綜合項(xiàng)目可行性專項(xiàng)方案分析

xxx項(xiàng)目方案可行性分析匯報(bào)12月目錄淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況商業(yè)地產(chǎn)和投資環(huán)境分析項(xiàng)目地塊情況分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位及關(guān)鍵計(jì)劃思想項(xiàng)目招商和項(xiàng)目管理成本分析及利潤估計(jì)結(jié)論淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況一、淄博市經(jīng)濟(jì)情況回顧淄博，全國工業(yè)經(jīng)濟(jì)過萬億16個(gè)城市之一，全國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力30強(qiáng)，濟(jì)南城市圈中心城市，中國歷史文化名城，國家園林城市，中國瓷全部。經(jīng)過建國以來尤其是改革開放20多年建設(shè)和發(fā)展，淄博經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。1992年以來，淄博連續(xù)跨入中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)行列。多年來，全市對外經(jīng)貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中國生產(chǎn)總值每十二個(gè)月全部以10％以上速度增加。二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)淄博市轄區(qū)面積2972平方千米，市域面積5968平方千米。市域最大縱距151公里，最大橫距87公里。市轄區(qū)戶籍人口312.92萬人（截至11月1日），市域戶籍人口476.20萬人（截至11月1日），市域常住人口約為500萬人（截至底）。，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元，比增加1.8倍，扣除價(jià)格原因，年均實(shí)際增加9.2%；農(nóng)村居民人均純收入6977元，比增加1.8倍，扣除價(jià)格原因，年均實(shí)際增加8.1%?？傮w看，城鎮(zhèn)居民收入年均增速超出1979至7.4%年均增速。商業(yè)投資環(huán)境分析一、商業(yè)投資市場分析就淄博市而言，地段價(jià)值分為四方面進(jìn)行界定：商業(yè)黃金地段、學(xué)區(qū)黃金地段、CBD商務(wù)黃金地段和人居黃金地段，它們價(jià)值關(guān)鍵其實(shí)就是突出“便利性”。商業(yè)黃金地段享受是休閑娛樂和逛街購物便利性；學(xué)區(qū)黃金地段享受是學(xué)習(xí)和小孩讀書便利性；CBD商務(wù)區(qū)地段享受是商務(wù)、工作、辦事便利性；而人居黃金地段則享受是居家生活、買菜做飯等生活方法便利性。引用中國首富李嘉誠投資理論：地段、地段，還是地段?！拔沂谴筅A家”項(xiàng)目針正確就是商業(yè)黃金地段便利性，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)上巨大效益。二、投資環(huán)境分析1、區(qū)位環(huán)境商業(yè)區(qū)位優(yōu)劣，取決于商業(yè)交易區(qū)內(nèi)人口密度、消費(fèi)購置力和潛在用戶社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位。商業(yè)交易區(qū)是指項(xiàng)目所能輻射之范圍。離商業(yè)中心越近，對用戶吸引力越強(qiáng)。在商務(wù)中心區(qū)域內(nèi)，因?yàn)橄M(fèi)者多元購置力，使各類商業(yè)業(yè)態(tài)相互連接為成片商業(yè)區(qū)域，從而對消費(fèi)者更含有吸引力，其商業(yè)區(qū)位則越佳。本項(xiàng)目正處于最好商業(yè)區(qū)位。2、商業(yè)環(huán)境客流量：日均人流量人。周末約人。商場：家酒店：家銀行：家醫(yī)院：家其它：項(xiàng)目地塊情況分析地理位置：本項(xiàng)目在山東省淄博市中心xx商業(yè)大樓，周圍地域?yàn)樯虡I(yè)區(qū)域，酒店、商場、銀行、醫(yī)院等鱗次櫛比。關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑總層數(shù)：6層項(xiàng)目可用層數(shù)：3/4/5/6層，累計(jì)180個(gè)房間商業(yè)建筑密度：密集車位數(shù)：項(xiàng)目計(jì)劃【3層】【4層】【5層】【6層】第四章項(xiàng)目SWOT分析（Weakness）限制●（Weakness）限制●項(xiàng)目所在建筑在環(huán)境外觀上競爭力較弱。項(xiàng)目所處建筑外觀因建造時(shí)間較長已顯破舊，建筑內(nèi)部現(xiàn)已經(jīng)有商品參差不齊，服務(wù)水平低下，對我們項(xiàng)目商業(yè)品牌提升影響較大。優(yōu)勢（Strength）●優(yōu)越地理位置。在淄博市中心商業(yè)區(qū)中心路段，景觀、樹木，林立人行道兩旁，彩色霓虹燈交相輝映。在合理布局計(jì)劃前提下，進(jìn)行經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分，在商品上追求新奇獨(dú)特，確保商業(yè)中心連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展趨勢，立于市場不敗之地。“我是大贏家”棋牌室在經(jīng)營業(yè)態(tài)上，總結(jié)了周圍經(jīng)營內(nèi)容及模式，定位特色經(jīng)營業(yè)態(tài)，做到人無我有，人有我強(qiáng)，人強(qiáng)我精。并能夠依據(jù)市場改變隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)市場需要，避免無須要風(fēng)險(xiǎn)。SWOT分析SWOT分析●●市場是不停改變，競爭是永遠(yuǎn)存在。不管是前期用戶招商競爭，還是后期消費(fèi)者競爭全部是趨于白熱化。未來周圍未知商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)，也有可能帶來潛在威脅。（Threat）挑戰(zhàn)●商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，酒店及商場較多，缺乏娛樂休閑產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目有能力和足夠空間，把握市場動(dòng)態(tài)，降低無須要競爭，提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)水平，和其它商業(yè)項(xiàng)目形成互補(bǔ)，從而提升市場競爭力。機(jī)遇（Opportunity）項(xiàng)目定位及關(guān)鍵計(jì)劃思想棋牌室，作為一個(gè)風(fēng)靡中國商業(yè)形態(tài)，多年來大有席卷神州之勢。經(jīng)過幾年發(fā)展，棋牌室在中國經(jīng)歷了一個(gè)曲折發(fā)展過程：棋牌室最初由早期棋社和賭場演變而來，棋牌游戲作為一個(gè)室內(nèi)，多人娛樂活動(dòng)，適合在人員密集場所進(jìn)行，又因活動(dòng)周期短，人員流動(dòng)快，所以需要一個(gè)場所提供各處人趕來進(jìn)行棋牌娛樂活動(dòng)。棋牌室在這么背景下應(yīng)運(yùn)而生。服務(wù)于小區(qū)或區(qū)域性市場，含有行業(yè)獨(dú)特征。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃以下:【3層】：電玩城【4層】：棋牌室/小吃美食街/桌球室（1-2間）【5層】：棋牌室/足療室（1-2間）服務(wù)型商業(yè)形態(tài)，六大功效驚艷全城【6層】：棋牌室/客房/兒童活動(dòng)區(qū)（1間）服務(wù)型商業(yè)形態(tài)，六大功效驚艷全城“我是大贏家”項(xiàng)目集棋牌室、電玩城、美食、客房、桌球室及兒童活動(dòng)區(qū)六大功效于一體，經(jīng)過對當(dāng)?shù)赜蛳M(fèi)形態(tài)深入調(diào)查，有意識(shí)地對“我是大贏家”項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)型態(tài)進(jìn)行合理整合，努力爭取達(dá)成多個(gè)經(jīng)營相互帶動(dòng)，從而真正實(shí)現(xiàn)品牌盈利?？茖W(xué)商業(yè)管理，八大盈利模式讓你賺不停在商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分上面遵從優(yōu)異商業(yè)形態(tài)，符合人群消費(fèi)心理，全方位引導(dǎo)人群消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)完全無死角經(jīng)營：小吃街招商、棋牌室/電玩城/住宿/桌球/足療室/兒童活動(dòng)區(qū)收益和“我是大贏家”棋牌大賽招商收益（門票、冠名費(fèi)、贊助費(fèi)等），八大經(jīng)營模式相互依靠，完全確保能持久盈利。在盈利模式上，以“二十四小時(shí)全天候服務(wù)，360度全方位盈利”標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)人群覆蓋各年紀(jì)層、各生活層，在“吃喝玩樂”中讓商家受益匪淺，確保項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定和連續(xù)發(fā)展。第六章項(xiàng)目招商和項(xiàng)目管理招商是經(jīng)營成功前提招商目標(biāo)招商目標(biāo)小吃街招商“我是大贏家”棋牌大賽小吃街招商依據(jù)小吃街定位及經(jīng)營模式以“鋪檔”方法進(jìn)行招商，鋪檔招商面積不限大小，不限小吃區(qū)域及種類。各檔口招商以特色小吃為主，其它餐飲類（如冷飲吧等）為補(bǔ)充，采取統(tǒng)一裝修風(fēng)格及服裝，在統(tǒng)一管理下提升品牌整體形象及服務(wù)水平。盈利方法采取管理費(fèi)及銷售分成方法實(shí)現(xiàn)投資盈利?！拔沂谴筅A家”棋牌大賽以推廣“我是大贏家”品牌、提升項(xiàng)目整體形象、擴(kuò)大項(xiàng)目識(shí)別度為目標(biāo)，以公開透明比賽賽制為標(biāo)準(zhǔn)，最終達(dá)成娛樂、豐富生活及項(xiàng)目盈利雙贏效果?！举愔圃O(shè)置】月賽→季度賽→年底決賽。【內(nèi)容設(shè)置】棋類（象棋、五子棋）、牌類（斗地主）和麻將類?！拘问皆O(shè)置】晉級賽、挑戰(zhàn)賽。每場比賽全部設(shè)置門票、獎(jiǎng)項(xiàng)贊助及冠名。【賽程設(shè)置】12場月賽、4場季度賽、4場挑戰(zhàn)賽、1場年度總決賽。累計(jì)21場比賽?！居椒ā?1場比賽門票收益/大賽贊助商/獨(dú)家冠名權(quán)經(jīng)營模式經(jīng)營模式本項(xiàng)目將采取統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營基礎(chǔ)經(jīng)營模式：（1）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)明確合理劃分，避免同類經(jīng)營。（2）自主經(jīng)營，統(tǒng)一管理。（3）專門管理人員團(tuán)體。（4）對招商項(xiàng)目建立或聘用專門策劃推廣團(tuán)體。營銷推廣營銷推廣成功營銷推廣，將成為“我是大贏家”項(xiàng)目標(biāo)動(dòng)力保障，沒有好營銷推廣，再好環(huán)境、再好項(xiàng)目，消費(fèi)者不知道或不接收，全部無法在猛烈市場競爭中生存下來。怎樣演繹佰興生活廣場這個(gè)品牌，成為了營銷推廣關(guān)鍵，要想成功營銷推廣，必需做到以下幾點(diǎn)：1.綜合性營銷推廣活動(dòng)綜合性營銷活動(dòng)推廣，關(guān)鍵指“我是大贏家”項(xiàng)目標(biāo)策劃設(shè)計(jì)和營銷推廣活動(dòng)。這種類型營銷是將消費(fèi)者吸引到本項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)確保。2.短距離營銷推廣活動(dòng)所謂短距離營銷推廣，就是指經(jīng)過營銷手段將居住在本市各區(qū)域消費(fèi)者吸引到本項(xiàng)目中來。3.長距離營銷推廣活動(dòng)所謂長距離營銷推廣，就是指經(jīng)過營銷手段將其它地域消費(fèi)者吸引到本項(xiàng)目中來。能夠經(jīng)過居住在周圍酒店外地用戶傳輸信息，同時(shí)利用營銷策劃向外傳輸相關(guān)信息。保安人員9名保安部經(jīng)理2名保安人員9名保安部經(jīng)理2名第七章成本利潤分析一、成本投入本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵成本分為三大部分：1.房屋租金總面積：年租金總費(fèi)用：萬2.裝修部分根據(jù)元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用為：根據(jù)5年分?jǐn)傃b修費(fèi)用，每十二個(gè)月分?jǐn)偅?.管理費(fèi)用支出管理團(tuán)體：策劃團(tuán)體：成本投入總計(jì)：二、投資回報(bào)本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵回報(bào)來自三大部分：1.小吃街招商管理費(fèi)：銷售分成：2.各經(jīng)營收益棋牌室：電玩城：桌球室：客房：足療室：兒童活動(dòng)區(qū)：3.棋牌大賽：門票：贊助費(fèi)：冠名權(quán)：投資回報(bào)總計(jì)：第