樂灣首府2015年9月市場月報

樂灣首府2015年9月市場月報2015.10.10目錄市場資訊土地市場住宅市場重點項目監(jiān)測市場小結(jié)商業(yè)市場市場資訊1、房價分化非常明顯，一線漲幅較大、三線全部下降國家統(tǒng)計局近日公布的“2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，與上月相比，70城新建商品住宅價格有一半的城市實現(xiàn)環(huán)比上漲；同比綜合平均價格更自2014年9月份以來首次實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市則同比漲跌互現(xiàn)，三線城市同比仍然全部下降。備注：對于三四線城市來說，去庫存仍然是開發(fā)商未來很長一段時間內(nèi)要面對的課題。3、商品房銷售預(yù)期不甚理想2015年1—8月巴中商品房累計銷售面積104.13萬平方米，同比增長19.2%，增速比去年同期上升6.2個百分點，比前7月下降2.6個百分點，比全省高13個百分點，居市州第2位。住房剛性需求大幅下降，提高居家質(zhì)量購房需求不高；國家不動產(chǎn)登記制度及房產(chǎn)稅征收政策即將實施，居民擁有多套住房和投資性購房意愿降低，對房產(chǎn)市場影響很大。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房屋施工、新開工、銷售面積高開低走，增速比年初大幅回落，至8月分別累計減少6.5個、92個、429.2個、26.4個百分點，分別比去年同期減22.9個、升3個、減96.4個、升6.2個百分點。今年市政府出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)健康消費9條措施》雖取得了一定成效，但房產(chǎn)市場持續(xù)回暖尤其是縣城預(yù)期不甚理想。備注：數(shù)據(jù)來源于巴中統(tǒng)計局關(guān)于巴中1—8月經(jīng)濟(jì)形勢分析，統(tǒng)計局以商品房網(wǎng)簽備案為統(tǒng)計口徑。2、負(fù)利率中國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份CPI同比上漲2.0%，而一年期存款的基準(zhǔn)利率是1.75%，這也意味著，存銀行的錢只會“越存越少”，“負(fù)利率時代”即將拉開帷幕。

備注：“負(fù)利率”，是指一年期存款利率低于全國居民消費價格指數(shù)(CPI)增速。在負(fù)利率時期，由于存款變相貶值，迫使資金更多地流入資產(chǎn)領(lǐng)域，從而推高資產(chǎn)價格，房地產(chǎn)作為國內(nèi)最大的資產(chǎn)吸金池，或?qū)⒙氏仁芤妗?、公積金貸款政策持續(xù)放松9月18日，巴中市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整巴中市巴中市住房公積金提取政策的通知》，放寬了巴中市公積金提取權(quán)限，市民在提取公積金支付購房款的同時，還可以申請公積金貸款。市民除購買別墅不能提取公積金外，一般購房、房屋租賃都可以申請?zhí)崛」e金。同時，對提取程序也進(jìn)行了簡化。備注：企事業(yè)單位員工改善換房需求注定成為各家開發(fā)商搶占肥肉5、發(fā)改委下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費9月底，國家發(fā)改委、財政部近日印發(fā)《關(guān)于降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費受理商標(biāo)注冊費等部分行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》。住房交易方面，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由現(xiàn)行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。同時明確，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)刈》哭D(zhuǎn)讓服務(wù)成本、房地產(chǎn)市場供求狀況、房價水平、居民承受能力等因素，進(jìn)一步適當(dāng)降低中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費標(biāo)準(zhǔn)，減輕居民購房費用負(fù)擔(dān)。備注：房地產(chǎn)政策寬松的延續(xù)，鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險。為此，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置，加快商品房庫存消化。巴中宏觀市場指標(biāo)數(shù)據(jù)常住/戶籍人口比商品住宅需求缺口（萬㎡）2015年1-8月商品房均價（元㎡）近三年商品房均價/土地均價巴中市0.79-23539765.83伴隨著巴中房產(chǎn)庫存持續(xù)走高以及城鎮(zhèn)化率達(dá)不到既定目標(biāo)，已進(jìn)入實際買方市場。巴中作為傳統(tǒng)的外出務(wù)工大市，由于產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致人口一直處于被吸附狀態(tài)。市場進(jìn)入白銀時代后，眾多開發(fā)商趁政策紅利積極降價跑量、去化庫存，回籠資金，主城區(qū)住房價格企穩(wěn)至4000元/㎡左右。巴中目前地價相對較為便宜，主城區(qū)120—160萬/畝，興文新區(qū)20—50萬/畝，相對低廉的“面粉”價格讓開發(fā)商尚有盈利空間。由于巴中政府相對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度較弱，絕大部分在建項目在房屋建設(shè)初期接受期房預(yù)定，且預(yù)定金額大小不一，這對開發(fā)商快速回籠資金，減少項目開發(fā)風(fēng)險有極大利好。2015年巴中商品房土地供地計劃同比2014年全年下降42%（2014年商品房土地計劃供應(yīng)達(dá)300萬㎡），出現(xiàn)快速回落狀態(tài)。備注：巴中城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，政府財源有限，土地財政嚴(yán)重依賴，賣地沖動依舊強(qiáng)烈。區(qū)域商服用地（畝）住宅用地（畝）中小套型商品住房用地總量（畝）中小套型商品房用地占比（%）市本級15075754.69%經(jīng)開區(qū)46537522514.09%恩陽區(qū)060045028.17%巴州區(qū)397.5547.545028.17%合計1012.51597.5120075.12備注：以上數(shù)據(jù)來源于《巴中市2015年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃表》；

土地市場據(jù)《巴中市市本級2015年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》所示，2015全年商品房土地計劃供應(yīng)量達(dá)到174萬平米，其中商服用地計劃供應(yīng)67.5萬㎡，住宅用地計劃供應(yīng)106.5萬㎡；土地供應(yīng)1、本月土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)不包含教育、工業(yè)、醫(yī)療慈衛(wèi)用地，只統(tǒng)計通過招拍掛方式出讓土地信息，以中國土地市場網(wǎng)結(jié)果公告合同簽訂日期為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。2、樓面地價按照土地出讓合同約定最高容積率進(jìn)行計算。3、本數(shù)據(jù)只統(tǒng)計巴州區(qū)、經(jīng)開區(qū)、盤興物流園土地出讓數(shù)據(jù)。4、該數(shù)據(jù)土地出讓面積為總用地面積，非凈用地面積，包含公建用地,開發(fā)商實際拿地成本會相應(yīng)增加。備注2015年9月，巴中市經(jīng)開區(qū)、主城區(qū)均未有土地成功出讓，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房屋施工、新開工面積繼續(xù)走低，開發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)下降。整體在售項目未開發(fā)量巨大，庫存量巨大，項目新開工率低；興文區(qū)域樓盤庫存量巨大，后續(xù)將會成為集中放量區(qū)域；興文區(qū)域主要樓盤“降價換量”趨勢十分明顯，興文區(qū)域市場已經(jīng)進(jìn)入白刃戰(zhàn)。目前巴中市共有本土開發(fā)商62家（未包含外來房地產(chǎn)開發(fā)商），2012—2015年7月巴州區(qū)累計出讓土地8980余畝，總建筑面積達(dá)到1793萬㎡；預(yù)計將會有5—8萬套的住房在未來5年內(nèi)陸續(xù)面向市場；住宅市場備注1、濱河世紀(jì)城由于項目工期進(jìn)度遲緩、山體滑坡，口碑下降，前期認(rèn)購客戶退房增多。2、豐澤園由于一期延期交房，導(dǎo)致項目二期出現(xiàn)小規(guī)模退房潮。3、置信（興文）本月啟動針對公安局、教師的團(tuán)購活動，預(yù)計一批次將推出570套房源。4、淺水灣、置信逸都花園（后壩）市場存量包含寫字樓、酒店公寓庫存。商品房新增供應(yīng)樂灣首府興文逸都花園淺水灣豐澤園濱河世紀(jì)城半山逸城置信逸都花園凱萊國際社區(qū)8巴中樓市庫存持續(xù)走高，出清周期接近25個月，由于需求支撐不足（城鎮(zhèn)化率達(dá)不到預(yù)定目標(biāo)），中長期存在住宅供應(yīng)過剩風(fēng)險。即便利好新政不斷出臺，未來房價仍有較大下行壓力。在目前房地產(chǎn)政策環(huán)境寬松的有利條件下，主要競品房企抓緊時機(jī)采取積極銷售策略去化庫存，本月置信逸都花園（后壩）啟動精裝房認(rèn)籌排號（交1000抵1萬）。9藍(lán)灣國際2015年10111212342016年新推7—15號樓約1000套預(yù)計新推D區(qū)3棟高層、3棟洋房約480套二期規(guī)劃樓層調(diào)整主推24、25號樓新推2號樓供客戶認(rèn)購，精裝房啟動排號回風(fēng)板塊老城板塊江北板塊興文板塊競品樓盤區(qū)域分布圖巴州區(qū)樓盤本月新增預(yù)售情況備注：1、統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。2、統(tǒng)計時間截止2015年9月24日。3、由于置信興文D2區(qū)域1、2、3號樓為本次團(tuán)購高層樓棟，預(yù)計近期團(tuán)購將會解籌鎖定客戶。巴州區(qū)本月網(wǎng)簽備案情況由于巴中區(qū)房管局系統(tǒng)升級，暫無其他有效途徑查詢競品樓盤月度網(wǎng)簽備案情況。主要競品項目本月營銷策略項目名稱在售期數(shù)成交價格（元/㎡）優(yōu)惠方式推廣活動月去化速度（約）產(chǎn)品賣點樂灣首府主推一期二組團(tuán)2600—3500元/㎡（不含特殊戶型）老帶新、特價房3188元/㎡、付款方式優(yōu)惠、團(tuán)購優(yōu)惠區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)行銷（壩壩電影）、8年返房款首付（金融創(chuàng)新）、小蜜蜂拓客截流、不間斷暖場活動78剛需三房、意式園林、興文新區(qū)、金融創(chuàng)新（房款8年返現(xiàn)30%首付、車位8年全款全額返現(xiàn)）興文逸都花園別墅排號、洋房、高層團(tuán)購高層團(tuán)購均價2800元/㎡、洋房團(tuán)購均價3200元/㎡、別墅預(yù)計7000元/㎡老帶新、別墅交5萬抵10萬、企事業(yè)單位團(tuán)購首付分期、區(qū)縣行銷、團(tuán)購、暖場活動(團(tuán)購累計排號約240組）品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)、學(xué)區(qū)房、興文新區(qū)半山逸城一期高層全面放開認(rèn)購，主推21、22號樓高層3800—4400，洋房平層均價4800—6500（躍層贈送車位）特價房（總價28萬起售）、老帶新、履約優(yōu)惠、首付一層首付一層、“學(xué)區(qū)房”、老帶新送汽車、業(yè)主生日會48（包含抵工程款）”學(xué)區(qū)房“（巴師附小正式招生）、地中海風(fēng)格、五星級酒店、山景地產(chǎn)置信·逸都花園C區(qū)一批次2、7、8號樓認(rèn)購；精裝房排號（交1仟抵1萬）3780—4300（精裝房預(yù)計4500元/㎡）老帶新、特價房、履約優(yōu)惠置信生活方式——（業(yè)主聯(lián)誼會）69（不包含精裝房排號客戶）老城板塊、品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)凱萊國際一批次1—5號樓認(rèn)購3088—4200元/㎡，均價3600首付一層、特價房、履約1%、新春特惠1%短信定投、暖場壩壩電影、“首付一層”25五星級酒店、品質(zhì)小區(qū)濱河世紀(jì)城A、B區(qū)全面放開認(rèn)購；C區(qū)報規(guī)通過成交均價3500老帶新、特價房房屋總價最高補(bǔ)貼50%/城市兩館、剛需三房豐澤園二期17—22號樓認(rèn)購均價3800老帶新教師團(tuán)購（3300元/㎡）/“學(xué)區(qū)房”、剛需三房觀瀾上域6—12、16—21號樓3600—4100；均價3950交3000抵8000、老帶新獎勵1000元物管費特價房62本土品牌房企、剛需三房、工程進(jìn)度淺水灣一期三批次認(rèn)購4000—4350特價房、老帶新、購房抵用卷二批次分樓棟交房、特價房、溫泉體驗券14差異定價策略（針對中交王府景）123456161718已推售主推未推出項目一期占地711畝，總建面123萬㎡，首期占地226余畝，建筑面積39萬㎡，商業(yè)5萬㎡，容積率2.59，綠地率43%，共有房源3825套，車位4179個，建筑風(fēng)格為地中海風(fēng)格，小區(qū)內(nèi)包含6.5萬㎡“私家花園”。競品項目—樂灣首府首期用地由4個組團(tuán)組成，目前主推一組團(tuán)剩余房源。9101112131415一組團(tuán)二組團(tuán)2T4戶，18層高2T6戶，30層高一期商業(yè)繼續(xù)尾盤去化，目前主要剩余2、3樓房源，商業(yè)累計去化約1.1萬㎡；新推78板樓，18層高，2T2戶，新推三批次4房房源前期蓄水三組團(tuán)1920三、四組團(tuán)戶型報規(guī)通過本月，樂灣首府為應(yīng)對置信逸都國際（興文）項目降價團(tuán)購策略，主動出擊，針對興文區(qū)域?qū)W校單位展開上門團(tuán)拜會，積極推銷8年返現(xiàn)30%營銷活動，另為提升項目品牌美譽(yù)度，對意向客戶、業(yè)主可免費拍攝情侶藝術(shù)照。戶型戶型特征建筑面積實得面積贈送率套數(shù)H-13室2廳2衛(wèi)98.36118.0320%216H-32室2廳1衛(wèi)77.5492.7219.6%108H-43室2廳2衛(wèi)91.51106.1116%108A-13室2廳2衛(wèi)94.47110.6017%180A-23室2廳2衛(wèi)88.22103.6717.5%180A-52室2廳1衛(wèi)68.1081.2319.3%18013室2廳2衛(wèi)103.68128.0423.5%3523室2廳2衛(wèi)99.91122.3722.5%3533室2廳2衛(wèi)92.75108.8717.38%70S14室2廳3衛(wèi)159.89184.2715.25%36S24室2廳3衛(wèi)145.81169.0515.94%36樂灣首府產(chǎn)品分析一組團(tuán)二組團(tuán)樂灣首府三組團(tuán)2棟2T2戶18層高板樓四房樓王房源，共計72套，目前進(jìn)行前期排號蓄水。三組團(tuán)樓王四房樓王戶型樂灣首府戶型設(shè)計整體較為緊湊、實用，得房率高，贈送率全部在15%以上，部分戶型贈送率達(dá)到23%（贈送面積多以結(jié)構(gòu)板、陽臺、入戶花園形式贈送），為豐富住房產(chǎn)品線，規(guī)劃有2棟18層2T2戶板樓，以提升項目品質(zhì)。已開盤持銷項目樂灣首府最新動態(tài)婚房樣板間——客戶定位（婚房、小資）購房8年后返房款首付30%（融資創(chuàng)新）提升品牌美譽(yù)度——業(yè)主贈送藝術(shù)照（長效）工程進(jìn)度形象（一組團(tuán)準(zhǔn)現(xiàn)房、二組團(tuán)主體施工）樂灣首府購房客戶群體主要以區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，城區(qū)改善換房客群、興文工作地緣客戶為輔。為加速項目去化，進(jìn)一步提升項目市場占有率，針對城區(qū)改善換房客戶通過園林景觀呈現(xiàn)、婚房樣板間（68㎡，總價約22萬）予以逼定；而針對農(nóng)轉(zhuǎn)非區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，則通過下鄉(xiāng)拓展、壩壩電影等營銷活動予以項目推廣；針對置信(興文）發(fā)力團(tuán)購（興文工作企事業(yè)單位員工）情況，積極展開銷售團(tuán)購，通過上門團(tuán)拜方式，力推“購房返首付30%”營銷活動。樂灣首府營銷推盤節(jié)奏時間2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月重要節(jié)點營銷重點人員框架推廣主線關(guān)鍵動作新推1期二批次拓展銷售渠道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣；團(tuán)購啟動園林景觀呈現(xiàn)、金融創(chuàng)新返首付、項目配套與工程形象進(jìn)度購房返30%首付、3188元/㎡特價準(zhǔn)現(xiàn)房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展商業(yè)街加推、婚房樣板間開放銷售人員13人；策劃團(tuán)隊4人；拓展團(tuán)隊5人婚房樣板間開放、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展——壩壩電影競品項目—興文逸都花園項目位于興文新區(qū)，總占地367畝，建筑面積約60萬㎡，住房總量約4000套。戶型為24層的電梯公寓（2梯4戶）和9+1的花園洋房，項目被三段水系貫穿，沿水系形成了三個社區(qū)公園，分為ABCD四個區(qū)域，目前進(jìn)行D1區(qū)域尾盤去化，D2區(qū)域啟動團(tuán)購排號，預(yù)計近期將會推出精裝房，預(yù)計價格3500元/㎡。12345678濱水別墅排號（交5萬抵10萬)新推D2區(qū)域團(tuán)購排號興文置信逸都國際作為置信在巴中近景最重要的戰(zhàn)略布局，其銷售壓力、回款任務(wù)十分嚴(yán)峻，置信拿出部分房源抵押工程款；本月，為加速項目去化、回款，搶占市場占有率，趁政策紅利，拿出D2區(qū)域推出了團(tuán)購特價房優(yōu)惠活動（針對公安局與教師），高層電梯均價2750元/㎡，洋房均價3200元/㎡（未含政府補(bǔ)貼200元/㎡），為保持項目品質(zhì)，順勢推出別墅（獨棟、雙拼）排號，排號交5萬抵10萬，預(yù)計別墅單價7000元/㎡。團(tuán)購樓棟未推出A區(qū)B區(qū)D2置信逸都國際產(chǎn)品分析戶型戶型特征建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套數(shù)占比去化率（排號中）主力價格區(qū)間高層（D2區(qū)域）E23室2廳2衛(wèi)101.71117.0715.10%19226.67%/2666-2951元/㎡E33室2廳2衛(wèi)109.57127.9716.79%19226.67%/E43室2廳2衛(wèi)104.47120.3915.24%19226.67%/C113室2廳2衛(wèi)114.97137.1719.31%486.7%/C124室2廳2衛(wèi)121.78156.2428.30%486.7%/洋房（D2區(qū)域）D43室2廳2衛(wèi)138.15168.5822.03%486.7%/3110—3293元/㎡置信本月新推D2區(qū)域團(tuán)購房源，高層約672套，洋房約48套，其中套三戶型占92.86%，戶型整體贈送率在15%以上，部分套四房源戶型贈送率高達(dá)28%。高層住宅戶型全部采用入戶玄關(guān)、雙陽臺、餐客一體式設(shè)計理念，相對前期推出D1區(qū)域戶型更接地氣。已開盤持銷項目興文逸都花園最新動態(tài)別墅樣板間開放（獨棟、雙拼）別墅排號（交5萬抵10萬）本月興文區(qū)域展開白刃戰(zhàn)，置信推出了2466—2751元/㎡高層、2910—3093元/㎡洋房團(tuán)購價團(tuán)購特惠房（包含政府補(bǔ)貼200元\平方米，以公安局與教師資格團(tuán)購，規(guī)避降價政策市場風(fēng)險），排號費用1萬，降低意向門檻，由于置信拿地價格較便宜，約20萬元/畝，故本次銷售價格接近成本價，本案為最接近興文區(qū)域主城樓盤，將進(jìn)一步分流興文方向剛需客戶。置信逸都國際社區(qū)營銷推盤節(jié)奏時間2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月重要節(jié)點營銷重點人員框架推廣主線關(guān)鍵動作新推D2區(qū)域房源團(tuán)購團(tuán)購、去庫存、回款銷售人員7人策劃團(tuán)隊4人拓展團(tuán)隊5人團(tuán)購特價房、學(xué)區(qū)房、別墅樣板間開放樣板間開放公安局團(tuán)購區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行銷海南產(chǎn)品推介會根據(jù)營銷節(jié)點，三盤人員互相支援、配合。D2區(qū)域1、2、3號樓拿到預(yù)售許可證競品項目—半山逸城項目總占地585畝，建筑面積108萬㎡，容積率2.77，共有房源7000余套，包括24棟花園洋房與64棟電梯公寓，其中一期共計40棟電梯公寓，共計3200套住房，花園洋房共計390套（47棟），別墅16套（聯(lián)排別墅）。9月，半山逸城開始受到競品樓盤降價換量策略以及一期延期交房事件影響，本月銷量出現(xiàn)下幅下滑；由于項目現(xiàn)金持續(xù)緊張，開發(fā)商持續(xù)以房抵工程款。備注：開發(fā)商抵押工程款房源略高于正常銷售價格，由于承建商急于變現(xiàn)，降價處理房源，造成房屋銷售價格混亂，影響項目口碑形象。在售一期高層二期規(guī)劃中花園洋房聯(lián)排別墅五星級酒店已開盤持銷項目半山逸城最新動態(tài)

銷售利好——巴師附小正式開學(xué)社區(qū)配套——雙語幼兒園通過報規(guī)8月，半山逸城一期高層分樓棟交房，由于交房時未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)（小區(qū)綠化、道路等未做），對品牌傷害較大，項目美譽(yù)度受損，后半山逸城積極補(bǔ)救，通過搶工期（小區(qū)園林景觀建設(shè)）、巴師附小開學(xué)、社區(qū)配套持續(xù)呈現(xiàn)（社區(qū)巴士、自動扶梯、垂直電梯）等修復(fù)受損項目口碑；項目公司積極組織員工團(tuán)體活動，提升員工士氣、培養(yǎng)銷售團(tuán)隊凝聚力與向心力。競品項目—后壩逸都花園戶型戶型特征建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套數(shù)占比A52室2廳1衛(wèi)+雙陽臺87.62102.1116.54%1046.09%B53室2廳1衛(wèi)+雙陽臺91.01104.7115.05%1559.07%B73室2廳2衛(wèi)+雙陽臺102.14117.0914.64%20812.17%B83室2廳2衛(wèi)+雙陽臺+衣帽間104.84122.7617.09%1046.09%B93室2廳2衛(wèi)+雙陽臺+衣帽間113.53129.5314.09%31018.14%C24室2廳2衛(wèi)+9.8×1.8米陽臺+衣帽間117.11139.1618.83%20812.17%C34室2廳2衛(wèi)+雙陽臺101.11126.2524.86%43425.39%B15室2廳3衛(wèi)+雙陽臺+衣帽間194.24236.9221.97%935.44%B24室2廳3衛(wèi)+雙陽臺+衣帽間172.32204.0218.40%935.44%C區(qū)產(chǎn)品分析C區(qū)戶型整體較為方正、通透，基本做到功能分區(qū)，以高贈送率為賣點，高層住宅產(chǎn)品線覆蓋較為全面，主打?qū)嵱萌颗c舒適四房。項目總占地204畝，建筑面積約60萬㎡（商業(yè)9萬㎡），共分為四大區(qū)域，其中A、B、C區(qū)為住宅區(qū)，D區(qū)為商業(yè)中心。A區(qū)總建筑面積12.6萬㎡，B區(qū)總建筑面積14.1萬㎡,D區(qū)總建筑面積13.3萬㎡，C區(qū)總建筑面積23.9萬㎡，共有住宅30幢，總房源4500套，本月底精裝房正式認(rèn)籌排號（交1仟抵1萬）,預(yù)計10月7日將會新推C區(qū)1棟開盤認(rèn)購（預(yù)計銷售均價4300元/㎡）。目前置信加快推盤節(jié)奏，趁勢搶占市場份額。A區(qū)B區(qū)D區(qū)C區(qū)已推售主推7810預(yù)計新推主推C區(qū)12已開盤持銷項目置信逸都花園最新動態(tài)公安局團(tuán)購專場（以價換量）A、B區(qū)全面主體竣工精裝房啟動排號（交1仟抵1萬）本月，置信加推C區(qū)2號樓直接供客戶認(rèn)購，C區(qū)2號樓銷售定價延續(xù)7、8號樓痕跡，通過樓層差拉開價格差，降低前期購房老業(yè)主“反水”情緒，1—9樓、18—32樓一口價4180元/㎡，10—17樓原價去化，約4300元/㎡（C區(qū)以價換量效果明顯，目前價格穩(wěn)步回升）（9月20日—30日內(nèi)認(rèn)購房屋送12000元家電禮包，二三級市場聯(lián)動，介紹客戶成交贈送5‰傭金）。趁公積金貸款新政持續(xù)利好落地，積極展開銷售“團(tuán)購”。（3700元/㎡）競品項目—凱萊國際1235-15-24已推售未推出戶型戶型特征建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套數(shù)（約）占比A13室2廳2衛(wèi)+入戶花園112.53125.2511.30%22022%A23室2廳1衛(wèi)+入戶花園99.20108.549.42%22022%A32室2廳1衛(wèi)+入戶花園80.8189.9511.31%16716.7%A3ˊ2室2廳1衛(wèi)+入戶花園75.7184.7111.89%555.5%B13室2廳1衛(wèi)+入戶花園+雙陽臺103.17115.6312.08%555.5%B22室2廳1衛(wèi)+入戶花園81.7191.9412.52%22022%B33室2廳2衛(wèi)+入戶花園+雙陽臺109.26121.9111.58%555.5%A61室2廳1衛(wèi)+入戶花園53.1758.6310.27%80.8%在售一期項目總占地410畝，酒店用地143畝，房地產(chǎn)開發(fā)用地約110畝，綠化、道路用地160畝，總建筑面積約40余萬平米，包含約1.6萬平米的歐式風(fēng)情商業(yè)街及國際幼兒園區(qū)。整個社區(qū)由19棟新古典主義風(fēng)格建筑構(gòu)成，共計3401戶，分三期開發(fā)（目前在售一期），由于項目處于巴州主城區(qū)的邊緣地帶，客戶對項目地理位置抗性太大以及巴中購房客戶地緣性特征較強(qiáng)，導(dǎo)致項目定位十分尷尬，房屋去化緩慢。凱萊國際戶型整體較為方正、通透，基本做到功能分區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計以舒適兩房和宜居三房為主，戶型的贈送面積基本以入戶花園和陽臺形式出現(xiàn)，產(chǎn)品定位主要以改善、養(yǎng)老客群為主，戶型贈送面積較小、不實用，不適合巴中大多數(shù)本地客戶對緊湊三房的需求，項目一期推售較為困難，客戶群體主要以回風(fēng)、恩陽方向剛需客戶為主，目前主要通過首付一層、特價房活動去化房源。五星級酒店預(yù)計針對項目二批次房源將會更改戶型設(shè)計，增加緊湊三房房源數(shù)量，減少戶型入戶花園設(shè)計?；A(chǔ)數(shù)據(jù)開發(fā)商巴中凱萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（金強(qiáng)集團(tuán)）占地規(guī)模110畝

總建面積約40萬㎡容積率4.5綠化率35%總戶數(shù)3400戶物業(yè)形態(tài)18-32F梯戶比2梯4戶、2梯5戶銷售均價電梯：3600元/㎡特色五星級酒店物業(yè)物業(yè)費1.6元/㎡2015-01⊙38002014-102014-042014-122013-12⊙4000⊙4200⊙3700⊙3600項目去庫存趨勢明顯，急于脫離巴中市場；板塊競爭個案研究：凱萊國際社區(qū)22.2競品信息掃描項目一期在售項目二、三期轉(zhuǎn)讓華興項目名稱在售期數(shù)成交價格優(yōu)惠方式推廣活動產(chǎn)品賣點樂灣首府主推一期二組團(tuán)2600—3500元/㎡（不含特殊戶型）老帶新、特價房3188元/㎡、付款方式優(yōu)惠、團(tuán)購優(yōu)惠區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)行銷（壩壩電影）、8年返房款首付（金融創(chuàng)新）、小蜜蜂拓客截流、不間斷暖場活動剛需三房、意式園林、興文新區(qū)、金融創(chuàng)新（房款8年返現(xiàn)30%首付、車位8年全款全額返現(xiàn)）興文逸都花園別墅排號、洋房、高層團(tuán)購高層團(tuán)購均價2800元/㎡、洋房團(tuán)購均價3200元/㎡、別墅預(yù)計7000元/㎡老帶新、別墅交5萬抵10萬、企事業(yè)單位團(tuán)購首付分期、區(qū)縣行銷、團(tuán)購、暖場活動品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)、學(xué)區(qū)房、興文新區(qū)半山逸城一期高層全面放開認(rèn)購，主推21、22號樓高層3800—4400，洋房平層均價4800—6500（躍層贈送車位）特價房（總價28萬起售）、老帶新、履約優(yōu)惠、首付一層首付一層、“學(xué)區(qū)房”、老帶新送汽車、業(yè)主生日會”學(xué)區(qū)房“（巴師附小正式招生）、地中海風(fēng)格、五星級酒店、山景地產(chǎn)置信·逸都花園C區(qū)一批次2、7、8號樓認(rèn)購；精裝房排號（交1仟抵1萬）3780—4300（精裝房預(yù)計4500元/㎡）老帶新、特價房、履約優(yōu)惠置信生活方式——（業(yè)主聯(lián)誼會）老城板塊、品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)凱萊國際一批次1—5號樓認(rèn)購3088—4200元/㎡，均價3600首付一層、特價房、履約1%、新春特惠1%短信定投、暖場壩壩電影、“首付一層”五星級酒店、品質(zhì)小區(qū)翰墨軒一期1-6號樓均價3800老帶新老業(yè)主介紹（第一批次3400元/㎡）“學(xué)區(qū)房”、特色配置、有機(jī)農(nóng)場觀瀾上域6—12、16—21號樓3600—4100；均價3950交3000抵8000、老帶新獎勵1000元物管費特價房本土品牌房企、剛需三房、工程進(jìn)度王府景二期三批次認(rèn)購4000特價房、老帶新、購房抵用卷二批次分樓棟交房、特價房、溫泉體驗券中交品牌、現(xiàn)房、位置2.2主要競品信息掃描2已開盤持銷項目凱萊國際社區(qū)最新動態(tài)為提升項目知名度與品牌美譽(yù)度，8月22日起，凱萊國際社區(qū)將會持續(xù)推出周末暖場營銷活動，活動參與者可以領(lǐng)取啤酒消費券、鹵菜消費券、蛋糕消費券，觀看“壩壩電影”。業(yè)主與登記意向客戶可免費領(lǐng)取優(yōu)惠券一套，普通市民則需要通過微信“點贊”營銷方式或參與該項目“全民投籃大賽”營銷活動獲得優(yōu)惠券；另為加快項目去化速度，通過持續(xù)推出特價房、一層首付等積極去化庫存。競品項目—濱河世紀(jì)城樓棟總層數(shù)梯戶比總戶數(shù)1-3、5-8273梯6戶10924、10-14272梯6戶93615-20303梯6戶10441234567891011121314151617181920A區(qū)B區(qū)C區(qū)通過報規(guī)已推售未推出主推項目總占地277畝，分A、B、C三個區(qū)，總建筑面積約70萬㎡，共有房源4200套，商業(yè)接近20萬㎡，其中A、B區(qū)共計約3000余套房源，本月繼續(xù)通過給予利息補(bǔ)貼、置換房源、車位價格減免、減免物管費等方式對客戶進(jìn)行逼定進(jìn)行網(wǎng)簽備案。城市體育館、游泳館由于工程進(jìn)度遲緩以及B區(qū)山體滑坡事件影響，目前案場工作人員主要進(jìn)行前期客戶維護(hù)以及鎖定簽約;A區(qū)部分樓棟由于屬于在建工程抵押至銀行，還未解壓，故不能辦理按揭貸款已開盤持銷項目濱河世紀(jì)城最新動態(tài)本月，濱河世紀(jì)城項目開發(fā)商繼續(xù)積極尋找戰(zhàn)略投資者，充實項目現(xiàn)金流，保證項目開發(fā)；由于交房時間一再延遲，前期認(rèn)購客群流失嚴(yán)重，為降低客戶退房率，開發(fā)商給予換區(qū)（B區(qū)換A區(qū)）、利息補(bǔ)貼、贈送物業(yè)費、車位優(yōu)惠等，提升簽約率，加速項目回款C區(qū)通過規(guī)劃審批競品項目—豐澤園項目一期171819202122規(guī)劃三期在售二期基本售罄主推未推出基本售罄經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：267畝建面：74萬平米容積率：4.0銷售均價：3850元/平米（團(tuán)購特價3300元/㎡）建筑密度：總房源：6000套（一期1900余套，二期1700余套）梯戶數(shù)：2梯4戶、2梯5戶、2梯6戶交通配套：地處北龕寺村，緊臨二環(huán)路北環(huán)線教育配套：巴州九小，龍泉外國語學(xué)校，市技工學(xué)校，北龕中學(xué)醫(yī)療配套：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃社區(qū)醫(yī)院其他配套：營銷賣點：學(xué)區(qū)房、低單價、戶型可變空間項目位于江北北龕寺，是目前巴州主城區(qū)房地產(chǎn)競爭最為激烈的區(qū)域之一，項目一期營銷主要通過低單價、定向教育團(tuán)購實現(xiàn)去化，項目二期由于地理位置以及市場競爭加劇影響，目前率先全面降價進(jìn)行去化。本月，由于項目工程進(jìn)度遲緩、一期延期交房事件影響，品牌口碑受到極大損壞，二期前期認(rèn)購客戶持續(xù)出現(xiàn)退房潮。豐澤園戶型戶型特征建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套數(shù)占比去化率（約）主力價格區(qū)間天12室2廳幻變3室82116.341.83%33019.41%90%均價3800元/㎡天22室2廳幻變3室102113.311.08%33019.41%5%天32室2廳幻變3室96110.915.52%33019.41%25%地12室2廳幻變3室98112.414.69%955.59%35%地22室2廳幻變4室113140.924.69%955.59%5%地32室2廳7785.611.17%955.59%5%人12室2廳幻變4室11114026.13%1428.35%5%人22室2廳幻變3室101116.315.15%1428.35%20%人32室2廳7793.521.43%1428.35%5%戶型設(shè)計緊湊實用，以三房為主，贈送面積多以“結(jié)構(gòu)板“的形式出現(xiàn)，產(chǎn)品特色為戶型的“可變空間”，天1戶型贈送面積高達(dá)40%以上，去化最為暢銷。天1地1人1天2天3地2地3人2人317#18#19#20#21#22#已開盤持銷項目豐澤園最新動態(tài)隨著項目一期違規(guī)交房、工程欠薪、二期工程進(jìn)度陷入停滯等事件持續(xù)發(fā)酵，項目二期認(rèn)購客戶持續(xù)流失至競品樓盤觀瀾上域處。車身廣告——巴中職業(yè)技術(shù)學(xué)院(被動應(yīng)對信任危機(jī)）

農(nóng)民工討要工資——項目品牌持續(xù)傷害項目二期規(guī)劃樓層變更競品項目—觀瀾上域觀瀾上域地處龍北街北側(cè)，緊鄰吳家河（后河上游），東臨巴中市體育館、游泳館，觀瀾上域作為巴中本土龍頭房企，擁有房建一級施工資質(zhì)，在巴中在建、建成項目眾多，對企業(yè)品牌形象形成了良好的項目口碑支撐，觀瀾上域通過持續(xù)呈現(xiàn)的工程進(jìn)度形象、良好的項目口碑、幾乎不超過4000元/㎡銷售定價從項目開盤至今，持續(xù)暢銷，引領(lǐng)巴中房產(chǎn)銷售冠軍，并持續(xù)吸附濱河世紀(jì)城、豐澤園前期認(rèn)購客戶群體。項目華興觀瀾上域占地123畝建面47.4萬㎡戶數(shù)3409容積率5.0層數(shù)26、28、32梯戶比2T6、3T8面積段78-125（無四房）綠地率35.32%（29000㎡）產(chǎn)品組成商業(yè)、高層、幼兒園車位比1:0.45樓棟布局點式圍合布局（景觀節(jié)點）物管費1.5元/㎡/月已開盤持銷項目觀瀾上域最新動態(tài)作為巴中本土龍頭房企，觀瀾上域幾乎未做渠道拓展、營銷活動，而是通過良好的項目口碑、工程進(jìn)度形象與幾乎不超過4000元/㎡銷售定價，從2014年開盤至今，持續(xù)暢銷，并持續(xù)吸附濱河世紀(jì)城、豐澤園前期認(rèn)購客戶群體。市場競品樓盤最新動態(tài)市場小結(jié)改善需求客群為后市競品樓盤爭搶重點隨著巴中公積金貸款利好政策持續(xù)落地，巴中改善換房需求客群成為了各個主要競品樓盤的“唐僧肉”，興文區(qū)域開發(fā)商針對主要企事業(yè)單位率先啟動團(tuán)購，以價換量，去化庫存，如樂灣首府、比佛利山莊、置信逸都花園。預(yù)計后續(xù)主城區(qū)競品樓盤將會跟進(jìn)。注：目前興文區(qū)域競品樓盤推出銷售團(tuán)購，更多是通過降價換量。營銷推廣活動常規(guī)的營銷暖場活動更多的是一時提升案場銷售氛圍，對實際銷售與轉(zhuǎn)換幫助不大，這就需要展開長效的營銷推廣，新穎、體驗、互動、親子的活動相對更受客戶歡迎。綜合體圍城—商業(yè)運(yùn)營與線上營銷財富廣場一期3.5萬㎡商業(yè)預(yù)計將于9月30日展開試運(yùn)營，藍(lán)灣國際中影星河影院也于9月底營業(yè)，隨著商業(yè)逐步啟動，預(yù)計近期藍(lán)灣國際、財富廣場將會趁勢加推商業(yè)去化。住宅市場略有回升，但貨幣政策寬松難撼樓市調(diào)整商業(yè)市場巴州主城區(qū)常住人口41萬（截止2014年底），在建、規(guī)劃商業(yè)面積達(dá)到100萬㎡以上，主城區(qū)人均商業(yè)占有面積達(dá)到2.5㎡（達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)2倍）主要競品項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目名稱體量（㎡）商業(yè)形態(tài)銷售模式銷售單價（萬）層高、開間進(jìn)深平均回報率鳳凰國際城18.5萬集中商業(yè)+底商售后返租0.7萬-7.5萬/平米；負(fù)一樓均價2.8萬，一樓均價58000，二樓均價30000，三樓均價19000,4樓均價13000負(fù)一樓與1樓層高為5.4米，2—4樓層高為5.1米；1:18%（15年）或聯(lián)營扣點財富廣場12萬集中商業(yè)售后返租0.9萬—3萬/平米，負(fù)一樓與一樓單價為25000—28000,2樓單價為12000—18000,3樓單價為10000—13000，4樓單價為9000—10000。負(fù)一樓5米層高；1樓層高4.8米、2—4樓4.5米層高。7%（5—8年）柳津橋國際城20萬集中商業(yè)+底商售后返租7000——22000；2號樓負(fù)一層均價15000，負(fù)二樓均價10000/6%（3—5年）置信逸都花園9萬集中商業(yè)+底商直接銷售與售后返租6000—22000一樓層高7米，二樓層高4.5米前三年租金21%抵房款、7%中泉國際廣場5萬集中商業(yè)待定（預(yù)計為售后返租）預(yù)計11000—450001、2樓層高6米,3、4樓層高5米預(yù)計7%（部分商業(yè)自持、部分銷售）容邦國際15萬集中商業(yè)+底商售后返租(部分自持）-1及1樓9000—4萬、二樓1—2萬、三樓9000—1.5萬、四樓9000—1.5萬、5樓8000—90001樓、5樓層高6.1米，2—4樓5.1米，商鋪進(jìn)深最低為8米，主要為8米、12米以及部分15米預(yù)計7%淺水灣廣場6萬集中商業(yè)+底商集中商業(yè)初定自持底商一樓均價20000//濱河世紀(jì)城20萬集中商業(yè)+底商待定待定（抵押工程款）//半山逸城10萬底商直接銷售8000—20000一樓層高5.5米，二樓層高4.5米，商鋪進(jìn)深普遍為10米以上，最高達(dá)到19米，開間主要為4—5米/藍(lán)灣國際6萬底商售后返租一樓均價22000，二樓均價160003.6—5.88%樂灣首府6萬底商直接銷售6000—14000（一樓均價12000，二樓均價7500）一樓5.5,2樓4.2—4.5,3樓3.5/西部商貿(mào)城22.6集中商業(yè)零售商業(yè)待定5000—1.3萬（五金機(jī)電、汽配）1、3層4.6米、2層4.5米，4層4.7米前三年21%租金抵房款，平均回報8%凱萊國際社區(qū)五星級酒店（惠爾