長興米蘭安居房工程可行性研究報告定稿樣本

第一章總論一、項目背景 （一）項目名稱：長興米蘭安居房工程項目（二）承辦單位：浙江長興濱河實業(yè)有限公司（三）項目可研報告編制根據(jù)1、湖州市建設局《湖州市都市規(guī)劃管理技術規(guī)定》2、長興縣建設局《長興米蘭安居房工程設計規(guī)定》附規(guī)劃紅線圖3、《長興米蘭安居房工程規(guī)劃及建筑設計》4、長興縣建設局《關于長興米蘭安居房工程設計方案項目規(guī)劃例會審批意見書》5、項目可研報告編制委托書6、《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版）7、《投資項目可行性研究指南》8、現(xiàn)行關于建設法規(guī)、規(guī)范二、項目概況（一）建設規(guī)定本項目旨在將長興米蘭安居房工程建設成為廿一世紀當代人文住宅社區(qū)，提高社區(qū)品味。充分運用周邊資源，營造一種環(huán)境優(yōu)美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷當代化高品質住宅社區(qū)，并體現(xiàn)“親、善、美”和諧宗旨。創(chuàng)立新型居住空間環(huán)境，實現(xiàn)住宅日照、朝向、通風、景觀均好性，提供便捷合理人車分流交通系統(tǒng)。（二）建設范疇長興米蘭安居房工程位于長興環(huán)境優(yōu)美城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座都市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約4.8公頃，分三期實行。（三）建設內容本項目建設內容分為4~5層安頓房住宅和商品房住宅。安頓房住宅共計300戶；商品房住宅共計280戶，其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。住宅層高2.9米，多層住宅建筑高度不大于20米，高層建筑高度在60米以內，建筑底層設立架空自行車停車庫。并集中設立地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫。同步建設相應基本設施工程、景觀綠化工程以及其她公共配套設施。（四）建設規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積48017.5平方米，其中一期用地面積16160.3平方米，二期用地面積17027.5平項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積1.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米（五）重要建設條件本項目建設符合長興縣都市總體規(guī)劃規(guī)定，區(qū)域內供水、供電、通訊等配套設施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設條件。（六）項目投入總資金、資金籌措及使用籌劃1、項目投入總資金項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共30138萬元，其中土地成本10080萬元，建安工程費15173萬元，前期工程費659萬元，基本設施建設費825萬元，公共配套建設費20萬元，其她費用560萬元，開發(fā)期稅費1236萬元，管理費用150萬元，不可預見費1435萬元。2、資金籌措籌劃本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。3、資金使用籌劃投入籌劃如下，自有資金1.2138億所有用于投資；商請銀行五年期貸款1.8億元。（七）重要技術經(jīng)濟指標表1-1重要技術經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地面積m248017.5總建筑面積m293228.6地上建筑面積m277296.8地下建筑面積m21.2半地下建筑面積m23926.6住宅建筑面積m268924.8其中高層住宅m233289.6多層住宅m235635.2配套及公建建筑面積m28372其中沿街商業(yè)建筑面積m27469.4物業(yè)管理用房面積m2456社區(qū)服務用房面積m2446.6容積率m21.61建筑占地面積m211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1總戶數(shù)戶580其中安頓房戶數(shù)戶300商品房戶數(shù)戶280停車數(shù)個402其中地下停車個297半地下停車個105三、重要結論與建議（一）重要結論本項目系安居房建設項目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但是項目社會效益比較明顯，維護了長興社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改進了都市面貌，提高中低收入居民生活環(huán)境和生活質量。同步，該項目還會衍生一定經(jīng)濟效益，進一步加快投資步伐，推動了都市基本設施建設，增進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因而，項目建設綜合效益明顯。（二）建議建議在工程建設中建立權責分明、制約有效機制，更有效地控制項目投資、工期、質量，使投資效益最大化，以提高項目開發(fā)建設總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權責。第二章項目建設背景及必要性一、項目建設背景長興地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。處在長江三角洲地理中心，全縣面積1430平方公里，轄10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)和1個省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，既有人口62萬，長興山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。是長江三角洲經(jīng)濟區(qū)迅速崛起新興都市。近年來，長興縣在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，按照建設山水園林型當代化新興都市目的，長興縣正努力打造“中華人民共和國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明都市”、“國家園林縣城”、“國際花園都市”等五張名片，并已榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣、全國綜合實力“百強縣”、“省級示范文明都市”、“國家園林縣城”、“國際花園都市”等稱號。工業(yè)經(jīng)濟提速增效，運營質量得到改進，以技術改造和新產(chǎn)品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等老式產(chǎn)業(yè)得到改造，機械電子、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起，技術含量高、附加值大高新技術產(chǎn)品發(fā)展較快；長興實行了大力發(fā)展高效農業(yè)，走農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營農業(yè)經(jīng)濟振興戰(zhàn)略，著力調節(jié)糧經(jīng)比例，大力推動效益農業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產(chǎn)和花卉苗木等六大農業(yè)主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)?；r產(chǎn)品生產(chǎn)基地，同步農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具成效；長興縣還以區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展領域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息征詢、交通運送業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點商貿物流中心初具規(guī)模。全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）240億元，全縣完畢財政總收入33.89億元，比增長10%；完畢地方財政收入18.47億元，比增長13.3%；全年完畢固定資產(chǎn)投資157.56億元；社會消費品零售總額91.15億元?？梢?，長興以科學發(fā)展為主題，構造調節(jié)為主線，擴大開放為主調，堅持發(fā)展為第一要務，已真正步入一種高速、穩(wěn)定良性發(fā)展期。長興縣經(jīng)濟及財政迅速增長，加快了都市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間第一著力點，更是掀起大建設大開發(fā)熱潮。在縣委、縣政府對的領導下、按照“人民都市人民建”方針，通過近年建設發(fā)展，都市基本設施基本齊全，都市服務功能不斷完善。特別是改革開放二十近年來，都市建設步入快車道?？h委、縣政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)立園林化都市目的，使都市環(huán)境更加美好。同步大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營都市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基本設施建設力度，有力地拉動了全縣經(jīng)濟增長。在加快都市基本設施建設同步，房地產(chǎn)開發(fā)建設穩(wěn)步有序發(fā)展。都市美化、綠化、亮化、凈化獲得明顯成果，園林化都市初具規(guī)范。長興縣居民普遍感到都市天空藍了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活更舒服了。為進一步完善都市住宅供應體系，滿足中低收入家庭需要，改進中低收入家庭住房條件，增進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快實行安居房建設工程勢在必行。長興米蘭安居房工程位于明珠路以西、龍山大道以南長興環(huán)境優(yōu)美城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座都市綜合空間開發(fā)。二、項目建設必要性（一）本項目建設對于加快長興城區(qū)建設，推動長興跨越式發(fā)展意義重大。推動長興大建設、打造當代化都市，是縣委、縣政府順應經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推動長興崛起作出重大決策。為了繼續(xù)強力推動“大發(fā)展、大建設、大環(huán)境”，經(jīng)濟合用房無疑是最大前提，誰先把社會保障性質住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設先機，贏得發(fā)展積極?？梢姡?jīng)濟合用房建設工作在都市建設中先行作用日益明顯，一是保障了都市總體規(guī)劃和建設項目順利實行，使市區(qū)建成面積不斷擴大；二是為住房困難低收入家庭提供社會保障性質住宅，使其能安居樂業(yè)，增進社會和諧穩(wěn)定；三是增進了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)健康發(fā)展。本項目是長興當代化都市建設重要構成某些，也是長興向城西擴展、發(fā)展主陣地。如果不抓緊做好經(jīng)濟合用房工作，必將錯失加快建設發(fā)展良機，喪失新一輪區(qū)域競爭積極權。并且，經(jīng)濟合用房工作宜快不適當慢，時間拖得越長，風險就越大，付出成本就越高。從這個意義上說，抓好經(jīng)濟合用房工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因而，在思想上、行動上都不能有絲毫懈怠，一定要以迅速推動工作成效，把機遇轉化為現(xiàn)實。（二）本項目建設是提高城區(qū)形象、改進都市環(huán)境迫切需要。長興縣經(jīng)濟是新興都市經(jīng)濟，而都市發(fā)展往往取決于良好都市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們共識。長興近幾年迅速發(fā)展，無不得益于都市基本設施改進、環(huán)境形象提高。通過建設經(jīng)濟合用房，使住房困難低收入家庭“居者有其屋”保證人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結。本著對人民負責態(tài)度，站在長興長遠發(fā)展大局高度，本著對民眾負責態(tài)度，加快經(jīng)濟合用房建設，以住房困難低收入家庭居住條件改進，進而提高長興縣雉城鄉(xiāng)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇已迫在睫。本項目以長水港沿河綠帶為景觀核心，營造點、線、面不同形態(tài)景觀水景，通過幾何形與自然形組合并與廣場、綠地相結合營造通透靈秀人文景觀。并且社區(qū)綠地并不但為社區(qū)內住戶所有，將輻射向都市，與都市共享，成為長興縣又一道亮麗風景線。本項目建筑形態(tài)簡潔、明快，采用平屋頂設計，將生動建筑符號與當代形體相結合。注重建筑材質及色彩呼應，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活回歸感，在喧囂、激烈、多變當代都市中，營造人們企盼已久家。（三）本項目建設是維護社會穩(wěn)定需要。經(jīng)濟合用房工作不但關系到都市建設與否可以順利進行和都市與否可持續(xù)發(fā)展問題，并且還涉及低收入家庭切身利益和社會穩(wěn)定問題。對此，長興縣委、縣政府對經(jīng)濟合用房工作予以高度注重，將經(jīng)濟合用房管理工作納入重要議事日程，全縣經(jīng)濟合用房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學化及管理有序運營軌道。近年來，長興縣不斷加快經(jīng)濟合用房建設步伐，但仍存在經(jīng)濟合用房建設速度跟不上低收入家庭規(guī)定改進住房條件現(xiàn)象，建成并投入使用經(jīng)濟合用房還不能完全滿足低收入家庭需要，在一定限度上影響了社會安定。為此長興縣委、縣政府極力加快經(jīng)濟合用房建設進度。進一步創(chuàng)新和發(fā)展經(jīng)濟合用房建設模式，積極履行經(jīng)濟合用房建設市場化運作，采用切實可行辦法和辦法，勉勵和引導實力強、信譽好開發(fā)建設單位參加經(jīng)濟合用房建設，切實解決資金瓶頸問題。本項目建設順應長興縣經(jīng)濟合用房建設發(fā)展思路，所有新建經(jīng)濟合用房所有出售給住房困難中低收入家庭，開發(fā)建設宗旨就是最大限度地滿足住房困難中低收入家庭住房條件，加快工程建設，努力把經(jīng)濟合用房建設成為群眾滿意“精品工程”，力求讓中低收入家庭早日住上經(jīng)濟合用房。（四）本項目建設是以民為本、造福于民體現(xiàn)。以民為本，想群眾之所想，急群眾之所急，造群眾之所福，這是獲得群眾支持唯一途徑。長興縣依照國家和浙江省關于規(guī)定，以“高起點規(guī)劃、高水平設計、高原則建設、高效能管理”為規(guī)定，讓中低收入家庭從中感受到了新舊變化，生活質量明顯提高，成為政府建立經(jīng)濟合用房制度最大受益者。對于群眾來說，經(jīng)濟合用房建設一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多就業(yè)機會；另一方面，新經(jīng)濟合用房社區(qū)建設將極大地改進中低收入家庭居住條件和生活質量，因建設經(jīng)濟合用房而獲得發(fā)展成果必將在最大范疇、最大限度上惠及百姓。

詳細到本項目建設，還將充分運用都市水面周邊環(huán)境資源，營造一種環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷當代化高品質住宅社區(qū)，并體現(xiàn)本安居房社區(qū)“親、善、美”和諧宗旨。因而，抓好本項目經(jīng)濟合用房建設工作，既是貫徹長興縣委、縣政府關于加快解決中低收入家庭住房問題詳細舉措，又是維護群眾利益、增進長興發(fā)呈現(xiàn)實需要?？梢?，本項目建設是十分迫切和必要。第三章建設單位概況浙江長興濱河實業(yè)有限公司成立于5月，注冊資本80000萬元。由長興都市建設有限公司與長興縣都市建設發(fā)展總公司共同出資組建而成，公司地址長興縣雉城鄉(xiāng)金陵中路257號，重要經(jīng)營范疇是：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、都市基本設施建設、旅游資源開發(fā)、都市建筑物等項目。浙江長興濱河實業(yè)有限公司自成立以來，就選取了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護運用可持續(xù)發(fā)展開發(fā)模式和發(fā)展道路，積極倡導“花園中建都市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等當代發(fā)展理念。公司建立了當代化公司管理模式，采用直線職能機構管理方式，構筑了一種精簡高效組織框架。初步擁有一支分工專業(yè)、高度合伙先進員工隊伍，保證了公司專業(yè)水準和創(chuàng)新能力。雖然成立時間不長，但已開始致力于公司文化建設，強調以物質文化為基本、制度文化為核心、精神文化為核心。營造獨特居住文化是該公司房屋開發(fā)原則。建筑有其獨特語言，但意義不在建筑自身，更多則是一種文化體現(xiàn)。一種定位精確、獨具特色樓盤往往具備濃厚居住文化氛圍，它給業(yè)主提供不但是一種容身居所，更是一種生活方式，甚至能體現(xiàn)業(yè)主自身一種價值取向。該公司倡導“與時俱進、超越自我”公司精神，與時俱進是時代提出規(guī)定，沒有最佳只有更好，沒有停頓只有邁進。超越自我是公司精神核心與靈魂，超越意味著永不滿足，只有不斷地超越自己、超越過去、超越今天才干超越別人，才干謀求明天發(fā)展。這是公司長遠發(fā)展所需實踐精神，是公司員工精神紐帶、心理依存、行為導向和實踐哲學，是實現(xiàn)公司主線目的動力。公司將秉承“與時俱進超越自我”公司精神，高瞻遠矚，緊抓市場脈搏，規(guī)劃公司發(fā)展藍圖。該公司以開拓創(chuàng)新、誠信經(jīng)營為經(jīng)營方針。當今時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代，公司要發(fā)展，決不能因循守舊，固步自封，在思想上、觀念上、管理上、技術上、產(chǎn)品上都要有所創(chuàng)新。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，是信譽經(jīng)濟，必要遵紀守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，重疊同、守信用。公司在開發(fā)房產(chǎn)背后事實上是在經(jīng)營自己信譽，誠信是公司巨大重要無形資產(chǎn)。因而，該公司始終堅持經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧前提，發(fā)揚團結、奉獻、求實、創(chuàng)新精神，實現(xiàn)規(guī)劃高原則，全力為都市人民營造綠色生態(tài)家園；堅持建設高質量，全力為客戶建造滿意放心房；貫徹服務高效益，全力為消費者提供既優(yōu)質高效、又便捷周到售前售中售后服務房地產(chǎn)開發(fā)建設項目。第四章建設規(guī)模一、建設規(guī)模根據(jù)與原則（一）建設規(guī)模根據(jù)依照長興縣政府關于對經(jīng)濟合用房開發(fā)建設構思和該區(qū)域經(jīng)濟合用房現(xiàn)狀及住房困難中低收入家庭對用房實際需求，按照國家、浙江省關于經(jīng)濟合用房現(xiàn)行政策和關于規(guī)定，參照當前省內類似經(jīng)濟合用房規(guī)模，研究擬定本項目規(guī)模。（二）建設規(guī)?；驹竸t堅持適度發(fā)展，加快建設，不斷完善愿則。從經(jīng)濟合用房實際需要出發(fā)，運用既有建設條件和優(yōu)勢。力求使本項目在規(guī)模上，既滿足當前需要又兼顧此后發(fā)展，在原則上，既符合國內國情又適應人民群眾不斷增長生活消費水平。堅持經(jīng)濟合用房市場化原則。按照產(chǎn)業(yè)化思想和市場經(jīng)濟規(guī)律建設經(jīng)濟合用房，應充分體現(xiàn)多元化服務及各種形式建筑規(guī)模合理配比，達到社會效益和經(jīng)濟效益統(tǒng)一。堅持經(jīng)濟合用房建設規(guī)范化原則。本項目應按照國家、浙江省關于經(jīng)濟合用房關于政策、規(guī)定和基本原則建設，以中低收入家庭需要。（三）建設規(guī)模本項目所建安居房，將分為三期開發(fā)：1、一期用地面積16160.3平方米，二期用地面積17027.5平方米，三期用地面積14829.7平方米。2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積1.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。3、項目4~5層安頓房住宅300戶，多層商品房40戶，高層商品房240戶。第五章項目選址及建設條件一、項目選址本項目位于長興環(huán)境優(yōu)美城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近長興縣人民醫(yī)院，東側為國際金座都市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約4.8公頃，分三期實行。二、項目建設條件（一）自然環(huán)境1、地形長興位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原過渡地區(qū)，三面環(huán)山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原一某些。全縣東西長53公里，南北長52公里，境內海拔較低，地勢呈西北和南部高，中間和東部低平特性。本項目范疇內地形總體平坦。2、氣候長興屬中緯度亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超過10mm年平均天數(shù)為41天，每年4～9月降水比較集中，為852mm，其中5～6月為霉雨期，8～9月為臺風雨期。8級臺風年平均一次，風速不不大于14m/s，最大風速26m/s。3、水文長興東瀕太湖，縣域主干河流均發(fā)源于西部山區(qū)，由西向東，分別由干流和婁港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、長興港、泗安塘等31條澗港，全長417.4公里，流域面積約1735平方公里；南部水系有西苕溪等5條港，全長59公里，流域面積約2275平方公里。長興近年平均年降水量為1309毫米，近年平均年徑流深為500～700毫米。境內河流水文特性重要受季節(jié)雨量分布不均影響，洪枯期分明。歷史最高洪水位（1999年）6.30m（吳淞），長興港最高洪水位為5.57m。（二）社會經(jīng)濟條件1、社會經(jīng)濟全面發(fā)展。近年來，長興經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。長興縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值240億元，人均GDP5500美元，財政總收入33.89億元，其中地方財政收入18.47億元。長興縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國科技進步先進縣、省文明都市、省園林都市、省教誨強縣、雙擁模范縣、國家園林縣城、國際花園都市等稱號。2、交通優(yōu)勢得天獨厚。杭寧、申蘇浙皖兩條高速公路和104、318兩條國道穿境而過；宣杭、新長、長牛三條鐵路橫貫東西；被譽為“東方萊茵河”長湖申航線發(fā)端于此、直達上海。長興距上海、杭州、南京、寧波、蘇州等長三角地區(qū)都市均在200公里以內。3、都市建設突飛猛進。近年來，長興縣按照“拉開框架、增強功能、改進環(huán)境、提高品位”思路，積極實行“東擴南進、北延西控、中間完善”都市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高原則建設、高效能管理，都市建設獲得突破性進展。在《長興都市總體規(guī)劃》指引下，相繼編制了《中心城區(qū)都市設計》、《長興都市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》等一批專項規(guī)劃，形成了科學合理城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。“十一五”期間長興都市建設投資力度空前，都市發(fā)展空間有序拓展，城區(qū)每年以近3平方公里速度擴張，一座設施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達山水園林型當代化新興都市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。4、文化底蘊深厚悠久。茶圣陸羽撰寫了曠世巨作《茶經(jīng)》，長興因而成為茶文化發(fā)祥地；長興也是陳朝開國皇帝陳霸先故鄉(xiāng)，仙山顯圣寺、水口壽圣寺聞名海內外，史稱“帝鄉(xiāng)佛國”。長興資源廣博，物產(chǎn)豐饒，金釘子、古銀杏、揚子鱷三大自然瑰寶聞名中外，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、建材之庫、中華人民共和國銀杏之鄉(xiāng)”美稱。5、都市品位不斷提高。長興縣大力開展生態(tài)環(huán)境建設，進一步美化、綠化、亮化都市，以山水園林景觀凸現(xiàn)都市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺跡公園、和睦塘公園等，都市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標均有提高。堅持高水準設計都市街景，一批先進設計、精品建筑相繼浮現(xiàn)，都市品位不斷提高。（三）市政基本設施依照市政規(guī)劃，本地塊內設都市加壓給水泵站，電信、網(wǎng)通、有線電視機房等公用設施，配套齊全。因而，有較為成熟基本條件，有水資源條件等景觀基本，有助于建設人性化居住空間和功能復合都市發(fā)展區(qū)。第六章項目建設內容及建設方案一、建設內容本項目建設內容分為4~5層安頓房住宅和商品房住宅。安頓房住宅共計300戶；商品房住宅共計280戶，其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。住宅層高2.9米，多層住宅建筑高度不大于20米，高層建筑高度在60米以內，建筑底層設立架空自行車停車庫。并集中設立地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫。同步建設相應基本設施工程、景觀綠化工程以及其她公共配套設施。二、規(guī)劃設計技術指標項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地面積m248017.5總建筑面積m293228.6地上建筑面積m277296.8地下建筑面積m21.2半地下建筑面積m23926.6住宅建筑面積m268924.8其中高層住宅m233289.6多層住宅m235635.2配套及公建建筑面積m28372其中沿街商業(yè)建筑面積m27469.4物業(yè)管理用房面積m2456社區(qū)服務用房面積m2446.6容積率m21.61建筑占地面積m211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1總戶數(shù)戶580其中安頓房戶數(shù)戶300商品房戶數(shù)戶280停車數(shù)個402其中地下停車個297半地下停車個105三、規(guī)劃布局與建筑總體設計(一)整體布局依照都市設計定位及總體構思，本規(guī)劃西北、東北側為都市護城河及綠化景觀帶，東側為明珠路。沿護城河及西南側臨近人民醫(yī)院布置多層建筑，通過建筑間位置變化，形成豐富優(yōu)美都市天際線，并將都市景觀資源更好引入到社區(qū)內。沿明珠路布置高層商住樓，形成富于變化都市界面。流線組織上強調人車分流，強調社區(qū)安靜、和諧、人性化。配套物管用房，依照規(guī)定，結合住宅設立在社區(qū)中心底層，此外，獨立設立服務用房，便于整體管理。出入口考慮到南太湖總部經(jīng)濟園規(guī)劃設計以及原有米西村道路，結合分期實行條件，綜合設計，用一條回環(huán)式重要道路將建筑串聯(lián)起來，充分考慮地塊同都市道路聯(lián)系，以便出行。設計了點式樓和架空層，使周邊自然景觀能滲入到社區(qū)內部。(二)交通組織通過基地、人流、交通分析，咱們將地塊社區(qū)主次入口設在東側，由明珠路都市道路導入，一期實行道路考慮同米西村原有道路相接。社區(qū)內部由寬6米人車混行道路相連接，形成回環(huán)式交叉路網(wǎng)體系。地塊內部道路系統(tǒng)簡潔、高效，服務區(qū)域均衡。結合重要出入口路段設立地下車庫出入口。板式建筑間通過基面抬升形成半地下機動車停車庫。通過建筑架空層設立自行車停車庫。在建筑之間形成持續(xù)步行通道，使得社區(qū)內部形成環(huán)形獨立步行交通系統(tǒng)，實現(xiàn)抱負人車分離系統(tǒng)。(三)綠化系統(tǒng)由于基地用地狀況較為緊張，而周邊景觀資源較好，本規(guī)劃以充分運用周邊景觀資源為最大出發(fā)點。內部景觀以周邊水體為景觀核心，通過對水體及沿河綠化帶園林化設計，形成開敞空間，將護城河景觀資源充分引入到社區(qū)內部及都市之中。在整體基本上，著意強調組團環(huán)境塑造，將集中綠地融合到每個庭院環(huán)境中，達到“均好性”，繼而營造出一種和諧可親、布滿詩情畫意人居環(huán)境。通過半地下車庫基面抬升，形成立體景觀綠化。集中綠地沿社區(qū)環(huán)線展開，動靜結合，與住宅互相映襯。宅間綠地布置很大限度上實現(xiàn)了自然－居?。ぷ鳎涣鳎瓓蕵泛椭C，與中心綠地相呼應，創(chuàng)造了宜人多趣空間環(huán)境。綠化種植充分發(fā)揮植物造景，達到一定意境?；赝鈬笸诵纬芍苓吘G帶，以樹林、灌木、草坪組合綠帶為住區(qū)提供良好周邊綠化屏障。四、建筑設計(一)平面設計依照規(guī)劃條件規(guī)定及考慮到使用者接受度，本社區(qū)重要布置4—5層安頓房住宅、18層商品房住宅?？紤]居住人群多元性及特殊性，分別針對不同人群設計了不同戶型。不同類型戶型，均遵循朝向、景向、高得房率、高經(jīng)濟性和實用空間原則。（1）．安頓房戶型：總計300戶。60㎡戶型40戶，80㎡戶型40戶，100㎡戶型110戶，120㎡戶型110戶為主，設立4—5層多層住宅，戶型設計上強調廚房和陽臺設計，小戶型設計緊湊，功能分區(qū)合理，最大限度提高空間使用率。（2）．商品房戶型：總計280戶。其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。以市場典型戶型為主，品種豐富，以家庭構造單元進行戶型設計。戶型設計均采用全明設計，自然采光通風良好，以點式高層形式布置在社區(qū)中。(二)豎向設計住宅層高為2.9米，多層住宅建筑高度不大于20米，高層建筑高度控制在60米以內。建筑底層設立架空自行車停車庫。并集中設立地下機動車停車庫，半地下機動車停車庫。(三)立面設計在總平面布置基本上，建筑造型力求簡潔、大氣，強調建筑體量穿插關系，在風格上，追求創(chuàng)新同步，又不失住宅建筑穩(wěn)重及親和力。在建筑細節(jié)上，精心推敲梁柱、墻面、窗、屋頂細節(jié)構成。從整體建筑造型出發(fā)，設計適當開窗、實墻比例，并以陽臺為靈活造型元素，再結合線腳、窗臺、收邊、屋頂?shù)燃毠?jié)元素，力求整體造型細節(jié)豐富，又不失整體比例協(xié)調。在建筑材料應用上，方案一以暖灰色調為主，以白色面磚、玻璃和木色百葉為主，體現(xiàn)簡潔設計風格。沿街商住同住宅社區(qū)造型統(tǒng)一，形成整體都市形象。方案二以冷灰色面磚、玻璃和碳灰色鋁制百葉為主。色彩以灰色調為主，體現(xiàn)住宅建筑莊嚴典雅氛圍。五、施工組織與工程管理（一）工程材料供應與質量控制本工程所需建設材料重要為水泥、鋼筋、碎石、塘渣、片塊石、黃沙、粉煤灰、瀝青、石灰等。為保證工程質量，此后工程實行過程中應嚴格控制原材料質量，施工單位采購材料、半成品、購配件，須采用大中型廠家生產(chǎn)優(yōu)質產(chǎn)品，符合施工圖紙和關于原則、規(guī)范規(guī)定，并有有關產(chǎn)品合格證明及相應檢測數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證承認，在使用前應按發(fā)包方和監(jiān)理規(guī)定進行檢查或實驗，不合格不得使用。各種砼配合比在施工前由材料檢測中心實配，并獲得報告。各種工程實驗按照驗收規(guī)范規(guī)定抽檢。對鋼筋、預應力鋼絞線、錨具等按照有關質量原則進行嚴格檢查，不得有裂縫、傷痕、銹蝕或變形等。（二）工程施工與管理本項目從監(jiān)理單位、施工單位選取均實行招投標制度，以公開招標方式選取報價合理，可以滿足建設工期及質量，安全有保證，技術力量和管理水平符合規(guī)定以及資信業(yè)績好單位。施工時應與建筑、構造、水、電、暖通等各專業(yè)施工和安裝公司密切配合，做好各種預埋件和預留洞施工，保證位置精確、表面平整、連接牢固且無漏掉，禁止事后敲鑿。施工過程中施工單位必要嚴格按施工圖紙、國家現(xiàn)行關于原則和規(guī)范、工程質量檢查評估統(tǒng)一原則等文獻及雙方確認施工組織設計，精心施工、記錄、檢查，通過健全質量保證體系和檢查制度，嚴格把好每道工序質量關，以保證所有工程達到良好以上質量。施工過程中施工單位還應保證文明、安全、協(xié)調施工，采用嚴格安全防護辦法，并符合市政、市容、交通等規(guī)定。第七章節(jié)能節(jié)水辦法一、節(jié)能 為貫徹國家頒布《節(jié)能法》，同步保持能源、環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展，本項目將采用詳細辦法，合理運用和節(jié)能能源，重要有：總體布局上除符合規(guī)劃規(guī)定外，變配電盡量接近負荷中心，以減少能量損耗，同步選用節(jié)能安全型電力變壓器及配電設施。選用國家推薦節(jié)能型產(chǎn)品和設備，選用節(jié)能照明器材，以達到最大節(jié)能效果，同步盡量減少峰值負荷和縮短運營時間，起到最大節(jié)能效果。二、節(jié)水創(chuàng)立節(jié)水型城鄉(xiāng)，做到“三同步、四到位”，即建設項目主體工程與節(jié)水辦法同設計、同步施工、同步投入使用；取水單位必要做到用水籌劃到位、節(jié)水目的到位、節(jié)水辦法到位、節(jié)水制度到位；采用有辦法，減少管網(wǎng)漏損率；積極推廣節(jié)水型工藝、設備，減少單位耗水率；科學制定各類用水定額，實行籌劃用水；積極推廣節(jié)水型用水器具。綠化、道路清洗及其她沖洗用水均采用二級解決后污水，以節(jié)約用水。第八章環(huán)保、衛(wèi)生、消防本項目環(huán)境污染重要來自于施工期間所產(chǎn)生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾，必要對其加以治理。一、環(huán)保原則按照國家環(huán)保關于規(guī)定，本項目重要采用如下原則：《開發(fā)建設項目水土保持方案技術規(guī)范》（SL204-98）《水土保持綜合治理技術規(guī)范》（GB/T16453-1996）《污水綜合排放原則》（GB8978—1996）《地表水環(huán)境質量原則》（GB3838-）《環(huán)境空氣質量原則》（GB3095－1996）《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》（GB3096－1993）《大氣污染物綜合排放原則》（GB16297-1996）《都市公共廁所規(guī)劃和設計原則》（GJJ14-87）《鍋爐大氣污染物排放原則》（GWPB3-1999）《建筑施工場界噪聲原則》（GB12523-90）其她關于原則二、污染因素分析（一）項目建設對環(huán)境影響空氣污染：建筑材料裝卸、運送、使用及堆放等環(huán)節(jié)和攪拌作業(yè)中施工揚塵，運送機動車排放尾氣是空氣污染重要因素。噪聲污染：打樁、混凝土振搗、施工機械、運送車輛噪聲等。廢水及固廢污染：施工隊伍生活污水排放、泥漿廢水、建筑垃圾、建筑中棄土、廢建材、生活垃圾等。（二）項目營運期對環(huán)境影響廢水：重要為生活廢水，涉及廁所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大腸桿菌等。廢氣：重要為機動車行駛排放汽車尾氣和車輛停泊產(chǎn)生汽車尾氣，其中排放量較大有CO、THC、NOX三項。固體廢棄物：重要是生活垃圾，有果皮、果殼、飲料罐、包裝袋等。噪聲：重要為設備噪聲，涉及水泵、發(fā)電機、排風機等設備噪聲。三、施工期間環(huán)境污染防治辦法本項目應嚴格按照長興縣關于規(guī)定進行文明施工，貫徹詳細安全文明施工辦法。施工期間將產(chǎn)生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾等污染，并也許產(chǎn)生一定水土流失，必要對其加以治理。（一）施工揚塵施工中揚塵來自露天堆場和裸露場地風力揚塵以及車輛行駛中動力揚塵。施工期間必要進行灑水抑塵，每天灑水4~5次，可使揚塵量減少70%左右，揚塵導致TSP污染距離可縮小到20~50m。施工車輛在進入施工場地后，需減速行駛，以減少施工場地揚塵，建議行駛速度不不不大于5km/hr。施工現(xiàn)場應采用防護網(wǎng)罩、圍墻，減少揚塵對周邊環(huán)境影響，同步又可保護周邊安全。為了減少施工揚塵，保持施工場地、進出道路以及施工車輛清潔。避免大風天氣作業(yè)

，應避免在風天氣進行水泥、黃沙等裝卸作業(yè)，對水泥類物資盡量不要露天堆放，雖然必要露天堆放，也要注意加蓋防雨布，減少大風導致施工揚塵。（二）施工噪聲施工期產(chǎn)生噪聲具備階段性、暫時性和不固定性。重要分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲，其中影響較大為機械噪聲，重要來自挖土機、打樁、混凝土攪拌機及裝卸、切割等，在多臺機械同步作業(yè)時，噪聲疊加，對周邊將會產(chǎn)生一定影響。施工期盡量選用機械噪聲較低設備，各機械設備動力噪聲源聲級普通在85dB以上，白天與夜間噪聲級均應達到《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-90)原則。在施工過程中，除搶修、搶險作業(yè)和因生產(chǎn)工藝上規(guī)定或特殊規(guī)定必要持續(xù)作業(yè)外，普通不得在夜間進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染施工作業(yè)。（三）施工污水建設期間污水來源重要為大量淤泥工地污水、生活污水等。工地污水具有大量淤泥，若直接就近排入河道會使河道淤積，導致清理困難；生活污水具有大量殘渣及有機物，將會影響排水系統(tǒng)及水體?；驹O施中泥漿廢水，應經(jīng)沉淀后排放入道路中雨水接納井。為防止在施工過程中水土流失導致對周邊水體影響在工地周邊要開挖排水溝；不得在河溝、道路、雨水管口附近堆土；地基工程應盡量避開雨季；及時平整場地，減少工地坡度。施工由于建材堆放、管理不當，遇暴雨時將被沖刷進入水體，必要對堆場采用防沖刷辦法，減少施工物質流失。（四）建筑與生活垃圾項目施工期間產(chǎn)生表層土、墻體廢渣等建筑垃圾，可用作為填土，妥善解決，不隨意拋棄、轉移和擴散而污染環(huán)境，制造新“垃圾堆場”。施工人員尋常生活垃圾應收集至指定垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一解決。嚴格執(zhí)行環(huán)保建設項目“三同步”制度，項目建成后，污染防治設施須經(jīng)環(huán)保部門驗收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本著“防止為主，防治結合”原則，都市消防安全布局和消防站、消防給水、消防通道、消防通訊等公共消防設施，將與都市其她基本設施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設計，同步建設。根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建筑設計防火規(guī)范》、《消防站建筑設計原則》、《都市消防站布局與技術裝備原則》、《都市消防規(guī)劃建設管理規(guī)定》等規(guī)范制定規(guī)劃。按照關于規(guī)定設立火災報警和消防通訊指揮系統(tǒng)。各類公共設施應規(guī)劃建設相應消防設施。嚴格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教誨和消防宣傳，增強消防意識。 第九章項目實行進度項目進度籌劃涉及前期準備階段和實行階段。以項目建議書批準為起點，將可研編制始終到項目建成列入項目進度籌劃中。詳細劃分為：可行性研究編制及審批階段、初步設計編制及審批、施工圖設計階段；施工階段及竣工驗收準備幾種階段。項目建設工期初步考慮為36個月。實行進度安排如下：1、前期工作3個月涉及項目建議書及可研報告報批、投資批復、初步設計報批、施工圖設計、工程招投標。2、項目施工33個月完畢本項目住宅及附屬配套設施建設，完畢竣工驗收。表9-1項目實行進度表序號工作階段123412341前期工作項目建議書及可研報告報批、投資批復、初步設計報批、施工圖設計、工程招投標。2建安施工完畢本項目住宅及附屬配套設施建設，竣工驗收。第十章項目投資估算與資金籌措一、投資估算（一）投資估算范疇本項目建設實行區(qū)域內住宅建安工程，基本設施工程及其他附屬設施工程建設費用。（二）投資估算闡明1、《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版）國家發(fā)展與改革委員會、建設部，7月2、建安工程投資估算采用類似工程估算指標。3、浙江省建筑工程預算定額（）4、全國統(tǒng)一安裝工程預算定額浙江省慣用項目單位估價匯總表（）5、全國統(tǒng)一施工機械臺班費用定額浙江省單位估價表（）6、浙江省建筑安裝材料預算價格（）7、浙江省建筑安裝工程費用定額（）8、浙江省現(xiàn)行關于取費原則及文獻規(guī)定9、勘察設計費按工程費用2%估算10、建設管理費按工程費用2%估算11、建設監(jiān)理費按工程費用2%估算12、本項目不可預見費按5%估算。（三）投資估算明細1、開發(fā)成本（1）、土地成本土地成本按公開掛牌出讓價140萬元/畝估算。項目占地面積72畝，土地費用為140萬元/畝×72畝=10080萬元。（2）、建筑安裝成本2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積1.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。建安成本為15173萬元。（3）、前期工程費用前期工程費重要涉及開發(fā)項當前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測等階段費用支出。表10-1前期工程費用匯總序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1建設管理費15173×2%3032可行性研究費計價格[1999]1283號文503勘察設計費15173×2%3034日照分析費用估35共計659（4）、基本設施建設費用基本設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內各種管線和道路等工程費用，重要涉及供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施建設費用。表10-2基本設施建設費用表序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1室外工程715其中：道路廣場150（元/平方米）×9941（平方米）其中含路燈雨、污、給水管道工程149室外管線30元/平方米×93228（平方米）280綠化工程70元/平方米×26589（平方米）186景觀水系估算1002管道煤氣估算503電信工程估算604共計825（5）、公共配套設施建設費公共配套設施建設費是指居住社區(qū)內為居民服務配套建設各種非營利性公共配套設施（又稱公建設施）建設費用。表10-3公共配套設施建設費用表序號項目單價（元/平方米）工程量（平方米）金額（萬元）1物業(yè)管理45621092會所446.6250113共計20（6）、其她費用其她費用重要涉及暫時用地費和暫時建設費、工程造價征詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。表10-4其她費用表序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1場地準備及暫時設施費15173×0.8%1212勞動安全衛(wèi)生評價費15173×0.03%43環(huán)境評價費估算64建設工程質量監(jiān)督費0.9元/平方米×93228平方米85工程保險費15173×0.3%456工程監(jiān)理費15173×2%3037合同公證費、施工執(zhí)照費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費竣工圖編制費估算258工程造價征詢費15173×0.2%309施工圖審查費2元/平方米×93228平方米1810共計560（7）、開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指項目所承擔與房地產(chǎn)投資關于各種稅金和地方政府或關于部門征收費用。重要涉及土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設市政費等。表10-5開發(fā)期稅費序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米×11487平方米22都市基本設施建設費100元/平方米×93228平方米9323白蟻防治費1.5元/平方米×93228平方米144散裝水泥押金1.5元/噸×3噸55新型墻體材料專向資金8元/平方米×93228平方米746高校教誨基金10元/平方米×93228平方米937供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共580戶1168共計1236（8）、開發(fā)間接費本項目將不設立現(xiàn)場機構，由開發(fā)公司定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設活動時，所發(fā)生費用直接計入開發(fā)費用管理費用中。（9）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)公司管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生各種費用。本項目編制定員10人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為150萬元。（10）、不可預見費不可預見費按（1）-（9）項共計5%進行估算，即：（10080+15173+659+825+20+560+1236+150）×5%=28703×5%=1435萬元（11）、開發(fā)成本開發(fā)成本為（1）-（10）項總和，即：28703+1435=30138（萬元）（四）投資成本費用估算匯總對于開發(fā)銷售房地產(chǎn)項目投資估算，由于無生產(chǎn)經(jīng)營期，故不需要進行流動資金估算，其投資估算（重要是建設投資估算）如下表所示：表10-6投資成本費用估算匯總序號成本項目金額（萬元）開發(fā)成本（元/平方米）多層住宅高層住宅配套地下室半地下室1土地成本10080108110811081108110812建安工程費15173138015201350285019503前期工程費65971717171714基本設施建設費82588888888885公共配套設施費20222226其她費用56060606060607開發(fā)期稅費12361331331331331338管理費用15016161616169不可預見費143515415415415415410投資總額共計3013829853125295544553555第十一章融資方案本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入籌劃如下，自有資金1.2138億所有用于投資；商請銀行五年期貸款1.8億元。項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共30138萬元，按照自有資金比例，自有資金占總投資40%，約12138萬元作為項目資本金；商請銀行五年期貸款18000萬元，采用二次放貸二年進行還貸。貸款利息按銀行五年期利率8%進行估算。詳細見下表：表11-1投資籌劃與資金籌措表單位：萬元序號項目共計建設期1總投資32659124589866103351.1建設投資3013812138900090001.2建設期利息252132086613352資金籌措3013812138900090002.1自有資金121384138400040002.2借款18000800050005000第十二章還貸來源分析一、還貸能力分析該項目還款來源為安居房銷售收入與土地出讓金返還所得。12.1安居房銷售收入與銷售籌劃1、安居房銷售收入安頓某些建筑面積為30835㎡，其中有30%即9250㎡是面向無房戶銷售，價格為850元/㎡，另70%銷售價為550元/㎡，安頓面積某些可獲銷售收入1973萬元。超面積某些建筑面積為45559㎡，按照市場價銷售，依照工程所處位置、周邊環(huán)境條件、長興縣房地產(chǎn)市場趨勢以及長興縣拆遷安頓房關于建設原則預測，多層按5800元/㎡銷售，小高層按5500元/㎡銷售，沿街商鋪按0元/㎡銷售,超面積某些可獲銷售收入36032萬元。地下停車位與半地下停車位所有出售，每個車位按8萬/個銷售，可獲得銷售收入3216萬元。該安居房可獲得總銷售收入41221萬元。2、銷售進度籌劃本項目籌劃用三年時間完畢安頓及銷售，籌劃出售30%房源，出售50%房源，出售20%房源。地下車位分二年完畢銷售，銷售70%，銷售30%。收入估算如下表所示：營業(yè)收入估算表表12-1項目多層住宅可銷售面積(m2)10690178187127營業(yè)收入（萬元高層住宅可銷售面積(m2)9987166456658營業(yè)收入（萬元）549391553662沿街商鋪可銷售面積(m2)224037351494營業(yè)收入（萬元）448074702988車位出售出售車位（個）0281121營業(yè)收入（萬元）02248968共計可售住宅面積(m2)229173819815279營業(yè)收入（萬元）11400212528569該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至，售房所得總收入為41221萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款18000萬元及利息。12.2土地出讓金返還該項目土地出讓金為10080萬元，按照規(guī)定，土地出讓金返還率為95%，即9576萬元可返還，和分別返還5000萬元及4576萬元。二、還貸籌劃起開始還貸，先行償還貸款8000萬元，還貸來源為及房屋銷售收入；償還剩余貸款10000萬元，還貸來源為房屋銷售收入及土地出讓金返還。剩余資金用于公司其她項目建設。還款分析表表12-2還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息800014409440及房屋