何炬市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

鵬之翼·萬(wàn)州房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告何炬11月18號(hào)調(diào)研目標(biāo)了解萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。調(diào)查結(jié)果該調(diào)查依據(jù)地域，分為龍寶、五橋、觀音巖、北山、天仙湖、江南幾大片區(qū)進(jìn)行調(diào)研分析。調(diào)查數(shù)據(jù)總結(jié)（一）五橋原因項(xiàng)目地段戶型價(jià)格環(huán)境評(píng)定銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售推廣廣告推廣綜合分析酈景藍(lán)灣萬(wàn)縣長(zhǎng)江大橋旁70-165主打：88-127主打高層14棟單價(jià)范圍：4300-4800均價(jià)：4700國(guó)際化，生態(tài)大型高級(jí)住宅，標(biāo)準(zhǔn)化江景房結(jié)構(gòu)裝飾簡(jiǎn)約，大堂寬大整齊，資料單一，現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清用戶多為自然來(lái)訪，看中江景特色，但地勢(shì)較低關(guān)鍵為平面廣告+DM單標(biāo)準(zhǔn)化江景房，園林景觀以歐式風(fēng)格為主，地勢(shì)較低，交通較不便香山緣臨近五橋商圈，靠近機(jī)場(chǎng)路高層：64-802梯7戶洋房110-160單間范圍：5500-7000均價(jià)：6300簡(jiǎn)歐式建筑，園林風(fēng)格，打造萬(wàn)州最大泳池豪華精裝，大氣寬大，宣傳資料豐富自然來(lái)訪用戶，看中其豪華品質(zhì)路牌廣告+平面廣告+DM單歐式古典園林建筑風(fēng)格，重視品質(zhì)，主打小戶型龍寶龍寶雙河口組團(tuán)，發(fā)展較落后，交通不發(fā)達(dá)，配套相對(duì)較差，區(qū)域整體價(jià)格不高，但依據(jù)項(xiàng)目整體品質(zhì)打造，價(jià)格可略上浮，但不可過(guò)高原因項(xiàng)目地段戶型價(jià)格環(huán)境評(píng)定銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售推廣廣告推廣綜合分析濱河欣城雙河口組團(tuán)關(guān)鍵，地勢(shì)平坦3室2廳2衛(wèi)100m^4300建筑密度大，簡(jiǎn)單綠化安全性低裝修通常，專業(yè)通常，現(xiàn)場(chǎng)冷清廣告推廣，人員促銷2萬(wàn)抵5萬(wàn)，一層5戶，7000方超市龍寶雙河口組團(tuán)，發(fā)展較落后，交通不發(fā)達(dá)，配套相對(duì)較差，區(qū)域整體價(jià)格不高，但依據(jù)項(xiàng)目整體品質(zhì)打造，價(jià)格可略上浮，但不可過(guò)高陽(yáng)光滿庭雙河口組團(tuán)關(guān)鍵，延山打造2室2廳1衛(wèi)72m~794600偏僻，配套缺乏，交通不便，品質(zhì)通常裝修通常，專業(yè)通常，現(xiàn)場(chǎng)冷清廣告推廣，人員促銷首付2萬(wàn)買72方，首付3萬(wàn)買80方岸上藍(lán)山江景房，背靠龍全部地勢(shì)陡峭2室2廳1衛(wèi)68~804300江景房，交通便利，配套齊全，景觀較差裝修較差，專業(yè)較差，現(xiàn)場(chǎng)冷清廣告推廣，人員促銷無(wú)觀音巖原因項(xiàng)目地段戶型價(jià)格環(huán)境評(píng)定銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售推廣廣告推廣綜合分析未來(lái)城江景房，體育館中心，牌樓商圈周圍高，2室2廳1衛(wèi)75-110，洋，3室，152-1786300江景好，交通便利，配套完善，環(huán)境打造很好裝修豪華，專業(yè)較強(qiáng)，用戶較多廣告推廣，人員促銷9.8折主城中心，位置很好，配套齊全，交通方便，靠近主城所以價(jià)格整體偏高，但依據(jù)靠江位置不一樣，小區(qū)品質(zhì)不一樣，價(jià)格不一樣，未來(lái)城則是如此，眾越山水價(jià)格偏高。學(xué)林上城靠公園，呈階梯狀，高，2室2廳1衛(wèi)70-90，洋，3室，96-1204500平靜，簡(jiǎn)單綠化，配套不全裝修通常，專業(yè)通常，現(xiàn)場(chǎng)冷清廣告推廣，人員促銷買房送車位（洋房）金城源山延山打造，地勢(shì)陡陡峭，偏僻2室2廳2衛(wèi)74-864500偏僻，配套缺乏，交通不便，品質(zhì)差裝修通常，專業(yè)很差，現(xiàn)場(chǎng)冷清廣告推廣，人員促銷無(wú)摩登時(shí)代地勢(shì)陡峭，延山呈階梯打造2室1廳1衛(wèi)60-703室75-954700偏僻，配套缺乏，交通不便，有一定景觀，視野好裝修通常，專業(yè)很好，現(xiàn)場(chǎng)冷清9.8折眾越山水延中加友誼小學(xué)打造，2室2廳2衛(wèi)躍層952室2廳22變36300景觀通常，安全性低，喧華品質(zhì)通常裝修通常，專業(yè)通常，現(xiàn)場(chǎng)冷清9.9折北山原因項(xiàng)目地段戶型價(jià)格環(huán)境評(píng)定銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售推廣廣告推廣綜合分析金悅灣江景房，主打商業(yè)2室2廳2衛(wèi)72-833室2廳2衛(wèi)91-1237000江景，商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)修豪華，專業(yè)較強(qiáng)，用戶較多無(wú)枇杷坪商圈周圍，且靠近江邊，以商業(yè)為主，所以整體價(jià)格偏高北濱熙岸江景房，主打商業(yè)2室2廳2衛(wèi)72-833室2廳2衛(wèi)91-1236800江景，商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)修豪華，專業(yè)較強(qiáng)，用戶較多無(wú)天仙湖原因項(xiàng)目地段戶型價(jià)格環(huán)境評(píng)定銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售推廣廣告推廣綜合分析黃金海岸沙河大橋和萬(wàn)州大橋交匯處，江景房2室2廳2衛(wèi)82-845100建筑密度大，簡(jiǎn)單綠化，簡(jiǎn)歐風(fēng)格裝修豪華，專業(yè)較強(qiáng)，用戶較多無(wú)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套通常，交通不便江南新區(qū)原因項(xiàng)目地段戶型價(jià)格環(huán)境評(píng)定銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售推廣廣告推廣綜合分析江城一品江南新區(qū)玉龍路段3室2廳1174室2廳127-2155600簡(jiǎn)歐風(fēng)格國(guó)際化小區(qū)，花園洋房裝修豪華，環(huán)境良好，專業(yè)很好自然來(lái)訪江南新區(qū)，江景房，發(fā)展?jié)摿^大，所以價(jià)格相對(duì)偏高南山綠庭江南新區(qū)鳳凰路段2室2廳983室2廳108-12556500花園洋房，背靠山林，景觀很好裝修很好，專業(yè)很好，用戶較多9.8折一品江南江南新區(qū)江南大道2室2廳963室2廳102-1365300江景好，整體延山呈階梯打造裝修很好，專業(yè)很好，用戶通常無(wú)萬(wàn)州區(qū)位發(fā)展一：城區(qū)發(fā)展整個(gè)萬(wàn)州城區(qū)依長(zhǎng)江而發(fā)展，呈南北拉伸狀正北方為鐘鼓樓地段，東北方為枇杷坪區(qū)域，以北山大道連接，西北部為周家壩，汽車北站區(qū)域，西北方天仙湖連接長(zhǎng)江，長(zhǎng)生河流入，天仙湖以南為主城區(qū)域，以和平廣場(chǎng)，三峽福特斯廣場(chǎng)，三峽移民廣場(chǎng)，為區(qū)域中心，配以鐘樓，西山公園，牌樓，北濱大道，增強(qiáng)其繁榮度，南部以火車站，龍全部廣場(chǎng)，雙河口建立起南部中心區(qū)位，東南則以萬(wàn)縣長(zhǎng)江大橋聯(lián)通五橋，百安街道，東部為江南新區(qū)，整條長(zhǎng)江兩岸以南北濱江大道形成圍繞萬(wàn)州區(qū)衛(wèi)星圖萬(wàn)州地圖二.房地產(chǎn)項(xiàng)目分布1.鐘鼓樓~枇杷坪一帶共十個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中以北濱熙岸，金悅灣江景房最具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力2.周家壩，汽車北站區(qū)域一共4個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目3.天仙湖周圍一共十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中以天仙湖，恒森企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)。4.主城地域共十五個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以鴻歐未來(lái)城，恒森摩登時(shí)代最具競(jìng)爭(zhēng)力5.五橋地域共4個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，4個(gè)項(xiàng)目全部含有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其鴻歐百安花園，祥瑞香山緣實(shí)力較強(qiáng)！6.整個(gè)江南新區(qū)共13個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多以花園洋房為主，依靠自然景觀及江南新區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，占有一定市場(chǎng)，含有較高用戶認(rèn)可度。三：萬(wàn)州城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目大致分為三級(jí)類別：一類項(xiàng)目：重視品質(zhì)，園林景觀打造，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)風(fēng)格，企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，項(xiàng)目含有獨(dú)特風(fēng)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目代表：未來(lái)城特色雙子塔，商業(yè)大樓，江景商住高層，上等價(jià)位（6300-7800），多個(gè)項(xiàng)目全部有較高市場(chǎng)認(rèn)可度，企業(yè)在萬(wàn)州有較高著名度，綜合實(shí)力四顆星二類項(xiàng)目：通常園林景觀環(huán)境，一般，標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，中等企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目無(wú)顯著優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目代表：濱河酈城雙河口組團(tuán)中心地段，高層住宅，簡(jiǎn)單小區(qū)園林，價(jià)格在4700，含有一定市場(chǎng)認(rèn)可度，企業(yè)綜合實(shí)力三顆星三級(jí)項(xiàng)目：無(wú)園林景觀設(shè)計(jì)，一般話住宅，企業(yè)綜合實(shí)力較弱。項(xiàng)目五顯著競(jìng)爭(zhēng)力。伴隨區(qū)縣市場(chǎng)深入拓展，越來(lái)越多實(shí)力雄厚企業(yè)進(jìn)入萬(wàn)州市場(chǎng)，伴隨大眾用戶對(duì)品質(zhì)深入追求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制完善和優(yōu)勝劣汰機(jī)制強(qiáng)化，越來(lái)越多小企業(yè)將面臨生存困境，房地產(chǎn)市場(chǎng)將越來(lái)越集中化，品質(zhì)化。項(xiàng)目代表：岸上藍(lán)山背靠龍全部廣場(chǎng)，東靠金陵路，江景房，價(jià)格在4700，一般高層住宅，無(wú)園林景觀，水泥道路。小區(qū)配套及環(huán)境較差，企業(yè)綜合實(shí)力兩顆星區(qū)縣消費(fèi)者普遍更關(guān)注價(jià)格和面積，她們處于中下階層，掙得全部是血汗錢，所以在購(gòu)置房屋這類大宗商品上顯得有較多顧慮，顯得慎重，疑慮較多。所以針對(duì)區(qū)縣這類獨(dú)特消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，工作關(guān)鍵應(yīng)放在兩個(gè)方面一：降低用戶價(jià)格敏感度，對(duì)于同類型產(chǎn)品項(xiàng)目含有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。二：提升用戶對(duì)品質(zhì)了解及追求，樹(shù)立用戶品牌忠誠(chéng)度。四：鷗鵬在萬(wàn)州未來(lái)發(fā)展計(jì)劃提議（一）：品牌定位：打造萬(wàn)州高品質(zhì)國(guó)際化小區(qū)（二）：發(fā)展目標(biāo)：萬(wàn)州最大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商+市場(chǎng)80%擁有率（三）：推廣專題：最美園林景觀+最舒適國(guó)際生活方法（四）：廣告策劃：1.和政府合作，打造好城區(qū)全部公交站牌，并完善公交車規(guī)范制度，并擁有全部站牌三年廣告權(quán)2.萬(wàn)州現(xiàn)在沒(méi)有自己交通廣播，所以打造鷗鵬獨(dú)家交通廣播，覆蓋全部交通車輛3.制作江景 LED電子銀幕，重在宣傳提升品質(zhì)追求，提升消費(fèi)素質(zhì)（五）：打造青年項(xiàng)目，留住年輕人，提升就業(yè)（六）：區(qū)域拓展現(xiàn)在江南新區(qū)沒(méi)有商業(yè)中心，但卻是未來(lái)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域，所以在江南新區(qū)關(guān)鍵位置打造一流商業(yè)中心，購(gòu)物廣場(chǎng)，成為和三峽廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)劃江而治商業(yè)領(lǐng)頭軍。修建洋人街，發(fā)揚(yáng)不土不洋風(fēng)格，意在打造萬(wàn)州特色，二吸引人氣聚集，第三為了達(dá)成企業(yè)宣傳，樹(shù)立品牌（七）：項(xiàng)目定位：1.打造屬于萬(wàn)州國(guó)際歐式園林，結(jié)合中方古典園林特色和歐式新古典主義結(jié)合，監(jiān)理屬于鷗鵬特色園藝代表。（八）：產(chǎn)業(yè)拓展,整合旅游資源開(kāi)發(fā)整合萬(wàn)州及周圍旅游資源，包含山水，瀑布，長(zhǎng)江資源整合利用，打造萬(wàn)州旅游一體化線路，增加來(lái)萬(wàn)州發(fā)展企業(yè)及人口從而帶動(dòng)消費(fèi)。五：調(diào)查心得經(jīng)過(guò)為期兩天調(diào)查，對(duì)整個(gè)萬(wàn)州大致區(qū)域分布有了一定了解，不過(guò)了解很粗略，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一個(gè)營(yíng)銷人員對(duì)市場(chǎng)掌控度，所以在接下來(lái)實(shí)習(xí)過(guò)程中，首先加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)專業(yè)技能，談判技巧，同時(shí)還應(yīng)愈加了解萬(wàn)州區(qū)位，文化，風(fēng)土人情，生活習(xí)慣和消費(fèi)方法，再者就是要深入加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)，工程建設(shè)，管理方法，用戶心理及消費(fèi)者行為研究，心理學(xué)利用等。實(shí)踐出真知，因?yàn)榈谝淮紊孀惴康禺a(chǎn)行業(yè)，又是進(jìn)入一個(gè)新萬(wàn)州市場(chǎng)，所以有太多理論知識(shí)需要慢慢去融合在實(shí)踐中，讓實(shí)踐去檢驗(yàn)，同時(shí)不停豐富提升，取其精華去其糟粕，所以假如在沒(méi)有充足了解市場(chǎng)前提下一味冒昧去評(píng)價(jià)萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)是現(xiàn)實(shí)狀況及未來(lái)發(fā)展會(huì)顯得太空洞，沒(méi)有足夠理論支撐，也不是一個(gè)優(yōu)異管理者應(yīng)該有品質(zhì)。水果酒行業(yè)環(huán)境：我們環(huán)境分析關(guān)鍵包含國(guó)外相關(guān)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況和趨勢(shì)、行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)整理和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況等。

水果酒行業(yè)結(jié)構(gòu)：我們行業(yè)結(jié)構(gòu)分析關(guān)鍵包含產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)、行業(yè)投資主體性質(zhì)結(jié)構(gòu)和行業(yè)生產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)等等。

水果酒行業(yè)市場(chǎng)：我們行業(yè)市場(chǎng)分析對(duì)行業(yè)產(chǎn)品整個(gè)供求狀態(tài)以數(shù)據(jù)或文字方法表述、對(duì)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況展現(xiàn)特點(diǎn)進(jìn)行概述，并對(duì)行業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)估計(jì)。

水果酒行業(yè)企業(yè)：我們行業(yè)企業(yè)分析關(guān)鍵包含行業(yè)企業(yè)發(fā)展歷程、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析等。

水果酒行業(yè)成長(zhǎng)性：我們行業(yè)成長(zhǎng)性分析關(guān)鍵包含行業(yè)所屬生命周期位置，行業(yè)投資增加性，行業(yè)近幾年發(fā)展速度情況和未來(lái)市場(chǎng)增加速度等。（一）重慶地域關(guān)鍵啤酒價(jià)格對(duì)比由上圖可知，各個(gè)品牌啤酒價(jià)格全部相差不大，而且品牌之間價(jià)格差全部不大，趨于相同，所以青島啤酒、燕京啤酒、雪花啤酒、重慶啤酒、金星啤酒、北京啤酒、金威啤酒、百威啤酒、珠江啤酒品牌之間通常比不是價(jià)格，而是產(chǎn)品口味、品牌聲譽(yù)等等。對(duì)于看中低價(jià)格消費(fèi)者較實(shí)惠，通常購(gòu)置聚會(huì)。在此圖中，能夠看見(jiàn)一個(gè)顯著價(jià)格比。各品牌啤酒市場(chǎng)銷量本輪房產(chǎn)新政，是借助新市場(chǎng)環(huán)境提供契機(jī)，順勢(shì)優(yōu)化、調(diào)整過(guò)去被嚴(yán)重扭曲、行政色彩過(guò)濃房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以最終形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展長(zhǎng)久有效機(jī)制伴伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增加新常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了總體供求均衡、存在區(qū)域性供給過(guò)?；蚬┙o短缺差異化發(fā)展階段。具體表現(xiàn)為，從去年3月開(kāi)始，商品房銷售面積和銷售額由以前20%左右增速快速轉(zhuǎn)變?yōu)檫B續(xù)負(fù)增加，且在前兩個(gè)月同比增速降為-16%左右。和此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月放緩，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、商品房尤其是商品住宅新開(kāi)工面積連續(xù)負(fù)增加，商品