層女裝、皮裘、西裝電腦三層鐘表、百貨、家電羊絨四層針織、羊絨、鞋帽大連商場(chǎng)重要銷售國(guó)內(nèi)品牌商品，以中低檔次為主。內(nèi)部布置以到頂板間分隔不同品牌柜臺(tái)，令視野不夠通透，且樓層低，走道窄，令顧客感覺局促，商場(chǎng)維修保養(yǎng)普通。秋林女店秋林女店位于中山路與青泥街交界處，人流多，鄰近勝利廣場(chǎng)地下出口及行人天橋，該店位于勝利廣場(chǎng)西南方，大連商場(chǎng)以北。秋林女店地上有六層，地下一層，所有貨品為女士用品及服飾，適合青年、中年、老年女士。樓層商品B1/F皮具、手袋、鞋類1/F珠寶、化妝品2/F淑女服飾3/F淑女內(nèi)衣、服飾4/F桑拿、美容、5/F女子健身會(huì)館、文化沙龍、新華書店6/F餐飲商品類別以國(guó)產(chǎn)貨為主，中檔次。大商新瑪特新瑪特位于中山區(qū)大連商場(chǎng)以西，和諧街以東，中興大廈以北，與大連商場(chǎng)及中興大廈相連，行人可直接從青泥街通過大連商場(chǎng)進(jìn)入新瑪特，商場(chǎng)內(nèi)商品種類多，以中檔次貨品為主，并設(shè)有多檔適合青少年設(shè)施。大商新瑪特于9月18日開業(yè)，地上共有8層，地下2層，中庭面積大，視野遼闊，從地下到七層留有很大空間可作裝飾用途。樓層商品B1F新瑪特超市、干果店、通訊店1/F名店廣場(chǎng)（化妝品、珠寶、名表、皮具、鞋、服飾、榮盛潮流大街、精品專賣店）2/F紳士少女服飾—紳士裝、少女裝、小朋友世界、咖啡廳、中華人民共和國(guó)郵政、中華人民共和國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、旅行社、銀行3/F淑女服飾館—淑女服飾、內(nèi)衣、文具、新華書店、滑冰場(chǎng)、通訊品格4/F運(yùn)動(dòng)休閑、家居館、體育用品、運(yùn)動(dòng)服裝、家居用品、電子游樂場(chǎng)、休閑水吧5/F美食廣場(chǎng)、6/F娛樂及游泳館、空中停車場(chǎng)、電影院、泳池、電子游樂場(chǎng)、休閑水吧、網(wǎng)吧7/F（裝修中）健身會(huì)所、會(huì)員區(qū)、多功能區(qū)8/F（裝修中）空中休閑廣場(chǎng)、卡丁車賽場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)百年城百年城位于中山區(qū)青泥洼街以東，解放路以西，五惠路以南，中山大廈以南，百年城為新開業(yè)之大型商場(chǎng)，白色花崗巖及某些玻璃幕墻，外貌突出有時(shí)代感。百年城內(nèi)主力店為太平洋百貨，貨品為中高檔次，行人通道約有1.5—2米寬，燈光充分。太平洋百貨重要出入口設(shè)在解放路。面向青泥洼街為百年城商場(chǎng)重要出入口，商場(chǎng)內(nèi)有各類商鋪。太平洋百貨總建筑面積約為40,000㎡，于今年（）4月中開業(yè)，平均每日營(yíng)業(yè)額約為30萬(wàn)人民幣，近期平均每日營(yíng)業(yè)額已提高為45萬(wàn)人民幣。其經(jīng)營(yíng)成本每日約為40萬(wàn)人民幣。太平洋百貨（百貨城主力店）樓層商品G/F（一層）精品、化妝、眼鏡、少女裝1/M（夾層）珠寶1/F（二層）少女裝、化妝2/M（夾層）女士?jī)?nèi)衣2/F（三層）少女服裝3/F（四層）淑女服裝、咖啡店4/F（五層）男裝紳士服、皮包、照相機(jī)5/F（六層）休閑服、運(yùn)動(dòng)服、球鞋6/F（七層）家電、床上用品、生活用品百年城商場(chǎng)樓層商品G/F（一層）女裝、男裝、鐘表M/F（夾層）男裝、知名品牌、1/F（二層）潮流女裝、男裝、鐘表、婚紗、2/F（三層）女裝、男裝、3/F（四層）運(yùn)動(dòng)服、男裝、餐廳、休閑吧4/F（五層）家具、書座、影音、美發(fā)、美甲、咖啡店、工藝品5/F（六層）精品、家私、美容、生活用品、藝術(shù)中心麥當(dāng)勞餐廳位于1/F,商場(chǎng)提供獨(dú)立出入口.百年城商場(chǎng)某些，以中高檔貨品為主，商場(chǎng)內(nèi)人流疏少，空置率高，特別在較高樓層。向青泥洼街地鋪有知名品牌店,如Prada,Burberry等.邁凱樂邁凱樂百貨是清泥洼商圈內(nèi)一間較成功百貨商場(chǎng)，邁凱樂百貨在大連市人民心中較受落，取決于其多樣化商品和較實(shí)惠價(jià)格。貨品從高中檔到低檔國(guó)內(nèi)貨一應(yīng)俱全。其經(jīng)營(yíng)構(gòu)造和商品分布如下：樓層商品地庫(kù)一層超市、美食一層手飾、化妝品、精品、手袋、皮鞋二層少女服、內(nèi)衣三層淑女服、紳士服、皮鞋、休閑服、咖啡店四層小朋友用品、童裝、床上用品、家庭用品、精品五層家電、手機(jī)、書店、鐘表、運(yùn)動(dòng)服六層餐飲、游戲機(jī)、娛樂邁凱樂北靠大連商場(chǎng)、東邊有百年城和太平洋百貨。位處在青泥洼商圈南端，但因緊靠大連商場(chǎng)，消費(fèi)者習(xí)慣到大連商場(chǎng)后再到邁凱樂購(gòu)物，特別是邁凱樂東北角向大連商場(chǎng)和步行街入口，人流暢旺。而北面入口到地庫(kù)超市，雖從地面下行二十四級(jí)樓梯，令消費(fèi)者有點(diǎn)不便，但從這入口進(jìn)入商場(chǎng)人亦不少，由于商品齊備，各類檔次貨品俱備以滿足消費(fèi)者規(guī)定，是本地年輕人和白領(lǐng)一族常去地方。分析結(jié)論中山區(qū)老式商業(yè)群以勝利廣場(chǎng)為中心，東有天津街老牌商業(yè)樓，如天倫商廈、國(guó)泰大廈、天百大樓等，西有青泥洼街商業(yè)群如大連商場(chǎng)、邁凱樂、新瑪特、百年城等，附近有火車站，地點(diǎn)優(yōu)越，整體商業(yè)氛圍濃厚，具備強(qiáng)有力凝聚力，是大連市老式購(gòu)物消費(fèi)熱點(diǎn)。已建項(xiàng)目重要是以銷售中低檔次商品為經(jīng)營(yíng)路線，品牌以國(guó)產(chǎn)名牌為主。

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析52號(hào)地(天和廣場(chǎng))52號(hào)地位于天津街中段，在和諧路與上海路之間，西面有建設(shè)銀行，東面有天百大樓和天富大酒店。52號(hào)地三面環(huán)街，東有上海街，南有天津街，北有吉慶街。52號(hào)地重要臨街面在吉慶街和上海路，天津街臨面非常窄小，影響人流進(jìn)出及吸引行人注意力。52號(hào)地形狀不規(guī)則，對(duì)將來發(fā)展導(dǎo)致很大阻礙，內(nèi)部通道曲折，加上地塊面積較小，占地約4500平方米，將來較難發(fā)展為大型商場(chǎng)或百貨。用于商業(yè)總建筑面積約為13950平方米。52號(hào)地現(xiàn)階段正進(jìn)行地上建筑。總括而言，52號(hào)地在天津街競(jìng)爭(zhēng)力較弱。53號(hào)地(天植商城)53號(hào)地位置靠向天津街東端，東有修竹地塊，南有54和55號(hào)地塊，西有天富大酒店，北有宏孚大廈。整塊地被多條街道環(huán)繞，東有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉慶路。重要臨街面在天津街，與海昌名城（51號(hào)地）相似。53號(hào)地進(jìn)深和形狀不規(guī)劃，占地約有14100平方米，具備發(fā)展成大型商場(chǎng)及百貨條件，用于商業(yè)總建筑面積約為43710平方米。整體而言，53號(hào)地與該物業(yè)（51號(hào)地），無論在占地面積、地塊形狀、在天津街臨街面、將來發(fā)展模式都非常相似，被視為海昌名城（51號(hào)地）在天津街上重要對(duì)手。論地理位置，海昌名城較有優(yōu)勢(shì)，并且海昌名城能與老牌百貨如天倫商廈及國(guó)泰大廈連成一氣，而53號(hào)地被上海路和民生路所分隔孤立，對(duì)人潮流動(dòng)有所影響，雖將來有地下通道連接，但此不利因素依然存在。再者，將來普照廣場(chǎng)與海昌名城相連，對(duì)該物業(yè)而言，更為有利。53號(hào)地現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。54號(hào)地(天?？萍汲?及55號(hào)地(天龍商城)54號(hào)和55號(hào)地位于53號(hào)地對(duì)面，與53號(hào)地距離十分接近，地理位置相似。54號(hào)和55號(hào)地重要臨街面位于天津街，但論長(zhǎng)度而言，其長(zhǎng)度與海昌名城或53號(hào)地都相差甚遠(yuǎn)。54號(hào)和55號(hào)地占地面積小，分別約為1700平方米和平方米，用于商業(yè)總建筑面積分別約為5270平方米和6200平方米。54號(hào)和55號(hào)地塊現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。無論占地面積還是臨街面，54號(hào)和55號(hào)地都無法發(fā)展為大型商場(chǎng)和百貨，其對(duì)海昌名城威脅較小。56號(hào)地(民生樂園)56號(hào)地位于天津街東端入口位置，北有修竹地塊，西有55號(hào)地和53號(hào)地。該地重要臨街面在民生街，天津街臨街面相對(duì)海昌名城及53號(hào)地來講，非常窄小。該地占地面積約為12300平方米，形狀呈梯形，具完整形狀，對(duì)將來發(fā)展設(shè)計(jì)有利。用于商業(yè)總建筑面積約為38130平方米。此地塊籌劃于天津街改造二期發(fā)展。該地獨(dú)處一方，位于天津街最東端，同步被民生路分隔，與其她地塊欠缺自然融合條件，其孤島式特性不利其發(fā)展。該地塊現(xiàn)階段尚未招商，短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)有大型發(fā)展，因而也會(huì)不成為海昌名城（51號(hào)地）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。修竹地塊修竹地塊位于56號(hào)地對(duì)面，處在天津街最東端，西有53號(hào)地塊。該地塊兩面環(huán)街，南有天津街，西有民生街。重要臨街面在天津街。該地塊形狀呈長(zhǎng)方形，占面積約6900平方米，用于商業(yè)總建筑面積約15400平方米。該地現(xiàn)階段正進(jìn)行地基工程。該地與53號(hào)地地理位置相似，處在天津街最東端，被民生路分隔，并且占地面積和可建規(guī)模較小，難以發(fā)展成大型商場(chǎng)與海昌名城（51號(hào)地）直接競(jìng)爭(zhēng)。52號(hào)地對(duì)面地塊52號(hào)地對(duì)面地塊位于天津街中段，東有大連飯店，南有新華書店，西有將在近期（10月份）揭幕新世界百貨，北有天百大樓和52號(hào)地。52號(hào)地對(duì)面地塊重要臨街面為天津街，長(zhǎng)度與該物業(yè)及53號(hào)地相似。地塊完整，呈長(zhǎng)方形，適合大型商場(chǎng)發(fā)展。此地塊籌劃于天津街改造工程二期發(fā)展，現(xiàn)階段拆遷工作尚未完畢，短期內(nèi)不會(huì)有新推出。分析結(jié)論天津街改造工程一期涉及七塊地，分布在天津街沿街。整個(gè)一期工程基本上以普照街為起點(diǎn)，始終延伸至民意街。由于海昌名城地位置接近勝利廣場(chǎng)和青泥洼街商圈，地理位置較佳。從人潮流動(dòng)角度思考，本項(xiàng)目地塊也是七塊中最為優(yōu)勝，重要因素是本項(xiàng)目地塊能與當(dāng)前天倫商廈、國(guó)泰大廈以及即將揭幕新世界百貨連成一氣，使該段天津街產(chǎn)生凝聚力，人流集中。反觀其她各個(gè)地塊都被三條重要街道（和諧路、上海路和民生路）分隔開。使人潮流動(dòng)受到很大阻礙，雖政府籌劃建地下通道疏導(dǎo)人流，但卻無法完全消除此問題。從地塊形狀，占地面積及天津街臨街面作考慮，只有53號(hào)地可被視為重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，兩塊地都具備發(fā)展為大型商場(chǎng)及百貨條件，發(fā)展性質(zhì)相似，其她地塊都不具備此條件。從市場(chǎng)需求及供應(yīng)量方面考慮，天津街改造工程提供大量商場(chǎng)面積，但市場(chǎng)需求及市民消費(fèi)卻不一定能跟上。關(guān)于天津街一期改造工程各個(gè)地塊資料簡(jiǎn)介。地塊52號(hào)53號(hào)54號(hào)55號(hào)修竹地塊總面積占地面積（㎡）4,50014,1001,7002,0006,900=SUM(LEFT)29,200用于商業(yè)總建筑面積（㎡）13,95043,7105,2706,20015,40084,530現(xiàn)狀地上建筑地基工程基本工程基本工程基本工程整個(gè)天津街改造工程正積極進(jìn)行中,大某些商場(chǎng)預(yù)期可于來年年終陸續(xù)落成。天津街將在幾乎同一時(shí)間,浮現(xiàn)大量商場(chǎng)樓面,總數(shù)約15萬(wàn)平方米（連同海昌名城在內(nèi)），如此一來,天津街商業(yè)市場(chǎng)將受到龐大壓力,各個(gè)商場(chǎng)為爭(zhēng)取生存空間,必然積極進(jìn)行招商活動(dòng),競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金及售價(jià)勢(shì)必難以維持高水平。大連市整體消費(fèi)及對(duì)外來旅游人數(shù)不也許在短時(shí)間內(nèi)大幅度提高，每個(gè)商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)額將被攤薄。商場(chǎng)空置率在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)停留在高水平，直至數(shù)年后大連市整體消費(fèi)能力及外來旅客消費(fèi)能支持如此龐大商場(chǎng)群體?？梢灶A(yù)見，無論是天津街或是青泥洼商業(yè)圈，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。

項(xiàng)目基本狀況分析項(xiàng)目概況海昌名城是天津街改造區(qū)最大地塊，總占地15964m2,其中地面以上三層總建筑面積35690m2，地下為三層總建筑面積海昌名城位于大連市和諧廣場(chǎng)西北面，接近天津街西端勝利廣場(chǎng)，作為大連中心區(qū)域，這一地區(qū)集中了寫字樓和涉外酒店。海昌名城東北有國(guó)泰大廈，西南有天倫商廈，東邊有將于近期揭幕新世界百貨。周邊商業(yè)氛圍濃郁。海昌名城被多條道路環(huán)繞，東起保安街，西靠普照街和天倫大廈，南接天津街，北至長(zhǎng)江路，海昌名城重要街面為天津街及長(zhǎng)江路，分別長(zhǎng)度約為150米和90米。海昌名城先天之缺陷是進(jìn)深大，形狀不規(guī)則成“L”字形，并由東向南傾斜，天津街約高于長(zhǎng)江路1.7米。商業(yè)氛圍分析海昌名城西南面為勝利廣場(chǎng)和青泥洼商圈，商場(chǎng)密布，涉及勝利百貨、NEW&NEW商場(chǎng)、大連商場(chǎng)、新瑪特商場(chǎng)、秋林女店、百年城和邁凱樂大連商場(chǎng)。其中大連商場(chǎng)等更是大連市首十家銷售額最高商場(chǎng)。亦為海昌名城最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。海昌名城其中一種地理優(yōu)勢(shì)是接近火車站，勝利廣場(chǎng)和和諧廣場(chǎng)等觀光地點(diǎn)。從客源上分析，消費(fèi)和旅客，普通從火車站和勝利廣場(chǎng)進(jìn)入天津街商業(yè)街，而中山路人流亦會(huì)經(jīng)和諧廣場(chǎng)和普照街進(jìn)入天津街，預(yù)測(cè)海昌名城建成后，天津街和普照街交界普照廣場(chǎng)將成為天津街西端焦點(diǎn)，將可吸引更多人流從勝利廣場(chǎng)和和諧廣場(chǎng)進(jìn)入天津街商圈，其她優(yōu)勢(shì)涉及：臨天津街面積闊，國(guó)泰大廈和新世界百貨，形成一商業(yè)圈，凝聚客源。結(jié)論分析:海昌名城具備得天獨(dú)厚地理優(yōu)勢(shì),將來天津街改造后該地區(qū)商業(yè)氛圍必然濃郁,加上項(xiàng)目規(guī)模龐大,只要精確市場(chǎng)定位,加之合理主題包裝和高品質(zhì)物業(yè)管理,必然能打?qū)е聻樘旖蚪帜酥链筮B市標(biāo)志性項(xiàng)目。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析經(jīng)分析，現(xiàn)階段海昌名城競(jìng)爭(zhēng)力在如下方面：區(qū)位優(yōu)勢(shì)海昌名城位于中山區(qū)是大連市最繁華市中心區(qū)，也是最重要經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等多功能集中區(qū)域，交通以便，既享有市區(qū)便利，同步本區(qū)域代表著大連市將來都市發(fā)展主力方向，在市區(qū)內(nèi)與其她區(qū)域相比具備很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。政府扶持天津街商業(yè)區(qū)，從來為商家必爭(zhēng)之地，也是大連市中央商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)重要構(gòu)成某些，同步也是大連市十五規(guī)劃重點(diǎn)工程，得到大連市政府大力扶持。地理優(yōu)勢(shì):海昌名城東起保安街文物店,西靠普照街天倫大廈,南接天津街,北至長(zhǎng)江路，距火車站僅300米.是天津街都市廣場(chǎng)形象工程,建筑優(yōu)勢(shì)：海昌名城占地15964m2總建78000m2集團(tuán)優(yōu)勢(shì):海昌集團(tuán)實(shí)力雄厚,強(qiáng)大資金實(shí)力,以及近年以來創(chuàng)造地標(biāo)建筑:海昌欣城,海昌華城,海昌楓橋園,極地海洋館,等集團(tuán)優(yōu)勢(shì)無可比擬。社會(huì)優(yōu)勢(shì):海昌集團(tuán)社會(huì)形象佳，近年以來,海昌集團(tuán)為社會(huì)做了諸多福利事業(yè).作為大連民營(yíng)公司領(lǐng)頭羊。理念優(yōu)勢(shì):海昌集團(tuán)經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn),具備前瞻性,開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富,人材儲(chǔ)備足.設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì):美國(guó)捷得公司親自抄刀主筆,歐式風(fēng)格與后當(dāng)代主義建筑風(fēng)格相輝映.中庭廣場(chǎng).18米內(nèi)街,處處體現(xiàn)人文關(guān)懷.規(guī)劃優(yōu)勢(shì):在保證主力店,旗艦店規(guī)模經(jīng)營(yíng)基本上,規(guī)劃出小店鋪,吸引省內(nèi)外中小投資者入店經(jīng)營(yíng).是一種集休閑,購(gòu)物，餐飲,娛樂為一體五星級(jí)購(gòu)物中心.經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì):全方位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,合理業(yè)態(tài)配備.世界知名超市和世界精品百貨兩大主力店入駐,提高了商場(chǎng)檔次和品位,盡顯一站式購(gòu)物特色.行政優(yōu)勢(shì):天津街改造是區(qū)政府和市政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目.從來，海昌集團(tuán)與政府良好關(guān)系,保證了對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)會(huì)得到政府全方位支持.不利因素分析在判斷競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同步，對(duì)項(xiàng)目存在隱憂和不利因素必要予以詳察，以利揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在通過對(duì)項(xiàng)當(dāng)前期考察后，咱們以為項(xiàng)目不利因素重要反映在如下方面：供應(yīng)量激增，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。海昌名城所在中山區(qū)已建成相稱多商場(chǎng)及將來尚有相稱多將推向市場(chǎng)，對(duì)于大連市市場(chǎng)和海昌名城，都將形成巨大壓力。同質(zhì)化現(xiàn)象相稱嚴(yán)重，導(dǎo)致商品銷售種類、業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較相似。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判規(guī)模，在當(dāng)前大連市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中，本項(xiàng)目具備一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)，占地1.5萬(wàn)平方米在整個(gè)大連在建商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模最大容易吸納人流。交通，位于大連市中心區(qū)，交通四周八達(dá)，共有二十多公共汽車線路通過交通異常以便。升值潛力，項(xiàng)目地塊處在成熟中心商業(yè)中，土地升值潛力巨大。其她，本項(xiàng)目由海昌集團(tuán)開發(fā)，美國(guó)捷得設(shè)計(jì)公司整體設(shè)計(jì)，世邦魏理仕營(yíng)銷策劃。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造大連市商業(yè)物業(yè)第一品牌。因而，本項(xiàng)目具備在市場(chǎng)上與其她項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力，并且，隨著區(qū)域發(fā)展、本項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力將不斷增強(qiáng)。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目檔次定位：高檔次外型，中檔次消費(fèi)商城我司從市場(chǎng)調(diào)查分析出發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目長(zhǎng)處和短處，把海昌名城定位為：綜合性集購(gòu)物、休閑、飲食和娛樂于一體當(dāng)代商場(chǎng)；高檔次服務(wù)和管理；中檔次商品消費(fèi)價(jià)格；高檔次裝修設(shè)施；商品多元化、層次化。真正體現(xiàn)購(gòu)物新潮流，餐飲新文化，娛樂新概念，環(huán)境新設(shè)計(jì)，服務(wù)新風(fēng)尚新世紀(jì)，新時(shí)代休閑娛樂商場(chǎng)。功能定位：樓層名稱功能負(fù)二層青少年活動(dòng)區(qū)：網(wǎng)吧、游戲機(jī)場(chǎng)飲食區(qū)：特色餐廳、食街、快餐類等負(fù)一層純真年代購(gòu)物中心：千色店首層臨街商鋪：品牌商品精品區(qū)：香水、手表、首飾珠寶、皮草、皮具服裝區(qū)：男女品牌服飾二層服裝區(qū)：流行服飾、休閑服飾運(yùn)動(dòng)專區(qū)：球類用品、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)服飾飲食區(qū)：西式連鎖快餐女性用品專賣區(qū)：（上班族服飾、休閑服飾）三層品牌旗艦區(qū)：世界二線品牌服飾目的買家及消費(fèi)群：針對(duì)目的買家：香港品牌經(jīng)營(yíng)店大連、沈陽(yáng)、鞍山、北京、上海、深圳、廣州、哈爾濱投資者大連本地經(jīng)營(yíng)者和投資者重要消費(fèi)目的客戶：大連市本地居民特別是年輕一代。外地到大連旅客品牌定位由于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)利益點(diǎn)唯一性和差別性并不明顯,沒有較強(qiáng)沖擊力,咱們通過多方協(xié)商提出項(xiàng)目主題包裝重要采用“模糊”主題包裝，提出“第一位”定位主題概念，雖然其他項(xiàng)目也有休閑娛樂元素也有比較明確功能定位，地理位置也相差不多，咱們?cè)陂_盤就提出項(xiàng)目“第一位”概念，使本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目產(chǎn)生屏蔽作用，突出項(xiàng)目唯一性，包裝主題為：商脈之源核心字商脈商場(chǎng)龍脈源源泉意思支持理由為普照街、天津街、長(zhǎng)江路、保安街圍合區(qū)，地理位置顯赫項(xiàng)目正對(duì)普照廣場(chǎng)，普照廣場(chǎng)是天津街入口處，普照廣場(chǎng)建成將成為大連市最大行人專用休閑廣場(chǎng)，人流暢旺。從歷史淵源看，本項(xiàng)目是天津街作為一條具備百年歷史老字號(hào)商業(yè)街源頭位置。廣告定位本項(xiàng)目目的買家重要是針對(duì)投資者，為打動(dòng)投資者興趣咱們提出本項(xiàng)目包裝定位為：精明投資者選取海昌名城

推廣時(shí)機(jī)考慮入市時(shí)機(jī)，必要考慮到競(jìng)爭(zhēng)需要。海昌名城重要幾家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，都必然地會(huì)選取12月上旬或中旬推向市場(chǎng)，如果海昌名城推得過遲，則必然會(huì)坐失市場(chǎng)先機(jī)。雖然咱們可以成功運(yùn)用“軟著陸”手法進(jìn)行正式銷售前推廣，但這個(gè)期待過程不也許維持一種月以上。按照大連市銷售習(xí)慣和天氣因素12月后來將進(jìn)入寒冷季節(jié),購(gòu)房人比較少,建議越早賣越好，此外今年年終,來年年初天津街將近20萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)推出將對(duì)競(jìng)爭(zhēng)本來就十分激烈大連商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)導(dǎo)致非常大影響，那時(shí)就會(huì)給咱們銷售導(dǎo)致很大壓力。我司通以為“海昌名城”最佳入市時(shí)機(jī)是11月底12月初。

項(xiàng)目定價(jià)方略鑒于海昌名城項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)特別是本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最大對(duì)手三號(hào)地（天植商城）狀況，必要制定一種強(qiáng)有力價(jià)格方略。三號(hào)地（天植商城）價(jià)格方略定價(jià)辦法制定了三套價(jià)格方案，市場(chǎng)推出時(shí)按方案一，依照市場(chǎng)反映進(jìn)行調(diào)節(jié)（增減15%）。方案一建筑面積均價(jià)：24000元方案二建筑面積均價(jià)：27500元方案三建筑面積均價(jià)：20400樓層系數(shù)一層分四個(gè)級(jí)別：臨街旺鋪、一線商鋪、二線商鋪、三線商鋪商場(chǎng)價(jià)格系數(shù)：臨街旺鋪為：160，000元（實(shí)用面積）每一級(jí)別樓層差和價(jià)差20-30%。項(xiàng)目成本分?jǐn)傆?jì)算樓層面積建安成本地價(jià)分?jǐn)偳捌谫M(fèi)用增容費(fèi)管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金不可預(yù)見費(fèi)小計(jì)建筑成本（元/㎡）B3142024760256245862148005107169424888B2142024760256245862148005107169424888B113137458031202562458621480051071988275221/F1168825809117256245862148005107113879118742/F1152725608991256245862148005107113733119133/F11539246090002562458621480051071136421182276295217003022815361470516128448003060426650208522地價(jià)：7800元（地面某些）建安成本：其中地下某些按雙倍計(jì)算注：項(xiàng)目總建筑面積為76295㎡，建筑可銷售面積為：52093㎡(已扣除B3車庫(kù)某些建筑面積：14202㎡及出租及免租某些共計(jì)建筑面積：10000㎡)。咱們定價(jià)方略和辦法咱們項(xiàng)目重要是以銷售為主，相對(duì)客戶層面較小，投資者是咱們核心對(duì)象。依照定價(jià)原則是：以投資者為核心，照顧某些有一定資金想作某些小本生意經(jīng)營(yíng)者和投資人士。均價(jià)定位考慮到項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售價(jià)格為24000元，咱們依照海昌名城項(xiàng)目自身?xiàng)l件建議海昌名城均價(jià)維持在30000元左右，一、二、三線價(jià)格差距拉大定價(jià)方略。詳細(xì)操作：制定五套應(yīng)變方案：分別是開盤時(shí)銷售非常抱負(fù)、很抱負(fù)、普通、較差、非常差價(jià)格方案。分別價(jià)格系數(shù)是：上升20%，上升5%，維持不變，下降10%，下降20%。方案一建筑面積均價(jià)：30000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即66666元）項(xiàng)目收入：52093×30000=15.6億方案二建筑面積均價(jià)：31500元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即70000元）項(xiàng)目收入：52093×31500=16.4億方案三建筑面積均價(jià)：36000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即80000元）項(xiàng)目收入：52093×36000=18.75億方案四建筑面積均價(jià)：27000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即60000元）項(xiàng)目收入：52093×27000=14.06億方案五建筑面積均價(jià)：24000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即53333元）項(xiàng)目收入：52093×24000=12.5億系數(shù)制定將臨街商鋪一兩個(gè)商鋪鋪王故意抬高非常多價(jià)格，有利日后炒作。拉大三線和樓層銷售價(jià)差，分別是30%，30%，40%。以吸引更多投資者。樓層建筑面積均價(jià)樓層面積樓層均價(jià)（元/㎡）30000（無升降）31500（+5%）36000（+20%）27000（-10%）24000（-20%）B260021272013356152641144810176B11313731200327603744028080249601/F1168845600478805472041040364802/F1152733600352804032030240268803/F115391344014112161281209610752

付款方式方略依照項(xiàng)目現(xiàn)狀（以建筑期到入住一年計(jì)算）及現(xiàn)時(shí)一年期貼現(xiàn)率為5.5%狀況，并且依照目的客戶付款承受能力進(jìn)行計(jì)算，測(cè)得項(xiàng)目付款方式及折扣如下：付款方式一次性付款按揭付款購(gòu)鋪易籌劃完全創(chuàng)業(yè)籌劃8+8+8籌劃利潤(rùn)提成籌劃折扣九三折九三折九八折定金30000100，0008000030000訂立合同步付50%40%10%辦理六成按揭（發(fā)展商墊30%按揭款）同步訂立5年租賃合同，發(fā)展商用五年租金收入抵消30%樓價(jià)款同步辦理六成按揭（發(fā)展商代墊余下按揭款）8%辦理六成按揭（發(fā)展商代墊余下按揭款）同步訂立3年租賃合同，發(fā)展商用3年租金收入抵消余下首期樓價(jià)款20%辦理六成按揭，（發(fā)展商代墊余下按揭款）同步訂立3年租賃合同，發(fā)展商用3年租金收入抵消余下首期樓價(jià)款一種月25%辦理銀行按揭辦理銀行按揭剩余某些商鋪交付使用后一年內(nèi)付清。辦理銀行按揭辦理銀行按揭三個(gè)月25%五個(gè)月七個(gè)月

媒體方略報(bào)紙?jiān)诿襟w組合中運(yùn)用各種報(bào)紙廣告手法同步并用，互相配合。在報(bào)紙上值得運(yùn)用推廣形式有：工商廣告文字廣告新聞繕稿純新聞專欄文章電視廣告運(yùn)用海昌名城電視廣告以大連市收視率最高電視欄目為重要投放點(diǎn)。電視廣告咱們打組合牌；一方面在某些欄目參加電視活動(dòng)，組織人員代表參加，進(jìn)行形象宣傳，另一方面在黃金時(shí)段推出純促銷廣告，不搞形象廣告。但是在海昌名城媒體組合中，電視廣告始終只是一種配角，而不是主角，因而在投放節(jié)奏上應(yīng)依照?qǐng)?bào)紙宣傳節(jié)奏需要，進(jìn)行階段性推廣。電臺(tái)廣告在媒體組合中運(yùn)用電臺(tái)是一種比電視更有效配合性媒體。它作用是無多次重復(fù)同一種消息。建議將電臺(tái)廣告集中安排在早上8：00—9：00時(shí)和下午17：00—18：00時(shí)，每天播放十至二十次，這是兩個(gè)車流量最大、塞車現(xiàn)象最嚴(yán)重時(shí)段。在這個(gè)時(shí)段里，電臺(tái)收聽率最高，并且比較集中在交通頻道。車身廣告在媒體組合中作用公交車車身廣告是海昌名城在推廣中必要運(yùn)用一種媒體。車身廣告重要體現(xiàn)為形象廣告，目在于重復(fù)強(qiáng)化公眾對(duì)海昌名城印象。車身廣告量要大，路線覆蓋面要廣，作用時(shí)間要長(zhǎng)，這樣才干達(dá)到咱們目。其他媒體謀求與電信局合伙，在每月大量電話費(fèi)單背面大做文章，即在電費(fèi)單背面做海昌名城形象促銷廣告，由于這種媒體到當(dāng)前還沒商家嘗試過，并且發(fā)行量大、針對(duì)性強(qiáng)，相信會(huì)起到非常大宣傳促銷效果。項(xiàng)目分貨籌劃推廣節(jié)奏首期推廣：選用首層內(nèi)街小某些和首層三-五間臨街商鋪進(jìn)行推廣，別的某些暫時(shí)封存不賣（故意者可以進(jìn)行登記，下臨訂），然后依照銷售進(jìn)度及市場(chǎng)接納和反映限度分階段、分環(huán)節(jié)逐漸推出，運(yùn)用價(jià)格優(yōu)勢(shì)，通過折扣等優(yōu)惠手段來控制銷售均價(jià)，提高銷售進(jìn)度并最后獲取最大利益目。中期推廣選用高、中、低搭配推廣銷售原則，可以最大限度吸納客源，達(dá)到項(xiàng)目銷售目，使每期都浮現(xiàn)銷售熱點(diǎn)，不至于冷場(chǎng)。通過以好樓層作為誘餌吸引帶動(dòng)其他樓層銷售。后期推廣以價(jià)格差和特色店作為重要賣點(diǎn)，制造項(xiàng)目亮點(diǎn)，吸引經(jīng)營(yíng)者帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。這樣解決都是為將來正式發(fā)售作戰(zhàn)略考慮：首層商鋪是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)重點(diǎn)，該層推廣不但要體現(xiàn)出發(fā)展商經(jīng)濟(jì)效益，更是項(xiàng)目形象定位與否成功以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與否有信心保障核心。因而，首層不能全賣，以免對(duì)其他樓層商鋪銷售導(dǎo)致一定障礙；但又不能一點(diǎn)不賣，一種商場(chǎng)初次推廣必要努力營(yíng)造出一種旺銷火爆局面，為廣大投資者樹立信心，否則，初次推廣就冷場(chǎng)，后果將不堪設(shè)想。首層商鋪普通都是很旺銷，“海昌名城”價(jià)格實(shí)惠誘人首層商場(chǎng)推出自身就是一種高效助燃添加劑。負(fù)一層和二層之因此在中期推出，重要因素是相對(duì)首層定價(jià)較低，此外一種理由是咱們不能僅僅為了打好第一仗，就只推出某些位置優(yōu)越鋪位，而把位置相對(duì)較差樓層、鋪位放在背面再推出，這樣將給咱們后來整體推廣導(dǎo)致較為嚴(yán)重障礙和損害。將來正式推廣后，三層負(fù)二層可以再拿出一某些鋪位搞返租回報(bào)。就從當(dāng)前某些商場(chǎng)推廣來看，搞“返租”還是對(duì)投資者很有吸引力，減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，大大增強(qiáng)了投資者信心。本項(xiàng)目推出物業(yè)總建筑面積為7萬(wàn)多平方米。如果不分樓層座向一次性推出市場(chǎng)，客戶可挑選余地較大，短時(shí)間會(huì)達(dá)到一定成交，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，對(duì)項(xiàng)目銷售則非常不利。由于也許導(dǎo)致好位置、好樓層單位早早已經(jīng)被選購(gòu)，剩余差單位比較難出售。項(xiàng)目分貨籌劃分期分貨比例時(shí)間安排備注推出面積（㎡）預(yù)測(cè)銷售均價(jià)（元/㎡）預(yù)測(cè)銷售率（%）形象建立期10--11蓄客期公開發(fā)售一期25%12—.1一層天津街內(nèi)街某些和某些臨街商鋪、負(fù)二層中庭某些、13023.253350085%項(xiàng)目調(diào)節(jié)期10%．1—.3負(fù)一層向長(zhǎng)江街某些，5209.3（不含上期未售出單位）3050050%公開發(fā)售二期25%.3--7某些首層內(nèi)街、二層某些，首層內(nèi)街13023.25（不含上期為售出單位）3100065%公開發(fā)售三期10%.7-9負(fù)一層長(zhǎng)江路內(nèi)街5209.3（不含上期未售出單位）2850040%公開發(fā)售四期10%.9-10首層臨街、負(fù)一層、二層某些5209.3（不含上期未售出單位）3050040%熱銷期15%.10-12三層7813.95（不含上期未售出單位）1850030%續(xù)銷期5%．12后來剩余某些

促銷辦法針對(duì)負(fù)二層、三層銷售促銷辦法針對(duì)目的人群：較小投資者、初次創(chuàng)業(yè)者利益點(diǎn)：能減少該商場(chǎng)銷售門檻，吸納更多投資者購(gòu)買。項(xiàng)目能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，搞活項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。給投資者信心保證。體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力。發(fā)展商能迅速回籠資金。市場(chǎng)預(yù)測(cè)：據(jù)市場(chǎng)比較和預(yù)測(cè)，如果使用該方案可以增長(zhǎng)銷售率60%以上。8+8+8籌劃方案一8萬(wàn)定金8%首期每年8%回報(bào)（商場(chǎng)開業(yè)后3年經(jīng)營(yíng)權(quán)由發(fā)展商所有，作為租金抵充）方案二8萬(wàn)定金8%首期別的24%余款8個(gè)月還清舉例：假設(shè)一種商鋪價(jià)格100萬(wàn)，辦理銀行最高六成按揭，需要首期款40萬(wàn)。投資者鈔票支出：8+100×8%=16萬(wàn)即可擁有?；刈獍茨昊貓?bào)8%闡明由于市場(chǎng)貸款年利率為5.5%,按滾動(dòng)資金賺錢某些雙利息計(jì)算，回報(bào)率在8%以上。商場(chǎng)建成后以該籌劃購(gòu)買商鋪?zhàn)畋Ｊ仡A(yù)測(cè)至少有15%出租率。大連市商業(yè)物業(yè)當(dāng)前回租回報(bào)率不低于8%。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目試行本籌劃樓層租金回報(bào)也接近或超過8%。即：3×8%=24%詳細(xì)做法：買家需訂立《海昌名城8+8+8合同》，并訂立以商鋪3年使用權(quán)抵償余額款合同。在《買賣合同》中訂立擬定交鋪期順延3年風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)按該樓層完全銷售完畢總收入按4億計(jì)算，按所有選取該投資該籌劃計(jì)算即：發(fā)展商投入資金4億×24%=9600萬(wàn)元。風(fēng)險(xiǎn)率計(jì)算9600/40000=23%風(fēng)險(xiǎn)較低可以實(shí)行。市場(chǎng)反映預(yù)測(cè)：該方案在大連尚未有試行，相對(duì)新鮮相信對(duì)市場(chǎng)有一定吸引力，但投資者雖然門檻較低，但是回報(bào)期較長(zhǎng)，并且在沒有租金收入狀況下還要供銀行按揭款，對(duì)投資者來講也有一定承擔(dān)。故此，市場(chǎng)預(yù)測(cè)10%-20%投資者會(huì)選取該方案。購(gòu)鋪易籌劃當(dāng)前商場(chǎng)基本實(shí)行六成按揭貸款為減少買家門檻，買家只交一成首期樓價(jià)款后，發(fā)展商代墊別的30%樓價(jià)款，并進(jìn)行銀行按揭，并與客戶訂立5年返租合同，但租金收益歸發(fā)展商所有。返租期間投資者只交納銀行按揭款，即可擁有該物業(yè)，不用交納任何費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)按該樓層完全銷售完畢總收入按4億計(jì)算，所有選取該投資該籌劃計(jì)算即：發(fā)展商投入資金4億×40%=16000萬(wàn)元。風(fēng)險(xiǎn)率計(jì)算16000/40000=40%完全創(chuàng)業(yè)籌劃（零首期）詳細(xì)操作：通過征集社會(huì)上較好創(chuàng)業(yè)籌劃，創(chuàng)業(yè)者只需繳納定金100，000萬(wàn)，同步辦理銀行按揭，發(fā)展商即可提供一年首期免息分期付款方式?；蛉牍尚问絽⒓咏?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)發(fā)展商可以依照創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)籌劃，沒有大資金風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)一層內(nèi)街、負(fù)一層、二層銷售促銷辦法針對(duì)目的人群：有一定資金實(shí)力投資者市場(chǎng)預(yù)測(cè)：據(jù)市場(chǎng)比較和預(yù)測(cè)，如果使用該方案可以增長(zhǎng)銷售率50%以上。利潤(rùn)提成籌劃詳細(xì)做法：利潤(rùn)提成期限3年期，自12月買家需訂立《海昌名城利潤(rùn)合同》所購(gòu)之商鋪無論抵押、轉(zhuǎn)讓，《海昌名城利潤(rùn)合同》依然有效；凡選取利潤(rùn)提成制買家所購(gòu)鋪位使用權(quán)在規(guī)定期限內(nèi)歸發(fā)展商所有，買家無權(quán)支配使用，但不必承擔(dān)該鋪位有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。一次性收取提成：按成交價(jià)每年8%計(jì)算，共計(jì)三年，共24%，在成交價(jià)中一次性扣除；在《買賣合同》中訂立擬定交鋪期為12分期收取提成方案一按成交價(jià)每年10%計(jì)算，共計(jì)三年，共30%，開業(yè)時(shí)收取第一年提成利潤(rùn)（成交價(jià)10%），一年后收取次年提成利潤(rùn)，如此類推，共三年。買家須訂立利潤(rùn)提成合同書，在收取利潤(rùn)時(shí)須由買家提供等額正式租金發(fā)票在；《買賣合同》中訂立擬定交鋪期為12月方案二按成交價(jià)每年11%計(jì)算，共計(jì)三年，共33%，開業(yè)一年后收取第一年提成利潤(rùn)（成交價(jià)11%），兩年后收取次年提成利潤(rùn)，如此類推，共三年，買家須訂立利潤(rùn)提成合同書，在收取利潤(rùn)時(shí)須由買家提供等額正式租金發(fā)票?！顿I賣合同》中訂立擬定交鋪期為12月回報(bào)舉例分析狀況闡明建筑面積20二層成交價(jià)格100萬(wàn)首期20%20此外20%半年無息分期付款銀行按揭款60萬(wàn)六成十年每月供款6724元/月返還3年利潤(rùn)提成33萬(wàn)元每年提成11%，3年總計(jì)33%每年提成利潤(rùn)9166元/月33萬(wàn)/36個(gè)月投資者實(shí)際租金獲利2444元/月9166-6724投資者實(shí)際支出購(gòu)房款67100-338-11%回租闡明由于市場(chǎng)貸款年利率為5.5%,按滾動(dòng)資金賺錢某些雙利息計(jì)算，回報(bào)率在8%以上。商場(chǎng)建成后以該籌劃購(gòu)買商鋪?zhàn)畋Ｊ仡A(yù)測(cè)至少有70%出租率。大連市商業(yè)物業(yè)當(dāng)前回租回報(bào)率不低于8%。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目試行本籌劃樓層租金回報(bào)也接近或超過10%。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)按該樓層完全銷售完畢總收入按10億計(jì)算，按所有選取該投資該籌劃計(jì)算即：發(fā)展商投入資金10億×3×11%=33000萬(wàn)元。風(fēng)險(xiǎn)率計(jì)算33000/100000=33%折扣：位置：品牌主力艦和大面積商鋪目：重要針對(duì)成交金額較大投資者，由于投資金額較大運(yùn)用不同折扣給與一定優(yōu)惠容易促成成交。同步在談判中折扣也是打破僵局有力手段。目的人群：較大投資者。其她方略使用權(quán)出售：目：減少項(xiàng)目空置率搞活商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。合用時(shí)間：即將開業(yè)目的人群：經(jīng)營(yíng)者詳細(xì)做法：由一種經(jīng)營(yíng)客戶，以一種較實(shí)惠價(jià)錢把商場(chǎng)大面積進(jìn)行長(zhǎng)期租賃，再把其承租某些拆分為小面積店鋪?zhàn)饨o小經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。舊業(yè)主簡(jiǎn)介大行動(dòng)海昌集團(tuán)在大連成功開發(fā)了海昌欣城、海昌華城并獲得好銷售成績(jī)，而這些項(xiàng)目在本地來說也是算是高檔次物業(yè)。為有效發(fā)揮海昌集團(tuán)客戶資源優(yōu)勢(shì)，給業(yè)主提供一種優(yōu)越感和榮譽(yù)感在公開發(fā)售期間舉辦“舊業(yè)主簡(jiǎn)介大行動(dòng)”詳細(xì)操作：凡是曾經(jīng)購(gòu)買海昌集團(tuán)屬下物業(yè)業(yè)主，如果成功簡(jiǎn)介其他人購(gòu)買海昌名城即可獲得該單元0.2%鈔票回贈(zèng)，而購(gòu)買者也可獲得0.2%折扣。租賃方略抬高租金、延長(zhǎng)免租期方略前期推廣先采用先租后賣銷售手法，投資者但愿明確租金回報(bào)，這樣風(fēng)險(xiǎn)較低，可以不久作出決定。為了使商鋪容易售出，我司建議與經(jīng)營(yíng)者洽談租賃條件時(shí)寧可犧牲長(zhǎng)某些免租期，也要把租金維持在高水平上，雖然實(shí)際有效租金是維持不變,但從投資者看來，租金回報(bào)較高而產(chǎn)生投資欲望。例如：一份兩年租約，租金價(jià)為60元/㎡/月免租期為一種月，兩年總租金為：1380元，如果將免租期延長(zhǎng)到三個(gè)月,表面租金可攀升到65.7元,從投資回報(bào)來講，表面上增長(zhǎng)了，容易吸引投資者。引入“全球特許經(jīng)營(yíng)加盟協(xié)會(huì)”大型知名品牌經(jīng)營(yíng)公司，由于內(nèi)部操作比較繁瑣普通由洽談到簽約經(jīng)營(yíng)需要比較長(zhǎng)時(shí)間，經(jīng)我司與多家品牌商家進(jìn)行接觸，就當(dāng)前工程進(jìn)度而言難度較大，她們對(duì)本項(xiàng)目均采用觀望態(tài)度，為此我司多方面考重提出“特許經(jīng)營(yíng)加盟”招商手法進(jìn)行招商。特許經(jīng)營(yíng)是西方發(fā)達(dá)國(guó)家成熟先進(jìn)一種零售方式，且近幾年來，七十多家特許經(jīng)營(yíng)在上海、北京、深圳也獲得迅速發(fā)展?！叭蛱卦S經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)”旗下附屬共有48個(gè)國(guó)家加盟，產(chǎn)品數(shù)量高達(dá)1600各種涉及各個(gè)層面并且這些產(chǎn)品，屬世界二流產(chǎn)品適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)概念。詳細(xì)做法：與特許經(jīng)營(yíng)達(dá)到合同，為本地經(jīng)營(yíng)者起到穿針引線作用，協(xié)作經(jīng)營(yíng)者領(lǐng)取經(jīng)營(yíng)權(quán)，使整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品有一定檔次，提高項(xiàng)目知名度。在投資者看來已有固定客源，增強(qiáng)投資信心，對(duì)發(fā)展商而言減輕反租壓力。與“國(guó)際名牌”總代理合伙經(jīng)營(yíng)在當(dāng)前工程進(jìn)度狀況下是比較困難引進(jìn)世界知名品牌進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，但與“國(guó)際名牌”總代理合伙經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，就可以解決以上問題。詳細(xì)做法：合伙經(jīng)營(yíng)——發(fā)展商以商場(chǎng)物業(yè)作為入股股本，經(jīng)營(yíng)者則以資金、貨款和裝修作為股本進(jìn)行合伙經(jīng)營(yíng)，從而減輕經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本緩和經(jīng)營(yíng)者資金壓力，對(duì)于發(fā)展商來說，可在短時(shí)間內(nèi)吸納商家進(jìn)場(chǎng)為日后項(xiàng)目旺場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)基本。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——由于項(xiàng)目作為新經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合，經(jīng)營(yíng)者對(duì)日后經(jīng)營(yíng)信心局限性或者資金方面問題，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是使商場(chǎng)有機(jī)會(huì)旺起來，為日后商場(chǎng)出售及出租得更好價(jià)錢作為跳板。方案一設(shè)定商場(chǎng)合伙面積1000平方米，租價(jià)為100元/m2。即發(fā)展商以10萬(wàn)×12=120萬(wàn)元作為首年投資股本，發(fā)展商則收取首年發(fā)展商總投資額50%即120×50%=60萬(wàn)元次年發(fā)展商總投資額15%收取紅利及總租金5折，設(shè)次年商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為200萬(wàn)元。即200×15%+120×50%=90萬(wàn)元第三年發(fā)展商收取總投資額10%紅利及總租金8折，設(shè)該年商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為300萬(wàn)元。即300×10%+120×80%=126萬(wàn)元第四年發(fā)展商收取總投資額10%紅利及租金，設(shè)該年商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為300萬(wàn)元。即300×10%+120=150萬(wàn)元第五年起發(fā)展商不收取紅利在第四年發(fā)展商收入基本上遞增8%。即150×0.08%+150=162萬(wàn)元。如此類推方案二對(duì)于知名品牌公司和龍頭產(chǎn)品，為吸納客戶帶動(dòng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和銷售，建立發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)者共同進(jìn)退決心，從而樹立雙方使用信心。設(shè)定合伙經(jīng)營(yíng)期為三年，發(fā)展商合伙條件同上，即為10×12×3=360萬(wàn)元，而經(jīng)營(yíng)者三年總投資額（含裝修費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用）不低于400萬(wàn)元。合伙模式為經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)方向和資金調(diào)動(dòng)，而發(fā)展商不直接參加經(jīng)營(yíng)，則負(fù)責(zé)柜臺(tái)收銀和貨品出入盤點(diǎn)，每月結(jié)算一次。而利潤(rùn)分派方面為4:6，即發(fā)展商收取40%利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者收取60%利潤(rùn)。如果經(jīng)營(yíng)虧損，虧損某些由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)。發(fā)展商則不收取物業(yè)租金。帶租約出售此方式重要針對(duì)投資者。先運(yùn)用強(qiáng)大客戶關(guān)系網(wǎng)將商鋪?zhàn)獬觥Ｙ?gòu)買者購(gòu)買后，將此前所收租金總額連同對(duì)租客權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)交給購(gòu)買者。保底出租方案1：將物業(yè)以一種較有優(yōu)惠價(jià)格出租，作為保底租金。再每月從租用者利潤(rùn)中抽取20%作租金補(bǔ)充某些。方案2：業(yè)主交付等于原則租金一半保底租金，預(yù)先進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益與發(fā)展商按比例提成，當(dāng)發(fā)展商提成高于或等于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)交保底租金時(shí)，則不必再交納當(dāng)月租金。反之，則需補(bǔ)足補(bǔ)底租金給商場(chǎng)。

營(yíng)銷推廣建議一種新項(xiàng)目推出，如果前期沒有較好鋪墊而倉(cāng)促地推出市場(chǎng)，其銷售業(yè)績(jī)一定不如抱負(fù)。要使一種項(xiàng)目銷售成功，必要作出有針對(duì)性、有力度宣傳推廣工作，項(xiàng)目形象進(jìn)一步人心，因而獲得銷售成功。故此，一種項(xiàng)目成功，足夠時(shí)間、有針對(duì)性前期鋪墊是必不可少。建議采用“迅速、集中”路線，將廣告量集中在一段時(shí)間內(nèi)投放，令海昌名城進(jìn)一步人心，使銷售事半功倍。在炒作海昌名城時(shí)，依照“總括——擴(kuò)大——深化”思路，由總體到局部不斷將項(xiàng)目形象樹立并明朗化。前期注重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目地理位置形象。后期則深化賣點(diǎn)，將具備本項(xiàng)目特色街中街概念優(yōu)勢(shì)清晰化。

推廣布置推廣思路：迅速入市制造轟動(dòng)效應(yīng)，搶占本地市場(chǎng)，積極拓展外地市場(chǎng)戰(zhàn)略方針。整體時(shí)間安排：本地市場(chǎng)銷售第一階段：10月中旬—12月第二階段：12月1日第三階段：1月20日第四階段4月1日第五階段，6月1日后12月，項(xiàng)目竣工，準(zhǔn)備揭幕，針對(duì)本地經(jīng)營(yíng)者。外地市場(chǎng)第一階段10月中旬12月第二階段12月1日第三階段1月20日第四階段4月1日第五階段6月1第一階段形象建立期時(shí)間：10月中旬—12月作為大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，必然面臨著諸多勁旅競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)，海昌名城必要慎重出戰(zhàn)，做到“首戰(zhàn)必勝”，并且不能險(xiǎn)勝，只能大勝。否則，就會(huì)被拖進(jìn)一場(chǎng)疲勞戰(zhàn)。因而，海昌名城不也許象住宅項(xiàng)目那樣逐漸升溫。一旦進(jìn)入公開銷售，就必要體現(xiàn)出不可一世氣概，第一時(shí)間積聚最旺人氣，求得第一時(shí)間旺銷，營(yíng)造出火爆熱銷氛圍。本地推廣：詳細(xì)炒作先以宣傳中山區(qū)作為突破口，繼而宣傳海昌集團(tuán)，引申出海昌集團(tuán)項(xiàng)目——海昌名城樹立海昌名城項(xiàng)目品牌確立策劃各項(xiàng)細(xì)節(jié)內(nèi)容，為日后銷售做好各項(xiàng)資料準(zhǔn)備。形式軟性廣告、硬性廣告、電視、電臺(tái)、戶外廣告全面出擊，其中以軟性廣告為主，硬性廣告為輔。目：為海昌名城入市進(jìn)行前期鋪墊，提高海昌名城入市姿態(tài)提高海昌名城知名度，提高海昌名城整體形象，乃至提高其在客戶心目中心理價(jià)位；最后能使全大連市所有目光均匯集于海昌名城。為公開發(fā)售作準(zhǔn)備，使公開發(fā)售提供有力客戶資源條件：地盤形象建設(shè)和包裝完畢售樓中心建成宣傳配合戶外大型廣告牌制作完畢樣板房裝修設(shè)計(jì)完畢銷售資料設(shè)計(jì)、印刷完畢各大報(bào)紙、電視、電臺(tái)、媒體投放籌劃應(yīng)完畢廣告、報(bào)紙平面設(shè)計(jì)完畢前期工作安排：詳細(xì)炒作內(nèi)容涉及海昌集團(tuán)炒作和海昌名城前期預(yù)熱宣傳，重要體現(xiàn)為：完畢炒作海昌集團(tuán)務(wù)實(shí)風(fēng)格和雄厚實(shí)力；完畢炒作海昌名城開發(fā)理念和發(fā)展戰(zhàn)略；這一階段是至關(guān)重要環(huán)節(jié)，是決定海昌名城順利上市階段，咱們堅(jiān)信只有做好每一細(xì)節(jié)工作，才干獲得全盤勝利。在此期間，咱們建議分為三個(gè)環(huán)節(jié)來進(jìn)行：第一步：純繕稿炒作在這一階段，新聞繕稿將是海昌名城推廣重要手段，并且繕稿廣告費(fèi)用較低。咱們建議，繕稿刊登期要高，至少每周保持有3-4篇繕稿見報(bào)，明顯區(qū)別于其他樓盤廣告形式。依照不同推廣周期，在繕稿方面咱們將有針對(duì)性進(jìn)行新聞式報(bào)道，對(duì)此，咱們使用阻截屏蔽戰(zhàn)略。第二步：工商預(yù)告廣告通過預(yù)告性宣傳，使市民有急迫感，隨著時(shí)間逼近市民對(duì)項(xiàng)目關(guān)注限度逐漸提高。把整個(gè)大連注意力之中在海昌名城。建議在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前十天，大連市所有媒體都集中報(bào)道海昌名城即將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息。第三步：推廣活動(dòng)建議海昌名城舉辦某些大型公益公眾活動(dòng)，以海昌名城贊助形式舉辦。這樣一來，大連關(guān)于新聞機(jī)構(gòu)必然對(duì)此事進(jìn)行大肆報(bào)道，為了推介這一活動(dòng)，主辦單位也將會(huì)在電視、電臺(tái)等媒體進(jìn)行大量廣告宣傳，無形中就將海昌名城不斷地灌輸給觀眾。搞贊助活動(dòng)一來可以提高項(xiàng)目檔次；二來讓政府機(jī)構(gòu)出面宣傳，也可以借助政府名聲和活動(dòng)電視廣告宣傳為咱們做形象推廣，一舉兩得。外地推廣：目：提高項(xiàng)目在外地影響力，拓展外地市場(chǎng)銷售，制造新聞熱點(diǎn)，為日后正式招商打下基本。工作內(nèi)容：與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系，以優(yōu)惠政策吸引本地知名中介機(jī)構(gòu)為銷售代理。選定廣州、深圳、上海、沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春、鞍山等都市在本地刊登軟性文章，專業(yè)雜志通過反饋信息，篩選具備招商潛力目的都市為下一階段銷售作準(zhǔn)備整合本地投資客資源理解本地投資者投資習(xí)慣，試探本地對(duì)商場(chǎng)投資興趣。舉辦招商活動(dòng)地點(diǎn)：東北三?。ㄉ婕肮枮I、長(zhǎng)春、鞍山、沈陽(yáng)）時(shí)間：11月中旬招商主題：大連王府井即將誕生形式：在本地舉辦展銷會(huì)或新聞發(fā)布會(huì)詳細(xì)操作刊登軟性文章簡(jiǎn)介大連經(jīng)濟(jì)和投資環(huán)境簡(jiǎn)介天津街改造進(jìn)展項(xiàng)目帶來商機(jī)簡(jiǎn)介項(xiàng)目特色優(yōu)惠辦法保底出租籌劃帶租約出售籌劃詳細(xì)媒體炒作見廣告公司營(yíng)銷執(zhí)行方案第二階段：公開發(fā)售一期時(shí)間：12—.1推出數(shù)量:約占整個(gè)項(xiàng)目25%（如果市場(chǎng)反映熱烈可恰當(dāng)增長(zhǎng)推出量）約：13023㎡價(jià)格：36500元/㎡推出位置：一層天津街內(nèi)街某些和某些臨街商鋪促銷辦法：利潤(rùn)提成籌劃、8+8+8籌劃條件：售樓部功能設(shè)定；銷售制度確立；銷售部工作流程；合同等法律文獻(xiàn)編制；擬定區(qū)域外銷售操作方案；售樓員服裝制作；樓書內(nèi)容設(shè)計(jì)和印刷制作；售樓部?jī)r(jià)格表、戶型圖設(shè)計(jì)和印刷制作；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)禮物設(shè)計(jì)制作完畢；沙盤模型制作；擬定按揭銀行；廣告膠卷創(chuàng)意和制作，報(bào)紙廣告發(fā)布方案及媒體選取，電視臺(tái)播放安排。廣告及宣傳：戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)與內(nèi)容由于戶外廣告重要針對(duì)流動(dòng)性質(zhì)人，注視畫面時(shí)間短暫，因此規(guī)定廣告體現(xiàn)形式簡(jiǎn)樸名了，突出主題和項(xiàng)目的志、公司名稱、熱線電話。電臺(tái)廣告創(chuàng)意和內(nèi)容電臺(tái)廣告是通過電臺(tái)頻道傳遞信息廣告，考慮其聲音傳送不易被記憶因素，在項(xiàng)目電臺(tái)廣告創(chuàng)意上應(yīng)配較高雅音樂作景,用一兩句話突出在項(xiàng)目主題,電視廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)與內(nèi)容環(huán)繞中心主題,用動(dòng)感畫面形式反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)路線、典型建筑，獲得全新視覺效果。報(bào)紙廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)與內(nèi)容在次期間設(shè)計(jì),賣點(diǎn)簡(jiǎn)介版。形象版重要推出項(xiàng)目形象定位；規(guī)劃簡(jiǎn)介版重要簡(jiǎn)介項(xiàng)目總體規(guī)劃，建筑特色、地理位置和環(huán)境等，賣點(diǎn)簡(jiǎn)介重要從項(xiàng)目建筑風(fēng)格、文化品位、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面分別簡(jiǎn)介。加強(qiáng)項(xiàng)目從總體到細(xì)部所有簡(jiǎn)介宣傳。專項(xiàng)報(bào)道、軟性宣傳在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前，開辟報(bào)刊房地產(chǎn)專欄和項(xiàng)目?？?，重要內(nèi)容是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景形勢(shì)分析，系統(tǒng)地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃等進(jìn)行綜合分析，引起消費(fèi)者興趣，引起社會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)廣泛關(guān)注，從而提高項(xiàng)目品牌。本地推廣：工作重點(diǎn)：對(duì)前期收集資料、信息進(jìn)行整頓、總結(jié)，進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳廣度，建立項(xiàng)目知名度，以種種優(yōu)惠辦法吸引買家入市。目：驗(yàn)證項(xiàng)目推廣方略、定位與否適應(yīng)市場(chǎng)，為此后強(qiáng)大銷售工作作出準(zhǔn)擬定位與調(diào)節(jié)方針，以便深化推廣工作或修正方案，為接下來推廣提供最直接市場(chǎng)反饋信息。詳細(xì)工作環(huán)節(jié)：就是在海昌名城銷期間，運(yùn)用其一切可以運(yùn)用手段屢次地加強(qiáng)促銷力度，導(dǎo)致一種“排隊(duì)搶購(gòu)”既成事實(shí)，從而從心里上徹底摧毀買家觀望心態(tài)。第一步下誠(chéng)意金階段時(shí)間為11月1日在此期間內(nèi)只收取誠(chéng)意金派發(fā)認(rèn)購(gòu)排隊(duì)證每排隊(duì)證繳納10000暫時(shí)訂金，到11月第二步內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段時(shí)間為12詳細(xì)操作如下：時(shí)間為1212月1日上午89：00至12：00排隊(duì)選鋪，先到先得；本排隊(duì)號(hào)需與《海昌名城暫時(shí)認(rèn)購(gòu)書》一起使用。本排隊(duì)號(hào)不設(shè)重復(fù)號(hào)，一次性使用。每號(hào)只能認(rèn)購(gòu)一種單位。持排隊(duì)號(hào)者可享有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)目表價(jià)格，并憑排隊(duì)號(hào)認(rèn)購(gòu)特別價(jià)格優(yōu)惠。優(yōu)惠辦法如下：NO.001——NO.010優(yōu)惠1000元/m2NO.011——NO.020優(yōu)惠990元/m2NO.021——NO.030優(yōu)惠980元/m2依此類推。若持籌者未于12月1日12明星開盤在眾多發(fā)展商不惜重金大量投放廣告今日，報(bào)紙廣告宣傳效益應(yīng)較以往有所削弱。因而，結(jié)合項(xiàng)目自身特色，舉辦有聲有色促銷活動(dòng)，更能有效而精確地吸引客戶，達(dá)到事半功倍效果。邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)或港澳臺(tái)有足夠公眾影響力，在形象上可以代充分體現(xiàn)項(xiàng)目明星作為形象大使。譚詠麟是香港最知名歌唱明星，在歌迷中有一大批追隨著，并且本項(xiàng)目目的客戶（投資者）都是與譚詠麟年齡相仿，在她們心中沒有年齡隔閡，譚詠麟形象健康，富有氣質(zhì)，社會(huì)知名度高，與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)投資目的客戶非常吻合。并且譚詠麟在退出娛樂圈后生意做得紅火，據(jù)香港文報(bào)告報(bào)道譚詠麟是香港近50年來最成功做生意藝人，譚詠麟在娛樂圈和生意界均有一定影響力和號(hào)召力。在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)天在現(xiàn)場(chǎng)位置作簽名典禮和專家人們做生意心得，對(duì)項(xiàng)目銷售帶來協(xié)助，以此旺盛人氣和提高樓盤知名度。商鋪拍賣選取8-10間商鋪進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣，同步其中選用1間商鋪?zhàn)鳛樘靸r(jià)成交（可以作假成交），制造轟動(dòng)效應(yīng)，利于項(xiàng)目炒作。詳細(xì)操作：通過媒體宣傳投放后，屆時(shí)，由銷售人員為來電或親臨現(xiàn)場(chǎng)客人詳細(xì)簡(jiǎn)介項(xiàng)目狀況，更故意識(shí)地誘導(dǎo)客人，增進(jìn)一某些購(gòu)買某些所謂準(zhǔn)備“