綠城服務(wù)(02869.HK)港股公司首次覆蓋報(bào)告：擴(kuò)面提質(zhì)非住破局四大板塊協(xié)同助力業(yè)績(jī)騰飛

目 錄1、聚焦四大板塊，地產(chǎn)全生命周期服務(wù)商 4、發(fā)展二十余年，締造物業(yè)服務(wù)上市公司十強(qiáng) 4、股權(quán)較為獨(dú)立，第三方拓展占比高企 4、核心管理團(tuán)隊(duì)履歷豐富，購(gòu)股權(quán)激勵(lì)充沛 6、四大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，收入增長(zhǎng)盈利能力穩(wěn)定 72、物業(yè)服務(wù)穩(wěn)健壓艙，管理面積持續(xù)擴(kuò)張 7、收入毛利有所提升，新拓面積穩(wěn)定奠定增長(zhǎng)基礎(chǔ) 7、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀，非住業(yè)態(tài)提升空間較大 93、園區(qū)服務(wù)收入增速?gòu)?qiáng)勢(shì)，五大板塊協(xié)同發(fā)展 10、園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)板塊聚焦三大場(chǎng)景，推動(dòng)社區(qū)零售業(yè)務(wù)增長(zhǎng) 、文化教育、居家生活、資產(chǎn)管理、園區(qū)空間服務(wù)穩(wěn)中有進(jìn) 124、咨詢(xún)服務(wù)提升競(jìng)爭(zhēng)力，科技服務(wù)創(chuàng)造全新價(jià)值點(diǎn) 13、咨詢(xún)業(yè)務(wù)毛利率改善，提供房地產(chǎn)全周期咨詢(xún)服務(wù) 13、數(shù)字化建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)體系建設(shè)初見(jiàn)成效 145、管費(fèi)相對(duì)較高，派息率持續(xù)領(lǐng)先 166、盈利預(yù)測(cè)與投資建議 187、風(fēng)險(xiǎn)提示 20附：財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)摘要 21圖表目錄圖1：公司發(fā)展二十余年成為物業(yè)服務(wù)上市公司十強(qiáng) 4圖2：截至2023年末綠城中國(guó)對(duì)綠城服務(wù)持股僅4.3% 5圖3：公司截至2023年末在管面積關(guān)聯(lián)占比為15.7% 5圖4：公司截至2023年第三方在管面積占比高于同行 5圖5：公司2023年?duì)I收同比增長(zhǎng)17.1% 7圖6：公司2023年物業(yè)服務(wù)仍為收入最大構(gòu)成業(yè)務(wù) 7圖7：公司2023年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.6% 7圖8：公司2023年核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)32.1% 7圖9：公司2023年物業(yè)服務(wù)收入同比增長(zhǎng)17.5% 8圖10：公司2023年物業(yè)服務(wù)毛利率同比提升0.9pct 8圖公司2023年在管面積同比增長(zhǎng)16.7% 8圖12：公司2023年長(zhǎng)三角在管面積占比58.5% 8圖13：公司2022-2023年儲(chǔ)備面積均超370百萬(wàn)方 9圖14：公司2021-2023年新拓面積年飽和營(yíng)收均超過(guò)40億元 9圖15：公司2020年以來(lái)平均物業(yè)費(fèi)超過(guò)3.2元/平月 9圖16：公司2023年收繳率同比提升1.9pct至95.2% 9圖17：公司2023年在管非住業(yè)態(tài)面積達(dá)91百萬(wàn)方 10圖18：公司2023年新拓非住營(yíng)收占比增至46.9% 10圖19：公司2023年在非住業(yè)態(tài)拓展了商企類(lèi)、城市服務(wù)類(lèi)等多個(gè)領(lǐng)域 10圖20：公司2023年園區(qū)服務(wù)收入同比增長(zhǎng)25.0% 圖21：公司2023年園區(qū)服務(wù)毛利率同比增長(zhǎng)0.7pct 圖22：園區(qū)服務(wù)板塊中文化教育和居家生活板塊收入占比呈增長(zhǎng)趨勢(shì) 圖23：公司2023年園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)板塊收入同比增長(zhǎng)11.7% 12圖24：公司2023年文化教育收入同比增長(zhǎng)26.1% 13圖25：公司2023年居家生活收入同比增長(zhǎng)113.5% 13圖26：公司2023年物業(yè)資產(chǎn)管理收入同比增長(zhǎng)17.5% 13圖27：公司2023年園區(qū)空間服務(wù)收入同比增長(zhǎng)12.3% 13圖28：公司2023年咨詢(xún)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)11.1% 14圖29：公司2023年咨詢(xún)業(yè)務(wù)毛利率同比提升0.7pct 14圖30：公司在建物業(yè)咨詢(xún)業(yè)務(wù)仍為咨詢(xún)板塊收入主要來(lái)源 14圖31：公司科技服務(wù)業(yè)務(wù)提供“2+3+N”的產(chǎn)品服務(wù)體系 15圖32：公司2023年科技服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比下降12.6% 16圖33：公司2023年科技服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn) 16圖34：公司2023年毛利率和凈利率分別為16.8%和4.1% 16圖35：公司2023年物業(yè)管理板塊毛利率在同行中相對(duì)偏低 16圖36：綠城服務(wù)2023年毛利率和凈利率在同行中相對(duì)較低 17圖37：綠城服務(wù)2023年管理費(fèi)率在頭部物企公司中處于平均水平 17圖38：公司2020年來(lái)年股利支付率均超50% 18圖39：公司2023年普通股息為0.15港元 18表1：公司2019年來(lái)不斷拓展和房企及物業(yè)公司的合作 5表2：公司高管團(tuán)隊(duì)均在公司有多年任職經(jīng)歷 6表3：公司自2018年來(lái)五次授予高管團(tuán)隊(duì)購(gòu)股權(quán) 6表4：公司在園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)板塊強(qiáng)化產(chǎn)品力、組織力和服務(wù)力 12表5：我們預(yù)測(cè)2024-2026年公司營(yíng)業(yè)收入將保持增長(zhǎng)（億元） 19表6：公司2024年P(guān)E估值水平均高于可比公司均值 191、聚焦四大板塊，地產(chǎn)全生命周期服務(wù)商、發(fā)展二十余年，締造物業(yè)服務(wù)上市公司十強(qiáng)1998（股票代碼0869等殊榮，2014-202213圖1：公司發(fā)展二十余年成為物業(yè)服務(wù)上市公司十強(qiáng)資料來(lái)源：公司官網(wǎng)、研究所、股權(quán)較為獨(dú)立，第三方拓展占比高企1998202345.66%5%201910%20239.12%2023年515圖2：截至2023年末綠城中國(guó)對(duì)綠城服務(wù)持股僅4.3%資料來(lái)源：綠城服務(wù)2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所2023和8.0%2019IPO15%18.67%20%51%。截至2023年末，公司在合作央國(guó)企客戶(hù)206家，與城市新區(qū)管委會(huì)、建設(shè)投資公司、城市國(guó)資委、地區(qū)城投、交投等具有土地開(kāi)發(fā)資源的優(yōu)質(zhì)合作伙伴形成了戰(zhàn)略合作。圖公司截至2023年末在管面積關(guān)聯(lián)占比為15.7% 圖公司截至2023年第三方在管面積占比高于同行20.0%15.0%10.0%5.0%

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0.0%

17.5%16.2%17.5%16.2%14.7%15.7%

2021

2022

2023綠城中國(guó)在管面積占比 綠城中國(guó)儲(chǔ)備面積占

第三方在管面積占比數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2022、2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司公告、研究所時(shí)間 事件 內(nèi)容表1：公司2019年來(lái)不斷拓展和房企及物業(yè)公司的合作時(shí)間 事件 內(nèi)容2019-3 2019-12

濱江服務(wù)上市股票發(fā)售，綠城服務(wù)持股15%成為濱江服務(wù)的基石投資者之一。龍湖通過(guò)買(mǎi)入已發(fā)行股份和認(rèn)購(gòu)新股的方式，持有綠城服務(wù)集團(tuán)10%股份，截至2023年末龍湖對(duì)公司持股比例達(dá)9.12%。2020-7 入股中奧到家 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)配售新股和協(xié)議收購(gòu)老股的方式，入股中奧到家時(shí)間 事件 內(nèi)容時(shí)間 事件 內(nèi)容（138.H，交易完成后，綠城服務(wù)持股比例達(dá)到8.7。011031%。2021-10入股杭州健成園區(qū)服務(wù)之康養(yǎng)服務(wù)板塊戰(zhàn)略布局。2021-122.092021-10入股杭州健成園區(qū)服務(wù)之康養(yǎng)服務(wù)板塊戰(zhàn)略布局。2021-122.0951%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊笫召?gòu)浙江綠科浙江綠科成為綠城服務(wù)的附屬公司。2022-6與信達(dá)地產(chǎn)合資成立了信綠智慧生活，綠城服務(wù)注入約合3.54億元成立合資公司的資產(chǎn)，增資完成后持股55%。資料來(lái)源：各公司公告、樂(lè)居網(wǎng)、樂(lè)居財(cái)經(jīng)、研究所、核心管理團(tuán)隊(duì)履歷豐富，購(gòu)股權(quán)激勵(lì)充沛公司高管團(tuán)隊(duì)均在公司有多年任職經(jīng)歷，董事會(huì)主席楊掌法和行政總裁金科麗均服務(wù)公司超15年，先后任職公司行政總裁，管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，持續(xù)貫徹公司的服務(wù)20182.67億股，8.4%姓名 職務(wù) 履歷表2：公司高管團(tuán)隊(duì)均在公司有多年任職經(jīng)歷姓名 職務(wù) 履歷楊掌法 董事會(huì)主席金科麗 行政總裁陳浩 執(zhí)行董事

于2002年加入，現(xiàn)任綠城服務(wù)集團(tuán)董事會(huì)主席，負(fù)責(zé)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略及策略規(guī)劃，以及重大運(yùn)營(yíng)事務(wù)的決策工作。20152018月任執(zhí)行董事兼本公司行政總裁。楊先生也是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、浙江房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)及杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。于2006年5月加入，現(xiàn)任綠城服務(wù)集團(tuán)總裁，負(fù)責(zé)本集團(tuán)整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及日常管理工作，就重大運(yùn)營(yíng)事宜做出決策、參與董事會(huì)決策及執(zhí)行董事會(huì)決議案。金女士是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)社區(qū)生活委員會(huì)第一屆副主任、中共杭州市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)委員會(huì)委員及中共杭州市西湖區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)委員會(huì)宣傳委員。于2015年加入任執(zhí)行董事，現(xiàn)任綠城服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事、綠城生活集團(tuán)董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)管理集團(tuán)園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)。資料來(lái)源：、研究所表3：公司自2018年來(lái)五次授予高管團(tuán)隊(duì)購(gòu)股權(quán)日期有效期（年）行權(quán)價(jià)（港元/股）購(gòu)股權(quán)（億股）總股本占比2018年9月106.1161.3354.2%2020年1月109.2140.33151.0%2020年9月109.30.25770.8%2021年7月108.9020.33131.0%2022年12月105.580.41461.3%合計(jì)2.67018.4%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所、四大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，收入增長(zhǎng)盈利能力穩(wěn)定2018-2023202317.1%63.8%、20.5%、13.2%2.5%2025.0202312.966.0510.6%1.54圖公司2023年?duì)I收同比長(zhǎng)17.1% 圖公司2023年物業(yè)服務(wù)仍收入最大構(gòu)成業(yè)務(wù)500

2018 2019 2020 2021 2022

25%20%15%10%5%0%

100%0%

2020

2021

2022

2023收入（億元） 同

物業(yè)服務(wù) 園區(qū)服務(wù) 咨詢(xún)服務(wù) 科技服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所圖公司2023年歸母凈利潤(rùn)比增長(zhǎng)10.6% 圖公司2023年核心經(jīng)營(yíng)利同比增長(zhǎng)32.1%10864202018 2019 2020 2021 2022

60%40%20%0%

141210864202020 2021 2022

40%30%20%10%0%-10%-20%歸母凈利潤(rùn)（億元） 同比 核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（億元） 同比數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所2、物業(yè)服務(wù)穩(wěn)健壓艙，管理面積持續(xù)擴(kuò)張、收入毛利有所提升，新拓面積穩(wěn)定奠定增長(zhǎng)基礎(chǔ)公司在物業(yè)管理板塊提供一系列高品質(zhì)服務(wù)，例如保安、保潔、園藝、物業(yè)維修及保養(yǎng)業(yè)務(wù)，收入來(lái)源為向在管物業(yè)住戶(hù)和開(kāi)發(fā)商收取的服務(wù)費(fèi)，主要采取包干202313.0%0.9圖公司2023年物業(yè)服務(wù)收同比增長(zhǎng)17.5% 圖10：公司2023年物業(yè)服務(wù)毛率同比提升0.9pct806040200

2018 2019 2020 2021 2022 物業(yè)服務(wù)收入（億元） 同比

25%20%15%10%5%0%

8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

13.0%13.0%2018 2019 2020 2021 2022 2023物業(yè)服務(wù)毛利率數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所公司聚焦區(qū)域深耕，形成了杭州、寧波、合肥等多個(gè)高市占深耕區(qū)域。截至20233105448.416.7%，其中住宅業(yè)態(tài)占比約80%58.5%69.2%（+16.4%和35.9%圖11：公司2023年在管面積同增長(zhǎng)16.7% 圖12：公司2023年長(zhǎng)三角在管積占比58.5%0

2018 2019 2020 2021 2022 在管面積（百萬(wàn)方） 同比

30%25%20%15%10%5%0%

100%0%

13.5%13.5%7.6%16.2%16.4%8.4%16.1%17.0%9.1%15.4%62.7%59.1%58.5%2021 2022 2023長(zhǎng)三角 環(huán)渤海 珠三角 其他數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2022、2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所2023371.62.0%40202343.246.9%，1.1pct66個(gè)。圖13：公司2022-2023年儲(chǔ)備積均超370百萬(wàn)方 圖14：公司2021-2023年新拓面積年飽和營(yíng)收均超過(guò)億元500

2018 2019 2020 2021 2022 儲(chǔ)備面積（百萬(wàn)方） 同比

25%20%15%10%5%0%-5%

5045.1245.8445.1245.8443.2130201002021 2022 2023新拓面積年飽和營(yíng)收（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2022、2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀，非住業(yè)態(tài)提升空間較大02032元平0233.4元/平/3.65元/平/023年項(xiàng)目收繳率為95.21.9圖15：公司2020年以來(lái)平均物費(fèi)超過(guò)3.2元平月 圖16：公司2023年收繳率同比升1.9pct至95.2%3.253.153.053

98.0%97.0%96.0%95.0%94.0%93.0%92.0%91.0%

97.5%

96.1%

93.3%

95.2%3.242018 2019 2020 2021 2022 20233.24平均物業(yè)費(fèi)（元/平/月）

2020 2021 2022 2023收繳率數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2022、2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2022、2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所202320239579120.3%。圖17：公司2023年在管非住業(yè)態(tài)面積達(dá)91百萬(wàn)方 圖18：公司2023年新拓非住營(yíng)占比增至46.9%0

917491746555310358196239住宅（百萬(wàn)方） 非住宅（百萬(wàn)方）

5.0%0.0%

43.5%43.5%46.9%37.6%2021 2022 2023新拓非住宅營(yíng)收占比數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2022、2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2022、2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所圖19：公司2023年在非住業(yè)態(tài)拓展了商企類(lèi)、城市服務(wù)類(lèi)等多個(gè)領(lǐng)域資料來(lái)源：綠城服務(wù)2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告3、園區(qū)服務(wù)收入增速?gòu)?qiáng)勢(shì)，五大板塊協(xié)同發(fā)展202335.725.0%20.5%21.5%20220.7個(gè)百分點(diǎn)。圖20：公司2023年園區(qū)服務(wù)收同比增長(zhǎng)25.0% 圖21：公司2023年園區(qū)服務(wù)毛率同比增長(zhǎng)0.7pct

2018 2019 2020 2021 2022 園區(qū)服務(wù)收入（億元） 同比

0%

5.0%0.0%

21.5%21.5%2018 2019 2020 2021 2022 2023園區(qū)服務(wù)毛利率數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所公司園區(qū)服務(wù)板塊圍繞業(yè)主生活需求，形成了五大業(yè)務(wù)板塊。從收入構(gòu)成趨勢(shì)看，文化教育和居家生活板塊收入占比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，物業(yè)資產(chǎn)管理板塊收入占比呈下降趨勢(shì)，園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)和園區(qū)空間服務(wù)板塊自2020年來(lái)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。圖22：園區(qū)服務(wù)板塊中文化教育和居家生活板塊收入占比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)100%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù) 文化教育 居家生活 物業(yè)資產(chǎn)管理 園區(qū)空間服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所、園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)板塊聚焦三大場(chǎng)景，推動(dòng)社區(qū)零售業(yè)務(wù)增長(zhǎng)景，對(duì)于住宅提供完整的“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+有效推廣+202312.722018年以來(lái)圖23：公司2023年園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)板塊收入同比增長(zhǎng)11.7%141210864202018 2019 2020 2021 2022

140%120%100%80%60%40%20%0%園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)（億元） 同比數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所競(jìng)爭(zhēng)力 體系介紹表4：公司在園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)板塊強(qiáng)化產(chǎn)品力、組織力和服務(wù)力競(jìng)爭(zhēng)力 體系介紹產(chǎn)品力組織力服務(wù)力

已形成穩(wěn)定的四級(jí)產(chǎn)品體系黑標(biāo)產(chǎn)品：稀缺是第一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)金標(biāo)產(chǎn)品：特點(diǎn)鮮明的優(yōu)質(zhì)爆款產(chǎn)品自營(yíng)品牌：幸福糧倉(cāng)，幸福禮，嚴(yán)選生鮮等自營(yíng)產(chǎn)品綠城嚴(yán)選聚樂(lè)部系統(tǒng)體驗(yàn)官：負(fù)責(zé)產(chǎn)品體驗(yàn)定級(jí)及提升平臺(tái)整體活躍度生活家業(yè)主)：負(fù)責(zé)打透綠城園區(qū)商業(yè)模式，推廣綠城商業(yè)平臺(tái)推廣官物業(yè))線上線下落地產(chǎn)品銷(xiāo)售及服務(wù)APP0資料來(lái)源：綠城服務(wù)2023H1業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所、文化教育、居家生活、資產(chǎn)管理、園區(qū)空間服務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)文化教育服務(wù)業(yè)務(wù)：業(yè)務(wù)實(shí)行托育、幼教和社區(qū)教育等差異化服務(wù)體系，已形++20236.9126.1%1.10億元，同比增長(zhǎng)14.9%；海外MAG教育業(yè)務(wù)收入5.81億元，同比增長(zhǎng)28.5%。居家生活服務(wù)業(yè)務(wù)：20235.48物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)業(yè)務(wù)：覆蓋的園區(qū)，構(gòu)建小區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)體系，以置換服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)及資產(chǎn)管理（如20237.7817.5%2.5714.0%。園區(qū)空間服務(wù)業(yè)務(wù)：業(yè)務(wù)整合社區(qū)的廣告資源，多角度、全方位為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值并提供生活信息，2023年實(shí)現(xiàn)園區(qū)空間服務(wù)收入2.81億元，同比增長(zhǎng)12.3%。圖24：公司2023年文化教育收同比增長(zhǎng)26.1% 圖25：公司2023年居家生活收同比增長(zhǎng)8765432102018 2019 2020 2021 2022 文化教育（億元） 同比

200%100%50%0%

65432102018 2019 2020 2021 2022 居家生活（億元） 同比

120%100%80%60%40%20%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所圖26：公司2023年物業(yè)資產(chǎn)管收入同比增長(zhǎng)17.5% 圖27：公司2023年園區(qū)空間服收入同比增長(zhǎng)12.3%10864202018 2019 2020 2021 2022 2023物業(yè)資產(chǎn)管理（億元） 同

30%20%10%0%-10%-20%

3210

2018 2019 2020 2021 2022 2023園區(qū)空間服務(wù)（億元） 同

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所4、咨詢(xún)服務(wù)提升競(jìng)爭(zhēng)力，科技服務(wù)創(chuàng)造全新價(jià)值點(diǎn)、咨詢(xún)業(yè)務(wù)毛利率改善，提供房地產(chǎn)全周期咨詢(xún)服務(wù)202322.9523.4%0.7202320.21。2023年2.74。圖28：公司2023年咨詢(xún)業(yè)務(wù)收同比增長(zhǎng)圖29：公司2023年咨詢(xún)業(yè)務(wù)毛率同比提升0.7pct

2018 2019 2020 2021 2022 咨詢(xún)服務(wù)收入（億元） 同比

5%0%

5.0%0.0%

23.4%2018 2019 2020 2021 2022 2023咨詢(xún)服務(wù)毛利率數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所圖30：公司在建物業(yè)咨詢(xún)業(yè)務(wù)仍為咨詢(xún)板塊收入主要來(lái)源100%80%60%40%20%0%2018

2019

2020

2021

2022

2023在建物業(yè)服務(wù) 管理咨詢(xún)服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所、數(shù)字化建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)體系建設(shè)初見(jiàn)成效科技服務(wù)業(yè)務(wù)是構(gòu)建公司差異化產(chǎn)品體系的重要基礎(chǔ)設(shè)施，為政府?dāng)?shù)治、未來(lái)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)等打造全域平臺(tái)產(chǎn)品及智能物業(yè)產(chǎn)品，從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、智能硬件建設(shè)到數(shù)字化系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，科技服務(wù)為客戶(hù)提供智慧、普惠、實(shí)惠的一體化解決方案，助力客戶(hù)數(shù)字化轉(zhuǎn)型?？萍挤?wù)主要圍繞空間的虛擬化和服務(wù)的數(shù)字化，提供“2+3+N”的產(chǎn)品服務(wù)體系。兩個(gè)核心產(chǎn)品是全域平臺(tái)及智慧物業(yè)兩大產(chǎn)品，三項(xiàng)圍繞產(chǎn)品延伸的服務(wù)即數(shù)字化設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，“N”即數(shù)項(xiàng)智能應(yīng)用單品。20234000善數(shù)全域平臺(tái)則已初步構(gòu)建“平臺(tái)+管家+共治”體系基礎(chǔ)，并以新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)6善數(shù)數(shù)智空間以建筑科技為核心，圍繞智慧建筑和智慧城市等多元業(yè)態(tài)，面向城市更新相關(guān)領(lǐng)域政府部門(mén)及建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，提供智能化產(chǎn)品加持。圖31：公司科技服務(wù)業(yè)務(wù)提供“2+3+N”的產(chǎn)品服務(wù)體系資料來(lái)源：公司官網(wǎng)、研究所20234.2812.6%38.7%2.2圖32：公司2023年科技服務(wù)業(yè)收入同比下降12.6% 圖33：公司2023年科技服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)

2020 2021 2022

140%120%100%80%60%40%20%0%-20%

0.0%

38.7%38.7%2020 2021 2022 2023科技服務(wù)收入（億元） 同比 科技服務(wù)毛利率數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所5、管費(fèi)相對(duì)較高，派息率持續(xù)領(lǐng)先202316.8%0.60.12023（1）（2）維護(hù)品牌影響力的需求下，基礎(chǔ)物業(yè)部分投入加大，（3）圖34：公司2023年毛利率和凈利率分別為16.8%和4.1%20.0%15.0%10.0%5.0%

圖35：公司2023年物業(yè)管理板塊毛利率在同行中相對(duì)偏低20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%0.0%

2018 2019 2020 2021 2022 2023毛利率 凈利率

物業(yè)管理板塊毛利率數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司公告、研究所圖36：綠城服務(wù)2023年毛利率和凈利率在同行中相對(duì)較低35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%毛利率 凈利率數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所7.3%0.4圖37：綠城服務(wù)2023年管理費(fèi)率在頭部物企公司中處于平均水平12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%管理費(fèi)率數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所2016-202251%，202373%。圖38：公司2020年來(lái)年股利支率均超50% 圖39：公司2023年普通股息為0.15港元0

8070605040302010020162017201820192020202120222023現(xiàn)金分紅總額(萬(wàn)元) 股利支付率(%)

0.250.150.050

2019 2020 2021 2022 2023普通股息（港元） 特別股息（港元）數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所 數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城服務(wù)2023年業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告、研究所6、盈利預(yù)測(cè)與投資建議綠城服務(wù)以物業(yè)服務(wù)為根基、以生活服務(wù)與城市服務(wù)為兩翼，以智慧科技為引擎，我們將公司業(yè)務(wù)分成四個(gè)板塊進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)。物業(yè)服務(wù)201915%3702024-2026年500、545、5802.10、2.15、2.2013.5%8.9%2024-202612.8%、13.1%。園區(qū)服務(wù)202325.0%為該業(yè)務(wù)將依托五大板塊的協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)收入和盈利的雙重提升。我們預(yù)計(jì)20242026222.023020。咨詢(xún)服務(wù)需求，其中在建工程咨詢(xún)和管理咨詢(xún)業(yè)務(wù)增速分別為11.0%和11.7%。我們預(yù)計(jì)20242026124.025020?？萍挤?wù)2026239.040040。表5：我們預(yù)測(cè)2024-2026年公司營(yíng)業(yè)收入將保持增長(zhǎng)（億元）2022A2023A2024E2025E2026E營(yíng)業(yè)收入148.6173.9200.4228.5257.1同比18.2%17.1%15.2%14.1%12.5%物業(yè)服務(wù)94.5111.0126.0140.6153.1同比21.6%17.5%13.5%11.6%8.9%園區(qū)服務(wù)28.535.742.851.461.7同比9.1%25.0%20.0%20.0%20.0%咨詢(xún)服務(wù)20.723.026.430.434.9同比5.4%11.1%15.0%15.0%15.0%科技服務(wù)4.94.35.16.27.4同比121.6%-12.6%20.0%20.0%20.0%毛利率16.2%16.8%16.7%17.4%18.3%物業(yè)服務(wù)12.1%13.0%12.5%12.8%13.20%園區(qū)服務(wù)20.8%21.5%22.0%23.0%24.0%咨詢(xún)服務(wù)22.7%23.4%24.0%25.0%26.0%科技服務(wù)40.9%38.7%39.0%40.0%41.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、研究所招商積余和華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為可比公司，綠城服務(wù)相較于可比公司，第三方拓展和2024PE2024-20267.418.9510.18億元，對(duì)應(yīng)EPS為0.230.280.32元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE12.410.39.0表6：公司2024年P(guān)E估值水平均高于可比公司均值證券代碼證券簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)級(jí)市值歸母凈利潤(rùn)（億人民幣）PE（倍）億人民幣2023A2024E2025E2026E2023A2024E2025E2026E06049.HK保利物業(yè)買(mǎi)入130.713.816.018.320.99.58.27.16.302669.HK中海物業(yè)未評(píng)級(jí)122.213.416.920.422.89.17.26.05.402156.HK建發(fā)物業(yè)買(mǎi)入38.14.75.46.67.98.17.15.74.803316.HK濱江服務(wù)未評(píng)級(jí)41.14.95.76.77.88.37.26.15.3001914.SZ招商積余買(mǎi)入105.17.48.910.712.514.311.89.98.401209.HK華潤(rùn)萬(wàn)象未評(píng)級(jí)536.129.335.742.550.018.315.012.610.7生活8.89.47.96.802869.HK綠城服務(wù)買(mǎi)入91.86.17.48.910.215.212.410.39.0數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所注：1、除建發(fā)物業(yè)與綠城服務(wù)來(lái)自研究所外，其余公司盈利預(yù)測(cè)與估值來(lái)自一致預(yù)期；2、股價(jià)數(shù)據(jù)截至2024年4月17日，匯率1港幣=0.91人民幣。7、風(fēng)險(xiǎn)提示附：財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)摘要資產(chǎn)負(fù)債表(百萬(wàn)元)2022A2023A2024E2025E2026E利潤(rùn)表百萬(wàn)元) 2022A2023A2024E2025E2026E流動(dòng)資產(chǎn)10,84112,11213,14314,78416,107營(yíng)業(yè)收入 14,85617,39320,03622,85225,709現(xiàn)金4,1834,5315,4106,3987,456營(yíng)業(yè)成本 12,45414,48016,68518,86420,997應(yīng)收賬款4,8405,2575,5695,9026,258營(yíng)業(yè)費(fèi)用 266343349356364存貨570674707743780管理費(fèi)用 1,1551,2751,3671,4691,581其他流動(dòng)資產(chǎn)1,2471,6501,4561,7401,614其他收入/費(fèi)用 (118)(449)(466)(586)(680)非流動(dòng)資產(chǎn)6,0135,9706,6075,3977,101營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 8638471,1691,5752,087固定資產(chǎn)及在建工程9171,0391,1431,2571,383凈財(cái)務(wù)入/費(fèi)用 (37)(2)(10)(80)(121)5,0964,9315,4654,1405,718其他利潤(rùn) (36)1237(15)(216)資產(chǎn)總計(jì)16,85418,08219,75020,18023,208除稅前潤(rùn) 8649721,1861,6411,992流動(dòng)負(fù)債7,3878,5589,66410,17411,380所得稅 233256314448538短期借款147290319351387少數(shù)股損益 84111131298436應(yīng)付賬款2,1462,0842,7892,7693,484歸母凈利潤(rùn) 5486057418951,018其他流動(dòng)負(fù)債5,0956,1836,5567,0537,510EBITDA 9019741,1961,7212,113非流動(dòng)負(fù)債1,5901,