資產(chǎn)租賃管理新規(guī)制度

資產(chǎn)租賃管理制度總則第一條為加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)租賃管理，提升資產(chǎn)使用效益，確保資產(chǎn)出租工作公開、公平和程序透明，確保企業(yè)資產(chǎn)安全，和資產(chǎn)保值增值，依據(jù)相關(guān)要求，制訂本制度。第二條本制度所指資產(chǎn)為企業(yè)正當(dāng)持有各類辦公性用房、商業(yè)性用房、居住性用房和構(gòu)筑物等可用于租賃經(jīng)營各類物業(yè)。第三條資產(chǎn)租賃應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)：（一）公開、公平、公正標(biāo)準(zhǔn)；（二）誠信經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)；（三）資產(chǎn)有償使用標(biāo)準(zhǔn)；（四）資產(chǎn)保值標(biāo)準(zhǔn)；（五）先租后用標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)及職責(zé)第四條企業(yè)資產(chǎn)管理部是資產(chǎn)租賃管理實(shí)施部門，做好資產(chǎn)租賃協(xié)議簽署、登記、實(shí)施，和對資產(chǎn)租賃情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總；租賃評議小組組織實(shí)施資產(chǎn)租賃公開招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)督促檢驗(yàn)本制度實(shí)施情況第三章租賃方法第五條資產(chǎn)租賃應(yīng)采取公開招租方法。公開招租方法有：招標(biāo)租賃、協(xié)議租賃及國家法律法規(guī)要求其它方法。第六條公開招標(biāo)租賃方法（一）批量和大宗資產(chǎn)及其它需要公開招標(biāo)資產(chǎn)采取公開招標(biāo)方法進(jìn)行租賃；（二）租賃評議小組根據(jù)招標(biāo)公告要求組織實(shí)施招標(biāo)工作。資產(chǎn)租賃招標(biāo)事宜須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)程序相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行；（三）采取公開招標(biāo)方法，須在報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介公布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告中應(yīng)該披露出租資產(chǎn)基礎(chǔ)情況、租賃期限、出租房產(chǎn)用途、租金底價(jià)、投標(biāo)人資格條件、招標(biāo)方法、招標(biāo)確保金、履約確保金、租金支付方法等內(nèi)容。公告時(shí)掛牌價(jià)不得低于經(jīng)立案或核準(zhǔn)租金底價(jià)；（四）組織實(shí)施投標(biāo)人資格及投標(biāo)文件審核；1、投標(biāo)人是企業(yè)提供以下資料：①營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）；②企業(yè)法人代表身份證復(fù)印件（加蓋公章）；③企業(yè)法人代表授權(quán)委托書（加蓋公章）；④其它相關(guān)資料。2、投標(biāo)人是個(gè)人提供以下資料：①身份證復(fù)印件；②其它相關(guān)資料。投標(biāo)方須以獨(dú)立身份參與投標(biāo)。以法人身份投標(biāo)須由法人代表或法人委托人參與投標(biāo)。法人委托人參與投標(biāo)，須提供法人委托書和受托人身份證復(fù)印件。（六）投標(biāo)方在投標(biāo)前應(yīng)交納一定金額投標(biāo)確保金。（七）招標(biāo)方依據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。（八）招標(biāo)方不得向她人透露已獲取招標(biāo)文件投標(biāo)人名稱、數(shù)量和可能影響公平競爭相關(guān)招投標(biāo)其它情況。（九）中標(biāo)人確定后，招標(biāo)方應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知全部未中標(biāo)投標(biāo)人。（十）中標(biāo)通知書發(fā)出后，在約定時(shí)間內(nèi)和中標(biāo)人簽署租賃協(xié)議。中標(biāo)人未在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃協(xié)議或未在約定時(shí)間內(nèi)交付租賃確保金及首期租金，視同中標(biāo)人放棄中標(biāo)。第七條協(xié)議租賃方法（一）租用范圍：1、公開招標(biāo)流標(biāo)資產(chǎn)；2、經(jīng)公告后只有一個(gè)含有租賃意向投標(biāo)者報(bào)名資產(chǎn)；3、經(jīng)公告后只有兩個(gè)投標(biāo)者報(bào)名資產(chǎn)，經(jīng)過談判、協(xié)商選擇一家比較理想承租人；4、資產(chǎn)處理較復(fù)雜，公開競爭成本過高和不宜公開招標(biāo)資產(chǎn)。（二）程序：1、進(jìn)行租賃談判、磋商工作；2、雙方達(dá)成談判、磋商共識后，將用戶基礎(chǔ)情況、資產(chǎn)基礎(chǔ)情況、租賃價(jià)格、租賃期限、經(jīng)營業(yè)態(tài)等信息上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批；3、經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批經(jīng)過后，組織實(shí)施租賃協(xié)議簽署。第八條續(xù)租（一）租賃協(xié)議到期三個(gè)月前，承租人須提出續(xù)租申請，對承租人在承租期內(nèi)情況進(jìn)行綜合評定，并完成評定匯報(bào)，提出協(xié)議續(xù)租相關(guān)條件提議（包含租金標(biāo)準(zhǔn)及續(xù)簽期限等），并上報(bào)企業(yè)，決定是否續(xù)租；（二）不予續(xù)簽協(xié)議情況：1、承租人經(jīng)營項(xiàng)目不符合國家法律法規(guī)及安全衛(wèi)生要求；2、承租人在經(jīng)營過程中有欠租、欠費(fèi)（水、電、氣等費(fèi)用）等不誠信經(jīng)營；3、同一物業(yè)市場租金水平大幅變動，須重新招標(biāo)；4、不予續(xù)租，應(yīng)在租賃協(xié)議到期前提前30天通知承租人，并通知不予續(xù)租理由。（三）協(xié)議續(xù)簽，按企業(yè)租賃協(xié)議審批步驟辦理租賃協(xié)議續(xù)簽工作。第九條租賃協(xié)議終止（一）租賃協(xié)議期滿，租賃協(xié)議終止；（二）租賃協(xié)議提前終止：1、有下列情形之一，本協(xié)議提前終止，雙方互不負(fù)擔(dān)責(zé)任：①該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)依法提前收回；②該房屋因社會公共利益被依法征用或城市建設(shè)需要被依法列入拆遷范圍；③該房屋毀損、滅失或被判定為危險(xiǎn)房屋；④因其它不可抗力原因致使本協(xié)議無法推行。2、有下列情形之一，一方可書面通知另一方解除本協(xié)議。違反協(xié)議一方，應(yīng)向另一方支付違約金；支付違約金不足抵付對方損失，還應(yīng)賠償造成損失和違約金差額部分：①房屋不符合協(xié)議約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目標(biāo)；②承租人未取得出租人書面同意或超出書面同意范圍和要求設(shè)計(jì)、裝修房屋或增設(shè)隸屬設(shè)施，或損壞房屋；③承租人對所承租房屋空間進(jìn)行分隔、隔層（上下分割）、下挖、搭建；④承租人改變租賃資產(chǎn)約定用途（即改變經(jīng)營業(yè)態(tài)）；⑤承租人私自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或和她人交換各自承租房屋；⑥承租人未按時(shí)足額支付租賃確保金；⑦承租人逾期不支付或未足額支付租金超出30日；⑨承租人違法或不妥使用租賃物業(yè)，使出租人利益遭受重大損失；⑩承租人在租賃物業(yè)內(nèi)違法經(jīng)營，從事非法活動，損害公共利益；違反消防安全相關(guān)要求，存在重大安全隱患不進(jìn)行整改；發(fā)生消防安全事故。（三）租賃協(xié)議終止，資產(chǎn)運(yùn)行部負(fù)責(zé)租賃資產(chǎn)收回工作。第四章實(shí)施程序第十條企業(yè)成立資產(chǎn)租賃小組。由總經(jīng)理任組長，組員由副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部、資產(chǎn)管理部，討論決定租賃方法、租賃協(xié)議及租金價(jià)格方案。第十一條資產(chǎn)運(yùn)行部依據(jù)企業(yè)要求管理可出租資產(chǎn)，編列出租資產(chǎn)明細(xì)表。依據(jù)資產(chǎn)綜合情況進(jìn)行評定，確定資產(chǎn)租賃業(yè)態(tài)和租金標(biāo)準(zhǔn)，上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。第十二條資產(chǎn)運(yùn)行部對外公開公布擬招租資產(chǎn)信息。公布信息應(yīng)包含以下內(nèi)容：（一）資產(chǎn)位置、面積、功效和用途等基礎(chǔ)信息；（二）擬招租期限、對象和必需條件；（三）招租形式；（四）聯(lián)絡(luò)人和聯(lián)絡(luò)電話；（五）其它信息。第十三條公開招標(biāo)按第六條要求進(jìn)行資產(chǎn)租賃。第十四條協(xié)議租賃按第七條要求進(jìn)行資產(chǎn)租賃。第十五條協(xié)議續(xù)簽按第八條要求進(jìn)行資產(chǎn)租賃。第十六條租賃協(xié)議簽署嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)租賃協(xié)議簽署步驟實(shí)施。第十七條租賃協(xié)議應(yīng)包含以下內(nèi)容：（一）資產(chǎn)地址位置、面積、功效及用途等基礎(chǔ)情況；（二）租賃期限；（三）租金及費(fèi)用支付方法；（四）裝修條款及安全責(zé)任；（五）提前終止約定；（六）違約責(zé)任及免責(zé)條款；（七）其它條款或約定。第十八條如雙方經(jīng)友好協(xié)商簽署補(bǔ)充協(xié)議，辦理程序跟租賃協(xié)議簽署一致。協(xié)議管理第十九條租賃協(xié)議簽署后，招租具體情況以書面形式隨同租賃協(xié)議歸檔。協(xié)議原件一份正本留企業(yè)檔案存檔，一份正本留企業(yè)財(cái)務(wù)部存檔，一份正本交留承租人。第二十條補(bǔ)充協(xié)議和租賃協(xié)議，含有相同法律效力，須一起存檔。第二十一條租賃協(xié)議跟進(jìn)人員負(fù)責(zé)整理協(xié)議文件目錄，和承租人往來產(chǎn)生相關(guān)文件附在一起，建立檔案，方便查閱管理。第二十二條嚴(yán)格租賃協(xié)議安全管理，相關(guān)人員不得丟失協(xié)議，企業(yè)職員不得隨意泄漏協(xié)議相關(guān)條款，租賃協(xié)議專員管理，非相關(guān)人員不得傳閱、借閱。第二十三條租賃協(xié)議跟進(jìn)人員應(yīng)立即跟進(jìn)租賃協(xié)議推行情況。檢驗(yàn)承租人經(jīng)營業(yè)態(tài)是否和協(xié)議約定相符；（二）檢驗(yàn)承租人是否私自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或和她人交換各自承租房屋；（三）檢驗(yàn)承租人是否按協(xié)議約定支付確保金、租金及其它費(fèi)用，并根據(jù)租金及水電收繳工作步驟立即跟進(jìn)；（四）檢驗(yàn)協(xié)議約定其它事項(xiàng)。租賃協(xié)議簽署、實(shí)施、終止工作步驟一、租賃協(xié)議簽署1、資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)協(xié)議起草、談判，并組織會簽;2、對招商洽談租賃業(yè)態(tài)及租金價(jià)格辦理審批手續(xù)，確定租賃業(yè)態(tài)及租金價(jià)格，租金標(biāo)準(zhǔn)上不低于周圍市場平均水平，并不低于該資產(chǎn)原出租時(shí)價(jià)格；3、起草協(xié)議前，通知承租人協(xié)議關(guān)鍵條款；4、協(xié)議條款應(yīng)本著平等、自愿標(biāo)準(zhǔn)，做到內(nèi)容正當(dāng)、條款齊全、文字清楚、表述規(guī)范、權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任明確、期限和數(shù)字正確；5、協(xié)議簽署前，需經(jīng)過資產(chǎn)運(yùn)管理部、財(cái)務(wù)部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理會簽審批，協(xié)議會簽審批標(biāo)準(zhǔn)上按次序依次進(jìn)行；6、簽署協(xié)議時(shí)，承租人須提供本人身份證實(shí)原件、復(fù)印件或營業(yè)執(zhí)照原件、復(fù)印件。本人或法定代表人不能到場簽署，需書面授權(quán)委托代理人，代理人應(yīng)提供身份證原件、復(fù)印件。協(xié)議一式三份，出租方二份，承租方一份；7、協(xié)議簽署后，交由務(wù)部、資產(chǎn)管理部存檔，并抄告物業(yè)企業(yè)，交承租方協(xié)議應(yīng)由承租方簽收。二、租賃協(xié)議跟蹤實(shí)施1、對于水電能獨(dú)立過戶，一律過戶給承租人，由承租人自行向相關(guān)部門支付；2、承租人需新辦理營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)開具產(chǎn)權(quán)證實(shí)；3、根據(jù)協(xié)議約定收取履約確保金及按期租金。對于欠繳租金，按租金收繳步驟進(jìn)行催收。三、租賃協(xié)議終止1、協(xié)議提前終止，應(yīng)簽署租賃協(xié)議提前解除補(bǔ)充協(xié)議，辦理退租事宜；如因承租方違約而提前終止且